Perizia stima Leoni 09-2010 - Comune di Monte Argentario
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Perizia stima Leoni 09-2010 - Comune di Monte Argentario
PERIZIA DI STIMA DEL VALORE DELLE AZIONI della società ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI s.p.a. con sede in Comune di Monte Argentario (GR) - C.A.P. 58019 – Frazione Porto Santo Stefano Via Scarabelli s.n. cod. fiscale , partita IV.A. e iscrizione al registro delle Imprese n° 010917200530 - R.E.A. n° 84481 alla data del 15 settembre 2010 Indice analitico I) Premessa II) La società da valutare Cronistoria e dati identificativi Attività esercitata La struttura amministrativo - contabile, le scritture contabili documentazione raccolta Documentazione esaminata Sintesi dei principali dati patrimoniali ed economici degli ultimi esercizi Finalità della valutazione e la III) I criteri di valutazione adottati Concetti generali La valutazione secondo il metodo patrimoniale Metodologia di stima adottata IV) La situazione patrimoniale al 15 settembre 2010 V) La valutazione del patrimonio sociale La valutazione patrimoniale "analitica" con il metodo "patrimoniale " Stima del Patrimonio Netto rettificato Determinazione del Valore di Avviamento Conclusioni: il valore del patrimonio sociale alla data del 15 settembre 2010. Valore economico stimato della partecipazione del Comune di Monte Argentario Pagina 1 di 58 I) Premessa Il sottoscritto Claudio Leoni , nato a Grosseto il 30 maggio 1959 ed ivi domiciliato in via Trieste n° 1 , codice fiscale LNE CLD 59E30 E202G iscritto al Commercialisti numero ed Esperti 66 dell’Ordine dei Dottori Contabili della Circoscrizione del Tribunale di Grosseto , Revisore Contabile; premesso di aver ricevuto dal Comune di Monte Argentario l'incarico di procedere alla valutazione peritale del patrimonio della società stessa con riferimento alla data del 15 settembre 2010 , al fine di quantificare il valore venale della propria partecipazione costituita dalla titolarità di numero 280.296 azioni del valore di €.10 ciascuna pari a nominali €. 2.802.960 sulle numero 352.700 azioni costituenti il capitale sociale di €. 3.527.000 ; dichiara di essere in grado di redigere la presente "Relazione di Stima alla data del 15 settembre 2010 ”, contenente la descrizione dei beni appartenenti alla società, il valore attribuito agli stessi e i criteri di valutazione singolarmente seguiti, con la finalità di stabilire il valore economico ragionevolmente attribuibile alla società stessa . Il perito ritiene opportuno precisare di aver eseguito la valutazione dei beni sociali alla data del 15 settembre , dopo aver compiuto i rilievi, assunte le informazioni ritenute opportune e dopo aver inoltre eseguito il controllo dei dati contabili per la compilazione della situazione patrimoniale alla data medesima. Sono state organizzate una serie di riunioni con il presidente della società , signora Cutini Dr.ssa Laura e con l’addetta amministrativa della società , Pagina 2 di 58 signorina Rosati Dr.ssa Claudia, al fine di approfondire gli aspetti peculiari delle pianificazione procedure esistenti, amministrative, oltreché di l'effettiva controllo e "consistenza" di del patrimonio immobiliare, impiantistico e, più in generale, mobiliare della società alla data del 15 settembre 2010. Sono state messe a punto le richieste documentali, le metodologie di verifica e di controllo. Sono state quindi eseguite, a campione, adeguate verifiche aventi per oggetto la documentazione amministrativocontabile e l'effettiva esistenza e consistenza dei beni sociali. Sono state, inoltre, assunte informazioni in merito all'eventuale esistenza di cause contrattuali, di lavoro, nonché di accertamenti fiscali in corso, al fine di sincerarsi dell'insussistenza di eventuali passività potenziali non riflesse nella situazione patrimoniale di riferimento. In ultima analisi, sono state poi considerate anche le informazioni di carattere generale, assunte con riferimento al mercati nell'ambito del quale opera la società. II) La società da valutare Cronistoria e dati identificativi La società “ ARGENTARIO costituita in data 5 aprile Giorgio Ciampolini APPRODI E SERVIZI s.p.a. ” risulta 1995 , per atto a rogito Notaio Dott. , iscritto al Collegio Notarile di Grosseto, Repertorio n. 128743 . In data 20 maggio 2000 l’Assemblea Straordinaria dei Soci, con atto a rogito Dott. Ciampolini , Repertorio n. 147850, omologato in data 2/11/2000 , provvedeva alla variazione della denominazione sociale e dell’oggetto sociale. In data 21 dicembre 2002 l’Assemblea Straordinaria dei soci , con atto a rogito Notaio Dott. U. Panuccio , iscritto presso il Collegio Notarile di Grosseto , Repertorio numero 59416 , provvedeva trasferimento della sede legale , ad aumentare il al valore nominale di ciascuna azione da €. 0,52 ad €. 10,00 e ad Pagina 3 di 58 aumentare il capitale sociale da €. 104.000,00 ad €. 5.495.000,00 e comunque , qualora la sottoscrizione delle azioni non avesse raggiunto tale importo entro il 30/09/2003, l’aumento del capitale veniva determinato nell’importo a quella data sottoscritto . In data 28/04/2004 , l’Assemblea straordinaria dei soci , con atto a rogito Dott. Panuccio , Repertorio n° 63991 , apportava modifiche statutarie adottando il vigente Statuto . Attualmente, la società Argentario Approdi e Servizi s.p.a., da visura storica camerale , risulta con sede in Monte Argentario ( GR ) Via Scarabelli s.n. Frazione di Porto Santo Stefano , Capitale Sociale euro 3.527.000 , interamente versato , costituito da n. 38.675 azioni del valore nominale di euro 10,00 ( tale dato è palesemente errato in quanto da controllo delle singole proprietà azionarie dei soci risultano correttamente n° 352.700 ) , iscritta presso il Registro Imprese di Grosseto , Codice Fiscale e Partita IVA 01091720530, Repertorio Economico Amministrativo di Grosseto GR-84481 L’Organo Amministrativo della società risulta attualmente formato da un Consiglio di Amministrazione composto da cinque componenti : - Laura CUTINI (Presidente del Consiglio di Amministrazione) - Fernando Antonio ANDREINI (Vice Presidente del Consiglio di Amministrazione) - Luigi SCOTTO (Consigliere) - Fiorenzo TERRAMOCCIA (Consigliere) - Giovanni IANNELLO (Consigliere) Il Collegio Sindacale , risulta attualmente composto come segue : - Angelo Magagnini (Presidente del Collegio Sindacale) - Pelio Federico COLLANTONI (Sindaco Effettivo) - Roberto GIANNETTI (Sindaco Effettivo) - Arnaldo VONGHER (Sindaco Supplente) Pagina 4 di 58 - Roberto COMANDI (Sindaco Supplente) Attività esercitata La “ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI s.p.a. oggetto principale “ A) la l’acquisizione temporanea ha attualmente , per costruzione o , la definitiva e realizzazione, la gestione di infrastrutture , impianti , attrezzature e servizi relativi al diporto nautico ed alle attività turistiche , ricettive e balneari o comunque utili allo sviluppo di tali settori , nonché delle attività nautiche produttive; B) la promozione , la programmazione ed il coordinamento delle iniziative ed attività attinenti ai settori di cui al sub A ) , delle manifestazioni competizioni degli sport nautici , della pratica e delle etc….. ” In concreto l’attività effettivamente esercitata risulta quella gestione dei punti di ormeggio e di delle relative infrastrutture, situate nel Comune di Monte Argentario , frazione di Porto Santo Stefano , che avviene Demaniale Marittima che in forza di Atto di Concessione del 20 luglio 2009 – Rep. Dem. 154/2009 - ha concesso alla società la temporanea occupazione e uso di aree demaniali marittime a specchio acqueo , per una superficie complessiva di mq 11.100 , situati ,appunto ,in Porto S. Stefano Via del Molo , allo scopo di mantenere il posizionamento di una catenaria utilizzata per l’ormeggio di unità da diporto con relativi sottoservizi ( tubazioni acqua e linee elettriche interrate ) comprese n° 7 colonnine per l’erogazione degli stessi . Il recente piano degli ormeggi , portante la data di giugno 2009 , individua complessivamente in 17 i posti barca a disposizione della società che vanno da una lunghezza minima di 18 mtl ad oltre 35 mtl . La concessione, della durata di quattro anni con decorrenza a partire dal 1/1/2009 e , quindi, sino al 31/12/2012 è stata rilasciata Pagina 5 di 58 al precipuo scopo di provvedere alla gestione dei punti di ormeggio per il diporto nautico. Dalle informazioni reperite e sulla base degli investimenti effettuati dalla società per il mantenimento della struttura prevedibile che la società si attenda , , è alla scadenza dell’attuale concessione demaniale , il relativo rinnovo. L’aspetto in questione una volta che sarà autorizzativo di rivestirà definito l’ iter richiesta della proroga della concessione , un’importante variabile di potenzialità economica futura dell’intera struttura . Diverso valore assumerà , infatti , l’attività tipica della società , se considerata in un’ottica temporale di oltre cinque anni rispetto agli attuali due residui su cui , invece , viene strutturata la presente perizia . E’ importante sottolineare , ai fini del risultato del presente lavoro , come in questi ultimi anni il mercato della nautica abbia avuto una crescita notevole richiesta di posti barca che , a con una esponenziale tutt’oggi superiore alle disponibilità offerte dalle attuali , risulta ancora strutture portuali . La struttura amministrativo-contabile, le scritture contabili e l'altra documentazione raccolta La contabilità, tenuta dal proprio personale amministrativo a mezzo di sistemi elettrocontabili, appare ordinata e priva di irregolarità tali da pregiudicarne l'attendibilità. La funzione contabile e di revisione amministrativa viene sottoposta a controllo periodico del Collegio Sindacale . Le scritture vengono eseguite con registrazione cronologica delle operazioni nel libro giornale, mentre le registrazioni ai fini IVA trovano corretta allocazione nei registri previsti dalla relativa normativa. Oltre ai predetti registri, sono stati correttamente istituiti i libri contabili e sociali