Quesito n

Quesito n. 299-2013/I-E - trasferimento posto in essere dal liquidatore di un
concordato preventivo e normativa sulla conformità catastale, urbanistica ed edilizia
Si pone i seguenti quesiti relativi all’atto di trasferimento posto in essere dal
liquidatore di un concordato preventivo a seguito di individuazione del soggetto
acquirente mediante procedura competitiva:
- se la vendita, sia pure effettuata per atto notarile, sia da qualificare quale
vendita giudiziale come tale non soggetta alla disciplina sostanziale delle vendite
privatistiche, con particolare riguardo alla regolarità edilizia ed urbanistica, alla
normativa in tema di conformità catastale ed a quella relativa alla certificazione
energetica;
- in ogni caso, visto il dibattito dottrinale in merito, se incorra in responsabilità
il notaio che riceva il suddetto atto in assenza di conformità catastale, urbanistica ed
edilizia.
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Il concordato preventivo è un istituto avente la funzione di prevenire la
dichiarazione di fallimento dell’imprenditore insolvente e, pertanto, costituisce una
soluzione alternativa al fallimento. Si tratta di una soluzione giudiziale della crisi
dell’impresa, in quanto di tale procedura è investita l’autorità giudiziaria, che svolge un
controllo di legalità sostanziale sull’intero procedimento la cui convenienza, sul piano
economico, è invece oggetto di valutazione da parte dei creditori.
Quando il concordato prevede la cessione dei beni del debitore allo scopo di
liquidare i creditori, possono essere nominati dei liquidatori, i quali sono legittimati al
compimento degli atti necessari ad assolvere l’incarico di realizzare il valore dei beni
indicati nel decreto di omologa del concordato stesso.
L’art. 182 l. fall., infatti, dispone quanto segue:
“I. Se il concordato consiste nella cessione dei beni e non dispone
diversamente, il tribunale nomina nel decreto di omologazione uno o più liquidatori e
un comitato di tre o cinque creditori per assistere alla liquidazione e determina le altre
modalità della liquidazione.
II. Si applicano ai liquidatori gli articoli 28, 29, 37, 38, 39 e 116 in quanto
compatibili.
P:\FOD13412 - Seminario Live e differita\Secondo Ciclo\VII Evento\299-2013I-E - vendite attuate in esecuzione di concordato.doc
DB.EF.sb – 15/04/2013
III. Si applicano al comitato dei creditori gli articoli 40 e 41 in quanto
compatibili. Alla sostituzione dei membri del comitato provvede in ogni caso il
tribunale.
IV. Le vendite di aziende e rami di aziende, beni immobili e altri beni iscritti in
pubblici registri, nonché le cessioni di attività e passività dell’azienda e di beni o
rapporti giuridici individuali in blocco devono essere autorizzate dal comitato dei
creditori.
V. Si applicano gli articoli da 105 a 108-ter in quanto compatibili”.
Tale norma prevede la nomina di liquidatori giudiziali soggetti ad una serie di
disposizioni relative alla vendita fallimentare, qualora il concordato non stabilisca
diversamente.
In caso, quindi, di concordato preventivo con cessione di beni ai creditori
esistono due possibilità: se la proposta concordataria contiene, oltre alla previsione
della cessione dei beni, le modalità attraverso le quali procedere alla liquidazione dei
beni, quest’ultima deve avvenire esclusivamente in base alle previsioni del programma
concordatario. Se, invece, la proposta di concordato si limita a prevedere la cessione
dei beni ai creditori, senza però stabilire le modalità della vendita, essa deve avvenire
conformemente alla disciplina contenuta nell’art. 182 l. fall. (FILOCAMO, Sub art. 182, in
La legge fallimentare. Commentario teorico-pratico a cura di Ferro, Padova, 2007,
1398; VITIELLO, Il concordato per cessione dei beni, in AMBROSINI – DE MARCHI – VITIELLO, Il
concordato preventivo e la transazione fiscale, Bologna, 2009, 257).
