98° rapporto di gestione amministrativa - CPDL

Cassa pensioni
di Lugano
CPDL
98° rapporto
di gestione amministrativa
Esercizio 2015
1
Indice
pagina
1.
RAPPORTO D’ESERCIZIO 2015 .............................................................................................. 3
2.
RAPPORTO DI REVISIONE DELL’UFFICIO DI CONTROLLO ............................................... 6
3.
BILANCIO CPDL AL 31.12.2015 .............................................................................................. 8
4.
CONTO D’ESERCIZIO CPDL 2015 ......................................................................................... 10
5.
ALLEGATO AI CONTI ANNUALI ............................................................................................ 12
6.
CONTI LATTIMER SA ............................................................................................................. 40
Cassa pensioni di Lugano (CPDL)
Via Carducci 4
Casella postale 5398
6901 Lugano
Tel. 058.866.71.91 area previdenza
Fax 058.866.71.90 “
“
Tel. 058.866.71.55 area gestione immobiliare
Fax 058.866.71.80 “
“
[email protected]
www.cpdl.ch
2
1. Rapporto d’esercizio 2015
I dati principali relativi all’esercizio 2015, in raffronto con il 2014, sono i seguenti:
2015
2014
2'562
1'423
2'533
1'404
638.3 mio
623.7 mio
Risultato netto gestione finanziaria
Risultato netto gestione immobiliare
1.9 mio
16.8 mio
24.4 mio
9.7 mio
Riserva di fluttuazione
23.9 mio
25.2 mio
635.1 mio
675.4 mio
619.1 mio
668.2 mio
90.5%
94.0%
88.9%
92.7%
6.6%
0%
3.0%
6.7-6.6%
3.0%
3.0%
Assicurati attivi
Pensionati
Somma di bilancio
Capitale disponibile
Capitale di previdenza
Grado di copertura piano di finanziamento
Grado di copertura effettivo
Tasso di conversione delle rendite
Tasso reddito cap. di previdenza attivi
Tasso d'interesse tecnico
Premesse
Durante il 2015 tutti i mercati azionari sono stati caratterizzati da una notevole volatilità indotta
dall’operato delle banche centrali, mentre i tassi, contrariamente alle attese, hanno fatto riscontrare
un’ulteriore diminuzione. L’evoluzione dei mercati azionari internazionali è stata altalenante e
particolarmente influenzata dai timori di una frenata della crescita cinese. Sul fronte svizzero,
l’abolizione della soglia minima del tasso di cambio tra franco svizzero e euro, con la conseguente
introduzione da parte della Banca nazionale svizzera di un tasso d’interesse negativo per tentare di
ridurre l’attrattività della moneta nazionale, ha pesato sugli averi delle casse pensioni che detengono
mediamente circa il 5-6% dei loro attivi in liquidità.
Il comparto mobiliare si è trovato a operare in questo contesto difficile, riuscendo comunque a
conseguire un seppur modesto utile.
Il settore immobiliare ha avuto un’ottima redditività grazie anche alla rivalutazione di alcuni immobili.
L’applicazione delle nuove norme di presentazione del patrimonio, contrariamente al passato nel
quale si rilevava l’utile annuale dal conto economico, di fatto implica l’attribuzione del risultato
positivo di 10 Mio. alla parte di finanziamento in ripartizione, dando origine a una chiusura in
pareggio. La chiusura dell’esercizio 2014 è stata di conseguenza riclassificata. Queste norme
determineranno la presentazione dei futuri conti economici.
La riserva di fluttuazione è pari a CHF 23.9 Mio., che secondo gli obiettivi fissati dalla CPDL deve
corrispondere al 5% del capitale disponibile.
3
Previdenza professionale
L’andamento del settore previdenza è in linea con gli anni passati. Si possono rilevare i benefici del
risanamento in corso.
A compensazione dei sacrifici sopportati dagli assicurati attivi, i capitali di risparmio beneficeranno
all’01.01.2016 di un’attribuzione straordinaria del 2.35% che verrà replicata all’01.01.2017 grazie a
un accantonamento costituito a tale scopo.
Risultato investimenti
Per la gestione finanziaria il 2015 si è concluso con un utile di CHF 1.9 Mio., pari ad un rendimento
dello 0.60%.
Il rendimento immobiliare ha generato un beneficio netto di CHF 16.8 Mio., corrispondente a un
rendimento del 6.60%, anche grazie alla rivalutazione dei valori degli immobili (+7.2 Mio.).
La performance globale degli attivi è pari al 3.02%, a fronte di un rendimento medio del settore dello
0.70% (fonte ASIP).
Organizzazione
La struttura organizzativa si compone come segue:
- il Consiglio Direttivo (CD) è composto da 6 membri con diritto di voto;
- i pensionati sono rappresentati da un membro supplementare senza diritto di voto.
Il CD si avvale dell’appoggio di quattro comitati: Previdenza, Investimenti, Immobili e Audit.
L’attività dei comitati avviene in conformità dei rispettivi regolamenti.
Il CD si è rinnovato all’inizio del mese di dicembre con la designazione di tre nuovi membri,
rinnovando i profili specialistici nell’ambito della previdenza, della contabilità e della gestione
patrimoniale.
Durante l’anno la politica d’informazione è stata sostanzialmente modificata con l’introduzione di un
decalogo che regola i rapporti della CPDL con i vari organi e istituzioni esterne.
L'informazione verso gli assicurati e i terzi è fornita dal sito internet della CPDL (www.cpdl.ch), che
pubblica regolarmente notizie e aggiornamenti, sia per gli aspetti previdenziali sia per quelli relativi
al patrimonio della CPDL. Sul sito sono inoltre disponibili i conti dettagliati e commentati
dell'esercizio 2015.
La CPDL deroga al principio del bilancio in cassa chiusa poiché il Comune di Lugano garantisce il
versamento di tutte le prestazioni di vecchiaia, di rischio e di uscita come pure le prestazioni di libero
passaggio in caso di liquidazione parziale e i relativi disavanzi tecnici conformemente all’art. 14
Statuto CPDL.
I conti 2015 sono stati preavvisati positivamente e senza riserve dall’ufficio di revisione (BDO SA).
Lugano, 22 marzo 2016
4
5
2. Rapporto di revisione dell’Ufficio di controllo
6
7
3. Bilancio CPDL al 31.12.2015
Attivi
INVESTIMENTI
31.12.2015
CHF
31.12.2014 Rif.Allegato
CHF
636'743'796.86
621'893'181.07
17'725'979.81
307.15
12'712'208.21
5'013'464.45
9'846'221.39
104.90
9'930'940.31
-84'823.82
6.4.1
Titoli
Azioni e Fondi azionari
Obbligazioni e Fondi obbligazionari
Fondi e Fondazioni d'investimento misti
Investimenti alternativi
335'349'873.21
144'562'629.21
126'970'530.16
0.00
63'816'713.84
326'631'224.19
124'053'168.28
129'289'552.29
13'972'760.05
59'315'743.57
6.4.2
Immobili
Immobili e Partecipazioni immobiliari
252'991'650.00
252'991'650.00
245'762'600.00
245'762'600.00
6.4.3
30'676'293.84
18'389'632.84
12'286'661.00
39'653'135.49
27'311'550.84
12'341'584.65
6.4.4
1'591'177.19
1'781'829.92
6.4.5
Crediti (incluso IP)
Mobili e attrezzature
1'388'212.99
202'964.20
1'564'632.37
217'197.55
TOTALE ATTIVI
638'334'974.05
623'675'010.99
Liquidità
Cassa
Banche, conti correnti
Fondi mercato monetario e operazioni a termine
Crediti
Averi presso datore di lavoro (c/c Città di Lugano)
Prestiti e Ipoteche
CONTI DI ASSESTAMENTO DEGLI ATTIVI
6.8
6.4
8
Passivi
IMPEGNI
31.12.2015
CHF
31.12.2014 Rif.Allegato
CHF
3'078'126.31
4'394'154.70
Prestazioni LP
Creditori
1'002'044.65
2'076'081.66
1'763'580.10
2'630'574.60
CONTI DI ASSESTAMENTO DEI PASSIVI
160'649.83
134'198.34
160'649.83
134'198.34
7.2.1
675'405'141.30
668'158'058.55
7.5
295'689'444.30
354'133'482.00
25'582'215.00
289'078'434.55
356'934'555.00
22'145'069.00
5.3
Parte di ripartizione autorizzata
-64'163'488.00
-74'165'543.60
4.3
TOTALE CAPITALE PREVIDENZA, IN
CAPITALIZZAZIONE PARZIALE
611'241'653.30
593'992'514.95
4.3
23'854'544.61
25'154'143.00
4.3
638'334'974.05
623'675'010.99
Transitori passivi
CAPITALI PREVIDENZA E
ACCANTONAMENTI TECNICI
Capitale di previdenza assicurati attivi
Capitale di previdenza beneficiari di rendita
Accantonamenti tecnici
Riserva di fluttuazione
TOTALE PASSIVI
7.1.1
7.1.2
5.6
5.8
9
4. Conto d’esercizio CPDL 2015
Profitti e perdite
2015
CHF
2014
CHF
29'613'831.30
33'624'518.85
9'665'662.50
18'155'081.15
1'459'495.90
333'591.75
9'580'927.15
18'006'518.50
5'803'595.20
233'478.00
5'710'294.93
6'098'794.02
4'924'755.38
785'539.55
5'809'868.02
288'926.00
TOTALE RICAVI DA CONTRIBUTI
E PRESTAZIONI D'ENTRATA
35'324'126.23
39'723'312.87
PRESTAZIONI REGOLAMENTARI
-31'459'042.35
-31'009'076.70
-22'249'031.65
-5'294'011.15
-1'497'049.65
-54'184.20
-1'916'733.40
-448'032.30
-22'088'908.80
-5'041'271.30
-1'579'763.95
-72'594.95
-2'226'537.70
0.00
PRESTAZIONI EXTRA REGOLAMENTARI
291'413.00
-6'403.65
Rimborsi e recuperi
Interessi su prestazioni LP, prel.e liq.in capitale
317'596.55
-26'183.55
12'604.40
-19'008.05
-7'408'327.90
-7'155'420.55
-5'421'753.45
-1'986'574.45
-5'205'517.30
-1'949'903.25
TOTALE COSTI PER
PRESTAZIONI E ANTICIPI
-38'575'957.25
-38'170'900.90
VARIAZIONE CAPITALE DI PREVIDENZA
ACCANT.TECNICI E RISERVE DI CONTRIB.
