IL CONDOMINIO DELLA CASA DI VACANZA Nelle grandi città

IL CONDOMINIO DELLA CASA DI VACANZA
Nelle grandi città sembra essersi fermata l’euforia del mattone, ma è sempre viva
invece la corsa all’acquisto di immobili legati alle vacanze e al tempo libero. La
scelta di comprare la seconda casa è spesso legata all’idea di migliorare la qualità
della vita piuttosto che dell’investimento economico: chi si decide per l’acquisto
infatti, preferendo tale soluzione a quella dell’affitto, ha già in mente di fare un
uso della seconda casa non solo per il classico periodo di vacanza, ma anche
durante l’anno, nei fine settimana. Ecco allora che si abbandona l’idea della casa
isolata, dove bisogna pensare a tutti i servizi, e si sceglie un comodo
appartamento in un condominio con vista panoramica e magari fornito di impianti
sportivi dove trovarsi con gli amici. Anche al termine delle vacanze, quindi, un
buon numero di italiani continua a parlare di condominio con riferimento alla
casa di villeggiatura che ha appena lasciato per riprendere la normale vita
lavorativa, per quei particolari problemi, se non altro, che caratterizzano questi
tipi di abitazioni. Lasciati alle spalle i momenti di riposo, devono essere ora
valutati gli interventi necessari per conservare e mantenere i beni, i servizi e gli
impianti comuni che magari rimarranno inattivi sino alla prossima estate.
Le regole non cambiano. Le regole sono le stesse, anche se
devono
necessariamente adattarsi alle realtà che di volta in volta possono presentarsi.
Cambiano però le problematiche da affrontare, perché l’attenzione dei condomini
viene posta sulla gestione delle specifiche strutture destinate al tempo libero, quali
quella delle piscine, dei campi da tennis o dei locali di ritrovo comune. Anche la
tipologia delle spese subisce delle logiche varianti a seconda della località dove si
trova l’’edificio condominiale: da quella del riscaldamento nei luoghi di
montagna a quella della straordinaria manutenzione in quelli invece marini.
Sicuramente cambiano i rapporti tra i condomini, in genere più rilassati rispetto a
quelli cittadini. Non ci sono quindi particolari disposizioni per il condominio di
una casa di vacanza, ma ci sono specifici e diversi problemi rispetto al
condominio in città che meritano attenzione perché possono dar luogo a non
poche discussioni.
La convocazione dell’assemblea. Anche nel condominio di villeggiatura deve
essere convocata l’assemblea. La partecipazione è quasi sempre scarsa, ma non
va dimenticato l’uso della delega, con indicazione scritta delle proprie scelte
rispetto agli argomenti posti all’ordine del giorno: la cosiddetta delega titolata.
Quanto alla convocazione dei condomini, ora si corre meno rischi perché sino a
poco tempo fa l’eventuale mancato invio a tutti i condomini rendeva
assolutamente invalide- e quindi impugnabili in qualsiasi tempo - le delibere
assunte dai presenti. Era necessario muoversi con largo anticipo affinché le
comunicazioni potessero raggiungere tutti, ovunque fossero residenti. Adesso è
cambiato, perché la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di
convocazione dell'assemblea comporta l'annullabilità della delibera condominiale.
Ciò significa che colui che non lo ha ricevuto deve impugnare davanti al giudice
la delibera assunta in sua assenza entro il termine trenta giorni da momento in cui
gli è pervenuto la copia del verbale. Decorso tale termine le delibere sono valide
ed efficaci nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Attenzione, quindi,
al verbale di assemblea che comunque l’amministratore è obbligato ad inviare a
tutti i condomini.
I servizi comuni e la ripartizione delle spese. Sorgono problemi quando nel
condominio di villeggiatura ci sono, come spesso accade, condomini che vi
risiedono stabilmente tutto l’anno e che fanno pertanto uso con continuità dei
servizi condominiali, a differenza dei proprietari-turisti che si recano in tali
località unicamente per trascorre le proprie vacanze. Di norma è il regolamento di
condominio che disciplina, soprattutto in simili situazioni, la partecipazione dei
condomini alle spese riguardanti i beni e i servizi comuni. Se nulla è detto,
valgono le regole generali per cui tutti devono pagare i servizi secondo l’uso
potenziale che ne possono fare, indipendentemente cioè dal fatto che li usino o
meno o ne usufruiscano solo per qualche fine settimana o durante le ferie
natalizie. Tutto dipende dal regolamento oppure, se non c’è, dall’assemblea. Per
poter modificare i criteri di riparto delle spese previsti dalla legge ci vuole il
consenso unanime di tutti i condomini: il che crea non poche difficoltà, proprio
perché i condomini della seconda casa sono facilmente rintracciabili solo durante
il periodo di vacanza. Nel caso di evidente errore nel riparto delle spese può però
essere richiesto l’intervento del giudice.
L’amministratore e i lavori urgenti. I rapporti con l’amministratore, pur se
soggetti alla medesima normativa, sono di fatto diversi, nel senso che per la casa
di vacanza si sente meno la necessità di richiedere il suo intervento. A lui è
lasciata maggiore discrezionalità nella gestione del condominio, proprio perché,
come si è visto, non è sempre facile convocare l’assemblea. E’ lui che deve
adoperarsi, anche in difetto di preventiva delibera da parte dell’assemblea, nel
caso servano opere urgenti ed improrogabili, quale può essere la riparazione del
tetto dopo un abbondante nevicata in località montana. Sarà poi suo obbligo
motivare ai condomini l’utilità del suo operato e richiedere la ratifica delle spese
sostenute, se non altro di quelle indispensabili per il mantenimento dei beni
comuni o dirette a garantire a tutti i servizi primari, quale può essere quello della
corrente elettrica o dell’erogazione dell’acqua potabile.