tribunale di taranto sezione ii sentenza 5 maggio 2016, n. 1493

TRIBUNALE DI TARANTO
SEZIONE II
SENTENZA 5 MAGGIO 2016, N. 1493
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TARANTO - II SEZIONE
In composizione monocratica, dott. Claudio Casarano
Ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4217 R.G. anno 2011 Affari Civili Contenziosi promossa da:
L. D. – rappresentata e difesa dall’avv. ___________;
CONTRO
E. T. – rappresentato e difeso dall’avv. ____________;
OGGETTO: “Locazione”.
Conclusioni: le parti rassegnavano quelle in atti riportate e qui da intendersi richiamate;
MOTIVI DELLA DECISIONE
il fondamento delle domande
La signora L.D., con atto di citazione notificato in data 29.10.2011, conveniva in giudizio il sig. E.T.
affermando di avergli concesso in locazione in data 01.11.2007 un immobile, situato in _____ (TA) alla via
____ n. ____, composto di quattro vani ed accessori. Il canone pattuito era di euro 450,00 mensili.
L’attrice in primo luogo lamentava che la controparte nel maggio del 2010 aveva inteso recedere dal
contratto anzitempo senza alcun preavviso scritto.
Di qui la domanda di pagamento dei canoni insoluti dal maggio 2010 ad ottobre 2011, fino cioè alla
scadenza naturale del contratto, per un importo complessivo pari ad euro 8.100,00.
In secondo luogo, lamentava la locatrice, con missiva del giugno del 2010 il conduttore chiedeva,
irritualmente, che la consegna delle chiavi avvenisse presso il domicilio del suo legale, anziché presso
l’immobile locato ai sensi dell’art. 1590, IV co., c.c.
Un ulteriore tentativo di consegna delle chiavi da parte del conduttore veniva fatto in data 06-07-2010, ma
riusciva vano, precisava l’attrice, in quanto lo stesso non intendeva “sottoscrivere un atto di sopralluogo e
consistenza di danni all’immobile”; seguiva quindi, sosteneva l’istante, il legittimo rifiuto di ricevere la
riconsegna dell’immobile.
Allo scopo, aggiungeva la locatrice, proponeva in data 08-07-2010 ricorso per accertamento tecnico
preventivo, con il quale il perito appurava che sarebbe stato necessario l’esborso di euro 4.777,10 per porre
rimedio ai danni arrecati all’immobile locato dal conduttore convenuto. Concludeva per la condanna di
quest’ultimo al pagamento di questa ulteriore somma.
Il convenuto, dopo aver chiesto il mutamento del rito, sosteneva che il contratto si fosse sciolto
anticipatamente per mutuo consenso, avendo concordato le parti per il rilascio dell’immobile la data del
31-05-2010 allo scopo di venire incontro ad esigenze famigliari della locatrice; non a caso, aggiungeva, esse
si impegnavano a recarsi presso l’immobile per il sopralluogo di rito e la riconsegna delle chiavi.
La locatrice però la rifiutava ritenendo che vi fossero dei danni all’immobile imputabili al conduttore.
Per la stessa ragione, precisava il resistente, veniva rifiutata la riconsegna delle chiavi in occasione del
successivo sopralluogo concordato dalle parti per il 06-07-2010, come peraltro emergeva dal correlativo
verbale in atti già allegato.
Danni che invece dovevano ritenersi insussistenti, opinava la difesa resistente, tanto che notificava alla
locatrice intimazione – risultata vana - a ricevere in consegna l’immobile ex art. 1216 e 1209 c.c. per il 3
agosto 2010.
Solo dopo la notifica del ricorso ex art. 1216, II co,. c.c. e 79 disp. att., tesa alla nomina di un sequestratario,
lamentava il conduttore, la locatrice con nota del 2-11-2010 richiedeva la consegna delle chiavi; consegna
che poi avveniva finalmente in data 09-11-2010.
Il resistente aggiungeva poi che dallo stesso accertamento tecnico preventivo si poteva desumere la
mancata ricorrenza di danni ex art. 1590 c.c., dal momento che quelli riscontrati o avrebbero dovuto essere
ricondotti all’uso conforme alla destinazione contrattuale della cosa o alla mancata esecuzione di opere di
manutenzione ordinaria e straordinaria gravanti sulla parte locatrice.
Mutato il rito, veniva assunto l’interrogatorio formale dell’attrice e la prova testimoniale. All’udienza del
04-05-2016 la causa veniva discussa e decisa, previa concessione del termine per il deposito di note
conclusive( la difesa convenuta eccepiva il tradivo deposito del fascicolo di parte avversa, poiché depositato
dopo il deposito delle note conclusive).