-17'249'138.35
-13'156'548.00
-6'609'551.50
2'801'073.00
-3'437'146.00
-1'458.25
-10'002'055.60
-3'743'384.85
2'522'963.00
5'525'805.00
-7'891'397.15
-9'570'534.00
-109'311.30
-134'447.40
-109'311.30
-134'447.40
-20'610'280.67
-11'738'583.43
CONTRIBUTI, APPORTI ORDINARI, DIVERSI
Contributi dei dipendenti
Contributi del datore di lavoro
Contributi del datore di lavoro di risanamento
Premi unici e riscatti
PRESTAZIONI D'ENTRATA
Apporti di libero passaggio
Rimborsi versam.anticipati LPPA e divorzio
Rendite di vecchiaia
Rendite ai superstiti
Rendite d'invalidità
Altre prestazioni regolamentari
Prestazioni in capitale al pensionamento
Liquidazione in capitale al decesso
PRESTAZIONI D'USCITA
Prestazioni di LP in caso d'uscita
Versamenti anticipati LPPA / divorzio
Scioglimento/costituz. capit.di prev.assic.attivi
Scioglimento/costituz. capit.di prev.pensionati
Scioglimento/costituz. accantonamenti tecnici
Remunerazione capitale di risparmio
Variazione parte di finanziamento in ripartizione
COSTI DI PREVIDENZA
Contributi al fondo di garanzia
RISULTATO NETTO PARTE
ASSICURATIVA
Rif.Allegato
7.7.1
7.7.2
7.7.2
7.7.3
7.8.1
7.8.2
7.9.1
7.9.2
5.3
5.6
5.8
5.3
4.3
10
RISULTATO NETTO INVESTIMENTI
Risultato netto Gestione finanziaria
risultato lordo gestione finanziaria
spese amministrazione patrimonio
Risultato netto Gestione immobiliare
risultato lordo gestione immobiliare
spese amministrazione immobiliare
ALTRI COSTI
Altre spese
SPESE DI AMMINISTRAZIONE
Costi amministrativi
Ufficio di revisione
Perito in materia di previdenza professionale
Autorità di vigilanza
RISULTATO PRIMA DELLA COSTITUZIONESCIOGLIMENTO DELLA RISERVA
DI FLUTTUAZIONE DEI VALORI
RISULTATO D'ESERCIZIO
24'451'793.01
6.7.1
16'805'282.98
9'651'884.36
6.7.2
2'002'058.26
1'968'111.50
83'011.76
1'919'046.50
90'099.05
1'878'012.45
-101'595.00
-131'328.55
-101'595.00
-131'328.55
-1'323'430.12
-1'392'223.67
-1'249'815.62
-20'340.00
-41'013.00
-12'261.50
-1'259'892.47
-21'420.00
-87'588.00
-23'323.20
-1'299'598.39
22'809'653.22
1'299'598.39
-22'809'653.22
1'299'598.39
0.00
0.00
-22'809'653.22
0.00
0.00
17'357'284.38
-552'001.40
Ricavi da prestazioni fornite
Ricavi diversi
Scioglimento riserva di fluttuazione
Costituzione riserva di fluttuazione
34'103'677.37
1'928'366.16
4'113'195.69
-2'184'829.53
ALTRI RICAVI
RISERVA DI FLUTTUAZIONE
18'733'649.14
7.12.1
7.12.2
7.13
7.14
6.3
11
5. Allegato ai conti annuali
I.
Basi e organizzazione
1.1
Forma giuridica e scopo:
Ente di previdenza professionale, con sede a Lugano, avente lo scopo di assicurare i membri e i
loro superstiti contro le conseguenze economiche della vecchiaia, dell'invalidità e del decesso.
Si tratta di una istituzione di diritto pubblico, con personalità giuridica propria, iscritta al Registro di
commercio. Essa si impegna a soddisfare almeno i requisiti minimi previsti dalla legge federale sulla
previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l'invalidità LPP, per tutti gli assicurati,
compresa la generazione d'entrata. (v.art. 1, 2, 3 Statuto)
1.2
Iscrizione LPP e fondo di garanzia:
La Cassa pensioni di Lugano (CPDL) sottostà agli obblighi della LPP ed è iscritta al Registro della
previdenza professionale e al Registro di Commercio del Cantone Ticino come istituto di diritto
pubblico.
E' affiliata al Fondo di garanzia LPP, Berna (No.registro TI 41).
1.3
Indicazione degli atti e dei regolamenti:
Statuto (01.03.2013)
Regolamento di previdenza (01.01.2014)
Regolamento transitorio per l'anno 2011 e seguenti (approvazione CD 09.12.14, in vigore 01.01.15)
Regolamento investimenti (23.07.2014)
Regolamento sugli accantonamenti (23.12.2015)
Regolamento sulla liquidazione parziale (01.07.2014)
Regolamento relativo al calcolo della riserva di fluttuazione dei valori (23.07.2014)
Regolamento d'organizzazione (03.12.2015)
Regolamenti dei comitati: Audit (03.12.2015), Previdenza (09.12.2013), Immobili (09.12.2013),
e Investimenti (23.07.14).
1.4
Organo di gestione e diritto di firma:
Consiglio direttivo
MANDATO 2013-2015
rappresentanti del datore di lavoro:
Giorgio Giudici, Presidente
Silvana Minoretti
René Chopard *)
MANDATO 2015-2017
rappresentanti del datore di lavoro:
René Chopard, Vice Presidente*)
Marika Codoni
Mauro Guerra
rappresentanti degli assicurati:
Lucas Bächtold, Vice Presidente *)
Mauro Delorenzi
Milo Piccoli
rappresentanti degli assicurati:
Lucas Bächtold, Presidente *)
Athos Foletti
Milo Piccoli
rappresentante dei pensionati (consultivo):
Armando Zoppi
rappresentante dei pensionati (consultivo):
Armando Zoppi
*) rappresentante Enti esterni
12
Autorizzazioni di firma (collettiva a due):
MANDATO 2013-2015
Giorgio Giudici
Lucas Bächtold
Ilaria Caldelari Panzeri
Luca Bonanomi
MANDATO 2015-2017
Presidente
Vice Presidente
Direzione
Direzione
Lucas Bächtold
René Chopard
Ilaria Caldelari Panzeri
Luca Bonanomi
Presidente
Vice Presidente
Direzione
Inv.risk manager / controller
Composizione comitati:
MANDATO 2013-2015
MANDATO 2015-2017
Comitato Previdenza
Mauro Delorenzi
Dario Giudici
Tito Solari
Armando Zoppi (consultivo)
Comitato Previdenza
Lucas Bächtold (coordinatore)
Marika Codoni
Tito Solari
Armando Zoppi (consultivo)
Comitato Audit
Lucas Bächtold
René Chopard
Roberto Piva
Armando Zoppi (consultivo)
Comitato Audit
René Chopard (coordinatore)
Lucas Bächtold
Marika Codoni
Athos Foletti
Armando Zoppi (consultivo)
Comitato Investimenti
Paolo Mazzoni
Silvana Minoretti
Paolo Patelli
Comitato Investimenti
Mauro Guerra (coordinatore)
Corrado Capacci
Gianmarco Mondani (fino a gennaio 2016)
Manuel Pellanda (da febbraio 2016)
Comitato Immobili
Edo De Bernardis
Giorgio Giudici
Milo Piccoli
Comitato Immobili
Milo Piccoli (coordinatore)
Edo De Bernardis
13
1.5
1.6
Esperti, organo di controllo, consulenti, autorità di vigilanza:
Consulente di previdenza professionale:
AON (Switzerland) SA, Neuchâtel
Consulente medico:
Dr. Paolo Städler, Lugano Breganzona
Ufficio di revisione:
BDO SA, Lugano
Autorità di vigilanza:
Vigilanza sulle fondazioni e LPP
della Svizzera Orientale, Muralto
Affiliati:
Comune di Lugano
AIL SA
AIL Servizi SA
Associazione Bancaria Ticinese
Camera di commercio, industria, artigianato del Cantone Ticino
Cardiocentro Ticino
Centro di Studi Bancari
Consorzio depurazione acque Lugano e dintorni
Consorzio pulizia delle rive e dello specchio d'acqua del lago Ceresio
Consorzio protezione civile Lugano Città
CPDL
Ente ospedaliero cantonale - ORL (parziale)
Ente turistico del Luganese
Funicolare Cassarate Monte Bré SA
Lugano Airport SA
Lugano Festival
Pro Senectute Ticino e Moesano
SOTELL
Trasporti Pubblici Luganesi SA
14
II.
Membri attivi e pensionati
2.1
Assicurati attivi:
2015
uomini
donne
2014
1'518
1'044
2'562
1'506
1'027
2'533
Gli assicurati a tempo parziale sono considerati come unità.
L'evoluzione degli assicurati attivi risulta la seguente:
2015
Effettivo a inizio periodo
ammissioni
dimissioni
pensionamenti
invalidità (100%)
decessi
riammissioni
sospesi
Effettivo assicurati a fine periodo
2014
2'533
241
-151
-49
-6
-2
0
-4
2'562
2'530
223
-156
-53
-3
-6
0
-2
2'533
Dei 49 pensionamenti, 1 assicurato beneficiava già di rendita parziale, 1 assicurato era parzialmente
invalido e 2 assicurati hanno prelevato il capitale.
Gli assicurati in sospeso sono in attesa di una decisione AI per l'incapacità di guadagno.
2.2
Pensionati:
2015
limite d'età
invalidi
vedovili
figli
Effettivo pensionati a fine periodo
2014
922
102
319
80
1'423
905
103
305
91
1'404
Dei 922 pensionati, 65 sono al beneficio del Supplemento Temporaneo.
Gli invalidi parziali sono considerati come unità.
L'evoluzione dei pensionati risulta la seguente:
2015
Effettivo a inizio periodo
nuovi beneficiari:
limite d'età
invalidi
coniugi
figli
uscite:
decessi pens.limite età
riattiv.limite età o dec.
decessi coniugi
scadenza rend. figli
fine rendite coniugi/pens.