previsti per legge o regolamento. Pagina 6 di 58 Sono stati attentamente presi in considerazione tutti i registri riguardanti la contabilità, nonché le schede di mastro, le fatture, i tabulati e tutta la rimanente documentazione contabile resasi necessaria al fine di procedere alla redazione della presente perizia, con particolare riferimento ai controlli da eseguirsi per determinare la reale consistenza patrimoniale della società alla data del 15 settembre 2010 , rilevando una sostanziale conformità delle scritture contabili ai fatti amministrativi sottostanti. L'insieme delle procedure amministrative e contabili in essere, oggi come alla data di riferimento della presente perizia, garantiscono un adeguato livello di attendibilità dei dati contabili utilizzati nel processo valutativo. Documentazione esaminata Ai fini della predisposizione preso in esame la della presente perizia il Perito ha seguente documentazione fornita ufficialmente e formalmente dalla Società : - Atto costitutivo e Statuto vigente ; - Copia dei bilanci degli esercizi chiusi al 31/12/2007 , 31/12/2008, 31/12/2009 ; - Copia delle dichiarazioni dei redditi Modello Unico società di capitali relative ai periodi d’imposta 2007-2008-2009 ; - Situazione contabile economica patrimoniale alla data del 15 settembre 2010; - Libro mastro dei cespiti con relative fatture di acquisto delle relative immobilizzazioni immateriali e materiali ; - Libro Soci , Libro dei Cespiti Ammortizzabili , Libro Inventari ; - Planimetria del Piano degli ormeggi redatta dal Geom. G. Giovani risalente al giugno 2009 ; - Promemoria dei contenziosi in atto con breve relazione esplicativa su ciascuna controversia in cui la società è parte ( attrice , convenuta , ricorrente ) ; Pagina 7 di 58 - Listino delle tariffe di ormeggio praticate dalla società concessionaria per i posti barca in transito ; - Copia atto di concessione l’Amministrazione Marittima e dell’area demaniale tra la società ; - Ultimi bilanci approvati ( 2009) delle società partecipate OASI MARPARK TOSCANA s.r.l. e SOCIETA’ GESTIONE SCALI D’ALAGGIO s.r.l. ; - Copia verbale di assemblea straordinaria del 21/12/2002 e copia del verbale di assemblea straordinaria del 28/04/2004 ; Sintesi dei principali dati patrimoniali ed economici degli ultimi esercizi (valori espressi in euro) ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI S.P.A. Attivo Liquidità a Breve Termine Liquidità Differite Rimanenze Immobilizzazioni Attivo Totale Crediti Vs Soci x Ver Dovuti Crediti Verso Clienti Crediti Totali Attività Finanziarie Disponibilità Liquide Ratei e Risconti Attivi Passivo Debiti a Breve Termine Debiti a Medio Lungo Term. Capitale Proprio Passivo Totale Patrimonio Netto Fondi per Rischi ed Oneri Trattamento Fine Rapporto Debiti Verso Banche Debiti Verso altri Finanziatori Debiti Verso Fornitori Debiti Totali 2006 2007 2008 2009 393.979 327.702 371.843 265.773 3.714.515 4.108.494 3.725.791 4.053.493 3.736.252 4.108.095 3.855.972 4.121.745 63.836 80.536 248.926 61.954 2.563 76.501 172.450 36.074 85.585 85.064 230.007 153.531 1.721 284.725 1.533 32.670 3.096 2006 2007 2008 2009 190.547 79.146 133.489 183.976 48.453 48.440 46.185 3.925.894 4.053.493 3.925.894 3.926.166 4.108.095 3.926.166 3.891.584 4.121.745 3.891.584 3.078 3.440 1.185 55.598 122.239 33.813 177.272 31.472 225.579 3.917.947 4.108.494 3.917.947 284 43.598 190.547 Pagina 8 di 58 Ratei e Risconti Passivi Conto Economico Ricavi Vendite e Prestazioni Ricavi al Break Even Point Var Rimanenze Semil e Finiti Costi x M.Prime, Sussid, ... Var Rimanenze M.Prime, ... Costo del Venduto Totale Costi del Personale Valore - Costo Produzione Proventi ed Oneri Finanziari Risultato Prima delle Imposte Utile (Perdita) dell'Esercizio 2.282 1.217 3.397 2006 2007 2008 2009 433.044 413.273 388.148 358.810 87.595 310.324 218.017 341.265 8.516 5.697 732 2.688 8.516 7.074 5.697 61.839 732 62.019 2.688 78.212 280.224 127.339 128.257 35.853 20.539 30.485 25.068 28.853 292.190 160.289 150.555 81.586 174.205 90.698 86.433 47.530 Pagina 9 di 58 Sintesi di Stato Patrimoniale 31.12.2007 31.12.2008 +/(%) 31.12.2009 +/- (%) ATTIVO FISSO (Immobilizzazioni) 3.725.791 3.736.252 0,3% 3.855.972 3,2% Immobilizzazioni Immateriali 33.332 26.041 21,9% 116.753 348,3% Immobilizzazioni Materiali 2.926.587 2.924.820 -0,1% 2.923.054 -0,1% Terreni e Fabbricati 2.917.680 2.917.680 0,0% 2.917.680 0,0% 8.907 7.140 19,8% 5.374 -24,7% 765.872 785.391 2,5% 816.165 3,9% 65.775 66.990 1,8% 66.990 0,0% Crediti v/controllanti, collegate, e altre 700.097 718.401 2,6% 749.175 4,3% Altre immobilizzazioni finanziarie -- -- // -- // ATTIVO CORRENTE 327.702 371.843 13,5% 265.773 -28,5% Magazzino/Rimanen ze finali -- -- // -- // Materie prime -- -- // -- // 172.450 85.585 50,4% 230.007 168,7% 153.531 284.725 85,5% 32.670 -88,5% 1.721 1.533 10,9% 3.096 102,0% 4.053.493 4.108.095 1,3% 4.121.745 0,3% 31.12.2007 31.12.2008 +/- (%) 31.12.2009 Attivo Altre Immobilizzazioni materiali Immobilizzazioni Finanziarie Partecipazioni Crediti Disponibilità liquide Altro Attivo Circolante CAPITALE INVESTITO Passivo +/- (%) Pagina 10 di 58 MEZZI PROPRI (Patrimonio Netto) 3.925.894 3.926.166 0,0% 3.891.584 -0,9% 3.527.000 3.527.000 0,0% 3.527.000 0,0% 201.337 201.339 0,0% 201.338 0,0% 48.453 48.440 0,0% 46.185 -4,7% -- -- // -- // 3.078 3.440 11,8% 1.185 65,6% -- -- // -- // 45.375 45.000 -0,8% 45.000 0,0% 79.146 133.489 68,7% 183.976 37,8% Debiti verso banche -- -- // -- // Debiti verso fornitori 55.598 33.813 -39,2% 31.472 -6,9% -- -- // -- // 23.548 99.676 323,3% 152.504 53,0% 4.053.493 4.108.095 1,3% 4.121.745 0,3% di cui Capitale Sociale di cui Altre Riserve PASSIVITA' A M/L TERMINE Fondi per rischi e oneri Fondo TFR Debiti verso banche Altri debiti a M/L termine PASSIVITA' CORRENTI Acconti da clienti Altri debiti a breve CAPITALE ACQUISITO Conto economico riclassificato a Valore Aggiunto Pagina 11 di 58 31.12.2007 31.12.2008 +/- (%) 31.12.2009 RICAVI + Variazione rimanenze finali e semil. + Altri ricavi = VALORE DELLA PRODUZIONE - Acquisti - Variazione materie prime 413.273 358.810 -7,6% // -- // 76.698 31.731 -58,6% 50.606 59,5% 489.971 419.879 -14,3% 409.416 -2,5% 5.697 732 -87,2% 2.688 267,2% // -- // -- -- 388.148 -6,1% +/- (%) -- -- - Spese generali 182.512 219.668 20,4% 250.437 14,0% = VALORE AGGIUNTO 301.762 199.479 -33,9% 156.291 -21,7% 0,2% 74.988 27,4% 140.617 -42,1% 81.303 -42,2% 2,6% 3.224 2,1% 9.203 -91,8% 42.226 358,8% 0,7% 35.853 -72,0% 30.647 25.069 -18,2% 28.998 15,7% 157.986 153.326 -2,9% 64.851 -57,7% 162 1 -99,4% - Rettifiche di valore di attività finanziarie -5.797 -3.375 -41,8% - Oneri (Proventi) straordinari -8.262 -605 -92,7% 160.289 150.555 -6,1% 81.586 -45,8% - Imposte 69.591 64.122 -7,9% 34.056 -46,9% = REDDITO NETTO (Utile/Perdita d'Esercizio) 90.698 86.433 -4,7% 47.530 -45,0% - Costo del lavoro (escluso accantonamento TFR) 58.761 = MARGINE OPERATIVO LORDO (EBITDA) 243.001 - Accantonamenti 3.078 - Ammortamenti e svalutazioni 112.584 = MARGINE OPERATIVO NETTO (MON) 127.339 + Proventi (oneri) gestione accessoria = RISULTATO ANTE ONERI FINANZIARI (EBIT) - Oneri Finanziari = RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE 58.862 3.157 128.257 145 14400,0% -- -100,0% -16.880 2690,1% Pagina 12 di 58 Analisi grafica dello stato patrimoniale: struttura Margine di Struttura E' la differenza tra Patrimonio Netto e Immobilizzaz ioni. Se positivo o tendente a 0 (verde) indica che i Propri Capitali sono sufficienti allo svolgimento dell'attività d'Impresa; altrimenti (rosso) non sono sufficienti. Margine di Tesoreria E' la differenza tra Liquidità più Crediti a BT e Debiti Finanziari più Debiti a BT. Se positivo (verde) indica una buona Situazione Finanziaria; se negativo (rosso) uno squilibrio della Situazione Finanziaria. Pagina 13 di 58 Pagina 14 di 58 Analisi grafica dello stato patrimoniale: composizione Pagina 15 di 58 Finalità della valutazione La presente relazione di stima ha come finalità quella di determinare il valore attribuibile alle azioni detenute dal Comune di Monte Argentario nella società Argentario Approdi e Servizi s.p.a. al fine di prevederne , successivamente , in relazione alla Delibera assunta dal Consiglio Comunale n° 56 del 16/09/2010 la eventuale alienazione . E’ stato infatti richiesto , in particolare , di effettuare la valutazione con riferimento all’intero patrimonio sociale . Il valore attribuibile al capitale di un’azienda è spesso solo il punto di partenza al fine della stima di un pacchetto azionario o comunque di una quota sociale. Appurati i motivi che rendono necessaria la stesura della presente perizia, si ritiene opportuno proseguire ora nella valutazione del patrimonio sociale, esponendo di seguito: –i criteri di valutazione accolti; – la – il descrizione dei beni e gli specifici criteri di valutazione adottati; valore a ciascuno di essi attribuito e la "Situazione patrimoniale" alla data del 15 settembre 2010 . III) I criteri di valutazione adottati Concetti generali Con riferimento alle operazioni di cessione di quote sociali, si pone a carico dei periti stimatori il problema della determinazione del "capitale economico", della determinazione, cioè, del valore dell'azienda come complesso unitario. Metodo Patrimoniale Il metodo patrimoniale determina il valore dell’azienda rivalutando il patrimonio netto alla data della stima. La rivalutazione del patrimonio netto passa attraverso una stima analitica del valore Pagina 16 di 58 corrente di tutte le attività e passività patrimoniali anche se tali attività e passività non appaiono in bilancio. La ratio valutativa di questo metodo consiste nel superamento dell’approccio contabile del costo storico. Il costo storico riesce ad esprimere in modo prudenziale il capitale di bilancio ossia le attività acquisite o prodotte internamente , i servizi ricevuti e gli interessi dei creditori e dei proprietari dell’azienda . I valori presenti nello stato patrimoniale possono poi differire anche in misura sostanziale dal valore corrente . La distanza fra costo storico e valore corrente è maggiore per quei beni che sono stati