Agevolazioni “prima casa”

Agevolazioni “prima casa”
N. 3
09.05.2015

Trasferimento residenza entro 18 mesi

Trasferimento residenza in ritardo

Tempestiva richiesta di trasferimento residenza

Immobile “di lusso”

Vendita infraquinquennale

Acquisto in regime di comunione legale

Separazione legale dei coniugi
Agevolazioni “prima casa”
Sommario
1. Introduzione .............................................................................................................................................................................................................. 3 2. Trasferimento residenza entro 18 mesi – presupposto indefettibile agevolazione – stipulazione contratti
utenze domestiche – irrilevanza - decadenza dal beneficio ........................................................................................................ 5 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 27 febbraio 2014 n. 4662 .................................................. 5 3. Trasferimento residenza in ritardo - lavori ristrutturazione – irrilevanza – decadenza dal beneficio ................. 6 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 10 marzo 2015 n. 4800 ...................................................... 6 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Sentenza 12 marzo 2015 n. 5015 ........................................................ 6 Commissione Tributaria Regionale della Liguria - Sentenza n. 18/01/15 .............................................................................. 7 4. Trasferimento residenza in ritardo - lavori messa in sicurezza – forza maggiore – mantenimento beneficio 8 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 11 settembre 2014 n. 19247 ........................................... 8 5. Trasferimento residenza in ritardo – ricoveri ospedalieri – lavori consolidamento fabbricato adiacente - no
forza maggiore – decadenza dal beneficio ............................................................................................................................................ 9 Corte di Cassazione - Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 17 ottobre 2014 n. 22002 ................................................. 9 6. Trasferimento residenza in ritardo – mancato rilascio immobile da parte dell’inquilino – no forza maggiore
- decadenza dal beneficio .............................................................................................................................................................................. 10 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 2 aprile 2014 n. 7764 ........................................................ 10 7. Tempestiva richiesta di trasferimento residenza – mancato rilascio certificato abitabilità imputabile al
costruttore – mantenimento del beneficio – forza maggiore .................................................................................................... 11 Corte di Cassazione - Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 5 settembre 2014 n.18770............................................. 11 8. Autorizzazioni edilizie - ritardo della PA - comportamento diligente dell’acquirente – mantenimento del
beneficio ................................................................................................................................................................................................................... 12 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Sentenza 9 aprile 2014 n. 8392 ........................................................... 12 9. Immobile “di lusso” – villa – approvazione PRG successiva a costruzione immobile – mantenimento del
beneficio ................................................................................................................................................................................................................... 13 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Sentenza 11 febbraio 2014 n. 3080 .................................................. 13 10. Immobile “di lusso” – calcolo superficie utile – cantine e soffitte da escludere – mantenimento del beneficio
........................................................................................................................................................................................................................................ 14 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 4 novembre 2014 n. 23507 ............................................ 14 11. Immobile di lusso – calcolo superficie utile – sottotetto – caratteristiche abitabilità assenti - mantenimento
del beneficio ........................................................................................................................................................................................................... 15 Commissione Tributaria Regionale della Toscana - Sentenza n. 1881/30/14 ................................................................... 15 12. Immobile di lusso – calcolo superficie utile – autorimessa – mantenimento del beneficio ..................................... 16 Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo - Sentenza n. 441/10/14 ......................................................................... 16 13. Immobile di lusso – calcolo superficie utile – autorimessa – perdita del beneficio ...................................................... 17 Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo - Sentenza n. 708/05/14 ......................................................................... 17 1
Agevolazioni “prima casa”
14. Vendita infraquinquennale – nuovo acquisto (anche a titolo gratuito) entro l’anno – mantenimento
agevolazione .......................................................................................................................................................................................................... 18 Corte di Cassazione - Sezione Tributaria - Sentenza 12 marzo 2014 n. 5689 .................................................................... 18 Commissione Tributaria Regionale della Lombardia - Sentenza n. 6363/24/14 .............................................................. 18 15. Vendita infraquinquennale – acquisto altra abitazione entro l’anno – realizzazione intento dichiarato nuovo immobile non abitato – perdita del beneficio ..................................................................................................................... 20 Corte di Cassazione - Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 9 ottobre 2013 n. 22944 ................................................ 20 16. Restituzione immobile al costruttore – mancato acquisto di altra abitazione entro l’anno – perdita del
beneficio ................................................................................................................................................................................................................... 21 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 20 gennaio 2015 n. 791 ................................................... 21 17. Acquisto in regime di comunione legale – dichiarazioni di un solo coniuge nell’atto di acquisto – perdita del
beneficio per la metà ........................................................................................................................................................................................ 22 Corte di Cassazione - Sezione Tributaria - Sentenza 4 febbraio 2014 n. 1988 .................................................................. 22 18. Acquisto in regime di separazione dei beni – contitolarità insieme al coniuge di altro immobile nello stesso
Comune – decadenza dal beneficio .......................................................................................................................................................... 24 Corte di Cassazione – Sezione Sesta Tributaria - Sentenza 26 marzo 2014 n. 7096 ...................................................... 24 19. Immobile in comunione - Separazione legale dal coniuge – mantenimento del beneficio ..................................... 25 Corte di Cassazione – Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 9 febbraio 2014 n. 3931 ................................................. 25 20. Separazione legale (consensuale) dei coniugi – trasferimento quota di proprietà – mancato trasferimento
residenza – perdita del beneficio ............................................................................................................................................................... 26 Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 14 luglio 2014 n. 16082 .................................................. 26 21. Separazione legale dei coniugi – trasferimento proprietà immobile – mancato acquisto di altra abitazione perdita del beneficio.......................................................................................................................................................................................... 27 Corte di Cassazione – Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 3 febbraio 2014 n. 2263 ................................................ 27 2
Agevolazioni “prima casa”
1.
Introduzione
Esiste copiosa giurisprudenza, sia di legittimità sia di merito, che affronta il tema della decadenza
dall’agevolazione “prima casa”.
La decadenza, con conseguente recupero delle imposte in misura ordinaria da parte dell’Ufficio, interviene, in
genere, nel caso in cui non sia raggiunto lo scopo per il quale il beneficio fiscale è stato concesso (si pensi, ad
esempio, all’acquirente che non va effettivamente a vivere nell’immobile), oppure nel caso in cui
l’amministrazione rilevi la mancanza dei presupposti per poter usufruire del bonus (ad esempio, mancato
trasferimento della residenza entro il termine di legge nel Comune dove è situato l’immobile, abitazione che in
realtà ha caratteristiche “di lusso” etc.).
Altro motivo di decadenza è rappresentato dalla vendita dell’immobile prima che siano trascorsi cinque anni
dal rogito (la c.d. vendita infraquinquennale) senza che a ciò abbia fatto seguito un nuovo acquisto, entro
l’anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Per il godimento dell’agevolazione, infatti,
occorre che la proprietà dell'unità immobiliare sia mantenuta in capo all'acquirente per almeno cinque anni a
decorrere dall'acquisto (oppure che la residenza sia mantenuta per un uguale periodo), diversamente operando
la decadenza dall’agevolazione in parola, con tutte le conseguenze del caso.
Ebbene, con la presente raccolta proponiamo una selezione delle sentenze più recenti e, a nostro giudizio, più
interessanti sul tema della decadenza dell’agevolazione “prima casa”.
REQUISITI
L'agevolazione fiscale cosiddetta “prima casa” si applica in presenza di determinati requisiti indicati nella nota
II-bis, dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.
I detti requisiti si riferiscono:
-
alla residenza;
-
all’ubicazione dell’immobile;
-
alla “novità” nel godimento dell’agevolazione da parte dell’acquirente.
Precisamente la norma prevede l’applicazione agevolata dell’imposta di registro, nonché delle imposte
ipocatastali in misura fissa, agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso
e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle
stesse, a condizione:
1. che l'immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi
dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività
ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il
soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero,
che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire
la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa dall'acquirente, a pena
di decadenza, nell'atto di acquisto;
2. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il
coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del
Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
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Agevolazioni “prima casa”
3. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in
regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso,
abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge
con le agevolazioni in parola.
LA NOVITÀ
L’art. 33 del D.Lgs. n. 175/2014 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per cui è possibile
fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini IVA (aliquota del 4%).
In particolare, l’aliquota IVA del 4% si applica – ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota IIbis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento o di
costituzione di diritti reali aventi a oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o
classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:
-
cat. A/1 - abitazioni di tipo signorile;
-
cat. A/8 - abitazioni in ville;
-
cat. A/9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.
