Quesito n. 259-2008/T In tema di

STUDIO NOTARILE
Dott. Prof. Domenico Antonio ZOTTA
Dott. Francesco ZOTTA
Quesito n. 259-2008/T
In tema di «Agevolazione c.d. "prima casa" - Conservazione della
residenza nel comune ove è ubicato l'immobile - Decadenza ».
Si chiede di sapere se il mantenimento da parte dell'acquirente della residenza nel Comune ove
è ubicato l'immobile acquistato, per un periodo di tempo successivo all'acquisto, costituisca
una condizione prescritta a pena di decadenza dall'agevolazione c.d. "prima casa".
Al fine della risoluzione del quesito in esame sembra opportuno per un verso por mente al dato
testuale, ovverosia alla disciplina dell'agevolazione de quo contenuta nella nota IIbis all'art. 1
della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986; per altro verso alla ratio e alla giustificazione
costituzionale dell'agevolazione stessa, che si ricava dall'esame della predetta disciplina.
1. La nota IIbis all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR prevede, ai fini
dell'applicazione dell'agevolazione c.d. "prima casa" la ricorrenza di determinati presupposti.
A norma della nota II bis appena menzionata il trattamento tributario in questione si applica
agli atti traslativi delle case di abitazione "non di lusso" o agli atti costitutivi della nuda
proprietà dell'usufrutto, uso o abitazione relativi alle stesse, a condizione che gli immobili
trasferiti siano ubicati nel comune di residenza o di svolgimento dell'attività dell'acquirente. La
norma in discussione statuisce inoltre che l'acquirente, qualora non abbia ancora la residenza
nel Comune dove è situato l'immobile, possa ivi stabilirla entro diciotto mesi dall'acquisto
dell'immobile stesso. In questo caso il soggetto è tenuto, a pena di decadenza dal regime in
considerazione, a dichiarare nell'atto di acquisto la sua volontà di trasferire la residenza nel
luogo di ubicazione dell'immobile acquistato.
Ulteriore presupposto per la fruizione dell'aliquota ridotta è la dichiarazione dell'acquirente,
rilasciata nell'atto d'acquisto, di non essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge di
diritti di proprietà, usufrutto uso o abitazione relativi ad altra casa di abitazione ubicata nel
medesimo comune, e di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale
di immobili ad uso abitativo acquistati con l'agevolazione di cui si discute (1) .
Il comma 4 della nota IIbis,
più volte
menzionata, prevede inoltre la decadenza
dall'agevolazione in discussione nel caso di dichiarazione mendace in ordine alla sussistenza
dei presupposti per l'applicazione del beneficio ovvero nel caso di trasferimento per atto a
titolo oneroso o gratuito degli immobili agevolati prima del decorso del termine di cinque anni
dal loro acquisto (2).
2. Ciò posto, occorre rilevare che l'originaria formulazione della norma in questione
attribuiva preminente rilievo alla destinazione effettiva del bene ad abitazione personale, e tale
destinazione costituiva condizione per la fruizione del beneficio. L'applicabilità del regime di
favore era inoltre subordinata alla dichiarazione negativa da parte del soggetto acquirente in
ordine al possesso di altro immobile idoneo all'abitazione (3) .
Via Beato Bonaventura, 31 - Tel. 0971.37363 (3 linee) - Telefax 0971.24065 85100 POTENZA
Via Galliano (Pal. Cutolo) - Tel. 0972/721002 - Fax 0972/723589 - 85028 RIONERO IN VULTURE
Via Montefreddo, 4 - 85013 GENZANO DI LUCANIA
http://www.studiozotta.it
STUDIO NOTARILE
Dott. Prof. Domenico Antonio ZOTTA
Dott. Francesco ZOTTA
Sulla giustificazione costituzionale di tale regime di favore si era espressa la dottrina, sin dal
momento della sua prima istituzione, dividendosi tra chi sosteneva che l'interesse
costituzionalmente tutelato, cui la ratio della disposizione andava ricondotta, dovesse essere
ravvisato nell'accessibilità a tutti della proprietà (ex art. 42, secondo comma, Cost.), e chi,
invece, riteneva che tale interesse dovesse essere ritrovato nell'art. 47, secondo comma Cost.,
inteso come garanzia costituzionale rafforzata dell'abitazione (4).
