Accettazione della proposta irrevocabile di acquisto

CONTRAT TI / PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
CONTRATTI / PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
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Accettazione della proposta
irrevocabile di acquisto
L’assegno bancario in conto prezzo rilasciato a titolo
di caparra confirmatoria dal promissario acquirente ed
accettato dal promittente venditore integra la forma
scritta in relazione ad una proposta irrevocabile di
acquisto.
Alberto Nachira, Avvocato in Roma
L
a questione della modalità di
accettazione di una proposta
irrevocabile di acquisto immobiliare con l’individuazione del momento in cui nasce l’obbligo delle
parti a corrispondere la provvigione
al mediatore.
IL CASO
Tizio intende vendere la propria abitazione per il tramite di una agenzia immobiliare. Caio, interessato all’acquisto
dell’immobile, sottoscrive una proposta irrevocabile per sette giorni su un
modulo predisposto dall’agenzia con il
contestuale versamento di 5.000 euro a
titolo di caparra confirmatoria mediante
assegno bancario. Tizio, contattato telefonicamente dall’agenzia immobiliare,
accetta la proposta, ritirando e quietanzando l’assegno presso l’agenzia immobiliare che invia a Caio la comunicazione
dell’accettazione. Caio decide di rinunciare all’acquisto e si reca in agenzia per
la restituzione della caparra versata, ma
l’agenzia esibisce il documento di accettazione di Tizio a Caio comunicandogli,
altresì, l’avvenuta spedizione.
Si pone la questione se Caio possa ottenere la restituzione della caparra versata
e se il mediatore abbia, comunque, diritto alla provvigione.
TRATTAZIONE
Il caso offre lo spunto per affrontare una
tematica particolarmente avvertita da
quanti si accingono a comprare un’immobile, vale a dire quella degli effetti
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QUESTIONI GIUDIZIALI
derivanti dalla sottoscrizione di “proposte irrevocabili di acquisto” predisposte
dalle agenzie immobiliari.
L’art. 1326, comma 1 c.c. enuncia la regola per cui «il contratto è concluso nel
momento in cui chi ha fatto la proposta
ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte». Proposta ed accettazione si
fondono, quindi, in un consenso unitario espressivo della volontà contrattuale. Rimane, però, da precisare “quando”
questa fusione avviene. Basta che la volontà di accettare sia stata dichiarata, oppure occorre che sia stata pure trasmessa
all’altra parte? Il Codice civile risponde
a queste domande con una disciplina di
equilibrio o, se si vuole, di compromesso che attenua la rigidezza dei quattro
principi che in teoria avrebbero potuto
essere a scelta, singolarmente seguiti:
1 il c.d. “principio della dichiarazione”,
per cui l’accettazione sarebbe efficace
non appena dichiarata;
2 il c.d. “principio della spedizione”, per
il quale l’accettazione sarebbe efficace
non appena inviata all’altra parte;
3 il c.d. “principio della ricezione”, per il
quale sarebbe determinante il momento dell’arrivo al destinatario dell’accettazione;
4 il c.d. “principio della cognizione”, per
il quale sarebbe decisivo che il proponente, destinatario dell’accettazione,
abbia effettiva conoscenza di questa.
Al Legislatore italiano è sembrato che
questo ultimo principio abbia maggiore coerenza logica rispetto agli altri tre
principi, ritenendo che non potrebbero razionalmente giustificarsi l’incontro e la fusione della volontà senza che
vi sia la consapevolezza di entrambe le
parti sul voluto. Tuttavia, l’accoglimento puro e semplice del “principio della
cognizione”, pur se logicamente apprez-
PUNTI RILEVANTI
1
Il contratto è concluso nel momento in cui
chi ha fatto la proposta ha
conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326,
comma 1 c.c.)
2
Proposta e accettazione
sono dichiarazioni recettizie che assumono rile-
vanza giuridica nel momento in cui sono effettivamente conosciute.
3
Il contratto di mediazione stipulato con
soggetti non iscritti nell’apposito ruolo è nullo per contrarietà a una norma imperativa.
PUNTI CONTROVERSI
1
La proposta irrevocabile: l’elaborazione giurisprudenziale e dottrinale.
2
Le modalità dell’accettazione.
3
Individuazione del momento in cui sorge il
diritto del mediatore alla
provvigione e la nozione di
affare.
zabile, non manca di presentare un inconveniente: esso, cioè, potrebbe offrire
all’autore della proposta il destro, qualora il contratto non dovesse più convenirgli, di opporre che egli non ha mai
letto la lettera di accettazione e, quindi,
che non ha mai avuto cognizione di essa;
oppure, che ne ha avuto conoscenza
solo quando era già scaduto il termine
di accettazione indicato nella proposta.
Ebbene, per evitare un rischio del genere, la legge ha temperato il rigore del
“principio della cognizione” stabilendo
che la «accettazione - al pari di ogni altra dichiarazione diretta ad una determinata persona si reputa conosciuta nel
RIFERIMENTI NORMATIVI
ART. 1326 C.C.
