High Streets National Ranking - Canoni di Locazione

Retail
HIGH-STREET REPORT
Febbraio 2014
Copyright © 2014 World Capital. All Rights Reserved.
Retail
HIGH-STREET REPORT
Febbraio 2014
INDICE
1
Mercato Immobiliare Retail - Italia
2
Stock del Mercato Retail - Italia
2
Italian High Streets
3
Top Retail Markets in Italia
3
High Streets National Ranking - Canoni di Locazione
4
Italian High Streets, City Ranking - Canoni di Locazione
5
Analisi delle High Street Italiane
6
Milan’s Retail High Streets
8
Rome’s Retail High Streets
10
Intervista Con Gianni Batistoni
12
Intervista Con Gianni Batistoni
13
Propensione all’Aquisto - Worldwide
14
Retail High Street Febbraio - 2014
1
Mercato Immobiliare Retail - Italia
Source: World Capital
I retailer, a causa dell’incertezza economica e della contrazione dei consumi, approcciano il mercato con
prudenza, concentrandosi sulle prime location nelle high-streets. Anche i brand che registrano dei buoni
risultati rallentano i loro piani di sviluppo per sondare il mercato, mostrando cautela nell’apertura di nuovi
punti vendita.
La forbice dei valori varia molto a seconda della zona, della posizione strategica lungo le vie e quindi del flusso
pedonale e della visibilità.
Nello stock del mercato immobiliare retail, il Nord Italia in generale presenta la percentuale più ampia rispetto
al resto d’Italia con il 41.1%, al cui il 16.3% al nord est e il 24.8 % al nord ovest. La percentuale di stock immobiliare al centro Italia è del 25%, al sud il 23.1% e nelle isole il 10.8%.
I canoni di affitto nelle high-street italiane restano stabili rispetto al 2012. Al nord Italia, si è registrata una
fascia da 300 a 6.700 €/m²/anno, al centro tra 400 e 6.100 €/m2/anno e al sud tra 100 e 2.400 €/m2/anno.
Nelle città come Milano, Torino e Verona i canoni restano stabili, mentre a Genova, Firenze e Venezia è stato
registrato una contrazione dello 2% sugli affitti; nel comune di Portofino, il calo raggiunge il 4%. Nel centro
Italia i canoni rimangono stabili, mentre nelle isole e al sud, in città come Bari e Palermo, si registra un calo del
3.6%.
I cambiamenti dei prezzi di locazione variano molto a seconda della zona e della posizione strategica lungo
le vie. Nelle Top high-streets, i canoni di affitto sono stabili e in alcuni casi sono leggermente aumentati, ciò
a causa della grande richiesta non soddisfatta dalla scarsità dell’offerta. Gli aumenti registrati a Milano sono
in corso Vercelli +0.7% e via della Spiga +0.8%, a Verona in via Mazzini e via Cappello +0.6%, a Bologna nella
Galleria Cavour +0.4%, a Roma in Via dei Condotti +0.7%. Non dimentichiamo che per i nuovi contratti di
affitto nelle principali vie si chiede ancora la “Buona Uscita” e di conseguenza il tasso di vacancy può raggiungere lo 0% .
Stock del Mercato Retail - Italia
2013-2014
Source: OMI -Agenzia delle Entrate
Isole 10.8%
Nord Est 16.3%
Sud
23.1%
Nord Ovest
24.80%
Centro 25%
Nord 41.1%
2
Retail High Street Febbraio - 2014
Italian High Streets Retail
Ogni città italiana possiede almeno una via dello shopping. Tale
affermazione nasce dal presupposto che le attività commerciali si
trovino ovunque sul territorio; abbondano ad esempio nei centri
storici delle principali città e paesi, nonché nei ben noti villaggi
bucolici che punteggiano campagna e mete di vacanza della
penisola.
L'eredità architettonica delle tradizionali high-streets estende la
propria influenza stilistica ai moderni regni dello shopping come
centri commerciali e outlet.
Non è infatti un caso che questi nuovi spazi retail vantino caratteristiche tipiche dell'architettura riscontrabile nei centri città.