A seguito delle modificazioni intervenute, la norma in discussione, come si è visto, non richiede
più l'effettivo utilizzo abitativo dell'immobile acquistato, quanto, invece, la sua oggettiva
destinazione abitativa in concorrenza con il requisito della fissazione della residenza nel
comune ove l'immobile è situato e dell'assenza in capo all'acquirente di diritti di proprietà (o di
altri diritti reali) su immobili situati nel medesimo comune (5) . Dalla formulazione della norma
non emerge, dunque, la necessità che l'immobile acquistato sia effettivamente destinato alla
soddisfazione del "bisogno abitativo" dell'acquirente, e ciò induce a ritenere che non sia
escluso dalla norma agevolativa un utilizzo diverso dell'immobile agevolato e, dunque,
l'acquisto del medesimo a fini d'investimento.
Occorre in proposito rilevare, in primo luogo, che l'immobile acquistato potrebbe non essere il
primo cespite, idoneo all'abitazione, che entra nella sfera patrimoniale del privato. Non pare
d'ostacolo, infatti, all'applicazione dell'aliquota agevolata, la circostanza che il soggetto
acquirente sia titolare di diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili ad uso abitativo non
acquistati con il beneficio in esame né ubicati nel luogo di residenza del medesimo (6) .
In secondo luogo, è possibile ritenere che il bisogno abitativo dell'acquirente sia già e
altrimenti soddisfatto, senza che tale circostanza precluda l'accesso al regime agevolato o ne
comporti la decadenza. Non rientra infatti fra le cause ostative all'applicabilità del beneficio né
tra quelle di decadenza dal medesimo la pregressa (o anche successiva) destinazione ad
abitazione, da parte dell'acquirente, di un immobile situato nello stesso comune in cui è
ubicato l'immobile agevolato ed occupato ad es. a titolo di comodato o di locazione.
Parallelamente, non è annoverata fra le cause di decadenza dal beneficio la concessione in
locazione (o ad altro titolo) ad un terzo dell'immobile acquistato con l'agevolazione in
questione (7) .
L'immobile agevolato può peraltro essere rivenduto - senza incorrere nella decadenza dal
beneficio già fruito - dopo la decorrenza del termine quinquennale. È anche possibile, in questo
caso, acquistare un altro immobile con l'applicazione della medesima aliquota ridotta. La nota
II bis più volte menzionata, ai fini dell'applicabilità del regime in questione, richiede la
dichiarazione negativa dell'acquirente in ordine alla titolarità di un bene immobile acquistato
con lo stesso beneficio. Non rileva, quindi, in caso di riacquisto, la pregressa fruizione qualora
sia riferita ad un immobile di cui non si abbia più la titolarità (8) . Si può quindi evidenziare in
proposito come l'agevolazione sia applicabile per un solo immobile su tutto il territorio
nazionale, e sia reiterabile con riferimento ad un successivo acquisto, solo nel caso di rivendita
dell'immobile originariamente acquistato con l'agevolazione.
Via Beato Bonaventura, 31 - Tel. 0971.37363 (3 linee) - Telefax 0971.24065 85100 POTENZA
Via Galliano (Pal. Cutolo) - Tel. 0972/721002 - Fax 0972/723589 - 85028 RIONERO IN VULTURE
Via Montefreddo, 4 - 85013 GENZANO DI LUCANIA
http://www.studiozotta.it
STUDIO NOTARILE
Dott. Prof. Domenico Antonio ZOTTA
Dott. Francesco ZOTTA
Sulla base delle suesposte argomentazioni c'è chi ha ritenuto che la norma in esame non
sia tesa ad incentivare l'acquisto della casa di abitazione, ma più in generale, l'"accesso" alla
proprietà, come modalità di utilizzo del risparmio ancorché non destinato alla soddisfazione
del proprio bisogno abitativo. Non può escludersi infatti che la norma in discussione implicitamente ammettendo la possibilità di soddisfare un esigenza diversa da quella abitativa
dell'acquirente - sia diretta alla tutela del risparmio e all'incentivazione del suo utilizzo per
l'accesso alla proprietà, non destinata esclusivamente ai propri bisogni abitativi. In quest'ottica
la giustificazione costituzionale del regime di favore di cui si discute sarebbe, dunque, da
ritrovarsi nei principi sanciti sia dall'art. 42, secondo comma, Cost., che dall'art. 47 (9) .
