Valorizzazione delle aree edificabili del PUC ai fini del calcolo ICI

Prot. n.__________
del_____________
Comune di Quartu Sant’Elena
DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE
VALORIZZAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI DEL P.U.C AI FINI DEL
CALCOLO I.C.I. PER L'ANNO 2011
n° 26
del 08/03/2011
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L’anno duemilaundici, addì otto del mese di Marzo alle ore 19.00 nella sala Consiliare del
Comune di Via Eligio Porcu, convocato dal Presidente con avvisi scritti, a termini dell’art.3 del
Regolamento, è riunito in seduta Pubblica, in prima convocazione, il Consiglio Comunale, nelle
persone dei Signori:
CONSIGLIERI
PRESENTE
CONSIGLIERI
MAZZUZZI Francesca
MULAS Giorgio
SI
SI
ANGIUS Federica
MURGIONI Rita
NO
SI
ANGIUS Romina
ORRU' Gabriele
SI
SI
ATTILINI
Roberto
PANI Antonio
SI
SI
BUSONERA Stefano
PAU Massimo
NO
SI
CARTA Luisa
PILUDU Francesco
SI
SI
COCCO Dino
PILUDU Giuliano
SI
SI
CONTINI Mauro
RUGGERI Luigi
SI
SI
DE CAMPUS Giancarlo
SARRITZU Luisella
SI
SI
DESSI' Alfredo
SARRITZU Martino
SI
SI
FARCI Roberto
SCHIRRU Ignazio
SI
SI
FLORIS Carlo
SECCI Stefano
SI
SI
INZAINA Giovanni Maria
SERRA Gianluigi
SI
SI
MARCI Raffaele
TORRU Lucio
SI
NO
PRESENTE
MARINI Gabriele
VACCA Diego
SI
SI
MELIS Carlo Giuseppe
SI
Presenti:
Assenti:
28
3
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Assume la presidenza il Presidente del Consiglio Comunale MAZZUZZI Francesca, ed
assiste il Vice Segretario Generale Incaricato Avv. Nicoletta Ornano.
Il Presidente nomina scrutatori i Sigg.: MARCI Raffaele, ATTILINI Roberto, MARINI
Gabriele.
IL CONSIGLIO COMUNALE
PREMESSO:
CHE il D.L.vo n° 504/92, istitutivo dell’Imposta Comunale sugli Immobili, prevede tra i vari
presupposti di imposta, il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli.
CHE, limitatamente alle aree edificabili, l’articolo 5 del citato D.L.vo n° 504/92 prevede, quale valore
imponibile, il valore di mercato.
CHE, ai sensi del citato articolo 5 del D.L.vo n° 504/92, tale valore “… è costituito da quello venale
in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di
ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di
adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di
aree aventi analoghe caratteristiche …”.
RILEVATO che l’articolo 11 – quaterdecies, comma 16, Legge 248/2005, prevede che “ai fini
dell’applicazione del D.lgs 30.12.1992, n° 504, la disposizione prevista dall’art. 2, comma1, lettera b, dello
stesso decreto si interpreta nel senso che un’area è da considerare comunque fabbricabile se utilizzabile a
scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti
attuativi del medesimo”.
ATTESO CHE l’articolo 59, - 1°comma, lettera g) del D.L.vo n°446/97 prevede per i Comuni la
possibilità di “determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree
fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del Comune, qualora l’imposta sia stata
versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al
perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l’insorgenza del contenzioso”.
RICHIAMATA:
• la deliberazione n° 57 del 06.07.2006 con la quale il Consiglio Comunale ha integrato il
Regolamento comunale sugli Immobili, approvato con deliberazione C.C. n° 7 del 14.01.2004,
inserendo l’art. 9 bis e allegando la tabella dei valori, definiti ai sensi dell’art. 59, comma 1, lett. g)
del D. Lgs. 446/97, per ciascuno degli anni 2000,2001, 2002, 2003, 2004, 2005 e 2006;
• la deliberazione n° 30 del 26.03.2007 con la quale il Consiglio Comunale ha integrato la tabella dei
valori richiamato all’art. 9 bis del vigente Regolamento per l’applicazione dell’Imposta Comunale
sugli Immobili con i valori per l’anno di imposta 2007.
RITENUTO di dover definire, per l’anno d’imposta 2011 il valore medio di mercato delle aree
edificabili con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2011 ex art. 59, 1° comma, lettera g) del D. Lgs. 446/97.