Effettivo pensionati a fine periodo
2014
1'404
54
10
22
12
-35
-11
-7
-23
-3
1'423
1'393
65
4
17
10
-30
-22
-13
-17
-3
1'404
9 beneficiari di rendita invalidità di cui 1 beneficiario di rendita invalidità parziale, raggiunta l'età
ordinaria AVS, sono divenuti pensionati limite d'età.
La posizione Riattivazione limite d'età o decesso comprende 9 invalidi in attesa dell'età di
pensionamento e 2 estinzioni della rendita d'invalidità.
1 rendita coniugi e 2 rendite di vecchiaia sono terminate.
15
III.
Natura dell'applicazione
3.1
Piano di previdenza:
Tipo di piano:
a primato di contributi
Età ordinaria di pensionamento:
65 anni per gli uomini e 64 per le donne
Salario assicurato:
salario annuo dedotto coordinamento uguale alla rendita AVS completa massima (CHF 28'200).
Il salario assicurato è arrotondato al CHF 100 superiore
Accrediti di vecchiaia:
accredito di vecchiaia
classe d'età
dal 01.01.2010
18-19
--20-29
13.0%
30-39
15.5%
40-49
19.0%
50-65
23.0%
Rendita di vecchiaia:
capitale di risparmio al giorno del pensionamento moltiplicato per il tasso di conversione del 5.85%
per gli uomini a 65 anni e 5.81% per le donne a 64 anni dal 01.01.2020 con riduzione progressiva
fino al 31.12.2019.
Rendita d'invalidità:
capitale di risparmio acquisito al giorno della fine del versamento del salario o indennità sostitutive,
aumentato degli accrediti di vecchiaia fino all'età ordinaria AVS, senza interessi e moltiplicato per il
tasso di conversione del 6.6% per uomini e donne nel 2015 e del 5.84% dal 01.01.2016.
Rendita coniuge o partner registrato superstite:
60% della rendita d'invalidità o di vecchiaia assicurata o versata al defunto
Rendita figli:
10% della rendita d'invalidità o di vecchiaia assicurata o versata al beneficiario.
Il tasso è del 20% per gli orfani.
Capitale decesso:
versato in caso di decesso di un assicurato attivo o un invalido.
Capitale di risparmio acquisito al momento del decesso diminuito dell'importo necessario al
finanziamento delle prestazioni a favore dei superstiti.
3.2
Finanziamento, metodi di finanziamento:
Il finanziamento è basato sui contributi degli assicurati attivi e del datore di lavoro.
L'ammontare annuo del contributo dell'assicurato corrisponde (in % del salario assicurato):
- 8.5% in assicurazione completa (da 20 a 65 anni uomo / 64 donna) ;
- 2.0% in assicurazione rischio (18 e 19 anni);
L'ammontare annuo del contributo del datore di lavoro corrisponde (in % del salario assicurato):
- 17.65% in assicurazione completa;
- 2.5% in assicurazione rischio;
Il metodo del finanziamento considerato per le prestazioni di pensionamento e di decesso dopo
il pensionamento è il sistema della capitalizzazione, per le altre prestazioni è la ripartizione dei
capitali di copertura.
3.3
Altre informazioni sull'attività di previdenza:
- un nuovo regolamento di previdenza, entrerà in vigore il 01.01.2016;
- i datori di lavoro devono versare un contributo del 3% del disavanzo tecnico fino al raggiungimento
degli obiettivi del grado di copertura;
- gli obiettivi per il grado di copertura sono i seguenti: 90% al 01.01.2015, 92.7% al 01.01.2021 e
94.8% al 01.01.2027;
- il piano di finanziamento relativo alle disposizioni LPP per gli istituti di previdenza di diritto pubblico
è stato approvato dall'Autorità di sorveglianza il 15.07.2014;
- il tasso d'interesse 2015 attribuito sui capitali di risparmio degli assicurati attivi ammonta al 0%;
- l'indicizzazione delle rendite è sospesa.
16
IV.
Principi di valutazione e di presentazione dei conti
4.1
Swiss GAAP RPC 26:
I conti sono presentati come prescritto dalle norme Swiss GAAP RPC 26, versione 01.01.2014,
conformemente all'art. 47 OPP2, cpv 2.
4.2
Principi contabili e di valutazione:
I criteri di valutazione applicati per le varie posizioni di bilancio sono i seguenti:
Mezzi liquidi:
valore nominale
Crediti:
valore nominale, ridotto al loro presunto valore di realizzo mediante
l'iscrizione di un apposito fondo di svalutazione (delcredere)
Obbligazioni:
valore di mercato
Azioni quotate:
valore di mercato
Azioni non quotate:
valore venale
Hedge Fund:
valore di mercato
Strumenti derivati:
valore di mercato
Immobili:
valore venale
Mobili:
valore d’acquisto dedotti gli ammortamenti
Debiti:
valore nominale
IMMOBILI:
nel 2015 i valori immobiliari sono stati aggiornati in base alla nuova perizia allestita dagli arch. Lucia
Montorfani e Walter Giovanzana, esperti CSEA, Lugano.
La nuova valutazione al 31.12.2015 ha portato a una rivalutazione degli immobili di CHF 6'610'000;
importo al quale occorre aggiungere la rivalutazione del valore delle azioni della Lattimer SA di
CHF 619'050, per un utile totale contabilizzato di CHF 7'229'050.
Per la Lattimer SA, proprietaria dell'immobile in via delle Aie 14-via Mola 7, abbiamo i seguenti valori:
. valore perizia immobiliare: CHF 6'100'000
. valore azioni esposto a bilancio CPDL CHF 5'461'650 (tenuto conto dei passivi di bilancio)
Conformemente alle direttive del Regolamento investimenti, relative alla valutazione degli immobili, la
perizia viene aggiornata periodicamente da un esperto.
L'ultima valutazione degli immobili è avvenuta applicando il metodo dinamico delle "eccedenze di cassa
scontate" (DCF).
Per la valutazione dei terreni è stato utilizzato il metodo dinamico "valore attualizzato".
Il sistema delle eccedenze di cassa scontate (DCF) abbina una metodologia dinamica nella prima fase
della valutazione, nella quale redditi e costi sono proiettati nel futuro per 10 anni, mentre la parte
residua viene calcolata con un metodo statico.
Il Consiglio Comunale, nella seduta del 12.09.2011, ha imposto un vincolo di piano regolatore sull'immobile
del Rione Madonnetta, che potrebbe portare ad una minusvalenza stimata attorno ai CHF 6 mio. e contro
il quale è stato interposto ricorso presso il Consiglio di Stato, in data 02.03.2012, tuttora pendente.
parametri:
i periti hanno valutato il parco immobiliare con gli stessi parametri di base, adattati di volta in volta
alle peculiari caratteristiche dell'edificio in esame: la costruzione, lo stato di manutenzione e di
conservazione, il livello qualitativo dell'immobile.
tassi:
tasso di capitalizzazione 3.53% così composto:
1.66% Obbligazioni della Confederazione a 10 anni (media)
0.87% spread con le obbligazioni fondiarie (1/3) e società immobiliari (2/3)
1.00% tasso per immobilizzo della liquidità.
tasso di sconto, al tasso di capitalizzazione vengono aggiunti:
una percentuale in relazione alla posizione dell'immobile (negativa o positiva calcolata sulla base
della localizzazione del mappale, le peculiarità dell'edificio, i servizi ed infrastrutture, il vicinato ed
i vantaggi o svantaggi economici applicando la classe di situazione s/Naegeli-Wenger);
una percentuale in relazione al rischio di "affitti commerciali".
17
flussi di cassa:
affitti globali suddivisi in abitativi, commerciali e posteggi, indicizzati annualmente s/contratto
(40% dell'aumento indice costo vita) + aumenti sulla base degli investimenti; sfitti reali +% in
funzione dell'edificio (sia per i ricambi di inquilino, sia per le peculiarità dell'edificio); costi di
esercizio (valutati su 3 anni); costi di manutenzione ordinaria (valutati su 3 anni); investimenti
(secondo pianificazione) *; costi di manutenzione straordinaria (secondo pianificazione) *;
accantonamenti; deprezzamento dell'edificio in base all'anno di costruzione (complessità della
edificazione) e agli interventi passati di ristrutturazione; accantonamenti per gli interventi futuri,
calcolati in percentuale sulla base della vetustà.
* Gli immobili oggetto della rielaborazione delle valutazioni finanziarie dell'anno 2013, hanno subito un
primo ciclo di ristrutturazione nel corso degli anni 80-90.
Nel 2020 sarebbe necessario (dopo 30-40 anni dal primo rinnovo) un secondo ciclo di rinnovo.
Pertanto nella valutazione allestita per gli immobili in questione, oltre ai previsti rinnovi degli alloggi
al momento del cambio d'inquilino, è stato inserito un secondo ciclo di ristrutturazione (con i relativi
aumenti d'affitto), indipendentemente dalla data pianificata dalla CPDL.
18
4.3
Modifiche dei principi contabili, di valutazione e di presentazione dei conti:
I criteri di valutazione indicano i valori attuali (valori di mercato) per tutti gli investimenti, come
previsto dalle norme contabili Swiss GAAP RPC 26, introdotte dall'esercizio 2005.
Per la valutazione degli immobili si rimanda al capitolo precedente (4.2.)
Come previsto dall'art. 48a dell'OPP2 dal 2013 vengono esposti separatamente nel conto
economico le voci: spese di amministrazione del patrimonio, spese per l'attività di mediazione e
di brokeraggio, spese per l'ufficio di revisione, spese del perito attuariale e le spese per l'autorità
di vigilanza, oltre alle spese dell'amministrazione generale già indicate in passato.
Nel 2015 è stata modificata la presentazione dei conti della Gestione immobiliare con una
riclassificazione degli stessi per evidenziare i costi di amministrazione del patrimonio immobiliare,
così come avviene per il patrimonio finanziario (lordo e netto).
Dall'esercizio 2014 occorre calcolare il totale del capitale di previdenza in capitalizzazione parziale e
ci sono due tassi di copertura, quello di copertura globale e quello di copertura per gli impegni degli
assicurati attivi.