L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa”, dunque, è vincolata alla categoria catastale dell’immobile,
non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione,
le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che
contraddistinguono gli immobili “di lusso”.
Fino al 31 dicembre 2013 erano escluse dall'agevolazione, sia a fini IVA sia dell'imposta di registro, le
abitazioni “di lusso” secondo i criteri del D.M. 2 agosto 1969. Dal 1° gennaio 2014, questo presupposto era
rimasto in essere unicamente a fini IVA, mentre per l'imposta di registro è stato sostituito con il criterio della
classificazione catastale; con le modifiche del D.Lgs. n. 23/2011, infatti, sono state escluse dall'agevolazione
(imposta di registro del 2%) le abitazioni classificate nelle seguenti categorie catastali:
-
A1 (abitazioni signorili);
-
A8 (ville);
-
A9 (castelli e palazzi di pregio).
L’art. 33 del D.Lgs. 175 ha adottato anche a fini IVA il criterio della classificazione catastale.
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Agevolazioni “prima casa”
2.
Trasferimento residenza entro 18 mesi – presupposto indefettibile
agevolazione – stipulazione contratti utenze domestiche – irrilevanza decadenza dal beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 27 febbraio 2014 n. 4662
Presupposto indefettibile per il mantenimento delle agevolazioni cosiddette “prima casa” è il trasferimento
della residenza entro 18 mesi dall’acquisto nel Comune in cui è situato l’immobile. È irrilevante l’avvenuta
stipulazione dei contratti per utenze domestiche.
L’Ufficio Finanziario disconosceva il diritto del contribuente alle agevolazioni “prima casa” per ritardato
trasferimento della residenza.
Il conseguente avviso di recupero delle maggiori imposte di registro, ipotecaria catastale era impugnato di
fronte alla competente CTP, che lo annullava. Di poi la sentenza della CTR che confermava il verdetto del
primo giudice alla luce della stipulazione, da parte del contribuente, dei contratti per le utenze domestiche
(acqua, luce, gas).
Investita dell’esame della controversia, la Suprema Corte ha dato ragione all’Ufficio, spiegando che la
fruizione dell'agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa, regolata da una normativa agevolativa e
quindi di stretta interpretazione, richiede che l'immobile sia ubicato nel Comune ove l'acquirente ha oppure
stabilisca la residenza entro un determinato termine dall'acquisto, senza che alcuna rilevanza giuridica possa
essere riconosciuta né alla realtà fattuale, ove questa contrasti con il dato anagrafico, né all'eventuale
ottenimento della residenza oltre il termine fissato, essendo proprio la residenza il presupposto per la
concessione del beneficio (cfr. Cass. n. 11614/2013, in relazione a una fattispecie similare dove la CTR, dopo
aver accertato la mancata concessione della residenza nel termine di legge, aveva erroneamente affermato il
diritto al beneficio sulla sola scorta della stipula dei “contratti dell'energia elettrica, del gas” e della “denunzia
ai fini della tassa spazzatura”).
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Agevolazioni “prima casa”
3.
Trasferimento residenza in ritardo - lavori ristrutturazione – irrilevanza –
decadenza dal beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 10 marzo 2015 n. 4800
Il mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi dalla data di acquisto dell’immobile
determina la perdita delle agevolazioni “prima casa” anche quando sia dipeso dalle lungaggini burocratiche
nel rilascio delle autorizzazioni edilizie per le opere di ristrutturazione. In sostanza, le lungaggini burocratiche
non integrano la causa di “forza maggiore”, cioè un ostacolo all'adempimento dell'obbligazione, caratterizzato
dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall'inevitabilità e imprevedibilità dell'evento.
L’Agenzia si è opposta alla decisione della Commissione Tributaria Regionale del Veneto di annullare l’avviso
di liquidazione per il recupero delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale relative alla
compravendita di un immobile da adibire ad abitazione principale; provvedimento scaturito dalla revoca
tacita dei benefici fiscali “prima casa”, per non avere il contribuente trasferito la residenza nel termine di 18
mesi dall’acquisto.
Per il giudice dell’appello, le lungaggini burocratiche per il rilascio delle autorizzazioni edilizie per le opere di
ristrutturazione dell’immobile, addotte a giustificazione del mancato trasferimento della residenza nel
termine di legge, hanno costituito “cause ostative sopravvenute e non evitabili per il contribuente”.
A giudizio della Cassazione invece - che pertanto ha dato ragione alla difesa erariale - “le lungaggini
burocratiche non riescono a integrare la forza irresistibile ostativa al trasferimento nel Comune dov'è ubicato
l'immobile oggetto delle agevolazioni”. I benefici fiscali “prima casa” spettano solo a condizione che, entro il
termine di decadenza di diciotto mesi dall’atto, il contribuente stabilisca, nel territorio del Comune dov’è
situato l’immobile, la propria residenza, così adempiendo l’obbligo su di lui gravante e da lui assunto al
momento del rogito (v. Cass. n. 7764 e 16082 del 2014).
L’ordinanza n. 4800 del 2015 trova un precedente conforme nella sentenza n. 17597 del 2012 con
cui la Sezione Quinta della Suprema Corte ha respinto il ricorso di un uomo che a causa delle
lungaggini burocratiche, dovute anche al suo “status” di cittadino extracomunitario, non era
riuscito a trasferire nel termine di legge la propria residenza nel Comune in cui sorgeva l’immobile acquistato
come prima casa, perdendo così i relativi benefici fiscali.
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Sentenza 12 marzo 2015 n. 5015
Le agevolazioni “prima casa” spettano alla sola condizione che, entro il termine di decadenza di diciotto mesi
dall’acquisto, il contribuente stabilisca, nel Comune dov’è ubicato l'immobile, la propria residenza. Il protrarsi
dei lavori di ristrutturazione non costituisce circostanza inevitabile e imprevedibile tale da ostacolare il
mutamento di residenza nel predetto termine.
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Agevolazioni “prima casa”
La Commissione Tributaria Regionale per la Lombardia ha annullato un avviso di liquidazione delle maggiori
imposte di registro, ipotecaria e catastale, in conseguenza della revoca delle agevolazioni “prima casa”,
ritenendo che il mancato trasferimento della residenza nel termine di legge da parte del contribuente fosse
dipeso da “causa di forza maggiore” dovuta al protrarsi dei lavori di ristrutturazione dell’immobile acquistato.
Approdata in Cassazione, su iniziativa della difesa erariale, la causa è stata decisa definitivamente a sfavore
della parte privata.
I giudici del Palazzaccio ribadiscono il principio per cui la realizzazione dell'impegno di trasferire la residenza
rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio al momento della registrazione
dell'atto e costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, il cui mancato assolvimento
comporta la decadenza dell'agevolazione, salvo, tuttavia, che ricorra un'ipotesi di caso fortuito o di forza
maggiore.
Gli ermellini aggiungono che la sentenza n. 7067 del 26 marzo 2014 ha già stabilito “che non integra l’evento
inevitabile e imprevedibile la mancata ultimazione di un appartamento in costruzione, atteso che, in assenza
di specifiche disposizioni, non vi è ragione di differenziare il regime fiscale di un siffatto acquisto rispetto a
quello di un immobile già edificato”.
E allora la causa è stata decisa nel merito, con il rigetto del ricorso originariamente proposto dal contribuente.
Commissione Tributaria Regionale della Liguria - Sentenza n. 18/01/15
In tema di revoca delle agevolazioni “prima casa”, i lavori di ristrutturazione non integrano la causa di forza
maggiore ostativa al trasferimento della residenza nel Comune dov’è ubicato l’immobile.
Un contribuente genovese ha subito la revoca delle agevolazioni prima casa, con conseguente recupero, da
parte del fisco, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria, per non avere fissato la
propria residenza nel Comune dov’è ubicato l’immobile entro il termine di 18 mesi dall’acquisto.
La Commissione Tributaria Provinciale di Genova ha annullato la pretesa poiché il ritardo nel trasferimento
della residenza non era dipeso dalla volontà dell’acquirente, ma da eventi a essa esterni e imprevedibili:
infatti, i lavori di ristrutturazione dell’immobile avevano richiesto più tempo del previsto in ragione di
adempimenti burocratici imprevisti.
Ebbene, la sentenza in rassegna ha riformato il verdetto di prime cure favorevole alla parte privata.