Conclusione del contratto.
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta
ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.
L’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi.
Il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché
ne dia immediatamente avviso all’altra parte.
Qualora il proponente richieda per l’accettazione una forma determinata, l’accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.
Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.
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CONTRAT TI / PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
momento in cui giunge all’indirizzo del
destinatario» (art. 1335 c.c.). Cosicché,
ai fini della conclusione dell’accordo
contrattuale, è sufficiente dimostrare
che la dichiarazione di accettazione sia
pervenuta all’indirizzo del proponente.
Tuttavia la presunzione di conoscenza
stabilita dalla legge non è di tipo assoluto (praesumptio iuris et de iure), ma è solo
relativa (praesumptio iuris tantum) perché
il proponente destinatario dell’accettazione, può contestare il
raggiungimento dell’accordo, dimostrando di essere stato, senza sua colpa,
nell’impossibilità di averne notizia (art. 1335 c.c.).
Proposta ed accettazione
vengono, quindi, qualificate come dichiarazioni
recettizie che assumono
rilevanza giuridica nel
momento in cui si sono
effettivamente conosciute, o quanto meno giungono all’indirizzo del destinatario. In particolare, la
proposta è comunemente definita quale
atto di iniziativa per la conclusione del
contratto, che si realizza con l’accettazione, atto con cui, a sua volta l’oblato
aderisce al contenuto della proposta. Si
discute in dottrina se la proposta e l’accettazione costituiscano negozi giuridici o atti giuridici in senso stretto. In
giurisprudenza, da un lato, si è affermato il carattere negoziale della proposta
(Cass. civ. n. 6788/1990) e, dall’altro, a
proposito dell’accettazione, si è affermato che questa, oltre che essere diretta
al proponente, deve pervenire allo stesso
per effetto dell’azione dell’accettante e
quale manifestazione della volontà di
quest’ultimo di concludere il contratto
(Cass. civ. n. 5072/1986). Nel caso di spe-
Proposta ed
accettazione assumono
rilevanza giuridica
nel momento in cui si
sono effettivamente
conosciute
cie, occorrerà stabilire se le dichiarazioni
di Tizio e di Caio abbiano valenza contrattuale ai sensi degli artt. 1326 e ss. con
tutte le ovvie conseguenze in ordine alla
individuazione del momento in cui nasce l’obbligo delle parti di corrispondere
la provvigione al mediatore qualificato,
ai sensi dell’art. 1754 c.c., come colui che
mette in relazione due o più parti per la
conclusione di un affare, senza però essere legato da alcuna di esse da rapporti
di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
PUNTI CONTROVERSI
1
La proposta irrevocabile: l’elaborazione giurisprudenziale e dottrinale.
Nel settore delle compravendite immobiliari in cui si registra l’intervento di
società di intermediazione, si è ormai da
tempo consolidata la prassi di far precedere il preliminare di vendita e la stipula
del rogito notarile da un atto conosciuto
con il nome di proposta irrevocabile di
acquisto. Tale atto risponde ad esigenze
di tutela preventiva, particolarmente avvertite nelle operazioni di trasferimento
della proprietà di beni immobili dove
molteplici e rilevanti sono gli interessi
economici delle parti coinvolte (convenienza dell’affare, grado di affidabilità
dei contraenti, esistenza di vincoli pregiudizievoli sull’immobile). Ma ulteriore finalità sottesa alla redazione della
proposta irrevocabile, è anche quella di
assicurare all’agenzia intervenuta l’incasso della provvigione, o comunque,
di conseguire un profitto evitando così
spese ed attività superflue qualora le
parti non trovino un accordo. Secondo
la prassi, con tale documento, redatto
su moduli prestampati ed in uso presso
le agenzie immobiliari, il promittente
RIFERIMENTI NORMATIVI
ART. 1335 C.C.
Presunzione di conoscenza.
La proposta, l’accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione
diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario, se questi non
prova di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne
notizia.
ART. 1754 C.C.
Mediatore.
