Modifica alla disciplina del condominio negli edifici

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Modifica alla disciplina del condominio negli edifici
Modifica alla
disciplina del condominio
negli edifici
Legge 11 dicembre 2012, n. 220
TUTTE LE NOVITA’
DELLA RIFORMA
ATTESA DA UNDICI ANNI
ASSOCIAZIONE NAZIONALE DONNE GEOMETRA
DICEMBRE 2012
“Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”
legge 11 dicembre 2012 n. 220
pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, n. 293
ASSOCIZIONE NAZIONALE DONNE GEOMETRA - “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”
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Il 20 novembre 2012 è stata definitivamente
approvata dal Senato la riforma del condominio,
contenuta nella legge 11 dicembre 2012 n. 220
“Modifica alla disciplina del condominio negli
edifici”, dando così il via ad un insieme corposo di
modifiche e integrazioni della precedente
normativa.
La metodologia usata per le deliberazione, cioè il
mancato passaggio in aula del testo, esprime
chiaramente la volontà del legislatore di intervenire
in una materia in cui la giurisprudenza ha inciso
notevolmente nel corso degli anni ed ha supplito al
mancato adeguamento della normativa e ai rapidi cambiamenti del tempo. Nella materia che per
eccellenza occupa le aule dei tribunali italiani, si è cercato di statuire alcuni principi
giurisprudenziali consolidati nonché ammodernare il corpus normativo vecchio ormai di 70 anni.
Quando furono emanate le norme del codice civile, infatti, la proprietà delle abitazioni non era
affatto cosa diffusa tra le famiglie italiane, mentre oggi più della metà della popolazione del nostro
Paese vive in condominio.
Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, n. 293 iniziano a decorrere i
sei mesi per l’effettiva entrata in vigore della riforma (18 giugno 2013).
Il condominio negli edifici è regolato, oltre che dalle norme contenute nel Codice civile (artt. 11171138) anche da alcune prescrizioni presenti nelle norme per l’attuazione (e precisamente, nei
relativi articoli dal n. 61 al n. 72). La Riforma del Condominio interviene con tantissime novità,
molte delle quali riguarderanno da molto vicino la vita quotidiana della maggior parte della
popolazione e dei professionisti del settore.
SUPERCONDOMINIO:
IL NUOVO CONDOMINIO
Il nuovo articolo 1117-bis inserito nel Codice civile,
chiarisce l’ambito di applicabilità della disciplina del
condominio degli edifici. Se fino ad ora era considerato
tale uno stabile a sviluppo verticale dotato di parti comuni;
con l’introduzione del nuovo art. 1117-bis si fa rientrare
nella definizione di condominio non solo il
supercondominio, ma anche i complessi orizzontali di
villette, singole o a schiera che, fino ad oggi, potevano
complessi
edilizi diversi distinti in più corpi di
fabbrica o in
più edifici strutturalmente
autonomi ma nello stesso
momento dotati di elementi e beni
destinati a
servire contemporaneamente i
diversi edifici.
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scegliere se rifarsi alle regole relative alla comunione ovvero a quelle del condominio, a seconda
dell’opportunità o delle norme contenute nel regolamento contrattuale.
L’esistenza delle parti comuni porta all’esistenza del condominio, cioè alla «costituzione
automatica» di un ente che non ha nessun bisogno di essere creato per decisione comune, ma
esiste di per sé, in quanto, appunto, esistono delle parti necessariamente comuni.
LE PARTI COMUNI
L’articolo 1 della riforma del condominio, sostituisce l’articolo 1117 del Codice civile, offrendo
una definizione più articolata della nozione di parti comuni dell’edificio, oggetto di proprietà
comune dei proprietari delle singole unita immobiliari (piuttosto che, come nel precedente testo,
dei diversi piani o porzioni di piani dell’edificio), anche se aventi diritto a godimento periodico,
chiarendo alcuni punti che erano poi stati risolti dalla Giurisprudenza quale, ad esempio, i
sottotetti). Secondo la nuova formulazione, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari
delle singole unita immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se
non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i
portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria,
incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli
ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il
condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro
genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al
punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso
di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in
materia di reti pubbliche.
Resta attuale l’affermazione giurisprudenziale secondo la quale il diritto del condominio sulle parti
comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza
dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune,
sicché la presunzione di comproprietà posta dall'articolo 1117 del Codice civile, che contiene
un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di
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comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo
esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il
presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare
del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi
senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. e con il consenso di tutti i
partecipanti al condominio
Il sottotetto
Il sottotetto dell’edificio condominiale si può
considerare pertinenza dell’immobile sito all’ultimo
piano solo qualora abbia la funzione esclusiva di
isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal
freddo e dall’umidità, in modo da costituire
un’intercapedine tra l‘alloggio e il tetto, e non
quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali
tali da renderlo suscettibile di utilizzo come vano autonomo. In quest’ultima ipotesi, pertanto,
l’appartenenza del bene va determinata sulla base del titolo.
La nuova formulazione dell’articolo 1117 del Codice Civile prevede, che sono oggetto di proprietà
comune dei proprietari delle singole unita immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a
godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, i sottotetti destinati, per le caratteristiche
strutturali e funzionali, all’uso comune.
Viene quindi precisato che vi è una presunzione di condominialità di tale bene, in precedenza
non compreso nella vecchia formulazione del medesimo articolo.
Tale presunzione opera in difetto di una diversa previsione nel titolo, cioè nel regolamento avente
natura contrattuale (richiamato o allegato nei singoli atti di acquisto) oppure nel singolo atto di
compravendita che ne assegna la proprietà in via esclusiva ad un condomino. Spetta quindi al
condomino che ritiene di avere la proprietà esclusiva dimostrare l’esistenza del titolo o l’assenza di
caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune.
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IL CONCETTO DI DESTINAZIONE D’USO
In riferimento alle parti comuni, la Riforma ha introdotto il
concetto di destinazione d’uso precisando che questa può
essere modificata per soddisfare esigenze di interesse
condominiale. L’espressione non è sicuramente esaustiva.
La Cassazione ha ritenuto trattarsi di innovazione di cui
all’articolo 1120 del Codice civile non solo l’opera nuova
ma anche il mutamento della destinazione originaria del bene. La semplice modifica mira invece a
potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascia immutate la
consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini
(Cassazione Civile, Sez. II, 05.10.2009 - n 21256). Occorre considerare che l’articolo 1117-ter
introdotto dalla Riforma, cambia sia le modalità di convocazione dell’assemblea sia le maggioranze
richieste. Queste ultime sono maggiori rispetto a quelle richieste per le innovazioni. Se ne deduce
che il Legislatore ha inteso, con il nuovo termine, un diverso e maggiore intervento sia rispetto alla
semplice modifica sia rispetto alla innovazione il cui primo comma dell’articolo 1120 del Codice
civile è rimasto immutato.
L’intervento sulle parti comuni previsto dal nuovo articolo 1117-ter del Codice civile richiede una
modalità di convocazione dell’assemblea diversa e maggioranze molto più elevate. La modifica è
approvata dall’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei
partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio. La convocazione
dell’assemblea deve obbligatoriamente avvenire con una duplice modalità: affissione per non
meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine
destinati e mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici (PEC), in modo da
pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. L’ordine del giorno non può
essere generico ma deve espressamente indicare sia la parte comune oggetto della
modificazione sia la nuova destinazione d’uso. L’ultimo comma prevede che sono vietate le
modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilita o alla
sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Articolo 1117-quater introdotto dalla Riforma, sancisce che in caso di attività che incidono
negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o
i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la
convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal
secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell’edificio).
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DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE COSE COMUNI
La Riforma,all’articolo 3, riscrive i contenuti
dell’Articolo 1118 del Codice civile
Il diritto di ciascun condomino sulle parti
comuni, salvo che il titolo non disponga
altrimenti, è proporzionale al valore
dell’unita immobiliare che gli appartiene.
Ove non precisato dal titolo, per gli effetti
indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126
(ripartizione delle spese) e 1136 (votazioni in sede assembleare) del Codice civile, il valore
proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al
regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio,
dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita immobiliare.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni ne può sottrarsi all'obbligo di
contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione
d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il cuore dell’articolo 1118 del Codice civile, come sostituito dall’articolo 3 della Riforma, è la
disciplina della possibilità di distacco dal riscaldamento centralizzato, annosa questione
ricorrente nelle aule di giustizia.
La giurisprudenza, nel tempo, ha affermato che il condomino può rinunciare all’uso del
riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto
termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e fermo il
suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione
dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione
dell'impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva
in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a
godere gli altri condomini (Cassazione n. 19893/2012).
Il legislatore, validando la possibilità di distacco, stabilisce che il
condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato,
sempre che da tale distacco non derivino derivano né un
aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruire del
riscaldamento centralizzato e né un danno alla funzionalità
dell’impianto o uno squilibrio termico dell’intero edificio tali
da pregiudicare la regolare erogazione del servizio.
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Colui che opera il distacco resta comunque obbligato a concorrere alle sole spese per la
manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Non può invece essere chiamato a partecipare alle spese di consumo o di esercizio riguardanti
un servizio di cui non usufruisce. Anche per tali ultime spese l’esonero non è necessariamente
totale, ben potendo il rinunciatario essere tenuto ad accollarsi, alternativamente, gli eventuali
maggiori oneri che gli altri condomini si vedono costretti a sopportare in conseguenza della
diminuzione del numero dei contribuenti rimasti collegati all’impianto, oppure una quota
forfetaria determinata dall’assemblea quale compensazione del calore di cui l’unità
immobiliare staccata comunque continua indirettamente a godere per la collocazione della
stessa all’interno dell’edificio.
La rinuncia all’uso del riscaldamento non è di regola subordinato ad una autorizzazione da
parte dell’assemblea, chiamata semmai a valutare unicamente la sussistenza, nel caso
concreto, dei presupposti legittimanti il distacco, la cui prova incombe esclusivamente su colui
che intende staccarsi.
L’onere della prova viene meno nel caso in cui l’assemblea abbia effettivamente autorizzato il
distacco dall’impianto comune sulla base di una autonoma valutazione positiva della
sussistenza dei presupposti ed abbia disposto in concreto per l’esecuzione del distacco, in
modo tale che talune unità immobiliari non siano più in condizioni di usufruire del servizio di
riscaldamento, talché i relativi proprietari neppure possono ritenersi tenuti a contribuire alle
spese di un servizio che non viene di fatto più servito.
Il regolamento di condominio può però continuare a negare totalmente la possibilità di
staccarsi dall’impianto centralizzato, superando in tal modo ogni questione sulle conseguenze
dell’eventuale separazione. In questo caso il distacco è considerato illecito quand’anche il
condomino riesca a dimostrare l’assenza di qualsivoglia pregiudizio per i condomini che
continuano ad usufruire dell’impianto comune e per l’impianto stesso.