In motivazione la CTR ligure osserva che nella specie il rogito ha riguardato “una casa di campagna
praticamente inabitabile”, quindi bisognosa di ristrutturazione e dei necessari permessi a costruire. “Tali
circostanze”, scrivono i giudici di secondo grado, “dovevano essere già note all’acquirente al momento
dell’acquisto e, pertanto, nel caso di specie non si configura un impedimento ‘improvviso e inevitabile’ ovvero
la causa di forza maggiore, come previsto dalla giurisprudenza e dalla prassi dell’Agenzia della Entrate”.
È stato pertanto accolto l’appello dell’amministrazione, con compensazione delle spese di lite.
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Agevolazioni “prima casa”
4.
Trasferimento residenza in ritardo - lavori messa in sicurezza – forza
maggiore – mantenimento beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 11 settembre 2014 n. 19247
Il contribuente conserva i benefici fiscali cosiddetti prima casa, se il trasferimento della residenza oltre il
termine di legge è dipeso dalla necessità, sorta dopo l’acquisto, di mettere in sicurezza l’abitazione.
La Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna ha annullato un avviso di liquidazione delle
maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale (con irrogazione delle relative sanzioni) spiccato nei
confronti di un contribuente che non ha ottemperato all’obbligo di trasferire la propria residenza nel Comune
dov’è ubicato l’immobile entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto.
Nell’impugnare il verdetto pro-contribuente emesso dalla Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia
Romagna, l’Agenzia ha lamentato la violazione dell’art. 1 della tariffa, parte I, nota II bis n. 1, lett. a), del D.P.R.
n. 131/86.
La Suprema Corte ha ritenuto la doglianza infondata.
I giudici tributari di legittimità hanno osservato che la sentenza impugnata, contrariamente a quanto sostenuto
dalla difesa erariale, non ha riconnesso affatto l'evento inevitabile e imprevedibile, impeditivo del
trasferimento, alla circostanza che l'immobile fosse in ristrutturazione e quindi non abitabile, già al momento
della stipula del contratto di acquisto, bensì “a eventi successivi all'acquisto, consistiti nel verificarsi di
smottamenti nel sedime dell'immobile e nella strada di accesso causati da abbondanti piogge”, che hanno
determinato “…lavori di messa in sicurezza, durati circa sette mesi…”.
In conclusione, la Suprema Corte ha condannato l’Agenzia delle Entrate alla rifusione delle spese di lite,
applicando peraltro l’articolo 13 comma 1 – quater del D.P.R. 115 del 2002 in base al quale, quando
l'impugnazione è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha
proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la
stessa impugnazione, principale o incidentale. L'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito della
sentenza.
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Agevolazioni “prima casa”
5.
Trasferimento residenza in ritardo – ricoveri ospedalieri – lavori
consolidamento fabbricato adiacente - no forza maggiore – decadenza
dal beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 17 ottobre 2014 n. 22002
Il contribuente che non si trasferisce per tempo nel Comune in cui sorge l’immobile acquistato con i benefici
“prima casa” decade dall’agevolazione anche laddove deduca, a giustificazione del ritardo, gravi problemi di
salute e imprevisti lavori di consolidamento delle fondamenta del fabbricato adiacente.
La controversia ha riguardato un avviso di liquidazione con cui sono state recuperate a tassazione le ordinarie
imposte di registro, ipotecaria e catastale per decadenza dall’agevolazione cosiddetta “prima casa”. I
contribuenti, due coniugi, non hanno trasferito la loro residenza entro il termine di 18 mesi dall’acquisto
dell’immobile. Di qui l’avviso di liquidazione che è stato prontamente impugnato presso i giudici tributari del
Piemonte, ma senza successo.
La CTR, in particolare, ha ritenuto che le precarie condizioni di salute addotte dal marito e i lavori di
consolidamento dell'edificio limitrofo a quello oggetto dell’agevolazione non potevano costituire un
impedimento “oggettivo” al trasferimento della residenza entro il termine di legge.
Investita della questione, la Suprema Corte ha confermato il verdetto del Collegio di secondo grado,
rendendolo definitivo.
Gli Ermellini hanno ricordato che il trasferimento della residenza costituisce un vero e proprio obbligo del
contribuente verso il Fisco. Il trasferimento è anche un elemento essenziale per il conseguimento del beneficio
richiesto, il quale è provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell’atto.
“Proprio perché inerente a un comportamento del debitore, - scrive la Corte - nella relativa valutazione va,
quindi, tenuto conto della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, e cioè di un ostacolo all’adempimento
dell’obbligazione, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata, e dell’inevitabilità ed
imprevedibilità dell’evento, essendo, per contro, irrilevanti le motivazioni soggettive relative al mancato
trasferimento della residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato” (cfr. Cass. n. 2552/03).
Ebbene, ad avviso della S.C., il giudice dell’appello ha fatto corretta applicazione di questi principi laddove ha
escluso la ricorrenza, nella specie, di una causa di forza maggiore. La Corte osserva che, dopo aver elencato,
con la relativa cadenza temporale, i ricoveri ospedalieri del marito, i giudici del merito hanno affermato che le
sue condizioni di salute “non costituivano di per sé causa oggettivamente impeditiva del trasferimento di
residenza nei termini di legge”, così ponendo in relazione l'impedimento temporale dato dalle condizioni
generali di salute in riferimento al margine di tempo di diciotto mesi concesso dalla disposizione agevolativa.
Quanto alle opere di consolidamento delle fondazioni, la Commissione regionale “ha evidenziato che le opere
descritte nella prodotta relazione tecnica avevano riguardato un edificio adiacente colpito da un incendio e
non era dimostrato che avessero coinvolto anche quello di cui era parte l'immobile acquistato fruendo dei
benefici”.
In definitiva la S.C. ha respinto il ricorso dei contribuenti.
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Agevolazioni “prima casa”
6.
Trasferimento residenza in ritardo – mancato rilascio immobile da parte
dell’inquilino – no forza maggiore - decadenza dal beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 2 aprile 2014 n. 7764
L’Amministrazione Finanziaria può disporre la revoca dei benefici fiscali “prima casa” anche quando il
contribuente non abbia potuto trasferire la propria residenza nel prescritto termine di legge (18 mesi), per via
del mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore.
Il contribuente ha impugnato la sentenza della CTR Lombardia che aveva riconosciuto la bontà di un avviso di
liquidazioni per imposta di registro 2009, ritenendo che l’acquirente fosse effettivamente decaduto dai
benefici fiscali “prima casa”, posto che non aveva trasferito, nel termine di legge, la propria residenza nel
Comune ove insisteva l’immobile acquistato.
La difesa ha lamentato l’omesso esame di un fatto controverso, ossia i giudici meneghini non avevano
considerato l’impossibilità di trasferire la residenza; in ogni caso, il termine di diciotto mesi andrebbe
computato dal momento in cui l’acquirente si sia “immesso nel possesso dell’immobile”.
La Suprema Corte ha dichiarato infondate entrambe le doglianze difensive.
In tema di agevolazioni tributarie - spiega l’ordinanza 7764/14 -, i benefici fiscali per l’acquisto della prima
casa (abitazione non di lusso), previsti dalla nota II bis della Tariffa Parte I, articolo 1, allegata al D.P.R. n.
131/1986, “spettano alla sola condizione che, entro il termine di decadenza di diciotto mesi dall'atto, il
contribuente stabilisca, nel Comune dove sia ubicato l'immobile, la propria residenza. Il mancato rilascio
dell’immobile da parte del conduttore non costituisce circostanza inevitabile e imprevedibile tale da
ostacolare il mutamento di residenza”.
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Agevolazioni “prima casa”
7.
Tempestiva richiesta di trasferimento residenza – mancato rilascio
certificato abitabilità imputabile al costruttore – mantenimento del
beneficio – forza maggiore
Corte di Cassazione - Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 5 settembre 2014 n.18770
Il mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi dalla data di acquisto dell’immobile non
determina la perdita dell’agevolazioni “prima casa”, se il contribuente ha presentato la domanda al Comune
ampiamente nei termini: deve considerarsi “causa di forza maggiore la mancata concessione della residenza,
ascrivibile al mancato rilascio del certificato di abitabilità imputabile al costruttore-venditore”.
Gli Ermellini hanno respinto il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate, nell’ambito di una controversia
concernente la revoca dei benefici fruiti sull’acquisto della prima casa da parte di contribuente umbro.
