ODG4_De – Monetizzazione parcheggi

Pagina 1
Palazzo Comunale Via Tizzoni, 2
Telefono 02.92.781
Fax 02.92.78.235
C.A.P. 20063
Codice Fiscale e Partita Iva 01217430154
AREA: TECNICA
SETTORE: GESTIONE E CONTROLLO DEL TERRITORIO
SERVIZIO: Edilizia Privata
Telefono: 02.9278.251/Fax 02.9278.408
N. PROTOCOLLO
Relazione in merito alla possibilità di ridurre la monetizzazione dei posti
auto per l’insediamento di nuove attività commerciali in edifici esistenti
Il Piano di Governo del Territorio del comune di Cernusco sul Naviglio, tra le sue
prescrizioni ed indicazioni disciplina, nelle Disposizioni Comuni all’art. 8.4., come deve
essere reperita la dotazione di aree per la sosta della auto in modo puntuale e articolato,
come si può di seguito leggere:
“8.4 Dotazione di aree per parcheggi.
In caso di interventi di nuova costruzione, ampliamenti, demolizioni totali e ricostruzioni, ristrutturazioni
edilizie, ivi compresa la demolizione anche parziale di edifici esistenti, nonché gli interventi edilizi anche di
manutenzione ordinaria che comportino il passaggio da una destinazione d'uso o categoria funzionale ad
un'altra (a titolo esemplificativo da produttivo a terziario/direzionale o commercio al dettaglio o pubblico
esercizio oppure da terziario direzionale o a esercizio di vicinato a pubblico esercizio, etc) non subordinati a
piani attuativi, è dovuta la dotazione privata di parcheggi di cui alla L. 122/89, e ss.mm.ii..
In aggiunta é fissata la dotazione minima di parcheggi, da realizzarsi sull'area di pertinenza, come segue:
- immobili residenziali (esclusivamente per le nuove costruzioni): per interventi fino a 5 alloggi non deve
essere reperito nessun parcheggio aggiuntivo; da 6 alloggi o frazione di 6 alloggi è dovuto 1 parcheggio
come da tabella seguente:
6 alloggi: 1 parcheggio
da 7 a 12 alloggi: 2 parcheggi
da 13 a 18 alloggi: 3 parcheggi, e via di seguito.
- per tutte le attività diverse dalla residenza e da quelle meglio sotto specificate: n. 1 parcheggio ogni 300 mq
o frazione di 300 mq di Slp;
- attività terziarie e direzionali e assimilabili, esercizi di vicinato: n. 1 parcheggio ogni 100 mq o frazione di
100 mq di Slp;
- hotel, alberghi, pensioni: n. 1 parcheggio ogni 100 mq o frazione di 100 mq di Slp;
- cliniche pubbliche o private, ospedali, case di cura, centri diagnostici ed assimilabili: n. 1 parcheggio ogni
10 mq Slp;
- motel e residence: n. 1 parcheggio ogni camera/unità alloggiativa;
- ristoranti, bar, attività artigianali di preparazione di alimenti abbinate alla vendita d’asporto (gelaterie,
pizzerie, rosticcerie, kebaberie, ecc.), sale di spettacolo, sale congressi, cinema, teatri e simili: n. 1
parcheggio ogni 10 mq o frazione di 10 mq, di superficie delle sale a disposizione del pubblico;
- sale pubbliche da gioco ovvero locali allestiti specificatamente per lo sviluppo del gioco lecito e dotati di
apparecchi da divertimento ed intrattenimento automatici, semiautomatici od elettronici, oltre ad eventuali
altri apparecchi meccanici quali ad esempio biliardi, biliardini, flipper o juke box: n. 1 parcheggio ogni 5
mq a disposizione del pubblico;
- palestre, scuole di ballo e assimilabili: n. 1 parcheggio ogni 25 mq o frazione di 25 mq di Slp;
- scuole pubbliche e private ed assimilabili: n. 1 parcheggio per ogni aula.