LE INNOVAZIONI
Il legislatore, nell’introdurre alcuni commi nel testo dell’articolo 1120 del Codice civile, indica una
serie di innovazioni per la cui approvazione è prevista una maggioranza meno forte rispetto
alle innovazioni dirette, in generale, al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior
rendimento delle cose comuni, di cui all’articolo 1120, primo comma del Codice civile. Si tratti
di fattispecie volte a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici
e degli impianti, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del
consumo energetico degli edifici, della realizzazione di parcheggi, dell’installazione degli
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impianti di cogenerazione, fonti eoliche, impianti centralizzati per la ricezione televisiva e per
l’accesso a flussi informativi, anche da satellite o via cavo.
Alcune delle stesse, sia pure in modo
parzialmente diverso, già costituivano
oggetto di disciplina in altre fonti
normativa. Così, l’articolo 2 della legge
9 gennaio 1989 n. 13, recante norme per
favorire il superamento e l'eliminazione
delle barriere architettoniche negli edifici
privati,
secondo
l’interpretazione
giurisprudenziale, prevede la possibilità
per
l’assemblea condominiale di
approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell'articolo 1136 del
Codice Civile, comma secondo e terzo, così derogando all’articolo 1120, comma primo, che
richiama il comma quinto dell’articolo 1136 e, quindi, le più ampie maggioranze ivi contemplate,
fermo il disposto dell'articolo 1120, comma secondo, che vieta le innovazioni che rendano talune
parti comuni dell'edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino,
comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della
comunione.
A sua volta, l’articolo 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122 stabilisce che i condomini
possono deliberare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile –
la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero
inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la
sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio, sempre che, anche
ai condomini dissenzienti, sia data la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta
libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in
modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di
un solo condomino interessato alla realizzazione delle innovazioni. La richiesta deve contenere
l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In
mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le
necessarie integrazioni.
La riforma è intervenuta sull’art. 26 della legge 10/91 modificando il quorum necessario per
l’installazione di sistemi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, prevedendo
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che le relative delibere devono ora essere assunte con il voto favorevole della maggioranza
degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore millesimale.
PARTI IN PROPRIETA’ O USO INDIVIDUALE
Il testo vigente dell’articolo 1122 del Codice civile, sancisce il divieto per il condomino eseguire
opere nel piano o porzione di piano di sua proprietà, che rechino danno alle parti comuni
dell’edificio.
La Riforma include, oltre al riferimento alle parti di proprietà, anche quello alle parti
destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso
individuale. Non possono quindi essere eseguite opere in tali parti che rechino danno alle parti
comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilita, alla sicurezza o al decoro architettonico
dell’edificio. Il nuovo testo inserisce inoltre un nuovo secondo comma che stabilisce, in ogni
caso, l’obbligo di dare preventiva notizia all’amministratore, a sua volta tenuto a darne
notizia all’assemblea.
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino al punto di diramazione per le singole utenze, sono realizzati in modo da recare il minor
pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni
caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo
quanto previsto in materia di reti pubbliche.
la Riforma ha avuto, inoltre, particolare
attenzione per il contenimento dei consumi
energetici. E consentita l’installazione di
impianti per la produzione di energia da fonti
rinnovabili destinati al servizio di singole unità
del condominio sul lastrico solare, su ogni altra
idonea superficie comune e sulle parti di
proprietà individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione
all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta.
L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del
valore dell’edificio, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a
salvaguardia della stabilita, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e
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provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici
comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o
comunque in atto.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per
la progettazione e per l'esecuzione delle opere non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti
destinati alle singole unità abitative.
IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA
L’articolo 1122-ter del Codice civile, introdotte
ex novo dalla Riforma, contempla alcune
specifiche prescrizioni per gli impianti di
videosorveglianza,
che
consentono
l’installazione a maggioranza (quorum di cui
all’articolo 1136, comma 2, del Codice Civile.),
e ciò probabilmente a fronte (e con effetto
sanante) di alcune perplessità già manifestate
dal Garante della Privacy al Parlamento in ordine alla legittimità di tali opere in riferimento al
rispetto della riservatezza dei singoli.
A parte l’incongruenza dell’inserimento di un “ter” riguardante opere comuni deliberate
dall’assemblea all’interno di una parte dell’articolato riguardante le opere esclusive, il testo appare
escludere dalla sua applicazione la videosorveglianza sulle “pertinenze” private, con probabile
difficoltà applicativa all’interno di una fattispecie (il condominio) che vede una spiccata
commistione tra l’ambito comune e quello personale.
LA DISCIPLINA SULLE SPESE
Con evidente cautela, il legislatore ha praticamente lasciato inalterato il sistema di ripartizione dei
costi di gestione previsto dal codice civile, omettendo, nella sostanza, qualsiasi sostanziale
intervento riformatore, o anche solo di correzione/integrazione. Infatti, di tutti gli articoli del Codice
Civile interessati (Articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 C.c)
Solo l’articolo 1124 del Codice civile viene fatto oggetto dell’intervento di riforma, sostanzialmente
confermativo delle conclusioni di pacifica giurisprudenza.
Rimangono quindi vigenti, anche dopo la riforma, i “vecchi” criteri di distribuzione degli oneri
amministrativi, come segue:
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nel condominio, le spese per la conservazione e per il godimento dei beni e degli impianti
comuni vanno ripartite tra tutti i partecipanti in proporzione al valore della porzione di piano
posseduta cioè, per millesimi generali di proprietà (comma 1, articolo 1123 C.c.);
tale criterio di ripartizione (per millesimi di proprietà) costituisce il criterio “normale” che deve
essere considerato applicabile con preferenza/prevalenza rispetto ad altri;
nel diverso caso in cui il bene o l’impianto comune fornisca ai condomini, cioè, alle porzioni di
piano, un’utilità differenziata, le spese devono essere differentemente ripartite in base alla quantità
di tale godimento non paritario (comma 2, articolo 1123 C.c.). Sul punto, va precisato che l’uso
differenziato è quello oggettivo, e non quello dipendente dai comportamenti dei singoli. Tale norma
non reca, però, l’indicazione della misura della quota di ripartizione (dipendente dall’uso), con
conseguente necessità che sia individuata dall’assemblea;
nell’ulteriore caso in cui il bene/impianto comune è oggettivamente destinato a servire una parte
dei condomini, le spese devono attribuirsi a tale gruppo “ristretto” (comma 3, articolo 1123 C.c.),
tornando a distribuire gli oneri tra questi ultimi in base ai millesimi o in base all’uso, come in
precedenza specificato;
tutti tali criteri (proprietà, uso, gruppo ristretto) hanno natura “legale” e, quindi, prevalgono
sulla volontà degli interessati;
in ulteriore conseguenza solo una “diversa convenzione”, cioè un contratto stipulato col
consenso di tutti gli aventi diritto (e non a maggioranza), può
adottare ripartizioni diverse da quelle previste dalla legge.
In tale contesto che, come si vede, è altamente funzionale ed
efficace per la risoluzione delle problematiche di ripartizione,
il legislatore della riforma ha ritenuto di apportare solo un
lieve “ritocco” al testo dell’articolo 1124 c.c., estendendo
anche agli ascensori la disciplina dettata per la
manutenzione delle scale, precisando che sia le une che gli
altri sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità
immobiliari a cui servono e le relative spese vanno ripartite
con il medesimo criterio prima previsto per le sole scale.
L’ascensore, pur se al servizio di tutto l’edificio, rende
infatti maggiore utilità ai proprietari dei piani più elevati,
che ne fanno un maggior uso rispetto a quelli dei piani
sottostanti e quindi devono sopportare un maggior onere
di spesa. Se nulla è detto nel regolamento di condominio, è
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principio generale che le spese che riguardano il mantenimento e l’uso dell’ascensore – quali
le spese per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria, per la sostituzione delle funi e, in
genere, per la piccola manutenzione dell’impianto – vanno ripartite tra i condomini per metà
in ragione dell’altezza del piano dell’unità immobiliare servita dall’ascensore e per l’altra
metà in base al valore millesimale di ciascun appartamento.
Quanto alle spese straordinarie, quali la ricostruzione totale o parziale dell’impianto oppure
la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, esse vanno sopportate da tutti i condomini in
proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà.
Nella riforma del condominio, mentre resta ferma la solidarietà tra acquirente e venditore
dell’unità immobiliare per il versamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello
precedente, quest’ultimo rimane sempre obbligato con il suo avente causa verso il condominio
sino a quando uno dei due trasmetta all’amministratore una copia autentica del titolo ( rogito,
sentenza, ecc.) comprovante l’avvenuto trasferimento della proprietà. Cambia anche per il
nudo proprietario, che adesso risponde solidalmente con l’usufruttuario per qualsiasi
pagamento dovuto al Condominio, sia di natura ordinaria che straordinaria.
LE SPESE PER LE PARTI COMUNI SOSTENUTE DAL SINGOLO
CONDOMINO
L'articolo 1134 del Codice civile è sostituito dal seguente:
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore
o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
IL CONDOMINO MOROSO
Capita spesso che un condomino non elargisca la sua parte di spese condominiali; in questi casi si
parla di condomino moroso.
Se in precedenza erano gli altri componenti del condominio a saldare le spese insolute del
condomino moroso, con la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08, la Cassazione ha decretato la
fine della solidarietà passiva in materia condominiale. Il condomino moroso dovrà dunque far fronte
da solo ai debiti condominiali, pagando la sua quota non ancora pagata.
Rilevanti modifiche, sul punto, sono state apportate dalla Riforma che, tra le altre cose, ha
introdotto, seppure con attenuazione, il principio della solidarietà per le obbligazioni assunte
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dal Condominio. La nuova formulazione dell’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del
Codice civile prevede che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può
ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è
tenuto (questa è la prima novità) a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo
interpellino i dati dei condomini morosi.