La Commissione Tributaria Regionale di Perugia, in accoglimento del ricorso del contribuente, ha annullato
l’avviso di liquidazione e irrogazioni sanzioni spiccato dall’Ufficio ritenendo che il tardivo trasferimento della
residenza fosse imputabile all’illegittimo rifiuto del Comune in cui era ubicato l’immobile. Infatti il Comune
non aveva dato corso alla domanda di trasferimento assumendo la mancanza del certificato di abitabilità,
mancanza che però era attribuibile al costruttore-venditore.
Investiti della questione, i giudici di legittimità confermano il verdetto dei colleghi territoriali perché “nel caso
di specie il contribuente ha presentato la domanda al Comune in cui si trova l’immobile acquistato fin dal
settembre 2004, ossia ampiamente nei diciotto mesi dall’acquisto della prima casa, avvenuto il 3.10.2003”,
pertanto deve ritenersi rispettato il termine previsto dalla legge per la fruizione del beneficio dovendosi
considerare “causa di forza maggiore la mancata concessione della residenza, ascrivibile al mancato rilascio
del certificato di abitabilità imputabile al costruttore-venditore”.
Per i supremi giudici, il fatto che il contribuente, pur avendolo richiesto tempestivamente, non abbia ottenuto il
trasferimento della residenza, per fatto del Comune e/o di terzi, non può tradursi nella perdita del beneficio
fiscale cosiddetto “prima casa”.
11
Agevolazioni “prima casa”
8.
Autorizzazioni edilizie - ritardo della PA - comportamento diligente
dell’acquirente – mantenimento del beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Sentenza 9 aprile 2014 n. 8392
Il ritardo della pubblica amministrazione nel rilascio delle autorizzazioni edilizie preliminari alla variazione
catastale, a fronte del comportamento diligente tenuto dall’acquirente dell’immobile, giustifica il
mantenimento dell’agevolazione fiscale cosiddetta “prima casa”.
Gli Ermellini respingono il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, che aveva lamentato la violazione dell’articolo 1
tariffa parte I nota 2 bis D.P.R. n. 131/1986 laddove la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia
aveva ritenuto, dando ragione alla parte contribuente, che se la PA ritarda nel rilasciare la necessaria
autorizzazione edilizia, l’Ufficio non può disporre legittimamente la revoca dei benefici fiscali per l’acquisto
della “prima casa”.
Ad avviso dei giudici del Palazzaccio, la doglianza dell’Ufficio è infondata, posto che “i principi di
collaborazione e buona fede cui devono essere improntati i rapporti tra il contribuente e l'amministrazione
finanziaria (art. 10 L. 212/2000) impongono di accertare se il superamento del termine sia conseguente a colpa
degli uffici competenti, che abbiano indebitamente ritardato il rilascio delle necessarie autorizzazioni,
dovendo peraltro il contribuente dimostrare di aver operato con adeguata diligenza allo scopo di conseguire
la necessaria certificazione in tempo utile”.
Il principio appena richiamato è stato applicato correttamente nella fattispecie esaminata. Il giudice
dell’appello ha infatti rilevato l’esclusiva responsabilità del Comune di Lecco nel rilasciare, dopo 25 anni, le
autorizzazioni necessarie tempestivamente richieste dal contribuente.
Alla suprema Corte non è restato altro da fare che condannare l’Agenzia delle Entrate al pagamento delle
spese processuali, liquidate in complessive duemilaseicento euro.
12
Agevolazioni “prima casa”
9.
Immobile “di lusso” – villa – approvazione PRG successiva a costruzione
immobile – mantenimento del beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Sentenza 11 febbraio 2014 n. 3080
Il contribuente ha diritto ai benefici fiscali prima casa se il piano regolatore generale (PRG), che destina la
zona “a ville”, è stato approvato in epoca successiva alla costruzione dell’immobile.
La Commissione Tributaria Regionale della Toscana annullava un avviso di liquidazione delle maggiori
imposte di registro, ipotecaria e catastale escludendo che il contribuente fosse decaduto dalle agevolazioni
cosiddette “prima casa”, con riguardo a un immobile acquistato nel 2005.
Ad avviso del giudice dell’appello, l’immobile oggetto di controversia, pur sorgendo in area destinata “a ville”,
non poteva considerarsi di “lusso” in considerazione della data in cui era stato realizzato, ossia il 1990. A
quell’epoca, infatti, non era stato ancora approvato il PRG.
Ebbene, l’assunto della CTR della Toscana ha trovato l’avallo dei giudici di legittimità. Nel respingere il ricorso
dell’Agenzia delle Entrate, affidato a un unico motivo, la Sesta Sezione Civile - T del Palazzaccio ha spiegato
che la dizione dell'articolo 1 del D.M. 2 agosto 1969, che considera “di lusso” le costruzioni nelle aree destinate
a “ville”, “parco privato”, o direttamente qualificate come tali dallo stesso strumento urbanistico, assume
rilievo non già in riferimento a caratteristiche di lusso intrinseche all'edificio qualificato come “villa”, bensì in
relazione alla collocazione urbanistica, considerata, ove destinata a “ville”, come indice di particolare prestigio
e, quindi, come caratteristica idonea di per sé a qualificare l'immobile come “di lusso”.
È evidente, tuttavia, come l'adozione o l'approvazione di uno strumento urbanistico che destini l'area a villa o
parco privato debba precedere la costruzione dell'immobile; e ciò perché si presuppone che la costruzione
realizzata in area destinata a villa o parco privato corrisponda tipologicamente al tipo di abitazione che su
quell'area può essere realizzato - villa o parco privato.
Deve pertanto ritenersi irrilevante, per la qualificazione dell'abitazione come “di lusso”, l'adozione di uno
strumento urbanistico che destini l'area a “villa” o “parco privato” solamente dopo la realizzazione della
costruzione stessa.
Alla luce delle considerazioni che precedono, gli Ermellini hanno ritenuto corretto il verdetto del giudice di
merito, che quindi non è incorso, come lamentato dalle Entrate, nel vizio di violazione di legge, e
segnatamente dell’articolo 1 parte I della tariffa allegata al DPR 131/1986. Le spese del giudizio sono state
compensate tra la parti.
13
Agevolazioni “prima casa”
10.
Immobile “di lusso” – calcolo superficie utile – cantine e soffitte da
escludere – mantenimento del beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 4 novembre 2014 n. 23507
Non si può qualificare “di lusso” l’abitazione, se ai fini del calcolo della superficie utile complessiva si è tenuto
conto di cantine e soffitte, nonché della superficie esterna di pertinenza del condominio.
Gli Ermellini hanno rigettato il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate, in una controversia concernente un
avviso di liquidazione delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, conseguente alla revoca dei
benefici fiscali cosiddetti “prima casa” in quanto l’Ufficio ha ritenuto l’immobile “di lusso”.
Destinatari dell’atto sono stati due coniugi che hanno subito intrapreso le vie legali ottenendo il
riconoscimento delle proprie ragioni sia da parte della CTP di Roma che dalla CTR per il Lazio.
In particolare il collegio capitolino di secondo grado, nel rigettare l’appello del Fisco, ha escluso la
computabilità, ai fini del calcolo della superficie utile complessiva, della cantina e del sottotetto
dell’abitazione dei contribuenti oltreché dello spazio esterno, poiché di pertinenza del condominio.
Investita della questione, la Suprema Corte ha avvalorato le conclusioni della CTR.
I giudici della Sesta Sezione - T hanno ricordato che, ai sensi del D.M. 2/8/1969, sono considerate di lusso:

le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile
complessiva superiore a 200 metri quadri (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e
posto macchine) e aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area
coperta;

le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadri (esclusi i
balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
La decisione impugnata è quindi conferme alla normativa, avendo escluso dal computo la superficie della
cantina e della soffitta, nonché quella esterna in quanto condominiale.
Ne è derivato il rigetto del ricorso del Fisco.
14
Agevolazioni “prima casa”
11.
Immobile di lusso – calcolo superficie utile – sottotetto – caratteristiche
abitabilità assenti - mantenimento del beneficio
Commissione Tributaria Regionale della Toscana - Sentenza n. 1881/30/14
In tema di agevolazioni “prima casa”, l’immobile non è “di lusso” se nel calcolo della superficie utile è stato
considerato il piano sottotetto che non presenti le caratteristiche prescritte per l’abitabilità dal D.M.
