Rendiconto di gestione
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Rendiconto di gestione
RENDICONTO DI GESTIONE AL 31/12/2003 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSO “ PIRAMIDE GLOBALE” 1 Relazione del Consiglio di Amministrazione della Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A. sul Rendiconto del Fondo “ Piramide Globale” al 31 dicembre 2003 Attività di gestione del fondo Nell’anno 2003 il Fondo Piramide Globale ha investito in un prestigioso complesso alberghiero ubicato nel centro di Firenze (Anglo American Grand Hotel Regina), locato al gruppo Framon Hotels S.p.A., per un controvalore di 24,3 milioni di Euro, oltre ad IVA; l’operazione è stata perfezionata con l’ausilio della leva finanziaria per il 70% del totale della transazione ovvero per 17,3 milioni di Euro. La ricerca di nuove operazioni appetibili per il Fondo è proseguita senza soluzione di continuità e sono state individuate diverse opportunità. Occorre far rilevare che permangono in essere crediti vantati nei confronti dell’Erario inerenti l’IVA sulle operazioni immobiliari effettuate nell’esercizio 2000 per 5 milioni di Euro, oltre a 4,5 milioni di Euro in fase di liquidazione relativi all’acquisizione effettuata nel primo trimestre dell’anno. Il valore della quota al 31 dicembre 2003, corrispondente ad Euro 2.331,643, presenta un incremento del 4,28% rispetto alla valutazione di chiusura dell’esercizio precedente, pari ad Euro 2.236. La natura del fondo Piramide Globale prevede che esso sia ad “accumulazione dei proventi con facoltà di distribuzione”; per la prima volta dalla sua istituzione, il Consiglio di Amministrazione, delibera nel rendiconto di cui la presente relazione è parte integrante, la distribuzione di un provento di Euro 80 per ognuna delle 125.000 quote costituenti l’ammontare totale collocato. La liquidità del fondo è stata investita in valori mobiliari le cui caratteristiche rispondono alle disposizioni di Vigilanza e rispettano i contenuti regolamentari, secondo le indicazioni del Consiglio di Amministrazione. A seguito dell’approvazione di Banca d’Italia, nel corso dell’esercizio 2003, sono entrate in vigore le modifiche regolamentari approvate dal Consiglio d’Amministrazione nel 2002, consistenti in: la possibilità di investire in strumenti finanziari derivati per la copertura dei rischi anche derivanti dall’assunzione di prestiti; il rispetto del calendario previsto da Borsa Italiana Spa nella distribuzione di proventi; l’indicazione, tra le spese ed i costi a carico del fondo, degli oneri finanziari, ivi inclusi gli oneri derivanti dalla copertura dei loro rischi, anche se originati dall’eventuale anticipata estinzione della copertura medesima; la scelta di un solo quotidiano a diffusione nazionale, e precisamente “Il Sole 24 Ore”, in luogo dei tre precedentemente previsti, per la pubblicazione di tutte le informazioni destinate ai possessori (afferenti ad esempio, il valore della quota, le modifiche regolamentari, la distribuzione di proventi, la delibera di liquidazione, ecc.). Il fondo, infine, ha ottenuto nel mese di Giugno 2003 un investment quality rating ufficiale da parte della società internazionale leader di settore “Moody’s Investor Service”, esplicitato come “Aa3” ovvero “ (…) il fondo comune di investimento esibisce un portafoglio immobiliare giudicato di qualità ottima”. Il grafico sottostante, che espone schematicamente la composizione delle attività del Fondo al 31 dicembre 2003, tiene conto esclusivamente delle operazioni già regolate. 2 STRUMENTI FINANZIARI 10% DISPON.LIQUIDE 0% ALTRE ATT. 4% BENI IMM. 86% Gestione immobiliare L’anno 2003 si è aperto con la prima operazione immobiliare realizzata tramite indebitamento; ciò ha comportato un’approfondita analisi del profilo di rischio-rendimento di portafoglio, in osservanza dell’asset allocation target approvata, per ottimizzare gli aspetti finanziari peculiari degli investimenti immobiliari rispetto alle caratteristiche tecniche delle operazioni di indebitamento. Più precisamente, in data 21 gennaio 2003 è stato stipulato contratto di mutuo per un ammontare di 34 milioni di euro, a garanzia del quale veniva iscritta ipoteca sugli immobili siti in Milano, via Nizzoli 6 - 8 ed in Milano, viale Eginardo 29. Il prosieguo dell’anno 2003 ha visto poi l’attuarsi di una politica rivolta al consolidamento degli investimenti presenti nel portafoglio esistente con la conclusione dell’operazione alberghiera di Roma, Via San Basilio e con le prime rinegoziazioni sui contratti di locazione di Milano, Corso Europa 12, che daranno un effetto positivo sul rendimento del fondo per il 2004. Particolare attenzione è stata rivolta anche all’aspetto gestionale degli immobili con varie ottimizzazioni sulle procedure specifiche e ponendo grande attenzione alla pianificazione presente e prospettica dei costi manutentivi di carattere straordinario ciò nell’intento di massimizzare il valore ed il livello qualitativo dei beni con conseguenti benefici anche sulla redditività. Al 31 dicembre 2003 il portafoglio del Fondo comprende otto immobili (di cui quattro ad uso uffici, due alberghi, un megastore, un leisure center) per un importo complessivo rivalutato pari a 269,6 milioni di Euro; di seguito una breve descrizione dei singoli investimenti: ♦ In data 6 Aprile 2001 è stato acquisito un immobile cielo-terra ad uso uffici sito in Milano, via Nizzoli 6/8 (zona Bande Nere – Primaticcio), interamente locato a Deutsche Bank S.p.A.. Il valore complessivo dell’operazione è di 15,4 milioni di euro oltre IVA. da corrispondersi in due anni. Si segnala peraltro che in data 23/07/2003 la 3 Deutsche Bank S.p.A. ha dato disdetta per quattro contratti di locazione costituenti il reddito dell’immobile in oggetto e più in particolare incidenti per il 29% del reddito stesso (la disdetta è stata formulata con 12 mesi di preavviso quindi il canone è garantito sino al 23/07/2004). La società di gestione, per conto del Fondo Piramide Globale, dopo opportune indagini di mercato ha conferito mandato in data 29/09/2003 alla società di broker FPD Savills per la riaffittanza della porzione di immobile che andrà a rendersi libera. ♦ In data 9 aprile 2001 il Fondo, ha acquistato un immobile d’epoca nel centro storico di Roma e più precisamente in Via San Basilio angolo Via Versilia (zona Via Veneto) al prezzo di 24,7 milioni di Euro oltre IVA da pagare in due anni. Sull’edificio è stato perfezionato l’iter per il cambio di destinazione d’uso a quello alberghiero (la destinazione d’uso originaria era ad uffici) ed è stato approntato il cantiere per la trasformazione d’uso terminato nei primi mesi dell’anno 2003. Nel montante complessivo dell’investimento sono stati previsti i costi di ristrutturazione del bene pari ad ulteriori 8,7 milioni di Euro oltre IVA. Il conduttore/gestore della struttura alberghiera è la società Boscolo Group S.p.A. ♦ In data 5 giugno 2001 il Fondo ha sottoscritto un contratto d’acquisto, per un importo complessivo di 36,1 milioni di Euro oltre IVA, per un complesso direzionale ad uso uffici, sito in Cinisello Balsamo (MI), Via Gorki 30/32 angolo via Monfalcone, composto da 5 corpi di fabbrica tra loro comunicanti e con superficie commerciale complessiva di circa mq. 21.000. Tale complesso è locato interamente al gruppo Siemens (S.S.A. S.r.l.). ♦ In data 1 febbraio 2002 la Società ha acquistato un complesso immobiliare ad uso uffici posto in zona Fiera a Milano e più precisamente in Viale Eginardo angolo Via Silva al prezzo di 47,6 milioni di Euro oltre IVA. L’operazione è riferita ad un complesso esistente valorizzato da uno sviluppatore internazionale mediante totale ristrutturazione edilizia ed impiantistica ed implementazione dei volumi. I conduttori del complesso sono Banca Akros e Galbani S.p.A. con l’aggiunta di Telecom Italia Mobile S.p.A. per un impianto radio-base in copertura. Si segnala peraltro che Galbani S.p.A. ha firmato in data 23/12/2003, previa autorizzazione della Proprietà, il subaffitto (decorrenza 01/01/2004 e scadenza 31/12/2007) di una piccola porzione di spazi ad uso ufficio alla SO.GE.FI S.p.A. rimanendo garante di tutte