AMMINISTRARE Immobili

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AMMINISTRARE Immobili
AMMINISTRARE
Immobili >>n. 149
Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari- Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1 comma 1, DCB Roma
novembre 2010
Strumenti per l’analisi
e la segmentazione
del patrimonio
immobiliare:
p.612
Crediti formativi online
p.603
Il nuovo - vecchio amministratore
p.604
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Sommario
Contents
Il periodico “AMMINISTRARE IMMOBILI” è associato
all’UNIONE STAMPA PERIODICA ITALIANA
597.
Editoriale
di Rosaria Molteni
599. Il decreto del Ministro Giustizia 4/10/2010
603. Crediti formativi online
604. Il nuovo - vecchio amministratore
di Paolo Alvigini
606. Indice degli articoli pubblicati nel 2010
610. ANACI Italia Servizi: Servizi integrati
per l’amministratore
Amministrare immobili - Organo ufficiale dell’Anaci
anno XV numero 149 - novembre 2010
Pubblicazione periodica mensile registrata
presso il Tribunale di Roma n. 58 in data 11.02.2003
Direttore editoriale
Pietro Membri
Direttore responsabile
Carlo Parodi
Comitato di redazione
Glauco Bisso, Giovanni Dimarzio, Edoardo Riccio,
Francesco Burrelli, Cinzia Gonzaga, Luigi Salciarini
Progettazione e Realizzazione grafica
612.
Strumenti per l’analisi e la segmentazione
del patrimonio immobiliare
di Oliviero Tronconi
618.
La parola agli associati
di Franco Folli
619.
Inserto>> Strategie e scelte per la sicurezza
energetica
628. Rassegna stampa ANACI
629. Condominio news
630. Poteri - doveri dell’amministratore
di Silvio Marchetti
632. Sicurezza ed efficienza energetica
per la casa del futuro
[email protected]
Impaginazione
Lorenzo Rapparini
Stampa
Tipolitografia A. Spada, via Marco Polo, 8 - 01037
Ronciglione, Viterbo
Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003
(conv. in L.27/02/2004 n°46) art. 1 comma 1, DCB
Roma
Sede, direzione e redazione Anaci
Via Cola di Rienzo 212, Roma. Tel. 063214963
www.anaci.it
[email protected]
634. Spazio alle sedi Regionali/Provinciali>>
Convegno ANACI ad Ascoli Piceno
di Sergio Provinciali
636. ANACI Liguria
di Andrea Finizio
642. MEMO CSN ANACI
645. GIURIBOX CSN ANACI
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2 fasce marcapiano
3 parapetti
4 spigoli di pilastri
5 frontalini
6 nidi di ghiaia
4
6
EN 1504-2
EN 1504-3
Editoriale
Editorial
‘
L
’obiettivo “professionalità“è da sempre per noi amministratori un’idea
fissa, grazie alla quale però siamo arrivati dove siamo, ottenendo per
ANACI una visibilità che, per quanto minuscola possa essere ritenuta,
è invece importante. Importante al punto da far sì che spesso ANACI
venga indicata dal pubblico come organismo rappresentativo della categoria in senso lato.
Pertanto già sediamo al tavolo di vari consessi, in cui raccogliamo la stima che
appunto ci contraddistingue dai dopolavoristi.
Recentemente mi è capitato di partecipare, come ospite, ad una riunione di
Federimmobiliare, costituitasi da pochi mesi e formata dalla varie categorie
professionali, imprenditoriali e di servizi della filiera immobiliare. L’esperienza
è stata molto positiva in quanto chi delineava gli scopi di questa neonata
associazione aveva ben presente “esigenze concrete” e non teoriche del
mondo che ruota attorno al condominio, individuando anche nella nostra
figura professionale una risorsa indispensabile alla filiera stessa, proprio per le
prerogative e l’esperienza che ci contraddistingue.
Nonostante le difficoltà che il momento congiunturale crea in ogni settore,
ho potuto constatare come da menti davvero pensanti e concrete, scaturiscano idee e forme nuove di lavoro mediante l’interazione di più categorie
ad integrazione l’una dell’altra e come queste idee, ancorchè semplicemente
adottabili, devono solo ricevere l’adeguato rispetto politico che ne consenta
l’applicabilità, rimettendo così in moto un vasto ed importantissimo settore
dell’economia nazionale, della quale anche noi siamo in piccola percentuale
protagonisti.
Queste motivazioni m’inducono ad auspicare che venga ben compresa,
interiorizzata ed approvata l’adesione di ANACI a Federimmobiliare, per un
ulteriore sviluppo futuro.
Dev’essere però ancora una volta chiaro che dovremo sempre continuare a
lavorare verso il perfezionamento della nostra preparazione, per noi e per le
future generazioni, accogliendo l’opportunità che ANACI sta proponendo
nell’esortarci a conseguire la “certificazione”, ad esempio conseguendo il
TUV mediante un esame al quale sottoporci, o seguendo il qualificante percorso di APQ.
Non so se tutti quanti conoscano queste sigle ed il loro significato, ma spero
con queste poche righe di stimolare la curiosità di sapere cos’è, e di capire il
perché si desideri una simile qualifica, il cui conseguimento significa essere
annoverati tra i più specializzati professionisti del nostro settore.
Non tergiversiamo accampando impegni lavorativi o disquisendo su offerte
comparabili, solo per nascondere una sorta di pigrizia o riserva mentale paragonabili a dei fermacarte ma “nella nostra mente”, non sulla scrivania. Siamo
o no nel 2010? e dunque comportiamoci da utenti e protagonisti del terzo
millennio!
Buon lavoro amici, sappiate che noi della dirigenza non intendiamo né rallentare, né retrocedere di posizioni nella “hit parade” delle professioni non
riconosciute, anzi, continuare nello spirito statutario a ”diffondere la cultura
condominiale”, e per farlo dobbiamo possedere quella cultura non vi pare?
Essa evolve sempre e non si ferma mai, come un bravo amministratore, d’accordo? Forza e coraggio dunque.
Rosaria Molteni
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Arrivederci al 2010...
e i buoni propositi
per il nuovo anno
Il 31 dicembre è alle porte e siamo pronti ad accogliere il 2011 con la grinta e la determinazione
che da sempre caratterizzano l’attività della nostra Associazione; credo tuttavia che il modo migliore per salutare il vecchio anno sia ringraziare ognuno di voi per l’impegno dimostrato, grazie
al quale abbiamo potuto concretizzare molti progetti e consolidare la nostra voce nel panorama
condominiale.
Posso con orgoglio affermare che, in questo anno di attività, l’Associazione è cresciuta esponenzialmente da ogni punto di vista adeguandosi agli sviluppi di un mercato immobiliare in continua
evoluzione, e voglio sottolineare la mia soddisfazione anche per il più piccolo traguardo raggiunto
perché ha contribuito a fornire linfa vitale al lavoro quotidiano di tutti.
Abbiamo raggiunto numerosi traguardi che hanno contribuito a rendere ulteriormente prestigioso
il nome della nostra Associazione: solo per citarne alcuni abbiamo potuto migliorare le condizioni
della nostra polizza professionale, istituito nuovi corsi on-line, aperto ed attivato nelle più importanti città italiane gli “sportelli del cittadino” in collaborazione con i Comuni e le Camere di commercio,
reso operativa la garanzia per la tutela legale individuale e del condominio, istituito il controllo e
l’accreditamento sia per i crediti formativi sia per il versamento delle quote degli associati, approvato e siglato un modello-tipo di bilancio condominiale con altre 11 associazioni del comparto
immobiliare, fornito regolari rapporti al CENSIS sui compensi degli amministratori, sulle barriere
architettoniche e sui contenziosi condominiali, presentato una proposta di legge popolare per il
riconoscimento della professione dell’amministratore e tanto altro ancora.
Il 2010 è stato anche l’anno in cui abbiamo dato una forte accelerata ad APQ - ANACI Progetto Qualità; tale progetto infatti è stato ideato per valorizzare, potenziare e tutelare, nonché promuovere
lo sviluppo, il miglioramento qualitativo, la crescita culturale dell’attività di tutti gli associati ANACI.
Il Progetto APQ, infatti, intende formare professionalmente gli amministratori di condominio ANACI offrendo loro degli strumenti di supporto per un’adeguata crescita culturale. La preparazione
dell’Amministratore ANACI è il valore su cui dobbiamo puntare per fare la differenza rispetto agli
altri professionisti presenti sul mercato; proprio per questo riteniamo importante rinnovare questo
impegno anche nel nuovo anno proseguendo con più determinazione in tale direzione.
Anche per il 2011 abbiamo in cantiere numerosi progetti da realizzare sempre spronati dal desiderio di acquisire e consolidare un ruolo determinante nel contesto sociale; uno fra tutti è sicuramente
quello di dare valore e concretezza ad ANACI Italia Servizi, lo strumento attraverso il quale intendiamo diventare maggiormente efficienti in termini di assistenza ai nostri clienti, ovvero ai nostri
amministrati, attraverso l’utilizzo di adeguati prodotti e servizi capaci di soddisfare le richieste di
tutti i condomini.
A nome di tutta l’Associazione non mi resta che augurare a voi tutti e alle vostre famiglie sinceri
auguri di un felice Natale e di un ricco e sereno Anno Nuovo.
Pietro Membri
Presidente Nazionale ANACI
598
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>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Spett.
Ministero della Giustizia
Dipartimento Affari di Giustizia
Direzione Generale Giustizia Civile
Ufficio III – Reparto II
Via Arenula 70
00186 ROMA
Oggetto: Procedimento per l’annotazione nell’elenco delle Associazioni rappresentative a livello nazionale delle professioni regolamentate per le quali non esistono ordini, albi o collegi, nonché dei servizi non intellettuali e delle professioni
non regolamentate (art. 26 D. Lgs. n. 206/2007).
In riferimento alla richiesta di codesto Ufficio n. 0057810.U pervenuta via fax l’11 maggio 2009 di chiarimenti ed integrazioni della documentazione trasmessa con nota consegnata il 21 ottobre 2008, in qualità di legale rappresentante dell’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (ANACI) costituita il 28 gennaio 1995 (notaio Manara
Rep. 60900 registrato a Roma Atti Pubblici il 13/2/1995 al n. 7629.18), trasmetto e preciso quanto segue:
1) allego in duplice copia “Attestazione in merito al titolo professionale” degli iscritti con Scheda tecnica per il contenuto
dell’attività svolta;
2) allego in duplice copia integrazioni e chiarimenti in ordine alla procedura per l’attribuzione dei “Crediti formativi” quale
obbligo statutario per gli associati;
3) allego in originale e copia il certificato del Casellario giudiziale di Milano che attesta l’assenza di sentenze di condanna
passate in giudicato per il legale rappresentante ANACI con la copia del relativo documento di identità;
4) dichiaro che i requisiti di cui alle lettere da a) ad f) dell’art.1.1 del DM 28 aprile 2008 (tra cui l’atto costitutivo) sono
posseduti dall’ANACI da almeno quattro anni;
5) preciso che l’art. 20 dello Statuto delega al Consiglio nazionale l’approvazione e la modifica del relativo Regolamento
di attuazione e che l’art. 56 dello Statuto demanda al Consiglio Nazionale l’approvazione delle norme deontologiche alle
quali gli associati si dovranno attenere;
6) evidenzio che il primo comma dell’art.7 dello Statuto stabilisce che le cariche associative hanno la durata di quattro
anni ed il secondo comma dell’art. 7 prevede che ogni associato può ricoprire la carica di Presidente, Segretario e Tesoriere
Nazionale, di Presidente Regionale e Provinciale per non più di due mandati consecutivamente;
7) allego copia della delibera del Consiglio nazionale 1° luglio 2006 con la quale sono stati eletti gli attuali Vice Presidenti
e membri di Giunta nazionale;
8) allego organigramma associativo riassuntivo di tutte le cariche nazionali con l’elenco nominativo, con relativi recapiti,
di tutta la dirigenza territoriale su tutto il territorio nazionale con l’elenco delle 28 sedi provinciali autonome (con l’elenco
di numerosi siti web locali) presso le quali viene svolta l’attività associativa;
9) allego copia del verbale dell’ultimo Congresso ordinario svoltosi a Chianciano il 24 maggio 2006 con l’elezione dell’attuale Presidente Nazionale Pietro Membri, del Tesoriere Nazionale Giuseppe Merello e del Segretario Umberto Anitori
(verbale allegato);
10) evidenzio che l’art. 30 dello Statuto associativo prevede la costituzione di un Organismo scientifico (Centro Studi Nazionale) il cui direttore (Carlo Parodi) è anche direttore responsabile della rivista nazionale mensile “Amministrare Immobili”. E’
stato nominato un segretario del CSN (Luigi Salciarini) oltre ai due coordinatori giuridico e tecnico (Nunzio Izzo e Francesco
Burrelli); fanno parte del CSN i rappresentanti dei Centri Studi Regionali. L’ANACI pubblica anche altre riviste a livello locale
(Milano, Roma, Veneto, Genova), curando anche iniziative culturali relative alla pubblicazione degli atti dei più importanti
convegni e master giuridici. Il CSN ha elaborato le dispense uniformi da utilizzare su tutto il territorio nazionale in occasione
dell’organizzazione dei corsi di formazione per aspiranti amministratori di condominio (allego copia dei documenti citati);
11) sottolineo, ai sensi dell’art. 1.1. d) del DM 28/4/2008, che l’ANACI ha attuato una procedura di disponibilità e accessibilità agli atti dell’Associazione che restano pubblici (atti pubblicati sul sito ed inviati a tutti gli associati che ne facciano
richiesta);
12) attesto che l’elenco degli iscritti è tenuto presso la sede dell’associazione ed aggiornato periodicamente in relazione
al versamento delle quote associative riscosse direttamente dalla Tesoreria Nazionale;
13) attesto che tutti i documenti ufficiali citati sono disponibili sul sito www,anaci.it e che il bilancio ANACI viene annualmente pubblicato sulla rivista nazionale Amministrare Immobili;
14) dichiaro che tutti i documenti presentati sono autentici e veritieri allegando, come da richiesta, altresì copia dei documenti già trasmessi in data 21 ottobre 2008.
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CREDITI FORMATIVI
Tra gli scopi e finalità dell’associazione indicati all’art.2 dello Statuto è evidenziato quello di “favorire e coordinare le iniziative
finalizzate al continuo aggiornamento professionale”.
L’art. 3 dello Statuto associativo stabilisce che “gli associati devono perseguire il proprio costante aggiornamento professionale
nel rispetto del regolamento dei crediti formativi le cui certificazioni sono di competenza esclusiva del Centro Studi Nazionale”.
Con l’allegata delibera della Giunta Nazionale ANACI del 26 gennaio 2008 sono state approvate le Disposizioni attuative
per l’attribuzione dei crediti formativi (ai sensi del Regolamento per il monitoraggio dell’aggiornamento permanente obbligatorio approvato dal Consiglio nazionale ANACI 2 dicembre 2006). La procedura, specificamente indicata all’art. 2 delle
Disposizioni attuative, garantisce in automatico l’attribuzione individuale dei crediti assegnati dal Centro Studi Nazionale in
riferimento al contenuto scientifico del singolo evento. All’art. 7 è stabilito che “agli associati che non raggiungeranno il
previsto limite di crediti formativi nel corso dell’anno (dieci) verrà inviata una prescrizione all’adempimento entro tre mesi ed
in caso di mancato adempimento verrà informata la Commissione di cui all’art 6 per le relative valutazioni e decisioni anche
in ordine alle sanzioni disciplinari di cui all’art. 54 del vigente Statuto”.
Si allegano alcuni programmi di eventi di aggiornamento professionale organizzati dall’Associazione in ordine ai quali i partecipanti hanno acquisito crediti.
ATTESTAZIONE TITOLO PROFESSIONALE
Gli iscritti sono professionisti che hanno conseguito il proprio titolo nello svolgimento della rispettiva attività o che hanno
comunque conseguito una scolarizzazione adeguata rispetto alle attività professionali oggetto dell’Associazione.
I professionisti in possesso del titolo o della scolarizzazione adeguata all’esercizio dell’attività professionale sono al 31/12/2008
in numero di 7100 come da elenco allegato, di cui 6500 forniti di partita IVA fissata per l’ambito operativo di appartenenza
(codice di attività 683200 – amministrazione e gestione immobili); gli altri sono associati inseriti nell’elenco speciale previsto
dall’art. 3 dello Statuto associativo per l’inizio della professione, ma per tutti è indispensabile lo svolgimento dell’attività di
amministratore immobiliare.
Lo stesso articolo dello Statuto prevede tra i requisiti per l’iscrizione all’ANACI il conseguimento del diploma di scuola secondaria superiore ed il superamento di un esame di idoneità nella gran parte dei casi a seguito di corsi di avviamento professionale organizzati dalle sedi locali dell’Associazione.
Scheda tecnica per il contenuto dell’attivita’ professionale
La rappresentanza socio-economica dell’amministratore immobiliare riveste i caratteri di una sufficiente autonomia ed individualità scientifica e culturale, di una effettiva presenza sul mercato, di una completa riconoscibilità. Il contenuto e le peculiarità
dell’attività professionale degli associati ANACI sono di seguito evidenziati. L’amministratore è il protagonista dell’importante
obiettivo sancito dall’art. 42 della Costituzione (funzione sociale della proprietà) per esplicito riferimento della normativa codicistica (art. 1129 c.c. – nomina obbligatoria dell’amministratore in edifici di almeno cinque condomini) che lo pone al centro di
un complesso di funzioni di rilevanza sociale quale mediatore di diverse culture ed abitudini che transitano sul percorso della
cooperazione, diventando anche canale di collegamento con le pubbliche amministrazioni che hanno bisogno di supporti professionali esterni per la realizzazione di processi di sviluppo sociali ed economici.
I rapporti condominiali devono essere uniformati al principio di solidarietà che richiede un costante equilibrio tra gli interessi del
gruppo e quelli del singolo partecipante alla comunità; un impegno da svolgere con grande impegno e professionalità tenendo
conto del prevalente diritto alla salute di ciascuno con l’osservanza di alcune condizioni minime di rispetto di altri valori coinvolti
(decoro architettonico ed ambiente urbanistico). La legislazione speciale ha affidato all’amministratore numerose responsabilità
e la tutela di interessi pubblici, tra i quali possono evidenziarsi il rispetto delle norme per la sicurezza degli impianti, adeguamento indispensabile per garantire tutti i cittadini che possono frequentare l’edificio anche se non residenti; il risparmio energetico
quale obiettivo primario nazionale; la sensibilità etica al problema dell’abbattimento delle barriere architettoniche; il rapporto
sui generis instaurato con l’Amministrazione finanziaria (nessuna attività è obbligata a presentare l’elenco fornitori ad eccezione
dell’amministratore e la ritenuta d’acconto sui contratti d’appalto è prevista soltanto nell’ambito condominiale).