RILEVATO che il Comune di Quartu Sant’Elena è dotato di Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.)
approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 9 del 11/01/2000 pubblicato sul B.U.R.A.S. – parte
terza n° 6 del 28/02/2000 con efficacia dal 28/02/2000.
VISTA la relazione in ordine al valore delle aree fabbricabili ai fini del calcolo dell’I.C.I. per l’anno
2011 redatta dal Settore Edilizia Privata, allegata al presente provvedimento per farne parte integrante e
sostanziale, dalla quale risultano i valori venali, distinti per Zone Territoriali Omogenee individuate dal vigente
P.U.C..
RITENUTO opportuno procedere in tal senso.
VISTI:
il D. L.vo n° 504/1992;
il D. L.vo n° 446/1997;
il D. L.vo n° 267/2000;
la Legge n° 289/2002;
la Legge n° 212 del 27.07.2000 (statuto dei diritti del contribuente).
la Legge n° 248/2005;
il vigente Regolamento Comunale per l’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili.
VISTO il parere in ordine alla regolarità tecnica espresso dal Dirigente del Settore Tributi e dal
Dirigente del Settore Urbanistica ed Edilizia Privata, ai sensi dell’art. 49, comma 1, del D.Lgs. 267/2000.
PROCEDUTOSI a votazione palese, con sistema elettronico, con il seguente esito proclamato dal
Presidente con l’assistenza degli scrutatori:
Presenti:
28
Astenuti:
//
Voti favorevoli: 28
Voti contrari:
//
DELIBERA
1. di approvare, per i motivi indicati in premessa, la relazione in ordine al valore delle aree fabbricabili ai fini
del calcolo dell’I.C.I. per l’anno 2011, redatta dal Settore Edilizia Privata, allegata al presente
provvedimento quale parte integrante e sostanziale, dalla quale risultano i valori venali, distinti per Zone
Territoriali Omogenee individuate dal vigente P.U.C. con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2011.
1. di integrare la tabella dei valori richiamata all’articolo 9 bis del vigente Regolamento per l’applicazione
dell’Imposta Comunale sugli Immobili, con la tabella dei valori 2011 di cui alla relazione tecnica allegata
alla presente deliberazione.
2. di dare atto che con separata votazione palese, all’unanimità, la presente deliberazione, viene dichiarata,
immediatamente esecutiva ai sensi dell’art. 134, comma 4, del d.lgs. 18 agosto 2000, n°267.
Letto, confermato e sottoscritto.
IL PRESIDENTE
IL V. SEGRETARIO GENERALE
Francesca MAZZUZZI
Avv. Nicoletta ORNANO
COMUNE DI QUARTU SANT’ELENA
Provincia di Cagliari
SETTORE EDILIZIA PRIVATA
EDILIZIA PRIVATA – TUTELA PAESAGGIO – CONDONO EDILIZIO – VIOLAZIONI EDILIZIE
V ALORIZZAZIONE DELLE AREE EDIF ICABILI DEL P.U.C.
AI F INI DEL CALCOLO DELL ’I.C.I.
−
RELAZIONE −
Il D. Lgs. 30/12/1992, n° 504, ha istituito l’imposta comunale degli immobili (I.C.I.) a decorrere dal
01/01/1993.
Il presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli siti nel
territorio dello Stato a qualsiasi uso destinati ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è
diretta l’attività dell’impresa.
L’art. 2, comma 1, lett. b), del D. Lgs. 504/92 identifica come aree fabbricabili le aree utilizzabili a
scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive
di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica
utilità. Sono tuttavia da considerarsi non fabbricabili, anche se in effetti tali, i terreni posseduti e condotti da
coltivatori diretti o da imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale, sui quali persista
l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività diretta alla coltivazione del fondo, alla
silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.
L’art. 11-quaterdecies, comma 16, della Legge 248/2005 prevede che ai fini dell’applicazione del D.
Lgs. 504/92 la disposizione prevista dall’art. 2, comma 1, lett. b), dello stesso decreto si interpreta nel senso
che un’area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo
strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.
