Scarica in PDF

mercato immobiliare
nel mondo
Brooklyn in fermento:
ecco le zone su cui scommettere
per investire a New York
A
New York il mercato immobiliare continua a vivere un buon momento. Una
febbre, quella che coinvolge il real
estate newyorkese a tutti i livelli, che non teme soste o arresti. Tanto che nel terzo trimestre 2013 il prezzo medio al quale sono stati
venduti gli appartamenti è di 1,5 milioni di
dollari circa (1,1 milioni di euro).
Bisogna ricordare però che a Manhattan oltre
la metà delle abitazioni private sono in cooperativa e possono essere acquistate solo per
uso personale, poiché in genere non ne è consentita la locazione. Se si considerano solo i
condomini il prezzo medio sale a 1,8 milioni di
dollari (1,33 milioni di euro circa). Il prezzo
medio al metro quadro è per i condo 13mila
dollari circa (9.600 euro al metro). Il valore nei
condomini è salito di circa dell’11% in media
negli ultimi 12 mesi.
L’identikit di chi compra
La domanda che molti si pongono è da dove
deriva una così forte richiesta? Da un lato dai
valori ancora ragionevolmente bassi dei tassi
di interesse e dall’altro dalla diffusa aspettativa di rialzi delle quotazioni nel futuro prossimo, due variabili che hanno spinto all’acquisto gli americani, mentre per la richiesta estera il driver più importante è stato il valore del
dollaro, rispetto all’euro e ad altre valute. Ma
20
g
Tratto da www.casa24.ilsole24ore.com
del 27 gennaio 2014
a cura di Paola Dezza
c’è stata anche la scoperta di Manhattan da
parte dei cinesi che, mai così tanto come quest’anno, hanno deciso di investire nel mattone americano. Sono stati proprio i bassi tassi
(un mutuo a tasso fisso ha viaggiato per lungo
tempo intorno al 3,5% e oggi è intorno al 4,5%)
a spingere all’acquisto e a decretare il ridimensionamento degli affitti.
Quali le aree su cui puntare?
Ma quali sono le zone di New York che oggi
mostrano ancora grandi potenzialità di sviluppo e rivalutazione, visto che ormai Manhattan
viaggia su prezzi stellari? Brooklyn, in primis,
è da tempo in forte sviluppo. “L’area piace
molto sia a chi investe sia a chi invece vuole
spostarsi in una zona meno caotica della città
– dice Francesco Cirillo, avvocato e broker di
Vivaldi real estate -. Restando a Manhattan
West Village, fino a Tribeca, continua a riscuotere interesse. Qui c’è Hudson river park,
mentre nell’Upper West side c’è Riverside
park. Nella parte East invece non c’è molto
verde. Ma bisogna dire che questo quartiere
non è tanto economico, anche se non arriva ai
livelli di Manhattan per il lusso”.
I consulenti immobiliari di New York oggi consigliano Brooklyn, vicino al waterfront, da
Long Island City (nel Queens) fino a Red Hook.
Una delle possibilità per chi vuole fare un investimento è anche comperare l’immobile
sulla carta e poi venderlo o ancora sulla carta
o appena è finito l’immobile. In alcuni casi con
profitti anche del 30 per cento.
Ad essersi già affermata è la zona di Williamsburg, che in media costa 1.100-1.200 dollari al
piede quadrato (9.900/10.800 dollari al mq, ossia 7.300-8mila euro al mq), anche 1.500
(13.500 dollari al mq ovvero 10mila euro al
mq) se l’abitazione è sull’acqua. Oggi qui 55
mq in un bel palazzo sull’acqua costano circa
720mila dollari (531mila euro). “Due blocchi
più indietro, dove non c’è la vista, la stessa cifre consente l’accesso a 70 mq – dice ancora
Cirillo -. Greenpoint, più indietro nello sviluppo di Williamsburg, è una delle aree più gettonate per il prossimo futuro. Qui stanno progettando 7mila nuovi appartamenti e ben dieci
torri. Si vende a 800-900 dollari al piede quadrato (7-8mila dollari al mq), se compri palazzine più vecchie anche sui 600 dollari (5.400
dollari al mq).
La scommessa di Red Hook
Quest’area sta attirando l’attenzione. Si tratta
di un polo creativo, che sta diventando piano
nel mondo
piano il quartiere degli artisti (non più emergenti ma già famosi). Vi si trovano loft di grandi
dimensioni e con soffitti alti, vicino all’acqua e
con un bel panorama su Manhattan". I prezzi?
Non sono ancora ufficiali ma dovrebbero aggirarsi dai 4.600 agli 8mila euro al mq a seconda
del piano e del panorama nei progetti ambiziosi dei complessi che sono in via di riqualificazione da parte di Estate 4, che a Milano ha realizzato Tortona 37 sui Navigli e ha numerosi sviluppi in corso da Londra a Los Angeles. Si tratta
della riconversione di antichi edifici esistenti
(l’area è stata acquistata a fine 2012 per quasi
12 milioni di dollari), alcuni sull’acqua, e vecchi
magazzini che verranno riconvertiti in abitazioni di lusso, uffici, negozi.
L’area è ancora molto indietro nello sviluppo,
e quindi offre prezzi interessanti (anche se c’è
poco in vendita) e buone prospettive. La zona
non gode di facile accesso alla metropolitana.
Pertanto verranno creati servizi navetta verso
la più vicina fermata della metro e un servizio
ferry che collegherà Red Hook a Manhattan in
poco più di dieci minuti.
