contratto di locazione per uso esclusivo di ufficio, magazzino

ALLEGATO F
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE URBANO ADIBITO AD
USO NON ABITATIVO AI SENSI DELLA L. N. 392/1978
Tra Comune di Terlago con sede Legale in 38070 Terlago Piazza di Torchio n.
1, C.F. e P.I. **, qui rappresentata dal Sindaco, Giovanni Nicolussi nato a ** il
**, domiciliato ai fini del presente atto presso la sede comunale (di seguito
locatore), il quale interviene al presente atto giusta delibera del Consiglio
Comunale n. ** di data **
e
** con sede legale in **, C.F. e P.I. **, qui rappresentata dal legale
rappresentante, ** nato a **, domiciliato per la carica presso la sede della
società (di seguito conduttore).
Premesso che:

Il Comune di Terlago è proprietario dell’immobile denominato “Malga
Terlago”, sito a Terlago (TN) e identificato tavolarmente dalla p.ed. 199/1 in
C.C. Terlago;

intendendo concedere detto immobile in locazione il Comune di Terlago ha
pubblicato il bando di gara n. ** , in esito al quale è risultato aggiudicatario
***;

le parti intendono ora procedere alla definizione del loro rapporto locativo
mediante il presente contratto.
Tutto cio’ premesso si conviene quanto segue.
1
1.
Oggetto. Il Comune di Terlago, come sopra identificato e rappresentato,
concede in locazione a ** che, a mezzo del suo legale rappresentante come
sopra individuato, accetta, il seguente immobile per destinarlo a struttura
ricettivo - extralberghiera:
 p.ed. 199/1 in C.C. Terlago.
L’immobile viene consegnato completo di tutti i beni mobili accessori, gli
arredi e le attrezzature in esso contenuti e di cui all’elenco già allegato all’invito
ad offrire, che qui si richiama e di cui il conduttore dichiara di aver preso piena
conoscenza, nulla avendo da rilevare in merito. Una copia di detto elenco,
sottoscritta da entrambe le parti, resta depositata presso il Comune di Terlago.
*** acquisisce in locazione l’immobile allo scopo di gestire la struttura ricettivo
- extralberghiera; ai sensi e per gli effetti dell’art 34 e ss. Della Legge n.
392/1978, dunque, il conduttore dichiara che i locali oggetto del presente
contratto di locazione saranno utilizzati per attività che comportano contatti
diretti con il pubblico.
Il conduttore dichiara di ben conoscere le caratteristiche e lo stato di
manutenzione dell’immobile, di aver eseguito idoneo sopralluogo e di ritenerlo
da subito idoneo per l’uso programmato. Sarà esclusivo onere del conduttore
richiedere alle Autorità competenti eventuali permessi, concessioni o nulla osta
necessari per destinare l’immobile all’uso desiderato, nonché adottare le misure
necessarie per legge ai fini del legittimo esercizio delle attività previste, quali
ad esempio quelle in materia di sicurezza ed antincendio.
2
Il conduttore dichiara, infine, di accettare l’immobile nello stato in cui si trova,
impegnandosi altresì a riconsegnarlo in quelle stesse condizioni, salvo il
normale deperimento d'uso.
Il conduttore si impegna al mantenimento della destinazione d’uso
ricettivo/extralberghiera dell’immobile.
2.
Durata della locazione. La durata della locazione è fissata in anni 9
(nove), con decorrenza dal 21 aprile 2016 e prima scadenza il 20 aprile 2025,
rinnovabili per ulteriori 9 (nove) anni salvo disdetta da parte del conduttore, da
comunicarsi all’altra parte mediante raccomandata A/R da inviarsi almeno 18
(diciotto) mesi prima della scadenza. Il recesso da parte del conduttore prima
della prima scadenza novennale comporterà una penale a suo carico pari a 3
annualità.
3.
Canone. Il canone annuo è pari a € ***,00 (euro **/00) oltre IVA.
I pagamenti dovranno avvenire a mezzo bonifico bancario utilizzando le
coordinate bancarie che il locatore comunicherà al conduttore in calce alle
fatture stesse.
