Il contratto di leasing - consiglionotarilemessina.it

VALENTI NA R UBER TELLI
I L LEASI NG DELLA
CASA
DI ABI TAZI ONE
Notaio in Reggio
Emilia
Leasing
Immobiliare
abitativo
SCALETTA

Disciplina sostanziale

Disciplina fiscale
Disciplina
Sostanziale
“a regime”
Con la “Legge di Stabilità 2016” (Legge
208 del 2015 commi da 76 a 81 dell’art 1) si è
norm ato per la prima volta il contratto di
leasing (che fino ad ora era conosciuto come
contratto atipico , anche se socialmente
tipizzato nella duplice forma di leasing di
godimento e finanziario) NB Tipizzazione nel
DDL concorrenza art 41 bis?
La normativa introdotta sul piano
•
•
•
SOSTAN ZI ALE : è a regime ed è limitata alla
ipotesi in cui il contratto di locazione finanziaria
abbia ad oggetto “un im m obile da adibire a
propria abitazione principale ”
FI SCALE AGEVOLATI VO : è a tempo fino al
31.12.2020
Fattispecie com plessa una e bina

La Legge di Stabilità per il 2016 sembra far
riferimento ad una fattispecie com plessa
comprendente due negozi strettamente
collegati tra di loro, quasi a fondersi in
un’operazione unitariamente considerata.
1) contratto di leasing con il quale il
concedente si im pegna ad acquisire o
far costruire l’immobile su scelta e secondo
le indicazioni dell’utilizzatore ed ove vengono
fissati i termini del rapporto (durata, importo
dei canoni, importo del prezzo di cessione,
ecc.);
2) contratto di com pravendita
Con cui in adem pim ento degli obblighi



assunti con il leasing:
il bene è acquistato, o fatto costruire ,
dalla società di leasing (concedente) su scelta
e indicazione del cliente (utilizzatore);
la società di leasing m ette a disposizione
dell’utilizzatore il bene acquistato o fatto
costruire per un determinato periodo di
tempo a fronte del pagamento di una serie di
corrispettivi periodici (canoni );
Ultimo segmento EVENTUALE : diritto di
riscatto o opzione di acquisto
Tecnica redazionale preferibile: unico contratto



contenente i due negozi di leasing e compravendita
sottoscritti contestualmente. VAN TAGGI :
CONCEDENTE : verrebbe a disporre di un titolo
esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio
così da evitare la strada del procedim ento
som m ario di cognizione .
UTI LI ZZATORE : avrebbe un titolo idoneo per
procedere alla trascrizione del leasing (se di
durata ultranovennale) e potrebbe contare
sull’attività di controllo e di adeguam ento che
compete al Notaio al fine di evitare, anche con
riguardo al contratto di leasing, possibili irregolarità
o vessatorietà della regolamentazione contrattuale.
FI SCALI : al fine di rendere le dichiarazioni “P rim a
casa” che secondo l’AE dovrebbero comparire nel
contratto di leasing.
REQUISITI OGGETTIVI E SOGGETTIVI

Il concedente

L’utilizzatore

Il bene immobile
Deve trattarsi



I L CONCEDENTE
di una banca
o di un interm ediario finanziario iscritto
nell’albo di cui all’art. 106 del testo unico
bancario
o comunque di operatore professionale
abilitato all’esercizio dell’attività di leasing e
soggetto alla vigilanza a tal fine prevista.
L’UTI LI ZZATORE
Deve trattarsi di una persona FI SI CA che, con
espressa clausola contrattuale, dichiari di voler
destinare l’immobile a propria abitazione


principale.
Per “abitazione principale ” si fa riferimento alla
nozione del TUIR: nella quale dimora abitualmente
- il soggetto che la possiede
- i suoi familiari (coniuge, parenti 3° e affini 2°)
In quanto persona fisica = consum atore :
Sarà applicabile il codice del consum o (DLgs
206/2005) in quanto ha come controparte un
soggetto contrattualmente “forte” come una società
di leasing