le obbligazioni verso la Proprietà. ♦ In data 26 luglio 2002 la Società di Gestione ha acquistato per conto del Fondo un immobile cielo-terra ad uso prevalentemente terziario in Corso Europa 12 nel pieno centro di Milano in prossimità di piazza San Babila. L’immobile, edificato negli anni ’60, risulta costituito da nove piani fuori terra e due interrati; il piano terra ed il primo interrato sono ad uso commerciale mentre i piani soprastanti sono ad uso direzionale. Dal punto di vista locativo, l’immobile risulta completamente frazionato. L’entità dell’investimento ammonta a 21,2 milioni di Euro oltre ad IVA con un rendimento lordo d’ingresso pari al 5%; tale rendimento è da considerare ante rinegoziazione dei contratti di locazione via via in scadenza. ♦ In data 30 luglio 2002 il Fondo ha acquistato un megastore in pieno centro a Firenze, in via dei Calzaiuoli. Nello specifico si tratta di un’unità immobiliare, porzione dominante di un palazzo del ‘600, composta nel tempo dall’aggregazione di singole unità immobiliari effettuata da parte del venditore (Gruppo Coin) il quale ha di volta in volta proceduto ad effettuare un organica ristrutturazione. L’unità immobiliare si sviluppa su tre piani fuori terra ad uso commerciale più altri due piani, sempre fuori terra, ad uso depositi/magazzini. L’ammontare dell’investimento è di 25 milioni di Euro; il conduttore risponde peraltro della manutenzione ordinaria e straordinaria così come totalmente degli oneri condominiali. 4 ♦ In data 7 ottobre 2002 il Fondo ha stipulato il rogito di compravendita del complesso immobiliare in Cerro Maggiore (MI), Via Turati con funzione mista commerciale e di intrattenimento (cinema multisala). L’entità dell’investimento ammonta a 44,4 milioni di euro oltre IVA. I principali conduttori del complesso polifunzionale sono: Medusa Cinema (Fininvest), Uni-euro e la società Duegi (oggi Cadmo) alla quale è stata delegata la gestione della galleria commerciale comprensiva di oltre 30 esercizi commerciali. ♦ Infine, in data 4 febbraio 2003, il Fondo ha sottoscritto un contratto di compravendita per l’acquisizione di un immobile alberghiero in Firenze in via Garibaldi 9, meglio noto come “Anglo American Grand Hotel Regina”, per un controvalore di 24,3 milioni di Euro oltre IVA di legge. Più dettagliatamente trattasi di un immobile storico (l’edificazione risale al 1792) composto da 4 piani fuori terra oltre interrato; l’edificio è stato oggetto tra il 19992000 di radicali interventi di ristrutturazione che hanno riguardato sia la parte muraria ed impiantistica che il ripristino di tutte le finiture e degli arredi in stile liberty. L’immobile ha una superficie totale di 8.320 mq. per equivalenti 115 camere oltre a sala ristorante, 3 sale meeting e spazi di servizio. Il conduttore dell’unità nonché gestore dell’attività alberghiera è il gruppo italiano Framon Hotels S.p.A. Tutte le operazioni antecedenti il 2003 sono state effettuate senza fare ricorso a finanziamenti ipotecari. L’operazione di Firenze, via Garibaldi 9, è stata conclusa invece con l’ausilio della leva finanziaria nella percentuale del 70% circa sul totale della transazione ovvero per equivalenti 17,3 milioni di Euro. Le operazioni descritte rientrano nell’ambito della strategia generale d’investimento riportata nel prospetto informativo. Andamento dei settori immobiliari di interesse L’anno 2003 ha riconfermato, seppur meno enfaticamente, l’andamento positivo registrato nel corso degli esercizi precedenti e più in generale a partire dalla seconda metà del 1998. La tendenza risulta riscontrata sia dal quadro generale dei dati statistici forniti dalle principali fonti di rilevamento (Ministero dei Lavori Pubblici, Ance, Nomisma, ISTAT ed associazioni di settore) sia attraverso il contatto diretto con il mercato ed i suoi operatori. Una lettura dei dati macro-economici relativi all’anno 2003, riscontra un positivo trend generale del comparto immobiliare, ulteriormente confermato dalla complessiva tenuta del numero di transazioni effettuate, dall’incremento medio dei prezzi, ridotto però, rispetto a periodi precedenti, a circa l’1-2% al netto della componente residenziale che incide nella realtà italiana per circa l’80% del patrimonio immobiliare, dal costo del denaro estremamente contenuto, e dalla generale crisi dei mercati finanziari che modifica la composizione dei portafogli a favore del mercato del mattone, tradizionalmente considerato premiante sul lungo periodo e rifugio in situazioni di instabilità economico-finanziaria protratta. Tali fattori hanno contribuito e contribuiscono a stimolare l’interesse degli investitori nazionali ed esteri, che continuano a considerare il mercato immobiliare italiano come uno di quelli ancora di maggiore interesse; a queste figure si è affiancata quella dell’investitore privato, da sempre attento al settore immobiliare ed incentivato, soprattutto nell’anno 2002, da provvedimenti quali lo “scudo fiscale” che ha avuto l’effetto di riversare ingente liquidità sul mercato degli immobili a reddito non solo di carattere residenziale ma anche terziario e commerciale. La scarsa profittabilità degli investimenti alternativi ha costituito poi ulteriore elemento catalizzante per l’investimento immobiliare. A corollario di quanto sopra esposto si evidenziarsi una sensibile discesa dei tassi di rendimento che caratterizzano le diverse tipologie di investimenti immobiliari. Particolarmente toccati da questo fenomeno sono stati il comparto 5 terziario (in particolare gli immobili nuovi e/o situati nei centri delle principali città) ed il comparto industrialelogistico. Ha contribuito inoltre alla discesa dei tassi anche la forte riduzione di prodotto immobiliare di qualità in particolare se già “confezionato” per operazioni di investimento. Il comparto delle costruzioni ha fatto registrare un anno 2003 meno euforico rispetto all’ultimo semestre 2002 (anno nel quale, ricordiamo, tale comparto ha contribuito “sostanzialmente” nella composizione del PIL del Paese); tale attenuazione risulta però fisiologica e riporterebbe, se confermata, l’andamento di settore a ritmi più sostenibili. L’edilizia privata, contributo significativo del comparto delle costruzioni e di maggiore interesse come chiave di lettura della situazione congiunturale del mercato immobiliare italiano, dovrebbe confermare prospetticamente un trend interessante, ma con un atteggiamento dei principali gruppi di costruzione sempre più consapevole, in particolare per prodotti di tipo non residenziale, rispetto al passato. A quest’ultimo riguardo è interessante notare come venga attentamente calmierata l’offerta di nuovo prodotto, ormai realizzato su richiesta (ovvero identificato l’investitore ed il conduttore del bene o in alternativa il cosiddetto end-user), a tutto vantaggio della stabilità dei prezzi. Visti tutti gli elementi esposti, il giudizio conclusivo per l’anno 2003 per il comparto immobiliare in generale e, più specificatamente per le destinazioni d’uso di interesse per il Fondo, risulta ancora positivo. La prospettiva per il 2004 è sicuramente di interesse: tuttavia, è importante sottolineare che la scarsità di nuovo prodotto potrebbe portare ad un ulteriore abbassamento dei tassi medi di rendimento anche su tipologie immobiliari di mediobasso valore intrinseco; peraltro queste tipologie sono anche quelle che in genere offrono il migliore rapporto costo/rendimento e sono quindi di grande importanza nella strutturazione di un portafoglio immobiliare. Un’ultima nota riguarda infine l’enfatizzarsi del legame tra l’andamento macro-economico del Paese ed il settore immobiliare che si riflette principalmente nella solvibilità dei conduttori e più in generale sulla dinamicità del settore delle locazioni; da questo punto di vista l’anno 2004 andrà seguito con grande attenzione e la politica del Fondo dovrà privilegiare, come però del resto ha sempre fatto, la scelta di valide controparti conduttrici. In ogni caso la scelta strategica del Fondo di acquisire immobili di qualità, per quanto attiene standing e location, ed oggi anche, se possibile, di minore taglio dimensionale si confermano