Poiché non è scritta nessuna regola di educazione alla proprietà, i soggetti si comportano ciascuno in modo disorganizzato finchè
non si trovano nel contesto assembleare a provare la loro maggiore o minore maturità convergente su questioni di interesse comune. Rapporti quindi discendenti da due indirizzi: il vivere a gomito con altri ed il reagire a confronto con altri. Spesso il principio
per il quale ciascuno deve godere in modo pieno la proprietà esclusiva, contrasta con l’uguale diritto degli altri; su queste contrapposizioni le parti chiamano in causa l’amministratore, assegnandogli anche compiti diversi da quelli che il codice gli attribuisce.
Resto a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e porgo distinti saluti.
Roma, 22 giugno 2009
IL PRESIDENTE NAZIONALE
Pietro Membri
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AMMINISTRARE Immobili
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Crediti formativi online
Modalità sul sito
PRESENTAZIONE
Gentile associato,
L’ANACI è da sempre impegnata a garantire a tutti gli associati gli strumenti necessari per un aggiornamento professionale costante, ma soprattutto di “livello superiore”. Questo
impegno è finalizzato a garantire una sorta di certificazione
di qualità degli iscritti, che risulterà determinante nella scelta
da parte dei condomini del professionista cui affidare l’amministrazione del proprio patrimonio.
A tal proposito l’ANACI è lieta di informare che è stato raggiunto un accordo con il Gruppo Sole 24 Ore, per istituire
un percorso formativo finalizzato a garantire agli associati un
aggiornamento delle loro conoscenze e competenze professionali e ad acquisire crediti formativi che attestano la preparazione tecnica e giuridica dell’amministratore.
Il percorso si articola in due fasi:
La Newsletter mensile “CondominoNews24” del Sole
24 Ore.
Uno strumento informativo che offre un panorama completo
di tutte le novità di interesse per gli operatori del settore, in
particolare: news a carattere economico e fiscale, rassegna
della normativa nazionale, regionale e comunitaria, giurisprudenza, commenti ed approfondimenti di autorevoli esperti su
tutti i temi che interessano l’attività del professionista (proprietà immobiliare, piano casa e norme urbanistiche, imposte
e tasse, agevolazioni fiscali, efficienza energetica degli edifici,
compiti e responsabilità dell’amministratore alla luce della più
recente giurisprudenza).
Un’attenta lettura della newsletter consentirà all’utente di rispondere ad una serie di quesiti sulle tematiche trattate nel
documento.
Test per l’acquisizione di crediti formativi.
Il Test è uno strumento di comprensione delle tematiche trattate nella Newsletter. Un sistema di valutazione della preparazione e dell’aggiornamento culturale e professionale dell’associato, sui temi selezionati.
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• l’accesso al test è possibile dal 15 del mese in corso
fino al 14 del mese successivo;
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• il singolo tentativo può essere interrotto e ripreso in
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>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
• il test viene superato con il 60% delle risposte
esatte;
• il test non è a tempo;
• terminato il test l’utente non ha la possibilità di leggere le singole risposte esatte/errate, ma visualizza
solo un feedback generico (superato/non superato e
punteggio ottenuto). Soltanto alla chiusura del test,
ossia il 14 del mese successivo;
• potranno essere visualizzate le singole domande e le
relative risposte corrette.
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AMMINISTRARE Immobili
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Il nuovo - vecchio amministratore
Commento sentenze 18331 e 18332 del 6/08/2010 di Cassazione S.U.
di Paolo Alvigini*
C
on due sentenze delle Sezioni Unite del giorno 6
Agosto 2010, n. 18331 e 18332, la Corte di Cassazione ha rivisto il ruolo dell’amministratore condominiale, mutando decisamente orientamento
rispetto a posizioni precedentemente assunte.
Le sentenze sopra citate affermano alcuni principi che possono così riassumersi:
- l’amministratore di condominio non è un organo necessario del condominio, essendo previsto solo nel caso
in cui i condomini siano più di quattro;
- l’organo depositario del potere decisionale, nell’ambito del condominio, è l’assemblea;
- l’amministratore riveste il ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni dell’assemblea;
- nessun potere decisionale o gestorio compete all’amministratore in quanto tale;
- anche in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea che
dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se
impugnare i provvedimento in cui il condominio risulta
soccombente;
- la legittimazione passiva generale attribuita all’amministratore dall’art. 1131 c.c. comma 2 rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l’esigenza di
agevolare i terzi e la necessità di tempestiva (urgente)
difesa dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio.
La conclusione e la sintesi a tali premesse è contenuta nel principio espressamente enunciato dal Supremo Collegio: “L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c.
comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la
sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assembla, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del
suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di
inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione”. L’innovazione giurisprudenziale in commento, costituisce,
come premesso, un vero e proprio colpo di mano rispetto l’orientamento che i Supremi Giudici andavano da tempo assumendo
circa la figura e le prerogative dell’amministratore condominiale.
604
AMMINISTRARE Immobili
“
Appare chiaro
il declassamento della
figura dell’amministratore
condominiale
da professionista
a semplice braccio
meccanico
dei condomini
“
Va ricordata, in particolare, per essere la
più completa e la più
recente, tra tutte, la
sentenza n. 25251
del 16/10/2008 che,
per parte sua, aveva
invece affermato:
- la legge prevede che il
condominio
debba avere
un ammini-
stratore;
- la figura dell’amministratore nell’ordinamento non
si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative
dell’ufficio;
- l’amministratore ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo di essere;
- l’amministratore si trova nella posizione di custode dei
beni condominiali;
- l’amministratore condominiale deve curare che i beni
comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a
terzi rispondendo egli dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri o per qualsiasi
inadempimento dei suoi obblighi legali o regolamentari;
- i compiti dell’amministratore vanno viepiù incrementandosi sino a far ritenere che gli stessi possano venire
assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in
grado di assolvere alle numerose gravi responsabilità
ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali
(in materia di acqua e inquinamento, di certificazione energetica, di impianti, di bonifica dall’amianto, di
coibentazioni, di prevenzione incendi e manutenzione
degli impianti, di manutenzione degli ascensori, di impianti di riscaldamento, di portierato e quant’altro).
Dal confronto tra il pur recente orientamento che la Suprema
Corte aveva manifestato e l’odierno appare chiaro il declassamento della figura dell’amministratore condominiale, da
professionista, gestore preparato e capace degli interessi dei
suoi amministrati, a semplice braccio meccanico dei condomini, privo di anima e di una qualche autonomia.
I casi affrontati dalle due sentenze delle Sezioni Unite in
commento riguardano espressamente la potestà dell’amministratore di dare mandato all’Avvocato per la difesa del condominio in liti vertenti su materie che esorbitano dalle sue
competenze. Afferma la Cassazione che, in casi di urgenza,
ossia allorché non sussiste la possibilità di convocare previamente l’assemblea per le determinazioni del caso, l’ammini>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
stratore può egualmente decidere per la difesa del condominio
conferendo quindi procura al difensore, ma che l’efficacia della sua azione è subordinata ad una ratifica dell’assemblea. Se
l’assemblea dovesse confermare l’operato dell’amministratore
e di resistere nella lite giudiziaria o di promuoverla, tutto acquisirebbe stabilità; diversamente, ove cioè l’assemblea esprimesse parere contrario, la conseguenza sarebbe l’inammissibilità
della costituzione in giudizio o dell’impugnazione del provvedimento sfavorevole al condominio.
Sarà dunque opportuno che l’amministratore cerchi di evitare,
per quanto possibile, che possa verificarsi una tale eventualità, anzitutto attivandosi per farsi autorizzare prima di dare
incarico al legale e dunque convocando l’assemblea prima, o
al più, immediatamente dopo.
Rimane infatti nel mondo delle ipotesi, almeno per ora, la
sorte che toccherà all’amministratore, ancorché qualche illustre interprete abbia già avuto modo di sostenere che gli
oneri dell’incarico professionale conferito potrebbero essere
caricati proprio all’amministratore.
Se costui avrà (diligentemente a mio avviso) deciso di dar corso alla lite e fosse successivamente smentito dall’assemblea,
corre il rischio (teorico sempre a mio parere) di vedersi appunto tenuto a pagare di tasca propria l’avvocato o, peggio,
a risarcire danni.
Così almeno sulla carta non dovrebbe essere, poiché, sia pure
con una formulazione sintetica, la Cassazione afferma la sua legittimazione all’incombente e, dunque, coprendone l’operato.
Ma è facile preconizzare che l’amministratore possa essere
fatto oggetto di imputazione di responsabilità se decide di
fare, tanto quanto se dovesse decidere di non fare.
Va da sé che la delibera di ratifica dovrà sempre essere adot>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
tata con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c. quarto comma e che sarà possibile esercitare, da parte dei condomini, il
dissenso alla lite.
Quale sia, poi, il confine tra le azioni per le quali l’amministratore di condominio è legittimato ex lege e quali siano invece
quelle per le quali abbisogna di autorizzazione assembleare,
esorbitando esse dalle sue attribuzioni, è ulteriore argomento
di riflessione, non essendovi, nemmeno in questa materia,
univocità di vedute in sede dottrinale e giurisprudenziale.
Varrà la pena di tornarne a discutere in apposita sede.
Volendo essere “ottimisti”, nel senso di cercare di vedere il
bicchiere mezzo pieno piuttosto che mezzo vuoto, v’è da dire
che, alla luce delle due sentenze delle Sezioni Unite, l’amministratore dovrebbe, logicamente e conseguentemente, trovarsi assai alleggerito di buona parte del fardello di responsabilità che gli graverebbe sulle spalle ove invece fosse stata
confermata la precedente interpretazione che del suo ruolo
aveva enunciato la Suprema Corte.
Se, infatti, egli ha da aversi per mero esecutore, spogliato
di ogni facoltà decisionale, non si vede come, poi, fuori dagli stretti ambiti obbligatori previsti per legge, possa venire
legittimamente imputato di negligenze od omissioni. Ma il
timore è che così non sia, ossia che pur relegandolo in un ruolo
assai poco professionale, si finisca per pretendere egualmente
dall’amministratore di dare e fare molto di più e di diverso.
Il rischio c’è, inutile negarlo. n
*avvocato foro di Padova
AMMINISTRARE Immobili
605
Indice degli articoli pubblicati nel 2010
EDITORIALI
Pietro Membri
Umberto Anitori Luigi Salciarini Pietro Membri Carlo Parodi Pietro Membri Andrea Finizio Francesco Burrelli Gaetano Mulonia Rosaria Molteni n. 140
n. 141
n. 142
n. 143
n. 144
n. 145
n. 146
n. 147
n. 148
n. 149
gennaio
febbraio
marzo
aprile
maggio
giugno
lug/ago
settembre
ottobre
nov/dic
AMMINISTRATORE
Progetto AQS, anzi no, progetto APQ, finalmente si parte!
Marco Lombardozzi Le maggioranze per la nomina dell’amministratore Paolo Alvigini L’amministratore professionista nella riforma Convegno Fermo L’amministratore di condominio come il Giano bifronte Alberto Celeste Maurizio voleva bene all’ANACI Ivano Rozzi Custodia delle parti comuni: responsabilità dell’amm.re o del condominio? Roberto Triola
La conferma dell’amministratore facilitata Luigi Salciarini Aggiornamento e partnership, la giusta via per l’amministratore Renato Greca L’amministratore socialmente utile (i muri di Gelsomina) Alfredo Crovetto La norma UNI 10801 Marco Lombardozzi Vivere e sopravvivere in condominio Pino Rigotti Qualità e certificazione parte prima
Marco Lombardozzi Qualità e certificazione parte seconda Marco Lombardozzi Qualità e certificazione parte terza Marco Lombardozzi Il nuovo-vecchio amministratore Paolo Alvigini
Poteri-doveri dell’amministratore
Silvio Marchetti n. 140
n. 141
n. 141
n. 142
n. 142
n. 142
n. 142
n. 143
n. 145
n. 145
n. 146
n. 147
n. 148
n. 149
n. 149
n. 149
gennaio
febbraio
febbraio
marzo
marzo
marzo
marzo
aprile
giugno
giugno
lug/ago
settembre
ottobre
nov/dic
nov/dic
nov/dic
PARTI ED IMPIANTI COMUNI
L’ascensore: informarsi ed informare (convegno BG-Lodi-SO) La verifica di adeguatezza sismica del patrimonio edilizio La sicurezza dell’impianto elettrico nella casa e spazi comuni Domotica: edifici efficienti ed efficaci L’adeguamento degli ascensori esistenti Ricostruzione dell’edificio e riparazioni di notevole entità La sicurezza dei tetti Ascensori casalinghi fra risparmio energetico e sostenibilità Aprire il cortile anche ai veicoli non è innovazione vietata Domotica: tecnologia alla portata di tutti Tutela della riservatezza e rispetto delle distanze legali Frazionamento locali terranei: convocazioni assembleari Contabilizzazione del calore: ripartitori e misuratori Distanze legali e usucapione Stravolgimento fisionomia architettonica e pregiudizio economico Barriere causa di discriminazioni e rimozione n. 140
n. 141
n. 141
n. 142
n. 143
n. 143
n. 143
n. 144
n. 145 n. 145
n. 146
n. 147
n. 147
n. 147
n. 147
n. 148
gennaio
febbraio
febbraio
marzo
aprile
aprile
aprile
maggio
giugno
giugno
lug/ago
settembre
settembre
settembre
settembre
ottobre
Agostino Lombardi Francesco Benedettini Formazione Gewiss Formazione Gewiss Giulio Benedetti Benedetta Coricelli Isidoro Ruocco Angelo Pesce M.Rosaria Marasciulo Alfredo Pesce Ivan Meo Antonio Scarpa Edoardo Riccio Franco Petrolati Ivan Meo Alberto Celeste CENTRO STUDI
Relazione 2009 del direttore Informativa conciliazione e nuovo processo civile Appalti e sicurezza: il ruolo dell’amministratore (Quesiti MinLavoro) 606
AMMINISTRARE Immobili
n. 140 gennaio
n. 141 febbraio
n. 144 maggio
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Osservatorio onorari amministratori di condominio (Sondaggio Censis) Il linguaggio dei numeri (condomìni-amministratori-modelli 770) ANACI nel cuore dell’Europa - Presentato a Strasburgo “Il Condominio nelle legislazioni europee”
Obbligo di acquisizione di crediti formati: viverifica in scadenza il 31/12/2010 Memo Sicurezza sul lavoro: progettare la manutenzione Cristoforo Moretti Memo La convocazione nella sfera di conoscibilità del condomino L. Salciarini Memo Lastrico solare esclusivo: la ripartizione degli altri due terzi C. Parodi Memo Portieri e dispositivi anticaduta; operatori formati Cristoforo Moretti Verbale riunione 24 settembre 2010 Regolarizzazione crediti formativi - Verbale Commissione 15 ottobre 2010
Memo La riscossione contro l’ex condomino Luigi Salciarini Memo Ripartizione spese: la diversa convenzione G.Vincenzo Tortorici Crediti formativi online
Memo Richiesta rimborso ai fornitori cassa Carlo Parodi Legittimazione processuale dell’amministratore
Eugenio Correale
GiuriBOX Responsabilità danni esecuzione appalto
Edoardo Riccio
n. 145
n. 146 n. 146 n. 146 n. 146
n. 146
n. 147
n. 147
n. 148
n. 148
n. 148
n. 148
n. 149
n. 149
n. 149
n. 149
giugno
lug/ago
lug/ago
lug/ago
lug/ago
lug/ago
settembre
settembre
ottobre
ottobre
ottobre
ottobre
nov/dic
nov/dic
nov/dic
nov/dic
INSERTI
Risparmio energetico (illuminaz.ne e impianti riscaldamento) L. Andriola e G. Ferrari n. 140
L’ascensore G. Defilippis P. Tattoli G. Varisco L. Faletto n. 141
Condizionatori A. Buzzanca C.Parodi n. 142
Il rifacimento delle facciate condominiali Francesco Burrelli n. 143
Il decoro architettonico Gisella Casamassima n. 144
Le guide del cittadino: acquisto certificato CN Notariato e Associazioni Consumatori n. 145
Contratto d’appalto tipo Centro Studi Nazionale n. 146
Amianto Matteo Mazzali n. 147
Indagine Censis sugli amministratori (rapporto con la professione e gestione lavoro) n. 148
Strategie e scelte per la sicurezza energetica Rapporto Periti industriali n. 149
gennaio
febbraio
marzo
aprile
maggio
giugno
lug/ago
settembre
ottobre
nov/dic
CONTABILITA’ E FISCO
Senza limitazioni la detrazione 36% Carlo Parodi Il conto corrente condominiale Fabio Gerosa Gli interessi passivi e le spese personali Paolo Alvigini Bilancio ANACI - Anaci Italia Servizi 2009 Gli studi di settore restano presunzioni semplici M. Villani e P. Rizzelli
n. 141
n. 141
n. 143
n. 145
n. 147
febbraio
febbraio
aprile
giugno
settembre
VARIE
La crisi: un’opportunità Susana Figueroa L’acquisto di immobili: istruzioni per l’uso Federico Biondi Esecuzione in danno dei singoli condomini: la notifica del titolo Marco Saraz News dalla CEAB Donatello Baione ANACI al Made Expo 2010 Francesco Venunzio Condominio consumatore Convegno Trani La divisione dei condomìni Benedetta Coricelli La mediazione, ora, è legge Rossana De Angelis Le origini e la trasformazione del mercato imm.re italiano Oliviero Tronconi Intervista al Presidente Regione Lombardia A. Lombardi F. Venunzio
Efficienza energetica e qualità immobiliare Alfredo Pesce Abusivismo edilizio Angelo Pesce La violazione dei criteri di ripartizione tra nullità e annullabilità Roberto Triola Tabelle millesimali provvisorie Antonio Scarpa Legittima la deroga alla parziarietà delle obbligazioni cond.li Antonino Spinoso Il mercato immobiliare: potenzialità e tendenze Oliviero Tronconi Intervista al presidente Anaci Bolzano Lombardozzi F. Venunzio
Prima della riforma: soluzioni positive a problemi concreti Laura Marchetti Anaci ritorna a Greenbuilding Enza Di Marco Efficienza energetica negli edifici datati: possibili interventi? Alfredo Pesce Il segretario nazionale ringrazia Andrea Finizio Al via la conciliazione obbligatoria nelle liti civili Claudio Belli n. 140
n. 140
n. 140
n. 140
n. 141
n. 141
n. 142
n. 142
n. 143
n. 143
n. 143 n. 143
n. 143
n. 144
n. 144
n. 144
n. 144
n. 144
n. 144
n. 144
n. 145
n. 145
gennaio
gennaio
gennaio
gennaio
febbraio
febbraio
marzo
marzo
aprile
aprile
aprile
aprile
aprile
maggio
maggio
maggio
maggio
maggio
maggio
maggio
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giugno
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
AMMINISTRARE Immobili
607
Facility management: necessità di corretta impostazione Oliviero Tronconi La sicurezza nei condomini: chiarimenti ministeriali Angelo Pesce A Stresa l’XI Congresso nazionale ANACI Francesco Venunzio Intervista a Ugo Calò, presidente ANACI BAT Francesco Venunzio Riflessioni sul supercondominio Giovanni Laganà L’evoluzione dei fondi di investimento immobiliare Oliviero Tronconi Opportunità nell’evoluzione del mercato immobiliare Enza Di Marco Anaci Asti tutta in rosa Cristina Baiardi CAF Anaci e servizi telematici Giuseppe Merello Il segretario nazionale presenta il nuovo inserto mensile Andrea Finizio Low cost immobiliare Carlo Parodi
La polizza di tutela legale del condominio Manuela Moro Criticità, potenzialità e ruoli emergenti nel mercato imm.re Oliviero Tronconi Il problema dell’inquinamento acustico e l’art. 844 c.c. Adriano Buzzanca La revisione dei millesimi Carlo Parodi Contratto SACI: tabelle retributive applicabili Antonio Pazonzi La festa di Natale Marco Lombardozzi La prorogatio imperii Paolo Alvigini AnaciRoma: intervista al presidente Francesco Venunzio Sulle tabelle a maggioranza talune incognite Franco Petrolati I protagonisti del Real Estate Oliviero Tronconi Il senso di un ritorno (festa di Natale ad Assisi) Manlio Alcini Dedicato ad Anaci Trentino Alto Adige Andrea Finizio La rinascita di Anaci Puglia
Vito Lucente Strumenti per l’analisi del patrimonio immobiliare
Oliviero Tronconi
Sicurezza ed efficienza energetica per la casa del futuro
Convegno ANACI ad Ascoli Piceno Sergio Provinciali
ANACI Liguria Andrea Finizio
n. 145
n. 145
n. 145
n. 145
n. 146
n. 146
n. 146
n. 146
n. 146
n. 147
n. 147
n. 147
n. 147
n. 147
n. 147
n. 147
n. 147
n. 147
n. 147
n. 148
n. 148
n. 148
n. 148
n. 148
n. 149
n. 149
n. 149
n. 149
giugno
giugno
giugno
giugno
lug/ago
lug/ago
lug/ago
lug/ago
lug/ago
settembre
settembre
settembre
settembre
settembre
settembre
settembre
settembre
settembre
settembre
ottobre
ottobre
ottobre
ottobre
ottobre
nov/dic
nov/dic
nov/dic
nov/dic
DOCUMENTAZIONE
La dottrina e la giurisprudenza condom.li nelle riviste giuridiche Luigi Salciarini Il condominio non è il farwest (Cass. penale n. 2548/2010) Massimo Ginesi La dottrina e la giurisprudenza condominiale…… Luigi Salciarini La dottrina e la giurisprud….; il condominio persona giuridica? Luigi Salciarini Il DM Giustizia per l’inserimento ANACI nell’elenco associazioni rappresentative
n. 141
n. 142
n. 146
n. 148
n. 149
febbraio
marzo
lug/ago
ottobre
nov/dic
BIBLIOTECA CONDOMINIALE
Le locazioni ad uso abitativo L’amministratore di condominio
I beni comuni: l’individuazione e l’utilizzo
Il nuovo procedimento cautelare civile Millescale Il condominio nelle legislazioni europee Gli impianti di videosorveglianza Le cause condominiali Il condominio
Codice del condominio
n. 140
n. 141
n. 142
n. 143
n. 144
n. 145
n. 146
n. 147
n. 148
n. 149
gennaio
febbraio
marzo
aprile
maggio
giugno
lug/ago
settembre
ottobre
nov/dic
n. 140
n. 141
n. 142
n. 143
n. 144
n. 145
n. 146
n. 147
n. 148
n. 149
gennaio
febbraio
marzo
aprile
maggio
giugno
lug/ago
settembre
ottobre
nov/dic
Marta Serpolla A. Finizio - M. Lombardozzi G. D’Amore Alberto Celeste
Alberto Celeste Cristoforo Moretti Centro Studi Nazionale Adalberto Biasotti Nunzio Izzo A. Celeste - L. Salciarini - P. Terzago F. Lazzaro - M. di Marzio - F. Petrolati ITALIA DA SCOPRIRE
A Cantù tesori minori del nostro Paese? Bitonto, la città degli ulivi Fermo: provincia dal 2004 L’abbazia di Chiaravalle Monza….non solo Gran Premio Ninfa e Sermoneta Il trenino rosso del Bernina Il romanico pugliese a Ruvo, Molfetta, Bisceglie Piero della Francesca a Monterchi Babbo Natale vorrei un sorriso
608
AMMINISTRARE Immobili
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
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>>PAROLE ALLE IMPRESE
ANACI Italia Servizi:
Servizi integrati
per l’amministratore
610
AMMINISTRARE Immobili
“
C
ome tutti voi saprete, il nostro è un settore altamente competitivo ed è importante individuare
sempre la giusta strategia per affrontare le sfide
quotidiane e rimanere al passo coi tempi. La gestione degli edifici non può più essere un’attività
”dopolavorista” ma richiede un impegno costante e un’adeguata preparazione; l’Amministratore di condominio del terzo millennio, infatti, è diventato un “building manager” chiamato a gestire non solo piccoli condomini ma anche grandi
patrimoni immobiliari che richiedono competenze sempre più
adeguate. ANACI, analizzando questo nuovo status dell’arte,
ritiene fondamentale rispondere efficacemente alle sfide
“
La soddisfazione
del cliente si basa
sulla qualità percepita
del servizio reso.