È mediatore colui che mete in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporto di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
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QUESTIONI GIUDIZIALI
acquirente si impegna con la propria
sottoscrizione ad acquistare l’immobile
entro una certa data e per un certo prezzo. La proposta tuttavia non vincola il
venditore che resta libero di accettarla
o meno e di valutare altre offerte. Dalla
suddetta proposta, dunque, deriverebbero obblighi “irrevocabili” soltanto a
carico dell’acquirente nei confronti sia
del venditore che dell’agenzia; solo con
la firma di accettazione da parte del proprietario, nascerebbe anche nei confronti del medesimo il vincolo ad adempiere
all’impegno sottoscritto. Il problema
della qualificazione giuridica della proposta irrevocabile d’acquisto non ha trovato una soluzione univoca. Molteplici
discordanze permangono in ordine alla
sua esatta collocazione giuridica tanto
da farla apparire come figura imprecisa nella elaborazione giurisprudenziale
e dottrinale. Alla posizione secondo la
quale la proposta s’inserisce nello schema del contratto a formazione progressiva e costituisce un accordo preparatorio non vincolante, se ne contrappone
altra che configura detta scrittura come
un vero e proprio “contratto preliminare di compravendita” ovvero “preliminare di preliminare” o ancora come “patto”
o “contratto d’opzione”. Si è anche parlato di “contratto di mediazione” o, in
alternativa, di “contratto atipico” diverso dalla mediazione e dal mandato, ma
comunque meritevole di tutela perché
espressione dell’autonomia delle parti,
cioè del loro potere di determinare liberamente il contenuto dell’accordo. Parte
della giurisprudenza ritiene che quando
nella scrittura vengono precisamente
indicati i soggetti, l’oggetto, il prezzo,
le modalità e i tempi di pagamento, il
termine per la stipula dell’atto pubblico definitivo e per l’immissione dell’acquirente nel possesso dell’immobile,
allora l’atto deve inequivocabilmente
essere configurato come “contratto preliminare di compravendita”. Vi sarebbe,
quindi, una sostanziale equivalenza fra
la proposta irrevocabile di acquisto e il
cosiddetto compromesso di vendita, di
tal ché la proposta sottoscritta dal promittente acquirente e controfirmata per
accettazione dal promissorio venditore
integra - purché pervenuta a conoscenza
del primo - un valido negozio giuridico fonte di obbligazioni per entrambi i
soggetti (Trib. Roma, 29 marzo 1994, n.
4902, in «Rass. Dir. Civ.» 1996).
Partendo, infatti, dal presupposto che
l’interesse di colui che si impegna sottoscrivendo una proposta d’acquisto
di un immobile, è senza dubbio quello
di giungere all’acquisto dell’immobile
stesso, e dall’altra parte lo stesso interesse e aspettativa di colui
che accetta detta proposta è quello di confidare
che a detto acquisto si
pervenga effettivamente,
si è ritenuto che la migliore soluzione a queste
reciproche aspettative ed
esigenze non potesse essere che quella di stabilire
inequivocabilmente che
l’accettazione della proposta perfezionasse un
contratto preliminare, ossia un contratto capace di
creare quel vincolo che consenta - a entrambe le parti - di ottenere l’esecuzione specifica del contratto qualora una
di esse, per qualsiasi motivo, si rendesse
inadempiente. Ragionando diversamente, si sarebbe potuto creare un notevole pregiudizio alle legittime aspettative
delle parti contraenti. È prassi, infatti,
che spesso quando una parte venditrice
accetta una proposta, confidando come
detto nell’esecuzione del contratto, si
impegna parallelamente all’acquisto di
un altro immobile; viceversa un proponente che si veda accettata la proposta
di acquisto spesso si attiva immediatamente per porre in vendita il proprio
immobile. Alla predetta qualificazione
dell’atto non osta la previsione che in
esso si faccia riferimento ad un successivo contratto preliminare, magari sottoscritto davanti ad un notaio, posto che
quest’ultimo atto rappresenta semplicemente una riproduzione di un accordo
già completo precedentemente intercorso tra le parti. Sul punto, dottrina minoritaria ritiene, che una configurazione
L’interesse di colui
che si impegna
sottoscrivendo una
proposta d’acquisto di
un immobile, è quello
di giungere all’acquisto
dell’immobile stesso
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CONTRAT TI / PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
IL MEDIATORE
La connotazione tipica del mediatore deve essere l’imparzialità. Egli:
% deve agire su di un piano di indipendenza rispetto alle
parti a favore delle quali presta la sua attività;
% non deve avere vincoli di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto
che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario.
Affinché possa pretendere la provvigione è necessario che sia
iscritto nel relativo ruolo professionale.
L’art. 6 della Legge n. 39/1989, che regolamenta la professione di mediatore, stabilisce, infatti, che hanno diritto alla
provvigione per l’opera prestata solo e soltanto coloro che
siano iscritti nel ruolo degli agenti in affari di mediazione
istituito presso la locale Camera di Commercio.
in termini di “preliminare di preliminare”
dia luogo ad un contratto nullo per l’assenza di causa, posto che non può trovare giustificazione giuridica una proposta
che impegna a stipulare un successivo
contratto preliminare - ossia un’ulteriore
promessa - poiché la promessa di una promessa non meriterebbe tutela giuridica.
Ma al di là del nomen iuris da attribuire alla
scrittura denominata “proposta irrevocabile d’acquisto”, è chiaro che, nel caso in
esame, Caio, sottoscrivendo la proposta
di acquisto, si sia impegnato ad acquistare
l’immobile entro una certa data e per un
certo prezzo, obbligandosi, pertanto, nei
confronti sia di Tizio che dell’agenzia intervenuta per la mediazione.
2
Le modalità dell’accettazione.
È pacifico che l’accettazione, quale
dichiarazione recettizia, deve essere
conforme alla proposta. La conformità
indica la totale adesione alla proposta.