quali uniche politiche gestionali ad alto valore aggiunto per il futuro. Direttrici seguite nell’attuazione delle politiche di investimento e linee strategiche future Il rendimento medio lordo ponderato corrente del portafoglio immobiliare del Fondo Piramide Globale si attesta intorno al 7,15%; tale dato risulta interessante alla luce del fatto che la composizione del portafoglio immobiliare comprende sia asset di elevata redditività immediata (ad esempio Cinisello Balsamo, Via Gorki e Cerro Maggiore, Via Turati), che immobili meno performanti, ma che per tipologia, standing e localizzazione possono far presupporre un futuro capital gain (per esempio Firenze, Via Calzaiuoli) ed, infine, immobili decisamente sotto performanti ma che, con opportune valorizzazioni di carattere edilizio, e, soprattutto, con la rinegoziazione dei contratti di locazione in essere possono generare un rendimento interessante unito ad altrettanto valide aspettative di capital gain (in particolare ci si riferisce a Milano, Corso Europa 12) . Le strategie di investimento sino ad ora seguite ed ancora oggi di massima confermabili possono essere così schematizzate: 6 • immobili direzionali di particolare pregio (storici, in posizione centrale nelle maggiori città italiane) e di rilevanza strategica (centri direzionali o periferie attrezzate con presenza di infrastrutture viabilistiche e di trasporto); • immobili alberghieri di valore intrinseco elevato (immobili d’epoca, nei centri storici delle principali piazze di turismo/business); • immobili commerciali (singole unità con ubicazione strategica, piastre commerciali di media superficie, grandi magazzini multipiano in centro città) ; • altre tipologie immobiliari che si riterranno in seguito strategiche per la composizione del portafoglio immobiliare (R.S.A. residenze-anziani). La Società di Gestione ha inizialmente concentrato la propria attività di investimento in immobili di taglio rilevante, prevalentemente terziari, localizzati nelle principali piazze nazionali, in prevalenza Milano, maggiormente garanti di “appeal” di mercato in un’ottica di investimento di lungo-medio periodo. Tra questa tipologia di investimenti si citano gli immobili di Cinisello Balsamo – Via Gorki, Milano - Via Nizzoli e Viale Eginardo. Parallelamente, considerata l’ampia disponibilità di cassa del Fondo e quindi la possibilità di impegnarsi su più fronti di investimento (sia a reddito immediato che futuro a “data certa”), la Società di Gestione ha valutato di effettuare operazioni definibili di “trading” quali Roma - Via San Basilio (immobile uso uffici da ristrutturare e trasformare in albergo) e Cerro Maggiore (leisure center in fase di edificazione). Connaturata al profilo di tali operazioni risulta la possibilità di ottenere capital gain già nel breve periodo. Successivamente la strategia di investimento si è basata sulla diversificazione degli investimenti, la ricerca di immobili di particolare valore intrinseco (nonché suscettibili di capital gain futuro) ed ancora su operazioni ad elevato potenziale inespresso, quale ad esempio l’asset di Milano, Corso Europa. La strategia di investimenti per il 2004 continua a confermare l’interesse per la tipologia terziaria, in particolare sulle piazze principali di Milano e Roma, soprattutto però per immobili caratterizzati da un taglio dimensionale mediopiccolo meglio se strategici per posizione mentre per le altre tipologie immobiliari l’interesse prioritario è rivolto alla logistica, per la quale non sono ancora stati sottoscritti investimenti, ed al commerciale, in particolare in prodotti quali le cosiddette medie superfici, ed ancora infine nell’alberghiero. Altre aree di investimento immobiliare che potranno essere ritenute interessanti per la composizione del portafoglio (vedi per esempio residenze-anziani o R.S.A.) saranno debitamente prese in considerazione solo però nel caso che offrano le massime garanzie sia dal punto di vista del prodotto edilizio che del conduttore.. Alla data del 31 dicembre 2003 il portafoglio del Fondo Piramide Globale si presenta così composto: Il totale delle attività risulta attualmente investito al 42% in immobili direzionali urbani ed extra-urbani, al 20,7% in immobili uso Hotel, per l’8,5% in immobili commerciali urbani e per il 15% in strutture leisure (commerciale e cinema multisala), mentre il restante 13,8% in crediti di imposta e disponibilità finanziarie; Il rendimento “corrente medio ponderato” (canone incluso ISTAT/costo storico) dell’attuale pacchetto immobili è di circa il 7,35% lordo; a tale riguardo si sottolinea come il portafoglio coniughi la presenza di immobili ad elevato rendimento corrente con immobili a rendimento più contenuto ma suscettibili di capital gain futuro nonché immobili valorizzabili in corso d’opera con opportune politiche di riqualificazione edilizia e rinegoziazione dei contratti di locazione in scadenza; 7 L’incremento del limite di indebitamento dal 30% al 60% ed il conseguente aumento della dimensione potenziale del Fondo, permetterà di esprimere compiutamente i presupposti di base dello stesso identificabili nella maggiore gamma di tipologie immobiliari inseribili e nella possibilità di effettuare sia operazioni definite “tradizionali” (immobili immediatamente a reddito secondo parametri di mercato) che operazioni definite di “trading” (immobili da valorizzare) a maggiore valore aggiunto già nel breve periodo. Per il 2004 la Società di Gestione prevede di continuare ad investire il Fondo Piramide Globale impiegando, da un lato, le ancora importanti riserve di liquidità disponibili anche derivanti dalla fattorizzazione dei crediti IVA maturati e, dall’altro, indebitandosi. Le operazioni target avranno preferibilmente un taglio medio-piccolo così da contenere ottimale il profilo rischio – redditività (con riferimento ai singoli investimenti e nell’ambito della politica di portafoglio). Altre notizie 1) Procedimenti giudiziali Per quanto concerne i procedimenti giudiziali promossi nei confronti del fondo “Piramide Globale”, dei quali si dava già ampia nota nel rendiconto di gestione al 31/12/2002 ed aggiornamento nella relazione semestrale al 30/06/2003, si segnala quanto segue: a) nell’azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c., promossa avanti il Tribunale di Roma dall’Avv. Pirro nei confronti di Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A ed ICCRI Banca Federale Europea e relativa all’immobile di Roma, Via S. Basilio 15, a seguito dell’interruzione del processo dichiarata per l’intervenuta fusione per incorporazione dell’ICCRI nella Banca Popolare di Crema, in data 24.11.2003 veniva depositato presso la Cancelleria del Tribunale di Roma, a cura della parte attrice, atto di riassunzione del processo, a seguito del quale il Giudice ha fissato l’udienza di prosecuzione della causa al giorno 18.03.2004. Per completezza, va altresì aggiunto che in data 21.3.2003, la Corte di Appello di Roma, con riferimento alla causa di revocatoria ordinaria pendente in altro procedimento tra i fratelli Pirro e ICCRI, con sentenza n. 2542/02 (depositata il 29.5.2003), ha riformato la sentenza di primo grado del Tribunale di Roma n. 2210/2000 ed ha respinto la domanda di risarcimento danni promossa da Mario e Raffaele Pirro. Tale pronuncia potrebbe avere positive ripercussioni sul processo che vede coinvolta la Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A., dal momento che Pirro ha fondato la sua azione revocatoria relativa alla compravendita dell’immobile di via S. Basilio in Roma, asserendo di essere creditore dell’ICCRI proprio sulla base della sentenza di primo grado del Tribunale di Roma, ora riformata dalla Corte di Appello, che ha fatto quindi venir meno la sua qualità di “creditore” e la sua legittimità a proporre l’azione revocatoria. b) nell’azione per indebito arricchimento promossa dall’Arch. Giorgio De Romanis e dal Dott. Roberto Gattai nei confronti di Banca Popolare di Lodi, Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A. e ICCRI, sempre relativa all’immobile di Roma, via San Basilio n. 15, con ordinanza del 18.3.2003, il Giudice ha rigettato l’istanza di chiamata in causa della Boscolo Group, formulata dal legale degli attori, e, dopo lo scambio dei documenti istruttori tra le parti, su richiesta del legale della Deutsche Bank Fondimmobiliari - che si è opposto all’ammissione delle istanze istruttorie formulate dagli attori, chiedendo al Giudice di fissare direttamente l’udienza di precisazione delle conclusioni - il Giudice ha rigettato le istanze istruttorie formulate dagli attori e, ritenendo la causa matura per la decisione, ha rinviato la causa, per la precisazione delle conclusioni, all’udienza del 8.3.2005. 