PICCOLA GUIDA ALLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

PICCOLA GUIDA ALLA COMPRAVENDITA
IMMOBILIARE: CARATTERISTICHE
GIURIDICHE, PRASSI E PROCEDURE
La compravendita immobiliare è un negozio giuridico, la
cui prassi contrattuale si sostanzia nelle fasi essenziali
del contratto preliminare e di quello definitivo. Essa ha
conosciuto rilevanti modifiche a causa dell’evoluzione di
una nuova figura commerciale, che agisce in qualità di
intermediario fra venditore e compratore, vale a dire il
mediatore immobiliare
di
Avv. Gianfranco Di Rago
SOMMARIO
1. Definizione e prassi
2. Il contratto preliminare di compravendita (c.d. compromesso)
3. Conseguenze in caso di mancata conclusione del contratto definitivo
4. Il rogito
5. Obblighi del venditore e oneri del compratore
6. Adempimenti fiscali
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1. Definizione e prassi
La compravendita è un negozio giuridico con il quale una parte (detta venditore) trasferisce a
un’altra (detta compratore) la proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di
una somma di denaro (art. 1470 del Codice Civile). La natura giuridica del corrispettivo è
determinante ai fini della qualifica del contratto, poiché, diversamente, se venisse data in
corrispettivo un’altra cosa, si avrebbe un negozio giuridico di natura diversa, ossia il contratto
di permuta.
La compravendita è un contratto consensuale. Pertanto la proprietà si trasferisce dal venditore
al compratore nel momento in cui le parti raggiungono l’accordo, anche se la cosa non è stata
ancora consegnata e il prezzo non è stato ancora pagato. Il contratto, di conseguenza, si
perfeziona quando la volontà manifestata dalla parte che prende l’iniziativa coincide con quella
della controparte.
La compravendita può avere a oggetto il diritto di proprietà di un bene, ma anche di un altro
diritto, sia reale (si pensi, ad esempio, alla cessione dell’usufrutto), sia di credito (per esempio
la cessione di un credito), sia di un bene immateriale (come la cessione del diritto allo
sfruttamento economico di un’opera di ingegno).
La prassi contrattuale della compravendita immobiliare, che si sostanzia nelle fasi essenziali del
contratto preliminare e di quello definitivo, ha conosciuto rilevanti modifiche a causa
dell’evoluzione di una nuova figura commerciale che agisce in qualità di intermediario fra
venditore e compratore, vale a dire il mediatore immobiliare (la cui attività è regolata dalla
legge 3 febbraio 1989, n. 39). Queste, in sintesi, le principali fasi attraverso le quali si sviluppa
il procedimento di vendita per il tramite di un agente immobiliare:
incarico di vendita: l’aspirante venditore sottoscrive un modulo prestampato che consegna
all’agente immobiliare. Conseguentemente il bene immobile oggetto dell’incarico viene
impegnato per un determinato periodo ai fini di una eventuale vendita futura;
proposta di acquisto: in caso di proposta irrevocabile d'acquisto, il compratore invia al
venditore una comunicazione contenente l’impegno ad acquistare l’immobile alle condizioni e al
prezzo concordati in precedenza. Questa proposta impegna solo l'acquirente. Gli elementi
indispensabili di una proposta irrevocabile d’acquisto sono i dati di venditore e acquirente,
l’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile, il termine entro il quale il venditore deve
accettare la proposta, i tempi dei pagamenti, la data e il luogo del futuro rogito. E’ opportuno
sottolineare che la proposta irrevocabile si differenzia dal contratto preliminare poiché la prima
è una proposta di contratto e non un contratto vero e proprio, avente natura giuridica di
negozio unilaterale recettizio, al qual la controparte può aderire o meno;
accettazione della proposta di acquisto: il venditore è libero di rifiutare la proposta di
acquisto proveniente dall’aspirante compratore ma, se accetta, l'acquirente è obbligato a
tenere fede alla propria offerta. Se il venditore non risponde entro il termine fissato
dall'acquirente, quest'ultimo non ha invece alcun obbligo. In genere viene richiesto di
accompagnare la proposta irrevocabile con un acconto sul prezzo di vendita.