imposte dal mercato;
sfide che però diventano anche occasioni
stimolanti di rinnovamento della categoria di amministratore
di condominio e, di
conseguenza, anche
della nostra stessa Associazione.
Sono necessarie idee originali, proposte innovative e impegno costante per continuare ad essere considerati l’Associazione maggiormente rappresentativa della categoria;
e proprio in questa direzione si è lavorato con impegno e
determinazione avviando il progetto APQ – ANACI Progetto
di Qualità. Il progetto APQ ambisce ad affermarsi nel panorama condominiale - immobiliare quale “marchio di qualità”
rappresentativo di una categoria di amministratori di condominio che si distinguono per competenza, professionalità e
affidabilità.
ANACI, infatti, è fortemente convinta che per imporsi sul
mercato si debba puntare sulla qualità delle competenze
dell’amministratore di condominio: soltanto la dimostrazione di un servizio professionale e specialistico garantirà la soddisfazione del cliente – condomino. E’ importante, pertanto,
che ogni professionista consideri i propri condomini come
dei veri e propri clienti: l’obiettivo da raggiungere diventa,
così, la soddisfazione delle richieste del cliente.
Questa nuova forma mentis è la chiave di volta per essere
vincenti nella “lotta alla concorrenza”: ancora oggi alcuni
professionisti credono che sia strategicamente vincente, per
il proprio business, la teoria dei “bassi compensi” la quale,
però, talvolta diventa sinonimo di “bassa qualità”; ANACI è,
invece, propensa per la politica dell’alta qualità a vantaggio
della fidelizzazione del cliente. La soddisfazione del cliente
si basa sulla qualità percepita del servizio reso: per fare ciò
l’amministratore di condominio ANACI deve utilizzare adeguati strumenti di comunicazione e fornire un servizio completo ed efficiente grazie a prodotti di qualità come quelli
offerti da ANACI Italia Servizi. Ogni professionista, infatti,
può beneficiare della Polizza di tutela legale ANACI – Europ
Assistance, del software di gestione ANACI Gest, dei servizi
messi a diposizione dal CAF nonché del NUC – il nuovo numero unico per lo studio professionale attivo 24 ore su 24
tutti i giorni dell’anno.
ANACI Italia Servizi aspira a diventare un supporto importante per ogni amministratore che intende svolgere al meglio e
con più facilità il proprio incarico offrendo ai propri clienti
garanzie di un “servizio di alto profilo”. n
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
I
AC
IA
SE
RV
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R
>> Laboratorio Permanente ANACI – Politecnico di Milano
Strumenti per l’analisi
e la segmentazione
del patrimonio immobiliare
di Oliviero Tronconi*
N
ei casi di acquisizione di un patrimonio immobiliare
abbastanza vasto avremo probabilmente a che fare
con un patrimonio eterogeneo ed estremamente
differenziato caratterizzato da informazioni e documentazioni non aggiornate e spesso lacunose.
Questa circostanza ha caratterizzato e contraddistinto, sia la
costituzione di Fondi con apporto di patrimoni immobiliari di
significativa dimensione, ma anche importanti operazioni di
spin off immobiliare.
In questi casi le migliori prassi codificate a livello internazionale e ormai applicate anche nel nostro paese, evidenziano l’opportunità di impostare prioritariamente una attività
conoscitiva del patrimonio attraverso la realizzazione di un
censimento più o meno approfondito in relazione alle finalità che sono alla base dell’acquisizione e successivamente di
procedere attraverso una disarticolazione del patrimonio in
segmenti o pacchetti.
La finalità di questa metodica è l’individuazione di gruppi
(pacchetti o basket) di immobili che presentino problematiche il più possibile omogenee, in modo da poter ad ognuno
di essi applicare una specifica e differenziata strategia.
Per descrivere come procedere metodologicamente nelle
importanti fasi di analisi e organizzazione-segmentazione
del portafoglio, allo scopo di definire le opportune strategie
da applicare su ogni segmento o pacchetto di immobili e
1
612
“
“
Attività conoscitiva
del patrimonio immobiliare
attraverso la realizzazione
di un censimento in base
alle finalità
di acquisizione
successivamente su
ogni cespite, ci riferiremo ad un caso
esemplare di analisi-segmentazione
di un portafoglio
immobiliare: quello messo a punto
dall’”Osservatorio
sul patrimonio immobiliare degli Enti
Previdenziali Pubblici”. L’Osservatorio istituito con Decreto
legislativo nell’ormai lontano 1996 (D.lgs 104 del 16 febbraio 1996) aveva come propria missione quella di avviare un processo di conoscenza del patrimonio immobiliare
degli Enti allo scopo di definire una precisa ed articolata
strategia in termini di:
- dismissione a soggetti terzi;
- dismissione ai locatari;
- affidamento in gestione a società specializzate;
- conferimento a Fondi Comuni di Investimento immobiliare;
- conferimento a società immobiliari delle quali i Fondi pensione detengono quote.
Nella prima fase di attività dell’Osservatorio venne organizzata
e condotta una precisa ed articolata campagna conoscitiva attraverso l’impostazione di un censimento articolato in due fasi:
- la prima basata sulle informazioni già in possesso degli Enti
proprietari;
- la seconda attraverso sopralluoghi per rilevare informazioni e
documentazione (anche fotografica) sugli edifici.
2
AMMINISTRARE Immobili
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
R
Laboratorio Permanente ANACI – Politecnico di Milano <<
3
4
Figura 1/4 - La ricognizione del patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali
In possesso dei dati fondamentali, per quanto perfettibili, relativi il patrimonio venne organizzato logicamente uno specifico
Data Base agile e di relativamente facile utilizzazione (Data Base
relazionale Access gestito dal Centro Unitario Servizi costituito dall’Osservatorio), per poter svolgere in tempi brevi tutte le
elaborazioni necessarie e funzionali all’individuazione di edifici
caratterizzati da una relativa omogeneità, i cosiddetti “segmenti
o pacchetti di immobili”, su ognuno dei quali fosse possibile
applicare una strategia sufficientemente coerente ed efficace.
La segmentazione del patrimonio
Il passaggio successivo fu la verifica della congruità della suddivisione del patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali Pubblici in 15 fondamentali e principali “pacchetti” costituiti da
immobili caratterizzati da un adeguato livello di omogeneità.
I 15 “pacchetti” individuati furono:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 Stock marginale
Edifici vuoti
Edifici specialistici
Immobili da valorizzare
Stock a massimo ricavo
Edifici residenziali di pregio
Edifici di pregio ad uso misto
Edifici residenziali di fascia intermedia
Edifici di fascia intermedia
Edifici residenziali di fascia bassa
Edifici di fascia bassa ad uso misto
Strutture non residenziali ad alto ricavo
Strutture non residenziali a basso ricavo
Edifici per la vendita organizzata
Edifici a ricavo minimo
Allo scopo di chiarire le caratteristiche salienti dell’operazione
di segmentazione del portafoglio di seguito illustreremo sinteticamente gli elementi essenziali che contraddistinguono alcuni dei principali “pacchetti” individuati:
Stock marginale
- individua quegli immobili parcellizzati sul territorio che impongono per la loro gestione oneri logistico organizzativi rilevanti e
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
che non consentono economie di scala.
- Si tratta di immobili che complessivamente presentano una
consistenza non ampia (14% del patrimonio complessivo) e che
producono un modesto apporto al ricavo annuo (7,5%).
- E’ possibile suddividere ulteriormente questo pacchetto complessivo in “Patrimonio disperso” e “Piccoli edifici”.
Il “Patrimonio disperso” è costituito da singoli immobili situati in
località distanti dai centri urbani di riferimento. Il “Piccolo edificio” è costituito da edifici di dimensione modesta (la superficie
locata è inferiore ai 1000-1500 mq) la cui redditività esprime
valori monetari di scarsa entità.
Edifici specialistici
- individua immobili con destinazioni funzionali specialistiche o
con particolari caratteristiche d’uso.
- Di questo segmento fanno parte immobili che per tipologia,
funzione e tipo di utenza impongono l’adozione di una specifica strategia differenziata rispetto al resto del patrimonio.
- Questo pacchetto può essere ulteriormente suddiviso in:
edifici per lo spettacolo
strutture ricettive
l strutture produttive (industriali)
l edifici locati a Pubbliche Amministrazioni
l
l
Stock a massimo ricavo
- Individua immobili che presentano il più alto rapporto tra
ricavi nominali annui e superficie lorda (superiore a … euro/
mq/anno).
- Questo pacchetto di immobili costituisce circa il 20% del Patrimonio (in termine di superficie lorda) e assicura ricavi pari
ad una percentuale superiore al … dei ricavi complessivi del
patrimonio
- E’ possibile suddividere ulteriormente questo gruppo di immobili in:
l edifici a prevalente (>75-80%) o totale destinazione
residenziale
l edifici a prevalente (>75-80%) o totale destinazione
per uffici
l edifici misti (uffici, residenza, commercio)
AMMINISTRARE Immobili
613
R
>> Laboratorio Permanente ANACI – Politecnico di Milano
Edifici residenziali di pregio
- Individua gli immobili situati in localizzazioni centrali (centro
storico individuato dal PRG) con alto valore di mercato e a destinazione prevalentemente residenziale.
Di questo segmento fanno parte:
L’applicazione della strategia
Le indicazioni che furono tratte dall’operazione di analisi conoscitiva e segmentazione del portafoglio sono state preziose
e hanno consentito di delineare le più opportune strategie in
termini di:
oltre il 75% di Superficie residenziale
localizzazione nel centro storico o in aree di pregio
l edifici con rendita catastale aggiornata e con valore di
mercato approssimativo superiore a … euro/mq
1 - Attività di dismissione articolate in:
- vendita diretta (frazionata) organizzata verso i locatari in essere;
- vendita attraverso procedura ad evidenza pubblica di
offerta al mercato (vendita edifici cielo-terra).
2 - Affidamento in gestione a società specializzate
nell’attività di Property Management
3 - Conferimento a Fondi Comuni di Investimento immobiliari
l
l
- Il valore di libro dei cespiti appare ad una prima valutazione di
massima inferiore al valore di mercato attuale
Edifici di pregio ad uso misto
- Individua immobili in localizzazioni centrali, con alto valore di
mercato a destinazione d’uso mista.
Di questo segmento fanno parte:
superficie residenziale tra il 25 e il 75%
nel centro storico o in aree di pregio
l edifici con rendita catastale aggiornata e con valore di
mercato approssimativo superiore a … euro/mq
l
l localizzazione
Sui segmenti-pacchetti di immobili non destinati alla vendita
diretta ai locatari venne successivamente sviluppata una analisi
di tipo “S.W.O.T.” tesa ad individuare le caratteristiche intrinseche in termini di “punti di forza” e “punti di debolezza”,
parallelamente ad una analisi del contesto di mercato di riferimento di ogni immobile per individuarne le migliori opportunità e gli aspetti critici. (Figura 5)
- Questo pacchetto è caratterizzato dai più elevati valori
al mq rispetto al patrimonio immobiliare nel suo complesso ma da una redditività decisamente bassa (inferiore a …
euro/mq/anno)
Strutture non residenziali ad alto ricavo
- individua immobili con prevalente destinazione d’usa terziaria, quali uffici, negozi, etc.
Di questo ambito fanno parte:
l Superficie
non abitativa superiore al 75%
Ricavo mensile per unità di superficie compreso tra …
e … euro/mese/mq
l
Edifici per la vendita diretta organizzata
- Gruppo di immobili caratterizzati dalla forte propensione
all’acquisto da parte dei conduttori, determinabile solo dopo
aver individuato:
prezzo di cessione
prezzo di locazione
l agevolazioni per l’acquirente
l forme di tutela per i nuclei familiari socialmente o economicamente deboli
l
l
In genere si tratta di edifici caratterizzati da valori unitari al mq
molto bassi e affitti decisamente elevati in rapporto ai valori
attuali di mercato.
Edifici a ricavo minimo
- Individua gli immobili che esprimono la redditività più bassa
(euro/mq/anno) e comprende:
edifici residenziali
non residenziali (uffici, altre destinazioni)
l edifici misti (residenze – uffici – commercio)
l
l edifici
614
AMMINISTRARE Immobili
Figura 5 - I contenuti dell’analisi SWOT
Obiettivo di questa fase di lavoro era quello di applicare ad
ogni pacchetto di immobili individuato le più opportune strategie per ottimizzare i risultati in termini di:
- incremento di redditività: nel caso della strategia di
affidamento in gestione a società specializzate;
- processi di valorizzazione: nel caso della strategia di
conferimento a Fondi di Investimento immobiliari;
- ottimizzazione del valore patrimoniale: nel caso della
strategia di vendita di edifici cielo-terra attraverso società di servizi, ovvero di offerta diretta al mercato attraverso una procedura di evidenza pubblica.
In particolare i pacchetti oggetto della strategia di “affidamento in gestione a società specializzate nell’attività di Property
Management furono:
- quei segmenti che per le proprie caratteristiche (alto
ricavo, pregio) costituiscono l’elemento “core”; ovvero
strategico di un patrimonio immobiliare, la cui redditività si presta ad essere ulteriormente incrementata attraverso operazioni di valorizzazione e/o di rilocazione e
rinegoziazione del canone;
- quei segmenti che per le proprie caratteristiche (bassi ricavi, destinazioni funzionali specialistiche) ben si
prestano ad operazioni di valorizzazione fondate sulla
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
R
Laboratorio Permanente ANACI – Politecnico di Milano <<
possibile modificazione della destinazione d’uso (analisi
degli strumenti urbanistici) e/o sulla loro riqualificazione
tecnologica ed architettonica e successiva rilocazione a
tenant di adeguato livello.
Strumenti per la conoscenza del patrimonio immobiliare: la Due diligence
L’applicazione di queste precise strategie deve però essere necessariamente preceduta da una approfondita “Due diligence” in grado di identificare tutte le caratteristiche degli asset
posti in vendita. Sul tema della “Due diligence” non riteniamo
opportuno soffermarci in questo contesto, ci limiteremo a riportare alcuni elementi che sintetizzano i contenuti e gli obiettivi di questa fondamentale attività .