3. - Sulla scorta della considerazioni sin qui svolte, si può rilevare in primo luogo, e avendo
riguardo al solo dato testuale, che lo spostamento della residenza dal Comune ove è situato
l'immobile agevolato ad un altro Comune dopo la stipula dell'atto non è espressamente
annoverato tra le cause di decadenza dall'agevolazione.
D'altra parte, il dato positivo appare in questo senso coerente con la ratio della norma così
come sopra individuata. In altri termini, se si assume che la finalità dell'agevolazione non è
quella di soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente, il requisito della residenza può essere
considerato come un dato meramente formale volto a delimitare l'ambito oggettivo
dell'agevolazione al momento della sua applicazione, non a caratterizzarne la finalità.
Lo spostamento della residenza da parte dell'acquirente, peraltro, non pregiudicherebbe in
alcun modo le ragioni del fisco. Anche in questa ipotesi, infatti, permarrebbe l'impossibilità, per
l'acquirente dell'immobile agevolato, di fruire nuovamente del beneficio in discussione.
La nota II bis (comma 1, lettera c) ) preclude infatti l'accesso al beneficio laddove se ne sia già
fruito per l'acquisto della proprietà di un immobile abitativo (o di diritti reali sullo stesso) su
tutto il territorio nazionale e finchè del medesimo diritto si mantenga la titolarità.
4. In conclusione - benché si siano qui illustrate le argomentazioni in base alle quali è
possibile e logico ritenere che la permanenza della residenza nel
Comune ove è situato
l'immobile non sia requisito prescritto a pena di decadenza dal beneficio in discussione appare necessario avvertire che la ricostruzione sin qui esposta non trova allo stato conforto
nella prassi e in giurisprudenza, stante l'assenza di specifiche pronunce sul punto.
Susanna Cannizzaro
___________
1)
In caso di dichiarazione mendace, per espressa disposizione normativa, il soggetto
decade dal beneficio
Via Beato Bonaventura, 31 - Tel. 0971.37363 (3 linee) - Telefax 0971.24065 85100 POTENZA
Via Galliano (Pal. Cutolo) - Tel. 0972/721002 - Fax 0972/723589 - 85028 RIONERO IN VULTURE
Via Montefreddo, 4 - 85013 GENZANO DI LUCANIA
http://www.studiozotta.it
STUDIO NOTARILE
Dott. Prof. Domenico Antonio ZOTTA
Dott. Francesco ZOTTA
2)
Non decade, tuttavia dal beneficio il contribuente che, entro l'anno dall'alienazione
dell'immobile riacquisti un'altra casa di abitazione. In questo caso la norma non richiede che
l'immobile riacquistato possieda i requisiti di cui alla più volte menzionata nota II bis, ma
prescrive unicamente che tale immobile sia adibito ad abitazione principale. L'incoerenza di
tale prescrizione, rispetto alla ratio dell'agevolazione come individuata di seguito nel testo,
potrebbe essere frutto di un difetto di coordinamento, conseguente alle svariate modificazioni
intervenute, tra la "vecchia" disciplina che dava rilievo, ai fini della fruizione del beneficio,
all'effettiva destinazione abitativa dell'immobile e la "nuova" che richiede tale destinazione solo
"potenzialmente".
3)
Il requisito dell'idoneità abitativa dell'immobile acquistato, è stato introdotto per la
prima volta dalla legge 75/1993 (di conversione del DL 16/1993).
