Opportunità di investimento Viale Virginia Reiter 72-76

Opportunità di investimento
Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Indice
 Executive Summary
Pag.
2
 Ubicazione e servizi
Pag.
3
 Descrizione dell’immobile
Pag.
4
 Consistenze
Pag.
5
 Situazione locativa – Eventuale finanziamento dell’investimento
Pag.
6
 Conduttore
Pag.
7
 Planimetrie
Pag.
8
 Fotografie
Pag. 10
 Nota Informativa
Pag. 12
 Contatti
Pag. 13
 Allegato A (Cashflow relativo ad acquisto con leva 70%)
1
Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Executive Summary
● Indirizzo:
Viale Virginia Reiter n. 72-76, Modena
● Destinazione:
Edificio adibito ad uso ufficio pubblico.
● Ubicazione:
Nella zona est, a ridosso del centro storico, in zona a vocazione residenziale e
direzionale.
● Superfici:
Superficie lorda di circa 9.000 mq, comprensiva di circa 6.300 mq ad uso uffici e
circa 1.500 mq di magazzini/archivi.
● Conduttore:
L’immobile è utilizzato interamente all’INPS, in virtù di un unico contratto di locazione
che il Fondo Immobili Pubblici, proprietario dell’edificio, ha stipulato con l’Agenzia del
Demanio ed avente ad oggetto n. 394 immobili distribuiti sull’intero territorio
nazionale.
● Canone:
Il canone, che viene corrisposto in rate semestrali posticipate, ammonta attualmente
a Euro 1.279.580 annui (aggiornamento 2011).
● Importo ICI:
Euro 63.985 annui (aggiornamento 2010).
Opportunità d’investimento

Ottima opportunità per l’acquisizione di un complesso immobiliare a reddito, utilizzato da oltre 50
anni dallo stesso soggetto istituzionale, l’INPS, quale propria Sede Provinciale.

Situazione locativa che comporta un’elevata stabilità dei flussi di cassa attesi per i prossimi 12
anni, grazie ad un conduttore di primario standing, quale è l’Agenzia del Demanio (diretta
emanazione del Ministero dell’Economia e delle Finanze).

Canone di locazione in linea con i valori di mercato.

Immobile caratterizzato da grande visibilità ed accessibilità ottimale, grazie alla rete dei trasporti
pubblici, che permette una facile connessione con il resto della città.

Immobile tutelato da vincolo ex D. Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio)

Immobile alienato da un Fondo Immobiliare, pertanto con “transfer tax” ridotta al 2% (in luogo
dell’aliquota standard, pari al 4%)
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Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Ubicazione e servizi
La proprietà è ubicata nel comune di Modena, immediatamente ad est del centro cittadino, in una zona
facilmente accessibile grazie alla rete dei trasporti di superficie e ferroviari che si trovano nelle
immediate vicinanze.
L’area è infatti ben servita da molteplici linee di autobus tra le quali la fermata più vicina, di Viale Caduti
in guerra, dista solo 100 metri dall’edificio. A piedi si può inoltre agevolmente raggiungere la Stazione
Ferroviaria (circa 10 minuti), il centro storico e tutti i principali luoghi di interesse. Percorrendo la via
Puccini si raggiunge infatti il centro cittadino con i suoi luoghi simbolo quali il Duomo e soprattutto piazza
Roma - dove spicca il Palazzo Ducale, che dall’Unità d’Italia ospita la prestigiosa Accademia Militare di
Modena - facilmente raggiungibile in pochi minuti a piedi.
Nelle vicinanze sorge inoltre lo stabilimento della Maserati, uno dei marchi più prestigiosi dell’industria
automobilistica italiana.
Anche la viabilità verso l’esterno è ottima: l’adiacenza alla SS 12 (dell’Abetone e del Brennero) ed alla
Via Emilia permettono un rapido collegamento a due arterie principali quali l’A1, che, con la Via Emilia,
consente di raggiungere velocemente l’Aeroporto di Bologna, e l’Autostrada del Brennero.