ottenuti in disponibilità da più tempo. È indispensabile quindi rivalutare il bene per esprimerlo al suo valore corrente. Il bilancio rappresenta dunque un utile punto di partenza dal quale , con una serie di rettifiche e variazioni, si transita al valore corrente. Il metodo patrimoniale viene classificato in semplice e complesso a seconda se si include nel perimetro della valutazione i beni immateriali non presenti in bilancio (i cosiddetti intangibles assets) . Metodologia di stima adottata In relazione alla caratteristica della struttura giuridico-gestionale della società Argentario Approdi e Servizi Spa, nonché del particolare settore in cui la stessa esercita l’attività, il perito ha ritenuto applicabile il metodo misto patrimoniale -reddituale con stima autonoma del goodwill che valuta l’azienda sommando : il valore del capitale netto di bilancio alla data del 15 settembre 2010 , rettificato per tenere conto delle eventuali plusvalenze e/o minusvalenze scaturenti dalla differenza tra valore di libro e reale consistenza ( valore di mercato ) degli elementi attivi e passivi , K=C+[(P1+P2+……) – (M1+M2+…..)] (1-t ) Dove : K = capitale economico o capitale netto rettificato Pagina 17 di 58 C= capitale netto contabile P= plusvalenze accertate sui valori dell’attivo e del passivo M= minusvalenze accertate sui valori dell’attivo e del passivo t= aliquota fiscale il goodwill , inteso come reddito medio differenziale atteso su n anni attualizzato, dove il concetto di reddito differenziale corrisponde ai risultati medio-normali attesi , ridotti del costo del capitale , sul capitale investito ( K) Goodwill= a ⁿ¬I’ (R- i” K) Dove : K= capital netto rettificato R = reddito medio normale atteso per il futuro per l’individuazione del valore di R, si applica il concetto di reddito medio atteso; il riferimento è fatto alla misura dei flussi tipica del valore economico calcolato mediante applicazione del metodo reddituale i’ = tasso di attualizzazione del sovrareddito i” = costo del capitale n= durata del reddito differenziale Il metodo misto con stima autonoma del goodwill , che è spesso presentato come criterio esclusivamente europeo, negli Stati Uniti viene considerato come metodo valido per la stima di piccole e medie aziende . Nell’esperienza italiana , il mondo professionale e larga parte di quello accademico considera il criterio in esame tra i più razionali . Al fine di utilizzare il metodo prescelto è stata fatta un’attenta analisi dei dati contabili e delle specificità aziendali . Ad esempio , il metodo patrimoniale complesso che include nel perimetro della valutazione i beni immateriali non presenti in bilancio solitamente ( i nelle cosiddetti valutazioni intangibles assets ) di strutture che portuali ricorre , non è Pagina 18 di 58 adattabile al caso in questione ; infatti, la mancanza di beni non analiticamente iscritti in bilancio , costituiti dai beni sociali “ strumentali ” e dai beni concessi in utilizzo ai soci costituiscono quel complesso unitario ed che imprescindibile di strutture ed impianti specializzati realizzati sul demanio marittimo e nel mare territoriale che offrono ai medesimi e a tutti gli utenti della struttura portuale una serie di servizi necessari per il mantenimento dell’imbarcazione , insomma quella tipologia di “ beni ” che , seppur non iscritti analiticamente in bilancio sono concessi soci e convenzionalmente in uso diretto ed individuale ai sono pertanto produttori di benefici e vantaggi valutabili dal punto di vista economico , in quanto funzionali e imprescindibili alla natura dell’attività portuale nel suo complesso , rende tale metodo non applicabile . Il metodo di valutazione misto patrimoniale - reddituale risulta il più idoneo in quanto per la struttura giuridica della società e per il comune interesse sociale allo sviluppo nautico, l’obiettivo della stima dell’esperto deve consistere nella determinazione del cosiddetto valore generale , di quel valore cioè che in normali condizioni di mercato può essere considerato congruo per il capitale di un’azienda , prescindendo dagli interessi delle eventuali parti in causa e della loro forza contrattuale . Per tali ragioni il perito ritiene necessario , in prima analisi , dare un valore al capitale economico mediante la valutazione di tutto il patrimonio aziendale , ossia considerare che tutti i beni materiali abbiano un loro valore autonomo realizzabile anche cedendoli separatamente , nonché andare a valutare voce per voce tutte le altre componenti dell’ Attivo e del Passivo dello Stato Patrimoniale come stima analitica a valori correnti di sostituzione prendendo come assunto il riacquisto o la riproduzione per gli elementi dell’attivo e della rinegoziazione per quelli passivi al fine di Pagina 19 di 58 determinare un valore che esprima il cosiddetto “patrimonio netto rettificato” . La revisione si è svolta con una metodologia consistente nel controllo accurato di tutte le poste patrimoniali , tenendo conto della loro reale consistenza , nel contesto della specifica attività esercitata . Il sottoscritto perito , a seguito di espressa interrogazione , ha avuto , inoltre, formale assicurazione che tutte le attività e le passività sotto evidenziate sono di pertinenza della società e che non esistono altre attività e/o passività iscritte o iscrivibili nella contabilità sociale così come risulta dalla situazione economica patrimoniale consegnatagli in data 15 settembre 2010 . Sulla base delle considerazioni sopra esposte il Perito ha , dunque, articolato la sua analisi attraverso le seguenti fasi : - analisi e verifica contabile degli elementi attivi e passivi analiticamente iscritti in bilancio; - determinazione delle rettifiche da apportare al patrimonio contabile; - stima del patrimonio netto rettificato; - valorizzazione economica dell’avviamento ; - conclusioni e determinazione del valore globale di stima V) La situazione patrimoniale al 15 settembre 2010 La situazione patrimoniale di seguito riportata è stata redatta adottando i medesimi principi contabili utilizzati per la stesura del bilancio di esercizio di un'impresa in normale funzionamento e considerando i valori aziendali espressi alla data del 15 settembre 2010 : (valori espressi in unità di euro) Attività I) Immobilizzazioni Immateriali Pagina 20 di 58 Licenza d'uso software Lavori straordinari su beni di terzi Altri costi ad utilizzazione plur.le 547,10 100.231,27 15.975,00 116.753,37 II) Immobilizzazioni Materiali 1) Terreni e Fabbricati Fabbricati civili 1.051.600,00 Fabbricati Industriali 1.866.080,00 2.917.680,00 2) Impianti e Macchinario Impianti e macchinario F.do ammortamento 3.200,00 -1.200,00 2.000,00 3) Attrezzature Industriali e comm.li Attrezzature ind.e comm.li Attrezzature varie minute inf.€516,46 18.325,61 1.394,83 19.720,44 Fondo ammortamento 4) Altri beni Mobili e macchine ordinarie ufficio Fondo ammortamento Macchine elettroniche per ufficio Fondo ammortamento Imbarcazioni Fondo ammortamento Arredamento Fondo ammortamento -18.651,78 1.068,66 3.761,36 -2.524,19 1.237,17 2.615,87 -2.049,12 566,75 350,00 -350,00 0,00 7.919,83 -6.485,24 totale immobilizzazioni materiali 1.434,59 2.923.987,17 Totale Immobilizzazioni 3.040.740,54 III) Immobilizzazioni Finanziarie 1) Partecipazioni in : a) imprese controllate soc.Gestioni Scali d'Alaggio srl 7.028,31 soc. Marpark Toscana srl 57.961,20 64.989,51 c) Altre imprese Nautiporto srl Far Maremma srl 2) Crediti ( Immobilizzazioni finanz) Polizza MPS Vita Propensione Polizza MPS - Diga 1.500,00 500,00 2.000,00 462.457,16 284.159,63 Pagina 21 di 58 Cauzioni utenza Enel totale immobilizzazioni finanziarie 4.628,33 751.245,12 818.234,63 Totale Immobilizzazioni 3.858.975,17 C) ATTIVO CIRCOLANTE II) Crediti Verso 1) Clienti crediti verso clienti - F.do svalut.ne crediti v/clienti 29.743,70 -427,46 corrispettivi da incassare 3.976,40 fatture da emettere 3.600,00 2) Imprese controllate Soc. Gestioni Scali spese antici.te Soc. Marpark spese anticipate 36.892,64 3.833,68 130,00 3.963,68 4-bis ) Crediti Tributari IVA su acquisti di periodo Erario c/acconto IRES Regioni c/acconto IRAP Cred. v/Erario IRES -IRAP 2007 5.856,66 11.696,40 2.150,40 3.729,68 Erario c/IVA 0,01 Erario c/to ritenute subite 0,25 23.433,40 3.624,88 3.624,88 4-ter ) Imposte anticipate Imposte anticipate 5) Altri Crediti INAIL c/acconti 1.991,25 INFOCAMERE 714,30 Debiti v/fornitori 100,00 Crediti v/Schiano 86,12 2.891,67 Totale dei crediti 70.806,27 IV) DISPONIBILITA' LIQUIDE 1) Depositi Bancari Banca M.P.S. Carte di credito da accred. 249.923,96 930,00 250.853,96 3) Denaro e valori in Cassa Cassa contanti Valori Bollati totale disponibilità liquide 594,83 14,62 609,45 251.463,41 D) RATEI E RISCONTI ATTIVI 2) Risconti Attivi TOTALE ATTIVO 1.548,61 4.182.793,46 Pagina 22 di 58 Passività e parti ideali del patrimonio netto A) PATRIMONIO NETTO I) Capitale sociale II) Riserva da Sovraprezzo azioni IV) Riserva Legale VII) Altre riserve a) Riserva Straordinaria b) Riserva arrotond.unità di €. IX) Utile in formazione 3.527.000,00 83.145,00 34.948,46 201.337,54 0,01 111.112,45 Totale Patrimonio Netto 3.957.543,46 C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO D) DEBITI 7) Debiti verso Fornitori Fornitori Fatture da ricevere 9) Debiti verso imprese Controllate sottoscrizione capitale O.M.T. 12 ) Debiti Tributari IVA su vendite IVA su corrispettivi Erario c/to ritenute dipendenti Erario c/to ritenute lavoro autonomo Altri Debiti TARSU 13) Debiti verso Istituti Previdenziali INPS contrib. Lavoro dipendente 14 ) Altri Debiti Amministratori c/compensi Dipendenti c/to retribuzioni Debiti Diversi Azionisti c/to dividendi anno 2004 Azionisti c/to dividendi anno 2005 Azionisti c/to dividendi anno 2006 Azionisti c/to dividendi anno 2007 Azionisti c/to dividendi anno 2008 Azionisti c/to dividendi anno 2009 1.185,09 7.503,85 2.346,02 9.849,87 45.000,00 45.000,00 9.566,17 16.025,22 272,13 582,42 9.362,00 35.807,94 676,65 676,65 88,00 0,30 180,00 438,99 1.190,72 1.647,63 1.920,81 82.111,00 45.153,00 132.730,45 Pagina 23 di 58 TOTALE PASSIVO 4.182.793,46 VI) La