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Mercoledì 9 Marzo 2016
MF NON PERFORMING LOAN
LA DIRETTIVA UE LO PERMETTE, MA RISCHI E COSTI SONO TROPPI
Patto commissorio?
Alla banca non piace
di Stefania Peveraro
L
a norma in arrivo che
permetterà alle banche
di vendere gli immobili
senza passare dalle aste
giudiziarie, una volta che i
debitori siano stati dichiarati insolventi, sulla carta
è potenzialmente una vera
e propria rivoluzione nella
gestione dei crediti immobiliari residenziali retail non
performing. E non ha caso
nelle ultime settimane se n’è
fatto un gran parlare sia tra
gli addetti ai lavori sia tra la
gente comune dell’imminente cancellazione del divieto
di «patto commissorio», previsto dall’art. 2744 del codice civile. Si tratta del «patto
col quale si conviene che, in
mancanza del pagamento del
credito nel termine fissato, la
proprietà della cosa ipotecata
o data in pegno passi al creditore» . E certo fa spavento la prospettiva di vedersi
portare via la casa dopo sole
7 rate di mutuo non pagate,
anche non consecutive (perché questo è il limite previsto
attualmente dal Testo unico
bancario), con la banca che
ti può vendere l’abitazione
senza passare dalle lungaggini del tribunale.
Ma il punto è: quanto realistica è una situazione del genere? Molto poco, è la risposta. Perché questo «regalo»
alle banche in realtà regalo
sarebbe solo in una minoranza di casi. Troppi rischi e
troppi costi connessi, dicono
i banchieri interpellati da MF
NPL, che non vogliono però
parlare apertamente, per non
entrare nel bailamme delle
polemiche di cui si diceva.
Tutto è partito dal fatto che
entro il prossimo 21 marzo
gli Stati membri dell’unione
europea devono recepire la
direttiva 2014/17 sulla tutela
dei consumatori nei contratti
di credito.
«Questa direttiva», spiega
a MF NPL Tiziana Allievi,
partner dello Studio Legale
La Scala e Responsabile del
team esecuzioni immobiliari,
«prevede la possibilità per la
banca e il cliente che chiede
il mutuo di stabilire al momento della conclusione del
contratto che, in caso di inadempimento, la banca entri
in possesso dell’immobile
dato a garanzia e lo venda
privatamente, senza passare
da una procedura immobiliare esecutiva, in modo tale da
risparmiare i tempi e i costi
di una procedura giudiziaria,
che in Italia sappiamo esse-
LE ESECUZIONI IMMOBILIARI NEL 2015
Regione
Numero aste % su totale
◆ ABRUZZO
◆ BASILICATA
8.096
3,58%
1.199
0,53%
◆ CALABRIA
◆ CAMPANIA
10.071
4,46%
13.791
6,11%
◆ EMILIA ROMAGNA
◆ FRIULI VENEZIA GIULIA
10.544
4,67%
4.898
2,17%
◆ LAZIO
◆ LIGURIA
20.796
9,21%
4.694
2,08%
◆ LOMBARDIA
◆ MARCHE
47.264
20,92%
7.915
3,50%
Regione
Numero aste % su totale
◆ MOLISE
◆ PIEMONTE
2.107
0,93%
13.382
5,92%
◆ PUGLIA
◆ SARDEGNA
12.653
5,60%
10.065
4,46%
◆ SICILIA
◆ TOSCANA
21.161
9,37%
12.169
5,39%
◆ TRENTINO ALTO ADIGE
◆ UMBRIA
4.579
2,03%
1.477
0,65%
382
0,17%
18.648
8,26%
◆ VALLE D’AOSTA
◆ VENETO
Fonte: Re/Finance Npl Srl - Comitato Scientifico Astasy - Analytics
GRAFICA MF-MILANO FINANZA
re quasi sempre molto lunga,
attorno ai 5-7 anni, a parte
virtuose eccezioni. Quanto
ai costi, diciamo che in media parliamo di 10-15 mila
euro per procedura a carico
delle banche».
Ma da qui a dire che tutte
le banche sceglieranno di
chiedere ai loro clienti di
sottoscrivere un simile accordo ce ne corre.
Una grande banca ha confidato a MF NPL che il suo istituto non ha alcun interesse a
trasformarsi una grande Iacp,
perché è questo che temono
le banche. Se un cliente non
è in grado di pagare un mutuo, evidentemente non sarà
in grado di pagare nemmeno
un affitto e quindi la banca si
troverebbe a essere in possesso di un immobile affittato a
un inquilino insolvente, sul
quale deve pagare le tasse
e le assicurazioni, mentre
prima nel ruolo di creditori
non aveva questi oneri e anzi
maturava gli interessi non pagati. Vendere sul mercato privatamente questo immobile,
quindi, non sarebbe una passeggiata, perché la maggior
parte degli appartamenti per
i quali i mutui sono andati in
default non si trovano certo
nei quartieri più centrali delle grandi città, ma spesso nelle periferie in immobili non di
pregio. Certo, si tratta di un
problema che si ritrova anche
nel caso in cui quelle stesse case passano da una procedura
giudiziaria, ma almeno in quel
caso la procedura di sfratto dovrebbe essere più veloce.