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Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Descrizione dell’immobile
L’immobile in oggetto, edificato negli anni 50, è costituito dall’unione di due corpi di fabbrica: lo stabile A,
individuato dal civico 72, e lo stabile B, individuato dal civico 76, rispettivamente di quattro e cinque piani
fuori terra che nel tempo hanno assunto un’unica immagine consolidata.
I due edifici sono infatti collegati tra loro al piano terreno tramite un porticato chiuso da serramenti in
alluminio nel cortile interno e da un corpo di fabbrica dallo sviluppo longitudinale limitato.
La costruzione, che si sviluppa ad angolo tra Viale Reiter e Via Misley, è un interessante esempio di
linguaggio architettonico tipico della metà del XX secolo e si caratterizza per una alternanza di materiali,
di tonalità e di pieni e di vuoti che denotano una notevole valenza progettuale, costituita da un corpo su
tre livelli con copertura a tetto del tipo a padiglione, coperto con tegole.
Le facciate sono caratterizzate da una sobria ed elegante bicromia dei colori utilizzati: mattoni a vista per
i livelli superiori e pietra calcarea bianca per il basamento.
Il corpo centrale di ingresso affaccia su Viale Reiter ed è dotato al primo livello di balconi posti a filo che
presentano parapetti con elementi decorativi lapidei verticali. Le aperture al primo livello sono collegate
da un’unica semplice cornice in mattoni che viene anche situata a coronamento dell’edificio. Gli interni
destinati ad uffici sono caratterizzati dall’utilizzo di tecniche costruttive tipiche dell’epoca.
Inoltre, sono presenti ampi balconi e terrazzi ad ogni piano ed ampi cortili interni che completano la
proprietà.
L’immobile
risulta
sottoposto
a
tutela ex D. Lgs. 42/2004: con
comunicazione in data 06.04.2005,
il Ministero per i Beni e le Attività
Culturali - Direzione Regionale per
i Beni Culturali e Paesaggistici
dell’Emilia Romagna, ha stabilito
che,
all’esito
effettuate,
delle
l’immobile
verifiche
è
stato
riconosciuto di interesse culturale.
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Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Consistenze
La tabella sottostante riepiloga le superfici dell’immobile suddivise per destinazioni d’uso e mostra come
l’edificio non abbia piani interrati, fatta salva una piccola porzione di archivi. I primi 3 piani fuori terra
presentano una conformazione e una superficie sostanzialmente uguale.
Il terzo piano del corpo principale ha una porzione di sottotetto, adibita per uffici e archivi, mentre il
quarto piano del corpo secondario è un sottotetto utilizzato come deposito.
Al piano terra vi è un piccolo bar (aperto anche al pubblico dei visitatori) ed un locale archivio edificato in
uno dei cortili interni dell’immobile. Tra i due corpi di fabbrica vi è un ampio cortile con aree verdi.
Piano
Uffici (mq)
Connettivi
Verticali (mq)
-1
Magazzini e
Archivi (mq)
Terrazzi /
Balconi
(mq)
Locali
Tecnici
(mq)
75
PT
1.602
171
338
1
1.745
159
7
2
1.767
137
3
1.229
4
Totale
Bar (mq)
6.343
Superficie
lorda
75
81
92
2.284
160
2
2.073
7
21
2
1.934
137
538
8
7
1.919
55
578
659
1.543
633
81
Area Esterna (Cortili e Verde) + connettivo orizzontale
5
189
103
8.918
623
Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Situazione locativa
L’immobile è interamente utilizzato dall’INPS (Istituto Nazionale della Previdenza Sociale), quale propria
Sede Provinciale, in virtù di un contratto di locazione unico che il FIP - Fondo Immobili Pubblici,
proprietario dell’edificio e gestito da Investire Immobiliare SGR, ha stipulato con l’Agenzia del Demanio.