L’art. 5, comma 5 e ss., del D. Lgs. 504/92 stabilisce che la base imponibile su cui calcolare
l’imposta, per le aree fabbricabili, è costituita dal valore venale in comune commercio, avendo riguardo
all’ubicazione, all’indice di fabbricabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di
adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree
aventi analoghe caratteristiche. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area previa demolizione del fabbricato
esistente per interventi di recupero, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica la base
imponibile è costituita dal valore dell’area, come sopra determinata, senza computare il valore del fabbricato
in corso d’opera sino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione.
Viceversa per i terreni agricoli la base imponibile è dedotta applicando all’ammontare del reddito dominicale
risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, un moltiplicatore pari a 75
(settantacinque).
Per le aree fabbricabili, dunque, a differenza dei fabbricati e dei terreni agricoli, non esistono valori
ufficiali assegnati dagli uffici competenti (Agenzia del Territori) tali da costituire un parametro di riferimento
certo per la quantificazione dell’imposta.
La normativa sopra citata, tuttavia, contiene dei criteri che consentono di giungere in maniera puntuale
alla individuazione dei valori venali delle aree fabbricabili rispondenti alla reale situazione del mercato
immobiliare.
L’art. 59, comma 1, lettera g), del D. Lgs. n° 446/1997 prevede infatti per i Comuni la possibilità di
determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili,
al fine della limitazione del potere di accertamento del Comune, qualora l’imposta sia stata versata sulla base
di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di
ridurre al massimo l’insorgenza del contenzioso.
Con riferimento all’art. 726 del c.c., comma 1, per la determinazione del valore venale attuale dei
terreni edificabili ovvero del più probabile “prezzo di mercato” originato dalla domanda e dall’offerta in libera
contrattazione degli immobili accertati, il procedimento di stima normalmente utilizzato e utilizzabile è quello
diretto sintetico-comparativo basato su parametri unitari tecnici.
Con tale procedimento il valore di mercato viene desunto sinteticamente con riferimento all’unità di
consistenza quale: il mc. edificabile, il mq. di superficie territoriale o fondiaria a seguito di una comparazione
del bene oggetto di stima con altri beni di caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari e/o confrontabili,
dei quali si conoscono i prezzi medi unitari di mercato (€/mc., €/mq. Sf, €/mq. St).
Per quanto attiene all’acquisizione dei prezzi di mercato da cui desumere i valori unitari occorrenti,
non si è ritenuto opportuno far riferimento esclusivamente ai valori venali dichiarati negli atti di
compravendita o successivamente accertati o concordati con gli uffici fiscali poiché è noto, peraltro, che tali
valori, eccezion fatta per quelli derivanti da atti nei quali intervengono Enti Pubblici o Società, non forniscono
generalmente il reale valore di mercato.
Perciò l’indagine per l’acquisizione dei prezzi reali di mercato è stata condotta anche presso gli
operatori del settore, quali agenti immobiliari, tecnici o imprenditori operanti in loco, e direttamente
analizzando i beni offerti in vendita nell’attuale mercato immobiliare, per il quale c’è comunque da segnalare
una notevole stasi successiva alla approvazione da parte della R.A.S., con D.P. G.R. n° 82 del 07/09/2006,
del Piano Paesaggistico Regionale, mitigata dall’uscita delle due circolari assessoriali esplicative del
23.11.2006 e del 20.03.2007.
Ad una prima stima dei singoli valori medi di mercato utilizzando quali parametri principali di
riferimento:
la destinazione urbanistica;
l’indice edificatorio;
l’edificabilità diretta o subordinata all’approvazione di uno strumento attuativo
sono state apportate le dovute correzioni prendendo in considerazione quali elementi qualitativi specifici per
ogni macro-area omogenea individuata:
la condizione morfologica ambientale;
la tipologia edilizia prevalente,
la posizione e ubicazione rispetto al centro;
la dotazione di infrastrutture e servizi;
l’accessibilità e viabilità della zona;
il valore di compravendita dei fabbricati;
la congiuntura economica.
Nel Centro Storico, considerato che il valore delle aree è strettamente connesso con la volumetria
effettivamente edificabile o sfruttabile si è utilizzato come valore unitario di riferimento il prezzo a mc.
Nelle zone di completamento il valore delle aree è stato determinato con riferimento alla superficie
fondiaria.
Nelle zone di espansione e servizi, invece, il valore di ogni area è stato calcolato con riferimento alla
superficie territoriale in considerazione del fatto che le zone suddette necessitano di opere di urbanizzazione.
