vademecum sui nostri investimenti immobiliari nel

VADEMECUM SUI NOSTRI INVESTIMENTI
IMMOBILIARI NEL REGNO UNITO
Queste domande frequenti approfondiscono gli aspetti legati all'acquisto di
un’immobile nel Regno Unito.
I contenuti sono stati divisi in:
1. Informazioni Generali
2. Investimenti Alloggi Studenti
3. Investimenti Alberghi
4. Investimenti Case di Riposo (prossimamente)
5. Investimenti a Londra
1.
Informazioni Generali
Come sta andando l’economia nel Regno Unito?
Secondo il Fondo Monetario Internazionale (FMI) l'economia britannica si espanderà
al ritmo del 2,9% nel 2014, lo 0,4% in più rispetto a quanto indicato lo scorso gennaio.
Nel 2015 il FMI indica un incremento del PIL del 2,5% rispetto al +2,2% stimato lo
scorso gennaio. Questa è la crescita maggiore attribuita a qualsiasi paese del G7.
MILANO (Finanza.com) 08/04/2014
Qual è lo storico dei prezzi immobiliari nel Regno Unito?
In media, nel Regno Unito i prezzi degli immobili incrementano più del doppio ogni
decennio. Negli ultimi 56 anni, il valore degli immobili nel Regno Unito è diminuito
solo tre volte in termini reali: 1971-1973, 1989-1992, 2008-2009. Sei anni su
cinquantasei.
Indice Valori Immobiliari Regno Unito 2004 - 2014.
Indice Febbraio 2002=100
Fonte: Office For National Statistics House Price Index January 2014
http://www.ons.gov.uk/ons/rel/hpi/house-price-index/january-2014/stb-january-2014.html
Di quanto sono cresciuti i prezzi immobiliari nel Regno Unito nel 2013?
Secondo il bollettino statistico dell’Ufficio Nazionale di Statistica (ONS) del Gennaio
2014:
- I prezzi immobiliari nel Regno Unito sono aumentati del 6,8% a gennaio 2014
rispetto all’anno precedente
- I prezzi immobiliari sono cresciuti del 7,1% in Inghilterra, il 6,9% in Galles, 1,4% in
Scozia e del 2,7% in Irlanda del Nord su base annua.
Come incidono le politiche del governo sui prezzi immobiliari nel Regno
Unito?
Per sostenere l’economia, il governo britannico ha annunciato provvedimenti che incrementeranno ulteriormente i prezzi:
- Acquirenti residenti avranno contributi governativi del 20% del valore dell'immobile,
senza interessi per 5 anni.
- Il governo ha creato un programma di garanzia mutui per assistere acquirenti per
l’acquisto di immobili fino al valore di £600.000.
- Il governo ha stanziato £3 miliardi di prestiti di emergenza per il settore delle costruzioni
Qual è la percezione dei prezzi immobiliari nel Regno Unito nell’Aprile
2014?
Boom immobiliare si espande fuori Londra al resto della Gran Bretagna.
www.telegraph.co.uk/finance/personalfinance/houseprices/10756343/House-price-boom-ripples-out-of-London-acrossBritain.html
I Londinesi provocano un boom immobiliare in periferia ed i prezzi aumentano fino ai
confini dell’autostrada M25 che circonda Londra.
www.telegraph.co.uk/finance/personalfinance/houseprices/10747197/Londoners-spark-suburban-housing-boom.html
Il boom immobiliare spinge il settore delle costruzioni ad un ottimismo record non
visto da 7 anni.
www.theguardian.com/business/2014/apr/02/britains-housing-gap-widens-london-prices-surge-business-live
Case nel centro di Londra ora valgono sei volte il prezzo medio degli immobili in
alcune parti del nord.
www.mirror.co.uk/news/uk-news/homes-central-london-now-worth-3341958#ixzz2yUu6Wjgx
I prezzi delle case aumentano nuovamente mentre le nuove diposizioni a riguardo
delle pensioni favoriscono un incremento del 30%.
www.express.co.uk/news/property/466240/Pensions-change-in-Budget-announcement-create-silver-investors-army
Record aumento dei prezzi delle case
www.express.co.uk/news/property/462452/Record-rise-in-house-prices-No-signs-of-a-cooling-market
Mentre i prezzi delle case salgono, le case fan guadagnare ai londinesi più dei loro
lavori.