02.08.1969.
Due coniugi, in relazione all’acquisto della prima casa “non di lusso”, si sono visti revocare sia l’agevolazione
fiscale dell’aliquota IVA al 4% sia quella ridotta dell’imposta sostitutiva sul mutuo, in conseguenza di una
perizia dell’Agenzia del territorio secondo cui l’immobile, considerando anche il piano interrato e quello
sottotetto, era di superficie utile a uso abitativo superiore al limite imposto di mq 240.
Interessata della controversia, la CTP di Arezzo ha annullato l’avviso di liquidazione e irrogazione delle
sanzioni.
Il verdetto della Provinciale ha trovato l’avallo della CTR di Firenze, che con la sentenza in rassegna ha
respinto l’appello proposto dalle Entrate, tenuto conto della giurisprudenza di legittimità in materia.
Secondo la Suprema Corte, al fine di stabilire se la singola unità immobiliare superi i limiti massimi di
superficie per la qualificazione come abitazione “di lusso”, secondo la previsione del D.M. 2 agosto 1969,
l’indagine diretta ad accertare se la soffitta debba essere o meno inclusa in detta superficie implica la
necessità di riscontrare se la soffitta medesima presenti le caratteristiche prescritte per l’abitabilità.
La potenzialità abitativa delle soffitte va valutata alla luce delle caratteristiche tecniche cui devono
corrispondere i vani per essere considerati abitabili, secondo la normativa statale e locale vigente.
La Suprema Corte ha anche sostenuto che, per espressa previsione dell’articolo 5 del D.M. 1969, le soffitte unitamente ai balconi, alle terrazze, alle cantine, alle scale e al posto macchina -, se non abitabili, restano
escluse dal calcolo della superficie.
Ebbene, così ricostruiti i principi che regolano la materia, il Collegio fiorentino osserva: “Nel caso di specie, sia
l’interrato che la soffitta non raggiungono l’altezza minima prevista dal Regolamento comunale: infatti
l’altezza dell’interrato rispetto al pavimento è di circa mt 2.40, mentre la soffitta è di altezza variabile da mt.
2.80 a mt. 1.35, per cui non possono, in base ai motivi sopra delineati, che essere esclusi dal computo della
superficie utile complessiva dell’abitazione, ai fini della statuizione del richiamato D.M.”.
La CTR ha compensato le spese del giudizio in ragione della “particolarità della questione trattata”.
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Agevolazioni “prima casa”
12.
Immobile di lusso – calcolo superficie utile – autorimessa –
mantenimento del beneficio
Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo - Sentenza n. 441/10/14
In tema di agevolazioni fiscali “prima casa”, ai fini della qualifica dell’immobile come di “lusso”, l’autorimessa
non può essere fatta rientrare nel calcolo della superficie utile.
Due coniugi hanno impugnato l’avviso di liquidazione d’imposta e irrogazione di sanzioni, conseguente alla
revoca dei benefici fiscali fruiti per l’acquisto della prima casa.
La revoca dell’agevolazione è stata disposta perché l’abitazione è risultata di “lusso”, in quanto avente una
superficie superiore a mq. 240, considerando i locali a uso cantina e un’autorimessa pertinenziale.
Ad avviso dei ricorrenti, però, l’Ufficio finanziario, nel calcolare la superficie utile dell’immobile, non avrebbe
dovuto computare né i locali a uso cantina né l’autorimessa. Tale censura ha colto nel segno.
L’adita CTP di Bergamo ha osservato che per abitazioni di lusso devono intendersi le unità immobiliari “aventi
superficie utile complessiva a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto
macchine)”.
Quindi, contrariamente a quanto ritenuto dall’Ufficio resistente, dal computo della “superficie utile” ai fini
della qualificazione dell’immobile come di lusso, devono essere esclusi sia gli ambienti con caratteristiche di
“posto macchine” sia i locali di natura pertinenziale destinati ad autorimessa. Conclusione che trova conferma
nella giurisprudenza della Suprema Corte.
Infatti la Sezione Tributaria della Cassazione ha recentemente escluso che nel calcolo della superficie utile
possa essere fatta rientrare un’autorimessa munita di accesso proprio (una porta basculante) e con passo
carrabile, in quanto è certo che si tratta di un vano (garage) non abitabile (cfr. Cass. 8.11.2013, n. 25161).
E allora la CTP di Bergamo giunge a ritenere che nella specie l’Ufficio sia effettivamente incorso nella
violazione di legge denunciata dai ricorrenti (precisamente dell’articolo 6 del D.M. 2.8.19969 n. 1072). Di qui
l’annullamento della ripresa e delle sanzioni.
Sono stati ravvisati giusti motivi per compensare le spese di lite.
16
Agevolazioni “prima casa”
13.
Immobile di lusso – calcolo superficie utile – autorimessa – perdita del
beneficio
Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo - Sentenza n. 708/05/14
In tema di agevolazioni fiscali “prima casa”, l’autorimessa può fare diventare l’immobile “di lusso”: della sua
metratura, infatti, si deve tenere conto nella determinazione della superficie utile.
La controversia è originata da un avviso di liquidazione emesso a carico di due coniugi per il recupero della
riduzione dell’imposta sostitutiva prevista in caso di mutuo per l’acquisto agevolato della prima casa.
Secondo l’Ufficio finanziario, l’immobile in questione doveva considerarsi “di lusso” avendo superficie utile di
mq 302, considerando l’autorimessa (di 65 mq) al piano seminterrato.
Secondo i contribuenti, invece, l’autorimessa era equiparabile al posto macchina, sicché della sua metratura
non si sarebbe dovuto tenere conto ai fini della determinazione della superficie utile. Di qui l’illegittimità
dell’operato dell’Ufficio.
Ebbene, la sentenza in rassegna ha sposato la tesi della parte pubblica.
Per la CTP di Bergamo, la nozione di posto macchina, che indica un semplice spazio riservato al parcheggio
dell’autovettura, è significativamente diversa dalla nozione di “autorimessa”, che indica invece la porzione del
fabbricato a uso abitativo destinato a parcheggio e custodia di veicoli.
“Nel caso in esame”, si legge in sentenza, “va in particolare considerato che il locale indicato come
‘autorimessa’ avente superficie di mq 65, occupa il piano seminterrato, ed è quindi equiparabile ai vani adibiti
a palestra, sala hobby e simili, ubicati in piani interrati che, pur non abitabili, concorrono alla determinazione
della superficie complessiva ai fini della nozione di abitazione di lusso” (in tal senso vedi Cass. n. 10807/2012).
E allora dal collegio bergamasco è arrivata la bocciatura del ricorso dei contribuenti, con compensazione
delle spese di lite.
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Agevolazioni “prima casa”
14.
Vendita infraquinquennale – nuovo acquisto (anche a titolo gratuito)
entro l’anno – mantenimento agevolazione
Corte di Cassazione - Sezione Tributaria - Sentenza 12 marzo 2014 n. 5689
Nel caso di cessione dell’immobile prima del termine di cinque anni dall’acquisto, la decadenza
dall’agevolazione “prima casa” non può essere comminata dall’Ufficio Finanziario se, entro un anno
dall’alienazione, si acquista, anche a titolo gratuito (donazione), un’altra abitazione principale.
L’Agenzia delle Entrate recuperava le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastala nei confronti di una
contribuente veneta, perché la medesima aveva venduto l’immobile acquistato con i benefici “prima casa”
entro il quinquennio, ricevendo un altro appartamento in donazione entro il successivo anno, fatto che,
secondo l’Amministrazione, non voleva a evitare la revoca delle agevolazioni, essendo necessario un acquisto
a titolo oneroso.
Ebbene, la donna si è opposta al provvedimento di revoca trovando il riconoscimento delle proprie ragioni in
esito al giudizio di secondo grado. Ad avviso delle CTR del Veneto, infatti, anche l’acquisto di un nuovo
immobile per donazione è circostanza idonea al mantenimento del beneficio. Da qui il ricorso per cassazione
dell’Agenzia delle Entrate, che è stato respinto
La Suprema Corte ha ritenuto corretta la statuizione del giudice di merito posto che, si legge in sentenza: “il
punto n. 4 Nota II bis parte prima della Tariffa allegata al d.p.r. n. 131/1986, riconosce l'agevolazione sia ai
trasferimenti onerosi e sia a quelli gratuiti. Laddove, il medesimo punto n. 4 Nota II bis Parte Prima della Tariffa
allegata al d.p.r. n. 131/1986, in fondo, quando stabilisce che per il mantenimento dell'agevolazione si deve
procedere all’acquisto di altro immobile da adibire ‘a propria abitazione principale’ non dice diversamente,
giacché, come noto, acquisto è sia quello oneroso che quello gratuito” (cfr. Cass. sentenza n. 16077 del 2013).
