grad rovinj città di rovigno settore amministrativo per le finanze, lo

GRAD ROVINJ
CITTÀ DI ROVIGNO
SETTORE AMMINISTRATIVO PER LE FINANZE, LO SVILUPPO E L’ECONOMIA
SEZIONE PER L’ECONOMIA E LO SVILUPPO
www.rovinj.hr
RELAZIONE NUMERO 44/2006
BREVE ANALISI DEL PREZZO DEGLI IMMOBILI
NEL TERRITORIO DELLA CITTÀ DI ROVIGNO
comparazione e analisi
Rovigno, ottobre 2006
INDICE:
Pagina
1. Prezzi degli immobili nel territorio della città di Rovigno
2. Fluttuazione dei prezzi degli appartamenti nel territorio della città di Rovigno
3. Fluttuazione dei prezzi delle case nel territorio della città di Rovigno
4. Fluttuazione dei prezzi dei terreni edili nel territorio della città di Rovigno
5. Osservazioni conclusive
Preparazione della RHOD]LRQH0DUWLQDýHNLüH9DOHULR'UDQGLü
Settore amministrativo per le finanze, lo sviluppo e l’eonomia – Sezione per lo sviluppo e l’economia
&DSRVHWWRUH9DOHULR'UDQGLü
5HVSRQVDELOHGHOSURJHWWR0DUWLQDýHNLü
Collaboratore: Ines Herak
Membro della Giunta: Petar Macura
Impressum: Sezione per lo sviluppo e l’economia
Tiratura: 30 copie
Numero: 44 – ottobre 2006 (anno Vl)
1) PREZZI DEGLI IMMOBILI NEL TERRITORIO DELLA CITTÀ DI ROVIGNO
Nel mese di settembre 2006, il Settore amministrativo per le finanze, lo sviluppo e
l’economia ha esaminato i prezzi degli immobili nel territorio della città di Rovigno,
con l’obiettivo di informare i membri della Giunta municipale e i dipendenti
dell’Amministrazione municipale.
I prezzi e i dati sugli immobili sono stati rilevati da Internet e dal settimanale Butiga.
Nei dati presentati, è stata espressa la media dei prezzi, secondo la media aritmetica
degli immobili esaminati nel periodo suddetto.
Gli immobili sono stati scelti casualmente. Nel campione sono stati scelti gli immobili
nel territorio della città di Rovigno, dell’abitato di Cocaletto e Villa di Rovigno.
Sono stati analizzati i dati delle seguenti agenzie per gli immobili Bussiness
Company, Passage, Solomun, Mirax, Astarta, Adriatic Group di Rovigno, che
secondo il nostro parere realizzano il 75% di transazioni con gli immobili nel territorio
della città di Rovigno.
Ogni categoria presa in considerazione comprende circa 30 immobili.
I prezzi formano la media senza tener conto della qualità e le condizioni ubicative
degli immobili presi in considerazione.
Grafico n.1: media dei prezzi degli immobili nel territorio della città di Rovigno
3526-(ý1(&,-(1(1(.5(71,1$1$32'58ý-8*5$'$
ROVINJA
CIJENE U EURIMA
3.000,00
2.500,00
2.000,00
2005 ( pol.)
1.500,00
2006 (II pol.)
1.000,00
500,00
0,00
Stanovi
.XüH
*UDÿHYLQVNR
zemljište
VRSTA NEKRETNINE
Fonte: Ricerca pilota della Sezione per lo sviluppo e l’economia della città di
Rovigno, settembre 2006
Dai dati analizzati ed espressi nel grafico n.1 sono visibili i prezzi per tutti i tipi di
immobile.
2) FLUTTUAZIONE DEI PREZZI DEGLI APPARTAMENTI NEL TERRITORIO
DELLA CITTÀ DI ROVIGNO
Nel grafico seguente sono state create delle categorie per facilitare la comparazione.
Con il concetto di costruzione nuova si sottintendono i nuovi appartamenti e quelli al
di fuori della Città vecchia.
Con il concetto di centro città s’intende la categoria nel centro città, ossia attorno a
Piazza m. Tito, via Carera e sim.
Con il concetto di vista sul mare s’intendono le seguenti vie: Riva A.Rismondo, Riva
A. Negri, S. Croce, V. Švalba, ossia la fascia lungo il mare e gli appartamenti che
hanno la vista diretta sul mare.