8 c) nell’azione promossa da Sifin International S.r.l. avverso la Losep S.r.l. e la Deutsche Bank Fondimmobiliari per far accertare l’esistenza di una servitù in favore della stessa Sifin consistente nella possibilità di apporre e mantenere insegne pubblicitarie sulla facciata sud di un edificio del complesso immobiliare denominato “Gorky” sito in Comune di Cinisello Balsamo e la richiesta di un risarcimento del danno per il mancato esercizio di tale diritto di servitù, va detto che, a seguito della riassunzione della causa avanti il Tribunale di Monza, territorialmente competente, il Giudice ha respinto l’istanza formulata dai legali di Sifin International S.r.l. di chiamata in causa del Notaio Colombo – istanza alla quale, peraltro, sia i legali di Deutsche Bank Fondimmobiliari, sia i legali di Losep S.r.l. si erano opposti – e, all’udienza del 5.2.2004, il Giudice ha concesso i termini ex art. 184 c.p.c. per le istanze istruttorie e le repliche, rinviando la causa all’udienza del 20.5.2004 per la discussione sulle istanze istruttorie. Da quanto sopra esposto circa i contenziosi in essere emerge chiaramente che nel corso dell’anno 2003 non sono intervenuti elementi peggiorativi della posizione processuale del fondo “Piramide Globale” – e che anzi, nei primi due procedimenti, gli eventi occorsi sono senz’altro positivi. Ciò considerato, allo stato, possono senz’altro richiamarsi le valutazioni fatte nel rendiconto al 31 dicembre 2002, sulla scorta dei principi contabili vigenti – secondo le quali gli eventi che avrebbero potuto generare passività per il patrimonio del fondo erano da considerarsi “possibili” se non addirittura “remoti”, per quanto riguardava il capitale investito nell’acquisto dell’immobile interessato dal contenzioso ed il suo rendimento e “probabili”, ma non quantificabili per quanto atteneva le spese legali – e, pertanto, non si ritiene di costituire un fondo di accantonamento per le passività che potrebbero derivare dalle liti giudiziarie in essere. 2) Procedure concorsuali In data 18 settembre 2003, il Tribunale di Milano dichiarava il fallimento di Grasso Giampaolo Koivu, conduttore dell’unità immobiliare sita al piano terreno dell’immobile ubicato in Milano, Corso Europa n. 12. Con successiva comunicazione, in data 19 novembre 2003, il Curatore informava la Deutsche Bank Fondimmobiliari del fatto che il Giudice Delegato alla procedura in oggetto, con decreto del 18.11.2003, autorizzava la vendita dell’azienda fallita in favore della società Galanda S.r.l., con sede in Molinella (BO). La cessione d’azienda si perfezionava in data 3 dicembre 2003 con efficacia in pari data e, pertanto, la Galanda S.r.l., dal 3 dicembre 2003, subentrava nel contratto di locazione relativo all’unità immobiliare di Corso Europa 12. Con l’istanza ex art. 93, L. n. 267/1942 depositata presso il Tribunale di Milano in data 17 dicembre 2003 la Deutsche Bank Fondimmobiliari: (i) chiedeva di essere ammessa al passivo del fallimento in oggetto, in via privilegiata ex art. 2764 c.c. per il credito complessivo di Euro 187.667,96 (centottantasettemilaseicentosessantasette/96), risultante dal totale del canone di locazione maturato dal conduttore dal 1.10.2002 fino alla data di dichiarazione del fallimento, pari a Euro 198.903,40 (centonovanotttomilanovecentotre/40), dagli interessi di mora maturati sul predetto capitale, pari ad Euro 21.745,06 (ventunomilasettecentoquarantacinque/06), al netto dell’importo a titolo di deposito cauzionale ed interessi maturati su tale deposito, pari a 32.980,50 (trentaduemilanovecentottanta/50), opposto in compensazione ai sensi dell’art. 56 della L. n. 267/1942 ed imputato in pagamento ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1193 e 1194 c.c.; (ii) faceva presente al Giudice Delegato di vantare nei confronti del Fallimento un credito di Euro 43.009,98 (quarantatremilaenove/98), da pagarsi in prededuzione, ai sensi dell’art. 111, L. n. 267/1942, a titolo di canone di 9 locazione maturato dalla data di dichiarazione del fallimento (18 settembre 2003) alla data di efficacia della cessione di azienda in favore della Galanda S.r.l. (3 dicembre 2003). Con comunicazione in data 5 febbraio 2003 il Curatore comunicava alla Deutsche Bank Fondimmobiliari che sulla domanda di ammissione al passivo il Giudice Delegato aveva adottato il seguente provvedimento: “Si ammette per Euro 187.667,96 (centottantasettemilaseicentosessantasette/96), al netto della cauzione in relazione alla quale si oppone la compensazione ex art. 56 L.F., al privilegio ex art. 2764 c.c.. Si ammette il credito di Euro 15.000,00 in prededuzione, così determinato l’equo compenso previsto dall’art. 80 L.F.” Per quanto riguarda il credito di Euro 187.667,96 (centottantasettemilaseicentosessantasette/96) è stato iscritto a bilancio un accantonamento al fondo rischi su crediti per l’intero importo. In relazione invece all’importo di Euro 43.009,98 (quarantatremilaenove/98), da pagarsi in prededuzione, riconosciuto solo per Euro 15.000,00 la Società di gestione sta valutando l’opportunità di proporre opposizione ai sensi dell’art. 98 della legge fallimentare. 3) Regime fiscale L’art.41 bis del D.L. 30 settembre 2003, n.261, convertito dalla L. 24 novembre 2003 ha modificato il regime di tassazione dei fondi immobiliari agli effetti delle imposte dirette. Di fatto è stata abolita l’imposta patrimoniale dell’1% a carico del fondo, con il trasferimento del carico fiscale in capo ai partecipanti. Si precisa che tale disposizione è entrata in vigore con effetto dal 1° gennaio 2004 e pertanto i proventi deliberati nel rendiconto al 31 dicembre 2003 sono soggetti al vecchio regime fiscale. Milano, 26 febbraio 2004 Per il Consiglio di Amministrazione Il Presidente Angelo Papa 10 RENDICONTO AL 31/12/2003 (Fondo Piramide Globale - Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A.) SEZIONE PATRIMONIALE IN EURO Situazione al 31/12/03 Valore complessivo Situazione al 31/12/02 In percentuale dell'attivo Valore complessivo In percentuale dell'attivo ATTIVITA' A. STRUMENTI FINANZIARI 32.026.883 10% 20.322.925 7% Strumenti finanziari non quotati A1. A2. A3. A4. A5. Pa rtec ip a zioni d i c ontrollo Pa rtec ip a zioni non d i c ontrollo Altri titoli d i c a p ita le Titoli d i d eb ito Pa rti d i O.I.C.R. Strumenti fina nzia ri quota ti A6. Titoli d i c a p ita le A7. Titoli d i d eb ito A8. Pa rti d i O.I.C.R. 32.026.883 20.322.925 Strumenti fina nzia ri deriva ti A9. Ma rg ini p resso org a nism i d i c om p ensa zione e g a ra nzia A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 269.600.000 B1. B2. B3. B4. Im m ob ili d a ti in loc a zione Im m ob ili d a ti in loc a zione fina nzia ria Altri immobili Diritti reali immobiliari 269.600.000 C. CREDITI 86% 241.700.000 84% 241.700.000 - - - - - - - - - - - - C1. Cred iti a c q uista ti p er op era zioni d i c a rtola rizza zione C2. Altri D. DEPOSITI BANCARI D1. A vista D2. Altri E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' F1. Liquidità disponibile F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare G. ALTRE ATTIVITA' G1. G2. G3. G4. Cred iti p er p .c .t. a ttivi ed op era zioni a ssim ila te Ra tei e risc onti a ttivi Cred iti d i im p osta Altre TOTALE ATTIVITA' 302.491 0% 302.491 10.445.765 0% 251.451 4% 150.398 9.500.000 795.367 312.375.139 251.451 27.047.748 9% 118.966 25.406.044 1.522.738 100% 289.322.124 100% 11 PASSIVITA' E NETTO H. FINANZIAMENTI RICEVUTI -17.300.000 H1. Fina nzia m enti ip otec a ri -17.300.000 - H2. Pronti c ontro term ine p a ssivi e op era zioni a ssim ila te H3. Altri