4)
Sulla scorta degli studi della dottrina costituzionalistica (cfr. Breccia , Il diritto
all'abitazione , Milano, 1980; Tarello , Disciplina costituzionale della proprietà - lezioni
introduttive - corso di diritto civile 1972- 73 , Genova, 1972, 53; Martines , Il diritto alla casa ,
in Tecniche giuridiche e sviluppo della persona, a cura di Lipari, Bari 1974, 391; Merusi , Art.
47, Commentario della Costituzione , a cura di G. Branca, Bologna-Roma, 1980, III, 185;
Rodotà , Art. 42, ibidem , 160) una parte dei commentatori ha sostenuto che l'art. 47 fosse
da interpretare come una specificazione della norma costituzionale di cui all'art. 42 (che
sancisce l'accessibilità a tutti della proprietà), nel presupposto che questa rappresenti, a sua
volta, un'espressione del principio di uguaglianza sostanziale. In questo senso M.S. Giannini ,
Basi costituzionali , Pol. del dir., 1971, 471. Per altro verso c'è chi ha ritenuto che la tutela
costituzionale dell'art. 47 prima che l'una o l'altra forma proprietaria riguarda il "risparmio
popolare" di cui il legislatore intende incentivare l'utilizzo per fini socialmente rilevanti, quale
appunto l'acquisto dell'abitazione. Si veda
Miscali , Le agevolazioni per l'acquisto e la
diffusione della proprietà della casa. Esperienze e prospettive , in La casa di abitazione tra
normativa vigente e prospettive, Milano, 1986, III - Aspetti finanziari e tributari, 726; Sorace
, A proposito di «proprietà dell'abitazione» «diritto di abitazione» e «proprietà (civilistica) della
casa» , in Riv. dir. civ., 1972, I, 55.
5)
Il contribuente non deve essere titolare esclusivo
con il coniuge.
dell'immobile o in comunione
6)
Di diverso avviso Mastroiacovo , Agevolazioni relative alle imposte ipotecarie e
catastali, in L'imposta sulle successioni e donazioni tra crisi e riforme, Collana Studi del
Consiglio Nazionale del Notariato, Milano 2001, 111 (nt. 28).
7)
Si osserva, a tal proposito, che la nozione di "prima casa" cui è riconosciuto il
beneficio in esame, non è coincidente con quella di "abitazione principale" ai fini IRPEF. A
norma dell'art. 10, comma 3 bis, del DPR 917/1986 "per abitazione principale si intende quella
nelle quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi
familiari, dimorano abitualmente". L'effettiva destinazione abitativa è rilevante ai sensi dell'art.
67 del DPR 917/1986 al fine escludere il realizzo della plusvalenza nel caso di cessione
infaquinquennale dell'immobile.
8)
Occorre far presente in questo caso che il riacquisto di un immobile avente i
requisiti "prima casa", diversamente da quanto previsto per la fruizione del credito d'imposta
(ex art. 7 L. n. 448, del 23/12/1998) nell'ipotesi di vendita dell'immobile entro il quinquennio,
Via Beato Bonaventura, 31 - Tel. 0971.37363 (3 linee) - Telefax 0971.24065 85100 POTENZA
Via Galliano (Pal. Cutolo) - Tel. 0972/721002 - Fax 0972/723589 - 85028 RIONERO IN VULTURE
Via Montefreddo, 4 - 85013 GENZANO DI LUCANIA
http://www.studiozotta.it
STUDIO NOTARILE
Dott. Prof. Domenico Antonio ZOTTA
Dott. Francesco ZOTTA
non è necessario ai fini della conservazione del beneficio, purché, come abbiamo visto,
l'immobile "riacquistato" sia adibito ad abitazione principale.
9)
Cfr. in questo senso Cannizzaro , Rinuncia all'agevolazione c.d. "prima casa" , Riv.
dir. trib., 2006, I, 1027, ss.
Via Beato Bonaventura, 31 - Tel. 0971.37363 (3 linee) - Telefax 0971.24065 85100 POTENZA
Via Galliano (Pal. Cutolo) - Tel. 0972/721002 - Fax 0972/723589 - 85028 RIONERO IN VULTURE
Via Montefreddo, 4 - 85013 GENZANO DI LUCANIA
http://www.studiozotta.it