La novità più rilevante è quella secondo cui i creditori non possono agire nei confronti degli
obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di
mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento
separato.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad
agire per la riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini o da altri soggetti obbligati
entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei
contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi
maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che
determina il trasferimento del diritto
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Tabella 2 - Aggiornata con le disposizioni della riforma
CONDOMINIO: CHI PAGA
I criteri qui elencati sono comunque validi anche se derogabili con regolamento “contrattuale”
Strutture
Muri maestri: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura,
intonaco esterno, coperture esterne, colonne, archi portici
Muri maestri: intonaco interno all’appartamento
Muri interni di divisione tra appartamenti
Facciate: intonaci e copertura facciate, frontalini, stucchi,
decorazioni (in continuazione tra balconi e facciata
Finestre e persiane: riparazione, imbiancatura, verniciatura
Tetti spioventi: ristrutturazione, riparazioni
Collocamento antenne centralizzate
Apertura di abbaini e finestre
Sottotetti comuni, stenditoi: opere
Balconi sporgenti: manutenzione ordinaria struttura,
pavimentazione, sottofondo, parapetti e ringhiere
Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione ordinaria e
straordinaria struttura, pavimentazione
Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e
consolidamento ringhiere e parapetti
Condominio
millesimi proprietà
Proprietario singolo
I due proprietari a cui servono
Condominio
al 100%
al 50%
millesimi proprietà
Proprietario singolo
Condominio
Condomini che se ne servono
Proprietario singolo
Condominio
Proprietario singolo
al 100%
millesimi proprietà
millesimi proprietà
al 100%
millesimi proprietà
al 100%
Condomini che se ne servono (anche solo per il
transito)
Come sopra, a meno che le ringhiere siano da
considerare parte integrante della facciata. In tal
caso: condominio
Balconi a castello (incassati nel perimetro dell’edificio):
Trave portante interna: Condominio. Pavimento e
manutenzione straordinaria struttura
parapetti proprietari singoli
Lastrici solari non accessibili o accessibili da tutti, manutenzione Condominio
ordinaria e straordinaria
Lastrici solari ad uso esclusivo di un condomino: manutenzione 1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dal
lastrico
ordinaria e straordinaria ed eventuali danni al proprietario
dell’appartamento di sotto per infiltrazioni d’acqua**
Terrazze a livello**
1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dalla
terrazza
Parapetti dei lastrici o delle terrazze ad uso esclusivo:
Proprietario singolo
manutenzione
Eventuali ornamenti della facciata
Condominio
Scale, pianerottoli, finestre sulle scale: manutenzione ordinaria e Condomini serviti dalla scala
straordinaria e sostituzione**
Scale: manutenzione ordinaria e straordinaria muri interni
Portoni, passi carrai, anditi, vestiboli, portici: manutenzione
ordinaria e straordinaria
Cortili ad uso condominiale, cavedi, chiostrine, pozzi luce:
manutenzione ordinaria e straordinaria
Cortili in uso o proprietà a singoli proprietari: manutenzione
ordinaria e straordinaria
Cortile che copre garage o box condominiali. Manutenzione
straordinaria
Lastrico di copertura a fila di box: manutenzione ordinaria e
straordinaria
Lastrico piantumato di copertura a fila di box, manutenzione
ordinaria e straordinaria**
Gronde e pluviali: pulizia, riparazione e sostituzione
Condominio
Condominio (per i vestiboli e i portici sottoposti a
servitù di pubblico passaggio possono esserci
convenzioni con il Comune)
Condominio (esclusi, se non sono condomini, coloro
che godono di un’eventuale servitù di passaggio)
Proprietario singolo
millesimi proprietà
millesimi proprietà
millesimi proprietà (trave), al 100% (pavimenti e
parapetti)
millesimi proprietà
millesimi proprietà
millesimi di proprietà riparametrati
al 100%
millesimi proprietà
il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli
appartamenti e il 50% esclusivamente in proporzione
all’altezza di ciascun piano da suolo
millesimi proprietà
millesimi proprietà
millesimi proprietà
al 100%
Condominio 1/3, proprietari dei box 2/3
millesimi proprietà
Singoli proprietari, per la parte a copertura del loro
box
Condominio manutenzione verde.
Condominio 1/3, proprietari dei box 2/3 man straord.
lastrico
Condominio (nei supercondomini, proprietari del
singolo edificio)
al 100%
millesimi proprietà
millesimi proprietà
Giardini condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria*
Condominio (anche i negozianti che danno sulla
strada)
Condomini che se ne servono (tutti, se costruiti ai
sensi della legge Tognoli)
millesimi proprietà
Impianti
Impianto acqua calda centralizzata senza contatori
Condominio
Riparazione contatore elettrico, acqua, gas
Antenna singola
Antenna centralizzata
Proprietario singolo che se ne serve
Proprietario singolo
Condominio
Ascensore: manutenzione e sostituzione**
Condomini serviti dall’ascensore
Ascensore: installazione
Fognature, pozzi neri
Impianto del gas: spese di allacciamento in rete
Impianto centralizzato di riscaldamento o di acqua calda: spese
esercizio e manutenzione
Condomini che se ne servono
Condomini che se ne servono
Condomini che se ne servono
Condominio
Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: man
straordinaria e rifacimento
Impianto centralizzato di acqua calda e /o di riscaldamento con
contabilizzazione del calore
Addolcitore
Autoclave
Canna fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria, pulizia
Canna fumaria centralizzata: manutenzione straordinaria
Impianto idrico senza contatori acqua
Condominio
In base agli abitanti dello stabile, in base a millesimi
acqua, o, in mancanza, in base ai millesimi di
proprietà
al 100%
al 100%
in parti uguali (anche proprietario che non se ne
serve)
il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli
appartamenti e il 50% esclusivamente in proporzione
all’altezza di ciascun piano da suolo
millesimi proprietà
millesimi di proprietà
millesimi di proprietà
in base millesimi calore o, in mancanza, in base a
quelli proprietà. Il criterio più giusto per il calcolo
dei millesimi calore, è quello per il 50% in base al
volume dei locali e per il 50% in base al numero
degli elementi radianti dei caloriferi
millesimi proprietà
Condomini che se ne servono
Condomini che se ne servono
Condomini che se ne servono
Condomini che se ne servono
Condominio
Impianto idrico con contatori
Condomini che se ne servono
Impianto idrico: installazione
Piscina, campo tennis: installazione, conservazione
Piscina, campi da tennis: esercizio
Condominio
Condominio
Condominio
Garage condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria
Condominio
* Per la Cassazione, in millesimi anche la potatura di alberi in giardino privato di un singolo condomino, perché danno decoro
**Ripartizione espressamente prevista dal codice civile dopo la riforma.
Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori e revisione a cura di Eugenio Sacchettini
millesimi proprietà
30-40% in base ai millesimi di proprietà, 60-70% in
base al consumo
millesimi proprietà
millesimi proprietà
millesimi calore
millesimi proprietà
millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire
nel regolamento condominiale, è quello in base al
numero degli abitanti dello stabile
in base al consumo (spese per portineria e giardini in
base a millesimi proprietà)
millesimi proprietà
millesimi proprietà
millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire
nel regolamento condominiale, è quello in base al
numero abitanti dello stabile, esclusi quelli che non
se ne possono servire (disabili, anziani, eccetera).
MODIFICHE ALLE TABELLE MILLESIMALI
La giurisprudenza passata dava ai millesimi un
rilievo contrattuale. Se tutti i condomini si
sono messi a suo tempo d’accordo sui
millesimi stessi, anche solo accettando al
rogito la tabella del costruttore, la spartizione
allegata al regolamento è un vero e proprio
contratto, immodificabile se non con l’accordo
di tutti (fatta eccezione degli errori di calcolo
e del cambiamento di consistenza dei singoli
alloggi, per cui si ricorre al giudice). La sentenza 18477/2010 delle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione, ha invece sancito un nuovo principio secondo il quale le tabelle millesimali contrattuali
del condominio possono essere approvate e modificate della maggioranza dei presenti in assemblea,
che rappresentino almeno 500 millesima, e non più all’unanimità. La revisione, però, come spiega
la sentenza, è consentita senza limiti ma si può disporre laddove colui o coloro che la richiedono
adducano la sussistenza di un errore nelle tabelle in uso.
I presupposti dell’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile continuano a
governare la materia della revisione, e in assenza di errori o modifiche sostanziali non si potrà
procedere ad alcuna revisione delle tabelle esistenti, neppure a maggioranza. Laddove anche un
singolo condomino adduca, motivatamente e in maniera sostenibile e documentata, la sussistenza di
un errore, l’amministratore, anche in deroga all’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione, dovrà
convocare un’assemblea nella quale – con le maggioranze previste dall’articolo 1138 del Codice
civile – si potrà decidere di incaricare un tecnico per una valutazione in ordine alla revisione e per la
eventuale successiva redazione di nuove tabelle, che verranno poi approvate con le stesse
maggioranze.
In caso di inerzia del condominio, il condomino che si duole dell’esistenza di un errore dovrà dar
corso ad azione giudiziale. Alla chiarezza del principio, del resto, fanno da contraltare parecchie
incertezze applicative. I giudici hanno stabilito come si deve votare. Ma non hanno detto
espressamente “quali” tabelle millesimali potranno essere modificate, né quando, cioè in presenza
di quali presupposti, né come, cioè seguendo quali criteri di calcolo. Di fatto, per «tabelle di natura
contrattuale», cioè quelle cui si riferisce la sentenza 18477/2010, bisogna intendere solo quelle che
abbiano espressamente inteso derogare ai criteri di riparto delle spese dettati dall’articolo 1123,
comma uno, del Codice civile. Non basta cioè che siano state allegate e richiamate in un
regolamento predisposto dall’originario proprietario dell’edificio (e accettato da tutti gli acquirenti
delle singole unità immobiliari) oppure formato con il consenso unanime di tutti i condomini.
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La Riforma, è intervenuta anche in materia di modifica delle Tabelle millesimali, con la
riformulazione dell’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile e disposizioni
transitorie che precisa come i valori espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati
o modificati all’unanimità, rivedendo l’attuale interpretazione della recente sentenza della
Corte di Cassazione sopra illustrata.
Diversa mente, tali valori possono invece essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di
un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del
Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), solo nei
seguenti casi espressamente previsti:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di
sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita
immobiliari, e alterato per più di un quinto (valore introdotto dalla riforma) il valore
proporzionale dell’unita immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo
e sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Facilitazioni anche per la procedura necessaria alla rettifica o revisione nel caso si debba
instaurare un contenzioso. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella
tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68 delle
disposizioni di attuazione del codice civile, può essere convenuto in giudizio unicamente il
condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia
all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere
revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Quanto sopra previsto trova applicazione per la rettifica o la revisione delle tabelle per la
ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali di cui all’articolo
1123, comma uno, del Codice civile.
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
La definizione di regolamento di condominio è data dall'articolo 1138 del Codice civile che al
primo comma prevede che lo stesso detti le norme per l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela
dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Il regolamento, dunque, attraverso la previsione di un complesso di regole giuridicamente vincolanti
per tutti i condomini, costituisce un vero e proprio statuto del condominio provvedendo a
disciplinarne la vita e l'attività.
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Più esattamente, si può parlare di due tipi di regolamenti: Il primo è quello detto “contrattuale”, ed è
il più importante, perché approvato da tutti e modificabile solo se tutti sono d’accordo. Esso
equivale a un contratto multilaterale (tra più persone) e fra le parti che lo hanno sottoscritto acquista
valore di legge.
C’è poi il regolamento detto assembleare, che può essere variato in assemblea anche da un parte dei
condomini, pur essendo valido per tutti. Perché questa distinzione abbia un senso, il regolamento
contrattuale deve poter decidere cose che quello assembleare non può determinare. Esso può
stabilire vere e proprie limitazioni al diritto di proprietà sui singoli appartamenti imponendo certi
usi (per esempio solo ad abitazione o vietando gli studi medici o professionali, oppure le attività
artigianali).
Insieme al regolamento contrattuale sono allegate le tabelle millesimali.
Anche il regolamento contrattuale ha dei limiti. Non può fare eccezione a norme costituzionali o
imperative di legge, né occuparsi di questioni estranee alla regolazione della vita del condominio.