Entrambi dovranno essere mantenuti almeno al grado di copertura iniziale che figura nel piano di
finanziamento, definito e attestato dal perito ai sensi dell'art.72d LPP.
L'istituto di previdenza entra in una situazione di sottocopertura qualora uno di questi due gradi di
copertura effettivi scenda al di sotto dei gradi di copertura iniziali.
La riserva di fluttuazione viene costituita quando il tasso di copertura effettivo cresce oltre l'evoluzione
prevista dal piano di finanziamento e, al contrario, la riserva è dissolta quando il tasso effettivo non
raggiunge il tasso previsto.
Tassi utilizzati (estrapolati dall'attestato ai sensi art.72d LPP AON Hewitt del 02.06.14):
1) tasso di copertura iniziale globale
2) tasso di copertura inizale degli attivi
3) tasso di copertura minimo globale secondo piano finanziamento (1.5%)
4) tasso di copertura minimo attivi secondo piano finanziamento (1.5%)
81.40%
56.10%
90.50%
77.10%
Capitale di previdenza e accantonamenti tecnici al 31.12.2015:
. Assicurati attivi
. Pensionati
Capitale previdenza Accantonamenti tecnici
CHF
CHF
295'689'444
17'152'215
354'133'482
8'430'000
25'582'215
Totale
CHF
312'841'659
362'563'482
675'405'141
Capitale di previdenza in capitalizzazione parziale:
1)
81.40%
CHF
675'405'141
CHF
549'779'785
2)
56.10%
100.00%
312'841'659
362'563'482
175'504'171
362'563'482
538'067'653
3)
90.50%
675'405'141
611'241'653
64'163'488
611'241'653
4)
77.10%
100.00%
312'841'659
362'563'482
241'200'919
362'563'482
603'764'401
Per la determinazione della parte in ripartizione, si tiene in considerazione l'importo più elevato fra i
quattro calcolati.
19
PATRIMONIO
PASSIVI
Totale impegni
Totale conti di
assestamento passivi
Capitale previd.attivi
Capitale previd.pens.
Accantonamenti tecnici
Totale capitale
previdenza e
accant.tecnici
Parte di ripartizione
autorizzata 3)
differenza
Totale capitale previd., in
capitalizzaz.parziale
Riserva di fluttuazione
Disavanzo
Totale passivi
31.12.2015
CHF
31.12.2014
CHF
01.01.2014
CHF
638'334'974
623'675'011
587'701'485
3'078'126
4'394'155
4'132'125
160'650
295'689'444
354'133'482
25'582'215
134'198
289'078'435
356'934'555
22'145'069
388'903
277'443'653
359'457'518
27'670'874
675'405'141
668'158'059
664'572'045
-64'163'488
-74'165'544
-83'736'078
611'241'653
23'854'545
593'992'515
25'154'143
580'835'967
2'344'490
638'334'974
623'675'011
587'701'485
Nel conto economico l'utile d'esercizio figura a zero in quanto viene esposto nel gruppo Variazione
capitale di previdenza, quale variazione parte di finanziamento in ripartizione.
20
V.
Copertura dei rischi, regolamenti tecnici, grado di copertura
5.1
Copertura dei rischi, riassicurazioni:
La Cassa si assume lei stessa la copertura dei rischi vecchiaia, decesso e invalidità.
Il Comune di Lugano riconosce alla CPDL una garanzia per il pagamento delle prestazioni
dovute in conformità alle disposizioni LPP (art. 91 Regolamento di previdenza).
Conformemente all'art. 72 a cpv. 1 LPP, la CPDL è un istituto di previdenza di una corporazione di
diritto pubblico che deroga al principio del bilancio in cassa chiusa.
Per questo motivo la CPDL può avere un grado di copertura inferiore al 100%.
5.2
Spiegazione degli attivi e passivi dei contratti d'assicurazione:
Non vi sono contratti d'assicurazione.
5.3
Evoluzione e remunerazione del capitale di risparmio in primato di contributi:
2015
CHF
capitale all'inizio dell'esercizio
289'078'434.55
./. norme minimali secondo art. 17 LFLP
-4'604.90
accrediti di vecchiaia
22'253'375.15
altri contributi e apporti
320'055.75
apporti datore di lavoro
13'536.00
apporti di LP
4'924'755.38
rimborsi LPPA
785'539.55
prestazioni di LP versati
-5'420'558.75
prelievi LPPA e divorzio
-1'986'574.45
scioglimenti capitali pension., invalidità e decessi
-14'300'771.08
interessi
1'458.25
+ norme minimali secondo l'art. 17 LFLP
24'798.85
capitale alla fine dell'esercizio
295'689'444.30
2014
CHF
277'443'652.55
-56'097.25
22'078'999.36
120'000.00
13'478.00
5'897'080.72
388'926.00
-4'899'820.35
-1'949'903.25
-17'853'883.28
7'891'397.15
4'604.90
289'078'434.55
2015
0.00%
2014
3.00%
Tasso di remunerazione CPDL applicato:
Capitale di previdenza assicurati attivi 31.12.15
Capitale di previdenza assicurati attivi 31.12.14
Scioglimento/costituz.capit.di prev.assic.attivi
295'689'444.30
289'078'434.55
6'611'009.75 *)
*) capitale di previdenza assicurati attivi CHF 6'609'551.50 + interessi CHF 1'458.25
I dati provvisori relativi alla performance del portafoglio globale nel 2015 fornivano risultati modesti
determinati soprattutto dall'andamento instabile dei mercati finanziari.
Per mantenere il grado di copertura invariato vi è la necessità di rendimento di circa il 3%.
Le condizioni finanziarie della Cassa e l'andamento dell'esercizio non consentono dunque alcuna
attribuzione supplementare sui capitali per l'anno 2015.
5.4
Sviluppo del capitale di copertura per gli assicurati attivi in primato di prestazioni:
nessuno
5.5
Totale degli averi di vecchiaia secondo la LPP:
Il totale degli averi di vecchiaia LPP degli assicurati attivi al 31.12.2015 ammonta a
CHF 173'333'832.75 (tasso d'interesse 1.75%).
21
5.6
5.7
Sviluppo del capitale di copertura per i pensionati:
saldo iniziale
movimento dell'esercizio
saldo finale
2015
CHF
356'934'555.00
-2'801'073.00
354'133'482.00
Capitale di previdenza pensionati 31.12.15
Capitale di previdenza pensionati 31.12.14
Scioglimento/costituz.capit.di prev.pensionati
354'133'482.00
356'934'555.00
-2'801'073.00
2014
CHF
359'457'518.00
-2'522'963.00
356'934'555.00
Risultato dell'ultima perizia attuariale:
L'ultima perizia attuariale è stata allestita al 31.12.2015 dal perito Gilles Guenat della AON Suisse SA
secondo i principi e le direttive DTA 1, 2, 4, 5 e 6 stabiliti dalla Camera svizzera dei periti.
Gli impegni di previdenza per il 2015 sono determinati in applicazione delle basi tecniche VZ 2010
(P2012) al tasso tecnico del 3%.
Il perito attesta che i tassi di copertura al 31.12.2015 sono superiori ai tassi iniziali del piano di
finanziamento e che a tale data la CPDL non deve prendere nessuna misura secondo gli art. 65c-65e
LPP.
I gradi di copertura al 31.12.2015 della CPDL sono i seguenti:
CHF
635'096'198
312'841'659
362'563'482
. patrimonio di previdenza disponibile
. impegni totali assicurati attivi
. impegni totali pensionati
.
.
.
.
5.8
grado copertura globale (art. 44 OPP2)
grado copertura assicurati attivi
grado copertura globale iniziale secondo piano finanziamento
grado copertura iniziale degli assicurati attivi secondo piano finanziamento
94.0%
87.1%
81.4%
56.1%
Basi tecniche e altre ipotesi significative sul piano attuariale:
La Cassa utilizza le basi tecniche VZ 2010 (P2012) al tasso tecnico del 3%.
La cassa alimenta inoltre diversi accantonamenti tecnici che sono valutati come segue:
2015
2014
CHF
CHF
saldo a inizio esercizio
22'145'069.00
27'670'874.00
variazione accant. adattamento basi tecniche
1'740'000.00
1'770'000.00
variazione accant. condizioni di pens.favorevoli
-1'470'000.00
-20'960'000.00
variazione accant. adattamento rendite al carovita
0.00
0.00
variazione accant. avvenimenti speciali
-13'557'854.00
13'664'195.00
variazione accant. riduzione tasso tecnico
3'120'000.00
0.00
variazione accant. attribuzione speciale al
01.01.2016 e 01.01.2017
13'605'000.00
0.00
saldo a fine esercizio
25'582'215.00
22'145'069.00
Accantonamenti tecnici 31.12.15
Accantonamenti tecnici 31.12.14
Scioglimento/costituz.capit.di disp.tecniche
5.9
25'582'215.00
22'145'069.00
3'437'146.00
Modifiche dei principi di base e ipotesi tecniche:
nessuna
5.10 Riserve di contribuzione del datore di lavoro senza rinuncia all'utilizzazione:
nessuna
22
5.11 Grado di copertura secondo l'art. 44 OPP2:
totale attivi
impegni
conti di assestamento dei passivi
capitale disponibile
capitali di previdenza e accantonamenti tecnici:
assicurati attivi
295'689'444.30
pensionati
354'133'482.00
accantonamenti tecnici
25'582'215.00
scoperto tecnico
grado di copertura, secondo OPP2:
31.12.2015
CHF
(VZ 2010 3%)
638'334'974.05
-3'078'126.31
-160'649.83
635'096'197.91
31.12.2014
CHF
(VZ 2010 3%)
623'675'010.99
-4'394'154.70
-134'198.34
619'146'657.95
675'405'141.30
-40'308'943.39
94.0%
668'158'058.55
-49'011'400.60
92.7%
Il capitale disponibile evidenziato comprende il versamento di CHF 5 mio. da parte di AIL nel 2001.
23
VI.
Spiegazioni relative agli investimenti
6.1
Organizzazione e gestione degli investimenti
Conformemente al regolamento di organizzazione della CPDL, il Consiglio direttivo decide in merito
alla politica di investimento e vigila sull'attività dei gestori.