Compiuta la “Due diligence” occorrerà provvedere alla redazione della stima del valore di mercato dei cespiti, che dovrà essere
svolta da un soggetto indipendente dotato di elevato accreditamento in questa particolare e rilevante attività professionale.
Nel caso dell’Osservatorio questa attività fu affidata al consorzio “G6” composto da Pirelli RE, ABN Amro, Arthur Andersen,
Intesa Bci, Knigth Frank, Romeo Gestioni, risultato vincitore di
una specifica gara pubblica promossa dall’Osservatorio stesso
e condotta sotto la diretta vigilanza del Ministero del Lavoro.
Acquisite le indispensabili valutazioni dei cespiti per quella parte del patrimonio offerta direttamente al mercato (edifici cielo
terra a destinazione terziaria di totale proprietà degli Enti) si
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
procedette attraverso bandi di gara pubblici adeguatamente
diffusi a livello nazionale anche attraverso la pubblicazione su
alcuni dei più importanti quotidiani nazionali.
L’espletamento della gara ad evidenza pubblica venne affidato
ad alcuni notai selezionati ed indicati dall’Ordine Notarile.
Nell’espletamento di gare ad evidenza pubblica per la vendita
di cespiti immobiliari l’esperienza e le buone prassi diffuse nei
paesi in cui il mercato immobiliare ha raggiunto una piena
maturità e trasparenza, evidenziano l’opportunità di formulare una base d’asta sensibilmente inferiore al valore (abitualmente il 10% circa) del cespite così come individuato dalla
perizia di stima.
AMMINISTRARE Immobili
615
Questo nell’obiettivo di stimolare il mercato e quindi favorire la
partecipazione a più soggetti offerenti.
Sarà poi il mercato a premiare questa scelta, questa considerazione assume particolare significato nel nostro paese in un
contesto in cui il prodotto immobiliare di qualità offerto al mercato è particolarmente scarso.
Questa scelta fu premiata dal mercato, infatti nell’esperienza
descritta il valore a base d’asta registrò mediamente, nelle offerte risultate vincitrici della procedura di gara pubblica, un incremento del 15/25% con punte anche superiori.
Di seguito illustreremo sinteticamente l’andamento dei programmi di cessione organizzati dall’”Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali pubblici” fino al 22 novembre 2001, termine stabilito dalla legge: 410/01 per l’avvio
della prima cartolarizzazione degli immobili pubblici (SCIP 1):
- Programma ordinario di cessione (POC) previsto dal
Dlgs 104 del 1996
- Programma straordinario di cessione (PSC) riferito alla
vendita di alloggi “Cielo Terra”
- Conferimento a Fondi Comuni di Investimento immobiliare (Fondo Alfa il primo Fondo Comune di Investimento immobiliare con apporto di patrimonio pubblico
costituito in Italia)
Il Programma Ordinario di Cessione (POC)
Il numero di alloggi venduti, nel corso del 2001, (entro il 22
novembre 2001, termine stabilito dalla legge per la cartolarizzazione) è risultato di 9.593 unità per un controvalore di circa
844 milioni di euro (pari ad oltre 1.600 miliardi di lire); inoltre, alla stessa data, gli Enti avevano sottoscritto anche 2.495
compromessi pari ad un ulteriore incasso di oltre 144 milioni
di euro (circa 280 miliardi di lire), mentre, si ricorda, che 1.090
alloggi, per un controvalore di circa 108 milioni di euro (oltre
208 miliardi di lire), erano stati già alienati nel corso del 2000.
Nella successiva tabella si illustra l’andamento delle vendite attuate sino all’avvento della legge 410/01.
euro, ad un prezzo di aggiudicazione pari a circa 473 milioni
di euro.
Il rialzo delle aggiudicazioni, rispetto alla base d’asta nelle
quattro tornate, è risultato di oltre 61 milioni di euro, pari ad
un incremento medio del 20%.
Nella tabella seguente si illustrano le vendite realizzate al 22
novembre 2001. n
*Professore ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST
Tabella 2 - Programma Straordinario di Cessione (PSC)
Tabella 3 - Riepilogo dismissioni immobiliari realizzate nel 2001
Tabella 1 - Programma Ordinario di Cessione (POC)
Il Programma Straordinario di Cessione (PSC)
Durante il 2001 sono state svolte quattro tornate di aste: il 13
ed il 23 marzo, il 3 luglio e, l’ultima, il 23 ottobre.
In tali tornate d’aste, sono stati venduti complessivamente 74
immobili con un valore a base d’asta di circa 412 milioni di
616
AMMINISTRARE Immobili
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
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La parola agli associati
Contro riflessioni sull’attuale sistema elettivo
di Franco Folli
H
o letto con interesse l’articolo a firma del Collega
Carmelo Santonocito e pubblicato sul numero 147
della nostra rivista. Pur senza spirito polemico –
stante l’ottimo rapporto personale – e neppure per
confrontare la mia con la sua valida penna, mi sento in obbligo di fare alcune considerazioni, utili forse a chi non
partecipa alle riunioni di Consiglio Nazionale e non conosce,
quindi, le segrete cose. E’ vero che nell’ultimo Consiglio Nazionale di Milano la mia Regione è uscita vincitrice ed ha ottenuto
la nomina di due Vicepresidenti Nazionali e di due Componenti
di Giunta, ma il buon Carmelo non dice che questo risultato
non ha avuto origine da “manovre” del gruppo dirigente, né da
manovre mie o della mia Regione, ma è successo esattamente
il contrario. L’opposizione, e vedremo più avanti se con ragione
o no, si è irritata per certe esclusioni ed ha fatto convergere in
modo compatto gran parte dei suoi voti su due candidati che
non facevano parte della “squadra del Presidente”. Nei giorni
immediatamente successivi al Consiglio Nazionale, i due pur validi eletti della mia Regione hanno rassegnato le dimissioni ripristinando la situazione. Quindi, ora, l’Emilia Romagna è rappresentata in Giunta e fra i Vicepresidenti così come in passato, e
– sinceramente – non ha gradito quella ingerenza non voluta né
concordata. L’opposizione avrebbe auspicato che qualche suo
rappresentante fosse stato incluso in Giunta o Vicepresidenza,
ma dov’è quel Governo che accetta al suo interno dei rappresentanti dell’opposizione? L’opposizione già farà parte del Parlamento e quindi – nel nostro caso – del Consiglio Nazionale.
E’ poi il caso di dire che non è assolutamente detto che le alte
cariche debbano essere appannaggio di chi ha, alle spalle, una
Provincia o una Regione molto rappresentative o rappresentate,
poiché uno qualsiasi di noi può essere capace, disponibile, pieno
di abnegazione, intelligenza, di amore (ripeto amore) e rispetto
per l’Associazione anche se non ha un seguito elettorale o associativo. E se una Regione od una Provincia è nella Dirigenza con
due Associati e qualche altra non vi è rappresentata, siamo sicuri
che gli scopi associativi ne ricaverebbero un danno? E’ inesatto
che certe Regioni, e Carmelo ne elenca diverse, siano senza rappresentanza negli organi direttivi. Ogni Provincia ha almeno un
rappresentante, il suo Presidente, ed ogni Regione ha un Presidente Regionale, indipendentemente dal numero di Associati di
quella zona. In tutte le democrazie, in tutte le associazioni esiste
la “squadra del Presidente” da esso indicata, su cui il Presidente
può contare in qualsiasi occasione e ciò, nel nostro caso, è rappresentato dal gruppo dei Vicepresidenti e dalla Giunta. C’è poi
il Consiglio Nazionale composto dai Presidenti provinciali e – in
base al numero di associati di quella Provincia – dai Delegati,
nonché il Gruppo dei Presidenti Regionali.
618
AMMINISTRARE Immobili
Possiamo eventualmente annotare, e l’ho già fatto in varie sedi
ed occasioni, che è ridicolo avere tanti Vicepresidenti, quando
già abbiamo i Presidenti Regionali che ben possono essere il collegamento locale con la Dirigenza centrale. E questo senza la
egualmente ridicola suddivisione delle Macrozone.
Quindi tutta l’Italia è rappresentata e seppur non può intervenire
ad ogni piè sospinto, ognuno di noi può dire sempre la sua, almeno un paio di volte all’anno in Consiglio Nazionale e sempre
con comunicazioni dirette con la Presidenza o in occasione di
Convegni. E se le idee hanno valenza, si può uscire da quella
Provincia, da quella Regione e trovare consensi fra i vari altri Colleghi ed arrivare a stuzzicare e far riflettere tutta la Dirigenza.
Dobbiamo cercare con forza, umiltà e pazienza di perseguire
gli scopi prefissi in difesa della categoria e dei giovani che iniziano la professione e non solo cercare di difendere a nostra
poltrona, come a volte qualcuno cerca di fare e per motivi che
nulla hanno a che vedere con gli scopi associativi. Essere vicino
ai giovani, cautelarli ed aiutarli ci riempie spesso la bocca, ma
rarissimamente la mente e il cuore, poiché – se ciò non fosse
– tante diatribe e ripicche perderebbero ogni motivo d’essere.
Se la Dirigenza incarica Tizio invece di Caio non mettiamoci a
urlare. Aspettiamo i risultati, ed eventualmente facciamo rilevare i nostri distinguo. Per quanto poi riguarda la possibilità di
incidere nuovamente sullo Statuto, di modificarlo o integrarlo,
ben venga. In questi ultimi quindici anni, tanti ne ha l’Anaci, vi
abbiamo posto mano non so più quante volte ed ancora non ci
va bene, non mi va bene.
Mi sovviene della Costituzione della nostra Italia che ha più di
sessant’anni e che, quando qualcuno pensa di apportarvi modifiche si sente dire che la Costituzione non si tocca, come se
ogni parola, ogni frase fossero dei dogmi. Beh, nel suo piccolo,
il nostro statuto rappresenta – ripeto – fatte le debite proporzioni, quello che rappresenta per l’Italia la sua Costituzione.
Mettiamoci mano ancora una volta (l’ultima?) vediamo di studiarla tenendo presente non i nostri piccoli interessi di bottega,
ma lo scopo primario per il quale tanti anni fa sorsero ANAI e
AIACI prima e quindi ANACI. Anche a me questo Statuto non
soddisfa, ma lo accetto e lo rispetto come espressione democratica di una volontà maggioritaria. E questo non suoni come
critica a chi già si è adoperato a suo tempo per studiarlo e
magari ha fatto carte false perchè venisse approvato nel modo
proposto. I tempi cambiano... Se c’è un gruppo che vuole lavorare io mi accodo volentieri,purchè non sia un gruppo “contro” ma un gruppo “per”, rammentando però che esso dovrà
essere composto non solo da persone di buona volontà, ma da
persone esperte scelte anche fuori dall’Associazione, affinchè
l’abito sia in funzione del corpo e non ci vesta da pagliacci e
per diversi anni – non auspico per sempre – ci porti ad avere
delle regole ed un direttivo rispettoso della volontà di tutti. Ma
siamo certi che la volontà di tutti è solo ed esclusivamente il
bene dell’ANACI? n
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Inserto <<
AMMINISTRARE
Immobili
STRATEGIE E SCELTE
PER LA SICUREZZA ENERGETICA
Dal 6° Rapporto 2009 Consiglio Nazionale Periti industriali - CENSIS
R
>> Inserto
STRATEGIE E SCELTE PER LA SICUREZZA
ENERGETICA
Dal 6° Rapporto 2009 Consiglio Nazionale Periti industriali - CENSIS
L’INDAGINE SUI GIOVANI
Premessa
Questa parte del Rapporto approfondisce le modalità con cui si stanno evolvendo le abitudini di consumo energetico da parte di
una fetta di popolazione ritenuta strategica sia per il Paese, sia per i suoi equilibri produttivi, ovvero i giovani dai 18 ai 30 anni. In
particolare, si è voluto comprendere più approfonditamente di quale cultura energetica essi saranno portatori da “grandi”, ovvero
quando diverranno i protagonisti di scelte dirette legate alle risorse energetiche, con ricadute sul versante degli stili e delle aspettative di vita.
Le aree tematiche in cui si è strutturata l’indagine fanno quindi riferimento alla conoscenza e alla valutazione delle fonti di energia
alle aspettative e ai comportamenti legati al risparmio energetico e infine al ruolo che devono ricoprire sul tema le istituzioni pubbliche, siano esse nazionali o locali.
Conoscenza e valutazione delle fonti di energia
All’interno dell’ampio panorama delle fonti di energia, la conoscenza che hanno i giovani di ciascuna di esse è piuttosto elevata, con
percentuali quasi sempre superiori all’85% (fig. 9), eccezion fatta per l’energia idroelettrica, dove la percentuale di chi ignora di cosa
si tratti sfiora il 18%, per l’energia da idrogeno (la quota sale al 22,3%) e soprattutto per quella geotermica (30,7%).
Gas
Sole
Vento
Petrolio
Rifiuti
Carbone
Nucleare
Idroelettrica
Idrogeno
Geotermica
Fig. 9 - Livello di conoscenza delle varie fonti energetiche (val. %) - Fonte: indagine Censis, 2009
Oltre alla conoscenza delle fonti di energia è stata indagata l’opinione che sta maturando fra i giovani in merito alle fonti energetiche cosiddette “alternative”; a tal proposito la tabella 29 mostra come si configurino due tipologie ben definite di rispondenti,
seppur molto dissimili in termini numerici: un primo macrogruppo decisamente più ampio dell’altro è formato da coloro che giudicano positivamente le fonti rinnovabili, perché consentono di non pregiudicare la vita del pianeta (58,8%), salvaguardano il modello
di sviluppo (in circa un caso su tre circa) e anche – variabile di non poco rilievo – perché sono ritenute anche economicamente
vantaggiose in virtù del procurato risparmio monetario per i consumatori (34,5% concentrati in particolar modo al Centro, dove la
percentuale supera il 42%).
All’opposto, gli scettici reputano queste fonti energetiche più costose delle altre (14%, con punte leggermente più elevate nelle
macroripartizioni settentrionali), evidentemente riferendosi ai tempi di ammortamento degli investimenti iniziali; con riferimento
ai soli aspetti monetari, va sottolineato come lo scarto a favore di coloro che reputano i benefici in termini di maggiore risparmio
maggiori dei costi superi il 20% (quasi il 30% al Centro). Percentuali molto più basse attribuiscono alle fonti alternative non meglio
620
AMMINISTRARE Immobili
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Inserto <<
definiti pericoli per l’ambiente (1,9%) o una scarsa utilità (1,7%). Da notare, infine, che il livello di conoscenza sul tema è molto
elevato, dal momento che solo il 2,1% ritiene di dover acquisire maggiori informazioni per poter esprimere un giudizio.
Fra la gamma di fonti energetiche disponibili, e non solo quelle rinnovabili, è apparso interessante comprendere quale fosse la
preferenza dei giovani in relazione a due parametri, rappresentati dalla sostenibilità ambientale e dal risparmio energetico (fig. 10).
Avendo a disposizione due risposte per ognuno di questi ambiti, appare comunque chiaro che il giudizio su tali concetti sia pressoché identico, pur con leggere variazioni: risparmio energetico e sostenibilità ambientale delle fonti di energia quasi coincidono,
segnalando che qualunque processo di innovazione nel settore energetico dovrebbe, nelle aspettative degli adulti di domani, far
procedere entrambi di pari passo.
Italia
Nord-Ovest
Nord-Est
Centro
Sud e Isole
Consentono di mantenere la vita del nostro pianeta
58,8
59,2
60,0
54,3
60,1
Procurano un risparmio anche monetario al consumatore
34,5
29,6
37,7
42,0
32,7
Salvaguardano il mantenimento del nostro sistema di sviluppo
32,3
41,9
37,7
32,6
24,1
Sono più costose di altre
14,0
15,6
15,4
14,5
12,2
Dovrei saperne di più per rispondere
2,1
2,2
1,5
1,4
2,6
È una cosa nuova e non tranquillizza
2,1
0,0
0,8
2,9
3,6
Sono pericolose per l’ambiente
1,9
1,1
1,5
2,9
2,0
Non vedo perché si debba ricorrere all’energia alternativa
1,7
1,7
0,8
1,4
2,3
Tab. 29 - Opinione sulle fonti di energia alternative, per ripartizione geografica (val. %), Il totale non è uguale a 100 perché erano possibili più
risposte. - Fonte: indagine Censis, 2009
Sole
Vento
efficienza energetica
Idroelettrica
Rifiuti
Idrogeno
Risparmio energetico
Sostenibilità dell’ambiente
Gas
Nucleare
Geotermica
Fig. 10 - Fonti energetiche ritenute migliori per garantire un maggiore risparmio energetico e una maggiore sostenibilità ambientale (val. %)
- Fonte: indagine Censis, 2009
L’energia proveniente dal sole è quella ritenuta più idonea a garantire la sostenibilità ambientale (69,5%, come media nazionale,
più nel Nord-Est – 76,2% – che nel Mezzogiorno – 62,7%) e un risparmio di energia consumata (68,5%), seguita dall’energia
eolica (37,3% e 45,9% rispettivamente) e dall’efficienza energetica (per il 26% è quella in grado di garantire più efficacemente
e nell’immediato minori costi per il consumo di energia). Percentuali molto più basse si rilevano invece per il petrolio, il gas e il
carbone, dal momento che la combustione delle riserve fossili e il loro rilascio nell’atmosfera rappresentano per gli intervistati la
prima causa della concentrazione di anidride carbonica che determina un significativo incremento globale della temperatura del
pianeta e i susseguenti devastanti effetti sul clima.
Appare dunque chiara la percezione che le attuali tecnologie già consentono, attraverso le attività di diffusione degli impianti
basati su fonti rinnovabili, di ridurre drasticamente il ricorso alle fonti fossili, e quindi le emissioni di gas serra, con modesti incrementi dei costi dell’energia, ma con un risparmio energetico legato ai minori consumi. Opinione che può o meno trovare
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
AMMINISTRARE Immobili
621
>> Inserto
riscontro nella sua attuale diffusione – lo scetticismo in campo scientifico non manca – ma che appare fortemente radicata nella
popolazione giovanile.
Aspettative e comportamenti per il risparmio energetico
La consapevolezza dei forti legami che ci sono tra l’energia prodotta, l’ambiente e il modello di sviluppo socio-economico mondiale che si delinea per il futuro è un concetto fortemente radicato nei giovani intervistati.
Ne sono testimonianza le risposte fornite alla domanda che chiedeva di individuare situazioni maggiormente percepite come
fonte di paure e angosce per il futuro (fig. 11): variazioni climatiche, catastrofi nucleari e esaurimento delle fonti fossili e dell’acqua preoccupano più di due giovani su tre, mentre il confronto con culture differenti è l’unico item che raccoglie una prevalenza
di coloro che lo considerano come valore aggiunto per lo sviluppo e non come una reale minaccia.
A fronte dell’attuale congiuntura negativa, i comportamenti di spesa dei giovani si sono in parte modificati, in un processo di
riallocazione dei consumi che ha visto ridimensionarsi alcune voci (abbigliamento e manifestazioni sportive) a scapito di altre,
per le quali le spese non si sono contratte ma si sono mantenute costanti, e in qualche caso sono aumentate (cellulare, benzina,
cene, come emerge dalla figura 12). Le bollette di energia elettrica e gas non vengono pagate da oltre due terzi del campione,
mentre fra coloro che si accollano tali spese appena il 3,5% ha dichiarato di averne registrato un decremento, a fronte di un
15,5% che le ha viste aumentare.