Mentre numerosi centri commerciali e punti vendita di nuova
costruzione copiano lo stile delle classiche high-streets, questi
ultimi sono qualcosa di insostituibile sviluppato nel tempo e quindi
disponibile in limitata fornitura. Tale osservazione è utile a capire
perchè la proprietà in questi luoghi mantiene i valori e i rendimenti
elevati e i rischi d'investimento contenuti.
Top Retail Markets in Italia
Source: World Capital
Milano
Cortina
Venezia
Verona
Bologna
Firenze
Torino
Porto Cervo
Bari
Roma
Napoli
Palermo
Catania
Retail High Street Febbraio - 2014
3
High Streets National Ranking - Canoni di Locazione
€/m2/anno
Source: World Capital
0
Milano
Roma
Roma
Milano
Roma
Milano
Venezia
Venezia
Milano
Venezia
Firenze
Verona
Firenze
Verona
Cortina
Roma
Firenze
Portofino
Milano
Firenze
Firenze
Roma
Porto Cervo
Verona
Portofino
Firenze
Torino
Torino
Venezia
Roma
Torino
Porto Cervo
Palermo
Bologna
Bari
Palermo
Milano
Roma
Roma
Napoli
Santa Margherita
Napoli
Napoli
Bologna
Milano
Verona
Napoli
Bari
Bari
Bari
Bologna
Napoli
Genova
Torino
Firenze
Verona
Genova
Genova
Genova
Genova
Genova
Genova
Bologna
Bologna
Bologna
Catania
Catania
4
Via Montenapoleone
Via dei Condotti
Via del Corso
Via della Spiga
Piazza di Spagna
Corso Vittorio Emanuele
Piazza San Marco
Via Merceria
Via Dante
Via XXII Marzo
Via Calzaiuoli
Via Mazzini
Via Roma
Via Cappello
Corso Italia
Via del Babuino
Via Strozzi
Piazza Martiri dell'Olivetta
Via Torino
Via Tornabuoni
Piazza degli Antinori
Via Borgognona
Piazzetta
Corso Porta Borsari
Via Calata Marconi
Via Calimala
Via Roma
Via La Grange
Via Frezzeria
Via Cola di Rienzo
Piazza San Carlo
Via La Passeggiata
Via Libertà
Galleria Cavour
Via Sparano
Via Ruggero Settimo
Corso Buenos Aires
Via Frattina
Via dei Giubbonari
Via dei Mille
Via Roma
Via Calabritto
Via Filangieri
Via d'Azeglio
Corso Vercelli
Via Pellicciai
Corso Umberto
Corso Cavour
Via Argiro
Corso Vittorio Emanuele
Via C. Farini
Via Toledo
Via XX Settembre
Via Garibaldi
Via della Vigna Nuova
Via Roma
Via Roma
Via San Luca
Galleria Mazzini
Via Luccoli
Via Orefici
Via San Vincenzo
Via Rizzoli
San Felice
Via dell'Archiginnasio
Via Etnea
Corso Italia
Retail High Street Febbraio - 2014
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
Italian High Streets, City Ranking - Canoni di Locazione
€/m²/anno
Source: World Capital
0
Catania
Palermo
Porto Cervo
Bari
Napoli
Roma
Firenze
Bologna
Genova
Portofino
Santa Margherita
Cortina-Belluno
Venezia
Verona
Milano
Torino
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
Via Etnea
Corso Italia
Via Libertà
Via Ruggero Settimo
Piazzetta
Via La Passeggiata
Via Sparano
Corso Cavour
Corso Vittorio Emanuele
Via Argiro
Via dei Mille
Via Calabritto
Via Filangieri
Corso Umberto
Via Toledo
Via dei Condotti
Via del Corso
Piazza di Spagna
Via del Babuino
Via Borgognona
Via Cola di Rienzo
Via dei Giubbonari
Via Frattina
Via Calzaiuoli
Via Roma
Via Strozzi
Piazza degli Antinori
Via Tornabuoni
Via Calimala
Via della Vigna Nuova
Galleria Cavour
Via d'Azeglio
Via C. Farini
Via Rizzoli
San Felice
Via dell'Archiginnasio
Via XX Settembre
Via San Luca
Via Roma
Via Luccoli
Galleria Mazzini
Via Orefici
Via San Vincenzo
Piazza Martiri dell'olivetta
