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AMBITO OGGETTIVO E SOGGETTIVO DEL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA
6.
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I soggetti del procedimento di convalida.
I soggetti del procedimento di convalida sono, ovviamente, le parti
del rapporto sostanziale per cui si procede.
Basta quindi un richiamo alle disposizioni di cui agli artt. 657, 658 e
659 c.p.c. per individuare le parti del rapporto processuale che si instaura
con la proposizione del procedimento di convalida: il locatore (o il concedente, nei rapporti in materia agraria) e il conduttore (o l’affittuario,
coltivatore diretto, colono e mezzadro), nonché, per la peculiare fattispecie di cui all’art 659 c.p.c., il datore di lavoro e il prestatore d’opera.
La legittimazione attiva e passiva del procedimento coinciderà quindi con la titolarità in capo alle parti dei predetti rapporti.
6.1.
Titolarità del rapporto di locazione e proprietà dell’immobile.
È tuttavia bene precisare che la qualità di locatore o concedente non
coincide necessariamente con la titolarità in capo allo stesso del diritto
di proprietà sull’immobile locato. Anzi, va evidenziato, tale coincidenza
è del tutto irrilevante, posto che nella specie viene in rilievo non un rapporto di tipo “reale” col bene, ma solo un rapporto obbligatorio e quindi “personale”.
Logico corollario di tale premessa è che chiunque abbia la disponibilità dell’immobile (ben inteso, non per motivi illeciti, come avviene ad
esempio per chi lo possegga sine titulo) possa concederlo in locazione
ad un altro soggetto.
In questo senso è concorde la giurisprudenza, la quale ha ribadito, anche di recente, che «chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d’ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o
costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è in conseguenza legittimato a richiederne la
risoluzione, nell’ipotesi in cui sussista l’inadempimento del conduttore» (Cass. 4 marzo 2005, n. 4764, in Giust. civ. mass., 2005, fasc. 3; conf.: Cass. 29 luglio 2004).
Di conseguenza, chi ha locato l’immobile in tale qualità ha anche la
legittimazione ad agire per la risoluzione del contratto, sia nelle forme
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ordinarie che per mezzo del procedimento sommario di convalida ,
mentre deve escludersi che possa agire con il procedimento di convali24
da il proprietario che non rivesta al contempo la qualità di locatore . Il
conduttore, per contro, non può opporre che il proprietario dell’immobile sia un soggetto diverso da colui che agisce in giudizio, laddove que25
sti sia il locatore .
In questo senso, la Cassazione ha ritenuto che l’azione di recesso per necessità, ai
sensi dell’art. 59, legge n. 392/1978, è legittimamente esercitata dal locatore, a nulla
rilevando la mancanza di prova in ordine al suo diritto di proprietà (Cass. 15 aprile
1986, n. 2657, in Giust. civ. mass., 1986, fasc. 4).
Ulteriore effetto della scissione tra titolarità del diritto di proprietà
ed effettiva disponibilità dell’immobile è che, nel caso in cui per effetto
di un atto traslativo al proprietario resti la nuda proprietà dell’immobile
e ad un altro soggetto sia attribuito l’usufrutto, la qualità di locatore va
attribuita esclusivamente all’usufruttuario, il quale è anche l’unico sog26
getto legittimato ad agire e resistere in giudizio .
Nel caso di immobile oggetto di comproprietà di più soggetti deve
invece ritenersi – in aderenza alle disposizioni in materia di comunione –
che sussistano pari poteri di tutti i comproprietari, con l’effetto che il
singolo condomino può stipulare un contratto di locazione avente ad
oggetto l’intero immobile in comunione e che ciascun condomino, anche se diverso da quello che ha concesso il bene in locazione, è legitti27
mato attivamente ad agire in giudizio per il rilascio del bene .
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La giurisprudenza ha evidenziato che il locatore che non sia proprietario dell’immobile concesso in locazione è legittimato ad agire in giudizio per la risoluzione del
contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ma non per l’azione di rilascio nei confronti di soggetto, diverso dal conduttore, che egli assuma occupare abusivamente l’immobile, spettando in tal caso la legittimazione al proprietario (Pret. Milano 8 giugno 1989, in Arch. locaz., 1989, p. 551).
24
Trib. Catanzaro 14 novembre 1989, in Arch. locaz., 1990, p. 129; Pret. Napoli 16
gennaio 1985, in Giur. merito, 1985, p. 1060.