I parcheggi devono avere dimensioni minime m 5,00 x 2,20 e devono essere accessibili ed utilizzabili
comodamente e posti possibilmente in prossimità degli ingressi. Per il calcolo della superficie a parcheggio
si utilizza anche quella dei corselli e spazi di manovra realizzati in piano, con esclusione delle rampe.
A eccezione degli interventi di nuova costruzione, tali parcheggi possono, in caso di comprovata
impossibilità di reperimento all’interno del lotto, essere:
Pagina 2
Palazzo Comunale Via Tizzoni, 2
Telefono 02.92.781
Fax 02.92.78.235
C.A.P. 20063
Codice Fiscale e Partita Iva 01217430154
- ricavati in lotti esterni ad una distanza massima di 300 m in aree debitamente asservite all’edificio per tale
uso mediante idoneo atto da trascrivere ai registri immobiliari;
- qualora la zona sia già adeguatamente servita da parcheggi pubblici, comunque posti in un raggio di 300 m
in linea d’aria dall’edificio in esame, essere completamente o parzialmente monetizzati, previo parere
degli organi tecnici preposti.
Sono fatte salve le norme più restrittive in materia di dotazioni di parcheggi stabilite da leggi statali, regionali
e altro.”
L’articolo delle Disposizioni comuni prescrive, oltre alle dotazioni minime di legge di cui
alla legge n° 122/89, e ss.mm.ii. (conosciuta anche come legge Tognoli) anche le diverse
dotazioni di posti auto aggiuntivi da realizzarsi su aree di pertinenza in dipendenza delle
diverse destinazioni d’uso e destinazioni funzionali.
Tale differenzazione è motivata dalle diverse esigenze che una destinazione richiede, e
dalla capacità attrattiva che la destinazione funzionale specifica genera.
Appare evidente che una tale articolazione consente alla città, nel suo insieme, di dotarsi
di quelle infrastrutture, sia di uso pubblico che privato, che le consentono di garantire una
serie di servizi idonei e che svolgano a pieno la propria funzione.
Se anche la norma stessa esclude dall’applicazione di questo articolo gli ambiti ricompresi
nella pianificazione attuativa, in quanto già dotati di idonee aree a servizi sia all’interno
della superficie territoriale che all’esterno, occorre comunque fare un distinguo tra la
realizzazione di nuovi edifici ed interventi sul patrimonio edilizio esistente.
Nel primo caso, operando in una area libera o comunque soggetta ad interventi edilizi
consistenti, il reperimento delle aree di sosta aggiuntive è obbligatorio in quanto
necessario al corretto funzionamento dell’organismo edilizio inserito nel territorio
comunale.
Nel caso di interventi modesti, manutenzione ordinaria e straordinaria, o cambi d’uso con
o senza opere, il reperimento delle dotazioni aggiuntive risulta sicuramente più difficoltoso.
Se andiamo ad esempio ad analizzare un cambio d’uso funzionale con l’insediamento di
un’attività di somministrazione di alimenti e bevande (il classico bar), in un edificio
ricompreso nei Campi della Conservazione ma con destinazione commerciale avente una
superficie di vendita pari a circa 75,00 mq., il reperimento di dotazioni aggiuntive da
individuare su area di pertinenza è sicuramente complesso se non impossibile da reperire,
in quanto il numero dei posti auto da reperire risulta essere pari 8 posti auto.
Partendo da questa analisi, la stessa norma prevede due soluzioni per sostituire le
dotazioni mancanti: la prima consente di reperire in lotti esterni, ma ricompresi in un raggio
di 300 mt., i posti auto mancanti e di asservirli alle unità immobiliari oggetto d’intervento, la
seconda, verificato che la zona in cui ricade l’intervento sia sufficientemente dotata di posti
auto pubblici , prevede la monetizzazione della dotazione mancante.