Si tratta di un contratto con destinazione Terziario Pubblico , avente le seguenti caratteristiche:
Durata:
9 + 9 anni, con decorrenza Dicembre 2004 e scadenza Dicembre 2022.
Canone:
Euro 1.279.580 (aggiornato all’anno 2011), versati in rate semestrali posticipate
Recesso:
Al termine del primo novennio (dicembre 2013), il conduttore, Agenzia del
Demanio ha la facoltà di esercitare disdetta con 12 mesi di preavviso solo
sull’intero compendio immobiliare costituito da ben 394 immobili.
Manutenzione:
Gli oneri per la straordinaria manutenzione sono a carico del conduttore, ad
esclusione di quelli relativi ad interventi di sostituzione integrale di impianti e di
riparazioni strutturali dell’edificio, che sono a carico del locatore.
Sublocazione:
Consentita, purché non eccedente il 5% della superficie commerciale netta.
Eventuale finanziamento dell’investimento
L’allegato A al presente documento evidenzia come, grazie alla particolare durata del contratto di
locazione, sia possibile destinare il flusso di cassa generato dai canoni di locazione a servizio di un
finanziamento, con ammortamento “alla francese” (a rate costanti), finalizzato all’acquisto dell’immobile,
come qui di seguito sintetizzato:
- Redditività iniziale (Entry yield) ipotizzata: 6%
- Leva: 70%
-Tasso Annuo Nominale del finanziamento: 4%
- Rata annuale : Euro 1.119.238 (rispetto all’importo del canone di locazione, pari a € 1.279.580)
- Importo ICI: Euro 63.985 annui (aggiornamento 2010).
- Debito outstanding alla scadenza del contratto di locazione (2022): Euro 8.321.903
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Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Conduttore
L’Agenzia del Demanio è nata dalla suddivisione e dal conferimento delle funzioni del Ministero delle
Finanze alle quattro Agenzie Fiscali (Entrate, Territorio, Dogane e Demanio) istituite nell'ambito della
nuova organizzazione del Ministero dell'Economia e delle Finanze prevista dal D. Lgs n 300/1999.
In seguito, il Decreto Legislativo 173/03 ha trasformato l’Agenzia in Ente Pubblico Economico (EPE),
ovvero un soggetto giuridico autonomo che opera nell’ambito della Pubblica Amministrazione e che, per
raggiungere i propri obiettivi, fa ricorso a modalità organizzative e strumenti operativi di tipo privatistico.
L’Agenzia del Demanio, quindi, persegue il soddisfacimento dell'interesse pubblico adottando criteri di
economicità e di creazione di valore economico e sociale nella gestione del patrimonio immobiliare dello
Stato. All’Agenzia è altresì attribuita la gestione dei beni confiscati alla criminalità organizzata.
Gli organi dell'Agenzia sono: il Direttore, il Comitato di Gestione e il Collegio dei Revisori dei Conti.
L’Agenzia è, inoltre, assoggettata al controllo della Corte dei Conti che viene esercitato, tra l'altro, con la
presenza alle sedute del Comitato di Gestione di un magistrato della Corte delegato al controllo.
Secondo l’attuale configurazione organizzativa, l’Agenzia si articola in una Direzione Generale (con sede
in Roma) e in 16 strutture territoriali (Filiali), cui si aggiungono alcune sedi da queste dipendenti.
Le attività dell’Agenzia sono sottoposte alla vigilanza del Ministero dell’Economia e delle Finanze che ne
detta gli indirizzi mediante l'Atto di indirizzo triennale, inviato annualmente dal Ministro. Annuale è anche
il Contratto di Servizi, stipulato tra il Ministero e l’Agenzia, che ne regola i rapporti, i servizi prestati e i
relativi corrispettivi.
All’Agenzia è attribuito il compito di amministrare i beni immobiliari dello Stato razionalizzandone e
valorizzandone l’uso, anche attraverso la loro gestione economica.