25
Trib. Salerno 6 marzo 2001, in Arch. locaz., 2001, p. 837.
26
Trib. Napoli 15 ottobre 1999, in Giur. nap., 2000, p. 116; Pret. Chieti 16 aprile
1992, in Arch. locaz., 1993, p. 357.
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Cass. 19 aprile 1996, n. 3725, in Riv. giur. ed., 1996, I, p. 911.
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In questo senso, la Corte di Cassazione è concorde nell’affermare che «con riguardo ad un procedimento di sfratto per finita locazione relativo ad un immobile in
comproprietà, ciascun comproprietario – quale titolare del diritto di concorrere alla gestione ordinaria del bene, con il solo limite del rispetto della volontà della maggioranza –
è legittimato ad agire in giudizio, nella presunzione del consenso degli altri alla proposizione dell’azione, salva la possibilità per i comproprietari che rappresentino una quota maggioritaria di opporsi all’azione medesima» (Cass. 5 aprile 1995, n. 4005, in
Giust. civ. mass., 1995, p. 775).
Irrilevante è poi l’avvenuta cessione, da parte del conduttore, del
contratto di locazione, nel qual caso la legittimazione passiva per tutte
le azioni relative alla prosecuzione o all’estinzione del rapporto permane, secondo la giurisprudenza, in capo all’originario conduttore, senza
che debba essere integrato il contraddittorio nei confronti del terzo ces28
sionario .
Diverse questioni si pongono per il caso di bene concesso in locazione da uno dei coniugi in regime di comunione legale.
In materia, l’art. 180 c.p.c. dispone che «l’amministrazione dei beni
della comunione e la rappresentanza in giudizio per gli atti ad essa relativi spettano disgiuntamente ad entrambi i coniugi» e che «il compimento degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, nonché la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali
di godimento e la rappresentanza in giudizio per le relative azioni spet29
tano congiuntamente ad entrambi i coniugi» .
Deve quindi ritenersi, in aderenza ai principi, sopra esposti, in materia
di comproprietà in generale, che quando uno dei coniugi assuma la qua28
Cass. 23 gennaio 2002, n. 741, in Giust. civ. mass., 2002, p. 110.
Ai sensi dell’art. 184 c.p.c., intitolato “Atti compiuti senza il necessario consenso”: «Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e
da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili
elencati nell’articolo 2683. L’azione può essere proposta dal coniuge il cui consenso era
necessario entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto e in ogni caso
entro un anno dalla data di trascrizione. Se l’atto non sia stato trascritto e quando il
coniuge non ne abbia avuto conoscenza prima dello scioglimento della comunione
l’azione non può essere proposta oltre l’anno dallo scioglimento stesso. Se gli atti riguardano beni mobili diversi da quelli indicati nel primo comma, il coniuge che li ha
compiuti senza il consenso dell’altro è obbligato su istanza di quest’ultimo a ricostituire
la comunione nello stato in cui era prima del compimento dell’atto o, qualora ciò non
sia possibile, al pagamento dell’equivalente secondo i valori correnti all’epoca della ricostituzione della comunione».
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lità di locatore, gli effetti del contratto si estendano automaticamente al30
l’altro coniuge . Al contrario, quando uno dei coniugi sia conduttore,
legittimato passivo nella controversia diretta ad ottenere il rilascio dell’immobile condotto in locazione sarà solo il coniuge che ha stipulato il
31
contratto .
La Cassazione ha inoltre precisato che l’art. 180, 2° comma, c.c. attribuisce a ciascuno dei coniugi il diritto alla stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento, ma non comporta l’ingresso automatico nel contratto stipulato da uno solo dei coniugi del coniuge pretermesso, il quale può chiedere
l’annullamento dell’atto, ovvero convalidarlo ai sensi dell’art. 184 c.p.c. Solo in tal caso
egli acquisterà la qualità di parte nel rapporto contrattuale e quella di litisconsorte necessario nelle azioni proposte contro il coniuge che ha stipulato il contratto, mentre in
mancanza della convalida, legittimato passivo sarà è unicamente il coniuge che ha
stipulato l’atto (Cass. 18 luglio 1983, n. 4969, in Giust. civ. mass., 1983, fasc. 7).
Un’altra ipotesi considerata dal legislatore è quella della vendita dell’immobile locato, nel qual caso il rapporto di locazione continuerà tra
l’originario conduttore e il nuovo proprietario dell’immobile, il quale
avrà quindi la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del conduttore, sia nelle forme ordinarie che con la speciale azione di convalida.