La categoria città vecchia è la più ampia e comprende quasi tutti gli appartamenti
all’interno del nucleo storico della città di Rovigno, che non fanno parte della
categoria Centro e vista sul mare.
Grafico n.2: media dei prezzi degli appartamenti nel territorio della città di Rovigno
PRIKAZ CIJENE STANOVA U ROVINJU
3.500,00
CIJENE U EURIMA
3.000,00
2.500,00
2.000,00
2005 ( pol.)
1.500,00
2006 (II pol.)
1.000,00
500,00
0,00
Centar grada
Novogradnja
Pogled na more
Stari grad
POZICIJA/LOKACIJA
Fonte: Ricerca pilota della Sezione per lo sviluppo e l’economia della città di
Rovigno, settembre 2006
Dall’analisi è visibile che il valore degli appartamenti nel nucleo storico della città è
incrementato del 20,3% rispetto al 2005, mentre i prezzi degli appartamenti nel
centro città sono diminuiti di 1,2%, anche il prezzo delle nuove costruzioni è diminuito
del 2,3%.
Uno dei motivi per la diminuzione dei prezzi di singole categorie degli appartamenti,
potrebbe essere che a Rovigno sono già stati raggiunti i prezzi massimi degli
immobili.
3) FLUTTUAZIONE DEI PREZZI DELLE CASE NEL TERRITORIO DELLA
CITTÀ DI ROVIGNO
Nel grafico numero 3 sono rappresentati i prezzi medi delle case nel territorio della
città di Rovigno, in base alle stesse categorie usate per gli appartamenti.
La categoria vista sul mare comprende solo gli immobili indicati come tali.
Gli immobili situati in zona Valsavie, Borik, nell’abitato dell’Ospedale, Centener e
simile fanno parte della categoria costruzioni nuove;
Fanno parte della categoria costruzioni nuove anche le case di Villa di Rovigno e
Cocaletto.
Le categorie centro città e città vecchia sono simili a quelle per gli appartamenti ma
riguardano le case.
Grafico n.3: Media dei prezzi delle case nel territorio della città di Rovigno
35,.$=&,-(1$.8û$8529,1-8
4.500,00
CIJENE U EURIMA
4.000,00
3.500,00
3.000,00
2005 ( pol.)
2006 (II pol.)
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
0,00
Centar grada
Novogradnja
Pogled na
more
Stari grad
POZICIJA/ LOKACIJA
Fonte: Ricerca pilota della Sezione per lo sviluppo e l’economia della città di
Rovigno, settembre 2006
Dai dati analizzati ed espressi sono visibili certe differenze nei prezzi per categoria
(città vecchia, centro città) rispetto a quelle degli appartamenti.
Le differenze più evidenti rispetto ai prezzi degli appartamenti riguardano i prezzi
delle case nel nucleo storico della città e delle case con vista sul mare.
Inoltre, bisogna tener conto del fatto che il numero dei metri quadri delle case è
maggiore, inoltre il numero delle case con vista sul mare e nel centro città è inferiore,
perciò il prezzo è differente rispetto a quello degli appartamenti.
Durante la ricerca sono state notate delle variazioni rilavanti dei prezzi per tutte le
categorie, ciò dimostra che il mercato e il commercio degli immobili nel territorio della
città di Rovigno è attivo. Inoltre, possiamo supporre che la diminuzione dei prezzi di
singole categorie di case è stata causata dal fatto che è già stato raggiunto il prezzo
massimo degli immobili, nonché dal fatto che gran numero degli immobili (case)
situati nelle posizioni più attrattive è già stato venduto.
4) FLUTTUAZIONE DEI PREZZI DEI TERRENI EDILI NEL TERRITORIO
DELLA CITTÀ DI ROVIGNO
A causa dei pochi dati disponibili e dell’offerta molto varia, i prezzi dei terreni non
vengono presentati per categoria ma in modo cumulativo.
Secondo i dati raccolti, il prezzo medio delle particelle edili nella prima metà del 2005
era di 202,54 ¼P², mentre nella seconda metà del 2006 era di 303,00 ¼P².
Attraverso la ricerca è stato notato l’incremento dei prezzi delle particelle edili del
49,6%, causato dalla diminuzione dell’offerta delle particelle edili nel territorio della
città di Rovigno.