A ben vedere deve ritenersi pacifica la circostanza che fosse stato fissato dalle parti un primo incontro per il
31-05-2010 ed un secondo incontro per il 06-07-2010 allo scopo di riconsegnare l’immobile alla locatrice.
Non solo ma in quest’ultima occasione il rifiuto delle chiavi da parte di quest’ultima veniva giustificato per
la presenza di danni, dei quali si rifiutava il conduttore di prenderne atto con la rituale descrizione.
Queste circostanze risultano pacifiche e comunque incontestabili. Ma se queste circostanze sono vere, vuol
dire che in realtà era presupposta necessariamente la volontà anche da parte della locatrice di sciogliere
consensualmente il contratto; altrimenti infatti non avrebbe proprio accettato di partecipare ai due
suddetti incontri, fissati appunto per la riconsegna dell’immobile. Anzi avrebbe rifiutato gli inviti fissati per
la predetta finalità, sostenendo che il contratto doveva ancora considerarsi vincolante fino alla sua
scadenza contrattuale.
Deve quindi ritenersi provato il mutuo scioglimento del contratto; a prescindere quindi dall’esito della
prova orale: in sede di interrogatorio formale peraltro l’attrice dava riscontro alla tesi convenuta secondo
cui il mutuo consenso allo scioglimento anticipato del contratto si aveva per venire incontro alle esigenze
famigliari della locatrice; affermava infatti che la figlia Cristiana aveva acquistato nel maggio del 2010
l’immobile per cui è causa, ossia proprio per la data concordata del rilascio; immobile peraltro poi dalla
stessa abitato). Che poi la presenza di danni nell’immobile all’atto della riconsegna, e quindi a rapporto
contrattuale cessato, ed il rifiuto di sottoscrivere, nella stessa circostanza, la descrizione dello stato
dell’immobile da parte del conduttore, possano autorizzare la parte locatrice a non accettare la riconsegna
della res, potrebbe anche considerarsi una forma di autotutela consentita; ma ciò non implica reviviscenza
di un contratto ormai cessato per volontà concorde delle parti, ma possibilità di ritenere ex art. 1591 c.c.
ancora in mora il conduttore nella riconsegna della res e quindi tenuto a pagare i canoni.
Nel caso di specie tuttavia il rifiuto da parte della locatrice della riconsegna delle chiavi, come ricordava la
stessa difesa istante nel citare la massima della S.C. di cui si dirà più avanti, è stato ritenuto in
giurisprudenza legittimo solo in caso di riscontro di gravi danni determinati da innovazioni o da gravi
violazioni imputabili al conduttore, forieri quindi di crediti rilevanti. Il principio è stato affermato dalla S.C(
24-05-2013 n. 12977): “In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile
locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle
opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto
comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la
restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in
mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 c.c.,
quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto”.
Nel caso di specie invece i danni, a tutto voler concedere, ammontavano a meno di euro 5.000,00, come
risultato poi dall’esperito accertamento tecnico preventivo.
Quando poi si esamineranno più da vicino i prospettati danni, risulteranno addirittura per la quasi totalità
non imputabili al conduttore.
Una diversa massima della stessa pronunzia della S.C. sopra evocata appare ancora più puntuale sul punto
che qui interessa: “Nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non
corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si
trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno
giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore
adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure
per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di
rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione
di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo
ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo
rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per
violazione del disposto di cui all'art. 1590 c.c.; nel secondo caso, invece, poiché l'esecuzione delle opere di
ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente
rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.
In altri termini si applicano, anche quando il rapporto contrattuale sia cessato ma prosegua di fatto ex art.
1591 c.c., i principi della buona fede e della proporzione tra entità dell’illecito denunziato e forma di
autotutela consentita: il rifiuto di accettare la riconsegna delle chiavi da parte del locatore è conforme a
buona fede – ovvero non rappresenta una forma di abuso del diritto – quando i danni all’immobile ed il
credito da risarcimento conseguente appaiono rilevanti; quando invece si tratta di danni che al più
deriverebbero dalla violazione dell’obbligazione gravante sul conduttore – quella cioè di piccola
manutenzione ex art. 1575 c.c. – il rifiuto della accettazione della riconsegna delle chiavi e la prosecuzione
di fatto del rapporto ex art. 1591 c.c. non trovano invece tutela (indirettamente anche ex art. 1227, II co.:
“Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria
diligenza”).