Nell’ipotesi al vaglio, la vendita viene attuata attraverso il ricorso alle
procedure competitive, che sono regolate dall’art. 107 l. fall., il quale stabilisce che “le
vendite e gli altri atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del programma di
liquidazione sono effettuati dal curatore tramite procedure competitive anche
avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni
di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di
pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati”.
Il meccanismo delle procedure competitive è funzionale alla scelta del
“miglior contraente”, la quale sembra essere garantita in presenza dei seguenti
requisiti:
- sistema incrementale di offerte;
- adeguata pubblicità;
- trasparenza (attraverso la comunicazione alle parti);
- regole prestabilite e non discrezionali di selezione dell'offerente.
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- completa e assoluta apertura al pubblico interessato (in tal senso D’ADAMO,
Le procedure competitive all’interno della riforma della liquidazione dell’attivo, in Studi
e materiali, 2008, 1240).
Le procedure competitive, pur essendo gestite dal curatore, conservano la
loro natura di vendita coattiva, in quanto l’attività del curatore viene svolta sotto il
controllo del giudice delegato il quale, da un lato, autorizza l’esecuzione degli atti
conformi a quelli previsti nel programma di liquidazione e, dall’altro lato, ha il potere di
sospendere le operazioni di vendita (IOZZO, La liquidazione dell’attivo, in Le nuove
procedure concorsuali. Dalla riforma “organica” al decreto “correttivo”, Bologna, 2008,
279).
Poiché, però, la procedura di liquidazione del bene viene effettuata dal
curatore direttamente, e non più dal giudice, l’atto di trasferimento assume la natura
di atto tra privati e non consiste più in un provvedimento giudiziario.
Nel caso, quindi, di procedura competitiva avente ad oggetto l’alienazione di
un immobile, il curatore può procedere alla verbalizzazione della fase di aggiudicazione
del bene all’offerente divenuto aggiudicatario, ma sarà poi necessario recarsi da un
notaio per provvedere al materiale e regolare trasferimento del bene aggiudicato
attraverso la stipula di un contratto di compravendita, il quale è soggetto alla disciplina
civilistica in materia di compravendita, compresa, ad esempio, la forma scritta ex art.
1350 c.c. richiesta per la validità del trasferimento dei beni immobili, e la forma di atto
pubblico o scrittura privata autenticata richiesta per l’iscrizione nei registri immobiliari
dall’art. 2657 c.c.
Nonostante, però, il trasferimento del bene avvenga attraverso un atto
negoziale stipulato dal curatore avente la natura di atto tra privati, esso conserva la
natura di vendita coattiva, in quanto costituisce una fase di un procedimento di
giurisdizionale la cui causa consiste nella liquidazione concorsuale dei debiti
dell’imprenditore (D’ADAMO, I diversi possibili ruoli del notaio nella fase di liquidazione
della nuova procedura fallimentare, in Studi e Materiali, Milano, 2011, 1014).
Ciò consente di ipotizzare che anche in questo caso ricorrano le finalità di cui
all’art. 46, comma 5, d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. edilizia), il quale attribuisce
all’acquirente di immobile oggetto di procedure esecutive individuali o concorsuali la
facoltà di presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dal
trasferimento del bene.
Detta norma esclude, quindi, i trasferimenti coattivi dall’obbligo di eseguire
determinati adempimenti a pena di nullità nel momento in cui si realizza il
trasferimento di un diritto reale sul bene abusivo, consentendone il compimento nei
120 giorni successivi all’atto di trasferimento.
Le ragioni di tale deroga possono essere rinvenute non soltanto nella natura
coattiva dei trasferimenti in esame, ma anche nell’esigenza di agevolare la
realizzazione dei crediti oggetto delle procedure esecutive o concorsuali, rispetto alle
quali è opportuno che eventuali oneri relativi al procedimento di sanatoria non siano
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di pregiudizio per gli interessi dei creditori (conclusione accolta da FAZZARI, L’atto
notarile di trasferimento a seguito di vendita fallimentare, in Studi e materiali, 2012,
1286).