L’OGGETTO
Fabbricato ad uso abitativo già
com pletato e dichiarato agibile
Terreno su cui costruire un fabbricato
abitativo secondo le indicazioni
dell’utilizzatore
I nterpretativam ente anche

Fabbricato abitativo in corso di costruzione
da completare

Fabbricato da ristrutturare
SE I M M OBI LE DA COSTR UI R E
VENDUTO I N LEASI NG DA COSTR UTTOR E


Trova comunque applicazione la disciplina
garantista di cui al DLgs 122/ 2005 ,
nonostante chi acquista formalmente non sia
la persona fisica ma la società di leasing.
In tal senso art 1 del DLgs 122/2005 che
nella accezione di “acquirente” include la
persona fisica che si renda acquirente di un
immobile abitativo in corso di costruzione,
anche mediante stipulazione di un contratto
di “leasing”
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI

Responsabilità per perimento

Corrispettivo

Facoltà di acquisto
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI

Responsabilità per perimento

Corrispettivo

Facoltà di acquisto
Grava sull’utilizzatore anche se non
proprietario qualsiasi rischio ivi compreso il
perim ento

Di norma gli si impone la stipula di una
assicurazione :



Per i danni all’immobile
Per i danni arrecati a terzi
Con appendice di vincolo a favore della
società di leasing
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI

Responsabilità per perimento

Corrispettivo


La Sospensione dei pagamenti
Facoltà di acquisto
A carico dell’utilizzatore e a favore del
concedente, sotto forma di canone che tiene
conto



Del prezzo di acquisto/o costo di costruzione
dell’immobile
Degli interessi passivi in relazione alla durata del
contratto
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI

Responsabilità per perimento

Corrispettivo


La Sospensione dei pagamenti
Facoltà di acquisto



Su istanza dell’utilizzatore la società di leasing può
concedere la sospensione del pagamento dei canoni
periodici, per non più di 1 volta , per un periodo
massimo complessivo non superiore a 12 m esi , in
caso di cessazione del rapporto di lavoro che
non sia im putabile a “colpa” dell’utilizzatore (non
per risoluzione consensuale, pensionamento,
licenziamento per giusta causa, dimissioni
volontarie).
La durata del contratto è prorogata di un periodo
pari alla sospensione.
Il pagam ento dei canoni riprende
regolarm ente senza applicazione di alcuna
commissione o spesa di istruttoria, né addebito di
interessi sul debito residuo durante la sospensione.
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI

Responsabilità per perimento

Corrispettivo

Facoltà di acquisto

Tem pi: alla scadenza del contratto

Ad un prezzo prestabilito

Diritto potestativo dell’utilizzatore cui
corrisponde un obbligo a trasferire del
concedente: scelta economicamente
obbligata, in quanto, alla scadenza, si troverà
ad aver già pagato gran parte del prezzo
di acquisto e, a differenza del RTB Sblocca
Italia, non è previsto a carico del
concedente alcun obbligo di restituzione .
LA CESSAZIONE DEL RAPPORTO DI
LEASING

Esercizio del riscatto (anticipato)

Cessione del contratto

Risoluzione per inadempimento


L’esercizio del riscatto al term ine del
rapporto di locazione finanziaria è nella legge
L’esercizio anticipato deve essere
testualm ente contem plato nel contratto di
leasing quanto ai tempi, modalità e condizioni
economiche
LA CESSAZIONE DEL RAPPORTO DI
LEASING

Esercizio del riscatto (anticipato)