Diversa è la situazione della metropolitana in
Williamsburg che offre l’opportunità di essere a Manhattan in una fermata. I prezzi mediani si aggirano 5mila dollari al mq (3.700
euro al mq)".
Bushwich offre bassi prezzi, ma lo sviluppo è
ancora lontano
Ma è tutta la grande area di Brooklyn a vivere
un grande fermento. Nella zona di Roosvelt
tech island la Cornell University ha investito
due miliardi di dollari per creare un campus
tecnologico e realizzare una zona dedicata
all’high tech. Dumbo waterfront è l’equivalente di Tribeca ma a Brooklyn. Brooklyn bridge
park, situato sotto Brooklyn hights (la zona
elegante di fronte financial district) sarà un
nuovo parco pubblico in un’area che un tempo è stata industrializzata.
Il vero quartiere degli artisti che ancora non
hanno raggiunto la fama è invece Bushwich,
situato dietro Williamsburg. Qui si spendono
3.600 – 5.200 dollari al metro quadrato in condominio (2.650-3.800 euro). La zona è presa
d’assalto, infatti, da vari tipi di artisti e creativi che stanno prendendo d’assalto i suoi loft
nella convinzione che sia la nuova Williamsburg. Ma la trasformazione è appena iniziata
e ci vorranno anni per vederne l’esito, tanto
che investire qui non è consigliato a chi risiede lontano, come in Europa, e non potrebbe
seguire poi l’investimento. Bushwich è più
adatta invece a chi conosce molto bene New
York e i suoi repentini cambiamenti in grado
di trasformare zone dimenticate in quartieri
“cool”. g
mercato immobiliare
Cala la domanda di case
a Madrid e Barcellona
g
I
Tratto da www.casa24.ilsole24ore.com
del 11 febbraio 2014
a cura di Paola Dezza
n Spagna si comprano meno case. E la
frenata del mercato è da ricercare nel
calo della domanda. Un calo che era
stato registrato già dall’Ine, Istituto nacional de estadistica, un mese fa quando rese
noti i dati di novembre: -16% delle transazioni a novembre 2013 rispetto allo stesso
mese di un anno prima (su base annua il
calo è stato del 2,1%, il più alto del 2009).
Mentre i prezzi sono saliti nell’ultimo quarter del 2013 per la prima volta dal 2010, dicono le statistiche ufficiali.
L’aria è subito cambiata in gennaio. I prezzi, secondo Idealista, noto portale immobiliare, a gennaio hanno lasciato sul terreno
lo 0,4%. Il prezzo medio è a quota 1.726 euro al mq nel Paese (3.219 euro al mq a Barcellona, 3.108 euro al mq a Madrid, 1.569
euro al mq a Valencia e 1.941 euro a Siviglia). Nel 2013 i prezzi hanno perso nel
complesso il 6,6%.
Idealista certifica il calo della domanda di
abitazioni nel Paese iberico - ai prezzi richiesti - in media pari al 23% nel corso dell’anno passato. Le offerte di acquisto sono
scese del 22% a Madrid e del 23% a Barcellona. “C’è un grande gap tra prezzo richiesto dalla proprietà e offerto dal potenziale
acquirente - dice Fernando Encinar, co-fondatore di Idealista. E ritenendo che il fondo
del mercato è ormai stato raggiunto, chi
vende non scende di prezzo e preferisce
aspettare nuove offerte. Da ottobre a dicembre 2013 i valori delle case sono saliti
dello 0,7% rispetto ai tre mesi precedenti e
dello 0,2% a gennaio su dicembre. ”Questi
dati possono dare la falsa impressione che
i valori, che hanno perso il 45% dal picco
del 2007, abbiano ora superato il fondo della discesa - dice Encinar. In realtà continua
Encinar: “i dati dimostrano che in Spagna
c’è una domanda potenziale inespressa,
che continua a mostrare molto interesse
verso le opportunità del mercato. Questo
perché la capacità di spesa e di indebitamento dei consumatori si è molto ridotta
negli ultimi anni, infatti le uniche operazioni che si chiudono sono quelle dove il prezzo richiesto si adegua alle necessità dei
compratori: solo a condizione di importanti
sconti”.
Alcuni operatori si attendono ancora una
discesa delle quotazioni del mattone residenziale, nel dettaglio del 5-6% nella prima
parte del 2014, a causa anche della disoccupazione. Qualche operatore sottolinea
poi le differenze tra le diverse città spagnole. “Barcellona è stata sostenuta negli
ultimi anni da un’efficace politica strategica - dice Paola Gianasso di Scenari Immobiliari - che ha potenziato la dotazione infrastrutturale e migliorato i servizi offerti ai
residenti e alle imprese. Questo le permetterà di uscire dalla crisi, non a breve ma
comunque prima di Madrid”.
La Spagna è però tornata nel mirino degli investitori internazionali. Anche perché le due
principali città, Madrid e Barcellona, offrono
immobili storici di elevata qualità, dice
qualche operatore. Sono molti attivi quindi i
fondi esteri di natura speculativa, primo su
tutti l’americano Blackstone che a luglio ha
acquistato 18 appartamenti a Madrid per
125,5 milioni di euro, mentre Goldman
Sachs Group e Azora Capital in agosto hanno pagato il 20% in più per comperare uno
sviluppo di 32 abitazioni in social-housing
venduti dal governo regionale. g
21