I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI I1. I2. Op zioni, p rem i o a ltri strum enti fina nzia ri d eriva ti q uota ti Op zioni, p rem i o a ltri strum enti fina nzia ri d eriva ti non q uota ti L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI L1. L2. Proventi d a d istrib uire Altri d eb iti verso i p a rtec ip a nti M. ALTRE PASSIVITA' - - - - -3.619.726 -9.782.840 -2.962.340 -2.765.962 M3. Ratei e risconti passivi -201.702 -1.033.401 M4. Altre - -168.495 -287.189 -201.754 -5.781.723 TOTALE PASSIVITA' -20.919.726 -9.782.840 VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO 291.455.413 279.539.284 M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta d eb iti p er c a uzioni ric evute a ltre Numero delle quote in circola zione Va lore unita rio delle quote 125.000 2.331,643 125.000 2.236 Rim b orsi o p roventi d istrib uiti p er q uota 12 RENDICONTO AL 31/12/03 (Fondo Piramide Globale - Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.A.) SEZIONE REDDITUALE IN EURO Rendiconto al 31/12/03 A. STRUMENTI FINANZIARI Rendiconto al 31/12/02 489.254 3.344.684 489.254 3.344.684 Strumenti finanziari non quota ti A1. PARTECIPAZIONI A1.1 A1.2 A1.3 A2. d ivid end i ed a ltri p rove nti utili/ p erd ite d a rea lizzi p lus/ m inusva lenze ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI A2.1 A2.2 A2.3 interessi, d ivid e nd i ed a ltri p roventi utili/ p erd ite d a rea lizzi p lus/ m inusva lenze Strumenti fina nzia ri quota ti A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI A3.1 - interessi, d ivid e nd i ed a ltri p roventi interessi su titoli A3.2 - utili/ p erd ite d a rea lizzi p erd ite d a rea lizzo utili d a rea lizzo A3.3 - p lus/ m inusva lenze m inusva lenze p lusva lenze 810.911,39 3.618.291,58 -333.906,33 -280.933,50 -1.147,30 13.395,82 7.325,44 Strumenti fina nzia ri deriva ti A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI A4.1 A4.2 d i c op ertura non d i c op ertura Risulta to gestione strumenti fina nzia ri B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE ED ALTRI PROVENTI a ffitti rec up e ro sp ese re p etib ili a ltri p roventi 489.254 3.344.684 19.732.622 18.172.166 17.918.472 17.619.366,70 274.705,20 24.399,75 9.184.293 9.135.563,46 43.050,15 5.679,41 B2. UTILI/ PERDITE DA REALIZZI B3. PLUS/MINUSVALENZE p lusva lenze a ltri b eni im m ob ili - 3.521.593 3.521.592,80 B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI sp ese rep etib ili sp ese non rep etib ili - 10.370.237 10.370.237,07 -940.741 -283.395,61 -657.345,54 -790.039 -53.353,51 -736.685,64 B5. AMMORTAMENTI B6. IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI -766.702,17 Risulta to gestione beni immobili C. C1. C2. CREDITI -766.702 19.732.622 -592.324,89 -592.325 18.172.166 - - - - interessi attivi e proventi assimilati inc rem enti/ d ec rem enti d i va lore Risultato gestione crediti 13 D. DEPOSITI BANCARI ALTRI BENI - - Pro venti Utile/ p erd ita d a rea lizzi Plusva lenze/ m inusva lenze E1. E2. E3. Risulta to gestione investimenti F. - interessi a ttivi e p ro venti a ssim ila ti D1. E. - 20.221.876 RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI 21.516.850 - - - 0 F1. OPERAZIONI DI COPERTURA F1.1 F1.2 Risulta ti re a lizza ti Risulta ti non rea lizza ti F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA F2.1 F2.2 G. Risulta ti re a lizza ti Risulta ti non rea lizza ti ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI P.C.T. ED ASSIMILATE G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI 20.221.876 Risultato lordo della gestione caratteristica H. ONERI FINANZIARI H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI H1.1 H1.2 su finanziamenti ipotecari su altri finanziamenti -43.250,00 Risultato netto della gestione caratteristica I. I1. I2. I3. I4. I5. L. L1. L2. L3. ONERI DI GESTIONE Provvigione di gestione SGR Commissioni banca depositaria Oneri per esperti indipendenti Spese pubblicazione prospetti ed informativa al pubblico Altri oneri di gestione -4.303.619,41 -189.821,80 -10.070,92 -21.351,60 -55.916,94 ALTRI RICAVI ED ONERI M1. M2. M3. M4. -2.560 -823.766 -2.560 -2.559,84 -43.250 19.354.860 21.514.290 -4.580.781 -4.746.201 -4.303.619 -189.822 -10.071 -21.352 -55.917 -4.445.564,35 -202.146,56 -26.597,52 -7.300,94 -64.590,52 53.083 Interessi attivi su disponibilità liquide Altri ricavi Altri oneri 24.064,91 224.410,92 -195.393,37 Risultato della gestione prima delle imposte M. -867.016 -818.168,50 -5.597,66 H2. ALTRI ONERI FINANZIARI 21.516.850 IMPOSTE Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio Imposta sostitutiva a credito dell'esercizio Altre imposte Acc.al f.do imp.sosp.su plusval.ex art.15, comma 2 L.86/94 Utile/perdita dell'esercizio -2.911.033,00 24.065 224.411 -195.393 -4.445.564 -202.147 -26.598 -7.301 -64.591 675.314 24.760,61 704.979,84 -54.426,88 24.761 704.980 -54.427 14.827.162 17.443.403 -2.911.033 -2.765.962 -2.911.033 11.916.129 -2.765.962,00 -2.765.962 14.677.441 14 NOTA INTEGRATIVA PARTE A - ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA Il Fondo ha iniziato la propria attività con il richiamo degli impegni avvenuto il 6 luglio 2000 ed un valore unitario delle quote pari a Euro 2.000. Il valore della quota al 31.12.2000 era di Euro 2.020, al 31.12.2001 presentava una valorizzazione di Euro 2.119, al 31.12.2002 di Euro 2.236 ed al 31.12.2003 di Euro 2.331,643. Il valore della quota per l’anno 2003 si è incrementato principalmente con l’introito dei canoni di locazione derivanti dagli immobili in portafoglio che ammontano a circa il 90% del totale delle attività alla data comprendendo l’IVA. Alla data di chiusura dell’esercizio, sulla base delle valutazioni effettuate dagli esperti indipendenti, gli immobili facenti parte del fondo hanno un valore di mercato superiore di circa l’8,7% rispetto al costo storico. In seguito all’ammissione alla quotazione ufficiale di Borsa le quote del fondo sono negoziate a decorrere dal 26 novembre 2002. Nel grafico sotto riportato è raffigurato l’andamento dei prezzi ufficiali di mercato nell’arco dell’esercizio. La quota ha registrato il prezzo minimo del periodo ad Euro 1.800 in data 25.02.2003 ed ha raggiunto quello massimo pari ad Euro 2.000 in più sedute ed in particolare la prima volta il 31.01.2003. Il volume medio giornaliero degli scambi effettuati sul titolo è stato di 30,30. Il prezzo ufficiale dell’ultimo giorno di Borsa aperta (30.12.2003) è stato di Euro 2.000. PIRAMIDE GLOBALE - ANNO 2003 VOLUME SCAMBI E ANDAMENTO QUOTAZIONI 2.050,00 400 350 2.000,00 1.950,00 250 1.900,00 200 1.850,00 150 PREZZI IN EURO NUMERO QUOTE 300 1.800,00 100 1.750,00 50 1.700,00 02 /0 13 1/2 /0 0 22 1/2 03 /0 0 31 1/2 03 /0 0 11 1/2 03 /0 0 20 2/2 03 /0 0 03 2/2 03 /0 0 12 3/2 03 / 0 00 21 3/2 3 /0 0 01 3/2 03 / 0 00 10 4/2 3 /0 0 23 4/2 03 /0 0 05 4/2 03 /0 0 14 5/2 03 /0 0 23 5/2 03 /0 0 03 5/2 03 / 0 00 12 6/2 3 /0 0 23 6/2 03 / 0 00 02 6/2 3 /0 0 11 7/2 03 /0 0 22 7/2 03 / 0 00 31 7/2 3 /0 0 11 7/2 03 / 0 00 21 8/2 3 /0 0 01 8/2 03 /0 0 10 9/2 03 /0 0 19 9/2 03 /0 0 30 9/2 03 /0 0 09 9/2 03 / 1 00 20 0/2 3 /1 0 29 0/2 03 / 1 00 07 0/2 3 /1 0 18 1/2 03 /1 0 27 1/2 03 /1 0 08 1/2 03 /1 0 17 2/2 03 / 1 00 2/ 3 20 03 0 DATA Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato la distribuzione di un provento nella misura di 80 Euro per quota, pari ad un ammontare complessivo di Euro10.000.000. 