N. RF168 Anno 2014 OGGETTO Come noto, nel

Anno 2014
N. RF168
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La Nuova Redazione Fiscale
ODCEC VASTO
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OGGETTO
LOCAZIONI ABITATIVE - MANCATO INCASSO DEI CANONI IN UNICO 2014
RIFERIMENTI
CM 11/2014; ART. 26 TUIR; ART. 8 C. 5 L. 431/98 – INFO FISCO 143/2014
CIRCOLARE DEL 19/06/2014
Sintesi: si riepilogano le modalità di compilazione di Unico PF 2014 in relazione ai reddito derivanti dai
canoni di locazione immobiliare non percepiti ovvero percepiti in un periodo d’imposta successivo.
In particolare, il proprietario è tenuto a dichiarare il reddito dei fabbricati abitativi locati, a prescindere
dall’effettivo incasso dei canoni, a meno che, entro il termine di presentazione di Unico, si sia concluso il
procedimento di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino; tale “deroga” non opera per le locazioni
immobiliari non abitative; per queste, infatti, il canone va sempre dichiarato a prescindere dall’incasso.
Nota: a decorrere dal 2013 (Unico 2014) nel quadro RB:
 va indicata la rendita catastale “non rivalutata” del 5%; la rivalutazione va effettuata in sede di
determinazione del reddito imponibile
 la deduzione forfettaria applicabile ai canoni di locazione passa al 5% (in luogo del 15%), a seguito
della modifica apportata all’art. 37, co. 4-bis, TUIR dalla L.92/2012; resta ferma rispettivamente al
25% la deduzione forfetaria per gli immobili siti a Venezia, Isole della Giudecca, Murano e Burano e
al 35% quella per gli immobili di interesse storico/artistico.
TASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI
In generale, l’art. 26, comma 1 del TUIR dispone che:
"I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei
soggetti che possiedono l’immobile …”.
Ciò è ribadito nelle istruzioni di Unico PF 2014 secondo cui va dichiarato:
 il canone annuo risultante dal contratto di locazione
 ridotto della deduzione forfettaria (5%, 25% o 35%)
 proporzionato al periodo di locazione (se relativo ad una parte dell’anno).
In caso di immobile locato, quindi, i canoni di locazione vanno indicati nel quadro RB di Unico a
prescindere dal fatto che il proprietario li abbia effettivamente incassati.
IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Per i soli immobili ad uso abitativo è prevista una deroga al suddetto principio secondo cui i
canoni vanno sempre indicati nel quadro RB; in particolare:
Art. 26 co.1 TUIR: " I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti,
non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di
convalida di sfratto per morosità del conduttore”.
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Come noto, nel quadro RB di Unico i proprietari (o titolari di altro diritto reale) di un immobile sono
tenuti a dichiarare il reddito dallo stesso derivante; in particolare, è assoggettato a tassazione il
reddito dell’immobile locato anche qualora l’inquilino non abbia pagato i relativi canoni.
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Info Fisco 168/2014
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Pertanto, per gli immobili ad uso abitativo:
 i canoni di locazione non percepiti
 non concorrono a formare il reddito imponibile (non vanno indicati nel quadro RB di Unico)
 solo se, entro il termine di presentazione di Unico (30/09/2014), risulta concluso il
procedimento di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino.
Nota: ciò vale anche in caso di opzione per la “cedolare secca”.
Se la morosità riguarda solo una parte dell’anno (per un periodo l’inquilino ha versato i canoni), il
proprietario deve nel contempo:
 dichiarare i canoni percepiti
 evidenziare la conclusione del procedimento di sfratto (utilizzando lo specifico codice), per
poter omettere la tassazione dei canoni non incassati.
concluso
tassazione del canone
risultante dal contratto
tassazione della
rendita catastale (*)
(*) ciò se nell’anno in cui si è concluso il procedimento il proprietario non ha incassato alcun canone; se, invece, parte del canone
è stato incassato, per l’importo da assoggettare ad IRPEF va fatto il confronto tra rendita catastale e canoni percepiti.