Via Calata Marconi
Via Roma
Corso Italia
Piazza San Marco
Via Merceria
Via XXII Marzo
Via Frezzeria
Via Mazzini
Via Cappello
Corso Porta Borsari
Via Pellicciai
Via Roma
Via Monte Napoleone
Via della Spiga
Corso Vittorio Emanuele
Via Dante
Via Torino
Corso Buenos Aires
Corso Vercelli
Via La Grange
Via Roma
P. San Carlo
Via Garibaldi
Retail High Street Febbraio - 2014
5
Analisi delle High Streets Italiane
Source: World Capital
I rendimenti degli immobili retail nelle high-streets italiane in questo semestre non subiscono sostanziali
variazioni. Possiamo confermare che nelle città primarie (Milano, Roma, Firenze e Venezia), i rendimenti si attestano fra il 5% e il 6%, mentre nelle altre location la forbice è compresa fra il 5,5% e il 7%.
È importante osservare che, trattandosi di prodotti immobiliari localizzati nei principali centri storici
italiani, per alcuni specifici prodotti, i rendimenti possono anche essere inferiori in virtù dell’alto valore
del prodotto stesso quanto della location che lo ospita.
Locazione €/m²/anno
min
Via Garibaldi
900
1000
1900
Via Roma
900
2000
Via La Grange
500
2000
Corso Vercelli
550
1200
Corso Buenos Aires
500
1600
Via Torino
900
2500
Via Dante
1000
3500
Corso Vittorio Emanuele
3000
4500
Via della Spiga
3500
5000
Via Montenapoleone
4000
6700
Via Roma
400
850
Via Pellicciai
750
1200
1000
2300
Corso Porta Borsari
Via Cappello
900
2800
Via Mazzini
1350
3200
Via Frezzeria
1200
2000
Via XXII Marzo
1500
3500
Via Merceria
1500
3600
Piazza San Marco
2500
4000
Corso Italia
1000
2800
800
1410
Via Calata Marconi
1400
2220
Piazza Martiri dell'olivetta
1500
2530
Via Roma
6
max
300
Piazza San Carlo
Città
Via San Vincenzo
450
770
Via Orefici
390
790
Galleria Mazzini
400
800
Via Luccoli
450
800
Via Roma
400
810
Via San Luca
440
810
Via XX Settembre
500
1020
Retail High Street Febbraio - 2014
Torino
Milano
Verona
Venezia
Cortina
Portofino
Santa Margherita
Genova
Tasso Di Sconto %
Tagli Commercializzati m²
0
100
200
300
400
500
600
700
High-Street
0
2
4
6
8
10
12
14
16
NORD
CENTRO
min
max
Via dell'Archiginnasio
400
560
San Felice
450
670
Via Rizzoli
400
710
Via C. Farini
500
1120
Via d'Azeglio
Galleria Cavour
Via della Vigna Nuova
Via Calimala
CITTÀ
800
1250
1000
1730
600
900
1500
2100
Via Tornabuoni
1300
2500
Piazza degli Antinori
1300
2500
Via Strozzi
1600
2600
Via Roma
1000
2900
Via Calzaiuoli
1100
3400
Via Frattina
1000
1600
Via dei Giubbonari
850
1600
Via Cola di Rienzo
700
2000
Via Borgognona
1600
2500
Via del Babuino
2000
2700
Piazza di Spagna
3000
5000
Via del Corso
2500
6000
Via dei Condotti
3700
6400
Tasso di sconto %
Tagli commercializzati m²
0
100
200
300
400
500
600
700
Locazione €/m²/anno
0
2
4
6
8
10
12
14
16
HIGH-STREET
Bologna
Firenze
Roma
SUD E ISOLE
min
CITTÀ
max
Via Toledo
700
1100
Corso Umberto
750
1200
Via Filangieri
1000
1350
Via Calabritto
900
1400
Via dei Mille
1250
1600
Via Argiro
600
1150
Corso Vittorio Emanuele
500
1150
Corso Cavour
800
1200
Via Sparano
750
1700
Via La Passeggiata
1300
1800
Piazzetta
1600
2400
Via Ruggero Settimo
900
1650
Via Libertà
700
1800
Corso Italia
250
460
Via Etnea
120
470
Tasso di sconto %
Tagli commercializzati m²
0
100
200
300
400
500
600
700
Locazione €/m²/anno
0
2
4