Tali conclusioni, formulate per le vendite attuate attraverso procedure
competitive nell’ambito del fallimento, sono suscettibili di valere anche per le vendite
compiute nel concordato preventivo.
L’espressa previsione, infatti, dell’applicabilità delle norme dettate per le
vendite attuate in sede di liquidazione fallimentare alle alienazioni esecutive della
liquidazione concordataria, sembra attribuire a queste ultime la stessa natura che
caratterizza le vendite forzate (FABIANI, in Formulario commentato, a cura di FabianiNardecchia, Milano, 2007, 1753; QUATRARO, L’esecuzione del concordato preventivo per
cessione dei beni, in Aa.Vv., Le soluzioni concordate delle crisi d’impresa, Torino, 2007,
86).
Nonostante, dunque, la nuova disciplina del concordato preventivo abbia
accentuato il ruolo dell’autonomia negoziale nella determinazione dei contenuti dello
stesso, la fase esecutiva di esso è regolata dalle disposizioni sul fallimento per effetto
del rinvio contenuto nell’art. 182, commi 2,3,4, e 5 l. fall. nel caso in cui la proposta di
concordato non disponga diversamente.
Pertanto, quantomeno laddove vi sia la nomina giudiziale di un commissario
liquidatore che procede alla liquidazione dei beni secondo quanto previsto dagli art.
105 e ss. l. fall., sembra sussistere una vera e propria “attività esecutiva” che ha come
diretta conseguenza la immediata inapplicabilità delle nullità previste dal V comma
dell’art. 46 T. U. edilizia agli atti di trasferimento immobiliari compiuti in attuazione del
concordato preventivo (in tal senso Nota del Consiglio Nazionale del Notariato n. 2262011/C e n. 11-2011/E, estensore D’ADAMO; Cass. 16 luglio 2008, n. 19506; Cass. 14
marzo 2011, n. 5993).
Analoghe conclusioni sembrano valere per la normativa sulla conformità
catastale e per quella sul risparmio energetico.
Con riferimento alle vendite effettuate attraverso procedure competitive nel
fallimento, è stato, infatti, rilevato quanto segue:
«In riferimento alla normativa sulla conformità catastale prevista a pena di
nullità dall’art. 29, comma 1 bis l. 52/1985, nel testo vigente, non esistono deroghe
espresse in riferimento alle vendite derivanti da procedure esecutive immobiliari. Si è
però convincentemente ritenuto che, oltre che per i dati strutturali e funzionali già in
precedenza evidenziati, non sia possibile precludere la vendita in sede di esecuzione
forzata a causa delle incongruenze catastali dei beni da vendere: in tal caso, infatti, una
norma tributaria (quale quella in esame) ostacolerebbe l'esercizio in giudizio di un
diritto sostanziale perfetto, andando ad impingere in una incostituzionalità per
violazione dell'art. 24 Cost.
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Del tutto analoghe considerazioni possono farsi in riferimento alla normativa
sul risparmio energetico (anche nelle sue articolazioni regionali), potendosi aggiungere
alle già rese considerazioni di ordine strutturale, funzionale e sistematico quella per cui
il legislatore (in particolare, quello regionale, ex art. 117 Cost.) non può legittimamente
porre limiti all’attuazione di un diritto soggettivo perfetto ed alla sua azionabilità in
giudizio, né tanto meno frustrare o rallentare un procedimento espropriativo» (FAZZARI,
L’atto notarile di trasferimento a seguito di vendita fallimentare, cit., 1286).
L’equiparabilità delle vendite attuate attraverso procedure competitive
nell’ambito del concordato preventivo a quelle effettuate nel fallimento consente di
estendere le predette conclusioni anche al caso di specie.
Relativamente, infine, ai profili di responsabilità del notaio, tenendo presente
l’inapplicabilità all’ipotesi al vaglio della disciplina sulla regolarità edilizia, di quella sulla
conformità catastale e di quella sul risparmio energetico, resta tuttavia ferma la
necessità di eseguire la propria prestazione professionale in maniera corretta e
diligente.
Daniela Boggiali e Ernesto Fabiani
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