IMMOBILI NON ABITATIVI
In caso di canoni relativi la locazione di immobili non abitativi, il proprietario è sempre tenuto a
dichiarare il canone a prescindere dall’effettivo incasso.
CM 11/2014: “la rilevanza del canone pattuito, anziché della rendita catastale, opera fin quando risulta in vita
il contratto di locazione. Solo a seguito della cessazione della locazione, per scadenza del termine ovvero per il
verificarsi di una causa di risoluzione del contratto, il reddito è determinato sulla base della rendita catastale”.
Pertanto, il locatore (v. Info Fisco 143/2014):
 per evitare di continuare ad assoggettare a tassazione il canone di locazione
 deve notificare la risoluzione del contratto per grave inadempienza dell’inquilino.
L’Agenzia chiarisce “l’efficacia fiscale” della risoluzione conseguente a:
- clausola di risoluzione espressa ex art. 1454 CC (quasi sempre prevista da contratto)
- alla “diffida ad adempiere” (ex art. 1454 CC) rimasta infruttuosa
- alla azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e segg. C.p.c.
Per l’Ufficio la “miglior prova” della risoluzione anticipata sarà data dalla sua
registrazione (entro 30gg a tassa fissa di €. 67); in assenza, occorre dimostrare la contestazione
della risoluzione con altri mezzi (racc. A/R, ecc.), procedendo alla tardiva registrazione.
IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO
 non avviato
Procedimento di convalida di
tassazione del canone
 in corso di conclusione
sfratto per morosità dell’inquilino
risultante dal contratto di locazione
 concluso
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Procedimento di convalida di
sfratto per morosità dell’inquilino
IMMOBILI AD USO ABITATIVO
non avviato ovvero
in corso di conclusione
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UNITA’ ABITATIVE - COMPILAZIONE DEL QUADRO RB DI UNICO 2014
Al mancato incasso dei canoni di locazione relativi ad un immobile abitativo sono connesse le
seguenti casistiche di compilazione del quadro RB:
CASI
CANONI LOCAZIONE
PROCEDIMENTO DI SFRATTO
1
il proprietario non ha percepito tutti o solo
alcuni dei canoni di locazione
2
il proprietario non ha percepito alcun canone
3
il proprietario ha percepito una parte dei canoni
il procedimento di convalida dello sfratto
 non è stato avviato
 ovvero, non si è ancora concluso (in corso)
il procedimento di convalida dello sfratto
per morosità si è concluso
Il sig. Verdi proprietario (100%) di un appartamento ubicato nel comune di Torino con
rendita catastale pari a € 500 concede il locazione lo stesso, con un contratto a libero
mercato, al canone annuo di € 6.600, con pagamenti a cadenza mensile.
Esempio1
L’inquilino, a partire da ottobre 2013, non ha più corrisposto i canoni mensili.
Il sig. Verdi a gennaio 2014 ha avviato la procedura esecutiva di sfratto per morosità
dell’inquilino. Poiché al momento della presentazione di Unico la procedura di sfratto non si
è ancora conclusa, il quadro RB va così compilato (per semplicità non è determinata l’IMU):
500
3
365
100
1
6.270
L219
6.270
6.600 x 95%
2. CONVALIDA DELLO SFRATTO CONCLUSA E NESSUN CANONE PERCEPITO
Nel caso 2) il quadro RB va così compilato:
CAMPO
MODALITÀ DI COMPILAZIONE
da 1 a 5
6 - “Canone locazione”
7 - “Casi particolari”
vanno compilati indicando:
 la rendita catastale non rivalutata
 il codice utilizzo corrispondente al tipo di locazione (“3” per locazione a libero
mercato, “4” per “equo canone”, “8” per locazione a canone concordato, ecc.)
 i giorni e la percentuale di possesso
 il codice corrispondente alla modalità di tassazione del canone (“1” 95% del canone,
“2” 75% del canone per i fabbricati siti a Venezia, Isole della Giudecca, Murano ecc.)
non va compilato
va indicato il codice “4”
Pertanto, il reddito da assoggettare ad IRPEF (campo 13) o a cedolare secca (campo 14/15) è
rappresentato dalla rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni ed alla % di possesso.