Cessione del contratto

Risoluzione per inadempimento



Come tutti i contratti di durata, fino a quando le prestazioni
non sono state eseguite, anche il leasing può essere ceduto a
terzi.
Struttura: negozio trilaterale . La cessione necessita del
consenso del ceduto il quale, peraltro, deve fare una
indagine sul m erito creditizio del nuovo utilizzatore.
Form a: normalmente le cessioni di leasing sono stipulate per
scrittura privata non soggetta a trascrizione.
Trascrizione: Sarebbe oltremodo opportuno, invece, al fine
di rendere la posizione del nuovo conduttore opponibile ai
terzi (ad es aventi causa dalla società di leasing) che sia il
contratto di locazione a monte, sia la sua cessione,
fossero stipulate in forma idonea e trascritti. Ciò
argomentando dall’art 2645 c.c. in quanto fattispecie idonea
a produrre i medesimi effetti dei contratti menzionati nel
2643 c.c. (tra cui la locazione ultranovennale)
LA CESSAZIONE DEL RAPPORTO DI
LEASING

Esercizio del riscatto (anticipato)

Cessione del contratto

Risoluzione per inadempimento

I nadem pim ento : nella legge non è previsto un num ero
m inim o di canoni . In astratto ne basta 1. Possibile
contrasto con il codice del consumo. Correttivo DDL
Concorrenza (6 rate mensili anche non consecutive)
CONSEGUENZE
•
•
1) Rilascio del bene: la legge espressamente consente
al concedente di avvalersi del procedimento speciale di
rilascio per convalida di sfratto (previsto per le locazioni)
Se il contratto di leasing ricopre la forma dell’ atto pubblico
e contiene clausola risolutiva espressa che possa fare da
“aggancio” per la formazione di un titolo esecutivo complesso
che in sé contiene i caratteri della certezza e liquidità e
aliunde (dichiarazione di voler profittare della
clausola ) si completa ai fini della sua esigibilità : in tal caso
l’atto notarile potrebbe esso stesso (in quanto titolo
esecutivo) bastare per notificare il precetto, bypassando
anche il procedimento di convalida che, pur som m ario, è
pur sem pre di cognizione.
•
•
•
•
2) R icollocazione del bene
Una volta risolto il leasing il concedente deve
vendere il bene attenendosi a criteri di
“trasparenza e pubblicità ” nei confronti
dell’utilizzatore, adottando procedure che
garantiscano di spuntare il miglior prezzo possibile
avuto riguardo alle condizioni del mercato,
sfruttando ad es le tecniche delle cd “procedure
com petitive”.
P UBBLI CI TA’: massima diffusione della proposta
di vendita così da raggiungere il maggior numero di
potenziali acquirenti;
TRASP ARENZA : sistem a increm entale delle
offerte così da tendere alla vendita o ricollocazione
alle migliori condizioni di mercato
RUOLO CHI AVE DEL NOTARI ATO
in sostituzione di un controllo super partes da
parte di un giudice , attraverso il ricorso all’istituto
dell’offerta al pubblico di cui all’art. 1336 c.c., sul
quale è innestata una selezione su base d’asta,
quale procedimento tecnico che consente
l’individuazione del soggetto disposto all’acquisto
alle migliori condizioni possibili.
•
In un’ottica ancora più garantistica, in linea con la
prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso
alla procedura delle aste telem atiche notarili le
quali assicurando certezza, sicurezza, e
funzionalità del procedimento potrebbero
rappresentare la migliore strada finalizzata alla
vendita e/o ricollocazione del bene
•
•
•
•
3) R estituzione del corrispettivo
della vendita
Dalla società di leasing all’utilizzatore
detratte:
La somma dei canoni scaduti e non pagati
I canoni a scadere attualizzati
Il prezzo pattuito per il riscatto finale
Se rimane un saldo negativo , dello stesso
resta debitore l’utilizzatore
IL FALLIMENTO DI UNA DELLE PARTI