Il pagamento del canone dei primi 8 anni verrà corrisposto in un’unica
soluzione al termine dell’ottavo anno, con le seguenti modalità:
-
verificando (e collaudando) la corretta esecuzione dell’intervento di
manutenzione straordinaria indicato al successivo articolo 7;
-
in caso di mancata o parziale esecuzione dell’intervento di manutenzione
straordinaria, il pagamento di quanto ancora dovuto dovrà essere effettuato
entro il termine del primo mese del nono anno.
3
A decorrere dal nono anno, il pagamento del canone annuale avverrà in rate
semestrali anticipate da corrispondersi entro i primi cinque giorni del mese di
riferimento.
Sin dal primo anno di locazione il canone sarà soggetto, automaticamente e
senza necessità di richiesta scritta, ad annuale rivalutazione in misura pari al
100% della variazione ISTAT (indice costo vita operai-impiegati) dell’anno
precedente, prendendo a riferimento il mese di stipula del presente contratto.
Il mancato pagamento, anche parziale, del canone entro 20 (venti) giorni dalla
data di scadenza di ciascuna rata, ai sensi dell’art. 5 della Legge n. 392/1978,
produrrà l’automatica risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore.
In caso di ritardo nel pagamento il conduttore riconoscerà al locatore gli
interessi moratori previsti dalla L. 231 /2002.
4.
Garanzie. In occasione della sottoscrizione del presente contratto di
locazione, il conduttore consegna al locatore la polizza fideiussoria n. ***, per
un massimale pari a euro *** (importo comprensivo di IVA e rivalutazione
forfettaria del 3% annuo) a garanzia del pagamento dei canoni di locazione dei
primi 8 anni; tale garanzia potrà essere proporzionalmente ridotta, su richiesta
del conduttore, per l’importo dei lavori eseguiti come risultante dalla contabilità
di cantiere, previo rilascio di un certificato di corretta esecuzione, anche
parziale, da parte del Direttore dei Lavori.
Il conduttore, inoltre, al decorrere del nono anno di locazione, dovrà prestare
una cauzione a garanzia dell’esatto e puntuale adempimento degli obblighi
contrattuali; la cauzione dovrà essere di importo pari al canone per una
4
annualità offerto in sede di gara rivalutato e dovrà essere prestata con una delle
seguenti modalità:
-
assegno/i circolare/i non trasferibile/i intestato/i al Comune di Terlago,
-
fideiussione/i bancaria/e secondo il modello allegato al bando di gara n.**,
-
accredito sul conto corrente intestato al Comune di Terlago IBAN: IT 38 X
08132 35900 000900540001 presso il Tesoriere comunale costituito da
Cassa Rurale Valle dei Laghi B.C.C. con sede in Padergnone e avente
come causale “Contratto di locazione dell’immobile denominato “Malga
Terlago” – Cauzione ex art. 4”.
La risoluzione anticipata del contratto per colpa del conduttore comporterà
l’immediato incameramento della cauzione, salvo il risarcimento del maggior
danno in favore dell’ente locatore.
Lo stesso conduttore ha presentato la polizza di responsabilità civile verso terzi
con un massimale di euro 1.200.000,00 e da incendio a primo rischio assoluto
con un massimale di euro 1.200.000.00 a copertura degli eventuali danni a cose
quali merci e attrezzature (incl. proprietà di terzi) e valori pecuniari perdite di
reddito e spese supplementari conseguenti a un danno materiale verificatosi
all’interno della struttura
e in aziende terze spese di sgombero e di
smaltimento, crediti non riscossi, effetti del personale e dei visitatori che
potessero derivare dalla conduzione dell’immobile locato e dei beni mobili in
esso contenuti da parte del conduttore stesso e/o di terzi;
5.
Divieto di cessione del contratto, di sublocazione e comodato. Salvo
preventiva autorizzazione scritta da parte del locatore, è fatto espresso divieto
5
per il conduttore di cedere il contratto, di sublocare anche parzialmente gli
immobili o di concederli in comodato, anche a titolo gratuito. La violazione dei
divieti di cui sopra, comporterà la risoluzione ipso jure del presente contratto ed
il diritto del locatore di richiedere l’immediato rilascio degli immobili, oltre al
risarcimento del danno.
6.
Spese. Sarà onere del conduttore provvedere alla sottoscrizione a
proprio nome dei contratti relativi alle varie utenze, ovvero al mantenimento a
proprio nome dei contratti già attivi, nonché al pagamento delle relative spese.