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1. CONVALIDA DELLO SFRATTO NON AVVIATA/ NON CONCLUSA
Nel caso 1) il quadro RB va compilato come se i canoni fossero stati correttamente percepiti ( i
canoni vanno dichiarati seguendo una sorta di principio di “competenza ”); dal quadro RB, quindi, non
risulta in alcun modo la situazione di morosità.
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Esempio2
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Riprendendo l’Esempio 1 si ipotizza ora che:
 l’inquilino non ha corrisposto i canoni a partire da ottobre 2012
 il proprietario ha avviato la procedura di sfratto ad aprile 2013 conclusasi a febbraio 2014.
In tal caso, il quadro RB di Unico va così compilato:
500
3
365
100
1
4
L219
525
rendita catastale rivalutata 5%
3. CONVALIDA DELLO SFRATTO CONCLUSA E CANONI PERCEPITI IN PARTE
Nel caso 3) il quadro RB va così compilato:
MODALITÀ DI COMPILAZIONE
da 1 a 5
6 - “Canone
locazione”
7 - “Casi particolari”
vanno compilati indicando:
 la rendita catastale non rivalutata
 il codice utilizzo corrispondente al tipo di locazione (“3” per locazione a libero
mercato, “4” per “equo canone”, “8” per locazione a canone concordato, ecc.)
 i giorni e la percentuale di possesso
 il codice corrispondente alla modalità di tassazione del canone (“1” 95% del canone,
“2” 75% del canone per i fabbricati siti a Venezia, Isole della Giudecca, Murano ecc.)
va indicato l’ammontare dei soli canoni percepiti
va indicato il codice “4”
Pertanto, il reddito da assoggettare ad IRPEF (campo 13) o a cedolare secca (campo 14/15) è
rappresentato dal maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata e i canoni effettivamente
percepiti (ragguagliati ai giorni e alla % di possesso).
Esempio3
Riprendendo l’Esempio 1 si ipotizza ora che:
 la procedura esecutiva di sfratto si è conclusa a giugno 2014.
 i canoni incassati risultano pari a € 4.950 (550 x 9 mesi).
In tal caso, il quadro RB di Unico va così compilato:
500
3
365
100
1
4.703
4
L219
4.703
4.950 x 95%
CREDITO D’IMPOSTA PER I CANONI NON PERCEPITI E TASSATI
Per i canoni non percepiti ma comunque dichiarati (in quanto al 30/09 il procedimento di
convalida dello sfratto non risulta ancora concluso) l’art. 26 c. 1, Tuir (ultimo periodo) dispone che:
“per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto
nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito
d’imposta di pari ammontare”.
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CAMPO
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Pertanto, come ribadito dalla CM 11/2014, al contribuente spetta un credito d’imposta:
 pari alle maggiori imposte pagate sui canoni scaduti e non percepiti
 purché, nell’ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità, il giudice
confermi la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento.
assoggettato
ad IRPEF
assoggettato a
cedolare secca
occorre ricalcolare l’IRPEF (e addizionali) in base al reddito rideterminato:
 sottraendo i canoni non percepiti (precedentemente considerati)
 sommando la rendita catastale rivalutata ovvero, se maggiore, la parte dei
canoni percepiti.
Il credito spettante è pari alla differenza tra:
 l’imposta versata
 l’imposta rideterminata in base al “nuovo” reddito complessivo.
Se nella dichiarazione originaria il fabbricato è già stato assoggettato a
tassazione in base alla rendita catastale non spetta alcun credito d’imposta.
il credito spettante è pari alla maggior imposta sostitutiva versata risultante
dalla differenza tra:
 l’imposta versata (21% - 19% - 15%)
 l’imposta risultante applicando le relative percentuali alla rendita
catastale rivalutata ovvero alla sola parte dei canoni incassati.