valutazione del patrimonio sociale La valutazione patrimoniale "analitica" con il metodo "patrimoniale " Al fine di valutare il patrimonio sociale si è reso necessario procedere, innanzitutto, a una valutazione del complesso dei beni intrinsecamente coordinati e potenzialmente idonei a produrre risultati economici. La valutazione consiste, in definitiva, nell'attribuzione di un valore al "capitale economico" dell'azienda a mezzo della quale opera la società stessa, intendendosi con l'espressione "capitale economico" quell'entità che rappresenta il "valore" dell'azienda e che prescinde da una rappresentazione puramente contabile del suo patrimonio netto di bilancio. La migliore dottrina economico-aziendale, quella italiana come pure quella di estrazione anglosassone, è concorde nell'affermare che l'obiettivo della stima dell'esperto debba consistere nella determinazione del cosiddetto valore generale, di quel valore cioè che in normali condizioni di mercato può essere considerato congruo per il capitale di un'azienda, prescindendo dagli interessi delle eventuali parti in causa e dalla loro forza contrattuale. La revisione si è svolta con una metodologia consistente nel controllo accurato di tutte le poste patrimoniali, tenendo conto della loro reale consistenza, nel contesto della specifica attività esercitata. Il sottoscritto perito, a seguito di espressa interrogazione, ha infine avuto formale assicurazione che tutte le attività e le passività sotto evidenziate sono di pertinenza della società e che non esistono altre attività e/o passività iscritte o iscrivibili nella contabilità sociale. Pagina 24 di 58 Valutazione del patrimonio sociale Il patrimonio netto rettificato alla data del 15 settembre 2010 è determinato mediante: - la verifica della consistenza delle poste attive; - la verifica delle poste passive; - la riespressione a valori correnti delle poste attive o passive ove il valore contabile non sia giudicato congruo. Attività Sulla base dei rilievi eseguiti si ritiene utile fornire le necessarie illustrazioni dei criteri applicati alle singole voci che compongono l’attivo patrimoniale del complesso aziendale. Immobilizzazioni immateriali Le immobilizzazioni immateriali riguardano per la generalità lavori di manutenzione straordinaria ( impianti elettrici – opere edili per installazione bitte – ripristino catenaria e concessione interramento demaniale, tubazione acquee – ripristino corpi morti etc. gratuitamente ) , su beni devolvibili al in termine della concessione e pertanto costituite da “beni” non suscettibili di negoziazione sul mercato. Ai fini della presente perizia il valore non assume rilevanza costi di realizzo redazione di del . Stesso criterio valutativo riguardo ai sito aziendale e di consulenza per la progetti di sviluppo . Immobilizzazioni materiali Fabbricati Civili e Fabbricati Industriali Per la valutazione delle componenti immobiliari presenti nel patrimonio della Argentario Approdi e Servizi s.p.a. il perito si è avvalso della collaborazione del Dott. Arch. Maria Pia MARSILI, nata a Grosseto il 14 aprile 1957, c.f.:MRSMRP57D54E202H, iscritta Pagina 25 di 58 all’Ordine degli Architetti della Provincia di Grosseto al n.111, libero professionista con Studio Professionale a Grosseto in Galleria Cosimini n.7, le cui risultanze risultano le seguenti specificazioni e peculiari individuazioni . Migliori si possono desumere dalla perizia di stima compiuta dal professionista di cui sopra ed allegata agli atti a cui si rimanda . IMMOBILE N.1 Fabbricato di civile abitazione Regione: TOSCANA Provincia: GROSSETO Comune: MONTE ARGENTARIO- LOCALITA’ SANTA LIBERATA CAP: 58019 Via: Località Santa Liberata, S.S. n.440 di Porto Santo Stefano, 97 e 99 Scala.Piano.Interno: Primo) intero immobile ( Piano Terra e Piano Individuazione catastale L’immobile risulta così censito all’Agenzia del Territorio di Grosseto, nel Comune di Monte Argentario: - Catasto Fabbricati foglio 19, particella 237, subalterno 2, in Cat.A/7, Classe 6, Consistenza 4 vani, Rendita €1.394,43, piano T. - foglio 19, particella 237, subalterno 4, in Cat.A/7, Classe 6, Consistenza 4,5 vani, Rendita €1.568,74, piano 1-2 - foglio 19, particella 237, subalterno 5, in Cat.A/7, Classe 6, Consistenza 5 vani, Rendita €1.743,04, piano 1-2 Intestazione Argentario Approdi e Servizi S.p.a. proprietà per 1/1 Descrizione dell’immobile Si tratta di una palazzina con annessa corte esclusiva, situata nel Comune di Monte Argentario, in località Santa Liberata, prossima alla Strada provinciale Orbetellana di collegamento Orbetello Porto S.Stefano, in una zona residenziale caratterizzata soprattutto Pagina 26 di 58 dalla presenza di villette per la maggior parte utilizzate come abitazioni di villeggiatura e ben servita dai mezzi pubblici. L’originaria costruzione è stata edificata negli anni sessanta direttamente dall’amministrazione comunale come edificio scolastico e successivamente trasformata in appartamenti di civile abitazione, una al piano terra e due al piano primo, ad oggi occupati dalle famiglie dei militari della Stazione dei Carabinieri di Monte Argentario. L’edificio, che in pianta presenta una configurazione quasi rettangolare, è collocato al centro di un lotto di terreno di più ampie dimensioni in prossimità della strada provinciale e si presenta in un discreto stato di manutenzione e conservazione. Di due elevazioni fuori terra, ha una struttura portante in c.a. con tamponature esterne in laterizio intonacate tinteggiate con parti rivestite in pietra, solai in laterocemento, copertura a tetto a due falde inclinate con sovrastante manto di tegole in laterizio. Gli infissi esterni sono costituiti da finestre e porte finestre in legno verniciato di colore bianco completi di scuri in legno. Le finiture interne sono del tipo ordinario: pavimenti e rivestimenti in ceramica, infissi interni in legno laccato, impianto elettrico ed idro-sanitario perfettamente funzionanti e ben conservati, impianto di riscaldamento centralizzato alimentato con caldaia a gasolio e impianto di autoclave. Al momento risulta così suddivisa : - appartamento n. 1 al piano terra con ingresso indipendente composto da un ingresso disimpegno, cucina con ripostiglio, soggiorno, camera e un bagno della superficie lorda di circa 90,00mq con un’altezza interna di 3,15ml; - appartamento n. 2 al piano primo posto sul lato sinistro del corridoio di ingresso comune ai due appartamenti al piano primo composto da un ingresso, cucina, soggiorno, camera e un bagno della superficie lorda di circa 94,00mq con un’altezza interna di Pagina 27 di 58 3,05ml. Una scala di forma circolare collega l’appartamento con due locali realizzati nel sottotetto quali volumi tecnici,della superficie lorda di circa 45,00mq e altezza media variabile da 2,60ml a 2,00ml.; - appartamento n. 3 al piano primo posto sul lato destro del corridoio di ingresso comune ai due appartamenti al piano primo composto da un ingresso, cucina tinello, tre camere e un bagno, della superficie lorda di circa 102,00mq con un’altezza interna di 3,05ml. Una terrazza della superficie di circa 16,80mq circonda l’appartamento su due lati. L’intero dell’unità immobiliare ha la disponibilità di una resede esclusiva di circa 770mq che interessa l’immobile su quattro lati, in parte sistemata a giardino e in parte piastrellata, completamente recintata con muretto e sovrastante recinzione metallica sul lato strada e con paletti in ferro a T e rete metallica a confine con le altre proprietà. Al piano terra sul lato sinistro guardando il fabbricato dalla strada provinciale , è presente un locale tecnico comune ad uso centrale termica. Provenienza La porzione di terreno sul quale insiste il fabbricato è pervenuto al Comune di Monte Argentario con atto stipulato in data 23/02/1959 dal Segretario Comunale registrato a Orbetello il 04/04/1959 al n.707 mod. I° Vol.62 e trascritto a Grosseto il 09/08/1980 al n. 9968/7494. Regolarità urbanistica L’impianto originario dell’immobile risulta costruito negli anni sessanta direttamente dal Comune di Monte Argentario quale edificio scolastico, come risulta da un Contratto di Appalto del 30/01/1959 registrato il 04/04/1959 al n.708 mod.1 vol.62 stipulato tra Pagina 28 di 58 lo stesso Comune e la ditta aggiudicatrice dei lavori. Successivamente il 21/04/1979 con delibera del Consiglio Comunale veniva approvato il progetto per la trasformazione dell’edificio scolastico, ormai in disuso da molti anni, in n. 3 appartamenti di civile abitazione. La documentazione catastale risponde alla reale consistenza dell’immobile. Non è stato rintracciabile agli atti il Certificato di agibilità/abitabilità. Mercato Localizzazione: zona “Santa Liberata” Strada Statale n.440 Contesto:................. ................................. residenziale Densità abitativa: .. media/alta Validità immobiliare della localizzazione .................... buona Stato occupazione dell’immobile Al momento del sopralluogo del 01/10/2010 le unità immobiliari risultavano in locazione al Ministero degli Interni, quale alloggi dei Carabinieri. Tale occupazione è da ritenersi precaria in quanto già oggetto di sfratto per decorsa locazione . Inquadramento Urbanistico Nel territorio su cui ricade l’immobile è tuttora vigente lo strumento urbanistico della Variante Generale al P.R.G.C. approvata con delibera della Giunta regionale n°5389 del 17/05/1985. L’area ricade nella Z.T.O. C2 – ESPANSIONI-SOTTOZONE C1-C2 Insediamenti turistici saturi.