In tale ottica ha nominato un Comitato investimenti che lo coadiuva nella determinazione della politica
di gestione e nella scelta dei gestori. Il Comitato investimenti sceglie l'allocazione tattica nel rispetto
di quanto deciso dal Consiglio direttivo nell'ambito della strategia di investimento e, in modo
permanente, sorveglia il patrimonio e l'evoluzione delle singole categorie di investimento e le
attività dei singoli gestori. Il Risk manager della CPDL è responsabile del settore finanziario che
comprende il controllo e la reportistica al Consiglio direttivo e implementa le scelte del Consiglio
stesso e del Comitato investimenti.
La custodia globale è affidata a UBS, la quale si occupa del risk control e relativa reportistica,
nonché della contabilità titoli.
Per garantire un'opportuna diversificazione, i titoli sono in prevalenza affidati a gestori esterni
attraverso mandati di gestione o fondi.
Attualmente sono in essere i seguenti mandati gestiti secondo stili diversi:
1 mandato generalista (Swiss Life),
2 mandati specialistici (PKB e Banca del Ceresio),
In questo modo oltre ad una diversificazione tra le classi o categorie d'investimento si ottiene anche
una diversificazione di stili di gestione che contribuisce a ridurre il rischio di modello.
I gestori devono attenersi alle direttive d'investimento e riferire trimestralmente al Comitato investimenti
e all'Inv. Risk manager della CPDL in merito ai risultati ottenuti e alla relativa situazione patrimoniale.
L'esercizio dei diritti di voto e di rappresentanza è stato delegato alla Fondazione Ethos.
6.2
Utilizzo estensioni delle possibilità di investimento
L'art. 50 cpv. 4 OPP2 stabilisce l'estensione delle possibilità di investimento descritte dagli art. 53-56
56a cpv. 1 e 5, nonché 57 cpv. 2 e 3, in base ad un regolamento d'investimento che soddisfi le
esigenze dell'art. 49a purché l'osservanza dei cpv. 1-3 sia comprovata in modo concludente
nell'allegato al conto annuale.
Sono state inserite nel Regolamento investimenti le seguenti deroghe:
- la quota investita in immobili può arrivare al max. al 50% del patrimonio totale;
- per i seguenti immobili può essere superata la soglia del 5% per singolo investimento:
via Beltramina (9.76%), via Industria (8.30%), Quartiere Ronchetto (6.43%).
(v. tabella "Limiti massimi d'investimento secondo OPP2 e quote effettive")
6.3
Obiettivi di calcolo della riserva di fluttuazione dei valori:
Il Regolamento relativo al calcolo della riserva di fluttuazione dei valori prevede che la riserva sia il
5% degli attivi di bilancio (CHF 31.9 mio.); per il 2015 la riserva ammonta a CHF 23.8 mio.
Il calcolo della riserva è descritto al pto 4.3.
24
6.4
Presentazione degli attivi per categoria/ripartizione dei rischi:
31.12.2015
CHF
31.12.2014
CHF
17'725'979.81
307.15
4'136'151.51
8'576'056.70
4'963'510.20
49'954.25
9'846'221.39
104.90
8'828'309.91
1'102'630.40
6.4.2 Titoli
Azioni CH
Fondi e fondazioni d'inv.azioni
Azioni estere
Fondi e fondaz.investim.misti
Obbligazioni CH in CHF
Fondi e fondaz.d'inv.obblig.CH
Obbligazioni estere CHF
Obbligazioni estere VE
TA finanziari (interessi)
Investimenti alternativi
Prodotti derivati/perles
335'349'873.21
61'725'811.57
326'631'224.19
42'767'564.30
81'176'853.98
108'750.00
13'972'760.05
9'407'300.00
58'572'432.06
32'978'688.00
27'701'177.65
629'954.58
57'138'739.29
2'177'004.28
6.4.3 Im m obili in Svizzera
Immobili Svizzera
Azioni Lattimer SA
252'991'650.00
247'530'000.00
5'461'650.00
245'762'600.00
240'920'000.00
4'842'600.00
30'676'293.84
18'389'632.84
1'400'000.00
400'000.00
10'000'000.00
486'661.00
39'653'135.49
27'311'550.84
1'400'000.00
400'000.00
10'000'000.00
541'584.65
1'591'177.19
1'388'212.99
202'964.20
1'781'829.92
1'564'632.37
217'197.55
638'334'974.05
623'675'010.99
6.4.1 Liquidità
Cassa
c/c banche in CHF
c/c banche in VE
Fondi mercato monetario e operazione a termine
Operazioni a termine divise
6.4.4 Crediti
Comune Lugano c/c
Mutuo a Lattimer
Prestito a Lattimer
Prestito a ACR (2008-16)
Prestito al Comune
6.4.5 CONTI ASSEST.ATTIVI
Crediti (debitori e TA)
Mobili e attrezzature
TOTALE ATTIVI
82'836'817.64
13'692'450.00
53'637'343.40
59'169'442.61
471'294.15
63'816'713.84
-84'823.82
25
6 .4 .1- 4 D E T T A G LIO A T T IV I - pa rt e "A " IN V E S T IM E N T I
E S E R C IZ IO 2 0 15
6.4.1Dettaglio liquidità
CP CL
CHF
Cassa
C/C banche in CHF
C/C banche in valuta estera
Operazio ni a termine su divise
Fo ndi mercato mo netario
TOTA LI
6.4.2 Dettaglio tito li
307.15
1547.64
1'854.79
A zio ni e fo ndi azio nari
Obbligazio ni e fo ndi o bbligazio nari
TA finanziari (int.o bbl.)
Investimenti alternativi
TOTA LI
6.4.3 Dettaglio immo bili
Deno minazio ne
Ubicazio ne
immo bile
Stabile Via Carducci
Rio ne M ado nnetta
Cà Trevano
Casa Ro ndine
Stabile Via M o nte B rè
Quartiere al Ro nchetto
Stabile Via B eltramina
Stabile Via del Tiglio
Stabile ex Suisse
Stabile ex Lo ro n
Stabili Via Industria
P alazzo Ceresio
Casa Resega
Casa B ellinzo na
Stabile Recto Verso
A zio ni Lattimer SA
Ex A rnabo ldi, via Ferri 28
Ex Vanno tti, via Ferri 18
UB S ,
princ ipa le
CHF
234'739.70
1'381'727.90
1'616'467.60
UB S ,
princ ipa le
CHF
29'833'501.82
26'354'088.26
137'662.47
10'267'141.20
66'592'393.75
UB S ,
a lt e rna t iv i
CHF
73'476.97
4'810'647.89
4'963'510.20
9'847'635.06
UB S ,
a lt e rna t iv i
CHF
40'907'485.92
40'907'485.92
Tipo lo gia
UB S , S wis s
Lif e
CHF
963'569.74
349'799.06
1'313'368.80
UB S , R is k
M a n.
CHF
291'012.37
25'093.83
316'106.20
UB S , S wis s
Lif e
CHF
70'757'881.19
53'452'910.00
UB S , R is k
M a n.
CHF
43'971'246.20
4'975'000.00
124'210'791.19
48'946'246.20
A nno co struzio ne
immo bile
(ristrutturazio ne)
Lugano centro
co mmerciale/abitativo
1929
Lugano M .Nuo vo
abitativo
1948
Lugano M .Nuo vo
abitativo
1955
Lugano M .Nuo vo
abitativo
1958
Lugano M .Nuo vo
abitativo
1957
Lugano M .Nuo vo
abitativo /co mmerciale
1969
Lugano M .Nuo vo
abitativo /co mmerciale - sussidiato
1995
Lugano Cassarate abitativo
1975 (2010)
Lugano Viganello
abitativo
1962
Lugano Viganello
abitativo
1962
Lugano P regasso na abitativo /co mmerciale - sussidiato
1993
Lugano P regasso na abitativo
1992
P o rza
abitativo /co mmerciale
1980
B ellinzo na
abitativo
1960
Lugano M .Nuo vo
abitativo
2009
Lugano M .Nuo vo
stabile abitativo
1970
Lugano M .Nuo vo
terreno (ex Fo rmisa)
Lugano M .Nuo vo
terreno (ex Scagi)
UB S ,
B .C e re s io
CHF
UB S , P KB
o bbl.C H
CHF
105'167.41
19'835.45
49'954.25
174'957.11
UB S ,
B .C e re s io
CHF
12'138'018.02
12'138'018.02
Reddito
lo rdo
Reddito
netto
5 .4 8 %
4 .4 7 % ( 3 .9 5 %*)
UB S , P KB
o bbl.e s t e re
CHF
2'466'637.68
1'988'952.57
2'466'637.68
UB S , P KB
o bbl.C H
CHF
22'902'770.00
169'282.79
316'500.00
23'388'552.79
T O T A LE
CHF
307.15
4'136'151.51
8'576'056.70
49'954.25
4'963'510.20
17 '7 2 5 '9 7 9 .8 1
2.78%
T O T A LE
CHF
144'562'629.21
126'499'236.01
471'294.15
63'816'713.84 3 3 5 '3 4 9 '8 7 3 .2 1
52.54%
1'988'952.57
UB S , P KB
o bbl.e s t e re
CHF
18'814'467.75
164'348.89
187'568.70
19'166'385.34
Valo re assicurato
co ntro gli incendi
CHF
T O T A LE
A B ILA N C IO
CHF
8'460'000.00
15'240'000.00
5'090'000.00
5'100'000.00
3'540'000.00
41'000'000.00
62'250'000.00
14'200'000.00
4'700'000.00
3'620'000.00
52'930'000.00
6'350'000.00
5'200'000.00
5'440'000.00
8'800'000.00
5'461'650.00
3'860'000.00
1'750'000.00
2 14 '7 4 5 '0 0 0
2 5 2 '9 9 1'6 5 0 .0 0
39.63%
3 0 '6 7 6 '2 9 3 .8 4
6 3 6 '7 4 3 '7 9 6 .8 6
4.81%
6.4.4 Dettaglio Crediti
A veri presso il
dato re di lavo ro
- c/c o rdinario
- c/c stabili pro pri
M utuo ipo tec.Lattimer SA
P restito a Lattimer SA
P restito a A CR A z.Cant.Rifiuti
P restito P o lco m (uffici)
P restito SOI (uffici)
2008-16
2010-25
2012-21
Valo re a
bilancio
CHF
5'636'139.39
12'753'493.45
1'400'000.00
400'000.00
10'000'000.00
392'797.40
93'863.60
Interessi attivi
applicati
TOTA LE
CHF
0.50%
0.50%
5.00%
5.50%
3.15%
3.00%
2.00%
18'389'632.84
12'286'661.00
* (co n investim.di miglio ria e manut.strao rdinarie)
26
6 .4 .5 D E T T A G LIO A T T IV I - pa rt e "B " C O N T I D I A S S E S T A M E N T O D E G LI A T T IV I
Valo re a
bilancio
Crediti
CHF
- Debito ri diversi
0.00
- Debito ri Enti per co ntributi
393'876.90
- Debito ri finanziari
130'784.08
- Debito ri gestio ne immo b.