Quindi, a seconda di quello che le parti abbiano deciso di fare, segue la stipulazione del
contratto preliminare o direttamente del contratto definitivo di compravendita.
2. Il contratto preliminare di compravendita (c.d. compromesso).
È un atto che precede il rogito vero e proprio e consiste in una vera e propria promessa di
vendita. Il compromesso è quindi un contratto con effetti obbligatori avente a oggetto la
conclusione di un futuro contratto che si qualifica rispetto al primo come definitivo. Esso è nato
nell’ambito della prassi commerciale, con l’intento di assicurare alle parti la conclusione di un
buon affare anche senza ricorrere alla conclusione di un contratto definitivo. Con questo
contratto non nasce pertanto un'obbligazione di un facere generico, bensì circostanziato, cioè
di concludere quel futuro contratto di cui il preliminare è strumentale.
Il preliminare si differenzia a sua volta dalle trattative, dalla minuta e dalla lettera di intenti
perché costituisce un vero e proprio contratto. Le altre fattispecie attengono invece a rapporti
di negoziazione finalizzati al raggiungimento di un’intesa e alla fissazione di alcuni punti fermi
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del futuro contratto, che tuttavia le parti non hanno l'obbligo di concludere, proprio perché tra
di esse non sono ancora sorti obblighi giuridici, salvo quello di comportarsi secondo buona fede
nella fase delle trattative.
Concretamente, si tratta di un documento di carattere privato fra le parti (non deve, infatti,
essere redatto da un notaio obbligatoriamente), nel quale però vengono già individuati tutti gli
aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, c.d. rogito. Può
essere redatto in carta semplice, ma si consiglia l’utilizzo della carta bollata, per poter
procedere con più facilità alla sua registrazione.
Al fine di tutelare il compratore dall’eventualità che il venditore abbia promesso l'immobile a
più di un acquirente, dal 1997 è stato introdotto l'obbligo della trascrizione dei contratti
preliminari aventi a oggetto la compravendita di beni immobili, quando questi risultino da
contratto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente
(art. 2645-bis, come modificato dal decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in
legge 28 febbraio 1997, n. 30). Il contratto preliminare di compravendita deve quindi essere
trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente per territorio. I relativi
costi sono peraltro a carico dell’acquirente. Gli effetti della trascrizione, tuttavia, cessano e si
considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la
conclusione del contratto definitivo, o entro 3 anni dalla stessa trascrizione, non sia eseguita la
trascrizione del contratto definitivo o di un atto che comunque costituisca esecuzione del
preliminare. In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto i crediti del promissario
acquirente che ne conseguono sono assistiti da privilegio speciale sul bene immobile oggetto
del preliminare.
Con il compromesso l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle
condizioni stabilite. Alla stipula del preliminare viene inoltre versato dall’acquirente un acconto
dell’importo pattuito, che verrà eventualmente restituito dal venditore nel caso in cui la
compravendita non si realizzi. Peraltro questa somma di denaro può essere data a titolo di
caparra confirmatoria (ex art. 1385 c.c.). In questo caso, se la parte che versa la caparra non
adempie al contratto, il venditore può recedere da quest’ultimo e trattenere la somma
ricevuta. Se inadempiente risulta essere invece il venditore, l’acquirente ha diritto ad avere
indietro il doppio della caparra versata. Oppure la parte danneggiata potrà chiedere la
risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno. Un’ulteriore ipotesi che può
verificarsi è quella in cui il denaro venga versato a titolo di caparra penitenziale (ex art. 1386
c.c.), per cui le parti concordano che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo
determinato. In questo caso la parte adempiente non può pretendere né il maggior danno né
l'esecuzione del contratto.