I costi per la monetizzazione dei posti auto vengono definiti ogni anno in collegamento con
la determinazione degli oneri d’urbanizzazione e il Consiglio Comunale con l’atto n°65 del
29/06/2012, ha approvato i nuovi valori a posto auto, di seguito riportati:
COSTO PARCHEGGIO per interventi RESIDENZIALI 6.412,50 €
Pagina 3
Palazzo Comunale Via Tizzoni, 2
Telefono 02.92.781
Fax 02.92.78.235
C.A.P. 20063
Codice Fiscale e Partita Iva 01217430154
COSTO PARCHEGGIO per interventi NON RESIDENZIALI 6.100,00 €
Riprendendo il caso sopra illustrato, il cambio d’uso funzionale da commerciale a
somministrazione di alimenti e bevande, che richiedeva una dotazione aggiuntiva pari a 8
posti auto, per la monetizzazione si prevede il versamento di € 48.800,00 al comune.
Nel corso di questi ultimo periodo (dopo il 29.06.2012) sono state presentate alcune
richieste per insediare nuove attività commerciali o di somministrazione di alimenti e
bevande , in unità immobiliari soggette a cambi’d’uso o cambi funzionali e
conseguentemente soggette all’applicazione dell’art. 8.4 delle Disposizioni comuni ,come
descritto sopra con la difficoltà a reperire posti auto, in quanto per la maggior parte
ricadenti in Campi della Conservazione e comunque tutti in edifici già realizzati.
Tale carenza può solo essere soddisfatta con la monetizzazione dei posti auto mancanti,
ma tale possibilità incide molto sull’avviamento dell’attività, in quanto in alcuni casi si è
arrivati anche a sfiorare i 50.000,00€ per la monetizzazione, come per l’esempio riportato.
A questo aspetto economico si aggiunge inoltre che i proponenti dell’attività commerciale
sono soggetti che insediano la loro attività a seguito di contratti di locazione, ovvero in
unità immobiliari di proprietà di terzi, e quindi questo onere aggiuntivo risulta essere
d'ostacolo all’insediamento di nuove attività commerciali.
Considerato inoltre il particolare momento di difficoltà economica generale, appare
evidente che sussistono motivazioni oggettive per ridurre il costo del parcheggio da
monetizzare, nei soli Campi della Conservazione e dell’Adeguamento, esclusivamente per
gli interventi di manutenzione ordinaria e/o straordinaria che comportino il passaggio da
una destinazione d’uso o categoria funzionale ad un’altra in unità immobiliari a
destinazione non residenziale, inoltre si deve considerare che le caratteristiche storiche e
consolidate dei comparti e la saturazione degli spazi, rendono praticamente impossibile il
reperimento di spazi a parcheggio anche nelle immediate vicinanze.
Si propone quindi, al fine di
nelle immediate vicinanze,
parcheggi per interventi non
c1 e c3 e dell’adeguamento
tabella seguente..
conservare la vivacità del centro storico e delle aree poste
una riduzione dell’attuale valore di monetizzazione dei
residenziali, limitatamente ai soli campi della conservazione
a2, a3 e a4,; prevedendo una serie di riduzioni secondo la
COSTO PARCHEGGIO per interventi NON RESIDENZIALI 6.100,00 €
riduzione del 50% - pari
ad un costo /posto auto :
ambiti della conservazione: C1 - C3
€3.050
riduzione del 50% pari ad
un costo /posto auto :
ambiti dell'adeguamento: a2 - a3 - a4
€3.050
Pagina 4
Palazzo Comunale Via Tizzoni, 2
Telefono 02.92.781
Fax 02.92.78.235
C.A.P. 20063
Codice Fiscale e Partita Iva 01217430154
n.b.: le predette tariffe valgono unicamente per gli interventi di manutenzione ordinaria e/o
straordinaria che comportino il passaggio da una destinazione d’uso o categoria
funzionale ad un’altra in unità immobiliari a destinazione non residenziali esistenti, alla
data di approvazione del P.G.T. (delibera C.C. n° 8 5 del 29.11.2010)
Cernusco s. N. 31.10.2012
Il responsabile della P.O.
Gestione e controllo del Territorio
geom. Alessandro Raimondi
visto
il direttore dell’Area Tecnica
arch. Marco Acquati