6
8
10
12
14
16
HIGH-STREET
Napoli
Bari
Porto Cervo
Palermo
Catania
Retail High Street Febbraio - 2014
7
Milan’s Retail High Streets
Source: World Capital
Prime (High Street)
Secondary
Via Montenapoleone
Via della Spiga
Corso Buenos Aires
Canoni: 4000-6700 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Canoni: 3500-5000 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Canoni: 500-1600 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Calvin Klein - Sisley
Muji - Benetton - Lacoste
Zara - Mango - H&M
Adidas - Bershka
Bulgari - Armani
Gucci - PRADA
Stuart Weitzman
Dolce&Gabbana - Falconeri
Roberto Cavalli - Tod's
Alan Journo-Giorgio Armani
Louis Vuitton - Cartier
Giada - Valentino
Corso Garibaldi
Via Paolo Sarpi
o
tro
ic
or
Piazza Republica
St
n
a
n
Zo
Ce
Brera
Corso XX marzo
Duomo
Piazza Diaz
Corso Vercelli
Via Dante
Via Torino
Prezzi: 550-1200 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Prezzi: 1000-3500 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Prezzi: 900-2500 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Lacoste
Hogan - Luca
KiKo
Swatch Store
8
Corso di Porta Vittoria
Yamamay - Lush
Foot Locker
Swarovski - Elena Miro
Max & Co.
Retail High Street Febbraio - 2014
Intimissimi - Zara
Rossella Carrara
Guess - KiKo
Accessorize
- Boxer
Corso Vittorio Emanuele
Prezzi: 3000-4500 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
H&M - Zara - Celio
Massimo Dotti - Douglas
Disney - Marilena
Calzedonia - Liu-Jo
Retail High Street Febbraio - 2014
9
Rome’s Retail High Streets
Source: World Capital
Prime (High Street)
Secondary
Via Cola di Rienzo
Via dei Condotti
Via del Corso
Via del Babuino
Canoni: 700-2000 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Canoni: 3700-6400 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Dolce & Gabana - Dior
PRADA - Burberry
FURLA - GUCCI - TOD’S
Canoni: 2500-6000 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Canoni: 2000-2700 €/m²/anno
Esempio brand presenti
MIU MIU, PINKO
DIESEL - SWAROVSKI
- Calvin Klein
ZARA - Timberland
GUESS - STEFANEL
MaxMara
Zona
Valentino - Armani
ZARA - TALLY WEIJL
BENETTON - DIESEL
H&M - LIU - JO - GUESS
GAP - LACOSTE - SISLEY
ARMANI - DIESEL
ICEBERG - MOSCHINO
CHANEL - STONE ISLAND
GARAGE - KITON
rico
Sto
ntro
Ce
Città del
Vaticano
Piazza di Spagna
Canoni: 3000-5000 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Roberto Cavalli - VERSACE
GUCCI - Dolce & Gabbana
Yves Saint Laurent -FENDI
MOSCHINO - Laura Biagiotti
Colosseo
Via Frattina
Via dei Giubbonari
Via Borgognona
Canoni: 1000-1600 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Luisa Spagnoli
Canoni: 850-1600 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Canoni: 1600-2500 €/m²/anno
Esempio brand presenti
PINKO - ARMANI
GUESS - HUGO BOSS
PENNYBLACK
STEFANEL
10
LORO PIANA
Louis Vitton - Hogan
LIU-JO
Roberto Cavalli - GUCCI
GIUBBONARI - LAGASH
Calvin Klein - Marina Rinaldi
IMMAGINE
Retail High Street Febbraio - 2014
Moschino - Loro Piana
Retail High Street Febbraio - 2014
11
TO
PER
A
OL
R
PA
ES
’
L
L
A
Intervista con Gianni Battistoni
Presidente dell’Associazione Via Condotti (Roma)
1) Come nasce l'Associazione, quale il suo obiettivo e le sue iniziative?