Eventuali addebiti o reclami da parte delle società erogatrici dei servizi per la
mancata o non corretta stipulazione dei relativi contratti, o per il mancato o non
corretto pagamento delle somme dovute, saranno di esclusiva competenza del
conduttore e nessuna spesa o doglianza in genere potrà essere imputata al
locatore.
7.
Migliorie e riparazioni. Alla scadenza del contratto di locazione, le
migliorie, riparazioni o modifiche eseguite dal conduttore resteranno acquisite
al locatore senza obbligo di compenso, anche se eseguite con il suo consenso, e
ciò ad espressa deroga degli articoli 1592 e 1593 cod. civ., fatto salvo il diritto
del locatore di pretendere la rimessione in pristino dell’immobile. La mutata
destinazione d'uso dei locali o l’esecuzione di lavori in contrasto con le vigenti
norme urbanistico-edilizie produrranno ipso jure la risoluzione del contratto per
fatto e colpa del conduttore. Il silenzio o l'acquiescenza del locatore rispetto ad
un mutamento d'uso, a lavori non autorizzati, alla cessione del contratto, che
eventualmente avvengano, non ne importano implicita accettazione, ma
6
avranno esclusivamente valore di tolleranza priva di qualsiasi effetto a favore
del conduttore.
In espressa deroga a quanto disposto dagli artt. 1576 e 1609 c.c., le spese di
ordinaria e straordinaria manutenzione saranno a carico del conduttore, così
come ogni altra inerente gli impianti ed i servizi; il locatore si sostituirà al
conduttore, qualora questi non provveda tempestivamente all’esecuzione degli
interventi che mettano a rischio lo stato e il valore dell’immobile o l’incolumità
di terzi, salvo rimborso delle spese sostenute entro 20 (venti) giorni dal
ricevimento della relativa fattura emessa dal locatore in seguito alla
riparazione/manutenzione. In caso di ritardo nel pagamento il conduttore
riconoscerà al locatore gli interessi nella misura prevista dalla legge 231/2002.
Inoltre al conduttore spetta la manutenzione ordinaria e straordinaria
dell’autoclave esistente presso l’acquedotto della Malga.
Il conduttore si impegna ad eseguire, a proprie cura e spese, gli interventi di
riqualificazione ed ampliamento sull’immobile di cui al primo stralcio del
progetto esecutivo di data 01/09/2015 elaborato dal geom. Roberto Ianes per un
ammontare
di
euro
489.945,78
(quattrocentottantanovemilanovecento-
quarantacinque/78) oltre IVA. Il conduttore dovrà nominare a proprie spese il
direttore dei lavori, scegliendolo tra i tre soggetti che gli saranno indicati
dall’amministrazione comunale. Gli interventi dovranno essere eseguiti non
oltre i primi otto anni di locazione nel rispetto della normativa in materia di
contratti pubblici. Sarà comunque responsabilità del conduttore effettuare tutti
gli interventi di straordinaria manutenzione non procrastinabili che avessero a
7
rendersi indispensabili per la corretta e sicura gestione dell’attività e il
mantenimento in sicurezza dell’immobile; è fatto salvo l’obbligo di
comunicazione scritta al locatore per preventiva approvazione degli interventi
di straordinaria manutenzione da svolgere.
Sarà facoltà del conduttore, una volta terminati i lavori di primo stralcio,
chiedere al Comune di poter eseguire a proprie cura e spese il secondo stralcio
di lavori in parziale adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone
per un numero di anni da concordarsi con l’amministrazione comunale. I lavori
saranno soggetti alle medesime modalità di esecuzione e alle medesime
garanzie dei lavori di primo stralcio. Consentendo l’esecuzione dei lavori di
secondo stralcio in parziale adempimento dell’obbligazione di pagamento del
canone il Comune rinuncia alla propria facoltà di recesso contrattuale alla prima
scadenza novennale.