0.00
- P igio ni arretrate
197'313.93
- Debito ri assicurati tasse/co ntr.
6'175.35
- ./. Delcredere gest.immo bi.
-118'906.17
- Transito ri attivi diversi
137'970.00
- Transito ri attivi gest.immo biliare
142'961.95
- Co sti spese access.2.semestre
498'036.95
- Transito ri attivi finanziari (vedi gruppo Tito li)
M o bili e attrezzature
- M o bilio e macchine ufficio
- M erci e attrezzi gestio ne immo b.
- Elabo rato re elettr.dati
3'134.00
195'179.80
4'650.40
TOTA LE
CHF
728'150.26
-118'906.17
778'968.90
1'3 8 8 '2 12 .9 9
0.22%
202'964.20
2 0 2 '9 6 4 .2 0
1'5 9 1'17 7 .19
0.03%
0.00
0 .0 0
0 .0 0
0.00%
CHF 6 3 8 '3 3 4 '9 7 4 .0 5
10 0 .0 0 %
6 .4 .6 D E T T A G LIO A T T IV I - pa rt e "C " A T T IV I P R O V E N IE N T I D A C O N T R A T T I D 'A S S IC UR A Z IO N E
nessuno
6 .4 T O T A LE A T T IV I
0.00
E S E R C IZ IO 2 0 15
27
Allocazione strategica sul patrimonio globale e quote effettive:
Categorie di
investimento
Liquidità / mercato
Obbligazioni e prestiti
Svizzera, CHF
Obbligaz.estere CHF
Obbligaz.ME
Azioni svizzere
Azioni internazionali
Immobili svizzeri
Alternativi
TOTALE
Strategia
Min-Max
Effettivo
4%
10%
0-10%
0-20%
3.3%
7.5%
5%
6%
10%
10%
45%
10%
100%
0-10%
0-12%
5-15%
5-15%
25-50%
5-15%
8.6%
10.4%
10.7%
12.2%
39.7%
7.6%
100.0%
Limiti massimi d'investimento secondo OPP2 e quote effettive:
Categorie di
investimento
Crediti (per singolo
debitore)
Titoli di partecipazione
(per singolo emittente)
Immobili (per singolo
oggetto) *
Titoli ipotecari
Investimenti azionari
Immobili **
Investimenti alternativi
Investimenti in VE senza
hedging
Limiti massimi
Quote effettive
Art.
10%
rispettato
54
5%
rispettato
54 a
5%
9.76%
54 b
50%
50%
30%
15%
30%
0.22%
22.97%
39.64%
7.58%
20.40%
55 a
55 b
55 c
55 d
55 e
* in conformità a quanto previsto dall'art. 50 cpv. 4 OPP2, per i seguenti immobili è stabilita una
deroga alla soglia del 5% per singolo investimento stabilita dall'art. 54b OPP2:
Via Beltramina (9.76%), Via Industria (8.30 %) e Ronchetto (6.43%)
** si rimanda all'utilizzo estensioni delle possibilità di investimento previsto al pto. 6.2
28
Costi d'amministrazione investimenti collettivi
trasparenza dei costi
totale degli investimenti a costo trasparente
totale degli investimenti a costo non trasparente *)
Totale degli investimenti
Quota trasparenza dei costi:
dettagli costi d'amministrazione
costi di amministrazione
costi d'investimento trasparenti (TER) **)
costi TER per categoria **)
mercato monetario
obbligazioni
azioni
alternativi
lista investimenti non trasparenti *)
Qtà
O MEDIOBANCA 18EMTN
XS1234220405
3'000'000.0000
CERT 18/MEDIOBANCA
XS1310052375
20.0000
EQ CT 20 MEDIOBANCA
XS1245939480
2.0000
MEDIOB 18 SX5E
XS1225160834
5.0000
AM SELECTION HOLD A (HF)
ANN0427P1040
11'795.0720
CH TRD CAP EUR-B-AC
IE00BN575Z63
3'700.0000
EUR SELECT HLDG -A- (HF)
ANN3123U1044
16'043.3450
LEV CAP HD EUR -B-AC
IE00BN575W33
6'750.0000
NIPPON SELECT A-A (HF)
ANN6340S1097
8'758.2740
PREPAY - TIGER SELECT HODG A
500'000.0000
TIGER SELECT HLDG (HF)
ANN8634B1071
6'701.6370
LYXOR DIVERSIFIED
GB00B17NCP72
91'196.5870
SC PRO LUGANO USD
IE00B5SN4255
161'167.4200
2015
CHF
2014
CHF
299'893'833
52'708'871
352'602'704
283'748'922
52'096'715
335'845'637
85.06%
84.49%
532'354
1'083'027
1'615'381
494'240
960'848
1'455'088
1'670
237'381
549'658
294'318
1'083'027
126'728
523'388
310'732
960'848
CHF
2'656'754
3'850'209
180'709
2'583'634
2'497'507
650'210
3'186'736
1'610'732
1'685'199
500'500
2'007'135
11'272'215
20'027'331
52'708'871
29
6.5
Strumenti finanziari derivati in corso (aperti):
valore di rimpiazzo e
di mercato 2015
CHF
Operazioni a termine su divise
2016.01.22 2015.10.20 EUR/CHF
2016.03.01 2015.11.27 USD/CHF
Titoli del mercato monetario
UBSCHIFMM CHF1-18
Totale
6.6
-25'331
75'285
49'954 (liquidità)
4'963'510
4'963'510
5'013'464
Valori di mercato dei titoli in securities lending:
Nessuno
30
6.7
Spiegazione dei risultati netti degli investimenti:
6.7.1 Gestione finanziaria
2015
CHF
2014
CHF
1'367'437.74
1'200'982.91
2'646'559.93
9'390'128.26
2'669'386.23
1'535'983.98
0.00
0.00
98'703.65
18'909'182.70
816'499.90
1'579'954.35
2'163'268.53
16'827'741.33
697'588.04
8'447'080.23
756'089.01
0.00
17'347.55
31'305'568.94
-10'133.24
-1'164'857.82
-7'079'820.48
-3'642'855.33
-3'422'077.34
-15'319'744.21
-203.81
-814'832.59
-2'596'107.15
-975'822.49
-914'822.90
-5'301'788.94
101'604.75
422'152.45
523'757.20
133'564.42
423'643.70
557'208.12
4'113'195.69
26'560'988.12
-2'184'829.53
-2'109'195.11
-41'550.90
-532'353.81
-62'454.02
-230'247.06
0.00
-1'083'027.24
-112'281.97
-494'240.27
-93'646.39
-206'446.61
-5'400.00
-960'848.97
-226'232.50
-8'964.00
-229'850.90
-6'480.00
1'928'366.16
24'451'793.01
Titoli e liquidità
RICAVI
CONTABILITÀ UBS
dividendi
interessi
utili corso, realizzati
utili corso, non realizz.
utili cambio, realizzati
utili cambio, non realizz.
distrib.fondi/fondaz.inv.
securities lending
retrocessioni / altri utili
TOTALE RICAVI
COSTI
CONTABILITÀ UBS
interessi passivi
perdite corso, realizz.
perdite corso, non realizz.
perdite cambio, realizz.
perdite cambio, non realizz.
TOTALE COSTI
Crediti
RICAVI
int.attivi c/c Comune
int.attivi diversi
TOTALE
RISULTATO LORDO
Costi amministrazione
del patrimonio
CONTABILITÀ UBS
tasse bollo e imposte fonte
commiss.gestione patr.
comm.borsa e courtage
tassa deposito custodia titoli
costi contabilità titoli
costi TER
COSTI INTERNI
personale e Comitato Invest.
altri costi
RISULTATO NETTO
31
6.7.2 Gestione immobiliare (GI)
2015
CHF
2014
CHF
RICAVI
CONTABILITÀ AUSILIARIA GI
pigioni
sussidi federali/cant.
rimb.tasse abb.TVcavo
incassi lavanderie
entrate varie
TOTALE RICAVI
COSTI
CONTABILITÀ AUSILIARIA GI
manutenzioni A)
ammort.merci e attrezzi
manutenz.ascensori B)
assicurazioni stabili
tasse immobiliari
tasse canalizz./rif./cons. B)
acqua/gas/elettricità B)
costi esercizio lavand.
spese access.app.sfitti
servizio di custodia B)
materiale di pulizia B)
spese varie
crediti inesigibili
casi assic.non rimborsati
tasse abb.TV cavo
TOTALE COSTI
12'556'750.50
741'631.50
200'192.55
96'610.20
150'939.52
13'746'124.27
12'230'283.80
974'578.00
204'881.65
97'821.60
103'613.51
13'611'178.56
-2'288'965.55
-81'142.20
-3'403.20
-136'881.00
-312'283.60
-2'296.25
-6'694.95
-79'757.45
-47'683.65
-37'965.65
-2'943.60
-8'503.45
-61'999.39
-45'606.90
-207'289.60
-3'323'416.44
-2'523'198.75
-83'582.80
-7'451.95
-137'856.00
-312'283.60
-2'296.25
-7'316.35
-68'864.05
-39'021.50
-41'624.95
-863.15
-17'850.30
-48'133.35
-28'278.20
-210'562.75
-3'529'183.95
7'229'050.00
-294'473.45
6'934'576.55
127'600.00
-151'618.60
-24'018.60
17'357'284.38
10'057'976.01
-552'001.40
-64'800.00
-3'200.00
-645'294.20
-346'999.25
281'162.40
157'949.65
69'180.00
-406'091.65
16'805'282.98
9'651'884.36
ALTRI COSTI E RICAVI
aumento valore immobili
consulenze immobiliari
TOTALE
RISULTATO LORDO
Costi amministrazione
del patrimonio
perizia valutazione immobili
Comitato immobili
costi del personale amm.
costi del personale UT
ammin.stabili comune
ammin.stabilimenti com.
prestazioni UT CPDL
RISULTATO NETTO
-7'834.00
-568'136.15
-380'104.15
279'825.80
146'490.20
123'666.65
Le spese accesso rie a carico inquilini no n vengo no indicate (co sti = ricavi).