Guardando invece ai comportamenti degli intervistati nell’ottica di ottenere un risparmio energetico elevato, l’attenzione alla
classe energetica nell’acquisto degli elettrodomestici è oramai un processo consolidato, dal momento che tre giovani su quattro
guardano sempre le caratteristiche energetiche di tali prodotti (fig. 13).
Catastrofi Nucleari
L’esaurimento del petrolio, del gas, dell’acqua
Gli incidenti nucleari
Le guerre chimiche
Le variazioni climatiche
Le intossicazioni alimentari
Il confronto con culture straniere e diverse
Fig. 11 - Situazioni percepite come fonte più frequente di paura (val. %) - Fonte: indagine Censis, 2009
Di più
Allo stesso modo
Di meno
Spesa mai sostenuta
Gas e luce
Affitto Mutuo
Aperitivi, cene e pranzi fuori casa
Spettacoli, manifestazioni sportive
Benzina e altri carburanti
Computer, cellulari, ipod ecc.
Trasporto pubblico
Ricarica Cellulare
Giornali, libri , teatro, cinema
Cura igiene personale (palestra, estetica,...)
Prestazioni sanitarie e acquisto di medicinali
Abbigliamento e calzature
Generi alimentari
Fig. 12 - Variazioni nei comportamenti di spesa nei sei mesi precedenti l’intervista (val. %) - Fonte: indagine Censis, 2009
622
AMMINISTRARE Immobili
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Inserto <<
Numerosi sono gli accorgimenti che possono essere adottati
per risparmiare energia, e di questo gli intervistati ne sono
pienamente consapevoli, pur con le dovute sfumature connesse alla utilità delle singole azioni (fig. 14): la raccolta differenziata è un’abitudine ampiamente presente fra i giovani
(85,2% già lo fa ora e un ulteriore 12,3% si dichiara pronta a
farlo in futuro), così come l’utilizzo della carta riciclata o delle
lampadine a basso consumo (la percentuale per quest’ultima
risposta sale addirittura al 91,6%) e la sostituzione del bagno
con la doccia.
Comportamenti eco-compatibili riguardano anche le attività di
studio e lavoro (stampa su carta fronte retro o aumento del
ricorso a documenti digitali in sostituzione di quelli cartacei),
mentre percentuali decisamente più basse sono quelle relative
ai processi di mobilità, come ricordato anche in precedenza.
L’uso di dispositivi rompi getto per i rubinetti dell’acqua, invece, è ancora poco adottato (appena il 36,8%), anche se potenzialmente una percentuale altrettanto rilevante di dichiara
disposta ad assumere anche questa abitudine (38,3%).
Adotta
Fig. 13 - Attenzione alla classe energetica nell’acquisto di un elettrodomestico (val. %) - Fonte: indagine Censis, 2009
Non adotta ma intende adottare in futuro
Non adotta e non intende adottare in futuro
Raccogliere in modo differenziato i rifiuti
Sostituire il bagno in vasca con la doccia
Preferire vetro e alluminio per chè sono riciclabili
Stampare la carta fronte/retro
Usare la bicicletta
Aumentare il ricorso a documenti digitali
Utilizzare mezzi pubblici
Utilizzare dispositivi rompigetto per i rubinetti
Utilizzare lampadine a basso consumo enenrgetico
Utilizzare carta riciclata
Fig. 14 -Accorgimenti attinenti il consumo di energia adottati o che l’intervistato intende adottare in futuro (val. %) - Fonte: indagine Censis, 2009
Il minor consumo di energia si sostanzia anche in una serie di azioni che riguardano specificamente le abitazioni civili. Pur tenuto
conto del fatto che il campione è caratterizzato da una prevalenza di individui che ancora non abitano in case proprie, alcune utili
indicazioni emergono dalla lettura della figura 15: la volontà di installare in una abitazione di proprietà (o con una prospettiva di
affitto prolungato) infissi a tenuta d’aria o di umidità, pannelli fotovoltaici, pannelli solari per l’acqua calda piuttosto che caldaie
per il riscaldamento autonomo appartiene a quasi tre quarti del campione. “Costruire un edificio di classe A costa 170 euro in più
al metro quadrato rispetto ad una classe C”. Ma poi i risparmi sono assicurati: “fino al 50% di consumi energetici in meno”.
Il ruolo delle istituzioni nazionali e locali
La disaffezione delle classi più giovani nei confronti del sistema politico italiano, fenomeno da tempo rilevato e analizzato nelle
sue molteplici cause e nei suoi possibili effetti, comunque non impedisce loro di esprimere una domanda forte alle istituzioni
nazionali e locali per la risoluzione duratura delle problematiche connesse a garantire un equilibrio tra i crescenti bisogni della
società, fra cui il risparmio energetico comincia ad avere un ruolo prioritario. Se, da una parte, tendono a sovrapporsi i ruoli e
le funzioni riconosciuti allo Stato e agli enti locali, dall’altra parte, la diversificazione nei valori assunti dalle frequenze di risposta
tra le istituzioni centrali e quelle territoriali aiuta a comprendere meglio quali sono le attribuzioni di competenze che i giovani
ipotizzano (fig. 16):
- allo Stato è richiesto in particolare di gestire il fronte dell’incentivazione finanziaria (da sottolineare, a fondo perduto) delle fonti
che garantiscono sostenibilità ambientale e risparmio energetico (34,9% dei casi), così come di orientare la popolazione ad un uso
consapevole dell’energia (29,7%), stimolando tutta quella gamma di comportamenti virtuosi illustrata nelle pagine precedenti;
- compito delle istituzioni locali è quello di inserire la materia di educazione ambientale all’interno dei programmi scolastici
(21,9%) ma anche di avvalersi della consulenza di professionisti tecnici, periti industriali in primis, garantendo loro le condizioni
operative per garantire l’installazione e la manutenzione di impianti energetici innovativi (16,1% delle risposte).
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
AMMINISTRARE Immobili
623
>> Inserto
Infissi a tenuta di aria e umidità
Materiali che non disperdono calore
Riscaldamento centralizzato
Elettrodomestici a risparmio energetico (A, A+)
Pannelli fotovoltaici per produrre energia elettrica
Pannelli solari epr l’acqua calda
Riscaldamento autonomo
Ha installato
Non ha installato ma vorrebbe
Non ha installato e non vorrebbe
Fig. 15 - Principali azioni poste in essere e atte a garantire un minor consumo di energia (val. %) - Fonte: indagine Censis, 2009
Istituzioni nazionali
Inserire la materia
di educazione
ambientale nei
programmi della
scuola superiore
15,9
Avvalersi della consulenza
di professionisti tecnici, come periti
industriali, per l’installazione
e la manutenzione di impianti
energetici innovativi
9,2
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perduto
per soluzioni
di risparmio
energetico
34
Inasprire le sanzioni
esistenti
per il controllo
degli impianti
energetici
11,2
Orientare le persone
ad un uso consapevole
dell’energia
29,7
Istituzioni locali
Avvalersi della consulenza
di professionisti tecnici, come periti
industriali, per l’installazione
e la manutenzione di impianti
energetici innovativi
16,1
Offrire contributi
finanziari a fondo
perduto
per soluzioni
di risparmio
energetico
20,3
Inserire la materia
di educazione
ambientale nei
programmi della
scuola superiore
21,9
Inasprire le sanzioni
esistenti
per il controllo
degli impianti
energetici
13,7
Orientare
le persone
ad un uso
consapevole
dell’energia
28
Fig. 16 - Ruolo riconosciuto alle istituzioni nazionali e locali per garantire un equilibrio fra bisogni della società e risparmio energetico (val. %) - Fonte: indagine Censis, 2009
624
AMMINISTRARE Immobili
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Inserto <<
Affiancando
alle persone e alle famiglie
tecnici esperiti che aiutino
a far scelte energetiche
giuste
18,3
Fig. 19 - Opinioni in merito allo sviluppo di una maggiore attenzione
al risparmio energetico (val. %) Fonte: indagine Censis, 2009
Non si può fare più
di quanto già si fa
1,6
Con un maggiore
coinvolgimento
delle persone
tramite interventi
di informazione
specifici
38,8
Controllo
dell’applicazione
delle leggi
già esistenti
17,9
Fscendo nuove leggi per non sprecare l’energia 23,5
La rilevanza dei professionisti tecnici si evince anche analizzando la distribuzione di frequenza in merito alle azioni che favorirebbero
una maggiore attenzione alle tematiche del risparmio e dell’efficienza energetica (fig. 19): l’affiancamento ai soggetti privati – imprese e famiglie – di tecnici ed esperti che li coadiuvino ad effettuale le migliori scelte in campo energetico rappresenta la migliore fra le
azioni per oltre il 18,3% del campione, ancor più dell’applicazione delle leggi già esistenti (17,9%). La media del 18,3% è sintesi di
valori più elevati che si riscontrano nelle categorie degli uomini, dei residenti nelle regioni meridionali, dei giovani fra i 20-25 anni e le
casalinghe e valori più bassi al Nord, fra i disoccupati e fra le fasce più giovani del campione (fig. 20) Al vertice resta il coinvolgimento
diretto della popolazione attraverso interventi di informazione specifici (38,8%), seguito dalla necessità di un nuovo impianto normativo (23,5%), non essendo l’attuale ritenuto come sufficiente. Fra le motivazioni secondo cui la cultura del risparmio energetico si
deve trasformare da fenomeno di nicchia ad una consapevolezza diffusa ci sono non solo le speranze di non peggiorare l’habitat in
cui si vive (63,7%, fig. 21), ma anche la ricerca di risparmio anche sul piano monetario (35,6%), a ulteriore dimostrazione che la percezione del processo di efficientamento nel consumo energetico, sia o meno effettuato col tramite delle fonti rinnovabili, comporta
costi ampiamente sostenibili, specie nel medio-lungo periodo.
Aereografica
Età
Sesso
Condizione professionale
Fig. 20 - Affiancamento dei tecnici alle famiglie come scelta ritenuta più opportuna (val. %) - Fonte: indagine Censis, 2009
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
AMMINISTRARE Immobili
625
>> Inserto
Per non peggiorare il nostro
habitat già compromesso
Per risparmiare
anceh sul piano
economico
Perchè le fonti tradizionali
di energia
potrebbero finire
Per non adottare fonti
di energia
ritenute pericolose
(radiottive, inquinanti ecc.
Per allinearci
con gli altri
paesi europei
Poichè è alla
base di una politica
energetica innovativa
Non vedo
la necessità di far
crescere una
cultura in tal senso
Fig. 21 - Motivazioni secondo cui in Italia deve crescere la cultura del risparmio energetico (val. %) - Fonte: indagine Censis, 2009
Dati strutturali e metodologia di indagine
L’indagine di campo è stata realizzata su un campione nazionale di 750 individui, articolato in modo da ricomprendere:
- tutte le macro aree del Paese, partendo dalla considerazione della persistenza nella nostra società di dualismi fra Nord
e Sud, ma anche fra le diverse sub-aree all’interno di queste macrocircoscrizioni;
- le diverse tipologie di comuni, in funzione della loro dimensione anagrafica, considerato che gli individui abitanti
in capoluoghi o città medio-grandi esprimono una sensibilità sui temi del risparmio e dell’efficienza energetica
che può essere diversa da quella dei residenti nei centri più piccoli.
La stratificazione effettuata garantisce stime più efficienti rispetto al campionamento casuale semplice di pari numerosità in quanto
l’aumento di efficienza è proporzionale alla varianza delle medie di strato (ovvero quanto più gli strati sono omogenei al loro interno
tanto più la stratificazione è efficace). Le interviste sono state condotte attraverso il sistema Cati (Computer Assisted Telephone Interviewing), una tecnica in grado di garantire affidabilità dei risultati e rapidità dei tempi di elaborazione, grazie al salvataggio automatico delle risposte su supporto informatico e alla possibilità di verifiche automatiche. Il personale che ha curato la rilevazione è stato
preventivamente istruito sulle tematiche analizzate nel questionario attraverso un briefing coordinato dal Censis.
La distribuzione dei rispondenti tra uomini e donne è risultata essere leggermente sbilanciata a favore delle seconde (51,9%): una
motivazione di ciò può ritrovarsi nel fatto che una quota di coloro che hanno risposto all’intervista telefonica a casa appartenevano
alla categoria delle casalinghe. L’età media si aggira sui 24,5 anni, dal momento che la forchetta all’interno della quale si situavano le
interviste andava dai 18 ai 30 anni. In merito alla distribuzione territoriale, circa un intervistato su quattro si trova nelle regioni nordoccidentali, mentre il Nord-Est è rappresentato dal 17,3% del totale, percentuale che sale al 18,4% per il Centro e oltre il 40% per
il Mezzogiorno e le Isole.
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Rassegna stampa ANACI
30 ottobre 2010
10 novembre 2010
Rassegna stam
628
AMMINISTRARE Immobili
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Condominio news
MODIFICATA DICHIARAZIONE
CONFORMITA’ IMPIANTI
ULTERIORE PROPOSTA ANACI ALLA
COMMISSIONE GIUSTIZIA
Con Decreto 19 maggio 2010 del direttore generale per il
mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica del Ministero dello Sviluppo Economico è stato
modificato il contenuto della dichiarazione dovuta in materia
di installazione degli impianti all’interno degli edifici per la conformità alla regola dell’arte, con relativa legenda informativa.
Nel corso di un incontro con il Presidente della Commissione
Giustizia Senato Sen. Berselli, il relatore Franco Mugnai e la
componente senatrice M. Alessandra Gallone è stato concordato un nuovo emendamento al testo di riforma della normativa condominiale, in analogia a quanto già concesso per
l’albo dei promotori finanziari: Art. 26 – Dopo il paragrafo 1)
va inserito il seguente comma:
2 – Il Ministero della Giustizia determina con proprio decreto,
da emanare entro 180 giorni dalla data di entrata in vigore
della presente legge, il regolamento contenente le modalità
di iscrizione al registro di cui all’art. 1129 c.c. ed i requisiti di
onorabilità e di professionalità per l’iscrizione al registro stesso.
I requisiti di professionalità per l’iscrizione sono accertati sulla
base di rigorosi criteri valutativi che tengano conto della precedente esperienza professionale, validamente documentata,
ovvero sulla base di prove valutative dell’aggiornamento professionale. La Commissione ha respinto la proposta.
MARCIA INDIETRO SULL’IVA RIFIUTI?
Bisticcio istituzionale sull’assoggettamento all’IVA della tariffa
rifiuti (TIA ex TARSU); a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 238/2009 (vedi questa rivista n. 139) che ne
aveva individuato la natura tributaria 3 e quindi non assoggettabile ad IVA, l’art. 14 comma 33 del D.L. n. 78/2010 ha chiarito che “la natura della tariffa non è tributaria”. Ora il Ministero
dell’Economia Dipartimento Finanze con circolare n. 3 dell’11
novembre 2010 ha individuato la TIA1 e la TIA2; soltanto la
seconda non sarebbe gravata da IVA.
AGGIORNAMENTO SITO ANACI CSN
E’ in corso di sistemazione la parte del sito www.anaci.it relativa al Centro Studi Nazionale; nella rubrica “documenti” sono
stati già inseriti tutti i rapporti e sondaggi Censis, le statistiche provinciali del Ministero dell’Economia su condomìni ed
amministratori, le informative varie, il programma dei corsi di
formazione, il contratto d’appalto tipo, il modello standard di
bilancio concordato, l’autorizzazione del Garante per la comunicazione ai fornitori dei nominativi dei condomini morosi.
ASSOCIAZIONE FAMIGLIA GALLI
Si segnala che Francesco Galli di Anaci L’Aquila ha recentemente fondato un’associazione senza scopo di lucro che si prefigge finalità di solidarietà sociale, civile e culturale. L’iniziativa
si rivolge soprattutto a coloro che portano il cognome Galli; chi
è interessato o ha notizia dell’esistenza di eventuali omonomi
può contattare il nostro associato all’indirizzo di posta elettronica [email protected]
LINEE GUIDA IMPIANTI FONTI
RINNOVABILI
E’ stato pubblicato sulla G.U. del 18/9/2010 il decreto 10/9/2010
del Ministero dello Sviluppo Economico di concerto con i Ministeri Ambiente e Beni Culturali relativo alle linee guida per
l’autorizzazione degli impianti alimentati da fonti rinnovabili
ai fini della definizione di una disciplina unica in materia di
produzione di energia elettrica alimentati da fonti rinnovabili. Le Regioni debbono adeguare le rispettive discipline ed il
provvedimento ha predisposto uno schema di riferimento che
definisce i limiti di potenza ed i requisiti infrastrutturali che determinano la tipologia di procedura autorizzativa a cui debbono essere sottoposti i vari impianti. Per le installazioni minori
(fotovoltaico integrato negli edifici o quello realizzato su edifici
esistenti ed aventi capacità di generazione inferiore a 200 kW)
basterà una comunicazione di inizio lavori indirizzata al Comune oggetto degli insediamenti.
mpa
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
AMMINISTRARE Immobili
629
>>FIERE ED EVENTI
Poteri - doveri dell’amministratore
“
Dopo la sentenza delle S.U. Cassazione
di Silvio Marchetti*
Le responsabilità
che l’amministratore
va ad assumersi, sia per
le stesse conseguenze
per i condomini.
in sostituzione di quella
del 4% da non evidenziare più in fattura. Infine l’Avv. Marchetti ha
esposto la relazione che
pubblichiamo integralmente.
Brevi note sulla recente
decisione delle Sezioni
Unite circa i poteri-doveri dell’amministratore in merito ad iniziative giudiziarie da assumere.
I
l giorno primo ottobre scorso a Livorno, nella sontuosa
cornice del Grand Hotel Palazzo, con la partecipazione di
un numeroso pubblico di associati ed operatori del settore e la perfetta organizzazione di Silvia Burchielli presidente regionale Toscana, si è svolto il convegno dal titolo
“Autunno caldo in condominio” per sottolineare l’attenzione
alle due sentenze “estive” delle Sezioni Unite della Cassazione sulle tabelle millesimali e sulla rappresentanza passiva
dell’amministratore.
L’Avv. Izzo con la nota brillante esposizione ha dato il benvenuto alla decisione sulle tabelle che di fatto semplifica le iniziative per l’eventuale revisione delle stesse. Il dott. Camiciottoli
ha chiarito la procedura relativa alla nuova ritenuta d’acconto
del 10% che banche o posta debbono effettuare sui corrispettivi dovuti al beneficiario per interventi soggetti a beneficio fiscale 36% o 55% (prestazioni professionali comprese)
630
“
AMMINISTRARE Immobili
La sentenza 18331/2010, emessa nell’ambito di una problematica sorta circa i poteri dell’Amministratore privo di una
specifica autorizzazione dell’assemblea per resistere a una lite
o impugnare una sentenza sfavorevole, muove da una condivisibile ricostruzione della figura dell’amministratore stesso
rispetto all’autorità dell’assemblea: ma le conclusioni appaiono poi estremamente gravi e preoccupanti, sia per le responsabilità che l’amministratore va ad assumersi, sia per le stesse
conseguenze per i condomini.