Un’accettazione, infatti, che modifichi
od integri il contenuto della proposta
ha valore di nuova proposta. L’accettazione, come e più della proposta (trattandosi di esprimere l’adesione al suo
destinatario), può realizzarsi in qualsiasi
forma e, in linea di principio, può realizzarsi in una forma diversa da quella
della proposta. Nel caso di specie, Tizio
dichiara telefonicamente all’agenzia di
accettare la proposta di acquisto di Caio
e nello stesso giorno si reca presso l’agenzia ritirando e firmando per ricevuta l’assegno bancario avuto a titolo di caparra
confirmatoria. La questione allora che si
pone e se può ritenersi concluso un contratto formale in caso di sottoscrizioni
espresse in documenti diversi e separati.
La Suprema Corte risponde affermativamente puntualizzando che il requisito della forma scritta ad substantiam, in
caso di sottoscrizioni contenute in due
documenti diversi, deve intendersi osservato anche quando la seconda sottoscrizione sia espressa in un documento
separato, se inscindibilmente collegato
al primo, sì da evidenziare inequivocabilmente l’incontro dei consensi nelle
suddette forme (Cass. civ., Sez. II, 11
novembre 1991, n. 12411).
Da questa situazione si ricava che non
è necessaria la simultaneità delle sottoscrizioni delle parti apposte su documenti, ed inoltre che il collegamento
che dimostri il rapporto inscindibile tra
le due sottoscrizioni è dato dal richiamo,
nella prima, alla seconda, come manifestazione di volontà della parte che firma
per ultima. Del resto, è orientamento
giurisprudenziale consolidato, il principio per cui nei contratti rispetto ai quali sia prevista la forma scritta a pena di
nullità, l’accettazione non necessariamente deve essere palesata in modo certo, essendo sufficiente che la volontà di
accettare sia desumibile per implicito.
In altre parole, il requisito della forma
scritta potrà, perciò, ritenersi osservato
anche quando l’accettazione medesima
risulti - sia pure indirettamente - da un
documento separato che evidenzi, senza
alcun dubbio, l’incontro dei consensi,
giacché il carattere ad substantiam della
forma stessa non postula l’unicità del
documento contrattuale. Solo, infatti,
in alcune ipotesi il Legislatore ha inteso accordare rilevanza alla volontà delle
parti se manifestata in modo non equivoco, escludendo conseguentemente
un consenso espresso implicitamente
(artt. 466, 1230, n. 2, 1232, 1268, comma
1, 1272, comma 1, 1273 comma 2, 1456
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QUESTIONI GIUDIZIALI
comma 1, 1891 comma 2, 1937 e 2879,
comma 1 c.c.). Del resto, una cosa è stabilire che il consenso debba essere manifestato in forma determinata, altra cosa,
invece, è richiedere che esso debba essere manifestato in modo esplicito. In forza delle sopra esposte argomentazioni,
l’elemento della forma scritta è, dunque,
da ritenersi ugualmente adempiuto nel
caso di accettazione di un assegno bancario in conto prezzo rilasciato, a titolo
di caparra confirmatoria dal promissario
acquirente, in quanto da interpretarsi
come espresso assenso della proposta
contrattuale. Occorre, però, considerare
che l’accettazione della proposta contrattuale è atto tipicamente recettizio,
sicché al fine della conclusione del contratto non basta che l’accettazione della
proposta venga in essere nel rispetto della forma, ma, sulla base dei principi generali codificati nell’art. 1326 c.c., occorre
anche che quella accettazione (con tutti
i suoi requisiti, compresi quelli di forma)
sia portata a conoscenza del proponente. Non a caso nei moduli predisposti si
legge che il mediatore è autorizzato dal
proponente - sin dal momento in cui riceve la proposta irrevocabile d’acquisto
- alla consegna al venditore della somma
ricevuta, dopo che il proponente stesso
avrà avuto conoscenza dell’accettazione
del venditore; in tale istante la somma si
trasformerebbe da deposito fiduciario in
caparra confirmatoria. Se è ben vero che
l’art. 1335 c.c. non impone alcuna formalità particolare per la comunicazione
dell’accettazione, tuttavia, occorre tenere presente che quando l’accettazione
da portare a conoscenza deve rivestire
necessariamente la forma scritta, inevitabilmente la scelta delle modalità di
comunicazione resta circoscritta a quelle che consentono la trasmissione di tale
tipo di accettazione. In base al combinato disposto degli artt. 1326 e 1350 c.c. si
deve allora ritenere che nei contratti che
devono farsi per iscritto a pena di nullità, la conclusione tra persone lontane
si ha quando alla proposta scritta segua
l’accettazione pure essa scritta e questa
(vale a dire, si ripete, l’accettazione scritta
e non la semplice notizia di essa) perven-
ga a conoscenza del proponente prima
dell’eventuale revoca della proposta.