A ) manutenzio ne o rdinaria CHF 1'017'935.60, strao rdinaria CHF 760'929.60, miglio ria CHF 510'100.35
B ) differenza co sti no n addebitabili alle spese accesso rie inquilini
Nel 2015 è stata modificata la presentazione dei conti della Gestione immobiliare con una
riclassificazione degli stessi per evidenziare i costi di amministrazione del patrimonio immobiliare,
così come avviene per il patrimonio finanziario (lordo e netto).
32
Gestione Titoli e Liquidità
categoria
strategia
benchmark / obiettivo
. Liquidità
4%
Libor CHF 1M - 37.5 BP
SBI DomesticAAABBB(TR)
SBI Foreign AAABBB(TR)
Citigroup WGBI All
Maturities USD
Swiss Performance
Index (DTR brutto)
MSCI World ex
Switzerland (Net)
KGAST Immob.Index
DJ-Credit Suisse Hedge
Fund Index
. Obblig. Svizzere CHF
Gestione immobiliare
(Immobili)
10%
. Obblig. Estere CHF
5%
. Obblig. ME
6%
. Azioni svizzere
10%
. Azioni estere
. Immobili
10%
45%
. Alternativi
10%
Reddito immobili:
RN 1
RN 2
RL
2015
2014
3.95%
4.47%
5.48%
4.03%
4.65%
5.58%
RN 1 = reddito netto considerando le manutenzioni straordinarie e le migliorie
RN 2 = reddito netto non considerando le manutenzioni straordinarie e le migliorie
RL
= reddito lordo (pigioni e sussidi in rapporto al valore venale immobiliare)
Queste percentuali non tengono conto dei due terreni non edificati e dello
stabile di proprietà della Lattimer SA.
Il valore degli immobili è dato dalla perizia allestita nel 2015 dagli architetti
Montorfani e Giovanzana, Lugano.
Evoluzione conto immobili:
valore al 31.12.2014
adeguamento valore perizia
adeguamento valore Az.Lattimer SA
valore al 31.12.2015
Altri investimenti
(Crediti)
CHF
245'762'600.00
6'610'000.00
619'050.00
252'991'650.00
Conti correnti datore di lavoro:
. c/c ordinario
. c/c stabili propri
CHF
5'636'139.39 (al 0.5%)
12'753'493.45 (al 0.5%)
18'389'632.84
Prestiti e Ipoteche:
.
.
.
.
.
mutuo Lattimer SA
prestito Lattimer SA
prestito ACR
prestito comune Polcom
prestito comune SOI
CHF
1'400'000.00
400'000.00
10'000'000.00
392'797.40
93'863.60
12'286'661.00
(al
(al
(al
(al
(al
5%)
5.5%)
3.15%)
3%)
2%)
33
6.8
Spiegazione investimenti presso il datore di lavoro e della riserva di contribuzione del dipendente:
Al 31.12.2015 i crediti verso il Comune di Lugano ammontavano complessivamente a 18.9 mio.
(c/c CHF 18'389'632.84 + prestiti CHF 486'661.00) pari al 2.96% del patrimonio complessivo.
L'art. 58 OPP2 indica che i diritti nei confronti del datore di lavoro devono essere garantiti in
modo efficace e sufficiente. Indica inoltre che vale come garanzia quella prestata dalla
Confederazione, da un Cantone o da un Comune o da una banca assoggettata alla legge federale
sulle banche del 08.11.1934.
34
VII
Spiegazioni relative alle altre poste di bilancio e del conto economico
7.1
D - Impegni
2015
CHF
2014
CHF
LP da liquidare
1'002'044.65
1'002'044.65
1'763'580.10
1'763'580.10
creditori diversi
creditori GI
acc.spese access.GI
pigioni anticipate GI
386'044.10
301'635.60
862'921.50
525'480.46
2'076'081.66
819'720.40
453'922.45
853'513.30
503'418.45
2'630'574.60
2015
CHF
2014
CHF
7.1.1 Prestazioni LP e rendite
7.1.2 Creditori
7.2
E - Conti di assestamento dei passivi
7.2.1 Transitori passivi
TP diversi
TP GI
incassi da riversare
TP finanziari
2'112.00
110'291.00
2'500.00
45'746.83
160'649.83
2'112.00
77'861.10
2'500.00
51'725.24
134'198.34
7.3
F - Riserve di contribuzione del datore di lavoro
Nessuna.
7.4
G - Disposizioni non tecniche
Nessuna.
7.5
H - Capitale di previdenza e accantonamenti tecnici
Si tratta dei dati provenienti dalla perizia tecnica allestita annualmente dall'attuario:
. per il capitale di previdenza vedi pti 5.3 e 5.6 del presente documento;
. per gli accantonamenti tecnici vedi pto 5.8 del presente documento.
7.6
I - Riserve di fluttuazione di valori
La riserva al 31.12.2015 ammonta a CHF 23'854'544.61 (-CHF 1'299'598.39). Vedi pto 4.3.
7.7
K - Contributi, apporti ordinari, diversi
7.7.1 Contributi dei dipendenti
ordinari
straordinari
7.7.2 Contributi del datore di lavoro
ordinari
straordinari
risanamento e rifinanz.
2015
CHF
2014
CHF
9'644'866.80
20'795.70
9'665'662.50
9'565'505.80
15'421.35
9'580'927.15
18'155'081.15
0.00
1'459'495.90
19'614'577.05
18'004'971.20
1'547.30
5'803'595.20
23'810'113.70
0.00
333'591.75
0.00
233'478.00
333'591.75
233'478.00
7.7.3 Premi unici e riscatti
premi unici
riscatti (apporti pers.)
35
7.8
N - Prestazioni extra regolamentari
2015
2014
CHF
CHF
Rimb.pens.manc.conf.
Riaccredito capitali
0.00
317'596.55
317'596.55
4'634.80
7'969.60
12'604.40
Interessi passivi su LP
-26'183.55
-26'183.55
-19'008.05
-19'008.05
2015
CHF
2014
CHF
-4'469'152.80
-164'128.05
-788'472.60
-5'421'753.45
-3'031'529.50
-206'809.75
-1'967'178.05
-5'205'517.30
-1'247'930.70
-738'643.75
-1'986'574.45
-1'422'368.75
-527'534.50
-1'949'903.25
2015
CHF
2014
CHF
7.8.1 Rimborsi e recuperi
7.8.2 Interessi su LP
7.9
O - Prestazioni d'uscita
7.9.1 LP in uscita
a istituti di previdenza
in contanti
da destinare
7.9.2 Versamenti anticipati LPPA/divorzio
prelievi LPPA
prelievi divorzio
7.10 T - Risultato netto investimenti
vedi pto 6.7 Spiegazione dei risultati netti degli investimenti
7.11 U - Scioglimento/costituzione disposizioni non tecniche
Nessuno.
7.12 V - Altri ricavi
7.12.1 Ricavi da prestazioni fornite (sogg.IVA)
Rimb.spese LPPA
Commissioni TV cavo
Custodia st. comune
Gestione Lattimer SA
4'610.00
14'371.56
15'430.30
48'600.00
83'011.86
4'160.00
14'744.10
25'834.95
45'360.00
90'099.05
I conti: Amm.stabili comune, Amm.stabilimenti comune e Prestazioni uff.tecnico CPDL
sono considerati nel gruppo 6.7.2 Gestione immobiliare (altri ricavi GI)
7.12.2 Ricavi diversi
Entrate varie
Rimborsi assic.infortuni
Indennità IPG
Spese amministrative
Eccedenze IVA
12'727.80
5'937.00
14'327.60
1'870'930.00
15'124.10
1'919'046.50
4'374.90
0.00
0.00
1'857'214.20
16'423.35
1'878'012.45
36
7.13 W - Spese diverse
2015
CHF
2014
CHF
Altre spese
Cons./perizie mediche
Comitato previdenza
Stip.custodi st.comune
Contr.Assoc.pensionati
Assicurazione RC
Ammortamenti e div.
-2'750.00
-10'000.00
-15'430.20
-6'000.00
-50'235.45
-17'179.35
-101'595.00
-2'183.75
-14'362.00
-25'834.95
-6'000.00
-68'727.00
-14'220.85
-131'328.55
I costi indicati nel conto Stip.custodi stabili del comune sono rimborsati interamente, il
relativo ricavo figura nel gruppo 7.12.1 (conto Custodia st.comune).
7.14 X - Spese d'amministrazione generale
2015
CHF
2014
CHF
7.14.1 Costi amministrativi
Consiglio direttivo
Comitato Audit
Costi del pers.ammin.
Spese viaggio/trasferta
Spese formaz./seminari
Pigione e spese uffici
Informatica
Servizio del personale
Materiale ufficio/elabor.
Spese posta, tel.e CCP
Giornali e periodici
Uscite varie
-136'958.30
-4'800.00
-789'640.15
-13'539.05
-10'744.80
-145'803.15
-85'954.00
-8'000.00
-14'494.35
-22'918.35
-5'507.30
-11'456.17
-1'249'815.62
-125'007.20
-3'482.00
-795'515.75
-13'569.80
-6'255.00
-148'600.30
-100'297.38
-4'000.00
-12'578.75
-32'664.85
-5'919.35
-12'002.09
-1'259'892.47
Il conto Costi del personale amministrativo (comprensivo dei relativi contributi) è
suddiviso tra i vari settori della CPDL, ovvero in questa posizione rimangono i costi degli
stipendi dei dipendenti del settore previdenza, mentre nel gruppo 6.7.1 figurano gli stipendi
del settore Gestione patrimoniale e nel 6.7.2 gli stipendi del settore Gestione immobiliare.
Il totale complessivo dei costi del personale ammonta per il 2015 a CHF 2'002'566.10.