- Art. 18- 1) Riguarda aree nelle quali la Variante ammesso non solo consente il ulteriori localizzazioni completamento volumetrico insediative. degli E’ edifici preesistenti alla adozione della Variante a condizioni che: “ il Pagina 29 di 58 volume nuovo sommato al preesistente non superi il 50% di quello preesistente e comunque non dovrà superare quello risultante dall’indice di fabbricabilità fondiaria di 0.30 mc/mq per le zone C2 e di 0,60mc/mq per le zone C1; l’altezza massima non deve superare ml.6,50 per le zone C2 e ml.4,50 per le zone C1 ;gli interventi di completamento non potranno mai comportare l’edificazione di corpi di fabbrica indipendenti da quelli preesistenti.” In data del 25/07/2002 con delibera del C.C. n°63 del 25/07/2002 è stato approvato il Piano Strutturale e il 25/08/2010 è stato completato il percorso di formazione del Regolamento Urbanistico con il deposito dello stesso presso l’ufficio urbanistica del Comune. Nell’elaborato G, Norme di Attuazione, l’area è inserita nella Sezione C “Ambiti territoriali a prevalente carattere insediativo”, cioè aree urbanizzate per la residenza esterne agli ambiti urbani e ubicate nell’arco costiero settentrionale e nord-orientale, individuate dalle tavole grafiche del R.U. con la sigla “IR”. Nello specifico l’area in esame ricade nella sottozona IR.2: residenze e strutture ricettive di Santa Liberata, Torre Calvello e Punta Nera, ubicate a valle della SP 161 Porto Santo Stefano e/o soggette a limitazione delle trasformazioni del P.S; Valutazione dell’immobile allo stato attuale con il comparativo diretto sulla base delle superfici commerciali criterio L’immobile con la corte di pertinenza si presenta in discreto stato manutentivo, con una consistenza che è aderente a quelle che sono le richieste del mercato locale per insediamenti residenziali presenti nella zona. Si ritiene necessario procedere con una valutazione nel metodo di stima sintetico per comparazione sulla base delle superfici lorde virtuali. Valore al mq Pagina 30 di 58 a) Indagine diretta Le risultanze delle indagine effettuate nel mercato della zona in cui ricade l’unità immobiliare in esame hanno rilevato che per vendite di immobili aventi caratteristiche similari a quello oggetto della presente stima viene attribuito un valore unitario per superficie lorda vendibile pari a 6.000,00€/mq; b) Osservatorio dei valori immobiliari L’Agenzia del Territorio per la zona in questione offre come valutazione di “abitazioni civili)” in stato conservativo normale il valore minimo di circa 2600€/mq e massimo di 3800€/mq riferito alla superficie lorda ovvero, mediando, un valore di 3.200,00€/mq; CALCOLO SUPERFICI VIRTUALI Fabbricato di civile abitazione mq sup. lorda peso appartamento n.1 90,00 appartamento n.2 94,00 appartamento n.3 102,00 locali sottotetto app.n.3 45,00 terrazza 15,80 terrazza comune 13,21 corte comune 770,00 superficie virtuale valore % 100% 100% 100% 50% 25% 15% 10% TOTALE VALUTAZIONE COMPARATIVA mq €/mq 391,43 € 4.600,00 STIMA sup. virtuale 90,00 94,00 102,00 22,50 3,95 1,98 77,00 391,43 € € 1.800.578,00 Sulla base dei conteggi eseguiti e delle considerazioni sopra esposte procedendo ad ulteriore mediazione tra i valori di cui alle lettere a) e b) sopra riportati si raggiunge un valore al mq di 4.600,00€/mq. Pertanto il valore di mercato da attribuire all’immobile di cui sopra risulta pari a 391,43mq x €/mq 4.600,00 ≈ € 1.800.578,00 arrotondato a € 1.800.000,00 IMMOBILE N. 2 Capannone con corte annessa Regione: TOSCANA Provincia: ................ GROSSETO Comune:.................. MONTE ARGENTARIO Pagina 31 di 58 CAP:.......................... Via: ............................ Scala.Piano.Interno: 58019 Via Scarabelli, Piano Terra Individuazione catastale L’immobile risulta così censito all’Agenzia del Territorio di Grosseto, nel Comune di Monte Argentario: Catasto Fabbricati foglio 13, particella 78, ,particella 179 categoria D/8 rendita 6.951,51 Intestazione: Argentario Approdi e Servizi S.p.a. proprietà per 1/1 € Descrizione dell’immobile Si Tratta di un capannone con corte annessa da adibirsi a rimessaggio natanti situato nel Comune di Monte Argentario in via Scarabelli, zona centrale immediatamente a ridosso delle banchine portuali, perfettamente accessibile con ogni mezzo. Si compone di un unico corpo di fabbrica a forma rettangolare della superficie lorda di circa 710,00mq con un’altezza media pari a 7.60ml. La struttura è del tipo mista con pilastri e travi in c.a., tamponatura in pannelli di calcestruzzo prefabbricati esternamente tinteggiati e copertura a due falde inclinate in lastre di lamiera poggiante su travi reticolari metalliche. I pavimenti sono del tipo industriale in battuto di cemento e gli infissi sono costituiti da porte e finestre in ferro. L’unità immobiliare ha la disponibilità di una corte esclusiva di circa 2002,00mq, sterrata ,che interessa il fabbricato su tutti i quattro lati ed è delimitata su tre lati dalle resede dei fabbricati confinanti e sul lato della pubblica via da una recinzione in muratura con cancello carrabile. Pagina 32 di 58 Provenienza Il capannone con annesso terreno circostante, denominato anche Compendio Capannone VAROLI, è pervenuto al Comune di Monte Argentario con atto di compravendita immobiliare rogato dal Notaio Dott. Francesco MARCHI nei locali del Comune il 06/10/1986(repertorio n.420), registrato a Orbetello il 22/10/1986 al n.2166 mod. I° vol.103. Regolarità urbanistica Dalla verifica effettuata presso i competenti Uffici Comunali non risulta presente alcuna pratica edilizia che autorizzi la costruzione del capannone. In data 29/08/1986 viene presentata dal Sig. Federigo VAROLI, allora proprietario, richiesta di Concessione Edilizia in Sanatoria ai sensi della L.47/85 (tale domanda di condono risulta allegata all’atto di compravendita sopra citato), dalla quale si evince che la costruzione del capannone era stata autorizzata provvisoriamente in data 23/09/1963, con la revoca della medesima allorché si fosse spostata l’opera e trovata una sistemazione più idonea, visto che le previsioni urbanistiche prevedevano già l’utilizzazione di quell’area per fini di pubblica utilità. In data 26/07/1989 la Commissione per la tutela dei Beni Ambientali con decisione n. 1257 ( verbale n.80) esprime parere negativo alla sanatoria in quanto “ il manufatto, per forma e tecnologia, rappresenta un fattore di degrado estetico ed è in forte contrasto con gli edifici urbani circostanti. Si ritiene che la superficie attualmente occupata dal capannone dovrebbe essere utilizzata per dar luogo ad un edificio di architettura più elaborata, che possa migliorare il tono dell’intera zona edificata.” A seguito di tale parere con delibera di Giunta del 23/10/1992 viene espresso parere negativo circa la compatibilità delle opere di cui all’istanza di sanatoria presentata. Pagina 33 di 58 Alla luce di quanto sopra esposto si dichiara la non regolarità urbanistica della costruzione. Mercato Localizzazione: zona centrale di Porto Stefano Contesto:................. ................................. mista Densità abitativa: .. media/alta Validità immobiliare della localizzazione .................... ottima Santo Stato occupazione dell’immobile Al momento del sopralluogo del 01/10/2010 l’immobile con la corte di pertinenza è utilizzato come pubblico parcheggio Inquadramento Urbanistico Nel territorio su cui ricade l’immobile è tuttora vigente lo strumento urbanistico della Variante Generale al P.R.G.C. approvata con delibera della Giunta regionale n°5389 del 17/05/1985. L’area ricade nella Z.T.O. F– SERVIZI PUBBLICI-SOTTOZONE F1 Servizi e attrezzature pubblici.,”riguardante aree nelle quali sarà ammessa la costruzione da parte di Pubbliche amministrazioni,ovvero da parte di terzi da quella delegati, di servizi e attrezzature pubbliche o di uso pubblico, per attività sociali, amministrative , per l’istruzione, ecc. Le nuove costruzioni avranno una volumetria conforme alle esigenze di servizio ed in ogni caso con superiore ai 4mc/mq di area disponibile , nel caso specifico con destinazione mercati e servizi distributivi.” In data del 25/07/2002 con delibera del C.C. n°63 del 25/07/2002 è stato approvato il Piano Strutturale e il 25/08/2010 è stato completato il percorso di formazione del Regolamento Urbanistico con il deposito dello stesso presso l’ufficio urbanistica del Comune. Pagina 34 di 58 L’area è inserita nella ATS (Aree della Trasformazione strategica) waterfront 1.3- orientale, dal molo Garibaldi all’intorno settentrionale di via Roma fino al bordo della SS 440 e al molo di sottoflutto di porto del Valle, cioè aree dove sono individuate quelle parti del territorio comunale caratterizzate da un complesso di azioni di trasformazioni e di importanza strategica ai fini degli assetti programmati dei sistemi territoriali e funzionali. La loro realizzazione dovrà avvenire in modo da associare, alle opere pubbliche che fungono da attivatori della trasformazione, l’insieme delle azioni complementari necessarie per organizzare in modo appropriato gli spazi circostanti. Le aree della trasformazione strategica assumono carattere di priorità rispetto alle politiche promosse dal piano. Nel Regolamento Urbanistico, elaborato G, “Aree di nuovo impianto”, il Comparto “Area capannone Varoli”- Tn 1.1 è normato da una scheda specifica che oltre all’area del capannone comprende tratti della viabilità pubblica antistante. L’intervento è finalizzato alla realizzazione di un parcheggio multipiano a servizio del porto, della residenza e del centro abitato, per un totale di 300 posti auto di cui: - pertinenziali dei posti barca: - pertinenziali residenza privata: n. 50 - pubblici urbani n.180 n. 70 E’ finalizzato altresì alla riqualificazione delle aree urbane antistanti con la realizzazione di opere pubbliche consistenti in: - verde pubblico di arredo stradale, - l’allargamento e regolarizzazione di Via IV Novembre - slarghi di connessione con via della Vittoria e Piazza della Valle. Il tutto regolato da una Convenzione che, oltre a definire la cessione gratuita di tali aree al Comune, garantisce la realizzazione contestuale e unitaria dell’intervento, disciplina il mantenimento delle destinazioni d’uso previste, le modalità di attuazione e le forme di utilizzazione e di manutenzione degli spazi pubblici. Pagina 35 di 58 Chiaramente queste previsioni sono legate all’approvazione definitiva del Regolamento Urbanistico pubblicato sul BURT. Valutazione potenziale del complesso immobiliare in ragione della capacità edificatoria Il capannone con la corte annessa viene oggi utilizzato come area di parcheggio e si presenta in mediocre stato di manutenzione e conservazione. Dalle