Il contenuto del preliminare deve comprendere i punti essenziali del contratto definitivo e,
quindi, avere un minimo di determinatezza. In caso contrario, essendo comunque un contratto,
sarebbe invalido per indeterminatezza dell'oggetto (art. 1346 c.c.). Nel compromesso vanno
quindi indicati per iscritto: i dati anagrafici dei contraenti; il prezzo di vendita; la descrizione
dell'immobile con i dati catastali; le modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di
caparra confirmatoria o penitenziale; la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e ai
regolamenti urbanistici ed edilizi; la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il
nominativo del notaio incaricato di redigerlo.
L'acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l'immobile è libero da vincoli o
che lo sarà comunque prima del rogito notarile. Deve poi assicurarsi che gli venga consegnata
una copia della seguente documentazione: atto di proprietà; scheda identificativa catastale;
regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto;
eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile.
È possibile inserire nel contratto, per maggior cautela, una formula ampia con la quale si
prevede la possibilità di acquisto anche per persona da nominare: così infatti, se per motivi di
salute o altro, l'acquirente non fosse più nella condizione di concludere il contratto, potrà
intervenire una diversa persona senza che il venditore possa frapporre ostacoli.
E’ importante, già al momento della stipula del contratto preliminare, accertarsi che l’immobile
non sia stato in tutto o in parte costruito abusivamente ovvero che sia stata o meno concessa
l’autorizzazione in sanatoria. La legge, infatti, sanziona a pena di nullità i trasferimenti
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immobiliari che non contengono la previa dichiarazione relativa alla regolarità dell’edificio
compravenduto rispetto alla disciplina urbanistica (art. 40 legge 28 febbraio 1985 n. 47 e legge
n. 724/94).
3. Conseguenze in caso di mancata conclusione del contratto definitivo
Successivamente alla firma del contratto preliminare, nel caso in cui sia il venditore che il
compratore non siano d'accordo sulla stipula del contratto definitivo, non sorgono problemi di
sorta, in quanto le parti manifestano reciprocamente la stessa intenzione di sciogliere il
contratto (art. 1372 c.c.). Si ha il cosiddetto scioglimento per mutuo consenso. Le parti devono
solo riportare la loro volontà di annullare il compromesso in un atto scritto, nel quale deve
appunto risultare che venditore e compratore concordemente sciolgono il preliminare da loro
stipulato, rinunciando a future contestazioni.
Diverse conseguenze se sia una sola delle parti a non voler concludere il contratto, poiché, in
questo caso, l'altra parte risulta danneggiata nei propri interessi e la legge prevede dei rimedi
a suo favore: l'adempimento del contratto o la risoluzione del medesimo.
Nel primo caso si ottiene - previa instaurazione di un giudizio - l'emanazione da parte
dell’Autorità Giudiziaria di una sentenza costitutiva, che produce cioè gli stessi effetti del
contratto non concluso, in quanto sostituisce il consenso della parte che non ha rispettato
l'impegno.
Nel secondo caso, invece, il Giudice dichiarerà lo scioglimento del preliminare per
inadempimento della parte che non ha voluto stipulare il contratto definitivo e che sarà
condannata anche al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento del danno
causato all'altro contraente.
4. Il rogito.
Il rogito è l’atto di vendita definitivo. Esso deve essere, a pena di nullità, redatto per iscritto
(art. 1350 c.c.), con l'intervento di un notaio, finalizzato a sancire il passaggio di proprietà
dell'immobile in cambio del pagamento della cifra pattuita.
Il rogito viene quindi generalmente preparato da un notaio, pagato e scelto dalla parte
acquirente, che, per la sua qualità di pubblico ufficiale, è autorizzato e incaricato ad attribuire
pubblica fede a tutti quegli atti per i quali la legge italiana prescrive la trascrizione nei pubblici
registri. E’ tuttavia possibile stipulare il rogito senza l’ausilio di un notaio, limitandosi a far
autenticare da quest’ultimo le firme apposte sul contratto.
Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche
aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. In presenza del notaio le parti firmano l'atto,
l'acquirente salda la parte venditrice e da questa riceve le chiavi. A questo punto il notaio firma
anch'egli apponendo il suo sigillo e l'atto è valido. Il notaio si occupa anche di riscuotere le
imposte di trasferimento, di trascrivere l'atto nei pubblici registri immobiliari consultabili da
chiunque, di preparare la denuncia di cessione fabbricato alla Pubblica Sicurezza e di rilasciare
alle parti copia dell'atto.
E’ sempre il notaio a recarsi presso i registri immobiliari e a consultare la storia ventennale
della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto
libero da pesi o da vincoli. Il notaio è infatti responsabile per l'atto che compie e per questo
motivo è tenuto ogni volta a effettuare le verifiche del caso. L’usucapione matura infatti dopo
venti anni e, quindi, se si procede alla verifica della storia del bene per questo periodo di
tempo, non esiste possibilità che vi siano pesi ancora gravanti sulla proprietà immobiliare,
tranne il raro caso della presenza di una servitù trascritta oltre 20 anni prima.
Il notaio verifica altresì in catasto che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali
e possibilmente gli sia stata attribuita una rendita, in modo che l’acquirente non abbia
problemi a effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare. Nel corso
degli accertamenti è possibile che si renda necessaria la produzione di ulteriori documenti. Ciò
accade particolarmente quando precedenti debiti (per esempio mutui) risultino pagati ma non
siano state cancellate le relative ipoteche, con conseguenti spese e necessità di ulteriori
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controlli. Anche se il notaio ha l’obbligo di procedere a tali controlli, è opportuno verificare
personalmente se l’immobile non sia gravato da ipoteca, recandosi presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari provvisti dei dati anagrafici del proprietario. Se, inoltre, si è effettuata una
visura ipotecaria al momento del compromesso e sia trascorso un lasso di tempo consistente, è
opportuno effettuare una nuova visura nell’imminenza della stipulazione del contratto
definitivo. Frequentemente, infatti, il bene oggetto della compravendita è gravato da
un'ipoteca accesa a garanzia di un mutuo. Tale mutuo, qualora fosse necessario, potrebbe
eventualmente essere accollato dall’acquirente, previa valutazione finanziaria in merito alla
convenienza dell’operazione. In caso contrario, è necessario che il venditore proceda
all’estinzione del medesimo, previo pagamento del capitale residuo, al fine di consentire la
cancellazione dell’ipoteca.
Il rogito contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro
capacità di agire. I contraenti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà
dal venditore all’acquirente e identificano, con i corretti dati catastali, l’immobile oggetto della
vendita. A partire dall’1 gennaio 1998, al rogito va allegata la c.d. dichiarazione di conformità
dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge n. 46/90), relativamente agli impianti elettrici,
rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito
una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio. È compito del
venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede.
Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà
sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà e i
relativi rischi e costi (si pensi alle tasse, alle manutenzioni ordinarie e straordinarie, ecc.)
vengono trasferiti in capo all’acquirente. Peraltro, se l’immobile è già abitato dall’acquirente, le
spese di manutenzione ordinaria sono già a suo carico.
Successivamente alla stipulazione del rogito, il venditore deve comunicare alla Questura, entro
il termine tassativo di 48 ore, il trasferimento dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché
le generalità dell'acquirente, per non incorrere nelle sanzioni previste dalla legge antiterrorismo
(legge 18 maggio 1978, n. 191). Nei Comuni privi di Questura, la denuncia deve essere
consegnata o inviata al Sindaco oppure, come avviene di solito, al comando dei Vigili Urbani.
L'acquirente deve invece provvedere alle necessarie volture dei contratti di luce, gas, acqua e
telefono, nonché alle variazioni anagrafiche circa l'indirizzo, eventualmente la residenza, la
tassa comunale di smaltimento rifiuti e l’Ici. L'acquirente deve anche ricordarsi di comunicare
all'amministratore del condominio il subentro nell'appartamento, se non vuole rischiare di
trovarsi di fronte a deliberazioni dell'assemblea dei condomini alle quali non è stato convocato.