www.standard.co.uk/news/london/homes-earn-londoners-more-than-their-jobs-as-house-prices-soar-9058704.html
Otto acquirenti per ogni casa in vendita; i prezzi salgono fino £50.000 al mese.
www.dailymail.co.uk/news/article-2586619/Its-housing-hysteria-Eight-buyers-chasing-home-prices-50-000-month-propertymarket-reaching-new-levels-insanity.html#ixzz2yUwrhH2L
I prezzi delle case sono destinati a salire al 35% entro il 2020, dicono gli esperti.
www.dailymail.co.uk/money/mortgageshome/article-2601448/Mortgage-lending-time-buyers-jumps-41February.html#ixzz2yUxJoHOC
2.
Investimenti Alloggi Studenti nel Regno Unito
Cosa sono “Purpose Built Student Accommodations (PBSAs)”?
PBSAs sono alloggi costruiti appositamente per studenti e si distinguono da immobili
residenziali non costruiti per tale scopo ma utilizzati da studenti. PBSAs normalmente
sono ubicati nelle vicinanze di scuole e università e possono avere nel loro interno
servizi specifici per studenti quali: lavanderia, zone comuni, reception, lobby,
parcheggio biciclette e nelle costruzioni più lussuose, palestre, saune, piscine, bagni
turchi etc.
Che tipo di PBSAs esistono?
Non esiste una definizione precisa ma normalmente si distinguono due categorie:
Pods o Bedrooms: monolocali senza cucinotto e a volte senza bagno, raggruppati
attorno ad un nucleo centrale (la cucina con o senza zona TV);
Studio o Camere En-suite: monolocali dotati di bagno e spesso di cucinotto,
raggruppati attorno ad una zona comune (sale televisione e/o cucina principale).
Di quanto e perché’ è aumentato il mercato degli alloggi per studenti
globalmente?
Il mercato degli alloggi per studenti è aumentato a dismisura nel giro di 10 anni e oggi
conta un mercato globale del valore di $200 miliardi. La crescita è stata sostenuta da
un aumento del numero di studenti in tutto il mondo - da 98millioni nel 2000 a 165
milioni nel 2011.
Financial Times 03/02/2014
www.ft.com/cms/s/2/08bd773e-76dd-11e3-a253-00144feabdc0.html#axzz2yOaU2MPS
Quali sono stai i rendimenti medi dei PBSAs nel 2013?
I rendimenti nel settore PBSAs si attestano al 7,8% nel 2013 e si prevedono
rendimenti simili nel 2014. Si prevede anche un incremento degli studenti britannici e
dell’Unione Europea durante i prossimi 5 anni con incremento del 3% nel 2014.
Knight Frank Settembre 2013
www.knightfrank.co.uk/resources/commercial/brochure/student_report_2013.pdf
Che rendimenti medi si prevedono per i PBSAs nel 2014?
A seguito di canoni più deboli durante l’anno accademico 2012-13, prevediamo
rendimenti totali del 9,3% per il 2013-14 con aftti in crescita del 3,0% su base annua
causa di miglioramento della domanda.
Savills: Luglio 2013 http://pdf.euro.savills.co.uk/residential---other/spot-studenthousing-lr.pdf
A quanto ammontano gli investimenti nei PBSAs nel Regno Unito nel
2013?
Il totale degli investimenti nel settore PBSAs nel Regno Unito ha superato £2,1 miliardi
durante il 2013.
A quanto ammonta la quota di mercato di investitori stranieri nei PBSAs
del Regno Unito?
Nel corso degli ultimi due anni, gli investitori stranieri hanno aumentato la loro quota
di mercato da un 23% nel 2011 a un 52% nel 2013.
E’ vero che il numero di studenti nel Regno Unito ha raggiunto livelli
record?
L'anno accademico 2013/14 ha visto 495.600 candidati ammessi ai corsi di istruzione
superiore, 30.700 (6,6%) in più rispetto al ciclo 2012/13, e il maggior numero di
adesioni registrate in qualsiasi ciclo di studi.