Se le banche procedessero
alla vendita forzata sul mercato di tutti gli immobili relativi a mutui residenziali retail
andati in default dovrebbero
dotarsi di una struttura dedi-
cata alla gestione di questi
patrimoni e alla vendita di
questi immobili (si veda box
in pagina), che è lavoro ben
diverso da quello che stanno
facendo oggi banche come
Unicredit e Intesa Sanpaolo
con le rispettive Unicredit
Subito Casa e Intesa Sanpaolo Casa.
Entrambe nate per cercare di
risolvere un problema tutto
diverso e cioè quello dei costruttori che per colpa della crisi non sono riusciti a
vendere gli immobili in costruzione nei tempi previsti
e quindi si sono ritrovati in
default sui loro mutui verso
la banca.
In quel caso gli istituti di
credito si sono affiancati
ai costruttori per cercare di
trovare famiglie che fossero
solvibili alle quali cedere gli
immobili o che eventualmente si accollassero una quota
NON PERFORMING LOAN TREND
N Per accelerare il recupero dei crediti inesigibili da parte degli istituti di credito, in attuazione
della Direttiva Europea 2014/17 sulla tutela dei
consumatori nei contratti di credito, il governo
Italiano ha inviato alla Camera l’atto n. 256 per
la cancellazione dell’articolo 2744 del Codice
civile, che vieta il patto commissorio.
Ne sono derivate molte apprensioni e accese polemiche, dato che il superamento di
questo divieto permetterà alle banche, solo
per i nuovi mutui, di alienare l’immobile per
soddisfare il proprio credito, nei casi in cui
il debitore sia in ritardo con il pagamento
di almeno 18 rate, anche non consecutive.
La vendita dell’immobile avverrà sul libero
mercato, a condizione che il mutuatario alla
stipula del contratto abbia liberamente approvato la clausola di inadempimento.
Ciò, a nostro avviso, rende infondati i timori
che la banca affretti la vendita dell’immobile a qualunque prezzo, al solo fine di recuperare quanto prima il proprio credito; ci
sembra più verosimile invece che anche la
banca abbia interesse a liquidare l’immobile
a una cifra congrua, quanto più elevata possibile, cosa difficile sul mercato coattivo, a
danno sia della banca sia del debitore.
In Italia il tema è caldissimo, considerato
che proprio le inadempienze dei pagatori,
insieme alla complessità delle esecuzioni
immobiliari, hanno procurato la pesante zavorra di sofferenze gravante sulle banche.
Così le banche potrebbero potenzialmente diventare intermediari del mattone, dovranno
perciò avvalersi di una rete di agenti convenzionati, cui forse dedicheranno anche appositi
corners presso gli sportelli. Si tratterà verosimilmente di una rete di agenzie immobiliari
propria, gestita da personale dipendente, in
parte reclutato direttamente all’esterno, tra i
professionisti del settore, in parte proveniente
dall’interno. Le risorse interne verranno probabilmente inserite in un percorso formativo
fino ad acquisire le competenze professionali
ad hoc per competere nella giungla del mercato immobiliare. Quanto abbiamo conosciuto
finora appare oggi in una luce rivoluzionaria,
destinato forse a mutare per sempre, ma le
problematiche emerse evidenziano comunque
la necessità di ulteriori chiarimenti.
Vincenzo Macaione
amministratore delegato di Primus Capital
del mutuo del costruttore.
E poi, quando scatta la classificazione a sofferenza da parte
della banca? «Il Testo unico
bancario oggi dice chiaramente che dopo sette rate non pagate, anche non consecutive,
scatta la situazione di insolvenza grave, il che significa
che la banca ha diritto di iniziare una procedura esecutiva
immobiliare per il recupero
dell’intero importo del mutuo
concesso e non solo delle rate
di mutuo non pagate».
Ora, le norme in arrivo hanno
allungato il conto delle rate
non pagate da 7 a 18 a tutela
dei consumatori.
Tuttavia, aggiunge l’avvocato, «nella pratica le banche
attendono già molto di più
prima di ricorrere ai Tribunali. In genere aspettano che
almeno 12 rate non siano state pagate prima di prendere
una qualche iniziativa, che
parte dal semplice tentativo
di recupero telefonico sino
alla trattativa stragiudiziale,
per arrivare solo dopo a iniziare una procedura».
A MF NPL una grande
banca ha spiegato che dopo
le prime rate non pagate, la
pratica viene passata a una
struttura interna che si occupa dei solleciti, dopodiché,
in caso di difficoltà conclamata, come la perdita del lavoro, è prassi concedere una
moratoria di un anno. Passati
12 mesi, si tentano poi altre
strade di riconciliazione e
tempi possono arrivare ad altri 24 mesi, dopodiché come
soluzione estrema si arriva
alla procedura giudiziale e a
quel punto parte il conto dei
tempi dei tribunali che, se si
tratta di Monza o Frosinone,
possono essere contenuti in
soli 14-15 mesi, mentre se
si tratta di un tribunale del
Sud si arriva tranquillamente
a oltre cinque anni.
Ma tant’è, la direttiva va
recepita comunque, poi si
vedrà se avrà applicazione
oppure no. «Quello però che
andrà comunque fatto è rendere coerente questa nuova
norma con quella contenuta
in un altro articolo del codice
civile, il 2740, che allinea i
diritti dei creditori chirografari», ha ricordato Allevi:
«Nel momento in cui una
banca vende un’immobile
e incassa più del valore del
mutuo e rende la differenza
al cliente, di tutto questo
non è data alcuna pubblicità, quindi gli altri eventuali
creditori chirografari non
possono rivalersi». E questo
ovviamente non va bene. (riproduzione riservata)