Dopo la registrazione dell'atto, la trascrizione, la voltura e tutte le eventuali comunicazioni o
notifiche agli enti pubblici, vale a dire trascorsi circa due o tre mesi dal rogito, si potrà ritirare
presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravendita. Questa servirà prima di tutto
come prova della proprietà e inoltre come punto di riferimento per le dichiarazioni o gli
eventuali atti in cui sono richieste le coordinate dell'immobile (proprietà, metri quadrati, dati
catastali, ecc.).
5. Obblighi del venditore e oneri del compratore.
Vediamo quindi di compendiare obblighi e oneri del venditore e del compratore, secondo
quanto previsto dagli articoli 1476 e seguenti del Codice Civile:
Consegna dell’immobile e della relativa documentazione: occorre al riguardo che il
venditore, unitamente alla consegna delle chiavi e alla concessione della disponibilità
dell’immobile, fornisca la documentazione necessaria in relazione al titolo di proprietà del
medesimo, alla licenza o alla concessione edilizia, al certificato di abitabilità, al regolamento
condominiale (qualora esista), al certificato catastale e a eventuali domande di condono
edilizio;
Garanzia per vizi: il venditore è responsabile dei vizi dell’immobile, dei quali è tenuto a
rispondere ove gli stessi siano stati taciuti all'acquirente.
Garanzia per evizione: per evizione si intende la perdita totale o parziale della cosa
acquistata, conseguente alle pretese di un terzo proprietario o comproprietario.
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Di conseguenza, è necessario che l’immobile sia di proprietà esclusiva, nonché libero da
vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie. Ma occorre anche garantire l’acquirente circa il fatto
che gli eventuali comproprietari siano tutti d’accordo. Infatti, solo se tutti i comproprietari
hanno firmato il contratto di vendita sarà possibile trasferire la proprietà dell’immobile. Di
conseguenza, anche nel caso di comunione legale dei beni, è indispensabile che l'atto di
vendita sia firmato da entrambi i coniugi.
Parallelamente l'acquirente, oltre a dover controllare la documentazione fornitagli dal venditore
e a versare il prezzo pattuito, dovrà adempiere ai seguenti oneri:
Verifica delle spese condominiali: il compratore deve controllare che le spese condominiali
siano state regolarmente pagate, perché le spese insolute del vecchio proprietario gravano
anche solidalmente sul nuovo. L'acquirente deve anche ricordarsi di comunicare
all'amministratore del condominio il subentro nell'appartamento, per evitare di trovarsi di
fronte a deliberazioni dell'assemblea dei condomini alle quali non sia stato convocato;
Verifica dell’adempimento degli oneri fiscali: se l'immobile proviene da una successione la
cui imposta non è stata ancora pagata, lo Stato ha il privilegio sull'immobile stesso, sia per le
imposte dirette che per quelle indirette e anche se il bene è stato trasferito o venduto ad altri.
Inoltre il Fisco può soddisfare i propri crediti Irpef e Irpeg direttamente sugli immobili fino ai
redditi relativi all'anno antecedente a quello della compravendita. Per l'imposta di registro tale
limite sale a cinque anni dalla data di registrazione. L'acquirente dovrà quindi verificare presso
i vari uffici finanziari e comunali le informazioni relative alla situazione fiscale del venditore, sia
per verificare l'avvenuto pagamento delle imposte, sia per controllare la congruità dei valori
dichiarati;
Tutela in caso di fallimento del venditore: se si acquista da soggetti che possono fallire, è
sempre conveniente effettuare la trascrizione del compromesso, rendendolo in tal modo
pubblico (di questi aspetti si parlerà più avanti). In tal modo i crediti del promissario
acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del
contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento
della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della
domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al
momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell’intervento nell’esecuzione
promossa da terzi;
Tutela in caso di domanda di condono: in casi del genere è opportuno prevedere
esplicitamente diritti e doveri delle parti nel caso in cui la domanda di sanatoria venga respinta
dall'autorità competente. Non tutti gli abusi, infatti, possono essere sanati e quindi il rischio è
di dover successivamente eliminare l'abuso commesso dal precedente proprietario o di vedersi
demolire parte del bene acquistato. Il rigetto alla domanda di sanatoria relativa a una
costruzione abusiva in fase di contratto preliminare di compravendita può quindi provocare la
risoluzione del contratto o, se lo si desidera, la riduzione del prezzo di vendita.