CBRE 07/02/2014 www.cbre.co.uk/uk-en/news_events/news_detail?p_id=16219
Quale ‘e’ la composizione di studenti stranieri nel Regno Unito?
Studenti Stranieri nel Regno Unito 2012/2013
Quali paesi attirano più studenti internazionali per sistema educativo?
Il Regno Unito è ora la seconda destinazione mondiale per gli studenti internazionali e
la sua posizione è salita dall’11 % al 12 % negli ultimi 10 anni mentre la
posizione degli USA è scesa dal 28 % al 20 %.
Di quanto sono sovrascritte le università del Regno Unito?
Il sistema universitario Regno Unito offre solo 10 posti per ogni 14 domande.
Quale ‘e’ il tasso di occupazione delle PBSAs?
Lo sviluppo di alloggi realizzati appositamente per studenti (PBSAs) non ha tenuto il
passo con la crescita negli studenti e la maggior parte degli operatori privati ha
segnalato un tasso di occupazione del 99% durante l’anno academico 2011-2012. Vi è
senza dubbio una carenza strutturale dell’offerta di PBSAs nel Regno Unito.
Perché aumentano ogni anno gli studenti stranieri nel Regno Unito?
Il volume di studenti internazionali in arrivo nel Regno Unito continua a crescere e ora
rappresentano un sesto della popolazione totale degli studenti del Regno Unito. Gli
studenti internazionali sono attratti da corsi di laurea in lingua inglese di alta qualità e
studenti provenienti da alcuni paesi come la Cina sono altresì attratti da una sterlina
debole che rende meno oneroso il costo di studiare all’estero.
Che cosa fanno le università del Regno Unito per attrare studenti
stranieri?
Le università del Regno Unito stanno diventando sempre più commerciali e stanno
evolvendo e migliorando continuamente i corsi di laurea per attrarre i migliori talenti
dall'estero.
Che fattori giustificano investimenti in PBSAs nel Regno Unito?
Gli investitori di PBSAs acquistano immobili sostenuti da solide e globali tendenze alla
mobilità internazionale degli studenti.
3.
Investimenti Alberghi Regno Unito
Qual è la distribuzione di turisti nel Regno Unito nel 2012?
Fonte: Visit Britain Novembre 2013
Perché investire in alberghi nel Regno Unito?
- Dal 2010 il turismo è il settore in più rapida crescita nel Regno Unito in termini di
occupazione.
- Il settore del turismo varrà circa £127 miliardi nel 2013, pari al 9 % del PIL del Regno
Unito.
- Il settore è destinato a crescere a un tasso annuo del 3,8% fino al 2025.
- Il Regno Unito ha capacità in termini di stanze di strutture ricettive per circa
3.272.000 persone.
- Nel 2012 il tasso di occupazione delle strutture ricettive nel Regno Unito era del 66%
(un incremento del 2% dal 2011) in base al “UK Occupancy Survey”.
Relazione Deloitte Novembre 2013: Turismo: Lavoro e Crescita
www.visitbritain.org/insightsandstatistics/visitoreconomyfacts/index.aspx
Quanto vale il mercato degli investimenti alberghieri nel Regno Unito?
Il fatturato degli investimenti alberghieri nel primo trimestre 2013 ha raggiunto £1.9
miliardi quasi quattro volte il valore di £492 milioni rispetto allo stesso periodo nel
2012.
Savills 17/04/2013
www.savills.co.uk/_news/newsitem.aspx?intSitePageId=72418&intNewsSitePageId=145597-0&intNewsMonth=04&intNewsYear=2013
Quali sono le 10 nazionalità di turisti che più visitano e più spendono
nel Regno Unito?
Qual è stata la performance del mercato alberghiero nel Regno Unito
nel 2013?
32,9 milioni di turisti hanno visitato Regno Unito nel 2013 rappresentando una crescita del 5,8 % rispetto al 2012 e la cifra più elevata dal 2007. Conseguente mente il 2013
ha visto un’accelerazione nel miglioramento del mercato alberghiero del Regno Unito,
spinto sia da miglioramenti strutturali del mercato sia da un miglioramento macroeconomico.