Impegno dell’Agenzia è realizzare la missione attribuitale proponendosi come autorevole punto di
riferimento per le amministrazioni pubbliche e fornendo soluzioni efficaci ed innovative in campo
immobiliare.
I principi cui si ispira la visione dell'Agenzia fanno riferimento ad una attenzione continua verso
l'eccellenza dei servizi offerti, garantendo l'imparzialità e il buon andamento nell'esercizio della funzione
pubblica. L'eccellenza dei servizi è ottenuta grazie ad un’organizzazione del lavoro fondata sull'impegno
responsabile di tutti gli interessati e sulla centralità della persona.
Fonte: www.agenziademanio.it
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Viale Virginia Reiter 72-76
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Pianta piano Interrato
Pianta piano Terra
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Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Pianta tipo dal 1° al 3°piano
Pianta piano 4°
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Viale Virginia Reiter 72-76
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Fotografie
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Viale Virginia Reiter 72-76
Modena
Fotografie
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Viale Virginia Reiter 72-76
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Nota Informativa
Il presente documento (di seguito il “Memorandum”) relativo all’immobile sito in Modena, Viale Virginia Reiter Nr.
72-76 (di seguito l’”Immobile”), è strettamente confidenziale ed é stato predisposto da Realty Lab S.r.l. basandosi
su informazioni fornite dalla Proprietà con finalità puramente informativa.
Il Memorandum ha unicamente lo scopo di verificare il possibile interesse in merito all’Immobile e non costituisce né
un’offerta, né un invito ad offrire, né un’offerta al pubblico (ex art. 1336 cod. civ) o una sollecitazione
all’investimento. Esso non comporta alcun impegno a concludere accordi, né alcun diritto a qualsivoglia prestazione
da parte di Realty Lab o della Proprietà a qualsiasi titolo (inclusi costi di mediazioni e/o consulenza), riservandosi
quest’ultima la facoltà di ritirare l’Immobile dal mercato a propria discrezione, senza necessità di giustificarne la
motivazione e senza alcun preavviso.
Il Memorandum non ha lo scopo di fornire le basi per un’offerta e non deve essere considerato come una
raccomandazione da parte di Realty Lab o della Proprietà nei confronti di chi lo riceve. Ogni soggetto interessato
all’Immobile deve effettuare la propria analisi sull’Immobile e deve verificare la correttezza e l’accuratezza delle
informazioni fornite, eseguendo un’indagine autonoma.
Benché le informazioni contenute nel Memorandum siano considerate accurate e corrette, né Realty Lab né la
Proprietà rilasciano alcuna garanzia, esplicita o implicita, in merito alla loro accuratezza e correttezza.
Né Realty Lab né la Proprietà (o i loro rispettivi dirigenti, consulenti, impiegati, azionisti, affiliati o agenti) avranno
responsabilità alcuna derivante dall’utilizzo del presente Memorandum. Realty Lab e la Proprietà avranno la facoltà
- ma non l’obbligo – di integrare, rettificare, modificare o sostituire il Memorandum (o parte di esso) in qualsiasi
momento.
Il Memorandum é stato distribuito ad un limitato numero di soggetti che hanno espresso il loro interesse a valutare
l’Immobile. La distribuzione del Memorandum avviene tramite Realty Lab, agente autorizzato in esclusiva dalla
Proprietà.
I dati e le informazioni contenute nel presente Memorandum sono strettamente riservati e confidenziali. Pertanto, al
ricevimento del presente Memorandum, Voi ed i vostri dirigenti, agenti, impiegati, consulenti, rappresentanti e
consiglieri sarete obbligati a preservare e mantenere riservate le informazioni e i dati in esso contenuti ed a
prendere tutte le misure e gli accorgimenti necessari per rispettare tale obbligo. Il Memorandum non può essere
fotocopiato, riprodotto o distribuito a terzi, né interamente né parzialmente, senza il preventivo consenso scritto di
Realty Lab. Realty Lab e la Proprietà si riservano il diritto di chiedere la restituzione del presente Memorandum in
qualsiasi momento.