37
VIII.
Richieste dell'Autorità di sorveglianza
Nessuna.
IX.
Altre informazioni relative alla situazione finanziaria
9.1
Scoperto / Spiegazioni sulle misure prese (art. 44 OPP2)
Nel corso del 2009 il CdA ha elaborato un piano di rifinanziamento / risanamento approvato dalla
Commissione CPCL.
Le misure concretizzate al 1. gennaio 2010 sono state le seguenti:
per i datori di lavoro:
la riduzione dei contributi ordinari
l'aumento del contributo per le spese amministrative
l'introduzione del regolamento transitorio, valido dal 01.01.2011, che
prevede il prelievo di contributi straordinari (3% + 3%)
per gli assicurati:
la remunerazione a tasso d'interesse 0% dei capitali di risparmio per il 2010
l'attribuzione dell'interesse sui capitali di risparmio a dipendenza della
situazione finanziaria della Cassa
la riduzione del tasso di conversione
l'aumento degli accrediti di vecchiaia
per i beneficiari di rendita: la sospensione dell'adattamento al rincaro delle rendite per un periodo
transitorio fino al 2014
l'abrogazione della garanzia al rincaro fino all'1%
Dal 01.07.2010 il tasso di conversione al limite d'età è ridotto gradualmente dal 7.2% al 6.6% fino al
31.12.2015.
Dal 01.01.2016 il tasso di conversione è ulteriormente ridotto al 6.5% per uomini e donne, diminuendo
in maniera scalare fino al 5.85% (uomini) e 5.81% (donne) previsto nel 2020.
Prosegue l'applicazione del regolamento transitorio del 29.11.2010 con le seguenti misure:
- il tasso di interesse attribuito sui conti di risparmio degli assicurati attivi per il 2015 è stato del 0%;
- l'indicizzazione delle rendite è sospesa;
- l'obiettivo del grado di copertura è il raggiungimento del 90% all'01.01.2015, del 92.7% all'01.01.2021
e 94.8% all'01.01.2027;
- i datori di lavoro versano un contributo del 3% dello scoperto tecnico fino al momento del
raggiungimento dei citati obiettivi; con possibilità di versamento unico.
9.2
Rinuncia all'utilizzazione per il datore di lavoro della riserva di contribuzione
nessuna
9.3
Liquidazioni parziali
nessuna
9.4
Prestiti su polizze
nessuna
9.5
Separate Accounts
nessuna
9.6
Messa in pegno di attivi
nessuna
9.7
Responsabilità solidale e cauzioni
nessuna
9.8
Procedure giuridiche in corso
nessuna
9.9
Operazioni particolari e transazioni sul capitale
nessuna
38
X.
Avvenimenti posteriori alla data di bilancio
Per quanto riguarda le misure di rifinanziamento e risanamento v.pto 9.1.
L'importo integrale dell'accantonamento per attribuzione speciale 01.01.2016 e 01.01.2017 sarà
utilizzato in ragione del 50% alle rispettive date, quale misura compensatoria alla riduzione dei tassi di
conversione.
Il CD ha inoltre deciso la costituzione di un accantonamento per la riduzione del tasso tecnico.
39
6. Conti Lattimer SA
BILANCIO
Attivo
31.12.2015
CHF
31.12.2014
CHF
1'225.05
16'067.70
17'292.75
396.80
13'858.30
14'255.10
1'256'077.43
1'204'689.33
96.30
558.15
1'273'466.48
1'219'502.58
Immobile
Merci, attrezzi e installazioni
2'807'962.00
7'200.00
2'807'962.00
4'000.00
Totale Sostanza fissa
2'815'162.00
2'811'962.00
Sostanza circolante
Pigioni arretrate
Spese accessorie a carico inquilini
Crediti da prestazioni e forniture
Altri crediti verso Comune (c/c)
Ratei e riscontri attivi
Totale Sostanza circolante
Sostanza fissa
Totale Attivo
4'088'628.48 4'031'464.58
40
Passivo
31.12.2015
CHF
31.12.2014
CHF
Debiti da forniture e prestazioni
13'560.45
24'407.45
Acconti spese accessorie inquilini
37'538.40
37'178.40
Affitti pagati in anticipo
Transitorio per fatture da ricevere
Ratei, riscontri passivi e accantonamenti a corto termine
29'396.05
38'520.00
67'916.05
28'757.15
40'560.00
69'317.15
119'014.90
130'903.00
1'400'000.00
400'000.00
1'800'000.00
1'400'000.00
400'000.00
1'800'000.00
Totale Capitale terzi a lungo termine
1'800'000.00
1'800'000.00
Totale Capitale terzi
1'919'014.90
1'930'903.00
Capitale azionario
600'000.00
600'000.00
Riserve legali da utili
146'650.00
146'650.00
95'230.00
95'230.00
1'258'681.58
69'052.00
1'327'733.58
1'131'504.39
127'177.19
1'258'681.58
2'169'613.58
2'100'561.58
Capitale terzi a corto termine
Totale Capitale terzi a corto termine
Capitale terzi a lungo termine
Mutuo ipotecario CPDL
Prestito CPDL
Debiti onerosi a lungo termine
Capitale proprio
Riserve facoltative da utili
Utile riportato
Utile d'esercizio
Utile di bilancio
Totale Capitale proprio
Totale Passivo
4'088'628.48 4'031'464.58
41
CONTO ECONOMICO
2015
CHF
2014
CHF
Ricavi netti da affitti
388'008.35
384'485.35
Pigioni
Spese accessorie
371'751.00
16'257.35
368'731.00
15'754.35
-38'409.45
-31'719.60
-140.40
-32'299.40
-102'568.85
-12'070.00
-16'499.25
0.00
-12'070.00
-40'639.25
-3'518.50
-3'572.60
-36.65
-36.10
Costi amministrativi
-53'261.20
-49'071.15
Altri costi d'esercizio
-10'510.35
-9'787.75
-169'895.55
-103'106.85
218'112.80
281'378.50
-1'531.20
-581.20
216'581.60
280'797.30
-92'000.00
-92'000.00
6'146.10
5'604.34
130'727.70
194'401.64
0.00
0.00
130'727.70
194'401.64
-61'675.70
-67'224.45
69'052.00
127'177.19
Altri costi d'esercizio
Manutenzione straordinaria
Manutenzione ordinaria
Manutenzione ascensori, residuo
Investimenti per migliorie
Totale manutenzione
Assicurazioni e tasse
Energia elettrica, residuo
Totale Altri costi d'esercizio
Totale Utile prima degli ammortamenti, del
risultato finanziario e delle imposte
Ammortamenti
Totale Utile d'esercizio prima del risultato
finanziario e delle imposte
Costi finanziari
Ricavi finanziari
Totale Utile d'esercizio prima delle imposte
Risultato straordinario, unico o fuori periodo
Totale Utile d'esercizio prima delle imposte
Imposte
Totale Utile d'esercizio
42
ALLEGATO
Elaborato sulla base dell'art. 959c, cpv 1 e 2 del CO
31.12.2015
CHF
31.12.2014
CHF
Corrispondente
Corrispondente
2'807'962.00
1'400'000.00
1'400'000.00
2'807'962.00
1'400'000.00
1'400'000.00
1.1 Principi contabili
La società ha deciso di applicare le norme del nuovo diritto contabile entrato in vigore il 01.01.2013 a
decorrere dall'esercizio 2015. La presentazione dei dati comparativi è stata adeguata di conseguenza.
Informazioni, suddivisioni e spiegazioni inerenti a poste del bilancio e del
1.2 conto economico
---
1.3 Scioglimento netto delle riserve di sostituzione e di altre riserve latenti
---
1.4 Altre informazioni prescritte dalla legge
Cambio di chiusura CHF
2.1 La ditta commerciale, la forma giuridica e la sede dell'impresa
Lattimer SA, Lugano c/o Cassa pensioni di Lugano (CPDL) Via Carducci 4, 6901 Lugano
Ex Lattimer SA in liquidazione, scioglimento revocato con delibera dell'assemblea generale
del 30.07.2015.
2.2 Dichiarazione sul numero di posti di lavoro a tempo pieno
Fino a 10 posti di lavoro a tempo pieno
Non oltre i 50 posti di lavoro a tempo pieno
Non oltre i 250 posti di lavoro a tempo pieno
Oltre i 250 posti di lavoro a tempo pieno
Impresa nelle quali è detenuta una partecipazione diretta o un'importante
2.3 partecipazione indiretta
Non applicabile
Quote sociali proprie detenute dall'impresa stessa e dalle imprese in cui
2.4 possiede una partecipazione
Non applicabile
2.5 Acquisto e alienazione di quote di società proprie
Non applicabile
Saldo dei debiti derivanti da contratti di leasing analoghi alla vendita e da
altri contratti di leasing, sempre che tali contratti non scadano o non possano
2.6 essere disdetti entro dodici mesi dalla data di chiusura del bilancio
Non applicabile
2.7 Debiti nei confronti di istituti di previdenza
Non applicabile
2.8 Garanzie per debiti terzi
Non applicabile
2.9 Importo totale degli attivi utilizzati per garantire i debiti dell'impresa
Immobile, valore contabile
Valore nominale cartelle ipotecarie
Debito ipotecario
2.10 Altri impegni condizionali
Non applicabile
Il numero e il valore dei diritti di partecipazione o delle opzioni sugli stessi
attribuiti ai membri degli organi in direzione o di amministrazione o ai
2.11 lavoratori
Non applicabile
Poste del conto economico straordinarie, uniche o relative ad altri periodi
2.12 contabili
---
2.13 Eventi importanti successivi alla data di chiusura del bilancio
Non applicabile
2.14 Motivi relativi alle dimissioni anticipate dell'ufficio di revisione
Non applicabile
43
Lattimer SA, Lugano
Il Consiglio di amministrazione propone di impiegare l'utile di bilancio come segue:
Utile riportato
Utile d'esercizio
Utile di bilancio
Attribuzione alla riserva generale
Riporto a nuovo
31.12.2015
CHF
31.12.2014
CHF
1'258'681.58
1'131'504.39
69'052.00
127'177.19
1'327'733.58
1'258'681.58
0.00
0.00
1'327'733.58
1'258'681.58
44
45