Del venditore

Della società di leasing
Del venditore
La lettera della legge non è chiara : sembra
esonerare da revocatoria fallimentare i pagamenti
fatti dalla società di leasing al venditore (art 67
comma 3 lettera a) LF).
Preferibile una interpretazione sistem atica (art 67
com m a 3 lettera c) LF ): posto che il leasing è
finalizzato all’acquisto di una casa da destinare ad
abitazione principale dell’utilizzatore, la vendita è
esente da revocatoria fallim entare se:
A giusto prezzo
Destinata a costituire abitazione principale
dell’utilizzatore, suoi parenti o affini entro il 3° grado
Del concedente (leasing)
Nulla cambia per l’utilizzatore. Il curatore
fallimentare ai sensi dell’art 72 quater comma
4° LF è obbligato a proseguire il contratto
senza potersi sciogliere dal medesimo e
l’utilizzatore conserva la facoltà di godere del
bene fino alla sua fine, oltre che di esercitare
il diritto di riscatto alle condizioni economiche
pattuite.
Disciplina
Fiscale
fino al
31.12.2020

Le detrazioni irpef

L’acquisto
Prima casa
 Seconda casa


Il contratto di leasing

La cessione del contratto di leasing

Il riscatto finale
Beneficiari
Soggetti che:

Alla data della stipula abbiano un reddito non
superiore ad € 55.000,00
(presumibilmente facendo riferimento al
periodo di imposta ultimo chiuso)

Che non siano titolari di diritti di proprietà
su immobili a destinazione abitativa
(presumibilmente neanche di diritti reali di
godimento)
Condizioni
Detrazione da I rpef del 19%
ETA’ I NFERI ORE AI 35 ANN I = DETRAZI ONE
DEI


canoni di leasing+oneri:………fino ad € 8.000,00
costo di “riscatto” ……………….fino ad € 20.000,00
ETA’ SUP ERI ORE AI 35 ANN I = DETRAZI ONE
DEI


canoni di leasing+oneri:………fino ad € 4.000,00
costo di “riscatto” ……………….fino ad € 10.000,00
DI M OR A ABI TUALE : Entro 1 anno
l’immobile deve essere adibito ad abitazione
principale nella accezione del TUIR: quindi a
dimora abituale o dell’utilizzatore o di suoi
fam iliari (coniuge, parenti entro il 3 °
grado, affini entro il 2 °).
CATEGOR I A CATASTALE : indifferente
(anche A/ 1, A/ 8, A/ 9 )
DATA DI STI PULA: entro il 31.12.2020 ,
ma la detrazione perdura anche oltre fino alla
fine della durata del mutuo.