Oltre a ciò non può derogare da questi norme contenute nel Codice civile o nelle sue disposizioni di
attuazione:
1 - chi rinuncia all’uso di una parte comune non può sottrarsi alle spese per la sua conservazione;
2 - l’eventuale divisione delle parti comuni non deve rendere più incomodo l’uso anche a un solo
condomino;
3 - sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizi alla stabilità, alla sicurezza e al decoro
o rendano le parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino;
4 - i condomini, quando sono più di otto devono nominare un amministratore;
5 - l’amministratore ha la rappresentanza del condominio in giudizio;
6 - ciascun condomino ha diritto a dissentire da una lite in giudizio, a certe condizioni;
7 - le regole di costituzione dell’assemblea e di validità delle votazioni sono fissate dall’articolo
1136 del Codice;
8 - il condomino può impugnare le delibere annullabili entro 30 giorni e quelle nulle senza limiti di
tempo;
9 - l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i morosi.
Chi acquista un appartamento risponde dei debiti condominiali del venditore per l’anno in corso e
per quello precedente;
10 - sono convocabili assemblee straordinarie, anche quando lo richiedono almeno due condomini
che rappresentino un sesto dei millesimi;
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11 - i condomini si possono far rappresentare da delegati. Sull’ordinaria amministrazione, vota
l’usufruttuario di un appartamento;
12 - i millesimi di proprietà possono essere rivisti solo se conseguenza di un errore o se è stato
alterato per oltre un quinto il valore delle singole porzioni di piano
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il
pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è
devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio ed allegato al registro dei
verbali delle assemblea (punto 7, dell'articolo 1130 del Codice civile come riscritto dalla Riforma).
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il
regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli
assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità
giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato
dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche
per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
La Riforma, modificando l’articolo 1138 del Codice civile,
ha previsto che le norme del regolamento non possono
vietare di possedere o detenere animali domestici.
Stando ai lavori parlamentari, sembra che tale previsione si
riferisca solo al regolamento avente natura assembleare,
cioè votato in assemblea (anche se già prima appariva
difficile, anche a causa di numerose pronunce della
giurisprudenza, sancire questo divieto). Nulla sembra
cambiare, però, per i regolamenti in essere perché la nuova
disposizione di legge, in quanto non diretta a tutelare un
interesse di ordine pubblico, è destinata ad avere efficacia
solo per il futuro, in forza del principio generale vigente nel nostro ordinamento della irretroattività
della legge.
La norma non è comunque tra quelle che la legge considera inderogabili, talché il divieto ben può
continuare ad esistere anche in futuro in un regolamento di natura contrattuale, purché la relativa
clausola sia trascritta nei pubblici registri immobiliari perché altrimenti non è opponibile al nuovo
acquirente dell’unità immobiliare sita in condominio.
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L’ASSEMBLEA
L’assemblea è l’organo principale del condominio, è il suo organo deliberante la quale può essere
validamente e regolarmente costituita solo in seguito all’approvazione e formazione delle tabelle
millesimali.
La convocazione
L’assemblea ordinaria viene convocata una volta all’anno dall’amministratore, che vi provvede
anche in via straordinaria, quando lo ritiene necessario, oppure se richiesto da almeno due
condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Per la validità dell’assemblea in prima convocazione occorre che al momento dell’apertura
dell’assemblea siano presenti di persona o per delega la metà più uno dei partecipanti al
condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale,
l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in
ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
Sostanziali novità si hanno in materia di seconda convocazione. Sino all’entrata in vigore della
Riforma, in seconda convocazione non esisteva un quorum costitutivo ma solo un quorum
deliberativo. Con la Riforma, invece, è stato previsto un quorum costitutivo anche per la
seconda convocazione.
L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei
partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli
intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente
convocati.
Le regole che sanciscono Il procedimento di convocazione dell’assemblea sono contenute in
tre articoli - 1136 del Codice civile, 66 e 67 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice
stesso, che sono stati completamente rivisti dalla Riforma.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere
comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima
convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite
consegna a mano (È di tutta evidenza la novità rappresentata dal fax), e deve contenere
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l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. Viene specificato che in caso di omessa,
tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e
annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, su istanza dei dissenzienti o assenti
perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento
dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono
indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
Oltre alla predetta norma generale, sono state introdotte norme speciali in materia di
convocazione.
In caso di modificazione della destinazione d’uso ai sensi del nuovo articolo 1117-ter del
Codice civile, la convocazione dell’assemblea deve essere affissa (modalità assolutamente
nuova) per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli
spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata, o equipollenti mezzi
telematici (in questo caso è escluso il fax ma si deve intendere confermata la PEC), in modo da
pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
L’assemblea deve essere altresì convocata anche su richiesta di un solo condomino quando lo
stesso vuole effettuare le innovazioni quali, ad esempio, l’abbattimento delle barriere
architettoniche, gli interventi tesi al contenimento dei consumi energetici e l’installazione degli
impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.
Chi deve essere convocato
L’assemblea
di
condominio
è
composta da tutti i proprietari delle
unità immobiliari e in certi casi anche
dagli usufruttuari. Soltanto per le
deliberazioni
che
riguardano
il
riscaldamento ed il condizionamento
possono intervenire anche gli inquilini.
Chi non è condomino non può prendere
parte all’assemblea, a meno che non abbia la delega di un condomino, naturalmente proprietario.
Ogni condomino, infatti, può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante,
munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare
più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
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Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno
diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati
a norma dell'articolo 1106 del Codice civile.
La convocazione dell’assemblea dovrebbe essere inviata a ognuno dei contitolari, ma in questo caso
la giurisprudenza mostra comprensione: se viene recapitato anche un solo avviso a comproprietari
che vivono sotto lo stesso tetto si deve presumere che siano stati informati della convocazione e
siano stati messi in condizione di intervenire in assemblea.
In numerosi casi, occorre indirizzare l’avviso ai legali rappresentanti o comunque ad altri soggetti
che per legge sostituiscono il proprietario: il curatore del fallito, il tutore dell’interdetto e così via.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del Codice civile, quando i partecipanti sono
complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di
cui all'articolo 1136, quinto comma, del Codice civile, il proprio rappresentante all'assemblea
per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina
dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità
giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomini
interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede
alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a
provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono
notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a
tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante
risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun
condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei
condomini. L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque
assemblea.
ASSOCIZIONE NAZIONALE DONNE GEOMETRA - “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”
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Diverso è il caso dell’usufruttuario, la cui posizione è
autonoma, che ha diritto personale a intervenire in
assemblea per tutte le materie che lo coinvolgono. In
questo caso, è davvero utile tenere presenti due regole
semplici per cautelarsi. In primo luogo, ci si può ricordare
che la convocazione tanto del nudo proprietario quanto
dell’usufruttuario non comporta alcun vizio dell’assemblea.
In apparenza, il problema viene semplicemente spostato al
momento delle votazioni, poiché in quella fase i diritti
dell’usufruttuario .
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano
dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che
attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice
godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai
proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttario intenda
avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del Codice
civile (rifiuto del proprietario di eseguire le riparazioni)
ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli
985 (miglioramenti effettuati dall’usufruttuario) e 986
(addizioni realizzate dall’usufruttuario) del Codice civile
L’usufruttuario di un piano o porzione
di piano dell’edificio esercita il diritto di
voto negli affari che attengono
all’ordinaria amministrazione e al
semplice godimento delle cose e dei
servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di
voto spetta ai proprietari, salvi i casi in
cui l’usufruttario intenda avvalersi del
diritto di cui all’articolo 1006 del codice
civile (rifiuto del proprietario di
eseguire le riparazioni) ovvero si tratti
di lavori od opere ai sensi degli articoli
985 (miglioramenti effettuati
dall’usufruttuario) e 986 (addizioni
realizzate dall’usufruttuario) del codice
civile. In tutti questi casi l’avviso di
convocazione deve essere comunicato
sia all’usufruttuario sia al nudo
proprietario. Il nudo proprietario e
l’usufruttuario rispondono
solidalmente per il pagamento dei
contributi dovuti all’amministrazione
condominiale. L’usufruttuario di un
piano o porzione di piano dell’edificio
esercita il diritto di voto negli affari che
attengono all’ordinaria
amministrazione e al semplice
godimento delle cose e dei servizi
comuni.
In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere
comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l’usufruttuario
rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione
condominiale.
COMPETENZA DELL’ASSEMBLEA
L’assemblea ha il principale compito di regolare l’uso delle parti comuni, senza limitare il diritto di
proprietà che spetta a ogni condomino sui beni, sia comuni che esclusivi.
Provvede inoltre all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla loro
ripartizione tra i condomini, all’approvazione del consuntivo annuale redatto dall’amministratore e
all’impiego dell’attivo residuo della gestione. Decide anche sulle opere di manutenzione ordinaria e
straordinaria dei beni comuni, nonché sulla nomina dell’amministratore e sulla determinazione del
suo emolumento.
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La Riforma ha esteso notevolmente la competenza dell’Assemblea a materie non solo
contenute nell’articolo 1135 del Codice civile:
Modificare la destinazione d’uso delle parti comuni (Articolo 1117-ter C.c);
Deliberare i provvedimenti da assumere per far cessare le attività che incidono negativamente e
in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (Articolo 1117-quater C.c.);
Deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni di impianti volti a consentire la
videosorveglianza (Articolo 1122-ter C.c);
Subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza
individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del
mandato (Articolo 1129,comma 3, C.c)
Dispensare l’amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli
obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche
ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice civile
(Articolo 1129, comma 9, C.c.)
Nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio (Articolo1130-bis C.c.)
Autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative
territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di
risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in
sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana,
la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio e ubicato (Articolo 1135,
ultimo comma, C.c.)
Rettificare o modificare a maggioranza la tabella millesimale in caso di errore o quando per le
mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di
superfici o di incremento o diminuzione delle unita immobiliari, è alterato per più di un quinto il
valore proporzionale dell’unita immobiliare (Articolo 69 Disposizioni di attuazione del Codice
civile)
Richiedere all’amministratore di attivare un sito internet del condominio che consenta agli
aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera
assembleare (Articolo 71-ter Disposizioni di attuazione del Codice civile)
Autorizzare l’amministratore a partecipare alla mediazione (Articolo 71-quater, comma 3,
Disposizioni di attuazione del Codice civile)
Approvare la proposta di mediazione (Articolo 71-quater, comma 5, Disposizioni di attuazione
del Codice civile)
Ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo
comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adottare le
necessarie prescrizioni (Articolo 155-bis Disposizioni di attuazione del Codice civile).
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Le delibere
Le deliberazioni assembleari vincolano tutti i condomini, anche coloro che hanno espresso voto
contrario oppure che erano assenti alla riunione. A loro è data però possibilità di impugnare le
delibere irregolarmente assunte, mediante ricorso all’autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni
dalla data in cui si è tenuta l’assemblea oppure da quella di ricevimento del verbale per gli assenti.
Le maggioranze
La riforma ha stabilito dei quorum speciali per la votazione delle deliberazioni ai quali sono
state aggiunte alcune materie. Devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita
dal secondo comma dell’articolo 1136 Codice civile (sono valide le deliberazioni approvate con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell’edificio) le deliberazioni che concernono:
la nomina e la revoca dell’amministratore;
le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
medesimo;
la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
l’articolo 1117-quater (tutela delle destinazioni d’uso);
le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli
impianti;
le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche;
le opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici;
le opere per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita immobiliari o dell’edificio,
le opere per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti
eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie
comune;
le opere per l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per
l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri
condomini di farne uso secondo il loro diritto (Articolo 1120, secondo comma, C.c.).
l’articolo 1122-ter: impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
l’articolo 1135, terzo comma: autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a
progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali.
Devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio le deliberazioni di cui all’articolo
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1120, primo comma, del Codice civile: innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o
al maggior rendimento delle cose comuni di cui all’articolo 1122-bis, terzo comma, del Codice
Civile: qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni per impianti non centralizzati
di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione
del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dalla stessa autorità. Il ricorso deve
essere presentato entro 30 giorni (a pena di decadenza), che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende
né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non
espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III,
sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
LE OPERE DI MANUTENZIONE
STRAORDINARIA
La scelta di fare o non fare lavori in condominio non
è sempre libera. Possono essere necessarie opere
straordinarie urgenti, per evitare pericoli immediati
di crollo o di gravi danni anche a un solo condomino
(ad esempio per un appartamento allagato da una
tubazione che perde). L’amministratore deve
intervenire immediatamente, consultandosi magari
con i consiglieri del condominio; in ogni caso dovrà
agire anche senza l’assenso dell’assemblea, pena
responsabilità a volte anche penali (incidenti che causano lesioni).
Alla prima assemblea utile, poi, dovrà giustificare il suo operato e le spese sopportate, chiedendone
la ratifica e correndo il rischio di vedersela rifiutare e di andare in causa con i suoi amministrati.
Ci sono poi opere – più o meno urgenti – di semplice conservazione della cosa comune, come la
sostituzione di tegole rotte. Anch’esse dipendono dall’azione diretta dell’amministratore, che ha
l’obbligo della tutela e della conservazione delle parti comuni. Non prevedono però un assenso
assembleare specifico: vanno dettagliate nel rendiconto consuntivo e approvate insieme ad esso.
I lavori di manutenzione straordinaria, pur non essendo urgenti, vanno comunque fatti, pena il
deterioramento della parti comuni e private e la perdita di valore. L’amministratore è tenuto a
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24
suggerirli all’assemblea, senza sostituirsi alla volontà dei condomini. Se la maggioranza li rifiuta, se
le assemblee sono deserte o se i presenti, pur d’accordo, non riescono a racimolare i millesimi
necessari per la delibera (almeno la metà dei totali), anche un solo condomino può rivolgersi
all’autorità giudiziaria perché eserciti un potere sostitutivo (e il tribunale in composizione collegiale
può emettere un apposito decreto camerale).
Quando vengono deliberate opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’assemblea è
obbligata anche a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, così
da garantire la raccolta della provvista necessaria per fare fronte ai pagamenti verso
all’appaltatore (art. 1134 C.c.).
L’articolo 30 della Riforma definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e
straordinaria nonché per le innovazioni come crediti prededucibili in caso di procedura
concorsuale. Da tale specifica qualificazione deriva che, in caso di fallimento del condomino e di
conseguente liquidazione dell’attivo, per tali specifici crediti si avrà diritto di essere soddisfatti
prima degli altri creditori. L’articolo 111 della legge fallimentare (R.D. 267 del 1942) individua
infatti l’ordine di distribuzione delle somme ricavate dalla liquidazione, stabilendo che per primi
debbano essere soddisfatti i creditori aventi diritto alla pre-deduzione. Sono prededucibili i crediti
cosi qualificati da una specifica disposizione di legge e quelli sorti in occasione o in funzione del
fallimento odi una precedente procedura concorsuale. Solo successivamente potranno essere
soddisfatti i creditori privilegiati ed i creditori chirografari.
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Tabella 1 - Aggiornata con le disposizioni della riforma
LE NUOVE MAGGIORANZE PER DECIDERE
Oggetto della delibera
Seconda convocazione
Prima convocazione
(necessaria la presenza di 1/3 dei
(necessaria la presenza di 1/2 +1 dei
condomini con 1/3 dei millesimi)
condomini con 2/3 dei millesimi)
PARTI COMUNI
Condomini
Valore (millesimi)
Condomini
Valore (millesimi)
4/5 dei condomini
almeno 4/5
4/5 dei condomini
almeno 4/5
Delibera
Modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni
Diffida verso l’esecutore di attività che incidono negativamente e in
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni
Modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose
comuni o sul potere di disporre dei condòmini sulle parti di proprietà Tutti i condomini
100%
Tutti i condomini
100%
esclusiva
Rinunzia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinunzia all’utilizzo
Tutti i condomini
100%
Tutti i condomini
100%
dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento)
Divisione della parti comuni (salvo il caso dello scioglimento del
Tutti i condomini
100%
Tutti i condomini
100%
condominio)
Ricostruzione dell'edificio
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
- per perimento inferiore ai 3/4 del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.)
- per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.)
Tutti i condomini
100%
Tutti i condòmini
100%
Scioglimento del condominio
- quando per rendere possibile la divisione in parti autonome
1/2 + 1 intervenuti
almeno 2/3
1/2 + 1 intervenuti
almeno 2/3
occorrano modifiche dello stato attuale dell'edificio e opere per la
diversa sistemazione dei locali e dipendenze. (art. 62 att. c.c.)
- quando l'edificio può suddividersi in parti che abbiano le
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.c.)
Costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio
Tutti i condomini
100%
Tutti i condomini
100%
Vendita o cessione di beni comuni
Tutti i condomini
100%
Tutti i condomini
100%
GESTIONE
Delibera
Condomini
Valore (millesimi)
Condomini
Valore (millesimi)
Amministratore
- nomina, riconferma e revoca (1)
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
compenso
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Attivazione di un sito internet condominiale
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Nomina dei consiglieri di condominio
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti.
almeno 1/3
Nomina da parte di ciascun condominio del proprio rappresentante
1/2 + 1 intervenuti
almeno 2/3
1/2 + 1 intervenuti
almeno 2/3
quando i partecipanti a un supercondominio sono più di 60
Regolamento assembleare o interno
- approvazione (art. 1138 c.c.). sanzioni per l’infrazione (art. 70 disp.
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Att- c.c.)
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/3
Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 c.c. 4° comma) 1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Preventivi spese
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/3
- per le spese ordinarie annuali
- per riparazioni straordinarie di notevole entità
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
INNOVAZIONI
Delibera
Condomini
Valore (millesimi)
Condomini
Valore (millesimi)
Innovazioni (2)
- per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore 1/2 + 1 intervenuti
almeno 2/3
1/2 + 1 intervenuti
almeno 2/3
rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.)
- che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del
fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico che rendano
Tutti i condomini
100%
Tutti i condomini
100%
alcune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un
solo condomino (art. 1120 c.c.)
Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per
l'aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di
Tutti i condomini
100%
Tutti i condomini
100%
aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c)
Interventi di recupero ai sensi dell’art. 15, legge 179/92
1/2 + 1 condomini
almeno 1/2
1/2 + 1 condomini
almeno 1/2
INNOVAZIONI AGEVOLATE
Delibera
Condomini
Valore (millesimi)
Condomini
Valore (millesimi)
Impianti di riscaldamento e condizionamento
Trasformazione per contenimento energetico (legge 10/91,art. 26, c. 1)
(3). Impianti di cogenerazione
Coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili (legge
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
10/91,art. 26, c. 1)
Termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle
spese di riscaldamento tra i condomini dell’impianto contabilizzato
(legge 10/91,art. 26, c. 4)
FONTI RINNOVABILI
Installazione di fonti rinnovabili (legge 10/91,art. 26, c. 1)
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Regolamentazione delle modalità con cui può essere realizzata
l’installazione di fonti rinnovabili, ripartizione per tale uso del lastrico
1/2 + 1 intervenuti
almeno 2/3
1/2 + 1 intervenuti
almeno 2/3
solare e delle altre superfici comuni, richiesta di garanzia per i danni
eventuali
IMPIANTI DI COMUNICAZIONE
Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra
ottica
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e
impianti via cavo, (legge 66/2001 art.2-bis; art. 1120 c.c.)
Altri interventi
Eliminazione barriere architettoniche) (art. 2 legge 9/1/89 n. 13)
Interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e
degli impianti
1/2 + 1
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
almeno 1/2
intervenuti
Impianti di videosorveglianza di utilità comune
Installazione delle infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici in
condominio (legge 7 agosto 2012, n. 134, art. 17-quinquies)
PARCHEGGI
Delibera
Condomini
Valore (millesimi)
Condomini
Valore (millesimi)
Realizzazione di parcheggi
da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, (art. 9 legge
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
24/3/1989, n. 122), senza alterazione del decoro architettonico e resa
inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino
Realizzazione di parcheggi
con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso
Tutti i condomini
100%
Tutti i condòmini
100%
delle parti comuni, anche a un solo condomino
PORTIERATO
Delibera
Condomini
Valore (millesimi)
Condomini
Valore (millesimi)
1/2 + 1 intervenuti
almeno 2/3
1/2 + 1 intervenuti.
almeno 2/3
Mutamento d'uso dei locali (p. es. affitti ad altri) (4)
- soppressione del servizio e sostituzione con citofono
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/3
soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
assembleare o condominiale (5)
Rendiconto e gestione economica
Rendiconto annuale consuntivo e preventivo. approvazione
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti.
almeno 1/3
Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria 1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Costituzione di un fondo speciale per l’innovazione
Con la stessa maggioranza prevista per il tipo di opera
RETTIFICA O MODIFICA MILLESIMI
Delibera
Condomini
Valore (millesimi)
Condomini
Valore (millesimi)
In genere, per quelli di proprietà
Tutti i condomini
100%
Tutti i condomini
100%
Quando risulta che sono conseguenza di un errore
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o
diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il 1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare
IN GIUDIZIO
Delibera
Condomini
Valore (millesimi)
Condomini
Valore (millesimi)
Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore (art. 1136 c.c.)
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
Nomina dell’amministratore come rappresentante nel procedimento 1/2 + 1 intervenuti
di media-conciliazione
Accettazione della proposta di mediaconciliazione
TUTTE LE ALTRE DELIBERE
Delibera
Condomini
Valore (millesimi)
Condomini
Valore (millesimi)
Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/2
1/2 + 1 intervenuti
almeno 1/3
espressamente previste dalla legge
(1) Per la revoca, maggioranze diverse sono determinabili dal regolamento
(2) se l’innovazione è gravosa o voluttuaria, ciascun condomino può rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito
(3) necessario un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.
(4) tesi opinabile
(5) Tesi prudenziale: per alcuni basta la maggioranza degli intervenuti e dei millesimi.
A cura dell’Ufficio Studi Confappi-Federamministratori
L’AMMINISTRATORE
L’amministratore, è la carica più importante nel
condominio, dato che non solo è il rappresentante dei
condomini ma è anche colui che conferisce unitarietà
alla comunità condominiale nei rapporti con i terzi,
dato che il condominio non presenta alcuna forma di
personalità giuridica
L’amministratore, pertanto, non è un organo, ma è
legato ai condomini da un contratto di mandato con
rappresentanza di tipo collettivo. Negli ultimi anni la
giurisprudenza ha sempre più frequentemente
definito quello dell’amministratore come ufficio di
diritto privato, lasciando intendere che il semplice rapporto di mandato sia contaminato in concreto
da molti elementi del quali occorre tenere conto.