indagini urbanistiche è risultato non autorizzato il volume esistente ed inoltre il bene non è oggi appetibile nel mercato locale per insediamenti industriali e commerciali sia per la sua vetustà strutturale che per la ormai superata ed incongrua tipologia architettonica. Si ritiene necessario procedere ad una valutazione del bene valutando le potenzialità edificatorie del compendio immobiliare in ragione delle indicazioni sopra esposte riguardo alla futura pianificazione del Comune di Monte Argentario. La scheda Comparto “Area capannone Varoli”- Tn 1.1 prevede la realizzazione di 300 posti auto di cui: - pertinenziali dei posti barca: - pertinenziali residenza privata: n. 50 - pubblici urbani n.180 n. 70 Escludendo i n.70 posti auto pubblici che dovranno essere ceduti gratuitamente al comune con le altre aree pubbliche, rimangono in totale n.230 posti auto. Si procede ad una valutazione considerando il possibile realizzo di un posto auto in caso di: a)Locazione L’Agenzia del Territorio, nell’Osservatorio dei beni immobiliari, per la zona in questione offre come valore di locazione per “box” in stato conservativo normale il valore massimo di 4.3 €/mq*mese riferito alla superficie netta. Pagina 36 di 58 Pertanto considerando la superficie utile media di un posto auto in 18,00mq (ml3,00x6,00) il reddito annuo risulta pari a: 928,80€/anno. €/mq mese 4,3*12*18,00mq = 92,88€/anno. A detrarre il 10% di spese Totale Applicando un 835,92€/anno. saggio di capitalizzazione pari al 2,4% determinato alla data odierna con uno spread di 0,80% sulla media tra EURIBOR a 6 mesi (1,20) e EURISS-IRS a 5 anni (2,00): 1.60+0.80 =2,4 si ha il seguente valore unitario: 835,92€*100/2,4 = 34.830,00€ b)Vendita L’Agenzia del Territorio, nell’Osservatorio dei beni immobiliari, per la zona in questione offre come valore di vendita per “box” in stato conservativo normale il valore massimo di 1150 €/mq riferito alla superficie lorda. €/mq 1150*18,00mq = 20.700,00€. La particolare localizzazione, dove specialmente nella stagione estiva è impossibile trovare un parcheggio su suolo pubblico, rende tali immobili particolarmente appetibili nel mercato locale. Tale situazione di fatto incide nel valore dei posti auto con un coefficiente di incremento che si può stimare pari a 1,70, ovvero: 20.700,00€*1.70 = 35.190,00€. Sulla base dei conteggi eseguiti procedendo ad ulteriore mediazione tra i valori di cui alle lettere a) e b) sopra riportati si raggiunge un valore a posto auto di 35.010,00€ arrotondato a 35.000,00€ Per la stima si considera come base il possibile realizzo relativo al singolo posto auto. Nel valutare il costo possibile di acquisto , ovvero il valore di mercato, da parte di un soggetto interessato a realizzare l’intervento, si dovrà tenere conto che il prezzo di realizzo finale risulta così composto: Pagina 37 di 58 Prezzo di Realizzo = 35.000,00€ a posto auto, composto da un : - 30% acquisto capacità edificatoria ( *) - 10% oneri finanziari - 10% oneri di costruzione - 30% costo di costruzione - 20% utile di impresa per cui il prezzo ad oggi di una eventuale alienazione viene così determinato: 35.000,00€*0.3= 10.500,00€/posto auto Ovvero: 10.500,00€/posto auto*n.230= € 2.415.000,00 Il valore della vendita dell’intero potrebbe essere conclusa intorno ai Euro 2.415.000,00 Nuovamente si preme sottolineare che queste previsioni sono legate all’approvazione definitiva del Regolamento Urbanistico pubblicato sul BURT. CONCLUSIONI Riepilogo delle stime: PER IL COMPENDIO IMMOBILIARE n.1 Fabbricato di civile abitazione VALUTAZIONE SU BASE COMPARATIVA € 1.800.000,00 PER IL COMPENDIO IMMOBILIARE n.2 Capannone con corte annessa VALUTAZIONE SU BASE POTENZIALE € 2.415.000,00 Alla luce di quanto sopra esposto, si può determinare il valore complessivo dei beni immobili di proprietà della Società Argentario Pagina 38 di 58 Approdi e Servizi S.p.a nell’importo di Euro 4.215.000,00 (euro quattromilioniduecentoquindicimila). Altre Immobilizzazioni Materiali Per quanto attiene gli altri beni , dopo aver verificato la documentazione (fatture di acquisto ) dei beni strumentali e la corrispondenza della stessa con i dati e le registrazioni contabili , nonché l’effettiva esistenza , si perviene ad attribuire i seguenti valori : Voce Costo Storico F.do Amm.to Valore Valutazione residuo Impianto 3.200,00 1.200,00 2.000,00 500,00 19.720,44 18.651,78 1.068,66 300,00 3.761,36 2.524,19 1.237,17 750,00 condizioname nto Attrezzatura varia e minuta Mobili e macchine ordinarie da ufficio Pagina 39 di 58 Macchine 2.615,87 2.049,12 566,75 0 350,00 350,00 0 0 7.919,83 6.485,24 1.434,59 250,00 37.567,50 31.260,33 6.307,17 1.800,00 Elettroniche per ufficio Imbarcazione Mod.Molinari Arredamento Totali Si è ritenuto di valutare i singoli beni in via prudenziale sulla base di un ipotetico valore di realizzo degli stessi ad un valore complessivo pari ad Euro 1.800,00 . Immobilizzazioni finanziarie a) Partecipazioni in Imprese Controllate Tale voce è rappresentata : - per Euro 7.028,31 dalla partecipazione (51% circa ) alla soc. Gestioni Scali d’Alaggio s.r.l. con sede in Via Spaccabellezze n° 22 - Porto S.Stefano , codice fiscale,partita IVA 01198250530 , ( scopo sociale la gestione di scali di alaggio nel bacino portuale di Porto S. Stefano - attività mai iniziata in quanto priva di autorizzazioni amministrative ) società in fase di liquidazione . L’esame dei bilanci degli esercizi 2009 e 2008 evidenzia perdite per oltre Euro 10.678,00 a fronte di un capitale sociale di Euro 13.781,00 . Non sussistono , a parere del perito riparto dalla procedura di liquidazione . perizia il valore non assume rilevanza . - per Euro 57.961,20 dalla , possibilità di Ai fini della presente partecipazione (58% circa) nella società Oasi Marpark Toscana s.r.l. con sede in Via del Molo 16 - Porto S.Stefano , codice fiscale,partita IVA 01404150532 , ( Pagina 40 di 58 scopo sociale la realizzazione di un sistema ecosostenibile basato su un nuovo concetto di attracchi per imbarcazioni da diporto - attività mai iniziata in quanto priva di autorizzazioni amministrative ) società in fase di liquidazione . L’esame dei bilanci degli esercizi 2009 e 2008 evidenzia perdite per oltre Euro 11.011,00 a fronte di un capitale sociale versato 25.000,00 . Non sussistono , a parere del perito riparto dalla procedura di liquidazione perizia il valore non assume rilevanza di Euro , possibilità di . Ai fini della presente . c) Partecipazione in Altre Imprese - per Euro 1.500,00 nella società Nautiporto s.r.l. con sede in Monte Argentario via S. Stefano n° 28/A codice fiscale e iscrizione al registro delle imprese numero 01225860533 ( società inattiva ) capitale sociale Euro 30.000 i.v. . Quota di partecipazione al capitale sociale nella misura del 5% . L’ultimo bilancio depositato risulta l’anno 2008 in cui è presente un utile di esercizio per Euro 2.816,00 . Si mantiene il valore iscritto in contabilità per Euro 1.500,00 . - per Euro 500,00 nella società Far Maremma s.r.l. ( Fabbrica Ambiente Rurale Maremma società consortile a responsabilità limitata ) , con sede in Arcidosso (Gr ) Loc. San Lorenzo n° 19 , codice fiscale e iscrizione al registro delle imprese numero 01278090533 , capitale sociale euro 125.000 , interamente versato . Quota di partecipazione al capitale sociale nella misura dello 0,40%. L’ultimo bilancio depositato risulta l’anno 2008 in cui è presente una perdita per Euro 10.094,00. Si mantiene il valore iscritto in contabilità per Euro 500,00 . 2) Crediti ( immobilizzazioni finanziarie ) Pagina 41 di 58 - Polizza n° 72P3 PROPENSIONE - AXA MPS ASSICURAZIONI VITA SPA . Il valore di riscatto riportato alla data del 31/12/2009 ( al lordo degli oneri fiscali previsti dalla legge ) è di Euro 462.457,16 . Il tasso annuo di rivalutazione delle prestazioni risulta essere circa il 2,78% , pertanto la rivalutazione di competenza (al 15 settembre 2010 giorni 258 ) ammonta circa ad Euro 9.087,47 . Si indica il valore di Euro 471.544,63 . - Polizza n° DIG5 DIGA AXA MPS ASSICURAZIONI VITA SPA - Il valore di riscatto riportato alla data del 31/12/2009 ( al lordo degli oneri fiscali previsti dalla legge ) è di Euro 284.159,63 . Il tasso annuo di rivalutazione delle prestazioni risulta essere circa il 2,81% , pertanto la rivalutazione di competenza (al 15 settembre 2010 giorni 258 ) ammonta circa ad Euro 5.644,11 . Si indica il valore di Euro 289.803,74 . Cauzioni Utenze Cauzioni su contratto ENEL per Euro 4.628,33 . Si mantiene il valore iscritto in contabilità C) ATTIVO CIRCOLANTE Crediti verso clienti I crediti verso clienti sono indicati nella contabilità sociale Euro 29.743,70 , al lordo di un fondo svalutazione crediti per Euro 427.46 , e quindi al netto per Euro 29.316,24 . Sulla base delle informazioni acquisite il perito ritiene assolutamente insufficiente il fondo all’uopo accantonato in quanto : - Cliente OREA srl per € 348,00 , risale all’anno 2006 , non sono state fornite al perito documentazioni attestanti le procedure di recupero coattivo del credito né azioni interruttive dei termini di Pagina 42 di 58 prescrizione . Nessun valore può essere attribuito a tale credito . - ITCO Real Estate – Int. House London per €. 12.950,00 , risale al 26/06/2009 . Risulta in contenzioso con pratica di recupero del credito affidata all’Avv. Ilenia Bucci del Foro di Grosseto , la cui relazione espressamente richiesta dal perito , evidenzia , per il cliente di cui sopra , provvedimento di risvolti anche di natura penale sequestro preventivo e con della imbarcazione emesso dal G.I.P. di Bergamo . Alla data odierna non si conosce ancora l’esito della notifica , nello stato estero , del decreto ingiuntivo ottenuto dal legale della società e rilasciato dal Tribunale di Grosseto . Nessun valore si ritiene da attribuire a tale credito . - GENYCA srl per €. 