Osserva dunque la Corte che la “autorità” dell’assemblea rispetto all’amministratore quale suo semplice mandatario risulterebbe dalla lettura del complesso di norme in materia : talchè il fatto che l’amministratore non sia sempre obbligatorio
(art. 1129); che debba principalmente eseguire le deliberazioni
dell’assemblea (1130 n° 1); che rappresenti i condomini al di là
dei poteri di cui all’art. 1130, solo ove tali maggiori poteri gli
siano conferiti dal regolamento o dall’assemblea (1131, I° comma); il fatto che debba convocare senza indugio l’assemblea
ove l’atto giudiziario ricevuto esorbiti dai suoi poteri (art. 1131
III° comma): il fatto stesso che occorra una maggioranza qualificata per liti attive o passive che esorbitano dai suoi poteri (art.
1136 IV° comma); il fatto che un eventuale curatore speciale,
a rappresentare il condominio che ne sia privo, debba convocare l’assemblea per avere istruzioni (65 d.a.c.c.); tutto questo
configurerebbe, secondo i giudici della S.C., una identificazione
del rapporto ove la volontà dell’assemblea appare prevalente e
riduce (escluse le precise ipotesi di poteri conferiti dall’art. 1130)
l’autonomia di gestire, e quindi anche delle iniziative circa liti, da
parte dell’amministratore, che apparirebbe così ridimensionato
a semplice esecutore di una altrui volontà.
Ne deriverebbe quindi (è questo il principio di diritto sviluppato dalla sentenza in esame) che “l’amministratore di condominio , in base al disposto dell’art. 1131, secondo e terzo
comma, c.c., può anche costituirsi in giudizio e impugnare
la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto
dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria
ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare
pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di
impugnazione”.
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
FIERE ED EVENTI <<
Le conseguenze sono, sul piano pratico (ci domandiamo se i
supremi giudici discendano mai nella realtà quotidiana) rilevanti e, concretamente esaminando quanto può fare (o non fare)
un diligente amministratore, rileviamo:
- i tempi brevi che praticamente impediscono una rituale convocazione dell’assemblea per decidere sulla lite (in ipotesi anche una
mancata maggioranza idonea per la valida costituzione) metterà
l’amministratore nella amletica alternativa di rischiare la mancata
ratifica: ma, secondo il sottoscritto, incappando nell’altrettanto
grave alternativa di non attivarsi e quindi di mettere dinanzi al
fatto compiuto (sentenza non appellata, ricorso non opposto,
d.i. divenuto esecutivo) i condomini, con gravi irrevocabili conseguenze patrimoniali.
Ci sono, adesso, dei casi (quanto mai contestabili) come la recente decisione delle stesse Sezioni Unite circa le riduzioni a
metà dei termini per l’opposizione a decreto ingiuntivo (Cass.
n° 19246/2010) che veramente impediscono, nel concreto, la
utile convocazione di una assemblea in via preventiva, onde assumere decisioni conseguenti. Ponendosi quindi il problema: se
e come potrà l’amministratore difendersi (dinanzi ai condomini)
per iniziative assunte nell’interesse di costoro cui non è seguita
la necessaria ratifica del suo operato: se cioè il sistema giuridico
può fornire una difesa ed una tutela in questa ipotesi. Riteniamo
(ovviamente si tratta di prime riflessioni, necessario un congruo
approfondimento) che esse siano identificabili ed invocabili.
Innanzitutto, se di mero mandato vuol qualificarsi l’attività
dell’amministratore, non dimentichiamo che esso è tenuto ad
eseguirlo “con la diligenza del buon padre di famiglia” (art.
1710 I° comma). Ed anche se è vero che il mandatario non può
eccedere i limiti del mandato (in questo nostro caso esulando
dalle ipotesi di cui ai nn. 1.2.3.4 dell’art. 1130) purtuttavia “può
discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora circostanze ignote al
mandante e tali che non possano essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante
avrebbe dato la sua approvazione” (art. 1711, II° comma).
Peraltro ove si dovesse ritenere (dottrina-giurisprudenza non
escludono l’accostamento tra i due istituti, nel caso come quello
in esame) che l’amministratore possa assumere anche la qualifica di gestore degli affari altrui (iniziativa senza la preventiva
delibera assembleare) è purtuttavia da considerare che il giudice
potrebbe attenuare le sue responsabilità (nel nostro caso, mancata ratifica) ove le circostanze dell’iniziativa assunta vengano
ritenute come giustificabili e giustificate (art. 2030 II° comma).
Nè dimentichiamo, per ultimo, anche il criterio, pacificamente
applicabile all’attività dell’amministratore, della c.d. “prorogatio imperii” ove la continuazione dell’attività, scaduto il termine per il rinnovo della carica, fa presumere un consenso dei
condomini a tale proseguita attività.
Ne derivano quindi, secondo noi, le seguenti considerazioni:
- dovrà, caso per caso, l’amministratore verificare se l’assunzione
della responsabilità di attivarsi o meno senza il consenso dell’assemblea comporti un probabile o certo danno ai suoi mandanti
e non rientri, invece, questo rischio (di mancata ratifica) nell’ambito di una corretta e diligente gestione dell’incarico ricevuto.
Talchè responsabilità “in agendo”, responsabilità “in omittendo”, assumeranno diversi aspetti, ex post, diverse conseguenze a seconda degli specifici casi che si presenteranno.
Per fare un esempio (e concludere): un d.i. ottenuto da una
impresa di costruzioni di cui sia evidenziata e nota la mancata
diligente esecuzione dell’appalto, non potrà non essere opposto dall’amministratore, ancor prima di convocare l’assemblea:
certo come (secondo noi) potrà essere che l’iniziativa (ove non
consegua la ratifica dei condomini) non potrà mai essergli addebitata come una colpevole responsabilità.
Si tratta quindi di situazioni in cui la astrattezza del principio
viene a confliggere con la concretezza della situazione: solo il
buon senso (non rimane che attaccarci a questo, ahimè!) potrà
guidare l’amministratore: in attesa che una nuova sentenza e
decisioni della giurisprudenza pongano rimedio a questa problematica. n
*avvocato Foro di Firenze
>>FIERE ED EVENTI
Sicurezza ed efficienza energetica
per la casa del futuro
“
L’indagine di SITE/Expoedilizia sugli associati ANACI rivela gli standard
richiesti dagli italiani
632
AMMINISTRARE Immobili
da caso a caso: in particolare
il 37% indica in media una
riduzione dei consumi fino al
20% ed il 18% del campione in una percentuale compresa tra il 21% ed il 40%.
Per il 28% degli amministratori invece questi interventi
non incidono in alcun modo
in termini di risparmio energetico del condominio.
Gli amministratori dimostrano inoltre di essere mediamente aggiornati sulle
soluzioni innovative per il
riscaldamento e la produzione di elettricità : ben il 94% è a conoscenza dei sistemi che
utilizzano il solare termico ma “solo” il 55% dei sistemi di
cogenerazione.
Interpellati sulla trasformazione di abitazioni di vecchia costruzione in classi energetiche A e B ben l’89% degli amministratori sostiene che questo intervento riguarderà un numero
di case entro il 20% del totale nazionale.
Dal punto di vista, invece, delle tecnologie atte a migliorare
la qualità della vita nella casa, la classifica dell’aree di intervento dell’automazione domestica vede al primo posto la gestione dell’ambiente (45%), seguita dalla sicurezza (21%),
dalla comunicazione ed informazione (13%) e dalla gestione
degli apparecchi domestici (12%).
“I risultati dell’indagine fanno emergere chiaramente come
la sicurezza e l’efficienza energetica siano due aspetti molto cari agli italiani – commenta Pietro Membri, Presidente
Nazionale ANACI – Sul fronte sicurezza, nonostante il trend
dei furti in appartamento sia stabile, la rincorsa ai sistemi più
innovativi ed affidabili di protezione delle abitazioni pare non
avere sosta. L’eventuale proroga della detrazione fiscale del
55% per gli interventi di risparmio energetico rappresenterebbe invece un ulteriore slancio per proseguire nella giusta
direzione la sfida all’efficienza energetica in un’ottica di sviluppo sostenibile del Paese”. n
“
R
oma, novembre 2010 – La sicurezza e l’efficienza energetica della casa sono due aspetti fondamentali per gli italiani. Questo è quanto emerge
dall’indagine realizzata sugli associati ANACI e
presentata in occasione del convegno “Il Ruolo di
ANACI nel valorizzare il patrimonio immobiliare già costruito” che si è tenuto nell’ambito di SITE ed Expoedilizia, i due
appuntamenti dedicati all’impiantistica ed all’edilizia svoltisi
alla fiera di Roma dall’11 al 14 novembre scorsi. Un momento
di incontro che ha visto per la prima volta ANACI, Confartigianato e FIRE insieme per l’efficienza, il risparmio energetico
e la sicurezza nei condomini italiani.
Analizzando i dati dell’indagine, per il 27% degli amministratori di condominio nell’ultimo anno la domanda degli italiani
per l’installazione di impianti di sicurezza è cresciuta e per il
66% del campione è rimasta stabile. La classifica dei sistemi
di sicurezza più richiesti nell’ultimo anno vede in testa le televisioni a circuito chiuso (25%), seguite dai cancelli automatici
(23%) e dalle porte/finestre blindate (19%).
Tutto questo a fronte di un trend dei furti in appartamento
che non sembra essere cambiato negli ultimi tre anni: secondo il 65% degli amministratori il numero dei furti è stabile, è
in crescita per il 19% ed in calo per il 15% del campione.
Sul fronte della riqualificazione energetica, il 37% degli amministratori di condominio dichiara che nell’ultimo anno la
richiesta di installazione di “soluzioni green” è cresciuta
mentre per il 56% è rimasta stabile.
Sempre in tema di risparmio, il governo nel corso degli ultimi
anni ha promosso diversi incentivi, come la detrazione fiscale del
55%, per stimolare interventi atti a migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Ma quanto risparmia, in media, uno stabile
che ha apportato interventi di riqualificazione energetica?
Secondo il parere di ben il 72% degli amministratori, in media, negli stabili in cui sono stati effettuati interventi di questo
tipo si è sempre registrato un risparmio energetico che varia
I risultati
dell’indagine fanno
emergere come
la sicurezza
e l’efficienza
energetica siano
due aspetti
molto cari
agli italiani
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
www.artigraficherapparini.it
>> Spazio alle sedi Regionali / Provinciali
Convegno ANACI ad Ascoli Piceno
di Sergio Provinciali*
N
ella suggestiva cornice della stupenda Sala Consiliare della Provincia di Ascoli Piceno, insediata
nel Palazzo del Governo sede della Prefettura,
l’ANACI Provinciale di Ascoli Piceno e Fermo ha
organizzato con l’Ordine degli Avvocati del Foro
di Ascoli Piceno lo scorso 29 ottobre un convegno sul tema
“Cassazione: soluzione divergenze giurisprudenziali”.
Un convegno che ha avuto larga eco nell’ambito dell’intera
provincia ascolana anche perché è stato organizzato congiuntamente con l’Ordine degli Avvocati.
Una politica fortemente voluta dal Consiglio Provinciale ritenendo che, proprio nel momento in cui sembra ormai prossima la riforma del codice civile in materia di condominio
anche se non è quella che volevamo, sia utile e produttivo
che l’ANACI collabori con l’Ordine degli Avvocati per avviarne
congiuntamente l’iniziale applicazione ed interpretazione.
Infatti il convegno ha fatto seguito a quello precedente, organizzato dalla stessa Provinciale congiuntamente con l’ordine
degli avvocati del Foro di Fermo, che si è tenuto il 5 febbraio scorso a Fermo sul tema “L’Amministratore professionista
nella riforma della normativa condominiale”.
634
AMMINISTRARE Immobili
Indicativa è stata l’apertura dei lavori del convegno da parte
del Presidente dell’Ordine degli Avvocati del Foro di Ascoli
Piceno avv. Francesco Marozzi che ha sottolineato l’importanza del dialogo fattivo aperto con l’ANACI augurando che
l’iniziativa non resti isolata ma porti ad una sempre più partecipata collaborazione.
Il Presidente della Provincia ing. Piero Celani e il Sindaco della città avv. Guido Castelli, nel porgere il saluto alla platea
e nel porre l’accento per la concessione del loro rispettivo
patrocinio, hanno evidenziato quanto l’ANACI Provinciale sia
importante per l’opera di sensibilizzazione ed informativa che
viene svolta dai propri associati nei confronti dei condòmini
amministrati per varie problematiche cittadine.
L’attualità del tema del convegno, la valenza degli oratori,
l’attribuzione di crediti formativi assegnati dall’ANACI ai propri associati e dall’Ordine degli Avvocati ai propri iscritti, ha
fatto registrare oltre centodieci presenze occupando la sala in
ogni ordine e posti.
L’avvocato Gian Vincenzo Tortorici, del Foro di Pisa e coordinatore del Centro Studi ANACI Marche, ha approfondito le
tematiche conseguenti alle due recenti sentenze emesse dalla
Corte di Cassazione a Sezioni Unite rispettivamente sulla revisione delle tabelle millesimali e sulla legittimazione processuale dell’amministratore.
In particolare sono state apprezzati tutti i riflessi operativi che
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Spazio alle sedi Regionali / Provinciali <<
dette sentenze, delle quali volenti o nolenti dobbiamo tutti tenerne conto, inevitabilmente producono sull’operatività
dell’amministratore e dell’avvocato.
Non meno interessante e prezioso contributo alla buona riuscita del convegno è stato quello dato dall’avvocato Luigi
Salciarini, del Foro di Chieti Segretario Nazionale del Centro
Studi ANACI che ha sviluppato il tema “Le spese condominiali previste dall’art. 1126 c.c.: non sempre vengono correttamente ripartite dall’amministratore”.
I casi particolari analizzati e le diverse fattispecie rappresentate sono stati affrontati con estrema chiarezza e articolati
in molteplici aspetti facendo riflettere che non di rado può
essere accaduto di aver sostenuto errate convinzioni inter-
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
pretative.
Il convegno è terminato con la cerimonia di chiusura del XI°
Corso Regionale ANACI Marche, organizzato e tenuto dalla Sezione Provinciale di Ascoli Piceno e Fermo, nella quale
sono stati consegnati gli attestati ai corsisti che hanno superato le prove di fine corso.
Un ringraziamento particolare va rivolto, oltre a tutti coloro
che hanno collaborato alla realizzazione dell’evento, agli avvocati del Centro Studi Provinciale che hanno reso possibile
l’inizio della collaborazione dell’ANACI con l’Ordine degli Avvocati sia di Ascoli Piceno che di Fermo. n
*Segretario ANACI della Provincia di Ascoli Piceno e Fermo.
AMMINISTRARE Immobili
635
ANACI Liguria
R
di Andrea Finizio
L
a Liguria, una terra che ha dato alla storia italiana il
significato più autentico del concetto di Unità della
Patria e di tutto ciò che riguarda il bene comune,
come viene testimoniato ad esempio dal notevole ed
articolato contributo della Liguria offerto alla causa
unitaria con i personaggi nati in questi luoghi: i nomi più noti
sono Mazzini, Goffredo Mameli, Giuseppe Garibaldi, Nino Bixio, Sandro Pertini.
E se si parla del bene comune, inteso come principio da seguire nel nostro ambito lavorativo, cioè nel condominio e quindi
636
AMMINISTRARE Immobili
in ANACI, non si può fare a meno di pensare ai nomi dei dirigenti che, nati proprio qui in Liguria, hanno fatto la storia della
Nostra Associazione come Maurizio Balocchi (Presidente Nazionale AIACI e Deputato della Repubblica), Vittorio Marchini
(Presidente Nazionale FIABS e ANAI) e Vittorio Barillaro (Dirigente Nazionale). Un pensiero particolare va al collega Moreno Maini, Presidente della sezione Intercomunale di Chiavari,
il quale non ha potuto redigere il proprio articolo perché da
vari mesi non può svolgere l’attività con la dovuta serenità per
motivi personali. n
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
Il tempo delle scelte
di Ivano Rozzi - Presidente ANACI Regione Liguria
L
a sensibilità politica di un dirigente esperto e qualificato come Ivano Rozzi, viene espressa in maniera
piena nell’articolo che leggerete. Vengono affrontati
nella maniera più giusta i temi economici e sociali principali del nostro Paese, ovviamente anche liguri ma comuni
a molte realtà, laddove il senso della responsabilità di ciascuno, chiaramente richiamato da Rozzi, diventa il principale ingrediente per una ricetta vincente che ci consente
di superare tutte le sfide future.
E’ il tempo delle scelte; Rozzi lo rammenta a tutti senza
tirarsi indietro, ma individuando con nettezza quali sono
le scelte coraggiose da fare per chi ha l’onore di ricoprire
un ruolo di responsabilità.
E in questo contesto, nell’attuale periodo di crisi economica, sociale e di valori che investe l’Italia l’ANACI può
dire la sua e fare la sua parte.
Ne è convinto Rozzi, ne siamo convinti noi e tutti ne devono essere convinti! (di Andrea Finizio)
Il delicato momento che il Paese sta attraversando richiede a
tutti un grande senso di responsabilità, dal quale non se ne
esce se non condividendo e di conseguenza applicando, tutti
insieme, alcune condizioni che ormai anche i più resistenti si
sono convinti essere determinanti.
In primo luogo viene ad essere fondamentale una profonda
attenzione nella gestione delle esigue risorse oggi disponibili per le famiglie in condominio. Queste, presentate come il
punto di forza della nostra società nazionale, come quelle che
detengono con i risparmi parte della ricchezza , che hanno impedito il tracollo finanziario sono oggi divenute l’anello debole
di un sistema volto alla recessione e rischiano di subire il lento
depauperamento dei loro mezzi economici, siano essi prodotti
dal lavoro che a disposizione.
Esse scontano, per la loro ovvia trasversalità su tutto il quadro
sociale ed economico, pressoché interamente tutti i problemi
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
che hanno determinato la profonda crisi che, con solo poche
zone chiare, graduano l’intera società, ritorta su se stessa e
quasi interamente svuotata.
Da ogni parte si voglia guardare, lavoro, scuola, servizi ecc..
ci si ritrova nel bel mezzo di una vera e propria confusione
economico finanziaria dove è pressoché impossibile definire o
discernere il vero dal faceto.
D’altronde, anche i Comuni rischiano di subire passivamente l’impoverimento delle risorse economiche a disposizione,
con anche il conseguente svilimento dell’azione politico-amministrativa, il tutto reso ancor più annoso se visto alla prova
d’ innanzi ad una ipotesi approssimativa di federalismo. Sarà
quindi giocoforza aspettarsi ancor più inasprimenti sul fronte
dei costi della casa, siano questi tributari e tariffari che anche
solamente gestionali.
Ciò che è ancor più preoccupante è quanto avviene nel ricorso al credito. In pratica i condomini sono diventati ordinari clienti che ricorrono al credito, con il finanziamento o la
mutabilità quale unica e irrinunciabile soluzione, e non più
come una scelta.