L’eventualità è disciplinata innanzitutto dall’art. 1599, 1° comma, c.c.,
il quale dispone che «il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa», precisando, al 3° comma, che «le locazioni di beni immobili non trascritte non
sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio
dall’inizio della locazione» e, al 4° comma, che «l’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante».
Gli effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente sono
indicati all’art. 1602 c.c., il quale statuisce che «il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione».
Ai sensi dell’art. 1603 c.c. può essere tuttavia convenuta tra le parti
una clausola di scioglimento del contratto di locazione in caso di aliena30
31
Cass. 4 giugno 1985, n. 3319, in Giust. civ. mass., 1985, fasc. 6.
Cass. 18 ottobre 1994, n. 8469.
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zione, nel qual caso l’acquirente che voglia valersi di tale facoltà ha l’obbligo di «dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso
stabilito dal secondo comma dell’articolo 1596».
La giurisprudenza sull’argomento è concorde nel senso che «in mancanza di una
contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la
conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’immobile in una
qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell’art. 1264 c.c. in tema di cessione
dei crediti» (Cass. 14 gennaio 2005, n. 674, in Giust. civ. mass., 2005, fasc. 1).
È altresì ammesso che il conduttore, nei cui confronti l’acquirente dell’immobile
abbia richiesto il rilascio dell’immobile locato, opponga le eccezioni relative alla titolarità del diritto di proprietà dell’attore, sul presupposto che l’acquisto della proprietà
costituisce il titolo della surrogazione dell’acquirente nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (Cass. 5 maggio 2000, n. 5699, in Riv. giur. ed., 2000,
I, p. 616).
Ve invece distinta l’ipotesi di successione di più soggetti nella proprietà di parti
autonome e distinte della cosa locata, nel qual caso il contratto di locazione si scinde «in tanti distinti rapporti quanti sono i soggetti, i quali pertanto a seguito dell’acquisto assumono, ciascuno per la parte di propria competenza la veste di locatori ai
sensi degli art. 1599 e 1602 c.c., con la conseguenza che ove alcuno di essi, alla
scadenza del contratto promuova azione di rilascio di cosa locata, egli opera limitatamente alla porzione acquistata allo scopo di far valere un diritto autonomo ed indipendente da quello degli altri locatori» (Cass. 29 novembre 1996, n. 10654, in Giust.
civ. mass., 1996, p. 1629).
È stato osservato da una parte della giurisprudenza che il principio
generale in esame, secondo cui la vendita dell’immobile locato comporta la successione dell’acquirente nel rapporto di locazione, ha carattere
dispositivo e non consegue quindi automaticamente dalla compravendita, potendo il venditore ed il locatore convenire che il rapporto di loca32
zione continui a svolgersi tra di esse .
Una diversa vicenda è, infine, quella dell’acquisto a titolo originario
dell’immobile, ipotesi in cui la Corte di Cassazione ha osservato che in
tal caso non opera la regola di cui all’art. 1599 c.c., sicché il terzo che
abbia usucapito la proprietà della cosa locata non sarà legittimato ad agi32
Trib. S. Remo 20 dicembre 1991, in Arch. locaz., 1992, p. 127.
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re con l’azione di sfratto, ma potrà promuovere le azioni “reali” per con33
seguire la disponibilità dell’immobile nei confronti del conduttore .
6.2.
Successione nel contratto e cessione del contratto di
locazione.
La successione nel contratto di locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinata dall’art. 6, legge n. 392/1978, il quale prevede che in
caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli
eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, e che, in caso di separazione giudiziale, di scioglimento o cessazione degli effetti
civili del matrimonio, succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto
di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo, mentre in caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.
La Corte costituzionale è intervenuta su tale norma, dichiarando, con sent. 7 aprile
1988, n. 404, l’illegittimità costituzionale del 1° comma, nella parte in cui non prevede
tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, anche il convivente more uxorio, nonché del 3° comma, nella parte in cui non
prevede che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia così
convenuto e nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al
conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del convivente quando vi siano
figli naturali.
La successione nelle locazioni aventi ad oggetto immobili ad uso commerciale è invece regolata dall’art. 36, legge n. 392/1978, il quale dispone:
«In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro
che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di
locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro co33
Cass. 20 febbraio 2001, n. 2464, in Giust. civ. mass., 2001, p. 279.