L’Associazione Via Condotti nasce nel 1963 per volere di 43 aziende operanti sulla strada e si pone
come obiettivo la valorizzazione di via Condotti attraverso tre iniziative fondamentali: lo sviluppo
turistico e commerciale della strada, la tutela degli interessi morali, economici e commerciali delle
categorie dei soci e la promozione e l’organizzazione di tutte le opere che possono migliorare
l’estetica dell’ambiente nell’interesse dei soci e a vantaggio del pubblico.
Durante questi anni, l’attività dell’ Associazione ha portato avanti con costante e puntiglioso
impegno la lotta contro il dilagante degrado del centro storico riuscendo a ottenere risultati soddisfacenti.
L’Associazione espleta attività promozionali organizzando manifestazioni che portano nel mondo
l’immagine della strada e delle aziende che vi operano come il Premio Via Condotti, Concerti,
Mostre, Festa dell’Estate etc.
2) Qual'è il flusso pedonale nella via e quanti gli esercizi insediati?
Via Condotti ha una posizione strategica nel centro del “ Centro Storico” ai piedi della Scalinata di
piazza di Spagna, meta di turisti provenienti da tutto il mondo. Quotidianamente via Condotti è
visitata da migliaia di stranieri e cittadini italiani poichè, chiunque transiti per qualche motivo a
Roma, passa per via Condotti. Il flusso è pertanto altissimo.
Gli esercizi commerciali sono circa quarantacinque e nel tempo la tendenza è stata quella di creare
negozi sempre più grandi.
Infatti, le grandi multinazionali (ormai la maggioranza) hanno via via accorpato locali di aziende
che chiudevano per creare grandi spazi, negozi a più piani e a più vetrine.
3) Perchè un commerciante dovrebbe scegliere la street del più prezioso shopping romano?
Consiglieremmo l’apertura di un negozio in via Condotti proprio per l’ altissimo flusso pedonale,
per la bellezza del luogo e per la possibilità di stare tra le più grandi e importanti aziende del
mondo. Certo vi sono i pro e i contro e tra questi ultimi non è ininfluente l’altissimo valore della
locazione degli immobili che fa sì che sulla via aprano sempre più facilmente aziende multinazionali che hanno punti vendita in tutto il mondo e rendono più problematica l’apertura di aziende
individuali.
12
Retail High Street Febbraio - 2014
PA
RO
L
AA
LL’
ESP
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TO
Intervista con Guglielmo Miani
Presidente dell’Associazione MonteNapoleone (Milano)
1) Chi rappresentate, quali i vostri fini e le vostre iniziative?
Lo scopo dell’Associazione MonteNapoleone è promuovere tutte le iniziative utili all’incremento e
alla qualificazione del commercio e dei servizi di via MonteNapoleone, Sant’Andrea e Verri, sia
nell’interesse degli associati che in quello dei suoi fruitori. Per fare questo, l’associazione studia e
realizza iniziative culturali e promozionali di utilità per la via, gli associati e la città. L’associazione
incoraggia la formazione di un autentico, leale spirito di solidarietà e collaborazione fra tutti gli
operatori commerciali e turistici della Via. Non ha scopo di lucro ed è apolitica.