Questa lettura delle norme citate appare
conforme all’insegnamento della Corte
di Cassazione, esposto nella sentenza
n. 5370 del 5 dicembre 1989 secondo il
quale «la proposta e l’accettazione del
contratto sono dichiarazioni recettizie
che assumono rilevanza nel campo del
diritto in quanto siano conosciute o,
quanto meno, giungano all’indirizzo del
destinatario. Nei contratti per i quali è
richiesta la forma scritta ad substantiam,
esse devono rivestire tale forma e in tale
forma devono essere comunicate od indirizzate al destinatario».
Non si discosta affatto da
tale insegnamento, ma anzi
lo ribadisce, la sentenza n.
8328 del 1 settembre 1997
della Corte di Cassazione
che ha precisato che ai fini
della conclusione del contratto, la comunicazione
dell’accettazione, in virtù
del principio della libertà
di forma, può farsi anche
mediante esibizione del documento contenente l’accettazione stessa,
senza che ne occorra la materiale consegna.
Nel caso in esame, pertanto, il contratto
può ritenersi concluso configurando l’accettazione di Tizio, portata a conoscenza
di Caio, l’elemento della forma scritta.
La conclusione tra
persone lontane
si ha quando alla
proposta scritta
segue l’accettazione
pur essa scritta
3
Individuazione del momento in cui
nasce l’obbligo di corrispondere al
mediatore la provvigione.
In linea teorica, il diritto alla provvigione sorge ogni qual volta fra le parti, che
si sono avvalse dell’opera del mediatore,
si sia costituito un vincolo giuridico che
consenta a ciascuna di esse di agire per
l’esecuzione del contratto. Nella pratica della compravendita immobiliare la
giurisprudenza identifica la conclusione
dell’affare con la firma del contratto preliminare, senza che rilevi la circostanza
che al preliminare non sia seguita la stipula del contratto definitivo (Cass. civ.,
Sez. III, 8 settembre 2002, n. 12022; Cass.
civ. 19 luglio 2002, n. 10553). A tal riguardo, va segnalata una recente decisione
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CONTRAT TI / PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
della Corte di Cassazione (Cass. civ, Sez.
III, 21 luglio 2004, n. 13590) secondo la
quale la stipula di un contratto preliminare non costituirebbe il minimum per
far sorgere il diritto alla provvigione a
favore del mediatore, posto che anche
la conclusione di un’opzione può, in astratto, far
sorgere tale diritto. Infatti secondo la Cassazione,
nell’interpretazione della
nozione di affare di cui
agli artt. 1754 e 1755 c.c.,
occorre andare oltre e
non fermarsi al concetto di contratto: l’affare
- operazione di natura
economica che si risolve
in un’utilità patrimoniale
suscettibile di conseguenza giuridiche - è riferibile
non solo ai contratti propriamente detti, ma anche a qualsiasi operazione che
sia tale da far sorgere obbligazioni. Ne
consegue che, ai fini del riconoscimento
del diritto del mediatore alla provvigione, potrà parlarsi di conclusione dell’affare ogni volta che, tra le parti poste in
relazione dal mediatore medesimo, si
sia costituito un vincolo giuridico (non
solo attraverso un preliminare ma anche
mediante un contratto d’opzione) che
abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio ovvero,
anche, per il risarcimento del danno. Ad
analoga conclusione giunge anche quella parte della giurisprudenza che ritiene
che il rapporto di natura negoziale che
si instaura tra le parti che sottoscrivono
una proposta irrevocabile d’acquisto,
ancorché non rapportabile allo schema tipico della mediazione e neppure
del mandato, costituisca un “contratto
atipico” a cui va riconosciuta tutela ai
L’affare è riferibile
non solo ai contratti
propriamente detti,
ma anche a qualsiasi
operazione che sia
tale da far sorgere
obbligazioni
sensi dell’art. 1322 c.c. Invero, con la sottoscrizione della proposta, l’aspirante
acquirente usufruisce del servizio reso
dall’agenzia, che consiste nel favorire il
contatto tra soggetti interessati alla compravendita immobiliare, e quindi l’opera
svolta dall’intermediatore coincide con
l’interesse effettivamente perseguito dal
proponente ossia quello di ricerca ed acquisto dell’immobile. In tale prospettiva
trova giustificazione da un lato l’obbligo
assunto dal sottoscrittore della proposta di corrispondere la somma pattuita
e dall’altro l’attribuzione patrimoniale
conseguita dall’agente in virtù dell’opera svolta. Per altro rientra nei poteri delle parti derogare alla disciplina legale,
prevedendo espressamene che la provvigione debba essere corrisposta tanto
al momento della sottoscrizione del
contratto definitivo di compravendita,
quanto addirittura al momento antecedente, che coincide proprio con la sottoscrizione e l’accettazione della proposta
da parte del promissorio venditore. In
quest’ultimo caso si realizza una deroga
al modello di mediazione prevista dal Legislatore e la specifica clausola introdotta
a tal fine serve a riconoscere il diritto della provvigione indipendentemente dalla
conclusione dell’affare.