15 In riferimento agli investimenti di natura mobiliare, effettuati nel rispetto di quanto disposto dalla normativa vigente e da quanto indicato dal Consiglio di Amministrazione, ci si è orientati verso titoli emessi dallo Stato Italiano con vita residua sempre inferiore ai sei mesi e pertanto con rischi emittente, di tasso e liquidabilità estremamente contenuti. Per la parte immobiliare sono state poste in essere come di consueto verifiche in via preventiva alle acquisizioni, con raccolta di idonea documentazione per accertare eventuali rischi sia a carico della parte venditrice che dell’immobile oggetto della transazione e dei soggetti locatari dello stesso. PARTE B - LE ATTIVITA', LE PASSIVITA' E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO SEZIONE I - CRITERI DI VALUTAZIONE Nella redazione del Rendiconto di Gestione sono stati applicati i principi contabili di generale accettazione per i fondi comuni di investimento immobiliari chiusi ed i criteri di valutazione previsti dal vigente regolamento emanato dalla Banca d'Italia come riportato nell’articolo 10 del regolamento del fondo. Tali principi contabili, da ritenersi applicabili al fondo in oggetto limitatamente alle operazioni consentite dal regolamento ed effettivamente realizzate durante l'esercizio conclusosi al 31/12/2003 sono di seguito riepilogati: a) Registrazione delle operazioni in strumenti finanziari - le negoziazioni su titoli sono contabilizzate nel portafoglio del fondo alla data di regolamento dei relativi contratti; - alla data di stipula dei contratti il controvalore di ciascuna operazione viene rilevato negli impegni. In sede di determinazione del valore complessivo netto del fondo, il portafoglio titoli è rettificato per tenere conto delle partite relative ai contratti conclusi alla data anche se non ancora eseguiti. b) Valutazione degli strumenti finanziari - gli strumenti finanziari quotati in mercati organizzati sono valutati all’ultimo prezzo disponibile rilevato sul mercato di negoziazione; - gli scarti di emissione sono calcolati nel rispetto del principio della competenza temporale; - per gli strumenti trattati su più mercati si fa riferimento al mercato più significativo in relazione alle quantità trattate. c) Numerario Il numerario è computato al nominale. d) Ratei e risconti I ratei ed i risconti iscritti sono calcolati in stretta aderenza al principio di competenza temporale dei costi e dei ricavi. e) Beni immobili 16 Sono iscritti al loro costo di acquisto incrementato degli oneri e costi di diretta imputazione. Il loro valore è aggiornato con periodicità semestrale sulla base di apposite relazioni di stima redatte da esperti indipendenti secondo le modalità ed i criteri definiti dal vigente regolamento della Banca d'Italia. f) Diritti reali di godimento su beni immobili Vengono applicati i criteri espressi nel punto precedente per quanto compatibili. g) Crediti I crediti sono esposti al presumibile valore di realizzo. h) Fondi imposte Sono iscritti gli accantonamenti effettuati a fronte delle imposte. i) Conti d'ordine - i titoli di proprietà in deposito presso terzi sono iscritti al valore nominale; - le garanzie sono iscritte al valore nominale. j) Rilevazione dei costi e dei ricavi riferiti alla gestione titoli - gli interessi, i ricavi e gli altri oneri assimilati, ivi compresi gli scarti di emissione relativi a titoli di debito, vengono imputati all'esercizio secondo il criterio di competenza temporale; - gli interessi e gli scarti di emissione vengono contabilizzati a decorrere dal 26 settembre 2001 al lordo delle imposte ai sensi della legge 23 novembre 2001 n. 410, art.6. k) Rilevazione dei costi e dei ricavi riferiti alla gestione immobiliare I costi ed i ricavi vengono rilevati tenendo conto della loro competenza temporale (ad esempio: i canoni di locazione vengono riscontati su tutto il periodo di competenza), fatti salvi i casi in cui il componente di reddito, per sua natura, non può che essere rilevato ed imputato al momento in cui si manifesta l'accadimento che lo genera (ad esempio: i componenti negativi di reddito aventi natura straordinaria vengono imputati al conto economico nel momento in cui si manifestano e non possono essere riscontati o rateizzati). Con riferimento ai criteri di valutazione adottati dagli esperti indipendenti, gli stessi in sede di stima degli immobili si sono attenuti a principi valutativi di generale accettazione, in particolare ricorrendo ai criteri di valutazione di seguito elencati: - metodo comparativo o del mercato, basato sul confronto fra il bene in oggetto ed altri simili, recentemente oggetto di compravendita o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali; - metodo reddituale basato sul valore attuale dei redditi potenziali futuri di una proprietà, ottenuto capitalizzando il reddito ad un tasso di mercato. I risultati di stima ottenuti con le diverse metodologie sono stati infine tra loro mediati, determinando il più probabile valore di mercato dell'immobile. Al fine di determinare il valore di mercato, gli esperti indipendenti hanno effettuato l'ispezione del complesso immobiliare per rilevare, in aggiunta alle informazione fornite dal cliente, i dati ad esso relativi (consistenza, 17 qualità, condizioni, caratteristiche, ecc.) necessari per lo sviluppo della stima; sono stati analizzati inoltre i dati economici rilevati dal mercato immobiliare locale, opportunamente elaborati onde adattarli alle specifiche caratteristiche della proprietà in oggetto. l) Aspetti fiscali del fondo Con decorrenza 26 settembre 2001, l’articolo 6 della legge 23 novembre 2001 n. 410 ha dettato nuove disposizioni tributarie relative ai fondi immobiliari chiusi istituendo per essi un’imposta patrimoniale pari all’1% dell’ammontare del valore netto contabile del fondo. Sempre in relazione a detto articolo i proventi derivanti dalle operazioni in titoli e gli interessi attivi sulle disponibilità liquide non sono assoggettati ad alcuna ritenuta. SEZIONE II - LE ATTIVITA' Il fondo presenta investimenti esclusivamente in strumenti finanziari quotati per circa il 10% del totale delle attività, effettuati in Italia. Per quanto concerne gli investimenti nell'area immobiliare gli stessi sono stati effettuati in Italia nelle regioni della Lombardia (Milano e provincia), della Toscana (Firenze) e del Lazio (Roma); gli investimenti non contemplano, come previsto nel regolamento del fondo, acquisizioni residenziali. Nel prospetto sotto riportato si indica l'elenco analitico degli strumenti finanziari di uno stesso emittente che hanno superato la soglia del 5% del totale delle attività del fondo: (in migliaia di Euro) Titolo Emittente (titoli di Stato) BOT IT0003412837 Nominale % su totale attività Valore assoluto 3.250 3.249 1,1% 14.000 13.983 4,5% BOT IT0003474779 14.900 14.795 4,7% Totale 32.150 32.027 10,3% BOT IT0003499727 ITALIA Strumenti finanziari quotati Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per Paese di residenza dell'emittente: (in migliaia di Euro) Paese di residenza dell'emittente Italia Titoli di debito: - di Stato - di altri enti pubblici - di banche - di altri Titoli di capitale: - con diritto di voto - con voto limitato - altri Altri Paesi dell'UE Altri Paesi dell'OCSE Altri Paesi 32.027 18 Parti di O.I.C.R.: - aperti armonizzati - aperti non armonizzati Totali: - in valore assoluto 32.027 - in percentuale del 10% totale delle attività Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per mercato di quotazione: (in migliaia di Euro) Mercato di quotazione Italia Titoli quotati Paesi dell'UE Altri Paesi dell'OCSE Altri Paesi 32.027 Titoli in attesa di quotazione Totali: - in valore assoluto - in percentuale del totale delle attività 32.027 10% Movimenti dell'esercizio: (in migliaia di Euro) Controvalore acquisti Controvalore vendite/rimborsi Titoli di capitale Titoli di debito 93.842 82.016 93.842 82.016 Parti di O.I.C.R. Totale Immobili e diritti reali immobiliari Con riferimento ai beni immobili ed ai diritti reali immobiliari detenuti dal Fondo viene fornito l’elenco dei beni e dei diritti in questione, come dallo schema riportato alla pagina seguente: 19 ELENCO DEI BENI E DEI DIRITTI REALI IMMOBILIARI DETENUTI DAL FONDO N. 1 Immobile direzionale, Lombardia, Milano, Via Nizzoli 6/8 2 Centro direzionale, Lombardia, Cinisello Balsamo (Milano), Via Gorki 30-32 ang. Via Monfalcone 19 3 4 5 Destinazion e d'uso prevalente Uffici Anno di costruzione 1982 (anno richiesta c.e.) Superficie lorda (a) 7.856 Redditività dei beni locati Canone Euro/mq 139,77 Tipo contratto Scadenza contratto Locatario Affitto: 6+6 anni 30/06/2009 Deutsche Bank S.p.A. (Banca) (b) Affitto: 6+6 anni 30/06/2009 Deutsche Bank S.p.A.(Banca) (b) Affitto: 6+6 anni 30/06/2009 Deutsche Bank S.p.A.(Banca) (b) Affitto: 6+6 anni 30/06/2009 Deutsche Bank S.p.A.(Banca) (b) Affitto: 6+6 anni 31/03/2007 Deutsche Bank S.p.A.