Iniziative dell’Associazione:
• valorizzazione della cultura e della storia di via MonteNapoleone e di Milano, informando i turisti
sugli eventi che animano la città e la via, mediante la distribuzione di materiale divulgativo;
• organizzazione, pianificazione e attuazione di eventi di varia natura: culturali, benefici e commerciali, al fine di promuovere la Via nella vita cittadina e internazionale;
• collaborazione con hotel a 5 stelle, tour operator e società di servizi, per offrire un’accoglienza di
alto livello e favorire l’incremento del turismo;
• coordinamento tra i negozi per accrescere la qualità del servizio e dell’offerta al fine di consolidare, sempre più, il primato della via nel mondo;
• partnership con importanti brand dei più svariati settori per creare sinergie innovative e vincenti,
proposte ed erogazione di servizi centralizzati;
• contatti e collaborazioni con le istituzioni cittadine, regionali e nazionali;
• relazioni e aggiornamenti con i media nazionali e stranieri;
• coordinamento aperture straordinarie delle boutique.
2) Qual'è il flusso pedonale che caratterizza via MonteNapoleone?
Un passaggio giornaliero di 25.000 persone su una via lunga 451 metri.
3) Perchè consigliereste l'apertura di un negozio nel cuore del distretto fashion milanese?
Perchè ci sono tutti i più importanti marchi internazionali del lusso, quindi è un must esserci.
Perchè Milano è lo shopping nel mondo, quindi è meta di visitatori che cercano e vogliono fare
esclusivamente shopping, sono determinati e hanno un'illimitata capacità di spesa. Perchè è un
piccolo mall all'aperto situato in una cornice storica, dove tutto è raggiungibile nell'arco di pochi
minuti e pochi passi, i brand sono selezionati e si trova solo un certo livello di offerta con personale e servizi all'altezza. Perchè il made in Italy fa impazzire il mondo e Milano lo rappresenta in
tutti i suoi aspetti. Perchè non c'è richiesta che Milano non possa soddisfare, dalla moda alla
cucina, dall'antiquariato al design più innovativo. Perchè Milano è Expo 2015!
Retail High Street Febbraio - 2014
13
Propensione all’Aquisto - Worldwide
Milioni di €
2013-2014
Source: Trading Economies
0
100000
200000
300000
400000
USA
7.892.833,00
Japan
2.236.720,10
Germany
351.940,00
United Kingdom
299.205,60
France
263.976,00
Brazil
244.397,90
Italy
Russia
123.178,00
India
117.775,56
UAE
116.293,86
South Korea
Switzerland
97.518,90
68.170,13
Belgium
49.288,00
Austria
48.810,90
Sweden
48.658,28
Hong Kong
14
198.776,40
32.315,27
China
22.850,86
Qatar
15.981,20
Retail High Street Febbraio - 2014
FASE 1
Individuazione esigenze:
location
dell’immobilie
FASE 2
RICERCA E SELEZIONE:
immobiliari locali inUna rete di
in
a r
criteri di ricerca
r
di
immobiliari
noni e terr
tra di
le
r
re al Cliente.
La nostra competenza
al servizio del
tuo business
FASE 3
VALUTAZIONE E CONCLUSIONE
DEL CONTRATTO:
Il Cliente
le
mer
r
re
alle r
e fo
la r
di
o
Cliente
alla
del contratto definitivo.
del
adere
Il
FASE 4
®
INVESTIMENTO IMMOBILIARE:
Ultimata la
World
in
di
l’inr
fondo immobiliar
etc.) inter
o
o
FASE 5
ALLESTIMENTI, PROGETTAZIONE,
REALIZZAZIONE E SERVIZI
COMPLEMENTARI:
World
for
nica e relativa all’immobile.
A G E N C Y - C O N S U LT IN G - P R O P E R T Y - IN V E S T M E N T
del
tec-
Viale F. Restelli, 3/7 (MI)
20124 Milano
Tel. +39 02 95305886
Fax. +39 02 95305209
Neda Aghabegloo
Head of Research Department
[email protected]
WORLD CAPITAL IN THE WORLD
MILAN – SHANGHAI – BEIJING – MOSCOW – MUMBAI – NEW YORK – SAO PAULO – PRAGUE – LONDON – BUENOS AIRES