CONCLUSIONI
In conclusione, abbiamo visto come diverse siano le interpretazioni date dalla dottrina e dalla giurisprudenza sulla
qualificazione giuridica della proposta
irrevocabile d’acquisto e sugli effetti
che scaturiscono allorché la stessa sia
stata sottoscritta dalle parti interessate.
Questa discordanza d’opinioni in parte
dipende dal modo non sempre felice in
cui la stessa viene formulata e in parte
dal fatto che il modulo in questione si
RIFERIMENTI NORMATIVI
ART. 1322 C.C.
Autonomia contrattuale.
Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge.
Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono
ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico.
ART. 1755 C.C.
Provvigione.
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se
l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal Giudice secondo equità.
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QUESTIONI GIUDIZIALI
IL RAGIONAMENTO
PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
Se indica:
• soggetti,
• oggetto,
• prezzo,
• modalità,
• tempi di pagamento,
• termini per la stipula
dell’atto pubblico
definitivo
Requisito della
forma scritta
Osservata
anche quando
l’accettazione
medesima risulti
da un documento
separato che
evidenzi l’incontro
di consensi
È configurato come
contratto preliminare di
compravendita
Accettazione di un
assegno bancario in
conto prezzo rilasciato,
a titolo di caparra
confirmatoria, dal
promissario acquirente
Considerata espresso
assenso della proposta
contrattuale
Schema di ragionamento:
1 Se nella proposta irrevocabile di acquisto vengono precisamente indicati i soggetti, l’oggetto,
il prezzo, le modalità e i tempi di pagamento, il
termine per la stipula dell’atto pubblico definitivo allora l’atto deve inequivocabilmente essere
configurato come “contratto preliminare di compravendita”.
2 Il requisito della forma scritta può ritenersi osservato anche quando l’accettazione medesima
risulti, sia pure indirettamente, da un documento separato che evidenzi l’incontro dei consensi.
3 L’accettazione di un assegno bancario in con-
presenta come un insieme di clausole eterogenee: accanto a quelle che si riferiscono alla compravendita, ve ne sono altre
che attengono esclusivamente al rapporto che si viene ad instaurare con il mediatore. Sicuramente una tale prospettiva
finisce con l’ingenerare non pochi dubbi
e incertezze sulla qualificazione giuridica
da dare alla fattispecie esaminata; come
alcuni hanno opportunamente evidenziato, molti problemi interpretativi potrebbero risolversi laddove la modulistica
sia strutturata in modo tale da evidenziare meglio le reciproche obbligazioni che
le parti vanno ad assumersi. Alla luce di
to prezzo rilasciato, a titolo di caparra confirmatoria dal promissario acquirente, è da interpretarsi come espresso assenso della proposta
contrattuale.
4 Rientra nei poteri delle parti prevedere che la
provvigione al mediatore, purché iscritto nel
ruolo professionale, debba essere corrisposta
tanto al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, quanto addirittura al momento antecedente, che coincide proprio con la sottoscrizione e l’accettazione della proposta.
ciò, pertanto, Tizio potrà invocare il perfezionamento del contratto nel termine
della irrevocabilità della proposta e poiché, Caio si è reso inadempiente per aver
manifestato chiaramente la volontà di
non voler ottemperare alle obbligazioni
assunte, Tizio può ai sensi dell’art. 1385
c.c. trattenere la caparra versata. Il mediatore, di contro, può rivendicare il diritto
alla provvigione non assumendo rilevanza i ripensamenti di Caio, i quali appartenendo alla sfera interna delle determinazioni della parte stessa, non possono
incidere sull’efficienza causale dell’opera
del mediatore.
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CONTRAT TI / PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
GIURISPRUDENZA RILEVANTE
Trib. Bari 29.06.2006, n. 1811, «Guida al
diritto» 2006, 37 87
In tema di consenso traslativo nel
settore immobiliare qualora entri in
gioco l’attività del mediatore attività tipicamente frammentaria e cadenzata in una serie di atti prodomici rispetto al contratto definitivo), questi, quando trova un interessato all’acquisto di un immobile fa sottoscrivere al medesimo una
proposta di acquisto contenuta in
un modulo prestampato e predisposto dall’agenzia stessa; di regola la
proposta è accompagnata dal versamento di una soma di danaro a mani
del mediatore, vincolata a nome del
potenziale venditore; al momento
dell’accettazione, il mediatore trasmette al promittente venditore la
somma ricevuta; in tal modo, si perfeziona un’intesa che nella prassi
viene chiamata preliminare aperto;
la provvigione, resta infine subordinata alla conclusione della proposta
irrevocabile.
Trib. Milano, 11.09.2003, n. 6423
L’assegno bancario in conto prezzo
rilasciato a titolo di caparra confirmatoria dal promissario acquirente in relazione ad una proposta irrevocabile d’acquisto ed accettato dal
promettente venditore integra perfettamente la forma scritta.