Tutto ciò è allora propedeutico alla necessità di invertire la
rotta, cercando di convincere i fautori delle leggi a cercare
di riscriverle nell’ottica di un concreto spirito innovatore, in
grado di far rinascere quei processi che danno il giusto vantaggio nel produrre economie e il miglioramento della qualità
dell’offerta. In questo anche la nostra associazione può fare
la sua parte, con dignità ed efficacia, ad iniziare da una contrattualità trasparente e, soprattutto, nel reinventare per se
un vero ruolo istituzionale, efficacemente sociale e non solo
autoreferenziale, dove il privilegiare la ricerca di nuove forme
e metodi gestionali, siano questi contabili che tecnologici, da
affiancare alla ricerca di strumenti per la crescita professionale degli associati sia una scelta vera, responsabile, condivisa
ed economicamente sostenuta. In un contesto odierno, dove,
per l’appunto, tutti si concorda sulle esigenze del risparmio a
fronte di un mantenimento qualitativo e quantitativo accettabile dei servizi, non si può attuare alcunché in assenza di una
vera partecipazione in tal senso, è allora necessario riportare il
condominio e, soprattutto il nostro modo di agire all’interno
di esso, al centro della nostra missione, abbandonando tutto
quanto di dispersivo distoglie forze e risorse. n
AMMINISTRARE Immobili
637
L’amministratore “Clarinetto”
di Alfredo Crovetto - Presidente ANACI Savona
A
lfredo Crovetto ci racconta una storia legislativa locale che riguarda la sicurezza nei cantieri,
mettendo in evidenza le classiche incongruenze
dei politici che ottengono nel preciso momento in cui si
promulgano delle norme senza “ascoltare” gli addetti
ai lavori.
Ecco cosa accade quando vengono fatte delle leggi lasciando gli operatori di settore isolati ed inascoltati, tra
i quali vi sono anche gli amministratori di condominio
a pieno titolo.
Perché la normativa sulla sicurezza non deve lasciare
questi “vuoti”, ma al contrario prevedere le difficoltà
in ambito esecutivo che coinvolgono gli amministratori
quando devono applicare la norma cercando di convincere l’assemblea, spesso impegnata ad ostacolare qualsiasi spesa, anche quelle che riguardano la sicurezza.
Perché la funzione sociale dell’amministratore non si
può lasciare vuota di significati che noi invece, amministratori ANACI, sappiamo esistere. Purtroppo poco
ascoltati e costretti alle difficoltà che ci illustra Alfredo
Crovetto, prendendo spunto dal… maiale Clarinetto.
Ma purtroppo non è così per altre categorie di professionisti, posizionati in condizioni maggiormente favorevoli
e che ci fanno pensare, come fa sempre Orwell ne “La fattoria degli animali” che « Tutti gli animali sono uguali, ma
alcuni sono più uguali degli altri. » (di Andrea Finizio)
Ne “La fattoria degli animali” di G. Orwell Clarinetto è un
maiale che, dotato di un’arte oratoria fuori dal comune, diventa il vero e proprio ministro della propaganda e portavoce
del governo. Alle già numerose e notevoli incombenze che
gravano sulle spalle degli amministratori di condominio se
n’è aggiunta – almeno per gli amministratori liguri – un’altra,
sinora inedita: quella di “Clarinetto”, non per conto di un
governo, ma bensì del Parlamentino regionale.
Infatti, il 15 febbraio del corrente anno ha visto la luce la
Legge Regionale Ligure n° 5, recante il titolo “Norme per
la prevenzione delle cadute dall’alto nei cantieri edili”. Veramente risulta improprio parlare di luce, dal momento che
la legge in questione è stata promulgata “a fari spenti”,
senza la benché minima pubblicità, senza alcun segnale,
alcuna sottolineatura, alcun richiamo che potesse destare
l’attenzione, non dico del popolo dei proprietari di fabbricati
(che, in fondo, è il principale destinatario di questa legge)
ma, almeno, degli addetti ai lavori, di quegli operatori della
progettazione, della manutenzione e dell’amministrazione
dell’edilizia privata, che dovrebbero ricoprire la funzione di
assuntori e attuatori della legge.
Mi sarei aspettato che la Regione, le Province, i Comuni, affiggessero un manifesto, diramassero una circolare, inserissero una spot radiofonico o televisivo, del tipo: “Popolo degli
ingegneri, degli architetti, dei geometri, degli amministratori
di condominio, cittadini tutti, attenzione! Sappiate che da
oggi i tetti delle vostre case devono essere adeguati a norme
di sicurezza, altrimenti su quei tetti proprio non ci potrete più
638
AMMINISTRARE Immobili
salire…” E invece no! Nessun manifesto, nessuna circolare,
nessuno spot: mai silenzio fu più colpevole!
Fu così che ad un convegno organizzato da ANACI Liguria in
quel di Villanova d’Alberga il 27 febbraio u.s. io e i miei colleghi presenti fummo (casualmente) informati da uno dei relatori che era stata di recente promulgata la Legge Regionale
n° 5 e che, da lì a poco, ci saremmo trovati nella necessità di
ottemperare dotando i tetti dei nostri condomini (tutti, anche quelli vecchi di un secolo!) delle cosiddette “linee vita”.
Colui che ci dava la “buona novella” gongolava compiaciuto, essendo schierato tra coloro che progettano e producono
quei manufatti; per noi amministratori, che, dopo un attimo
di sbigottimento, avevamo realizzato e immaginato lo scenario che ci attendeva al varco, era come trovarsi nelle vesti di
un bambino al quale un amichetto più smaliziato ha appena
reso noto che Babbo Natale non esiste…
Diciamo subito che non è in discussione il contenuto di questa legge: anzi, tutte le norme che vanno in direzione della sicurezza e del benessere dei cittadini, che tendono a risanare
e migliorare l’ambiente in cui viviamo, che progettano e pianificano il nostro futuro, sono le benvenute; e noi dell’ANACI
ci sentiamo di garantire ai nostri governanti che ne siamo
stati e ne saremo sempre paladini e promotori.
Qui si critica la modalità mediatica dell’evento: le leggi in
materia di sicurezza dovrebbero essere divulgate - con fermezza ma anche con orgoglio! – ai livelli più capillari della
società, dalle categorie professionali al semplice cittadino,
dalle grandi imprese edili al più piccolo artigiano: il che non
è – colpevolmente – avvenuto.
E’ avvenuto, invece, che quella funzione – istituzionale –
dell’informare i cittadini su materia che riguarda la sicurezza
dei fabbricati e la conseguente responsabilità per chi non
adempie è stata trasferita – quasi esclusivamente – agli amministratori di condominio i quali, nelle varie assemblee, si
sono trovati a dover veicolare obblighi giuridici (bisogna installare le “linee vita” sui tetti) a platee attonite, incredule
e diffidenti (“Ma voi amministratori ve le studiate di notte
per farci spendere dei soldi!?”). E noi a rintuzzare, sedare,
ricucire, ricostruire, convincere, proprio come il “Clarinetto”
di Orwell faceva col suo uditorio di animali.
Pazienza, verrebbe da dire, anche se di pazienza la nostra
categoria ne ha sempre avuta e – quasi mai – ricompensata…
Ma, siccome non vorrei che gli amministratori liguri passassero per i soliti “mugugnoni” pessimisti che vedono sempre e solo il bicchiere mezzo vuoto, mi pare giusto cogliere
anche gli aspetti positivi della vicenda: ancora una volta
l’amministratore di condominio è stato chiamato a svolgere
la funzione di realizzatore/garante di leggi di natura pubblicistica; a partire dall’ormai lontano 1989 (Legge 13 sull’abbattimento delle barriere architettoniche) e del successivo
1990 (Legge 46 sulla sicurezza degli impianti), passando
per la Legge 10 del 1991 e via via per tante altre successive,
la nostra categoria, mai degnata di un riconoscimento giuridico, ha conquistato sul campo, con le insegne dell’ANACI, i gradi di ufficiale di complemento nel tessuto complesso e variegato delle categorie professionali, trasformando il
proprio ruolo da tutore di interessi privatistici a promotore
di riforme che favoriscono la crescita socio-culturale della
collettività, in tal modo conseguendo quella “patente” di
considerazione e di attenzione che le viene riconosciuta a
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
tutti i livelli, grazie alla professionalità dei suoi iscritti e alla
serietà e alla severità con cui ANACI mantiene una costante
tensione etico-formativa tra i vertici e il singolo associato.
Allora dovremo essere fieri di appartenere ad una categoria che, senza clamori ma con un lavoro oscuro e, talora,
ingrato, concorre al progresso del Paese, come in questa
circostanza mettendoci la faccia là dove la faccia non ce
la mettono coloro che avrebbero il dovere istituzionale di
mettercela: vorrà dire che stavolta la voce di Clarinetto avrà
servito una giusta causa… n
ANACI Genova “entra” nel palazzo!
di Pierluigi D’Angelo - Presidente ANACI Genova
I
l Presidente di ANACI Genova ci racconta con passione
e orgoglio la riuscita di un’iniziativa associativa pregevole e lungimirante, tra l’altro comune ad altre sezioni
ANACI di diverse città italiane.
Un’iniziativa positiva, riconosciuta pubblicamente dal
Sindaco, a riprova di come la funzione sociale dell’amministratore di condominio non è un concetto vuoto privo
di significato, ma tutt’altro!!!
Una capacità, quella dimostrata da ANACI Genova, che
ha elevato oltre la figura dell’amministratore tout court,
anche e soprattutto il valore della Nostra Associazione
che ha saputo inserirsi in maniera significativa all’interno del tessuto cittadino; anche grazie all’attività storica
svolta dal primo Presidente Nazionale ANACI il genovese
Andrea Merello, il quale ha ricoperto anche le cariche di
Presidente Nazionale AIACI e di Presidente Europeo della
CEAB. (di Andrea Finizio)
Il 20 settembre 2010, dopo la pausa estiva, hanno riaperto,
nelle nove Municipalità del Comune di Genova, i dieci Sportelli
del Condominio, ove prestano la loro assistenza settimanale
22 colleghi dell’ANACI genovese.
Dal 3 novembre 2008, data di inizio della nostra attività, abbiamo raggiunto ben 1500 contatti, fornendo una gran quantità
di consigli e consulenze generiche nel campo del condominio
e delle locazioni.
Ma il vero risultato positivo di questa apprezzata iniziativa è
quello di essere riusciti, tramite la capacità e la sensibilità dei
colleghi consulenti, a conciliare, con soddisfazione delle parti,
quasi 200 contenziosi su condominio e locazioni, evitando il ri-
corso ai Giudici di Pace o, in casi più importanti, al Tribunale.
Quest’opera, lasciatemelo dire, “meritoria” e completamente
gratuita, ci è stata riconosciuta dal Sindaco di Genova in un
Suo intervento nell’aula del Consiglio Comunale.
E’ iniziato il terzo anno nel quale porteremo avanti, con l’entusiasmo ed il senso di appartenenza all’ANACI che ci contraddistingue, questa iniziativa che punta anche a favorire e
a sviluppare efficaci rapporti tra l’Amministrazione pubblica, i
cittadini e la rete di soggetti che operano sul territorio attorno
al poliedrico mondo della casa.
All’inizio ci sono state sostenute opposizioni da parte delle Associazioni di proprietari ed inquilini, anche con interpellanze all’Assessore competente alle Municipalità, che temevano di perdere
“clienti” e che hanno cercato di insidiare l’esclusività della nostra
Associazione a fornire consulenze in una sede pubblica. L’Assessore ha spiegato che non è stato il Comune di Genova a scegliere noi, ma che l’ANACI è stata l’unica a proporsi per questa
iniziativa, che il Comune di Genova ha gradito ed accettato, in
virtù dei molteplici e positivi rapporti di reciproca collaborazione
che intratteniamo da tempo con i vari assessorati.
Abbiamo comunque fatto capire alle varie associazioni di proprietari e di inquilini che non vogliamo portare via iscritti, in
quanto ci limitiamo a fornire i primissimi consigli e non le consulenze, che lasciamo a loro.
Gli argomenti che maggiormente vengono sottoposti all’attenzione dei nostri consulenti sono le diatribe per i rumori, il
funzionamento del servizio di riscaldamento, gli aumenti delle
spese di amministrazione, le spiegazioni sui rendiconti, le incomprensioni con l’amministratore.
Ma siamo dei bravi “pompieri” che sanno spegnere gli incendi. n
L’amministratore non e’ il tuo nemico… caro signor condomino!!!
di Sandro Vinciguerra - Presidente anaci la Spezia
Q
uante volte abbiamo subito, noi amministratori, delle vicende o meglio (forse peggio?) delle
vicissitudini, ma anche delle angherie da parte
di alcuni proprietari? Spesso e volentieri rientrano nelle
cosiddette questioni annose o strumentali che riguardano i contrasti esistenti tra condomini e condomini.
Ma l’amministratore si trova spesso nel mezzo.
Vinciguerra ci racconta a tale proposito il suo punto di
vista, in maniera chiara e coinvolgente e con riferimenti squisiti.
Elevando la figura dell’amministratore di condominio
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
al ruolo sociale, oltre che a quello strettamente professionale, che merita nel vero senso della parola e del
suo significato. (di Andrea Finizio)
Sarà banale affermare che il condomìnio, inteso come raggruppamento forzato di individui, ciascuno con la propria
storia personale, il proprio retaggio culturale, la propria visione del mondo, riflette, senza dubbio alcuno, la società in
cui viviamo.
L’amministratore di condomìnio, al pari dell’insegnante di
AMMINISTRARE Immobili
639
scuola, di qualsiasi ordine e grado, avendo a che fare con
una congenìa, eufemisticamente definita “di varia natura”,
di individui che trovano utile ed a buon mercato sfogare i loro
istinti repressi nella prima persona che individuano come “il
nemico”, è indubbiamente un personaggio al di fuori della
norma, paragonabile, in molti casi, ad un domatore di leoni
di grande perizia.
Sarebbe utile interessare l’Università e nel caso di specie i corsi di laurea di psicologia, antropologia culturale, sociologia
affinchè stimolino gli studenti a produrre tesi di laurea aventi
per argomento la figura dell’ammistratore condominiale nel
contesto variegato degli individui che compongono il tanto
citato “condominio”.
Buon suggerimento sarebbe l’istituzione di studi approfonditi sulla psicologia dell’assemblea, sul formarsi delle decisioni
assembleari, sul ritenere l’amministratore una sorta di “deus
ex machina”, di demiurgo in grado di risolvere ogni e qualsiasi problema anche al di fuori degli argomenti propriamente
attinenti la sfera “condominiale”. Tale figura, in una società
patriarcale, agricola, non inurbata, era svolta dal parroco, al
quale ci si rivolgeva per il disbrigo di ogni faccenda terrena
che esulasse dalla normale conoscenza del “pater familiae”.
Per altre faccende esisteva il notaio, il farmacista, il medico
condotto, il geometra, l’ostetrica condotta, tutte figure così
ben delineate nelle pellicole degli anni 50, nelle serie cinematografiche di “Pane, amore, e…” e “Don Camillo e…”
Con l’inurbamento, con la nascita dei palazzi, con l’affermarsi
della proprietà diffusa in specie in individui che mai avevano
posseduto qualche cosa, viene via via affermarsi e definirsi, con
contorni ancora vaghi ed incerti, il concetto di “rapporti interpersonali” venati dal vulnus della partecipazione alla spesa
comune. Comunque lo si guardi il concetto di “partecipazione
alla spesa” e sua ripartizione, senza scomodare il grande Gilberto Govi, è quanto di più difficile esista nella normale conduzione dei rapporti fra uomini, intesi come genere umano.
A questo punto si delinea netto l’apparire della figura dell’Amministratore condominiale, figura intesa come “mediatore”
nell’amministrare il denaro altrui, forzosamente e a malicuore
messo in comune.
Chi non ricorda l’amministratore-canaglia del film “Il mostro” di Roberto Benigni, così ben tratteggiata negli aspetti
di “condomìno moroso e cialtrone” dal grande artista? La
metafora del condominio intesa come microcosmo della società con tutti i suoi aspetti buoni e cattivi, più cattivi dato
l’imbarbarimento dei tempi, si può riassumere nella visione
del film. n
Vita associativa ANACI Imperia
di Alessandro Fragolino - Presidente ANACI Imperia
I
mperia, la Liguria di Ponente, una sezione ANACI che
conserva una tradizione di attività imperniata sulla sicurezza, a riprova di come mai si devono abbassare i
livelli di attenzione su argomenti che coinvolgono in maniera significativa il mondo della casa.
Ne è la dimostrazione il convegno organizzato di recente, che avuto un importante successo di partecipazione, e
che viene descritto dal Presidente Alessandro Fragolino.
(di Andrea Finizio).
La nostra Provincia si estende dal confine con la Francia sino
ai confini con la Provincia di Savona. La maggioranza degli
associati ANACI è concentrata tra San Remo e Ventimiglia.
E’ intenzione del Direttivo ANACI promuovere riunioni e convegni nella zona di Imperia. L’ANACI Provinciale, si è dotata
da tempo di un sito che è continuamente aggiornato, anche
in tempo reale, nel quale possiamo trovare notizie, sentenze,
chiarimenti legislativi e quant’altro interessi la vita condominiale. Le visite sul sito sono in continuo aumento.
Nel Corso del 2010 sono stati effettuati più convegni. Come
noto, l’amministratore di condominio è coinvolto in prima
persona sulle questioni relative alla sicurezza, sia per quanto
riguarda i dipendenti del condominio, sia per tutto ciò che
attiene agli appalti ed ai lavori nel Condominio. Le continue
modifiche, nonché gli aggiornamenti in materia di sicurezza,
impongono iniziative di studio e campagne di informazione
e di sensibilizzazione. Per questo motivo, in data 5/11/2010,
è stato organizzato un Convegno di aggiornamento avente
come titolo:
640
AMMINISTRARE Immobili
• Introduzione al D.Lgs 81/2008; principali novità rispetto
alla vecchia normativa; i dipendenti condominiali e la figura
del Responsabile della Sicurezza; modalità di verifica dell’idoneità tecnico professionale delle imprese appaltatrici e dei lavoratori autonomi; (Dott. Marco Gagliardi, RSPP consulente
in materia di sicurezza e l’Ing. Paola Fognini, Coordinatore
C.P.T Imperia)
• La disciplina della sicurezza e salute nei luoghi di lavoro per
gli appalti condominiali; il sistema e la sicurezza nei cantieri
temporanei mobili; ruoli, funzioni e responsabilità; (Geom. Arturo Cipriani)
• Il ruolo dell’amministratore e relative responsabilità; delibere assembleari da adottare e documentazione da predisporre;
(Avv. Valeria Montafia).
I validi relatori, hanno ben rappresentato la normativa in materia di sicurezza e la partecipazione degli associati è stata
numerosa. n
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
ANACI
presenta
NUC,
numero unico
condominiale.
Quante volte rispondete al telefono ogni giorno?
Quante volte ricevete lamentele perché è difficile parlare con voi?