Nelle zone di espansione già lottizzate e convenzionate e in quelle destinate a servizi già pianificate il
valore unitario individuato è riferito, o alla superficie fondiaria o al mc. edificabile laddove l’indice fondiario
risulta estremamente eterogeneo.
Rispetto alla precedente stima effettuata per l'anno d' imposta 2010, si è registrata una stasi del
mercato e dunque una conferma dei valori stimati per il 2011.
Alla luce di quanto esposto si propone di assumere come valori di riferimento per il 2010, i valori
medi riportati nella tabella allegata precisando che devono intendersi, per le diverse zone omogenee individuati
come minimi indicativi sulla base di criteri generali di stima, al pari della limitazione del potere di
accertamento del Comune, fatta salva la possibilità del contribuente, che ritenga che la propria area abbia
valore di mercato inferiore, di indicare tale minore prezzo specificando gli elementi oggettivi che lo
determinano.
Per tutte le destinazioni urbanistiche non espressamente indicate nella tabella di riferimento per l'anno
2011, i valori ai fini dell'I.C.I. vanno calcolati moltiplicando il R.D. X 75.
Quartu Sant’Elena, lì
Il Tecnico
Geom. Cappai Giovanni
LA DIRIGENTE
Avv. Nicoletta Ornano
Tabella allegata alla rela
ZONIZZAZIONE E VALORIZZAZI
AREE EDIFICABILI P.U.C.
AI FINI DEL CALCOLO I.C.I.
1,12
1,08
1,08
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Valore
Valore 2011 in Valore 2006(vecchie) in
Pos.
Zonizzazioni
€ / mq
€ / mc
€ / mq € / mc
" A " - Centro Storico
190,00
210,00
34 " G.A.2 " - S. Pietro
St
" B.1 " Sf
- Centro urbano
540,00
600,00
35 " G/S.2 " - Serra Perdosa
St
" B.2 " Sf
Settore Sud-Est
709,00
- Centro urbano 750,00
36 "G.A.3" via Fiume
St
" B.2 " Sf
Settore Ovest 756,00
- Centro urbano
800,00
37 " S" non pianificata
St
" B.3 " Sf
- Centro urbano
756,00
800,00
38 " S " non pianificata in area sottoposta
St a vinc
" B/S "St
- Centro urbano
567,00
600,00
39 " S.g " S'Oghianu
St
" B/S* St
" - Centro urbano
168,00
180,00
40 " S.g " Flumini
St
" C* " - " C** " (convenzionata)236,00
- espansione urbana250,00
41 P.R.U. (non convenzionati)
St
" C* " -St" C** " (non 168,00
convenzionata) - espansione
180,00 urbana
42 P.R.U. (convenzionati)
Sf
" C.E ",St" G.B.2", "G/S1"
17,00
Area Programma40,00
Su Paris
" C.E "StFlumini Separassiu
20,00
30,00
" C.F "St
ex FI, N, V Margine
32,00 Rosso-S.Andrea
50,00
" C.F "St
ex FE, R,D,G 15,00
Margine Rosso-S.Andrea
40,00
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" ex
350,00
F1 M. Rosso
(Da Pitzu e Serra a via Marco Polo)
15
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" ex
250,00
F2 M. Rosso
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" ex
250,00
F1 Foxi - S. Andrea
(Da via Marco Polo a via Mar Tirreno)
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" ex
200,00
F2 Foxi - S. Andrea
(Da via Marco Polo a chiesa S. Andrea)
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" ex
170,00
F1 Flumini – Capitana
(Dalla chiesa S. Andrea a Rio Cuba)
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" ex
140,00
F2 Flumini – Capitana
(Da via Mar Tirreno a Is Mortorius lato mare)
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" ex
165,00
F1 Is Meris – NK1 – Pernice
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" "Fois
90,00- Niu Crobu - Salmagi"
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" "Baia
120,00Azzurra - Terra Mala"
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" ex
140,00
F1 Kale Moru - Geremeas
" C.F "Sf
ex FL "Ftur" ex
100,00
F2 Kale Moru - Geremeas
" D.p.1St" ( non convenzionata)
75,00
- viale Marconi
90,00fronte stagno
" D.p.1Sf
" (convenzionata)
125,00
- viale Marconi185,00
fronte stagno
" D.a " St
- Flumini Separassiu
17,00
40,00
Pos. Zonizzazioni
(Da Viale Poetto al prolungamento di via Marco Polo)