Il prezzo medio dei terreni edili nel territorio di Villa di Rovigno è di 150,00 ¼P².
Grafico n.4: Media dei prezzi del terreno edile nel territorio della città di Rovigno
*5$(9,16.2=(0/-,â7(
&,-(1(8(85,0$
350,00
300,00
250,00
200,00
150,00
*UDÿHYLQVNR]HPOMLãWH
100,00
50,00
0,00
2005
2006
95(0(16.,3(5,2'
Fonte: Ricerca pilota della Sezione per lo sviluppo e l’economia della città di
Rovigno, settembre 2006
5) OSSERVAZIONI CONCLUSIVE
In seguito alla ricerca effettuata, è stato stabilito il seguente:
•
I prezzi degli immobili (appartamenti e case) sono diminuiti rispetto al 2005,
ossia i prezzi degli appartamenti del 4,7%, i prezzi delle case del 17,4%,
mentre i prezzi dei terreni edili sono incrementati del 49,6%.
Tabella 1: Analisi dei prezzi degli immobili per le categorie cumulative 2006 (II metà)
e 2005 (I metà) espresse in Euro
Appartamenti
Case
Terreno edile
2005 (I metà)
2.343,10
2.454,49
202,54
2006 (II metà)
2.233,00
2.027,96
303,00
Indici 2006
(II metà) / 2005
95,3
82,6
149,6
Fonte: Ricerca pilota della Sezione per lo sviluppo e l’economia della città di Rovigno, settembre 2006
•
Il prezzo medio degli appartamenti nel nucleo storico della città è incrementato
del 20,3 % rispetto al 2005, mentre il prezzo medio degli appartamenti nel
centro città è diminuito dell’1,2%, anche il prezzo degli appartamenti nuovi è
diminuito del 2,3%, mentre il prezzo medio degli appartamenti con vista sul
mare è diminuito del 16,8%.
Tabella 2: Analisi dei prezzi degli immobili degli appartamenti per categoria
2006 (II metà) e 2005 (I metà) espresse in Euro
2005 (I metà)
2006 (II metà)
Indici 2006
(II metà) / 2005
Centro città
Nuove costruzioni
Vista sul mare
Città vecchia
2.231,19
2.204,68
2.139,47
2.091,11
3.147,35
2.617,21
1.854,40
2.231,32
98,8
97,7
83,2
120,3
Fonte: Ricerca pilota della Sezione per lo sviluppo e l’economia della città di Rovigno, settembre 2006
•
Il prezzo medio delle case è incrementato rispetto alla prima metà del 2005,
nel Centro città addirittura del 44,1%, mentre i prezzi nel nucleo storico della
città sono diminuiti del 3,9%. In base alle inserzioni siamo giunti alla
conclusione che i prezzi delle nuove costruzioni sono diminuiti del 15,6%,
mentre i prezzi delle case con vista sul mare sono diminuiti del 39,7%.
Tabella n.3: Analisi dei prezzi degli immobili per le case per categoria
2006 (II metà) e 2005 (I metà) espresse in Euro
2005 (I metà)
2006 (II metà)
Indici 2006
(II metà) / 2005
Centro città
Nuove costruzioni
Vista sul mare
Vecchia città
1.518,06
2.187,08
2.268,94
1.914,57
4.012,64
2.421,41
2.018,30
1.940,00
144,1
84,4
60,3
96,1
Fonte: Ricerca pilota della Sezione per lo sviluppo e l’economia della città di Rovigno, settembre 2006
L’analisi rispecchia le offerte riguardanti gli immobili in un dato periodo.
Nell’intento di presentare fedelmente la situazione reale, l’analisi è stata elaborata in
base alle inserzioni nei giornali. Abbiamo cercato di esaminare per ogni ubicazione
un numero considerevole di immobili (case, appartamenti).
Uno dei fattori che influisce sul prezzo degli immobili è la microubicazione (vista sul
mare, nucleo storico della città e appartamenti nuovi vicino al mare).
Inoltre, durante l’analisi dei prezzi delle particelle edili abbiamo constatato che è
diminuita l’offerta dei terreni edili nel territorio della città di Rovigno, il che influisce
sull’incremento del prezzo del metro quadro del terreno edile.