Infatti, l’amministratore, ricopre una posizione di garanzia in relazione alle molte responsabilità che
l’ordinamento giuridico attribuisce al condominio, sia in materia di regolarità degli impianti che
nell’ambito della sicurezza del lavoro, nonché più in generale della regolarità delle parti e delle
strutture comuni.
Nella Riforma la figura dell’amministratore di condominio è stata sottoposta ad un vero e
proprio stravolgimento dell’intero sistema di regole applicabili a tale figura. Le innovazioni
introdotte (che riguardano la riforma degli artt. 1129 e 1130 del Codice civile, nonché
l’introduzione del nuovo art. 1130-bis del Codice civile riguardante il “rendiconto”), prevedono:
I requisiti soggettivi
Le previsioni contenute nel testo del nuovo art. 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice
civile introduce una serie estremamente analitica, di requisiti necessari per poter assumere l’incarico
di amministratore del condominio, come segue :
1) Amministratore professionale (o, comunque, non del proprio condominio)
Potranno svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro:
a) che abbiano il godimento dei diritti civili;
b) che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione
della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la
legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a
cinque anni;
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26
c) che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia
intervenuta la riabilitazione;
d) che non siano interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione
periodica in materia di amministrazione condominiale.
Norma transitoria per l’Amministratore professionale: a quanti hanno svolto attività di
amministrazione di condominio (che non è, necessariamente, attività di amministratore di
condominio) per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della
riforma della disciplina condominiale, sarà consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore
anche in mancanza del diploma di scuola secondaria di secondo grado, e dell’aver frequentato un
corso di formazione iniziale. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
2) Amministratore del proprio condominio
Qualora l’amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile non sarà necessario né il
diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale,
né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
3) Società
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche – secondo il dettato testuale di
legge – le società di cui al titolo V del libro V del Codice civile (e cioè le società semplici, le
società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in
accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata). In questi casi, i requisiti devono essere
posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di
svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali le società prestano i
servizi.
L’amministratore che perda i requisiti cessa dall’incarico e ciascun condomino può procedere
alla convocazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
La nomina dell’Amministratore
Dall’entrata in vigore della legge di Riforma è obbligatoria la nomina dell’amministratore
solo quando i condomini sono più di otto.
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27
L’amministratore dura in carica un anno ed è nominato, in via ordinaria, dall’assemblea dei
condomini attraverso una maggioranza qualificata che – sia in prima che in seconda convocazione –
deve corrispondere a quella indicata nell’articolo 1136, comma 2 del Codice civile: metà più uno
dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno la metà della proprietà complessiva.
All’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a
pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Sempre contestualmente all‘accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico,
l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o,
se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione. Il tutto all’evidente scopo di
ottenere una sufficiente trasparenza amministrativa.
In particolare, l’amministratore è tenuto, con implicito richiamo alla normativa fiscale, a rendere
noto il luogo di conservazione delle scritture; nel concreto dove sono conservati l’anagrafe
condominiale e il registro dei verbali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa
richiesta all’amministratore, potrà prendere gratuitamente visione dei detti registri e
ottenerne copia firmata dall’amministratore, previo rimborso della spesa.
L’incarico di amministratore si intende rinnovato per uguale durata (mentre prima della
riforma occorreva una nuova nomina ogni anno, con le stesse maggioranze speciali). L’assemblea
può deliberare sia sulla nomina che sulla revoca dell’amministratore.
Nel caso in cui l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore, la stessa può essere
fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o anche dell’amministratore
dimissionario.
E’ facoltà dell’assemblea di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di
una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti
nell’esercizio del mandato.
L’amministratore dovrà adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico
l’assemblea deliberi lavori straordinari e l’adeguamento non potrà essere inferiore
all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.
La revoca dell’Amministratore
La revoca dell’amministratore potrà essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la
stessa maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal
regolamento di condominio e quindi secondo modalità che siano state fissate in precedenza
con la particolare maggioranza prevista, appunto, dal regolamento assembleare.
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Il rapporto contrattuale, peraltro, non è simmetrico dato che, mentre le dimissioni
dell’amministratore (in mancanza di giusta causa o di giustificato motivo) devono essere approvate
dall’assemblea a maggioranza qualificata, la revoca da parte dell’assemblea può avvenire, anche
prima della scadenza del mandato e anche in assenza di giusta causa; trattandosi di un diritto di
recesso “ad nutum” il compenso deve essere commisurato all’effettivo periodo di permanenza.
Con una disposizione davvero innovativa, la Riforma ha stabilito che alla cessazione
dell’incarico l’amministratore è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare
pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Ovviamente, l’ex
amministratore dovrà consegnare immediatamente al suo successore tutta la documentazione
in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini.
La nomina, la conferma o la sostituzione dell’amministratore sono, di norma, decise nell’assemblea
ordinaria che, obbligatoriamente, si tiene una volta l’anno e nella quale l’amministratore è tenuto a
presentare il rendiconto (ma può essere benissimo convocata un’assemblea straordinaria allo
scopo).
Le situazioni e le modalità che potranno portare alla revoca dell’amministratore sono molteplici.
In primo luogo, è stabilito che se emergano gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura del conto
corrente condominiale i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione
dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Se
l’assemblea rifiuti la proposta di revocare l’amministratore, ciascun condomino può rivolgersi
all’autorità giudiziaria e, se il suo ricorso ha esito positivo avrà diritto di rivalsa nei confronti del
condominio che ne aveva disatteso la richiesta.
Ovviamente, lo stesso condominio potrà poi rivolgersi all’ex amministratore, in via di regresso.
Saranno considerate gravi irregolarità, tali da giustificare la revoca:
• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e il
ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o
negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni
dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del
condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei
registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
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• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al
condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l’inottemperanza agli obblighi di curare la tenuta e l’aggiornamento del registro di anagrafe
condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti
personali di godimento, il codice fiscale la residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità
immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. La revoca potrà essere
conseguita anche per le violazioni degli obblighi di tenuta e di aggiornamento del registro dei
verbali delle assemblee, nonché la violazione dell’obbligo di conservare e custodire la
documentazione condominiale;
• Da ultimo anche l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati obbligatori relativi allo
stesso amministratore;
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare
nuovamente l’amministratore che sia stato revocato.
I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE
L’amministratore di condominio è l’organo esecutivo della
volontà che i condomini esprimono in assemblea. La legge
gli impone in primo luogo l’obbligo della diligenza
nell’espletamento dell’incarico e quindi della cura di tutti
gli adempimenti, nei confronti dei condomini e dei terzi. È
quindi prevista una duplice serie di doveri.
Il sito internet del condominio
Particolarmente innovativa è la disposizione che prevede la attivazione del sito internet del
condominio. Su richiesta dell’assemblea, che deliberi con la maggioranza degli intervenuti ed
almeno la metà dei millesimi, l’amministratore dovrà attivare il sito internet che consenta ai
condomini e ad altri aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei
documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito
internet sono poste a carico dei condomini. (Art. 71-ter.).
Targa dell’amministratore
L’amministratore ha l’obbligo dell’affissione sul fabbricato amministrato in posizione visibile della
targa che garantisca la sua individuazione pubblica (generalità, domicilio e recapiti, anche
telefonici), con l’implicita finalità di renderlo prontamente contattabile in caso di necessità.
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30
Detto obbligo è esteso anche al singolo condomino incaricato di attività di gestione nel caso di
mancanza di un formale amministratore
Il conto corrente condominiale
L’amministratore ha l’obbligo di attivare un conto corrente postale o bancario intestato al
condominio nel quale far transitare, transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini
o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio .
Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, potrà chiedere di prendere visione ed
estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per
la riscossione forzosa delle quote dovute dai condomini o da altri soggetti obbligati entro sei mesi
dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Oltre ai doveri che sono stati previsti in linea generale, l’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del
rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di
condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che
ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice
fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato
relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia,
mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni
necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta
risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai
responsabili;
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7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì
annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi
dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono
annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del
condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di
contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità
informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i
condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli
oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la
relativa approvazione entro centottanta giorni".
La disciplina del nuovo articolo 1129 del Codice civile, viene estesa anche agli amministratori
degli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti
pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle
province o dei comuni, nonché di quelli realizzati da enti pubblici non economici o società
private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.
Il rendiconto annuale
Un discorso a parte merita il nuovo art. 1130-bis del Codice civile, riguardante la redazione del
rendiconto annuale, la cui presentazione si configura uno dei doveri più importanti per
l’amministratore, il quale, in tale ottica, va considerato come qualunque gestore di patrimoni
altrui. L’innovazione prevista dal legislatore della riforma riguarda vari aspetti del rendiconto, e, in
particolare, si concretizza nelle previsioni per cui:
- è necessario dare conto delle voci di entrata e di uscita, della situazione patrimoniale, dei fondi
e/o delle riserve disponibili, al fine di consentirne un’immediata verifica;
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- Vi è obbligo di tenere un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota
sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e dei rapporti
pendenti;
- è attribuita all’assemblea la facoltà, “in qualsiasi momento”, di nominare un revisore dei conti,
anche con riferimento a più annualità precedenti;
- i documenti contabili sono sempre visionabili da parte dei condomini, e ne deve essere assicurata
la conservazione almeno decennale (dalla data di registrazione).
Inoltre, con discutibile collocazione all’interno di tale articolo (e non, più opportunamente, nelle
norme riguardanti l’assemblea), la riforma contempla anche la possibilità di nomina di un consiglio
di condominio con funzioni consultive e di controllo (come, peraltro, già pacificamente possibile
per la giurisprudenza).
Sotto altro aspetto, va evidenziato che l’art. 1131 del Codice civile è lasciato sostanzialmente
invariato (fatta eccezione per una piccola correzione con funzioni di coordinamento testuale), con
ciò sostanzialmente mancando alle necessità di chiarimento sul funzionamento della legittimazione
processuale (attiva e/o passiva) attribuita all’amministratore, non fugate nemmeno dal recente
autorevole intervento in materia delle Sezioni Unite della Suprema Corte (Sentenza n. 18331/2010).
ADEMPIMENTI IMMEDIATI DA COMPIERSI DA PARTE
DELL’AMMINISTRATORE IN CARICA AL MOMENTO DELL’ENTRATA
IN VIGORE DELLA LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO
► Costituire il registro di anagrafe condominiale richiedendo ai condomini le informazioni necessarie a tal
fine: generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (es.: usufrutto, uso, abitazione, servitù,
superficie) e di diritti personali di godimento (es.: locazione, comodato), comprensive del codice fiscale e
della residenza o domicilio; i dati catastali di ciascuna unità immobiliare; “ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza”;
► Costituire il registro di nomina e revoca dell'amministratore annotandovi il proprio nome e cognome, la
data di nomina, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Ove si tratti di società
andrà indicata “la sede legale e la denominazione”;
► Costituire il registro di contabilità per l’annotamento in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello
dell’effettuazione, dei singoli movimenti in entrata ed in uscita;
► Allegare al registro dei verbali delle assemblee il regolamento di condominio, ove esistente;
► Aprire, ove non si fosse ancora provveduto, un conto corrente bancario o postale intestato al condominio
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LE CONTROVERSIE
L’articolo 71-quater introduce una disciplina specifica
della mediazione obbligatoria in relazione alle controversie
in materia di condominio Per controversie in materia di
condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle
derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle
disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del Codice
civile e degli articoli da 61 a 72 delle Disposizioni per
l'attuazione del codice.