14.436,00 risale all’anno 2007 , non sono state fornite al perito documentazioni attestante il recupero coattivo del credito né azioni interruttive dei termini di prescrizione . Nessun valore può essere attribuito a tale credito . - AMBROSELLI CHARTER , per Euro 912.70 risale all’anno 2007 , non sono state fornite al perito documentazioni attestante il recupero del credito né azioni interruttive dei termini di prescrizione . Nessun valore può essere attribuito a tale credito . - SOCIETA’ GESTIONI SCALI D’ALAGGIO SRL , per Euro 1.085,00 risale all’anno documentazioni 2007, non attestante interruttive dei termini sono state il recupero di prescrizione fornite al perito del credito né azioni . Nessun valore può essere attribuito a tale credito . Pagina 43 di 58 - COMUNE DI MONTE ARGENTARIO , per Euro 12,00 . L’importo, per il modico valore rappresentato , si suppone debba dare luogo ad un abbuono passivo . Nessun valore può essere attribuito a tale credito . I corrispettivi da incassare per Euro 3.976,40 sono relativi all’anno in corso e sono in attesa di accredito delle carte di credito rappresentative dell’importo, materialmente sul . corrente della società conto Si mantiene il valore iscritto in contabilità per Euro 3.976,40 . Le fatture da emettere per Euro 3.600,00 riguardano prestazioni di servizi contabili espletate dalla Argentario Approdi & Servizi s.p.a. per conto delle società partecipate . Si mantiene il valore iscritto in contabilità per Euro 3.600,00 . Crediti verso imprese controllate Riguardano spese anticipate sostenute dalla società Argentario Approdi e Servizi spa per conto delle società controllate per le quali vengono espletati servizi amministrativi ( peraltro privi di regolamentazione contrattuale fra le parti ) rispettivamente di Euro 3.833,68 per la soc. Gestioni Scali D’Alaggio srl e di Euro 130,00 per la società Marpark srl . Si mantiene il valore iscritto in contabilità per complessivi Euro 3.963,68 . Crediti Tributari La voce attiva in esame indica il credito esistente verso l’erario per: - IVA su acquisti Euro 5.856,66 - Erario c/to acconto IRES Euro - Regioni c/to acc.to IRAP Euro 11.696,40 2.150, 40 che trovano riscontro nei documenti contabili. Si accoglie il valore esposto di Euro 19.703,46 . Pagina 44 di 58 Nessun valore risulta attribuibile alla voce Credito V/Erario IRESIRAP 2007 per Euro 3.729,68 priva di riscontro documentale nonché di mancata utilizzazione del credito in compensazione dai debiti d’imposta , peraltro sempre dovuti , nelle dichiarazioni dei redditi per il periodo 2007 e per quelli successivi . Pleonastica , la mancata valorizzazione delle voci Erario c/IVA per Euro 0,01 e Erario c/to ritenute subite per Euro 0,25 trattandosi di arrotondamenti all’unità di euro concessi in fase di pagamento . Credito per imposte anticipate Posta contabile esclusivamente di memoria fiscale . L’importo di Euro 3.624,88 non assume alcuna valorizzazione per le finalità per cui è resa la presente perizia . Altri Crediti La voce attiva in esame indica il credito esistente verso la società INFOCAMERE per Euro 714,30 diritti di segreteria dovuti e concerne la prenotazione di per servizi telematici . Si accoglie il valore esposto di Euro 714,30 . Nessuna valorizzazione alla voce INAIL c/acconto per Euro 1.991,25 trattandosi in specie di premio INAIL anticipato per il periodo 2010 ( e quindi imputabile a Conto Economico anno 2010 ) ; Nessuna valorizzazione alla voce debito verso fornitore Duutshe Scule di Ute Picher per Euro 100,00 ed alla voce Credito v/Schiano per Euro 86,12 risalenti ad esercizi pregressi e privi di documentazione a supporto . Disponibilità liquide Depositi bancari e postali Pagina 45 di 58 Tale voce, pari ad Euro 250.853,96 rappresenta le risultanze dei conti correnti accesi rispettivamente presso - Banca MPS Monte dei Paschi di Siena Euro 249.923,96 - Carte di credito in corso di accreditamento Euro 930,00 e trovano rispondenza nel saldo contabile alla data di riferimento, riconciliato con i successivi estratti conto. Cassa contanti La consistenza della cassa, pari ad Euro 594,83 e della cassa valori Bollati per Euro 14,62 è stata accertata mediante riscontro fisico . Ratei e risconti Misurano proventi e oneri la cui competenza è anticipata o posticipata rispetto alla manifestazione numeraria e/o documentale. Non sussistono alla data del 15/09/2010 ratei e risconti aventi durata superiore a cinque anni. Si accoglie il valore esposto nella misura di Euro 1.548,61 . Passività Sulla base dei rilievi eseguiti si ritiene utile fornire le necessarie illustrazioni dei criteri applicati alle singole voci che compongono il passivo patrimoniale del complesso aziendale. Trattamento di fine rapporto Tale voce , per Euro 1.185,09 , rappresenta l’effettivo debito maturato verso i dipendenti in conformità di legge e dei contratti di lavoro vigenti, considerando ogni forma di remunerazione avente Pagina 46 di 58 carattere continuativo. Il fondo corrisponde al totale delle singole indennità maturate a favore dei dipendenti alla data di chiusura del bilancio al 31/12/2009 , ed è pari a quanto si sarebbe dovuto corrispondere ai dipendenti nell’ipotesi di cessazione del rapporto di lavoro in tale data . Debiti per fornitori Sono stati rilevati dall’esame delle fatture ricevute e non ancora pagate e da anticipi concessi a fornitori per fatture ancora da ricevere e riguardano : - Enel distribuzione spa per - Acquedotto del Fiora Euro 4.587,80 Euro - I.C.E.M snc 229,75 Euro 2.279,30 Si accoglie il valore esposto nella misura di Euro 7.096,85 . Dai riscontri documentali esperiti il Caldini Roberto per Euro 407,00 debito verso il fornitore presenta prestazioni non riconducibili alla società oggetto di stima e pertanto dovrà essere richiesta debita nota di credito . Debiti verso imprese controllate Riguardano i versamenti di capitale ancora da effettuare in relazione al capitale sociale sottoscritto nella controllata Oasi Marpark Toscana srl per Euro 45.000,00 . Allo stato attuale la fase della liquidazione della società partecipata non consente le opportune verifiche al fine di verificare l’effettivo fabbisogno finanziario ulteriore che possa quote Approdi e Servizi di rendere necessario capitale sociale . Prudenzialmente , il versamento da parte di delle Argentario si mantiene il valore iscritto in contabilità per complessivi Euro 45.000,00 . Debiti tributari Pagina 47 di 58 Tale voce accoglie solo le passività per imposte certe e determinate così rappresentate: - IVA su vendite euro - IVA su corrispettivi 9.566,17 euro - IRPEF su redditi di lavoro dipendente euro - Ritenute d’acconto 16.025,22 272,13 euro - Imposta di rivalutazione su TFR euro - Servizio Riscossione Tributi (TARSU) euro 582,42 3.179,00 9.362,00 Si accoglie in valore esposto per euro 35.807,94 Debiti verso istituti di previdenza I debiti verso gli istituti di previdenza sono valutati al loro valore nominale e la scadenza degli stessi non è superiore ai dodici mesi. Tale voce è così suddivisa: - debito v/ INPS per contributi euro 676,65 Si accoglie il valore esposto per euro 676,65 . Altri Debiti Gli altri debiti , per un ammontare complessivo di Euro 132.730,45 sono così composti : - Amministratori c/compensi euro 88,00 - dipendenti per retribuzioni euro 0,30 - debiti diversi euro 180,00 - Azionisti c/divid. anno 2004 euro 438,99 - Azionisti c/divid. anno 2005 euro 1.190,72 - Azionisti c/divid. anno 2006 euro 1.647,63 - Azionisti c/divid. anno 2007 euro 1.920,81 Pagina 48 di 58 - Azionisti c/divid. anno 2008 euro 82.111,00 - Azionisti c/divid. anno 2009 euro 45.153,00 Poiché , se non riscosso decorsi cinque anni , il diritto al dividendo si prescrive dalla data dell’assemblea che ne ha deliberato la distribuzione , il perito ritiene prescritto il debito della società nei confronti degli azionisti relativo all’anno 2004 per €. 438,99 . Nessuna valorizzazione relativa alla voce dipendenti per retribuzioni trattandosi di arrotondamenti . Per considerazioni suesposte si accoglie il valore esposto limitatamente ad euro 132.291,16 . FONDO PER FISCALITA’ FUTURA Il perito ritiene derivante dai opportuno plusvalori considerare evidenziati l’effetto per le tributario immobilizzazioni materiali ( Fabbricati civili ed industriali ) . In particolare , per quanto riguarda la quantificazione dell’onere fiscale , esso è rappresentato dall’applicazione delle seguenti imposte : a) Imposta sul reddito delle persone consistente nell’applicazione sull’imponibile della determinato dopo giuridiche (IRES ) percentuale del 27,50% aver operato le rettifiche aumentative e diminutive dei componenti reddituali ; b) Imposta consistente regionale sulle attività nell’applicazione della produttive percentuale (IRAP ) del 4,25% sul valore corrispondente alla differenza tra valori e costi della produzione , che ne costituisce la base imponibile , valore poi adeguato dalle rettifiche in ottemperanza alle vigenti norme tributarie . Poiché non si ravvisano elementi per cui si possano realizzare a breve plusvalenze per cessioni dei beni ( assenza di programmi Pagina 49 di 58 di smobilizzo delle singole attività aziendali da parte della società stimata ) , si reputa di stimare comunque , a titolo prudenziale il futuro debito tributario , ma di ridurlo , secondo le indicazioni di mera prassi professionale ed in funzione delle scarse probabilità di dismissione immobiliare , nella misura del 50% , ovvero di determinarlo in Euro 203.679,00 . °°°°°°°°°°°°°°°° La situazione patrimoniale effettiva alla data della valutazione risulta essere la seguente. LA SITUAZIONE PATRIMONIALE RETTIFICATA AL 15/09/2010 RISULTA LA SEGUENTE: (valori all’unità di euro) Attivo Fabbricati Civili Commerciali Importo e Passivo 4.215.000,00 Trattamento Importo Fine 1.185,09 Rapporto Lav.Dip.te Pagina 50 di 58 Altre 1.800,00 Fornitori 7.096,85 Immobilizzazioni Materiali Immobilizzazioni 767.976,70 Debiti Finanziarie v/Imprese 45.000,00 Controllate Crediti v/Clienti 7.576,40 Debiti Tributari Crediti 3.963,68 Debiti v/Istituti v/imprese controllate 35.807,94 di 676,65 Previdenza Crediti Tributari 19.703,46 Altri Debiti Crediti Diversi 714,30 Fondo 132.291,16 Fiscalità 203.679,00 Totale Passività 425.736,69 futura Disponibilità 251.463,41 Liquide 1.548,61 Patrimonio Ratei e Risconti Netto 4.844.009,87 Rettificato Totale attivo 