A conforto di tale conclusione i giudici del Palazzaccio osservano che l’articolo 7 della legge n. 448/ 1998, che
riconosce un credito d'imposta in caso di trasferimento intraquinquennale con successivo acquisto entro l'anno
sia quando il nuovo acquisto è oneroso sia quando è gratuito, “ha senso solo se il beneficio prima casa può
mantenersi anche in caso di acquisto di una nuova abitazione, entro un anno dall'alienazione della prima e
che possa esser gratuito”.
Commissione Tributaria Regionale della Lombardia - Sentenza n. 6363/24/14
Nel caso di vendita infraquinquennale, la decadenza dall’agevolazione “prima casa” non opera se, entro un
anno dall’alienazione, si acquista, anche a titolo gratuito, un’altra abitazione principale.
La controversia è originata da alcuni avvisi di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate aveva proceduto al
recupero delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, a seguito della revoca delle agevolazioni
fiscali c.d. “prima casa” nei confronti di due contribuenti di Pavia.
La revoca è avvenuta perché l’immobile acquistato con le dette agevolazioni era stato venduto prima che
fossero decorsi 5 anni e senza che ne fosse stato acquistato, entro un anno, un altro a titolo oneroso.
18
Agevolazioni “prima casa”
Ebbene, con il ricorso i contribuenti hanno eccepito l’illegittimità della revoca, perché entro un anno
dall’alienazione avevano ricevuto in donazione un altro immobile, poi adibito ad abitazione principale.
Pertanto, doveva ritenersi rispettata la normativa di riferimento, che infatti non prevede un obbligo di
riacquisto avente causa onerosa ai fini della richiesta delle agevolazioni “prima casa”.
Ebbene, contrariamente a quanto fatto dalla CTP, la CTR ha aderito alla tesi dei contribuenti.
In base al comma 4 della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima del D.P.R. n. 131/86, la decadenza
dalle agevolazioni “prima casa” non opera se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile
acquistato con i benefici, procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale; la
stessa norma non specifica né la natura né la causa contrattuale dell’atto di riacquisto.
Pertanto, secondo i giudici della CTR, “in mancanza di indicazioni contrarie della norma – tali da limitare ai soli
casi di riacquisto a titolo oneroso l’effetto esimente della decadenza - non si vede per quale ragione debba
essere considerato decaduto dalle agevolazioni il contribuente che abbia compiuto – nel rispetto del termine
annuale previsto – un atto di riacquisto a titolo gratuito, adibendo il nuovo immobile a propria abitazione
principale”.
Per impedire la decadenza dell’agevolazione è dunque sicuramente necessario l’acquisto di un immobile da
adibire ad abitazione principale, non anche il pagamento di un corrispettivo.
Può quindi mantenere l’agevolazione in parola il soggetto che abbia inizialmente effettuato un acquisto a
titolo oneroso e che, successivamente, abbia operato un altro acquisto, anche con modalità diverse rispetto
all’esborso di denaro: è da preferire l’eccezione più ampia di “acquisto” nella quale rientra anche la donazione.
Sulla scorta di queste considerazioni è stato accolto l’appello dei contribuenti, con conseguente annullamento
degli avvisi di liquidazioni.
19
Agevolazioni “prima casa”
15.
Vendita infraquinquennale – acquisto altra abitazione entro l’anno –
realizzazione intento dichiarato - nuovo immobile non abitato – perdita
del beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 9 ottobre 2013 n. 22944
Nel caso di vendita infraquinquennale seguita dall’acquisto di altra abitazione entro l’anno, il contribuente
mantiene i benefici fiscali “prima casa” solo se va a vivere nel nuovo appartamento. Non rileva la potenzialità
del nuovo immobile, per le sue caratteristiche oggettive, a essere adibito ad abitazione ma l’effettivo
trasferimento dell’abitazione principale.
Gli Ermellini hanno respinto il ricorso del contribuente. Quest’ultimo si è opposto all’avviso di liquidazione
delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, emesso a seguito della revoca dell’agevolazione
“prima casa”, in quanto l’immobile, acquistato il 2 febbraio del 2001, era stato ceduto (con atto di donazione) il
30 gennaio del 2002, senza che ne fosse stato acquistato, entro un anno, un altro adibito ad abitazione
principale.
Il ricorrente ha dedotto inutilmente di aver comprato un’altra abitazione il 15 novembre del 2002 in cui aveva
effettivamente vissuto per alcuni mesi (precisamente dall’aprile all’ottobre del 2003).
La Sezione Tributaria del Palazzaccio, nel confermare la sentenza di secondo grado favorevole all’Ufficio, ha
affermato che, secondo giurisprudenza costante (tra le altre: Cass. SS.UU. n. 1196/2000, Cass. n. 18300/2004 e
13491/2008), i benefici fiscali sono subordinati al raggiungimento dello scopo per il quale vengono concessi.
Pertanto, in caso di vendita infraquinquennale di un immobile comprato con le agevolazioni cosiddette “prima
casa”, il mantenimento dell’agevolazione è accordato se il contribuente entro il successivo anno “procede
all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione”.
La dichiarazione di volontà dell’acquirente di voler spostare la propria abitazione non è riferita a una qualità
“astratta” del bene, né costituisce una mera “dichiarazione di intenti” ma comporta l’assunzione di un vero e
proprio obbligo verso il Fisco, cioè quello di adibire la casa acquistata a propria abitazione principale.
Si deve conseguentemente ritenere che il beneficio fiscale, concesso al momento della registrazione dell'atto
in base alla sola dichiarazione di volontà, può essere conservato solo se il contribuente realizzi l'intento
dichiarato entro il termine triennale di decadenza fissato per l'esercizio del potere di accertamento
dell’Amministrazione Finanziaria (cfr. Cass. S.U. n. 1196/2000 cit.). Ciò vale sia nel caso di vendita
infraquinquennale seguita dall'acquisto di altra abitazione entro l'anno (come nella fattispecie) sia nel diverso
caso disciplinato dal primo comma della norma in esame, tenuto conto che l'agevolazione per l'acquisto della
“prima casa” è volta a incentivare l'acquisto di una unità immobiliare da destinare ad abitazione del
compratore nel Comune di residenza o (se diverso) in quello ove lo stesso svolge la propria attività lavorativa.
L’agevolazione è pure subordinata alla non possidenza di altro immobile idoneo a essere destinato a tale uso.
20
Agevolazioni “prima casa”
16.
Restituzione immobile al costruttore – mancato acquisto di altra
abitazione entro l’anno – perdita del beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 20 gennaio 2015 n. 791
La risoluzione del contratto di compravendita - con retrocessione del cespite all’originario proprietario – non
dà diritto ai benefici fiscali c.d. “prima casa” ove sia avvenuta prima del decorso di cinque anni senza l’acquisto
di altra abitazione entro un anno.
La controversia è scaturita da un avviso di liquidazione per il recupero delle ordinarie imposte complementare
iva, ipotecaria e catastale, inerenti all’acquisto di un immobile di nuova costruzione.
Il contribuente aveva risolto il contratto di compravendita stipulato con l’impresa costruttrice, senza poi
provvedere all’acquisto di un altro immobile. Il che ha fatto ritenere all’Ufficio finanziario la decadenza dai
benefici “prima casa” perché, dopo risoluzione, l’immobile era tornato di proprietà del costruttore e il
contribuente, trattandosi d’ipotesi equipollente alla vendita infraquinquennale, avrebbe dovuto acquistare
un’altra abitazione entro un anno da tale alienazione.
La CTR delle Marche – a differenza della CTP - non ha condiviso la tesi dell’Ufficio. Da qui la prosecuzione del
giudizio dinanzi alla Suprema Corte dove la difesa erariale ha lamentato la violazione e/o falsa applicazione
dell’art. 1 Nota II bis, Tariffa Parte Prima, All. D.P.R. n. 131/86, giacché il giudice dell’appello non considerava
che il contribuente non poteva beneficiare dell’agevolazione in parola, atteso che il secondo contratto,
ancorché indicato come risoluzione, in realtà costituiva una vera e propria cessione del bene, quindi un
trasferimento della proprietà alla precedente proprietaria, senza che gli effetti del primo negozio fossero stati
posti nel nulla, con la conseguenza perciò che, ai fini fiscali, il secondo era stato stipulato entro il quinquennio
dal primo, senza che fosse stato seguito entro un anno dall’acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione
principale, sicché i benefici “prima casa” non potevano essere riconosciuti.