(Banca) Costo storico (migliaia di Euro) 15.459 Ipoteche SI Ulteriori informazioni Complesso ad uso uffici aggiornato sotto il profilo edile ed impiantistico nel 2001. Uffici 1988 (anno richiesta c.e.) 26.084 105,74 Affitto: 6+6 anni 31/12/2006 Siemens Servizi Aziendali S.r.l.(I.T.) 36.259 Importante complesso direzionale posto nella periferia Nord di Milano. Interamente ristrutturato nel primo semestre 2001. Hotel, Lazio, Roma, Via San Basilio 15 ang. Via Versilia Hotel 1930 6.447 295,97 Affitto: 12+12 anni 30/04/2013 Boscolo Hotels S.p.A. 33.601 Immobile centrale in Roma adiacente a Via Veneto. La costruzione aveva destinazione uffici, ma è stato richiesto ed ottenuto un cambio di destinazione d’uso ad albergo. L’edificio è in fase di totale ristrutturazione. Affitto: 6+6 anni 31/12/2007 Egidio Galbani S.p.A. Centro direzionale, Lombardia, Milano, Viale Eginardo ang. Via Silva Uffici 2000 (c) 13.576 213,03 Affitto: 9+6 anni 15/12/2009 Banca Akros S.p.A. Affitto: 9+6 anni 31/12/2010 Tim Affitto: 6+6 anni 31/05/2010 Ruotolo Giuseppe Tommaso Affitto: 6+6 anni 31/05/2010 Beretta Ernesto Affitto: 6+6 anni 30/11/2008 Rappresentanza Economica Di Israele Affitto: 6+6 anni 31/08/2008 Pilia Adriano Affitto: 6+6 anni 30/04/2005 Arredamenti Duomo Milano Srl Affitto: 6+6 anni 30/11/2005 Consolato Generale Del Brasile Affitto: 6+6 anni 31/12/2006 Permira Associati S.P.A. Affitto: 6+6 anni 31/12/2006 Ufficio Nazionale Israeliano Del Turismo Affitto: 6+6 anni 31/01/2006 R.Q. Ricerche Qualitative Srl Affitto: 6+6 anni 31/12/2006 Permira Associati S.P.A. Affitto: 6+6 anni 30/09/2008 Pgh S.P.A. Affitto: 6+6 anni 31/05/2005 Metzler Capital Markets Italia Sim Affitto: 6+6 anni 30/09/2005 Consolato Generale Del Brasile Affitto: 6+6 anni 31/12/2007 Grasso Koivu Gianpaolo/Galanda Srl (e) Affitto: 6+6 anni 31/05/2005 Autogrill S.P.A. Affitto: 9+6 anni 29/07/2011 Gruppo Coin S.P.A. Affitto: 6+6 anni 23/09/2008 Unieuro Spa Immobile direzionale, Lombardia, Milano, Corso Europa Uffici – Negozi 1960 5.436 6 Megastore, Toscana, Firenze, Via dei Calzaiuoli Negozio 1999 (c) 4.189,17 7 Centro polifunzionale per l’intrattenimento e commercio Lombardia, Cerro Maggiore (Milano), Via Turati Multisala commerciale 2000 (c) 20.822 Hotel, Toscana, Firenze Via Garibaldi, 9 Hotel 8 (a) (b) (c) (d) (e) (f) Descrizione e ubicazione 1999 (c) Totali superficie ponderata ex D.P.R.138/98 Disdettati in data 30/07/2003 e fine locazione per il 31/07/2004 ristrutturazione o nuova edificazione Parte di locali mensa sub locati alla società SO.GE.FI. S.p.A. Fallimento del conduttore Grasso Koivu e subentro di Galanda Srl dal 03/12/2003 La società Duegi Srl ha ceduto ramo d’azienda e la nuova denominazione è Cadmo S.r.l. 10.324 195,93 370,00 181,66 Affitto: 6+6 anni 06/10/2008 Duegi Srl / Cadmo Srl (f) Affitto: 15+15 anni 23/09/2017 Medusa Cinema Spa Affitto: 18+9 anni 03/02/2021 Framon Hotel Group 47.634 SI Complesso terziario in zona Fiera Milano. L’asset si sviluppa su un intero isolato ed è composto da due corpi di fabbrica che sono stati oggetto di completa valorizzazione da parte di uno sviluppatore internazionale 21.193 Immobile cielo terra anni 60 posto in primario asse del centro di Milano in prossimità di Piazza San Babila. Il piano terra è adibito a destinazione commerciale mentre i piani superiori sono utilizzati frazionatamente ad uffici 25.052 Immobile d’epoca porzione di condominio/i. Il megastore è localizzato in una delle più importanti vie commerciale di Firenze ed è stato totalmente ristrutturato da parte venditrice. 44.476 Centro polifunzionale per l’intrattenimento posizionato fronte autostrada Milano Laghi in prossimità dello svincolo di Legnano. Si compone di tre medie superfici commerciali, mall con 30 attività commerciali e multiplex con 12 sale cinematografiche per equivalenti 2500 posti a sedere. 24.292 Immobile d’epoca ad uso alberghiero posizionato nelle vicinanze del Lungarno ed in prossimità del centro storico nonché della stazione ferroviaria Santa Maria Novella 247.966 20 Vengono inoltre indicate le informazioni sulla redditività dei beni come dallo schema seguente: (in migliaia di Euro) Importo dei canoni Fasce di scadenza dei contratti di locazione o data di revisione dei canoni Fino a 1 anno Da oltre 1 a 3 anni Da oltre 3 a 5 anni Da oltre 5 a 7 anni Da oltre 7 a 9 anni Oltre 9 anni Conduttori interessati Deutsche Bank S.p.A. Permira Associati S.p.A. Autogrill S.p.A. Arredamenti Duomo Milano Srl – RQ Ricerche Qualitative Srl Consolato Generale Del Brasile Metzler Capital Markets Italia Sim Ufficio Nazionale Israeliano del Turismo Siemens Servizi Aziendali S.r.l. (I.T.) Deutsche Bank S.p.A.Rappresentanza Economica Di Israele –Pgh S.p.A. – Fall.Grasso Koivu Gianpaolo – Galanda Srl Egidio Galbani S.p.A. – Unieuro S.p.ACadmo Srl Pilia Adriano Banca Akros S.p.A.– Beretta Ernesto Ruotolo Giuseppe Tommaso Tim S.p.A. Gruppo Coin S.P.A. Boscolo Hotels S.pA. – Medusa Cinema Spa Framon Hotels S.p.A. Valore dei beni immobili (Costo storico) Locazione finanziaria Importo totale (1) % (2) a b c = a+b 4.515 326 326 1,84% 50.751 3.562 3.562 20,13% 71.300 5.379 5.379 30,41% 23.860 1.607 1.607 9,08% 25.063 1.577 1.577 8,91% 72.477 5.243 5.243 29,63% 17.694 17.694 100% 247.966 A) Totale beni immobili locati Locazione non finanziaria B) Totale beni immobili non locati (1) Gli importi dei canoni derivano dalle somme pattuite in sede contrattuale e non sono calcolati secondo la loro competenza economica. (2) Percentuale sull'importo totale dei canoni. Posizione netta di liquidità La voce F "Posizione netta di liquidità" è composta come indicato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Sottovoci Composizione C/c principale del fondo F1. Liquidità disponibile C/c gestione immobiliare C/c finanziamento Importo 81 125 96 F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare 0 F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare 0 Totale 302 21 Altre attività La voce G "Altre attività" è composta come indicato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Sottovoci Composizione Importo G1. Crediti per p.c.t. attivi ed operazioni assimilate 0 G2. Ratei e risconti attivi Risconti attivi 151 G3. Crediti di imposta SGR erario c/IVA a rimborso Crediti per interessi su IVA a rimborso 9.500 563 Crediti commissioni di gestione 7 Depositi cauzionali 11 Fatture da emettere 129 Crediti v/ clienti 273 G4. Altre Fondo rischi su crediti Totale (188) 10.446 SEZIONE III - LE PASSIVITA' La voce H “Finanziamenti ricevuti” è composta come indicato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Sottovoci H1. Finanziamenti ipotecari Composizione Finanziamenti ipotecari Importo 17.300 H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate 0 H3. Altri 0 Totale 17.300 Nella sottovoce H1. “Finanziamenti ipotecari” è ricompreso un contratto di mutuo fondiario stipulato in data 21 gennaio 2003 con la società di diritto tedesco “Eurohypo Aktiengesellschaft” per un importo totale di Euro 34 milioni, utilizzati alla data del rendiconto per Euro 17,3 milioni. La durata del contratto è di anni 12 a far data dalla stipula. Gli immobili oggetto di ipoteca sono lo stabile sito in Milano, V.Nizzoli 6/8 e il complesso immobiliare ad uso uffici posto a Milano in V.le Eginardo/V.Silva. 22 La voce M "Altre passività" è composta come indicato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Sottovoci Composizione M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati Importo 0 Fondo imposta patrimoniale 1% ex L. 410/01 2.911 M2. Debiti di imposta Debiti v/Erario per IVA a debito M3. Ratei e risconti passivi Risconti passivi 202 Debiti v.so fornitori 42 Fatture da ricevere 99 Debito per interessi su mutuo ipotecario M4. Altre 51 Depositi cauzionali 3 164 Interessi su depositi cauzionali 5 Debiti per commissioni Banca depositaria 7 Debiti per commissioni Società di gestione Totale 136 3.620 SEZIONE IV - IL VALORE COMPLESSIVO NETTO Nella sezione non è possibile quantificare il numero di quote del fondo detenute da investitori qualificati né da soggetti non residenti in quanto, essendo lo stesso dematerializzato ed al portatore, la società di gestione perde la conoscenza della titolarità delle quote scambiate a seguito di trasferimenti disposti nell'ambito delle posizioni titoli di ogni singolo investitore iniziale e pertanto non è in grado di conoscere i singoli possessori delle stesse. Le componenti che hanno determinato la variazione della consistenza del valore complessivo netto tra l'avvio dell'operatività e la data del rendiconto si illustrano nel seguente schema: 23 Prospetto delle variazioni del valore del fondo dall'avvio dell'operatività 06/07/00 fino al 31/12/03. (in migliaia di Euro) In percentuale dell'importo iniziale Importo IMPORTO INIZIALE DEL FONDO (quote emesse per prezzo di emissione) 250.000 100% A1. Risultato complessivo della gestione delle partecipazioni A2. Risultato complessivo della gestione degli altri strumenti finanziari 15.968 6,4% B. Risultato complessivo della gestione dei beni immobili 48.049 19,2% C. Risultato complessivo della gestione dei crediti - D. Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari - E. Risultato complessivo della gestione degli altri beni - F. Risultato complessivo della gestione cambi - G. Risultato complessivo delle altre operazioni di gestione H. Oneri finanziari complessivi I. Oneri di gestione complessivi L. Altri ricavi ed oneri complessivi M. Imposte complessive (6.378) Totale rimborsi effettuati - Proventi complessivi distribuiti - Valore complessivo netto al 31/12/03 - 48 0,1% (870) (0,3)% (16.173) (6,5)% 811 291.455 0,3% (2,6)% 116,6% SEZIONE V - ALTRI DATI PATRIMONIALI L'ammontare delle attività e delle passività nei confronti di altre società del gruppo al quale appartiene DB Fondimmobiliari SGR S.p.A., è così formato: Crediti verso la DEUTSCHE BANK S.P.A. - Dispon.attive nei c/c di corrispondenza (compresi interessi al 31/12/03) Euro 302.491 - Debiti per commissioni Banca depositaria Euro 6.895 - Debiti v.so fornitore Deutsche Bank S.I.M. S.p.A. Euro 1.250 Debiti verso la DEUTSCHE BANK S.P.A. 24 L'ammontare delle garanzie è dettagliato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Garanzia Denominazione conduttore/descrizione Immobile Importo Fidejussione ricevuta da conduttore Deutsche Bank S.p.A. V.Nizzoli,6 Milano 191 Fidejussione ricevuta da conduttore Deutsche Bank S.p.A. V.Nizzoli,6 Milano 80 Fidejussione B.ca Intesa BCI n.208/2001 Egidio Galbani S.p.A. V.le Eginardo, 29 Milano 413 Fidejussione B.ca Pop. Di Milano n.944.FIT.60709 Banca Akros V.le Eginardo, 29 Milano 387 Contanti Ruotolo Giuseppe Tommaso C.so Europa, 12 3 Contanti Beretta Ernesto C.so Europa, 12 4 Contanti Rappresentanza Economica Di Israele C.so Europa, 12 6 Contanti Pilia Adriano C.so Europa, 12 6 Contanti Arredamenti Duomo Milano S.r.l. C.so Europa, 12 6 Contanti Consolato Generale Del Brasile C.so Europa, 12 11 Contanti Permira Associati S.p.A. C.so Europa, 12 12 Contanti Ufficio Nazionale Israeliano Del Tu C.so Europa, 12 12 Contanti R.Q. Ricerche Qualitative S.r.l. C.so Europa, 12 16 Contanti Permira Associati S.p.A. C.so Europa, 12 14 Contanti Pgh S.p.A. C.so Europa, 12 19 Fidejussione bancaria n. CSX/sdm Metzler Capital Markets Italia Sim C.so Europa, 12 23 Contanti Consolato Generale Del Brasile C.so Europa, 12 19 Contanti Autogrill S.p.A. C.so Europa, 12 36 Polizza Assicurativa Allianz Subalpina n. 104610791 Gruppo Coin S.p.A. Via dei Calzaiuoli (FI) Fidejussione San Paolo IMI n.191008 Unieuro S.p.A. Via Turati (Cerro Maggiore) 310 Polizza Fidejussoria Duegi S.r.l./Cadmo S.r.l. Via Turati (Cerro Maggiore) 665 Fidejussione Medusa Cinema S.p.A. Via Turati (Cerro Maggiore) 2.892 Fidejussione Siemens Servizi Aziendali V.Gorky,30/32 Cinisello B. Fidejussione Framon Hotels S.p.A. Via Garibaldi, 9 Firenze Totale 1.550 704 1.980 9.359 25 Le ipoteche che gravano sui beni immobili sono dettagliate nella seguente tabella: Immobili Valore ipoteca Viale Eginardo Via Nizzoli Totale Percentuale 26.159.953 76,94% 7.840.047 23,06% 34.000.000 100,00% PARTE C – RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO SEZIONE I - RISULTATO DELLE OPERAZIONI SU STRUMENTI FINANZIARI Il risultato delle operazioni su strumenti finanziari quotati risulta dalla seguente tabella: (in migliaia di Euro) Risultato complessivo delle operazioni su: Utile su realizzi Perdita su realizzi Di cui: per variazioni dei tassi di cambio Plusv. Minusv. Di cui: per variazioni dei tassi di cambio C. Strumenti finanziari quotati 1. Titoli di debito (334) 13 (1) 2. Titoli di capitale 3. Parti di O.I.C.R. SEZIONE II - BENI IMMOBILI La voce B "Immobili e diritti reali immobiliari" è composta come indicato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Sottovoci Composizione Affitti B1. Canoni di locazione ed altri proventi 22 Recupero spese repetibili 275 B2. Utili/perdite da realizzi Plusvalenze 3.522 Spese generali repetibili (108) Utenze (175) Spese tecniche acquisto immobili Spese legali Polizza fabbricati Spese peritali/notarili B5. Ammortamenti B6. Imposta comunale sugli immobili Totale 2 0 Spese generali non repetibili B4. Oneri per la gestione di beni immobili 17.619 Interessi di mora su affitti Altri proventi B3. Plus/minusvalenze Importo (54) (296) (35) (254) (18) 0 (767) 19.733 26 Il risultato economico sui beni immobili in funzione della tipologia dei beni stessi è indicato nella seguente tabella: Risultato economico dell'esercizio su beni immobili Imm. residenz. 1. Imm. Comm. Imm. Industr. Terreni Altri Proventi 1.1 canoni di locazione non finanziaria 17.619 1.2 canoni di locazione finanziaria 1.3 altri proventi 2. 299 Utile/Perdita da realizzi 2.1 beni immobili 2.2 diritti reali immobiliari 3. Plusvalenze/Minusvalenze 3.1 beni immobili 3.522 3.2 diritti reali immobiliari 4. Oneri per la gestione di beni immobili 5. Ammortamenti (1.707) Totale 19.733 SEZIONE III – CREDITI SEZIONE IV – DEPOSITI BANCARI SEZIONE V – ALTRI BENI SEZIONE VI - ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE ED ONERI FINANZIARI La voce H "Oneri finanziari" è composta come indicato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Sottovoci Composizione Interessi passivi su mutui ipotecari Importo 818 H1. Interessi passivi su finanziamenti ricevuti Interessi passivi su depositi cauzionali H2. Altri oneri finanziari Imposte su mutui ipotecari Totale 6 43 867 La sottovoce H1.”Interessi passivi su finanziamenti ricevuti” ricomprende gli oneri finanziari inerenti il contratto di mutuo ipotecario stipulato in data 21 gennaio 2003 e quelli maturati sui depositi cauzionali, mentre la sottovoce H2. “Altri oneri finanziari” riporta l’imposta sostitutiva pagata in fase di erogazione del mutuo. 27 SEZIONE VII - ONERI DI GESTIONE La voce I "Oneri di gestione" è composta come indicato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Sottovoci I1. Provvigione di gestione SGR Composizione Compenso società di gestione Compenso banca depositaria Importo 4.304 189 I2. Commissioni banca depositaria Altre provvigioni commissioni e spese I3. Oneri per esperti indipendenti Compenso esperti indipendenti Pubblicazione quote su quotidiani 1 10 4 I4. Spese pubblicazione prospetti ed informativa al pubblico Pubblicazione comunicati 17 Compenso società di revisione 26 Contributo CONSOB 1 I5. Altri oneri di gestione Spese quotazione certificati Stampa rendiconti di gestione Totale 26 3 4.581 Nella voce “Spese quotazione certificati” sono ricomprese le spese per l’attività svolta dallo “Specialist” sul mercato ufficiale. SEZIONE VIII - ALTRI RICAVI ED ONERI La voce L "Altri ricavi ed oneri" è composta come indicato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Sottovoci L1. Interessi attivi su disponibilità liquide Composizione Interessi attivi su c/c Interessi su iva a rimborso Importo 24 212 L2. Altri ricavi Sopravvenienze attive 12 Sopravvenienze passive (8) L3. Altri oneri Accantonamento fondo rischi su crediti Totale (187) 53 28 SEZIONE IX - IMPOSTE La voce M "Imposte" è composta come indicato nella seguente tabella: (in migliaia di Euro) Sottovoci M1. Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio Composizione Imposta patrimoniale 1% ex L. 410/01 Importo 2.911 M2. Imposta sostitutiva a credito dell'esercizio 0 M3. Altre imposte 0 M4. Acc.al f.do imp.sosp.su plusv.ex art.15, comma 2 L.86/94 0 Totale 2.911 29