Da oggi c’è NUC, il nuovo numero unico del vostro studio che, tutto l’anno, 24 ore al giorno, risponde alle chiamate
che arrivano dai condomini; un partner operativo che non si limita a raccogliere e segnalarvi la chiamata ma,
proprio come fareste voi, attiva il vostro staff ed i vostri fornitori, coordinandoli sino alla completa soluzione
del problema, mantenendovi aggiornati in tempo reale sull’evolversi della situazione.
Semplice, pratico e veloce, il NUC vi fa risparmiare tempo e denaro migliorando, al contempo,
la qualità del vostro studio che offre ai suoi clienti un servizio unico ed esclusivo.
NUC, un solo ed indispensabile numero per dimenticare tutti gli altri.
www.nucanaci.it
>> MEMO ANACI
Richiesta rimborso ai fornitori di gas
Argomento: IVA 10% sul metano per ogni condomino
è
possibile il recupero di spese già sostenute nell’ambito condominiale: in base alla
recente interpretazione dell’Agenzia delle Entrate (risoluzioni 108E e 112E del 15 e
22 ottobre 2010) in merito alle modalità di applicazione dell’IVA sui consumi di gas
metano, utilizzato come combustibile per gli impianti di riscaldamento centralizzati,
l’amministratore ha l’obbligo di procedere all’inoltro di una domanda di rimborso
al fornitore (o ai fornitori se nel periodo dal 1/1/2008 è stato cambiato il gestore). Il calcolo
dell’IVA non doveva essere fatto al 20% ma al 10% sulla somministrazione di metano per i
primi 480 mc. per ogni unità immobiliare allacciata all’impianto comune. Il riferimento normativo è l’art. 2.5 del D.Lgs. n. 26/2007 che ha previsto l’applicazione dal 1/1/2008 dell’IVA 10%
sulle somministrazioni di gas metano per usi civili per i primi 480 mc ad anno solare, in linea con
la direttiva europea 2006/96/CE che ha riferito la tassazione all’entità dei consumi. Finora è stata
ritenuta applicabile l’IVA 10% alla somministrazione di gas, indipendentemente se riferita ad una
o più unità immobiliari ed infatti nella fattura del distributore intestata quale unica somministrazione al condominio, l’imposta agevolata viene già applicata soltanto sull’unico scaglione di 480 mc.
Premesso che il consumo medio di gas ad unità immobiliare per una stagione invernale varia da
1000 a 1500 mc. e che gli amministratori difficilmente sono in grado di procedere autonomamente al complesso ricalcolo degli addebiti in fattura, il rappresentante legale del condominio (non i
singoli condomini) dovrà segnalare subito al fornitore per evitare responsabilità, il numero delle
unità immobiliari che utilizzano il servizio condominiale senza considerare i condomini distaccati
dal servizio centralizzato che hanno normalmente una utenza gas diretta i cui consumi beneficiano
già dell’IVA agevolata per i primi 480 mc di consumo. Deve essere richiesta una nuova elaborazione delle fatture a decorrere dal 1° gennaio 2008 ed è consigliabile fornire un elenco delle fatture da
rettificare (allegando possibilmente copia delle stesse) con l’indicazione dei relativi importi pagati.
Resta il problema delle utenze individuali per cottura ed acqua calda le cui fatture già tengono
conto dell’IVA ridotta; la contabilità si complica e non appare semplice l’eventuale contributo che
può dare l’amministratore al riguardo. Non occorre una preventiva delibera assembleare in quanto
si tratta di una iniziativa rientrante nelle attribuzioni dell’amministratore nell’interesse dei condomini ed è opportuna una informativa agli stessi in merito al recupero in corso. Una volta ottenuto il
rimborso dovrà essere effettuata l’imputazione ai singoli condomini (da effettuare con lo stesso criterio millesimale del precedente addebito), ma potrebbero presentarsi difficoltà per la restituzione
al condomino che nel frattempo avesse venduto l’unità immobiliare; il rimborso potrebbe essere
effettuato all’attuale proprietario con carico di restituzione agli effettivi interessati. n
Scheda informativa a cura del Centro Studi Nazionale
Estensore: Carlo Parodi
642
AMMINISTRARE Immobili
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
MEMO ANACI <<
Legittimazione processuale
dell’amministratore
Proposizione di giudizio per l’osservanza del regolamento
S
econdo una recentissima pronuncia (Cass. 25 ottobre 2010, n. 21841) curare l’osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dall’art. 1130
c.c. all’amministratore, senz’altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi,
senza che occorra quell’apposita autorizzazione, che è richiesta soltanto per le liti attive
e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso. In tali casi,
quindi, è superflua la deliberazione dell’assemblea di dare corso al giudizio e, conseguentemente,
è ininfluente la maggioranza con cui essa è stata adottata. Detta affermazione è del tutto analoga ad altra parimenti recente (Cass. del 17 giugno 2010, n. 14626) per cui l’amministratore del
condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento,
sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto
a conservare il decoro architettonico dell’edificio contro ogni alterazione dell’estetica dello stesso,
è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Tali precisazioni
del Supremo Collegio inevitabilmente si collegano con la pretesa “rivoluzione” delle Sezioni Unite
(Cass. S.U. 6 agosto 2010, n. 18331) che sembrava dovere delegare il ruolo dell’amministratore di
condominio a semplice “casella delle lettere”, valida per ricevere la notifica degli atti giudiziari, ma
del tutto sprovvisto di attribuzioni e di facoltà di intervento o di gestione. Ora, si può rilevare che
la Corte di cassazione, nell’ultima citata sua n. 21841/2010, dovendosi pronunciare proprio sulle
medesime questioni ha affermato che “curare l’osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dall’art. 1130 c.c. all’amministratore, il quale pertanto è senz’altro abilitato
ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell’apposita autorizzazione, che è
richiesta dalla disposizione richiamata dalla ricorrente soltanto per le liti attive e passive esorbitanti
dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso. Superflua, quindi, era stata la deliberazione
dell’assemblea di dare corso al giudizio e conseguentemente ininfluente è la maggioranza con cui
essa è stata adottata”. L’autorizzazione assembleare serve quindi soltanto per le cause che abbiano
oggetto che debordi dalle attribuzioni assembleari. Giova porre in evidenza che la Corte ha evitato
le enfatizzazioni, che pure sarebbero state agevoli, ed ha dato per presupposto e per indiscutibile
l’orientamento delle Sezioni Unite, al quale invece si è pervenuti dopo un qualche travaglio. È molto
probabile che la Corte abbia voluto fare presente che, in realtà, non vi è stata alcuna rivoluzione e
che si potrà procedere quasi come sempre. n
Centro Studi Nazionale
Estensore: Eugenio Correale
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AMMINISTRARE Immobili
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www.artigraficherapparini.it
GIURIBOX ANACI <<
Responsabilità per danni nell’esecuzione dell’appalto
La sentenza: Cassazione 15 giugno 2010, n. 14443
Il caso: Il condominio aveva affidato in appalto l’incarico di rifacimento del tetto. Durante l’esecuzione
delle opere il tetto veniva necessariamente smantellato e sostituito da una struttura tubolare ricoperta
da un telone. Tale struttura, però, durante le piogge veniva strappata dal vento e l’appartamento posto
all’ultimo piano subiva un allagamento.
La questione: In caso di danni verificatisi durante l’esecuzione di opere in appalto, la responsabilità ricade solo in capo all’impresa appaltatrice oppure sussiste anche una responsabilità dell’amministratore
per non avere correttamente vigilato.
Le affermazioni della Suprema Corte: L’autonomia e la libertà di gestione dell’appaltatore comportano che il rischio inerente alla cosa oggetto delle opere appaltate (in questo caso il tetto) si sposta dal
committente/condominio all’assuntore dell’esecuzione. Quindi, durante tutto il tempo dell’esecuzione
dell’opera e fino alla consegna all’appaltante, il dovere di custodia e di vigilanza sulla cosa è in capo
all’appaltatore il quale è tenuto sia ad impedire che la cosa sia distrutta o si deteriori, sia a evitare di
arrecare danni a terzi a causa dell’esecuzione dell’opera commissiona. Pertanto l’appaltatore è l’unico
responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione delle opere appaltate.
Si consideri, infatti che è l’impresa a scegliere ed a utilizzare i mezzi ritenuti necessari ed alle modalità di
esecuzione dell’opera commissionata. E’ da escludere infatti una responsabilità anche del committente-condominio, non potendo questi controllare le modalità dell’organizzazione che si è data l’impresa
appaltatrice.
Il potere di vigilanza e controllo che, all’interno del contratto di appalto, il committente può esercitare
nel proprio interesse, è irrilevante sul piano della responsabilità extracontrattuale derivante dall’esecuzione delle opere commissionate.
Vi può invece essere responsabilità a carico del committente nei seguenti casi:
- violazioni di regole di cautela per essere stata affidata l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea
(cosiddetta culpa in eligendo);
- se l’appaltatore, in base ai patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente attuando le specifiche direttive;
- se il committente si sia fattualmente ingerito nell’esecuzione del lavoro materialmente cooperando
con l’impresa appaltatrice palesemente priva delle necessarie capacità e dei mezzi tecnici, indispensabili per eseguire la prestazione;
- se il committente, per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza (come, ad es., nel
caso di abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori da parte dell’appaltatore), si sia astenuto
dall’apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene
derivino pregiudizi a terzi.
In conclusione: Non vi è responsabilità del committente (condominio-amministratore) verso i terzi
per mancata sorveglianza dell’attività dell’appaltatore ovvero dalla mancata verifica dell’idoneità delle
misure adottate dall’appaltatore a tutela dei terzi. Unico responsabile per i danni cagionati dalla cosa
durante l’esecuzione delle opere è l’appaltatore, fatta eccezione per quei casi in cui da parte del condominio (e per esso dell’amministratore) vi sia stata ingerenza, sia stata scelta un’impresa inidonea o
per casi sopravvenuti e noti non abbia apprestato quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve
adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi. n
A cura del Centro Studi Nazionale - Estensore: Edoardo Riccio
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
AMMINISTRARE Immobili
645
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FRESCHI DI STAMPA <<
Codice del condominio
Fortunato LAZZARO, Mauro DI MARZIO, Franco PETROLATI
Giuffrè editore – euro 150,00
è
la seconda edizione dell’opera con la
quale gli autori offrono la possibilità di
avere sottomano in un ampio spettro
le regole dei più svariati aspetti di fronte ai quali i singoli condomini, ma soprattutto l’amministratore, possono trovarsi nei
momenti della gestione e più in generale dello
svolgersi quotidiano della vicenda condominiale, anche per quanto riguarda rapporti personali
tra i partecipanti alla comunità. 1772 pagine: la
normativa portante e le disposizioni codicistiche
di possibile interesse nelle vicende condominiali,
codice penale compreso; la normativa di ausilio:
antenne, ascensori, assemblea, barriere architettoniche, impianto di riscaldamento centralizzato
ed unifamiliare, parcheggi e posti auto, portieri, scarichi e fognature; la normativa di riflesso:
acque ad uso domestico, dati personali, edilizia,
impianti termici, passo carrabile, prevenzione incendi, pulizia, risparmio energetico, rumori.
Nella prefazione gli autori sottolineano che il
condominio negli edifici va mostrando sempre
più la vocazione per una caratterizzazione differente, che ponga, in un certo senso, in secondo
luogo le regole proprietarie per mettere in primo piano le esigenze personali dei condomini e
quelle organizzative della comunità insediata in
un ben determinato spazio, a sua volta inserito
nel tessuto urbano e coinvolto in esigenze e regole diverse.
Da ciò la tendenza dell’ordinamento, in occasione della formulazione di discipline di settore, a
dedicare anche al condominio specifiche norme;
basti rammentare l’installazione di accorgimenti atti a facilitare la possibilità di movimento dei
portatori di handicap; l’esaltazione della utilizzabilità delle antenne paraboliche operata in sede
europea anche a prescindere da quel decoro architettonico che pure nel codice civile è posto come uno dei valori
dell’edificio meritevole di particolare tutela.
Insomma la possibilità di destinazioni delle unità immobiliari
talvolta difficilmente compatibili, l’affermazione di valori di
socialità, l’incidenza di normative comunitarie costituiscono
l’humus di una legislazione che ha forti ricadute sulla materia, sollecitando nella interpretazione teorica e pratica tentativi di revisione di talune consolidate interpretazioni.
In proposito può rammentarsi l’indirizzo affermato dalle S.U.
n. 9148/2008 che, cogliendo l’intimo rifiuto di tanti singoli
condomini del rischio di essere esposti in via solidale per con-
>>n. 149 - novembre/dicembre 2010
siderevoli debiti nei confronti del terzo creditore, ha affermato la parziarietà del debito.L’amministratore deve diventare
il fulcro della vita condominiale ed acquisire un forte peso
non solo nel regolare i tanti minuti rapporti. Ma nel seguire
le innumerevoli vicende dell’ente che amministra e dettarne
le relative cadenze. Insomma a fonte di una situazione di pericolo, non appare oggi sufficiente una convocazione dell’assemblea, dovendosi, invece, immaginare soluzioni realizzabili
anche con accorgimenti operativi ed organizzativi per costituire dei fondi cassa e prevedere interventi immediati ed in un
certo senso autonomi dell’amministratore che va sempre di
più qualificandosi professionalmente. n
AMMINISTRARE Immobili
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ITALIA DA SCOPRIRE <<
“Babbo Natale,
vorrei un sorriso”
A
lcune lettere pervenute allo sportello dell’Ufficio
postale della Ottava Avenue all’angolo con la
trentatreesima Strada, a New York. Tutte le lettere dei bambini indirizzate a Babbo Natale vengono mandate qui. Si possono prelevare e leggere
a patto di impegnarsi a rispondere.
Nick, il mittente di nove anni di una lettera ritirata allo sportello “Babbo Natale”, è preciso nel suo rapporto all’uomo dei
doni. Scrive:
“Caro babbo Natale, adesso io chiederò una cosa ma non
voglio che tu pensi che è perché mia madre non vuol far
niente per me. Lei mi ha spiegato che un terzo di quello che
guadagna serve per l’affitto, un terzo per pagare le tasse e
col resto dobbiamo mangiare. Così lei voleva farmi un regalo
le scarpe Nike che mi servono per andare alla maratona, ma
mi ha spiegato che non le bastavano i soldi.
Se resto senza le scarpe Nike pazienza, ma se passando da
New York anche dopo Natale, te ne avanza un paio, lo sai che
sono contento. So benissimo che ci sono bambini che hanno
più bisogno di me. Tuo Nick”.
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Molte lettere sono state messe dal postino in un unico pacco.
Vi è annotato un indirizzo che fa rabbrividire i newyorkesi.
C’è scritto: “Hotel Prince George”. Nessuno dei bambini che
scrive da quell’hotel ha indicato il luogo, diventato celebre
nella cronaca nera. Preferiscono scrivere la strada ed il numero del portone. L’Hotel Prince George è stato affittato dalla città di New York per ospitare le famiglie che si trovano
temporaneamente senza casa per uno sfratto improvviso, un
incendio, un incidente che toglie ogni punto di appoggio. Ci
sono una ventina di alberghi come questo nella città e tutti
costano molto al Comune. Ma per ragioni che tormentano i
newyorkesi e occupano molto spesso le pagine dei giornali,
le cronache della tv, questi hotel diventano rapidamente mercati di droga, luoghi di delinquenza, specialmente contro i
bambini e “zona pericolosa”.
Anche dopo aver letto le lettere, non si possono consegnare
doni all’Hotel George: gli uomini della sicurezza messi in portineria dal Comune non sentono ragioni. Se sai a chi è destinato
il dopo devi provare a chiamare dalla strada e consegnare il
dono sul marciapiede: “Non potremmo garantire la sicurezza”,
spiega il guardiano toccando la pistola sul fianco e scuotendo
AMMINISTRARE Immobili
649
Marc Chagall - L’avvenimento
la testa. Ecco alcune lettere di bambini del George Hotel.
“Mi chiamo Leslie e sono una bambina di sette anni. Sono stata
molto buona quest’anno e non avevo nessuna colpa quando
mi hanno picchiata e ho avuto tre punti sopra la testa. Vorrei
tanto una bambola per Natale, ma mi dicono che tu qui non ci
vieni. Io però ci credo e ti aspetto, la tua Leslie”.
“Caro Santa, non è la prima volta che ti scrivo. Mi chiamo Damaris ho nove anni adesso. Ma l’anno scorso e l’anno prima
nessuno ha risposto. Allora sul pianerottolo mi hanno detto
che sono stupida, che nella vita ti devi arrangiare da te perché
tanto nessuno risponde. Io voglio far vedere che non è vero,
che se ti chiamo tu vieni e che le lettere delle altre due volte
forse le ho indirizzate male o le hanno perdute. Vorrei un
cavallino imbottito che mi faccia compagnia quando dormo.
Se non hai tempo di fermarti qui, dimmi dove devo venire ad
incontrarti, tua Damaris”.
“Caro Santa Claus, mi chiamo Josè, ho nove anni e per Natale
vorrei un robot. Nella mia famiglia ci sono anche Josè di dieci
anni e Josè di undici anni ed anche loro vogliono un robot.
Non so perché ci chiamiamo tutti Josè, ma Josè undici dice
che abbiamo il papà diverso, che tutti volevano il nome Josè
per i figli e che anche loro si chiamano Josè. Spero che tu non
fai confusione, come l’altr’anno che non hai risposto né a me
né a Josè dieci né a Josè undici. Allora abbiamo deciso di fare
una lettera sola. Anche un solo robot va bene, tanto Josè
dieci e Josè undici giocano sempre con me. Se vieni vorrei
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AMMINISTRARE Immobili
proprio vederti. Sei bianco, sei nero o sei ispanico come noi
Josè? Ti abbraccio, Josè nove”.
Da un altro albergo comunale, il Martinique, arriva a Babbo
Natale questa lettera:
“Caro Santa, il mio nome è Kareem e siccome non ho ancora
sei anni, capisci subito che non sono io a scriverti, ma un
signore anziano che ci guarda, me e mio fratello Malik, quando non c’è la mamma (che è sempre via la notte e di giorno
dorme). Non ti chiedo niente per me, ma vorrei qualcosa per
far giocare Malik che ha quattro anni. Tu porti roba a tanti
bambini, lo sai certo cosa va bene per lui, basta che stia zitto
quando la mamma dorme. Tanto se il regalo per Malik arriva,
io capisco che tu ci sei davvero e quello per me è il regalo. Ti
mando un bacio. Tua Kareem”.
“Caro Santa, il mio nome è Jewel, ho sette anni e vorrei una
bambola. Forse tu non ci credi, ma non ho mai avuto una
bambola. Né una bambola né altri giocattoli. Non so perché.
Ho sempre chiesto che per favore me ne comprino almeno
una, ma nessuno vuole farlo. La bambola che voglio io costa
poco, è una Barbie del modello “She-Ra”, credo che il prezzo
sia otto dollari. Se vuoi, prendo l’impegno di pagartela quando sono grande. Lo so che quando sono grande potrò comprare
la bambola, ma non potrò mai giocarci adesso e allora a cosa
serve? Mi aiuti?” n
(Furio Colombo – La Stampa 24/12/1987)
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