5.269.746,56 Totale a Pareggio 5.269.746,56 Il valore del patrimonio netto rettificato della società, alla data del 15 settembre 2010 viene determinato in euro 4.844.000,00 . DETERMINAZIONE DEL VALORE DI AVVIAMENTO Il perito , nello svolgimento dell’incarico , ha ritenuto di dover assumere criteri equi al fine di dare una complessiva valutazione al patrimonio aziendale , ed in riferimento all’attività Pagina 51 di 58 svolta della società , ha ritenuto idoneo applicare il cosiddetto metodo misto patrimoniale / reddituale fondato sulla stima autonoma dell’avviamento . Caratteristica essenziale di tale metodo è la ricerca di un risultato finale che consideri contemporaneamente gli aspetti metodologici patrimoniali e reddituali , così da tener conto dell’elemento di obiettività e verificabilità proprio del primo metodo , senza peraltro trascurare le attese reddituali , che sono concettualmente una componente essenziale del valore del capitale economico . Il procedimento più diffuso per la valorizzazione del valore di avviamento è quello della attualizzazione limitata del sovrareddito , basato sulla formula : A=(R –iK) a n¬i′ dove : K è il capitale netto rettificato R è il reddito medio normale atteso n è il numero definito e limitato di anni i è il tasso di interesse normale rispetto al tipo di investimento considerato i’ è il tasso di attualizzazione del sovra reddito , cioè della differenza (R – iK) STIMA DEL REDDITO NORMALIZZATO In condizioni aziendali normali , il perito si trova a dover indicare un valore del reddito “normalizzato ” , frutto di laboriose e a volte criticabili interpretazioni circa la sua determinazione . Infatti ritengono di esprimere economico previsionali ) valori della gestione , ma tali previsionali circa ( in presenza di valori possono il , molti futuro Masterplan e apparire valutatori andamento di arbitrari Budget nella determinazione e/o nella assunzione delle ipotesi di partenza , per cui chi sottoscrive l’elaborato intende rapportare i dati di valutazione dell’avviamento a dati storici e quindi certi . Pagina 52 di 58 E’ proprio la difficoltà di fornire , con un ragionevole margine di attendibilità , indicazioni in merito ai valori previsionali che spinge molti periti a fare riferimento ai dati storici , esprimendo medie più o meno corrette dei dati rilevati . Lo scrivente ha fatto dunque riferimento ai dati consuntivi , che essendo quantificati su base di definitività , sono esenti da rischi di aleatorietà : è stato possibile , dall’analisi 2007,2008 e 2009 ottenere dei bilanci redditi della operativi società degli esercizi depurati da eventuali gestioni di carattere componenti tra cui , ad esempio : - componenti di reddito relativi ad eventuali accessorio , se queste non hanno carattere di stabilità nell’ambito della gestione complessiva ; - significative plusvalenze e minusvalenze , non derivanti dalla normale sostituzione dei beni strumentali ; - altri componenti di carattere straordinario , da verificare in relazione alla singola realtà aziendale . Dall’esame si è riscontrato che le componenti non direttamente riferibili alla normale consistenze apprezzabile attività espletata dalla società non particolarmente significative il risultato operativo così e tali come da la hanno assunto alterare in misura gestione finanziaria presenti caratteristiche di stabilità , per cui si è ritenuto opportuno considerare i singoli risultati netti per l’attualizzazione . 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 243.001 140.617 81.303 3.078 3.157 3.224 - Ammortamenti e svalutazioni 112.584 9.203 42.226 = MARGINE OPERATIVO NETTO (MON) 127.339 128.257 35.853 30.647 25.069 28.998 157.986 153.326 64.851 162 1 145 -5.797 -3.375 -- = MARGINE OPERATIVO LORDO (EBITDA) - Accantonamenti + Proventi gestione accessoria = RISULTATO ANTE ONERI FINANZIARI (EBIT) - Oneri Finanziari - Rettifiche di valore di attività finanziarie Pagina 53 di 58 - Oneri (Proventi) straordinari -8.262 -605 -16.880 160.289 150.555 81.586 - Imposte 69.591 64.122 34.056 = REDDITO NETTO (Utile/Perdita d'Esercizio) 90.698 86.433 47.530 = RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE Il reddito operativo medio netto ( R ) è quindi pari ad Euro 74.887,00 . STIMA DEL TASSO DI RENDIMENTO Il tasso di rendimento normale ( i ) applicato al patrimonio netto rettificato , esprime una misura di rendimento soddisfacente per l’investimento , tenuto conto del grado di rischio che l’azienda sostiene . Nella fattispecie , trattandosi di azienda operante nel campo dei servizi alla nautica da diporto ( gestione punti di ormeggi) il grado di rischio è contenuto , per cui si reputa corretto collegare la misura di tale tasso di rendimento a parametri finanziari privi di rischio . Al riguardo , considerato l’andamento medio dei rendimenti dei titoli di Stato (Banca d’Italia rendimenti B.O.T. annuali periodo 15/01/2010-15/09/2010) si valuta il tasso esente da rischio pari al 1,18% . STIMA DEL PERIODO DI ATTUALIZZAZIONE DELL’AVVIAMENTO La definizione del periodo ( n ) è un elemento basilare nel procedimento , in generatrici di reddito quanto siano si suppone destinate che le condizioni ad estinguersi o ad attenuarsi nel corso di alcuni anni . Secondo la prassi più diffusa, la durata varia dai tre ai cinque anni . Pagina 54 di 58 In tale contesto , dopo aver preso a riferimento i dati storici è necessario considerare che la società oggetto di stima opera in regime di concessione demaniale ( attualmente con scadenza al 31/12/2012 ) con durata residua di circa due soli anni . Sulla base di quanto riferito negli rappresentante della società motivatamente, sussistano incontri con il si ritiene che, obiettivamente e possibilità di rinnovo per ulteriori quattro anni. In questo contesto , pare realistico, pur non essendo definito con certezza, rapportarsi ad un arco temporale di sei anni. STIMA DEL TASSO DI ATTUALIZZAZIONE DELL’AVVIAMENTO Il tasso i” di attualizzazione è da intendersi come puro compenso finanziario per il trascorrere del tempo : viene , infatti , utilizzato per trasferire qualsiasi valore futuro al valore attuale , ma nel rispetto del principio di prudenza , non è indipendente da problemi di rischio specifico dell’impresa . Nella logica del metodo misto , l’avviamento riflette la capacità del complesso aziendale di garantire redditi in misura superiore a quelli ritraibili da destinazioni alternative del patrimonio , per categorie analoghe di rischio . In realtà , la definizione del tasso di attualizzazione dell’avviamento è da tempo oggetto di discussione sia sotto il profilo teorico che applicativo ; in particolare , è dibattuto il fatto che tale tasso debba o meno essere maggiorato in misura adeguata per tener conto del rischio economico di impresa . Si è soliti , sempre nel rispetto del principio della prudenza , utilizzare la prima delle due soluzioni , benché da tale punto di vista ci si esponga alla critica di considerare il rischio due volte Pagina 55 di 58 ( una prima volta , infatti, il fattore rischio è già incorporato in i ) . Concettualmente il tasso di attualizzazione assume di regola una dimensione superiore al tasso di remunerazione del capitale investito , anche se nella prassi , per motivi di ordine pratico , spesso coincidono , ma una differenza di due / tre punti percentuali è giudicata normale nella prassi professionale . Prendendo quale punto investimento a rischio di partenza un nullo , individuato tasso di verificando puro fra gli investitori istituzionali il rendimento di un B.T.P. con scadenza , rispettivamente al 31/12/2012 ( 1,98%) ed al 31/12/2016 (2,99%), mediando i valori ottenuti che si maggiora all’investimento del di , si giunge ad un tasso del 2,49% , un premio per 2% , pare equo rischio associato applicare un tasso di attualizzazione dell’avviamento i” pari al 4,5% . In conclusione , sostituendo i valori ottenuti alla formula iniziale , si ottiene : A = [ R – K *i ] an ┐i” A = ( 74.887,00 - 4.844.000,00 * 0,0118 ) a ┐ 4,5 6 A = ( 74.887,00 - 57.159,00 ) *5,15787248 = Euro 91.438,76 ≈ Euro 91.000,00 CONCLUSIONI Dalle considerazioni sopra esposte , lo scrivente ritiene di poter attribuire un valore netto di perizia della società oggetto di valutazione che si sostanzia in sintesi nelle seguenti risultanze : Valore Patrimoniale netto Euro 4.844.000 Avviamento Euro 91.000 Valore Economico Euro 4.935.000 Rettificato Pagina 56 di 58 VALORE DELLA PARTECIPAZIONE Il mandato alla presente relazione di stima consiste nell’esprimere il valore dell’attualità delle quote sociali del Comune di Monte Argentario , nella società Argentario Approdi e Servizi s.p.a. appena valutata . Il sottoscritto ritiene che tale valore consista nel valore del capitale economico della società, così come sopra individuato , in proporzione alle azioni spettanti . Soggetto Comune di Azioni spettanti % di partecipazione Numero 280.296 79,47% Monte Argentario Pertanto : Valore Valore singola economico azione per ciascuna Valore numero delle 280.296 azioni spettanti al delle 352.700 costituenti Comune di il Capitale sociale Monte Argentario Euro Euro Euro 4.935.000 13,9920612 3.921.919 Si perviene quindi al seguente 3.921.000 valore arrotondato di stima di Euro al quale corrisponde , il valore di stima di Euro 13,9920612 per ciascuna delle numero 352.700 azioni costituenti il capitale sociale . Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene di aver assolto l’incarico affidatogli in ottemperanza alle disposizioni di legge ed ai principi della tecnica professionale . Le conclusioni complesso esposte nella delle indicazioni e presente delle relazione sono considerazioni basate delineate sul nella relazione stessa ; pertanto , nessuna parte della presente relazione potrà Pagina 57 di 58 essere considerata , o comunque utilizzata , disgiuntamente dal documento nella sua interezza . Grosseto 7 ottobre 2010 Allegati : - visura camerale ; - copia relazione di stima Arch. Marisili Dr.ssa Maria Pia - copia situazione patrimoniale rilasciata dalla società al 15/9/2010 Il Perito Claudio Leoni _______________________ Pagina 58 di 58