Il conduttore è consapevole che l’impianto idrico a supporto dell’edificio,
oggetto di ristrutturazione, viene alimentato da apposito serbatoio con capienza
di mq
250 e da autoclave. Esso, a causa dell’altitudine della sorgente, è
soggetto a tutte le problematicità collegate alla stagionalità delle piogge e degli
eventi atmosferici in genere e dell’area in particolare;
Con esclusivo riferimento ai beni mobili, agli arredi e alle attrezzature presenti
all’interno dell’immobile, in considerazione del primario interesse del
conduttore al loro corretto funzionamento ai fini dello svolgimento delle attività
previste, le parti concordano che la manutenzione sia ordinaria che straordinaria
8
sarà svolta a totale cura e spese del conduttore, e ciò anche in deroga a quanto
disciplinato dagli artt. 1576 e ss c.c
E’ facoltà del locatore ispezionare o far ispezionare i locali oggetto di questo
contratto, salvo congruo preavviso.
8.
Responsabilità. Il conduttore manleverà il locatore contro i danni che a
questi possano derivare da fatto, omissione o colpa, propri o di terzi in genere e
lo solleverà da ogni responsabilità per eventuali danni a persone, cose o animali
derivanti dalla conduzione propria e/o di terzi dell’immobile in oggetto e dei
beni mobili in esso contenuti ed oggetto del presente contratto, impegnandosi a
tenere indenne il locatore da ogni pretesa, anche giudiziaria, avanzata da terzi
che fossero o si ritenessero danneggiati. Il locatore sarà inoltre esonerato da
ogni responsabilità per eventuali danni a persone o cose per qualsivoglia motivo
causati, non esclusa l’interruzione o mancata fornitura di qualsiasi servizio
afferente all’immobile. Sarà inoltre esonerato dalla responsabilità per i danni
causati dall'eventuale cattivo funzionamento degli impianti, ivi compreso il
riscaldamento/condizionamento, ecc., ove derivanti da fatto od omissione
imputabile al conduttore.
Il conduttore sarà costituito custode della cosa locata ed sarà direttamente
responsabile verso il locatore e i terzi dei danni in genere causati per sua colpa,
ivi compresi quelli da spandimento di acque, fughe di gas, ecc. e da ogni altro
abuso o trascuratezza nell'uso e nella cura della cosa locata; il conduttore sarà
altresì responsabile degli eventuali danni arrecati all’immobile locato o alle
cose, strutture, impianti in esso contenute, con relativo obbligo di risarcimento
9
nei confronti del locatore, salvo prova del caso fortuito ovvero di cause a lui
non imputabili.
Il conduttore ha presentato idonea polizza di responsabilità civile verso terzi a
copertura degli eventuali danni a persone, cose o animali che potessero derivare
dalla conduzione dell’immobile locato e da incendio dei beni mobili in esso
contenuti di proprietà del conduttore stesso e/o di terzi; in particolare tale
polizza dovrà prevedere l’espressa rinuncia della compagnia assicuratrice al
proprio diritto di rivalsa nei confronti del Comune di Terlago e della relativa
Compagnia Assicuratrice, qualora la causa del sinistro abbia origine dalla
conduzione dell’immobile e dei beni mobili in esso contenuti da parte del
conduttore stesso o di terzi. La suddetta polizza, n. ** viene ora consegnata dal
conduttore al locatore negli importi indicati al punto III.2) voce k9 del bando di
gara.
9.
Impianti. Ai sensi dell'art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo
Economico 22 gennaio 2008 n. 37 il locatore, ai sensi del D.P.R. n. 445/2000 e
consapevole della responsabilità anche penale cui può incorrere in caso di
dichiarazioni mendaci, dichiara che gli impianti relativi all’immobile in oggetto
sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all'epoca di
realizzazione e/o adeguamento, come attestato nelle apposite dichiarazioni di
conformità rilasciate dalle ditte installatrici, depositate presso il locatore.
10.
Menzioni ai sensi della Legge n. 122/2010. Ai sensi e per gli effetti
della legge n. 122/2010 ed ai fini della registrazione del presente atto, il
locatore, ai sensi del D.P.R. n. 445/2000 e consapevole della responsabilità
10
anche penale cui può incorrere in caso di dichiarazioni mendaci, dichiara che i
dati catastali dell’immobile sopra indicato ed oggetto di locazione sono i
seguenti:
in C.C. Terlago:
 p. ed. 199/1, sub. 1, Foglio 5, Cat. C/1 - Rendita € 1.988,98;
 p. ed. 199/1, sub. 2, Foglio 5, Cat. D/2 - Rendita € 1.560,00.