Dal marzo 2012, per le liti in materia condominiale, c’era il
tentativo obbligatorio di mediazione, ritenuta «condizione di
procedibilità della domanda giudiziale». Cioè, un passaggio
indispensabile per poter avviare il processo. Una recente
Sentenza della Corte Costituzionale ha però ritenuto non
legittima la previsione dell’obbligatorietà. Resta pertanto la
facoltà delle parti di procedere al tentativo. Sul punto la Riforma
ha precisato che per controversie in materia di condominio si
intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata
applicazione delle disposizioni del Codice civile dall’articolo 1117
all’articolo 1139 e degli articoli da 61 a 72 delle Disposizioni per
l’attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere
presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di
mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il
condominio e situato. Legittimato a partecipare al procedimento
è l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con
la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del
codice (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell’edificio). La proposta di mediazione deve essere
approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo
1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la
predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non
accettata.
Il
nuovo
articolo
71-quater,
disciplina alcuni specifici aspetti
della mediazione in materia di
condominio:
•
la domanda di mediazione deve
essere presentata presso un organismo
ubicato nella circoscrizione del
tribunale nella quale e situato il
condominio,a pena di inammissibilità;
•
al procedimento e legittimato a
partecipare
l’amministratore;
l’assemblea decide in merito a
maggioranza degli intervenuti e
almeno la meta del valore dell’edificio
(articolo 1136, secondo comma,
C.c).Nei casi in cui i termini di
comparizioni dinanzi al mediatore non
siano compatibili con i tempi
necessari
all’assunzione
della
delibera, su istanza del condominio e
accordata proroga della prima
comparizione;
•
la proposta di mediazione deve
essere approvata con maggioranza di
cui all’articolo 1136 , secondo comma
del Codice civile, altrimenti essa deve
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ritenersi non accettata;
•
il mediatore e tenuto a fissare il termine per la proposta di conciliazione tenendo conto delle
necessità dell’amministratore di munirsi della prescritta delibera assembleare.
Si ricorda che l’articolo 11 del citato decreto legislativo n.28 del 2010, richiamato dalla presente
disposizione, prevede che, in caso non sia stato raggiunto un accordo amichevole, il mediatore può
formulare una proposta di conciliazione, comunicata alle parti per iscritto.
Le parti fanno pervenire al mediatore, per iscritto, ed entro sette giorni, l’accettazione o il rifiuto
della proposta
Di seguito il testo integrale della legge 11 dicembre 2012 n. 220, pubblicata sulla Gazzetta
Ufficiale del 17 dicembre 2012, n. 293
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SERIE GENERALE
abb.post.
post.- art.
45%1, -comma
art. 2,1 comma 20/b
Spediz. abb.
Legge 27-02-2004,
23-12-1996,n.n.46662
- Filiale
di Roma
- Filiale
di Roma
Anno 153° - Numero 293
GAZZETTA
UFFICIALE
DELLA REPUBBLICA ITALIANA
SI PUBBLICA TUTTI I
GIORNI NON FESTIVI
DIREZIONE E REDAZIONE PRESSO IL MINISTERO DELLA GIUSTIZIA - UFFICIO PUBBLICAZIONE LEGGI E DECRETI - VIA ARENULA, 70 - 00186 ROMA
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MINISTERO EDELLA
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ROMAE - DECRETI
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La Gazzetta Ufficiale, Parte Prima, oltre alla Serie Generale, pubblica cinque Serie speciali, ciascuna contraddistinta
da autonoma numerazione:
1ª Serie speciale: Corte costituzionale (pubblicata il mercoledì)
2ª Serie speciale: Comunità europee (pubblicata il lunedì e il giovedì)
3ª Serie speciale: Regioni (pubblicata il sabato)
4ª Serie speciale: Concorsi ed esami (pubblicata il martedì e il venerdì)
5ª Serie speciale: Contratti pubblici (pubblicata il lunedì, il mercoledì e il venerdì)
La Gazzetta Ufficiale, Parte Seconda, “Foglio delle inserzioni”, è pubblicata il martedì, il giovedì e il sabato
PA R T E P R I M A
Roma - Lunedì, 17 dicembre 2012
AVVISO AGLI ABBONATI
Si informano i Gentili Abbonati che dal 3 dicembre i canoni di abbonamento per l’anno 2013 sono pubblicati nelle
ultime pagine di tutti i fascicoli della Gazzetta Ufficiale. Si ricorda che l’abbonamento decorre dalla data di attivazione
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SOMMARIO
LEGGI ED ALTRI ATTI NORMATIVI
Ministero della salute
DECRETO 6 novembre 2012.
LEGGE 10 dicembre 2012, n. 219.
Disposizioni in materia di riconoscimento dei
figli naturali. (12G0242) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag.
1
LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220.
Modifiche alla disciplina del condominio negli
edifici. (12G0241) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag.
6
DECRETI, DELIBERE E ORDINANZE MINISTERIALI
Modifica del testo dell’etichetta relativamente all’intervallo di sicurezza su patata a 30 giorni, dei prodotti fitosanitari «EMME H 60 WG»
e «PATAGERM». (12A13160) . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 18
DECRETO 27 novembre 2012.
Permesso di commercio parallelo del prodotto
fitosanitario RAMESSE, proveniente dalla Spagna ed ivi autorizzato con la denominazione XANILO 45 WG. (12A13146) . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 21
Ministero dell’economia e delle finanze
DECRETO 28 novembre 2012.
DECRETO 7 dicembre 2012.
Disposizioni per le operazioni di separazione,
negoziazione e ricostituzione delle componenti
cedolari, della componente indicizzata all’inflazione e del valore nominale di rimborso dei titoli
di Stato (stripping). (12A13163) . . . . . . . . . . . . . Pag. 16
Ri-registrazione di prodotti fitosanitari, a base
di 2,4D, sulla base del dossier BATON TAPPETI
ERBOSI 800g/Kg PB di All. III alla luce dei principi uniformi per la valutazione e l’autorizzazione dei prodotti fitosanitari. (12A13039) . . . . . . . Pag. 23
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Serie generale - n. 293
Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana
Leggi ed altri atti normativi
LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220.
Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici.
La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica
hanno approvato;
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa
per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di
maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e
deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti
giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità,
deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione
e la nuova destinazione d’uso.
Promulga
la seguente legge:
Art. 1.
1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1117. — (Parti comuni dell’edificio). — Sono
oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole
unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a
godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i
muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici
solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi,
i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per
i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio
del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso
comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori,
i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi
centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas,
per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per
l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino
al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale
dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari,
fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Art. 2.
1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti
i seguenti:
«Art. 1117-bis. — (Ambito di applicabilità). — Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più
edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di
edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Art. 1117-ter. — (Modificazioni delle destinazioni
d’uso). — Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti
i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro
quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione
espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui
ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso
che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. — (Tutela delle destinazioni d’uso).
— In caso di attività che incidono negativamente e in
modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere
la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136».
Art. 3.
1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1118. — (Diritti dei partecipanti sulle parti
comuni). — Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è
proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli
appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle
parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni,
neanche modificando la destinazione d’uso della propria
unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se
dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In
tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a
norma».
Art. 4.
1. Al primo comma dell’articolo 1119 del codice civile
sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».
— I —
17-12-2012
Serie generale - n. 293
Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana
Art. 5.
1. Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del codice
civile sono inseriti i seguenti:
«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo
comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad
oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le
barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio,
nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo
di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che
conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di
godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie
comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e
i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole
utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano
modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa
comune e di impedire agli altri condomini di farne uso
secondo il loro diritto.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea
entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di
cui al precedente comma. La richiesta deve contenere
l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di
esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino
proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6.
1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1122. — (Opere su parti di proprietà o uso individuale). — Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune,
che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate
all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere
che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino
pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».
Art. 7.
1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti
i seguenti:
«Art. 1122-bis. — (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti
rinnovabili). — Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di
diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo
da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle
unità immobiliari di proprietà individuale, preservando
in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo
quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di
singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni
altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà
individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti
comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di
esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione
o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini
dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma,
provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del
lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la
medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea
garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti
ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità
abitative.
Art. 1122-ter. — (Impianti di videosorveglianza sulle
parti comuni). — Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti
a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo
comma dell’articolo 1136».
Art. 8.
1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai
proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa
relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore
delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun
piano dal suolo»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori».
Art. 9.
1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1129. — (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore). — Quando i condomini sono più di otto,
se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o
più condomini o dell’amministratore dimissionario.
— II —
17-12-2012
Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad
ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i
propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o,
se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6)
e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni
interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso
della spesa, copia da lui firmata.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza
individuale di assicurazione per la responsabilità civile
per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento
non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei
lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da
una polizza di assicurazione per la responsabilità civile
professionale generale per l’intera attività da lui svolta,
tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico
condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso
comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione
delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso
al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei
recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi,
nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per
il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere
visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto
alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso
afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli
interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro
sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito
esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si
intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla
nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in
ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista
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per la sua nomina oppure con le modalità previste dal
regolamento di condominio. Può altresì essere disposta
dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino,
nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se
non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi
irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal
numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo,
i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la
convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione
e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino
può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali,
ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a
sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore
revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina
del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla
legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari
e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di
cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di
altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto,
alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per
la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver
omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione
dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore
revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente,
a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a
titolo di compenso per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX
del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o
con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o
dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non
economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica».
— III —
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Art. 10.
1. L’articolo 1130 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1130. — (Attribuzioni dell’amministratore).
— L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione
dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei
titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento,
comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni
variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza
delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le
informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta
risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali
delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le
brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto
richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di
condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto
in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta
giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in
entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con
modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla
propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del
condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
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Art. 11.
1. Dopo l’articolo 1130 del codice civile è inserito il
seguente:
«Art. 1130-bis. — (Rendiconto condominiale). — Il
rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di
uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro
di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una
nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o
per più annualità specificamente identificate, nominare
un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista
per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è
ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di
proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed
estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti
giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla
data della relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre
condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Art. 12.
1. Al primo comma dell’articolo 1131 del codice civile,
le parole: «dall’articolo precedente» sono sostituite dalle
seguenti: «dall’articolo 1130».
Art. 13.
1. L’articolo 1134 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1134. — (Gestione di iniziativa individuale). —
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di
spesa urgente».