Le detrazioni irpef

L’acquisto
Prima casa
 Seconda casa


Il contratto di leasing

La cessione del contratto di leasing

Il riscatto finale
Aliquote R egistro
Acquisto con utilizzatore
•
Avente i requisiti I casa:…..Reg 1,5%
•
Avente i requisiti II casa…..Reg 9%
•
Ipotecaria……………………….€ 50
•
Catastale………………………..€ 50
•
No bollo
•
No diritti di voltura catastale
•
No diritti di trascrizione
•
No prezzo valore (acquista una società): la
fictio secondo cui si ha riguardo alla persona
dell’utilizzatore vale solo, per espresso volere del
legislatore, ai fini della prima casa.
Aliquote I VA
Acquisto con utilizzatore
•
Avente i requisiti I casa:…..4%
•
Avente i requisiti II casa…..10%
•
Avente i requisiti Di Lusso...22%
•
Registro…………………………€ 200
•
Ipotecaria……………………….€ 200
•
Catastale………………………..€ 200
•
Bollo………………………………€ 230
•
Trascrizione……………………€ 90
•
No detrazione 50% I VA (per chi acquista
immobili in classe A o B): qui la regola opera se
l’IVA sia versata direttam ente da una persona
fisica .
Prim a casa
•
•
•
•
Ai fini della tassazione dell’atto e della applicazione
delle agevolazioni o meno non si ha riguardo alla
posizione dell’acquirente (società di leasing) bensì
a quella dell’utilizzatore .
Le dichiarazioni 1 ° casa secondo (ADE Circolare
12/E del 2016 p 34) devono essere rese:
O nel contratto di locazione finanziaria (con la
conseguenza che in tal caso dovrà essere registrato
unitamente al contratto di acquisto)
O nel solo atto di acquisto (con intervento
dell’utilizzatore)
Preferibilmente: atto unico con dichiarazioni prima
casa onnicomprensive.
Ai fini della conservazione della I casa non è
necessario che entro 1 anno la casa venga adibita
a dim ora principale : requisito necessario solo ai
fini delle detrazioni Irpef
R I ACQUI STO ENTR O
1 ANNO M EDI ANTE LEASI NG
EVI TA LA DECADENZA?
Se Tizio ha rivenduto una prima casa prima
dei 5 anni dal suo acquisto e ricompra entro
l’anno successivo un’altra prima casa a mezzo
leasing (quindi quale utilizzatore) si ritiene
che tale acquisto, grazie alla fictio della
equiparazione dell’utilizzatore alla figura
dell’acquirente , costituisce esim ente e
salva dalla decadenza.
Credito di im posta
Poiché ai fini “I casa” opera la “fictio ” di
considerare acquirente l’utilizzatore non è
irragionevole pensare di rendere applicabile
anche la disciplina del credito di imposta, così
strettamente correlata a quella della I casa.
In tal caso si potrebbe immaginarne una
detrazione dall’Irpef dell’utilizzatore, non
direttamente dalla imposta di registro dell’atto
(prudenza la Circolare 12/ E non lo dice!)

Le detrazioni irpef

L’acquisto
Prima casa
 Seconda casa


Il contratto di leasing

La cessione del contratto di leasing

Il riscatto finale



Art 1 (Nota) Tariffa, P II TUR “I contratti
relativi alle operazioni bancarie…compresi
quelli di locazione finanziaria…..devono essere
stipulati in form a scritta e sono soggetti a
registrazione solo in caso d’uso .
Se in forma di scrittura privata autenticata o
atto pubblico : obbligo di registrazione in
termine fisso
Se in forma scritta e poi enunciati nel
successivo acquisto in leasing, per Circ ADE
12/E 2016 scatta l’obbligo di registrazione
di contratto enunciato, anche se a monte la
sua registrazione non fosse obbligatoria se
non in caso d’uso
Ai fini delle agevolazioni prim a casa è
necessario che le dichiarazioni siano rese:






o nell’acquisto con intervento dell’utilizzatore
o nel contratto di leasing che dovrà essere
portato alla registrazione insieme all’acquisto
Preferibile inglobare leasing e acquisto in
unico atto.
In tutti i casi si applica l’imposta di registro
fissa pari a 200 euro (opera alternatività
IVA/Registro, quindi esente IVA art 10
comma 1, n. 8 dpr 633/72).
I Canoni di leasing non scontano l’imposta
di registro del 2% ( Circolare dell’Agenzia
delle Entrate n. 12/E dell’11 marzo 2011)

Le detrazioni irpef

L’acquisto
Prima casa
 Seconda casa


Il contratto di leasing

La cessione del contratto di leasing

Il riscatto finale




1,5% se requisiti I casa in capo
all’utilizzatore e immobile diverso da A1, A8,
A9;
9% se requisiti II casa in capo all’utilizzatore
ovvero immobile in categorie A1, A8, A9;
Base im ponibile : prezzo della cessione+
quota capitale dei canoni ancora a
scadere+prezzo di riscatto
Se l’utilizzatore ha goduto delle agevolazioni
prima casa, la cessione del contratto prima
dei 5 anni determina decadenza dai benefici.