Cass. civ., Sez. II, 1.09.1997, n. 8328,
«Giust. civ. Mass. » 1997, 1595
Per osservare il principio della cognizione, stabilito dal Legislatore per il perfezionamento del contratto (art. 1326 c.c.), è sufficiente
che il proponente conosca l’accettazione dell’altra parte in qualsiasi
modo, anche mediante esibizione, e
non consegna (art. 1335 c.c.), del documento che la contiene, circostanza che può esser testimonialmente provata indipendentemente dalla forma prescritta per la validità del
contratto.
Cass. civ., Sez. II, 19.11.1991, n. 12411
«Giust. civ. Mass.» 1991, 11
Nei contratti a forma vincolata non
occorre che la volontà negoziale sia
manifestata da entrambi i contraenti contestualmente e contemporaneamente, per modo che il requisito della forma scritta ad substantiam, in caso di sottoscrizione
contenute in due documenti diversi, deve intendersi osservato anche
quando la secondo sottoscrizione sia
espressa in un documento separato,
se questo sia inscindibilmente collegato al primo, sì da evidenziare inequivocabilmente l’incontro dei consensi nelle suddette forme.
Cass. civ., Sez. II, 5.12.1989, n. 5370,
«Giust. civ. Mass. » 1989, fasc. 12
Nei contratti che devono farsi per
iscritto a pena di nullità, la conclusione tra persone lontane si ha
quando alla proposta in forma scritta segua l’accettazione pur essa in
forma scritta e questa pervenga a
conoscenza del proponente prima
dell’eventuale revoca della proposta.
Orientamento minoritario
Trib. Roma, 21.03.2006, n. 6634
In tema di intermediazione immobiliare, non è possibile ricondurre
all’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto gli effetti obbligatori propri di un contratto preliminare. Invero la scrittura chiamata atto irrevocabile di acquisto non
ha affatto tali caratteristiche per la
presenza di clausole che ne escludono tale valenza. La suddetta scrittura deve pertanto intendersi come
semplice manifestazione di intenti,
resa seria e fondata dal versamento di una somma, la fine di giungere
alla stipula di un vero e proprio impegno contrattuale cristallizzato nel
contratto preliminare.
DIRITTO ALLA PROVVIGIONE
Trib. Roma, 2.03.2006, n. 36425, «Giust.
civ. Mass.» 2002, 15 16
Non può essere considerata illecita
la clausola contenuta nella proposta
irrevocabile di acquisto di un immobile con la quale l’acquirente si im-
pegna a corrispondere all’agenzia
la provvigione all’accettazione della proposta stessa da parte del venditore. Infatti, non vi è alcuna illiceità nella previsione del diritto alla
provvigione per il mediatore all’atto dell’accettazione della proposta
perché è in quel momento che, secondo il codice civile, si conclude il
contratto; a maggior ragione, non se
ne apprezza la vessatorietà, poiché
disciplina semplicemente ed in maniera pattizia, la misura di quanto
comunque dovuto al mediatore da
parte di uno dei contraenti.
Cass. civ., Sez. III, 21.07.2004, n. 13590
«Giust. civ. Mass.» 2004, 7-8
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare
deve ritenersi concluso quando, tra
le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito
un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il
risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la conclusione
di un’opzione, contratto nel quale vi
sono due parti che convengono che
una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno, può
far sorgere tale diritto.
Cass. civ., Sez. III, 8.08.2002, n. 12022
«Giust. civ. Mass.» 2002, 15 16
In tema di mediazione, il diritto del
mediatore alla provvigione sorge
tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di
agire per l’esecuzione del contratto,
con la conseguenza che anche, un
contratto preliminare di compravendita deve considerarsi “atto conclusivo dell’affare”, idoneo, per l’effetto a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in senso contrario spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo.
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19/12/2007 11.25.01
QUESTIONI GIUDIZIALI
L’ATTO
PROPOSTA D’ACQUISTO IMMOBILIARE
DESTINATARIO (Venditore)_______________________________________________________
Il sottoscritto______________ cod.fisc.____________, nato a__________, il___________
in____________, via_____________ in seguito denominato “proponente”
domiciliato
tramite la ditta/società_______________ regolarmente iscritta al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione presso la
C.C.I.A.A. di_________, n. ____________di seguito denominata “agente immobiliare”
propone irrevocabilmente di acquistare
per sé, persone, ente o società da nominare entro il rogito notarile di compravendita, l’immobile sottodescritto, alle
condizioni di seguito indicate:
1) DESCRIZIONE E STATO DELL’IMMOBILE
a) Ubicazione
b) Composizione
c) Proprietà
d) Atto di provenienza
e) Destinazione d’uso
f) Edificato in
g) Conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente
h) Conformità degli impianti tecnologici alle leggi vigenti
i) Libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di
j)
Libero/occupato dal proprietario/locato a
2) PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO E CONDIZIONI DI PAGAMENTO
Euro _________________________
Il prezzo viene pattuito a corpo e non a misura e verrà corrisposto come segue:
a) Euro_____________ vengono versati alla firma della presente proposta con assegno_________ non trasferibile n. __________, tratto su____________ intestato al venditore e rilasciato all’agente immobiliare con l’incarico
di consegnarlo ad avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell’accettazione della proposta d’acquisto (art.