2. All’articolo 1135 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a) al primo comma, il numero 4) è sostituito dal
seguente:
«4) alle opere di manutenzione straordinaria e
alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo
speciale di importo pari all’ammontare dei lavori»;
b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:
«L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative
territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti
privati qualificati, anche mediante opere di risanamento
di parti comuni degli immobili nonché di demolizione,
ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della
zona in cui il condominio è ubicato».
— IV —
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Art. 14.
1. L’articolo 1136 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1136. — (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni). — L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di
tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al
condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a
quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni
dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è
regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza
degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti
almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole
entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater,
1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza
stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere
approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due
terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti
gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore».
Art. 15.
1. L’articolo 1137 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1137. — (Impugnazione delle deliberazioni
dell’assemblea). — Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie
per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta
giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della
deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione
della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata
dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima
dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione
della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui
al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione
dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile».
Art. 16.
1. All’articolo 1138 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a) il terzo comma è sostituito dal seguente:
«Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea
con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7)
dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma
dell’articolo 1107»;
b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:
«Le norme del regolamento non possono vietare di
possedere o detenere animali domestici».
Art. 17.
1. Al numero 1) del primo comma dell’articolo 2659
del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale
denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale».
Art. 18.
1. L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, è sostituito dal seguente:
«Art. 63. — Per la riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa,
può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino
i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione
degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia
protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi
all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato
solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore
copia autentica del titolo che determina il trasferimento
del diritto».
— V —
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Art. 19.
1. L’articolo 64 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal
seguente:
«Art. 64. — Sulla revoca dell’amministratore, nei casi
indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal
quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il
ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci
giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».
Art. 20.
1. All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è
sostituito dai seguenti:
«L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato
almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a
mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora
della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta
convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice
su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi
nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto
con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori
date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi».
Art. 21.
1. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal
seguente:
«Art. 67. — Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato
non può rappresentare più di un quinto dei condomini e
del valore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà
indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta,
ciascun condominio deve designare, con la maggioranza
di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina
dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rap-
presentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei
condominii interessati non abbiano nominato il proprio
rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già
nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo
termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria
sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si
considera non apposto. Il rappresentante risponde con le
regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e
le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei
condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono
all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento
delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi
del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si
tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986
del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione
deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo
proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale».
Art. 22.
1. L’articolo 68 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal
seguente:
«Art. 68. — Ove non precisato dal titolo ai sensi
dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli
1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi
in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità
immobiliare».
Art. 23.
1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal
seguente:
«Art. 69. — I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati
all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con
la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte
dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incre-
— VI —
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mento di superfici o di incremento o diminuzione delle
unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo
condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi
ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali
espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento
di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona
dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato
ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per
la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o
convenzionali».
Art. 24.
1. L’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal
seguente:
«Art. 70. — Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui
l’amministratore dispone per le spese ordinarie».
Art. 25.
1. Dopo l’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i
seguenti:
«Art. 71-bis. — Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro
la pubblica amministrazione, l’amministrazione della
giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro
delitto non colposo per il quale la legge commina la pena
della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e,
nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la
riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei
protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma
non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato
tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del
codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai
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soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e
dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società
presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d)
ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo
amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di
condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni
precedenti alla data di entrata in vigore della presente
disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di
amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle
lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di
formazione periodica.
Art. 71-ter. — Su richiesta dell’assemblea, che delibera
con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare
un sito internet del condominio che consenta agli aventi
diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le
spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono
poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater — Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle
disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice
e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per
l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a
pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con
la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma,
del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non
consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma,
il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea
proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata
dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere
non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo
2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare».
Art. 26.
1. Dopo l’articolo 155 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è inserito il
seguente:
«Art. 155-bis. — L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di
— VII —
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entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie
prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136,
commi primo, secondo e terzo, del codice».
Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di
osservarla e di farla osservare come legge dello Stato.
Data a Roma, addì 11 dicembre 2012
Art. 27.
1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989,
n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono
sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal
secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile».
NAPOLITANO
Monti, Presidente del Consiglio dei Ministri
Visto, il Guardasigilli: Severino
Art. 28.
1. All’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991,
n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite
dalle seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti
che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio».
2. All’articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio
1991, n. 10, le parole: «l’assemblea di condominio decide
a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del
codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «l’assemblea
di condominio delibera con le maggioranze previste dal
secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile».
Art. 29.
1. All’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge
23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l’articolo 1136,
terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle
seguenti: «l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso
codice».
Art. 30.
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria
e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute
esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente
legge, durante le procedure concorsuali.
Art. 31.
1. All’articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «, ovvero tra condomini e
condominio,».
LAVORI PREPARATORI
Senato della Repubblica (atto n. 71):
Presentato dal sen. Giovanni Legnini ed altri, il 29 aprile 2008.
Assegnato alla 2ª Commissione (giustizia), in sede referente, il
24 settembre 2008, con pareri delle Commissioni 1ª, 6ª, 8ª, 10ª e 13ª.
Esaminato dalla 2ª Commissione, in sede referente, il 24 settembre
2008; il 12 novembre 2008; il 21 aprile 2009; il 29 luglio 2009; il 2 e
24 febbraio 2010; l’8 giugno 2010; il 13 e 21 luglio 2010; il 2 agosto
2010; il 28 settembre 2010; il 5 ottobre 2010 e il 17 novembre 2010.
Esaminato in Aula il 19 e 25 gennaio 2011 e approvato il 26 gennaio 2011 in un testo unificato con gli atti n. 355 (sen. Andrea Pastore ed
altri), n. 399 (sen. Franco Mugnai), n. 1119 (sen. Valerio Carrara ed
altri) e n. 1283 (sen. Giuseppe Valentino).
Camera dei deputati (atto n. 4041):
Assegnato alla II Commissione (giustizia), in sede referente, il
31 gennaio 2011 con pareri delle Commissioni I, V, VI, VIII, IX e X.
Esaminato dalla II Commissione, in sede referente, l’8 marzo 2011;
il 5 aprile 2011; il 12 gennaio 2012; il 29 febbraio 2012; il 23 maggio
2012; il 14, 19 e 20 giugno 2012; il 5, 11 e 12 luglio 2012; il 2 agosto
2012; il 6, 12 e 13 settembre 2012.
Esaminato in Aula il 17 e 26 settembre 2012 e approvato, con modificazioni, il 27 settembre 2012.
Senato della Repubblica (atti nn. 71 - 355 - 399 - 1119 - 1283-B):
Assegnato alla 2ª Commissione (giustizia), in sede deliberante, il
28 settembre 2012 con pareri delle Commissioni 1ª, 5ª, 6ª, 8ª, 10ª e 13ª.
Esaminato dalla 2ª Commissione, in sede deliberante, il 23 ottobre
2012 e il 13 novembre 2012 e approvato il 20 novembre 2012.
NOTE
Avvertenza:
Il testo delle note qui pubblicato è stato redatto dall’amministrazione competente per materia, ai sensi dell’art.10, commi 2 e 3, del testo
unico delle disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull’emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni
ufficiali della Repubblica italiana, approvato con D.P.R. 28 dicembre
1985, n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni di legge modificate o alle quali è operato il rinvio. Restano invariati il valore
e l’efficacia degli atti legislativi qui trascritti.
Note all’art. 4:
Art. 32.
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano
in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della
medesima nella Gazzetta Ufficiale.
La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sarà
inserita nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della
Si riporta il testo dell’articolo 1119 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art. 1119. Indivisibilità.
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno
che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della
cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al
condominio.”.
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Note all’art. 5:
Si riporta il testo dell’articolo 1120 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art. 1120. Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma
dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto
della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e
per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o
dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di
impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili
da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un
diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta
giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve
contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve
invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie
integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o
al godimento anche di un solo condomino.”.
Note all’art. 8:
Si riporta il testo dell’articolo 1124 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli
ascensori.
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari
delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra
essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e
per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di
ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà
comune.”.
Note all’art. 12:
Si riporta il testo del primo comma dell’articolo 1131 del codice
civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art. 1131. Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire
in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
(Omissis).”.
Note all’art. 16:
Si riporta il testo dell’articolo 1138 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art. 1138. Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci,
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa
l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e
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gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato
al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere
impugnato a norma dell’articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i
diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e
1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.”.
Note all’art. 17:
Si riporta il testo del numero 1) del primo comma dell’articolo 2659 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art. 2659. Nota di trascrizione.
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al
conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo,
una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di
codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se
coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o
da certificato dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione
sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche,
delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e
delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime
e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le
rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale.
(Omissis).”.
Note all’art. 20:
Si riporta il testo del terzo comma, dell’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come
modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art. 66.
(Omissis).
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima
della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di
posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della
riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi
dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché
non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in
modo da assicurare lo volgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate
le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.”.
Note all’art. 27:
Si riporta il testo dell’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio
1989, n. 13 (Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione
delle barriere architettoniche negli edifici privati.), come modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art. 2. 1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971,
n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della
Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi
attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire
la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate
dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione,
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con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del
codice civile.
(Omissis).”.
Note all’art. 28:
Si riporta il testo dell’articolo 26, commi 2 e 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10 (Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale
in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di
sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.), come modificato dalla legge
qui pubblicata:
“Art. 26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di
impianti.
(Omissis).
2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia
di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione
energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le
pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno
un terzo del valore dell’edificio.
(Omissis).
5. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto
degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal
secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.
(Omissis).”.
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impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’articolo 1120, primo
comma, del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le
disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il
riconoscimento di benefìci fiscali.
(Omissis).”.
Note all’art. 30:
Si riporta il testo dell’articolo 111, del regio decreto 16 marzo 1942,
n. 267 (Disciplina del fallimento, del concordato preventivo, dell’amministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa.):
“Art. 111. Ordine di distribuzione delle somme.
Le somme ricavate dalla liquidazione dell’attivo sono erogate nel
seguente ordine:
1) per il pagamento dei crediti prededucibili;
2) per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle
cose vendute secondo l’ordine assegnato dalla legge;
3) per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione
dell’ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori indicati al n. 2, qualora non sia stata ancora realizzata la
garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa.
Sono considerati crediti prededucibili quelli così qualificati da una
specifica disposizione di legge, e quelli sorti in occasione o in funzione
delle procedure concorsuali di cui alla presente legge; tali crediti sono
soddisfatti con preferenza ai sensi del primo comma n. 1).”.
Note all’art. 29:
Note all’art. 31:
Si riporta il testo dell’articolo 2-bis, comma 13, del decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge
20 marzo 2001, n. 66 (Disposizioni urgenti per il differimento di termini
in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché
per il risanamento di impianti radiotelevisivi.), come modificato dalla
legge qui pubblicata:
“Art. 2-bis. Trasmissioni radiotelevisive digitali su frequenze terrestri. Sistemi audiovisivi terrestri.
(Omissis).
13. Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi
Si riporta il testo dell’articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art. 23. Foro per le cause tra soci e tra condomini.
Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede
la società; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior
parte di essi.
(Omissis).”.
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