Le detrazioni irpef

L’acquisto
Prima casa
 Seconda casa


Il contratto di leasing

La cessione del contratto di leasing

Il riscatto finale
In sede di esercizio dell’opzione finale di
acquisto (cd. riscatto) su immobile abitativo,
l’utilizzatore corrisponderà le imposte d’atto in
misura fissa (200 euro + 200 euro + 200
euro). (testualmente Art 35 comma 10ter L
223/2006)
Torna applicabile il principio di alternatività
IVA/Registro: quindi non si applica I VA
anche nel caso in cui il bene sia stato
costruito o ristrutturato dal leasing nel
corso del contratto, poiché l’attività in
questione non sarebbe ad esso riconducibile,
in quanto svolta in nome proprio ma per
conto della utilizzatrice in forza di
mandato senza rappresentanza
Figure
Affini

Il mutuo+ compravendita

Il Rent to Buy
M UTUO:


l’immobile diventa di proprietà dell’acquirente
anche se la garanzia per la banca finanziatrice è
rappresentata dalla iscrizione sullo stesso
dell’ipoteca
La
detrazione del 19% ha ad oggetto i soli
interessi passivi fino ad un massimo di € 4.000


(non anche il prezzo della vendita)
I n caso di inadem pim ento nel pagamento
delle rate:….scatta l’obbligo della Banca di
avvalersi della procedura esecutiva , sotto la
direzione e vigilanza del GE
Il
rilascio dell’immobile avviene solo dopo
l’aggiudicazione del bene all’asta
LEASI NG:




L’immobile resta o diventa di proprietà della
società di leasing la quale lo mette a disposizione
dell’utilizzatore: la proprietà in capo alla società di
leasing rappresenta la garanzia avverso
l’inadempimento dell’utilizzatore al pagamento dei
canoni
La detrazione del 19% ha ad oggetto i
canoni fino ad un massimo di € 8.000/4000; il
prezzo di riscatto fino ad un massimo di €
20.000/10.000
I n caso di inadem pim ento nel pagamento
delle rate:….la società di leasing è libera di
vendere il bene a prezzo di m ercato , senza il
controllo di alcuno.
Il rilascio dell’im m obile avviene subito grazie
alla applicazione della veloce procedura di
sfratto
DIFFERENZE DAL
MUTUO E DAL RTB

Il mutuo+ compravendita

Il Rent to Buy
Oggetto:



RTB : qualsiasi tipo di immobile
LEASI NG : solo abitazioni finite o in corso di
costruzione
Soggetti:



RTB: qualsiasi tipo di conduttore/concessionario
LEASI NG : società di leasing/utilizzatore persona
fisica
Trascrizione:



RTB : prevista con opponibilità 10 anni
LEASI NG : non prevista. Se stipula per atto
pubblico o scrittura privata autenticata:
trascrivibile ma solo se ultranovennale
Tassazione:


RTB ABI TATI VO :
 2% sul canone componente godimento (non



detraibile alla fine)
3% sul canone componente acconto (detraibile
dall’imposta di registro finale e rimborsabile per
il surplus)
2% registro +50+50 sul prezzo finale al
lordo degli acconti. Sì prezzo valore
Nessuna detrazione ai fini delle imposte
dirette
Tassazione:


LEASI NG:





Acquisto : PRI M A CASA : 1,5% di registro+50+50. Sì
credito di imposta. Decadenza per vendita
infraquinquennale. SECONDA CASA : 9% +50+50. No
prezzo valore.
Leasing : € 200,00 fissa di registro +200 ipotecaria (se
trascritto)
Riscatto: 200+200+200
Detrazioni fiscali ai fini delle im poste dirette under
35 con reddito inferiore ai 55.000€ (19% dei canoni
fino al massimo di 8000 e del prezzo di riscatto fino al
massimo di € 20.000,00 )
Detrazioni fiscali ai fini delle im poste dirette over
35 con reddito inferiore ai 55.000€ (19% dei canoni
fino al massimo di 4000 e del prezzo di riscatto fino al
massimo di € 10.000,00 )
VALENTINA RUBERTELLI
Grazie per l’attenzione!
Notaio in Reggio
Emilia
vrubertelli@notariato.
it