Il Memorandum sarà interpretato secondo la Legge Italiana. Il Foro di Milano avrà la competenza esclusiva in
merito a qualsiasi controversia originata e/o comunque connessa al presente Memorandum.
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Contatti
Alessandro Manetti
Partner
Realty Lab S.r.l.
Via Mercato, 5
20121 Milano
T + 39 02 87 08 48 50
M + 39 348 57 09 576
F + 39 02 87 08 48 74
[email protected]
Roberto Nicosia
Partner
Realty Lab S.r.l.
Via Mercato, 5
20121 Milano
T + 39 02 87 08 48 50
M + 39 335 12 36 605
F + 39 02 87 08 48 74
[email protected]
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Allegato A
IPOTESI CASHFLOW LEVERED - MODENA V.le Reiter 72-76
ISTAT (75%):
0,015
Canone
Canone di locazione
2010
1
2011
2
2012
3
2013
4
2014
5
2015
6
2016
7
2017
8
2018
9
2019
10
2020
11
2021
12
2022
13
2023
14
2024
15
2025
16
2026
17
2027
18
2028
19
2029
20
2030
1.264.406
1.279.580
1.298.774
1.318.255
1.338.029
1.358.100
1.378.471
1.399.148
1.420.135
1.441.437
1.463.059
1.485.005
1.507.280
1.529.889
1.552.837
1.576.130
1.599.772
1.623.769
1.648.125
1.672.847
1.697.940
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
-63.985
1.234.789
1.254.270
1.274.044
1.294.114
1.314.486
1.335.163
1.356.150
1.377.452
1.399.074
1.421.020
1.443.295
1.465.904
1.488.852
1.512.145
1.535.787
1.559.783
1.584.140
1.608.862
1.633.955
0
0
1.215.595
-21.000.000
14.700.000
0
-588.000
-531.238
-588.000
-552.487
-566.750
-574.587
-544.651
-597.570
-521.668
-621.473
-497.765
-646.332
-472.906
-672.185
-447.053
-699.073
-420.165
-727.035
-392.202
-756.117
-363.121
-786.362
-332.876
-817.816
-301.422
-850.529
-268.709
-884.550
-234.688
-919.932
-199.306
-956.729
-162.509
-994.998
-124.239
-1.034.798
-84.440
-1.076.190
-43.048
0
627.595
115.551
135.033
154.806
174.877
195.248
215.925
236.913
258.215
279.836
301.782
324.057
346.666
369.615
392.907
416.549
440.546
464.902
489.624
514.717
14.700.000
14.700.000
14.700.000
-531.238
14.168.762
-552.487
13.616.275
-574.587
13.041.688
-597.570
12.444.118
-621.473
11.822.645
-646.332
11.176.313
-672.185
10.504.128
-699.073
9.805.056
-727.035
9.078.020
-756.117
8.321.903
-786.362
7.535.542
-817.816
6.717.726
-850.529
5.867.197
-884.550
4.982.647
-919.932
4.062.716
-956.729
3.105.986
-994.998
2.110.988
-1.034.798
1.076.190
-1.076.190
-588.000
-588.000
-566.750
-544.651
-521.668
-497.765
-472.906
-447.053
-420.165
-392.202
-363.121
-332.876
-301.422
-268.709
-234.688
-199.306
-162.509
-124.239
-84.440
-43.048
ICI
Flusso Unlevered
Valore acquisto immobile
Finanziamento
Quota rimborso capitale
Interessi maturati
70%
4%
Flusso levered
Debito Outstanding
Rimborso
Outstanding
Interesse
Rata costante
5%
14.700.000
4%
-1.119.238
Ipotesi con Leva 70% ed outstanding nel 2022 di €
8.321.903