11.
Certificazione energetica. La parte conduttrice, con riferimento alla
normativa di cui all'articolo 6 comma 1 bis del D.Lgs. 192/2005, come
modificato dal D.L. 4 giugno 2013 n. 63, dà atto che è stata informata in ordine
alle caratteristiche energetiche di quanto in oggetto.
Inoltre la stessa dichiara di aver ricevuto la documentazione, comprensiva degli
attestati, relativa alle prestazioni energetiche di quanto in oggetto; il certificato
N° **, predisposto in data **, dal tecnico abilitato **, si allega in originale al
presente atto sub A per formarne parte integrante e sostanziale.
12.
Modifiche contrattuali. Ogni modifica al presente contratto potrà avere
luogo solo con atto scritto. Qualsiasi comunicazione tra le parti dovrà essere
effettuata per iscritto ed inviata, ove espressamente richiesto dal presente
contratto, a mezzo lettera raccomandataA/R., oppure a mezzo fax o e-mail ai
seguenti indirizzi e recapiti:

al Comune di Terlago: Piazza di Torchio 1 – 38070 Terlago; num. fax
0461/861088; PEC: [email protected] o al nuovo Comune
Valle laghi nato dalla Fusione dei Comunid i Terlago, Vezzano e Padergnone ai
11
numeri di telefono che saranno evidenziati sul sito internet del nuovo Comune o
come comunicato con nota.
Eventuali modifiche a detti recapiti dovranno essere obbligatoriamente
comunicate per iscritto all’altra parte in conformità a quanto sopra stabilito.
13.
Norme applicabili. Per quanto non contemplato nel presente contratto
si fa riferimento alle norme del Codice Civile e delle altre leggi italiane in
vigore.
14.
Controversie e Foro competente. Le parti stabiliscono che in caso di
controversie inerenti l’interpretazione e l’esecuzione del presente contratto si
dovrà tentare preventivamente una bonaria soluzione. In caso di esito negativo
le parti danno reciprocamente atto che il Foro competente in via esclusiva è
quello di Trento.
15.
Spese contrattuali e regime fiscale. L’imposta di bollo ed in generale
tutte le spese del presente atto oltre a quelle accessorie, sono e saranno a carico
del conduttore; il pagamento dell’imposta di bollo e di registro verrà effettuato
a cura del locatore, con recupero dell’intera somma a carico del conduttore. Ai
fini fiscali, il presente contratto è soggetto all’imposta di bollo, ad IVA ad
aliquota ordinaria ai sensi dell’art 10, comma 8, del D.P.R. n. 633/1972 come
modificato dal D.L. 83/12 e relativa legge di conversione, intendendo il
locatore optare per l’applicazione dell’IVA, ed è altresì soggetto ad imposta di
registro in misura dell’1% ai sensi del D.L. n. 223/06 e relativa legge di
conversione.
12
16.
Informativa – D.lgs. 196/03 . I dati personali sono trattati nel pieno
rispetto delle disposizioni vigenti per finalità amministrativo contabili, in
adempimento al contratto, di cui si è già ricevuto informativa idonea.
Titolare del trattamento è il Comune di Terlago. Le informative complete sono
presenti sul sito www.comune.terlago.tn.it.
Letto, confermato e sottoscritto in Terlago, lì __________
IL LOCATORE
IL CONDUTTORE
Comune di Terlago
**
Il Sindaco
Il Legale Rappresentante
Giovanni Nicolussi
sig. **
______________________
_____________________
Ai sensi ed agli effetti dell’articolo 1341 cod. civ., si approvano
specificatamente le seguenti clausole: 1 (Oggetto), 2 (Durata della locazione), 3
(Canone), 4 (Garanzie), 5 (Cessione del contratto, sublocazione o comodato), 6
(Spese), 7 (Migliorie e riparazioni), 8 (Responsabilità), 9 (Impianti), 14
(Controversie e Foro) e 15 (Spese contrattuali e regime fiscale).
IL LOCATORE
IL CONDUTTORE
Comune di Terlago
**
Il Sindaco
Il Legale Rappresentante
Giovanni Nicolussi
sig. **
_______________________
_____________________
13