BDO: Hotel Britain 2014
Quali sono le attese dei rappresentanti del settore alberghiero nel Regno Unito per il 2014?
Un recente sondaggio di Ipsos MORI segnala un’elevata fiducia nelle prospettive economiche e sostiene che i rappresentanti del settore alberghiero sono molto più fiduciosi delle prospettive per il settore nel 2014 rispetto al 2013.
BDO: Hotel Britain 2014
Perché investitori preferiscono investire in alberghi regionali piuttosto
che alberghi a Londra?
Sia gli investitori sia gli operatori stanno valutando gli alberghi regionali (non ubicati
nell’area metropolitana di Londra) come investimenti con buon rapporto qualità/prezzo. Si prevede quindi in incremento del 138% negli investimenti in strutture alberghiere regionali e negli ultimi mesi molti gruppi alberghieri hanno intrapreso attività di
consolidamento e d’investimento in potenziali siti di sviluppo.
BDO: Hotel Britain 2014
Spesa per soggiorni nel Regno Unito secondo il tipo di alloggio turistico.
4. Londra
Perché investire a Londra?
Fonte: Office For National Statistics Marzo 2013
Per quali motivi si acquistano immobili Londinesi?
Il 48% degli acquirenti acquista per affittare l’immobile (investitori).
Il 5% degli acquirenti acquista per rivendere l’immobile (speculatori).
L’8% degli acquirenti costruisce per affittare l’immobile (investitori).
Il 39% degli acquirenti acquista un’immobile per viverci.
British Property Federation Febbraio 2014
Di quanto è stato l’incremento percentuale totale dei prezzi immobiliari
a Londra dal 1995 a oggi?
Dal 1995 a oggi i prezzi immobiliari a Londra sono incrementati di oltre 330%.
Incremento % 1995-2013
Di quanto è stato l’incremento percentuale annuale medio dei prezzi
immobiliari a Londra dal 1997 a oggi?
L’incremento percentuale annuale medio dei prezzi immobiliari a Londra dal 1997 a
oggi è stato del 9% circa.
Perché’ Londra è una metropoli globale in continua espansione?
Per i seguenti motivi:
- E’ il principale centro finanziario mondiale
- E’ la città più visitata al mondo (15 milioni di visitatori)
- Si parla la lingua inglese che predomina nel mondo degli affari
- Possiede un sistema legale efficiente
- Possiede un sistema politico molto stabile
- La sterlina è una moneta stabile e indipendente
- Possiede il maggiore snodo del traffico aereo globale con 6 aeroporti
- L’ottima qualità del sistema universitario britannico attrae i migliori talenti
- E’ un centro culturale, della moda e dello shopping
- Vi è una minima imposizione fiscale rispetto ad altri paesi occidentali
Perché i prezzi immobiliari continuano a crescere a Londra?
I prezzi immobiliari continuano a crescere a Londra per i seguenti motivi:
1. Immigrazione e crescita della popolazione di circa 100,000 annualmente
2. Tassi d’interesse ai minimi storici
3. La City continua a espandersi e i professionisti rinvestano in immobili
4. Contrazione costruzioni: -4,5% (settore privato) e -8,7% (settore pubblico)
5. Facilità di disinvestimento: 10-12 acquirenti per ogni proprietà in vendita
Per quali motivi investono compratori stranieri a Londra?
Investitori stranieri acquistano costantemente immobili per svariati motivi:
- Acquisizione della residenza
- Investimento tramite affitto o rivendita
- Protezione del capitale ed eccessiva imposizione fiscale nel proprio paese
- Prestigio
- Alloggio per figli, spesso studenti.
- Utilizzo come seconda casa/pied-à-terre
Quali sono i prezzi medi degli immobili a Londra?
Prezzi Londra
Tipologia
Marzo 2013
Marzo
2014
Crescita
1 stanza letto
£334,550
£414,729
23.90%
2 stanze letto
£473,284
£593,519
25.40%
3 stanze letto
4 stanze letto
£790,101
£1,131,631
£804,726
£919,903
1.80%
-18.70%
Quali sono i prezzi e affitti medi per immobili in zone specifiche di
Londra?
CASEINEUROPA è in grado di fornire ai nostri clienti dati relativi a prezzi, affitti e rendite in
tempo reale per qualsiasi zona specifica di Londra.