Una volta determinato, il credito d’imposta spettante può essere:
 riportato nella prima dichiarazione successiva alla conclusione del procedimento di
sfratto. In particolare, lo stesso va evidenziato a rigo CR8 e riportato a rigo RN31, campo 2.
 chiesto a rimborso mediante apposita istanza.
Nota: in ogni caso va rispettato il termine ordinario di prescrizione (10 anni).
Il sig. Messi nel 2012 (Unico PF 2013) presenta:
- un reddito complessivo di € 16.000
- canoni di locazione non incassati che hanno concorso al reddito per € 4.000, relativi ad
un appartamento con rendita catastale rivalutata di € 525
- deduzioni/oneri per €.2.600
- un’IRPEF dovuta pari ad € 3.082 (non sono state versate addizionali IRPEF)
Esempio4
A dicembre 2013 il contribuente ha ottenuto la sentenza di sfratto per morosità nella quale è
specificato il mancato incasso dei canoni a decorrere dal 2012.
In tal caso, il credito d’imposta spettante è così determinato:
 reddito complessivo rideterminato: € 12.525 (16.000 – 4.000 + 525)
 IRPEF rideterminata: € 2.283
 maggior IRPEF versata = credito d’imposta spettante: € 799 (3.082 – 2.283).
Detto credito va evidenziato in Unico 2014 come segue:
Credito d’imposta
799
799
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Ai fini del credito spettante, se nelle precedenti dichiarazioni il canone non percepito risulta:
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LOCAZIONI SUCCESSIVAMENTE PERCEPITE
Se il proprietario dell’immobile:
 non dichiara i canoni non incassati, in quanto in possesso della sentenza di sfratto
 dichiara i canoni non incassati e, ottenuto lo sfratto, beneficia del credito d’imposta
incassa successivamente i suddetti canoni (in tutto o parte), gli stessi vanno assoggettati a
tassazione separata (CM 95/2000), ferma restando la possibilità di optare per la tassazione
“ordinaria”; in tal caso, va compilata la Sezione III del quadro RM di Unico PF 2014.
Esempio5
Riprendendo l’Esempio 4 si ipotizza ora che il contribuente, dopo aver fruito del credito
d’imposta, ad ottobre 2014 incassi una parte dei canoni pregressi.
In tal caso, in Unico 2015, lo stesso dovrà assoggettare a tassazione separata l’importo
incassato di detti canoni; tuttavia, sarà possibile optare per la tassazione ordinaria.
Se per un immobile, concesso in locazione ad un soggetto che si trova in particolari condizioni
di disagio, viene disposta la sospensione della procedura esecutiva di sfratto:
 il canone di locazione annuo (per il periodo in cui opera la sospensione)
 non concorre a formare il reddito complessivo del contribuente.
In particolare, nel quadro RB occorre indicare al campo 7 “Casi particolari” il codice “6”.
Diversamente, per la parte dell’anno nella quale non opera la sospensione della procedura di
sfratto le modalità di esposizione/determinazione del reddito imponibile sono quelle “ordinarie”.
Il sig. Calvi proprietario (100%) di un appartamento ubicato nel comune di Roma con rendita
catastale pari a € 700 concede il locazione lo stesso al canone annuo di € 6.600.
Esempio6
Avendo bisogno dello stesso ha avviato la procedura di sfratto dell’inquilino.
Quest’ultimo ha ottenuto il riconoscimento della sospensione della procedura esecutiva dello
sfratto per il periodo compreso tra l’1/4 e il 31/12/2013.
In tal caso, il quadro RB va così compilato (per semplicità non è determinata l’IMU):
550 x 3 x 95%
700
3
90
100
1
3
275
100
1
1.568
H501
1.568
700
4.703
6
X
550 x 9 x 95%
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SOSPENSIONE DELLA PROCEDURA ESECUTIVA DI SFRATTO