1326 c.c.).
b) Euro_________ verranno versati entro il_________ con le stesse modalità di cui al punto a). La somma di
cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con avvenuta conoscenza, da
parte del proponente dell’accettazione della presente proposta d’acquisto, che costituirà quindi contratto preliminare.
c) Euro________ verranno versati alla parte venditrice a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo entro
il_________ data entro la quale verrà redatta una eventuale ulteriore scrittura privata.
d)
Euro________ verranno versati alla parte venditrice alla stipula del rogito notarile di compravendita.
3) ATTO NOTARILE E CONSEGNA DELL’IMMOBILE
L’atto notarile verrà stipulato entro il__________, presso il Notaio__________ di_________ scelto dalla parte acquirente. Ogni spesa, imposta o tassa inerente l’acquisto, sarà a carico del proponente, escluse quelle per legge a carico
del venditore. L’immobile in oggetto verrà trasferito, al momento dell’atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in
cui attualmente si trova così come visto e gradito. L’immobile sarà, altresì, trasferito con ogni pertinenza, accessori e
beni ad esso stabilmente connessi e non espressamente esclusi servitù attiva e passiva, quota di parti comuni, con
accettazione del regolamento di condominio, in regola con il pagamento delle spese condominiali, libero da oneri,
vincoli, vizi, evizioni, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie ed in regola con la normativa
edilizia, urbanistica e catastale, ad eccezione_____________.
L’immobile verrà consegnato alla stipula del rogito notarile, libero da cose e persone; dal momento della consegna
decorreranno, a favore ed a carico del proponente, utili, oneri ed obblighi.
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CONTRAT TI / PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
L’ATTO
4) IRREVOCABILITÀ DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO
La presente proposta è irrevocabile per n.________ giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il venditore o l’agente immobiliare non avranno inviato, tramite telegramma o lettera raccomandata a.r., comunicazione
inerente l’accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del proponente per
ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata.
In caso di mancata accettazione da parte del venditore, il proponente avrà diritto alla restituzione delle somme
versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo penalità o rivalse per la
richiesta di danni.
5) FORO COMPETENTE
In caso di controversia relativa alla presente proposta, al contratto preliminare da essa derivante, nonché all’incarico
di mediazione connesso, Foro competente esclusivo sarà quello di__________.
_________, lì__________
Firma del proponente_______________
Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1469-bis e seguenti, 1341 e 1342 c.c., si dà atto che le clausole di cui ai punti 1
(garanzie del venditore), 2 (prezzo e vendita a corpo, caparra confirmatoria), 3 (acquisto dell’immobile nello stato di
fatto in cui si trova, come visto e gradito), 4 (irrevocabilità della proposta di acquisto), 5 (Foro competente) sono state
oggetto di trattativa individuale e si approvano specificatamente.
Firma del proponente_______________
INCARICO MEDIAZIONE
Il proponente con la sottoscrizione della presente conferisce incarico di mediazione all’agente immobiliare al quale
verserà l’importo di euro___________ oltre IVA a titolo di provvigione, con contestuale rilascio di regolare fattura,
nel momento in cui lo stesso proponente verrà a conoscenza dell’avvenuta accettazione della proposta d’acquisto.
Il proponente dichiara di aver preso atto dell’informativa comunicata ai sensi dell’art. 13 del D.lgs n. 196/2003 e di
aver avuto conoscenza dei diritti in essa previsti a tutela della privacy. Dichiara, inoltre, di aver preso atto dell’obbligo
dell’agente immobiliare di rispettare la legge n. 197/1991 in materia di antiriciclaggio ed il regolamento di attuazione
(D.M. n. 143/2006) in ordine all’identificazione, registrazione e conservazione delle informazioni nell’archivio unico.
__________, lì_________
Firma del proponente_______________
L’agente immobiliare___________ iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione presso la C.C.I.A.A. di________,
n.____________ riceve la proposta d’acquisto e sottoscrive la presente per accettazione dell’incarico di mediazione.
__________, lì________
Firma agente immobiliare____________
ACCETTAZIONE DEL VENDITORE
Il sottoscritto____________, preso atto del contenuto della presene proposta d’acquisto dichiara di accettarla integralmente, confermando tutte le garanzie a proprio carico riportate ai punti 1 e 3.
_________, lì__________
Firma del venditore_________________
RITIRO DELLA PROPOSTA D’ACQUISTO ACCETTATA
Il sottoscritto_____________ dichiara di ricevere copia della proposta d’acquisto regolarmente accettata dal venditore.
___________, lì__________
Firma del proponente_______________
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