Dove Investire a Londra?
Ovunque purché’ “studio” o immobili con una o due stanze da letto giacché sono
questi gli immobili con maggior richiesta.
Come si classificano le varie zone di Londra e quelle limitrofe?
Commuter Belt
London Fringe
Greater London
Outer London
Inner London
Central London
Prime London
Super Prime London
Cosa costituisce Commuter Belt?
La Commuter Belt è l'area metropolitana circostante di Londra, da cui è pratico viaggiare per andare al lavoro nella capitale. I confini della Commuter Belt non sono fissi
ma si espandono sia con il miglioramento dei servizi e delle strutture di trasporto per
Londra sia con l’aumento dei prezzi immobiliari a Londra rendendo più accessibile
l’acquisto di un alloggio più lontano dal centro della città.
Che contee e citta o villaggi sono comprese nella Commuter Belt?
La Commuter Belt attualmente si estende alle “Home Counties” (contee circostanti
Londra) tra cui: Hertfordshire, Buckinghamshire, Berkshire, Surrey, Kent, Essex, e ad
alcune zone dell’Hampshire, West Sussex, East Sussex e Bedfordshire.
Daily Mail Ottobre 2012
http://www.dailymail.co.uk/news/article-2219523/How-costs-benefits-commuting-stack-UK.html
Cosa costituisce Greater London?
Approssimatamene la zona all’interno del raccordo annullare dell’autostrada M25,
suddivisa ulteriormente in Inner e Outer London.
Cosa costituisce Outer London e che zone comprende?
Outer London è il nome per il gruppo di “Boroughs” (Comuni) che formano la parte
esterna della Greater London e circondano Inner London. Sono compresi i seguenti boroughs: Barking e Dagenham, Bromley, Croydon, Enfield, Haringey, Havering,
Hillingdon, Kingston upon Thames, Merton, Redbridge, Waltham Forest, Brent, Ealing, Harrow, Hounslow, Newham, Richmond upon Thames, Sutton.
Quali sono le 32 contee di Inner e Outer London?
Cosa costituisce Inner London e che zone comprende?
Inner London è il nome per il gruppo “Boroughs” (Comuni) che formano la parte interna della Greater London e sono circondati da Outer London. Sono compresi i seguenti
boroughs: Brent, Camden, City di Londra, Ealing, Greenwich, Hackney, Hammersmith
e Fulham, Islington, Kensington e Chelsea, Lambeth, Lewisham, Newham, Southwark,
Tower Hamlets, Wandsworth, Westminster.
Cosa costituisce Central London e che zone comprende?
Non esiste una definizione ufficiale di Central London ma comprende le aree della
zona metropolitana 1 (Zone 1) e possibilmente alcune aree della zona metropolitana 2
(Zone 2). Central London possiede le seguenti caratteristiche: alta densità di costruzioni, popolazione diurna elevata e una concentrazione elevata sia di strutture sia di organizzazioni regionali, nazionali e internazionali. Sono compresi i seguenti boroughs:
Camden, Islington, Kensington e Chelsea, Lambeth, Southwark, Wandsworth e Westminster.
Cosa costituisce Prime London e che zone comprende?
Prime Central London (PCL) include Westminster, Kensington e Chelsea, e parti di
Hammersmith e Fulham, così come Camden. In particolare include le seguenti aree:
Belgravia, Chelsea, Fitzrovia, Holland Park, Kensington, Knightsbridge, Marylebone,
Mayfair, Maida Val, Notting Hill, Pimlico, Regents Park, St John’s Wood, Victoria.
Quali zono le zone principali di Inner Londra?
Centro di Londra
Mayfair
Westminster e Victoria
Belgravia,
Pimlico
Sloane Square.
Knightsbridge.
Chelsea.
South Kensington
Bloomsbury.
Fitzrovia
Covent Garden.
Soho
Clerkenwell
Spitalfields
Barbican
Ovest di Londra
Notting Hill
Holland Park
Hammersmith
Fulham
Shepherd's Bush
Londra Nord-Ovest
Little Venice, Warwick Avenue e Maida Vale
St John's Wood
Swiss Cottage.