Ebbene, i giudici del Palazzaccio hanno condiviso la doglianza della ricorrente Agenzia delle Entrate perché,
nella specie, la successiva pattuizione delle parti originarie del contratto, con cui questo veniva sciolto, ha
privato l’operazione della necessaria caratteristica temporale richiesta dalla disposizione agevolatrice, posto
che si è verificata “la retrocessione del bene, e quindi la trasmissione della proprietà, nuovamente in capo alla
società cedente, e non piuttosto per effetto di declaratoria di nullità di esso, senza che tale nuova convenzione
potesse fare venire meno gli effetti della prima rispetto ai terzi, e in particolare all’Erario.”
Pertanto, la sentenza impugnata è stata ritenuta meritevole di cassazione e la Corte, non essendo necessari
ulteriori accertamenti in fatto, ha deciso la causa nel merito con rigetto del ricorso originariamente proposto
dal contribuente (al quale non resta che pagare le spese del giudizio).
21
Agevolazioni “prima casa”
17.
Acquisto in regime di comunione legale – dichiarazioni di un solo
coniuge nell’atto di acquisto – perdita del beneficio per la metà
Corte di Cassazione - Sezione Tributaria - Sentenza 4 febbraio 2014 n. 1988
È legittima la revoca dei benefici “prima casa”, per la metà, nel caso di un soggetto, coniugato in regime di
comunione legale dei beni, che abbia acquistato da solo, con atto pubblico, senza che nel medesimo
intervenisse la moglie, il fabbricato da adibire ad abitazione principale. Ai fini dell’agevolazione, gli acquirenti
coniugi, anche se in regime di comunione legale, devono dichiarare entrambi, in seno all'atto di acquisto, di
non essere titolari esclusivi o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di
altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare, e di non averne, in
precedenza, fruito, neppure pro quota, con riferimento all'intero territorio nazionale.
Nel caso trattato dalla sentenza in rassegna, un Notaio ha proposto ricorso avverso l'avviso di liquidazione con
il quale, in riferimento a un atto da lui rogato, era stata revocata, per la metà, l'agevolazione fiscale per
l'acquisto della prima casa, riconosciuta in favore del solo coniuge, presente al rogito, che aveva acquistato il
bene in regime di comunione legale.
La Commissione Tributaria Provinciale di Palermo ha rigettato il ricorso proposto dal professionista con
sentenza poi confermata dalla Commissione Tributaria Regionale.
Secondo il giudice dell’appello, le dichiarazioni prescritte alle lett. b) e c) della norma agevolativa avrebbero
dovuto essere rese da entrambi i coniugi in seno all'atto pubblico e non da uno solo di loro; tale omissione
avrebbe potuto essere sanata mediante atto integrativo, redatto con le stesse formalità di quello precedente,
entro il termine di decadenza.
Adita dal Notaio, la Suprema Corte ha confermato il verdetto della CTR siciliana, sposandone le conclusioni.
Il Notaio, nel giudizio di legittimità, ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell'art. 1, comma 4, nota IIbis, della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nonché del D.L. n. 155 del 2003, art. 16, convertito con L. n.
243 del 1993, in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, laddove la CTR ha sostenuto che:
-
“in caso d'acquisto di un fabbricato con richiesta delle agevolazioni prima casa, da parte di un
soggetto coniugato in regime di comunione legale dei beni, le dichiarazioni prescritte dalla legge
debbano riguardare non solo il coniuge intervenuto nell'atto ma, anche, quello non intervenuto e
debbano essere necessariamente rese da quest'ultimo”.
Ebbene, con riguardo alla suddetta doglianza la Corte ha rilevato che, a norma dell'art. 1 della Tariffa allegata
al D.P.R. n. 131 del 1986, nota II bis, lett. b) e c), per il godimento delle agevolazioni fiscali c.d. "prima casa"
occorre che l'acquirente DICHIARI in seno all'atto di acquisto:
-
di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da
acquistare e di non averne in precedenza fruito, neppure pro quota, in riferimento all'intero territorio
nazionale.
La circostanza che l'acquisto si attui per effetto del regime della comunione legale non costituisce, in assenza
di specifiche disposizioni in tal senso, eccezione alla regola anzidetta.
22
Agevolazioni “prima casa”
Nel caso di specie, quindi, la revoca delle agevolazioni “prima casa”, per la metà, è stata del tutto legittima,
perché l’atto di compravendita avrebbe dovuto contenere la suddetta dichiarazione con riguardo a entrambi i
coniugi, e non solamente con riferimento al marito, l’unico presente al momento del rogito.
E allora la CTR ha fatto bene a riconoscere il diritto al beneficio fiscale in capo al solo marito.
23
Agevolazioni “prima casa”
18.
Acquisto in regime di separazione dei beni – contitolarità insieme al
coniuge di altro immobile nello stesso Comune – decadenza dal
beneficio
Corte di Cassazione – Sezione Sesta Tributaria - Sentenza 26 marzo 2014 n. 7096
La contitolarità con il coniuge di un immobile sito nello stesso Comune non dà diritto ai benefici fiscali
cosiddetti “prima casa”, anche in regime di separazione dei beni.
Il giudizio di legittimità nasce perché la CTR dell’Emilia Romagna ha respinto l’impugnazione proposta contro
un avviso di liquidazione con cui erano state recuperate, a seguito di decadenza dai benefici fiscali “prima
casa”, le ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale.
La contribuente ha dedotto il suo diritto al mantenimento dell’agevolazione, pur essendo comproprietaria,
unitamente al marito, di altro immobile sito nello stesso Comune. Il giudice dell’appello non ha condiviso tale
assunto, ritenendo che la titolarità di beni in comunione col coniuge, ostativa al beneficio, non deve ritenersi
limitata ai beni acquisiti in comunione legale, “non rilevando il regime patrimoniale della separazione dei beni
adottato dai coniugi”.
L’interpretazione del giudice del merito è stata avvalorata dalla Suprema Corte.
Gli ermellini ricordano che per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa occorre che nell'atto di acquisto
l'acquirente dichiari “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da
acquistare”. In costanza di contitolarità di questi diritti reali su un immobile, sito nel Comune dove si trova
quello da acquistare, “il beneficio fiscale è, dunque, precluso, a prescindere dalla scelta del regime
patrimoniale dei coniugi”.
La disposizione normativa persegue lo scopo di incentivare l'investimento del risparmio nell'acquisto di
un'unità immobiliare da destinare a prima casa. Sicché, nel caso in cui i coniugi siano già contitolari, sia in
comunione legale che convenzionale, di una casa, “opera la presunzione legislativa che la stessa sia destinata
ad abitazione della famiglia, con conseguente esclusione dell'agevolazione per il successivo acquisto”.
La novità della questione affrontata ha determinato l’integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.
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Agevolazioni “prima casa”
19.
Immobile in comunione - Separazione legale dal coniuge –
mantenimento del beneficio
Corte di Cassazione – Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 9 febbraio 2014 n. 3931
Le agevolazioni fiscali prima in casa permangono anche quando il contribuente si separa dal coniuge. La
contitolarità a titolo di comunione legale su una casa di abitazione, a seguito di mutamento del regime
patrimoniale e di separazione dei coniugi, si trasforma in comunione ordinaria. Pertanto, la comproprietà di
una casa in capo a coniugi legalmente separati è da considerare come una comproprietà tra “estranei”, che
non osta a un nuovo acquisto agevolato da parte di uno di essi.
L’Agenzia delle Entrate revocava i benefici fiscali “prima casa” a una contribuente perché già proprietaria di
altro immobile in comunione legale col coniuge, sito nello stesso Comune.
L’avviso di liquidazione notificato dall’Ufficio finanziario veniva impugnato presso la CTP di Milano, ma senza
successo. Di poi la sentenza della CTR Lombardia che confermava il verdetto del collegio provinciale. A questo
punto la contribuente ha promosso il giudizio di cassazione, ottenendo una vittoria sul Fisco.