6. Adempimenti fiscali.
Sull’acquirente gravano diverse imposte. In caso di acquisto di un immobile si applicano
l'imposta di registro o, alternativamente, l'Iva (a seconda che il venditore sia una persona
fisica o giuridica), nonché le imposte ipotecaria e catastale. La base imponibile per
l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato
nell'atto. Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia (ad esempio,
un'impresa di costruzioni), sul prezzo di acquisto indicato nell'atto di compravendita bisognerà
corrispondere l’Iva (nella misura del 4% del valore pattuito, se si acquista a titolo di prima
casa, o del 10% se non si acquista a tale titolo), l’imposta di registro in misura fissa, l’imposta
ipotecaria in misura fissa, l’imposta catastale in misura fissa.
Negli altri casi (ad esempio, nell'acquisto da un privato) le imposte da corrispondere sono
l’imposta di registro (nella misura del 3% del valore pattuito, se si acquista a titolo di prima
casa, o del 7%, se non si acquista a tale titolo), l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del
valore pattuito (in misura fissa, se si acquista a titolo di prima casa), l’ imposta catastale, nella
misura dell’ 1% del valore pattuito (in misura fissa, se si acquista a titolo di prima casa).
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Con l’entrata in vigore dall’1 Febbraio 2005 del decreto legge n. 7 del 31 gennaio 2005
(Gazzetta Ufficiale n. 24 del 31 gennaio 2005, è partita la prima fase dell’aumento delle
imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali, delle tasse di concessione governativa e dei
tributi speciali previsti dalla Legge Finanziaria 2005. Pertanto, attualmente, gli importi fissi
dovuti dall’acquirente in caso di acquisto di una casa sono aumentati nel modo seguente:
Compravendita di prima casa soggetta a Iva: imposta fissa ipotecaria: € 168,00 rispetto
ai precedenti € 129,11; imposta fissa catastale: € 168,00 rispetto ai precedenti € 129,11;
imposta fissa di registro: € 168,00 rispetto ai precedenti € 129,11;
Compravendita di prima casa soggetta a imposta di registro: imposta fissa ipotecaria: €
168,00 rispetto ai precedenti € 129,11; imposta fissa catastale: € 168,00 rispetto ai precedenti
€ 129,11;
Registrazione dei contratti preliminari: imposta di registro dovuta in misura fissa: €
168,00 rispetto ai precedenti € 129,11;
Imposta di bollo per la registrazione telematica dei rogiti: imposta di bollo in misura
fissa: € 230,00 rispetto ai precedenti € 176,00.
E’ importante ricordare che l'acquisto della prima casa gode di particolari agevolazioni, dal
momento che, da un lato, sia l'imposta di registro che, in alternativa, l'Iva si pagano con
aliquote ridotte, dall’altro, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. Le
agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto di proprietà, nuda
proprietà, diritto di abitazione, uso o usufrutto.
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono i seguenti:
- l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Dm 2.8.69 (G.U. n. 218 del
27 agosto 1969);
- l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui
intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui svolge la propria attività; se
l'acquirente è stato trasferito all'estero per ragioni di lavoro l'immobile deve essere situato nel
comune dove ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro; per i cittadini residenti all'estero
(iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si
trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio
nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra
casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per
l'acquisto della prima casa;
- di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato
l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.
Documento reperibile, assieme ad altre monografie, nella sezione Dossier del sito http://www.sanpaoloimprese.com/
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