Belsize Park
Primrose Hill,
Hampstead
Highgate
Hampstead Village e Finchley Road
West Hampstead e Fortune Green
Londra Nord
Camden e Kentish Town.
Islington.
Londra Est
Wapping
Shadwell.
Canary Wharf
Londra Sud-Est
Rotherhithe
Surrey Quays
Greenwich
Londra Sud-Ovest
Clapham
Battersea
Putney
Wimbledon
Barnes
Kew
Richmond
Twickenham
Quali altre zone di Londra fuori dal centro sono considerate Prime London?
Prime North West comprende Hampstead Garden e Highgate.
Prime North: comprende Islington
Prime East: comprende Wapping e Canary Wharf
Prime South West: comprende Battersea, Clapham, Wandsworth, Wimbledon, Putney,
Fulham, Barnes, Chiswick e Richmond.
Qual è la differenza tra Prime e Super Prime London?
Prime London include quelle zone con immobili di valore mediamente superiore al
£1milione mentre Super Prime include quelle zone con valori medi di immobili superiori ai £10 milioni. Altre fonti definiscono Prime London quelle zone con prezzi immobiliari superiori a £1000/ft2 e Super Prime quelle zone con prezzi superiori ai
£2000/ft2. Ad oggi 281,00 milionari e 54 miliardari risiedono a Londra.
Che tipologia di immobili in termini di prezzi al metro quadro acquistano investitori o residenti a Londra?
a)
b)
c)
-
Immobili < £450/ ft2 (<€6000/m2).
80% degli acquirenti compra immobili per risiedervi, di cui l’80% per la prima
volta.
Le proprietà si trovano principalmente in Outer London.
Immobili £1000-£1500/ft2 (€13000-€20000/m2)
70% degli acquirenti sono investitori
Le proprietà si trovano principalmente in Inner London e Prime London.
Immobili >£2000/m2 (>€25000/m2)
Il 70% degli acquirenti compra immobili per risiedervi e principalmente seconde case.
Le proprietà si trovano principalmente in Prime London.
British Property Federation Febbraio 2014
Che percentuale d’immobili Londinesi è stata venduta ad acquirenti non
residenti nel Regno Unito nel 2013?
-
Prime London: 49%
Inner London: 20%
Central London: 7%
Quante nuove proprietà sono state costruite negli ultimi due anni a Londra?
Nel 2012 sono state costruite 13.000 proprietà a Londra e nel 2013 sono state costruite
21.300 proprietà a Londra.
Quali sono le stime dell’ ARLA (Association Residential Letting Agents)
dei rendimenti immobiliari Perché investire in immobili Londinesi?
ARLA stima rendimenti lordi annui per il quinquennio 2014-2019 del:
o 9.5% per investimenti in contanti
o 23% per investimenti con mutui.
Perché investitori preferiscono tipologie di immobili più piccole?
Gli investitori preferiscono unita più piccole (studio o immobili con 1 oppure 2 stanze
da letto) sia per il livello dei prezzi e dei rendimenti sia per la facilita della gestione
degli immobili stessi.
In quanto tempo ci si può aspettare di affittare un immobile in centro a
Londra?
Sempre che gli immobili siano pubblicizzati a cifre ragionevoli, ci si può aspettare di
affittare studio e appartamenti con 1 stanza da letto nel giro di una settimana e
immobili con due stanze da letto nel giro di 2 settimane. Alcuni agenti immobiliari
promettono di non farsi pagare alcuna provvigione se non riescono ad affittare un
immobile in tempi simili a quanto indicato sopra.
Quale potrebbe essere la differenza di affitto tra un immobile nuovo e
uno di seconda mano a Londra?
Immobili nuovi, con ottima qualità di interni e di mobili, con servizi (palestre, negozi,
parcheggi, garage sotterranei, etc.), di facile accesso ai mezzi di trasporto e gestiti
impeccabilmente possono comportare un affitto fino al 50% più elevato rispetto a
proprietà di seconda mano che non possiedono queste caratteristiche.
Quali sono gli inquilini preferiti dagli investitori?
Dipendenti di aziende o studenti; questi ultimi normalmente pagano affitto in anticipo
trimestralmente o in alcuni casi annualmente.