Nel ricorso per cassazione, la donna ha evidenziato che, dopo l’acquisto dell’immobile in regime di comunione
legale, era intervenuto il mutamento convenzionale del regime patrimoniale, e in seguito la separazione
legale dal marito. Alla luce di ciò, ha chiesto alla Corte di dire “se la contitolarità a titolo di comunione legale
su una casa di abitazione rimanga tale anche a seguito di mutamento del regime patrimoniale e di
separazione dei coniugi, oppure, se, a seguito di tali eventi, la primitiva comunione legale si trasformi, come
ritiene la ricorrente in comunione ordinaria (...)”.
Ebbene, in ordine a tale quesito, gli Ermellini hanno affermato il principio secondo cui, al verificarsi della
separazione legale, la comunione tra coniugi di un diritto reale su un immobile, ancorché originariamente
acquistato in regime di comunione legale, deve essere equiparata alla contitolarità indivisa dei diritti sui beni
tra soggetti tra loro estranei, che è compatibile con le agevolazioni: la facoltà di usare il bene comune, che non
impedisca a ciascuno degli altri comunisti “di farne parimenti uso” ex articolo 1102 c.c., non consente, infatti, di
destinare la casa comune ad abitazione di uno solo dei comproprietari, per cui la titolarità di una quota è
simile a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative.
A tanto, va aggiunto che l’eventuale assegnazione del bene da parte del giudice della separazione o i patti in
tal senso contenuti nella separazione omologata non hanno effetto ostativo, tenuto conto che, nell’enunciare
il diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, la norma agevolativa è inequivoca nell’indicare che il titolo
della disponibilità di un immobile, che preclude l’accesso al beneficio, deve avere carattere reale, e deve
essere riferito, appunto, al contenuto del corrispondente diritto. Fermo restando che l’eventuale utilizzo
strumentale dell’istituto della separazione, ai fini elusivi potrà essere allegato e provato da parte
dell’Amministrazione Finanziaria, in armonia col divieto generale di abuso del diritto.
La CTR non si è attenuta, a giudizio della S.C., a tali principi, sicché la sentenza gravata è stata cassata e la
causa decisa nel merito a favore della contribuente.
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Agevolazioni “prima casa”
20.
Separazione legale (consensuale) dei coniugi – trasferimento quota di
proprietà – mancato trasferimento residenza – perdita del beneficio
Corte di Cassazione - Sezione Sesta Tributaria - Ordinanza 14 luglio 2014 n. 16082
Il contribuente decade dall’agevolazione goduta in relazione all’acquisto della prima casa, se non trasferisce
la residenza nel Comune in cui ubicato l’immobile entro il termine di legge. La separazione consensuale dal
coniuge, con conseguente cessione della quota di proprietà dell’immobile, è circostanza del tutto irrilevante,
poiché non può essere fatta rientrare tra le cause di forza maggiore esonerative dall’obbligo di trasferimento
della residenza
La CTR Lombardia ha annullato un avviso di liquidazione per il recupero delle ordinarie imposte di registro,
ipotecaria e catastale emesso nei confronti di un contribuente che non aveva stabilito, nell’arco di 18 mesi
dall’acquisto, la propria residenza nel Comune dov’era situato l’immobile.
Il giudice dell’appello ha preso per buona la giustificazione offerta dal contribuente, cioè che il trasferimento
nel termine di legge era stato reso oggettivamente impossibile dalla separazione consensuale intercorsa con
la moglie. In questo frangente, infatti, aveva ceduto la propria quota dell’immobile.
Avverso il verdetto della CTR meneghina ha proposto ricorso l’Agenzia delle Entrate per lamentare il vizio di
violazione di legge. La S.C. ha dichiarato fondato il gravame.
Ad avviso degli Ermellini, sbagliano i giudici territoriali a riconoscere rilevanza di forza maggiore alla cessione
da parte del contribuente della quota al coniuge separato, perché una simile affermazione si pone in contrasto
con l’indirizzo consolidato secondo cui, i benefici fiscali cosiddetti “prima casa” possono essere mantenuti alla
sola condizione che il contribuente stabilisce la propria residenza nel Comune dov’è ubicato l’immobile, entro
il termine di decadenza di 18 mesi dall’atto.
I giudici tributari di legittimità ricordano come il trasferimento di un immobile in favore del coniuge per effetto
degli accordi intervenuti in sede di separazione consensuale sia riconducibile alla volontà del cedente e non al
provvedimento giudiziale di omologazione. Il che esclude che una tale cessione possa essere equiparata alla
forza maggiore.
Ebbene, la sentenza gravata non si è attenuta a tale principio. Ciò ha comportato l’accoglimento dell’appello
del Fisco, con conseguente rigetto del ricorso originario del contribuente. La causa è stata infatti decisa nel
merito, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto. Quanto alle spese processuale, sono state
interamente compensate tra le parti.
26
Agevolazioni “prima casa”
21.
Separazione legale dei coniugi – trasferimento proprietà immobile –
mancato acquisto di altra abitazione - perdita del beneficio
Corte di Cassazione – Sezione Quinta Tributaria - Sentenza 3 febbraio 2014 n. 2263
Decade dalle agevolazioni “prima casa” il contribuente che, in occasione della separazione consensuale,
trasferisce la proprietà della casa familiare all’ex, senza acquistare un altro immobile entro un anno.
La CTR di Genova ha annullato un avviso di liquidazione per il recupero delle ordinarie imposte di registro,
ipotecaria e catastale notificato a un contribuente che aveva trasferito la proprietà dell’immobile acquistato
con i benefici “prima casa” entro il quinquennio, senza poi provvedere all’acquisto di un'altra abitazione entro
l’anno successivo.
Il giudice di secondo grado ha motivato la sua decisione nel senso che il trasferimento della casa familiare,
avvenuto a seguito di separazione consensuale, trovava il suo titolo nel relativo provvedimento di
omologazione del Tribunale, che costituiva pur sempre “provvedimento decisionale”.
Avverso il verdetto di secondo grado ha proposto ricorso l’Agenzia delle Entrate evidenziando che, nel ritenere
illegittima la revoca dell’agevolazione, la CTR non aveva considerato, da un lato, che la cessione della casa
attuata in sede di separazione consensuale comporta, pur sempre, il trasferimento del diritto reale sul bene,
dall’altro, che il fenomeno traslativo è costituito dall’accordo assunto volontariamente dai coniugi e non dal
relativo provvedimento di omologazione.
Il ricorso dell’Amministrazione ha fatto centro.
La Suprema Corte ricorda che le convenzioni concluse dai coniugi in sede di separazione personale, contenenti
attribuzioni patrimoniali relative a beni mobili o immobili, non sono né legate alla presenza di un corrispettivo
né costituiscono propriamente donazioni, ma rispondono, di norma, al peculiare spirito di sistemazione dei
rapporti in occasione dell’evento di “separazione consensuale”, in funzione della complessiva sistemazione
solutoria/compensativa di tutta la serie di possibili rapporti aventi significati patrimoniali maturati nel corso
della convivenza matrimoniale (cfr. Cass., sentenze n. 5741/2004 e n. 5473/2006).
Ne deriva che il regolamento concordato tra i coniugi, pur acquistando efficacia giuridica solo in seguito al
provvedimento di omologazione (cfr. Cass. n. 9174/2008), trova la sua fonte nell’accordo delle parti: il
trasferimento di un bene attuato mediante la fattispecie complessa cui dà vita il procedimento di cui
all’articolo 711 c.p.c. costituisce, comunque, un trasferimento riconducibile alla volontà del cedente.
Ebbene, la sentenza gravata non si è attenuta a tale principio. Gli Ermellini l’hanno pertanto cassata, con
conseguente rigetto del ricorso originario del contribuente. La causa, infatti, è stata decisa nel merito non
essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto. Le spese sono state interamente compensate tra le parti.
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Agevolazioni “prima casa”
Le prossime uscite
Massimario Sentenze
Titolo
DATA
IRAP e professionisti
07.03.2015
Misure cautelari pro-fisco
04.04.2015
Agevolazioni prima casa
09.05.2015
Reati tributari. Sequestro preventivo finalizzato alla confisca
Accertamento (obbligo contraddittorio preventivo – permanenza verificatori
etc.)
Omesse ritenute (certificate – previdenziali e assistenziali)
Redditometro
Studi di settore
Indagini finanziarie
Black list
Omessa IVA
Esterovestizione
Reverse charge
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