Ciò non toglie che, esclusa la possibilità di far proseguire il rapporto ex art. 1591 c.c., il locatore potrà agire
per il risarcimento dei danni che ritiene di aver subito, ma senza essere autorizzato però ad avvalersi del
potere di rifiutare la riconsegna della cosa locata.
Nella fattispecie in esame peraltro, secondo la stessa prospettazione attrice, non si sarebbe trattato di far
sottoscrivere al conduttore una semplice descrizione dello stato dei luoghi ma di una dichiarazione che
sembrava implicare già una confessione di responsabilità, posto che si parlava di “sottoscrivere un atto di
sopralluogo e consistenza di danni all’immobile”.
L’esclusione dei danni dipendenti dall’usura ex art. 1590 c.c.( “Il conduttore deve restituire la cosa al
locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle
parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”)
ovvero non riconducibili alla violazione dell’obbligo di provvedere alla piccola manutenzione ex art. 1576, I
co.( “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di
piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore”).
In sede di accertamento tecnico preventivo così si esprimeva il perito in tema di eventuale sussistenza di
vizi all’immobile: “Dal sopralluogo effettuato si è riscontrato che tutti i vani presentano: dei piccoli fori
all’intonaco dovuti evidentemente al montaggio di quadri od altro; alle pareti sono presenti delle zone di
colore diverso dalla restante pitturazione con evidenziazione della zona dove erano alloggiati gli oggetti che
componevano l’arredamento delle stanze; il gabbiotto presenta varie macchie di umidità sulle pareti e sul
soffitto oltre alla presenza di macchie di colore nero; n. 3 leve adibite alla apertura e chiusura delle alette
della persiana, si presentano non funzionanti”.
Quantificava poi la spesa occorrente per il ripristino: “Raschiatura della pittura ammalorata e successiva
stuccatura, due applicazioni di fissativo murale e successiva tinteggiatura delle pareti e dei soffitti al quarzo
fino ad ottenere una uniformità cromatica: euro 4.377,10; acquisto di tre leve e montaggio: a corpo euro
50,00; gabbiotto: rifacimento intonaco e successiva pitturazioni delle pareti: a corpo euro 350,00”.
Come si può desumere dall’eloquente descrizione dei luoghi contenuta nell’A.T.P., il danno alla fin fine si
sarebbe tradotto in misura preponderante nella spesa per la tinteggiatura di tutto l’immobile, che tuttavia
non può considerarsi opera di piccola manutenzione; anzi per giurisprudenza consolidata della S.C. la
tinteggiatura rientra nelle opere di ordinaria manutenzione, peraltro di una certa rilevanza economica,
avuto riguardo anche all’entità del canone, e grava quindi sulla parte locatrice.
Analoghe considerazioni possono farsi per i vizi al gabbiotto. Viceversa le leve della persiana rientrano nella
piccola manutenzione e quindi la modica spesa correlativa deve ritenersi che gravasse sul conduttore.
In definitiva risulta dovuta dal conduttore solo la somma di euro 50,00. Come dire che risulta confermata
l’illegittimità del rifiuto di accettare la riconsegna delle chiavi da parte della locatrice.
La cauzione di euro 750,00 va quindi restituita, ma previa detrazione del canone di maggio 2010 pari ad
euro 450,00, dovuto perché non pagato anche per ammissione dello stesso conduttore; detraendo poi
l’importo di euro 50,00 risulterà un credito a favore del conduttore pari ad euro 250,00.
Le spese del giudizio seguono la preponderante soccombenza della ricorrente e si liquidano, come da
dispositivo, anche tenuto conto dell’effettiva attività svolta.
P.T.M.
Pronunziando sulle domande proposte dalla sig.ra L. D., con citazione regolarmente notificata, nei confronti
del sig. E. T., nonché sulla riconvenzionale da quest’ultimo spiegata nei confronti della prima, rigettata ogni
altra domanda ed eccezione, così provvede:
Rigetta quasi totalmente la domanda e riconosce all’attrice la somma di euro 450,00 per il canone di
maggio 2010 non pagato ed euro 50,00 per danni;
Accoglie la riconvenzionale e riconosce al convenuto la somma di euro 750,00;
Operata la conseguente compensazione, condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente della
somma di euro 250,00, oltre interessi dal 25-01-2012; Condanna la ricorrente al pagamento delle spese
processuali sopportate dal resistente, che si liquidano, in suo favore, in euro 3.000,00 per compenso
professionale, oltre accessori di legge(costo dell’Accertamento Tecnico Preventivo a carico della sola
ricorrente).
TARANTO, 5-05-2016
Il giudice
dott. Claudio Casarano