UNIPOLSAI REAL ESTATE SRL A SOCIO UNICO
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UNIPOLSAI REAL ESTATE SRL A SOCIO UNICO
UNIPOLSAI REAL ESTATE SRL A SOCIO UNICO Bilancio Esercizio al 31 dicembre 2014 Relazione sulla Gestione UnipolSai R.E. Sri a socio unico RELAZIONE SULLA GESTIONE AL 31 DICEMBRE 2014 Signori Soci, L’esercizio 2014 si è caratterizzato per l’attività di gestione del patrimonio immobiliare di proprietà contestualmente alla gestione delle partecipazioni detenute in altre società del settore immobiliare e per l’operazione di aggregazione con altre società facenti parte del Gruppo UnipolSai. L’esercizio si chiude con una perdita di circa 40,6 milioni di euro rispetto ad una perdita dell’esercizio 2013 di 20,4 milioni di euro. La perdita è principalmente dovuta alla svalutazione di alcuni immobili di proprietà per circa 60,4 milioni di euro, alla svalutazione di alcune partecipazioni per circa 8 milioni di euro ed a proventi derivanti dall’adesione al consolidato fiscale di Gruppo per circa 4.0 milioni di euro. Ogni maggiore dettaglio su tali risultanze dell’esercizio 2014 è incluso nella Nota Integrativa. Indicatori economico finanziari Di seguito si espone una sintesi delle principali componenti patrimoniali e economico! reddituali dell’esercizio 2014, riclassificate in modo da fornire risultati intermedi ritenuti significativi per una migliore comprensione dell’andamento della Società, nonché del risultato della gestione. Il confronto con l’esercizio precedente non risulta significativo, stante l’operazione di aggregazione avvenuta nel corso dell’esercizio. STATO PATRIMONIALE (valori espressi in migliaia di euro) Impieghi Immobilizzazioni Immateriali Immobilizzazioni Materiali Immobilizzazioni Finanziarie Immobillzzazioni Rimanenze Liquidità difterite e attività a medio lungo Liguldità immediata e attività a breve Attivo cIrcolante TOTALE IMPIEGHI Fonti capitale Sociale Riserve Passività consolldate Passività correnti CAPITALE DI FINANZIAMENTO Utile (perdlta dell’esercIzio al 31 dicembre 2014 137 585.886 147.509 733.532 — al 31 dicembre 2013 - 66.261 205.090 271.351 — 87.267 58.865 146.132 879.664 63.870 14.286 78.156 349.507 20 887.368 16.646 16.275 920.309 (40.645) 20 364.717 1.510 3.679 369.926 (20.419) 2 Unipoisai RE. Sri a socio unico (valori in migliaia di Euro) esercizio 2014 esercizio 2013 31.548 1.329 Ricavi delle vendite Produzione Interna Valore della produzione operativa Costi esterni operativi Valore Aggiuinto — Costi del personale Margine operativo Lordo - - 31.548 1.329 (17.810) 13.738 (2.089) (760) (7.577) 6.161 — - (841) Ammoftamenti e accantonamenti Risultato Operativo (72.636) (66.475) (2.442) (3.283) Risultato dell’area Accessoria Risultato dell’area finanziaria EBIT Normalizzato Risultato dell’area straordinaria EBIT Integrale (1.231) (7.111) (74.817) 21.605 (53.212) (127) (17.417) (20.827) 418 (20.409) Oneri finanziari Risultato Lordo (714) (53.926) (20.409) Imposte sul reddito Risultato netto 13.2S1 (40.645) (10) (20.419) - Tra le principali operazioni poste in essere nell’esercizio segnaliamo: Fusione per incorporazione di società controllate da IMM.FON-SAI Ad inizio dell’esercizio 2014 il comparto immobiliare del Gruppo UnipolSai era composto, oltre che da n. 13 società immobiliari controllate direttamente dalla Compagnia, anche da altre n. 16 società immobiliari controllate indirettamente per il tramite di Immobiliare Fondiaria-Sai S.r.l. (n. 12), di Immobiliare Milano Assicurazioni S.r.l. (n. 1), di Nuove Iniziative Toscane S.r.l. (n. 1) e di Midi SrI. (n. 2). Tale struttura societaria, oltre modo articolata, comportava una complessità gestionale sia sotto il profilo amministrativo e finanziario, che in relazione alle incombenze societarie, con inefficienze operative e maggiori costi di struttura. E’ stata, pertanto, avviata un’attività di analisi relativamente alle società proprietarie di beni immobili o che comunque svolgevano la loro attività nell’ambito del comparto immobiliare, al fine di verificare la possibilità di razionalizzare e semplificare la struttura societaria di detto comparto, in linea con quanto previsto dal Piano Industriale di Gruppo 2013-2015, individuando le eventuali società potenzialmente oggetto di aggregazione, in quanto non caratterizzate da specificità tali da suggerire di non procedere alla loro integrazione. Completate le sù richiamate analisi la Capogruppo ha deliberato un progetto di razionalizzazione societaria del comparto immobiliare del Gruppo finalizzato alla fusione per incorporazione in Immobiliare Fondiaria-Sai, controllata al 100% da UnipolSai, 3 UnipolSai RE. Sri a socio unico • delle società da essa direttamente controliate al lOO%: Bramante S.r.l., Cascine Trenno S.r.l., Insediamenti Avanzati nel Territorio S.r.i., In.V.Ed. S.r.i., Immobiliare Litorelia S.r.l., Meridiano Bellarmino S.r.l., Meridiano Bruzzano S.r.l., Mizar S.r.l., R.Edii.Mo S.r.i. e Trenno Ovest S.r.l.; • delie società controllate direttamente al iOO% da UnipolSai: Campo Carlo Magno S.r.l., Milano Assicurazioni Immobiliare Meridiano Aurora S.r.l., Stimma S.r.l., S.r.l., Internationai Unifimm S.r.l. e Strategy S.r.l., UnipolSai Servizi Immobiliari S.p.A.; • della società Sintesi Seconda S.r.l., controllata al lOO% da Immobiliare Milano Assicurazioni; Sono restate invece escluse da tale progetto di razionalizzazione, stante la loro specifica attività, le società controllate da Imm.Fon-Sai: Marina di Loano S.p.A., Meridiano Secondo S.r.l., S.E.I.S. S.p.A. e Progetto Bicocca la Piazza S.r.l. in liquidazione. La Fusione in Immobiliare Fondiaria-Sai si poneva quale obiettivo primario la razionalizzazione e semplificazione della catena societaria, con conseguenti minori incombenze amministrative e societarie e riduzione dei relativi costi. Fra i benefici derivanti dalla Fusione si rileva anche l’efficientamento e la riduzione dei flussi finanziari infragruppo. Tenuto conto che gli effetti contabili e fiscali sono stati retrodatati al 10 gennaio 2014, la Società derivante dalla fusione redige un unico bilancio e di un’unica dichiarazione dei redditi per il 2014 per le società partecipanti a detta operazione. La società risultante dalla Fusione in Immobiliare Fondiaria-Sai, che ha assunto la denominazione di UnipolSai Real Estate SrI., detiene un patrimonio immobiliare diversificato in relazione alla tipologia e alla destinazione d’uso degli immobili, ubicati principalmente al nord Italia e costituiti, complessivamente, da n. 3 alberghi, n. 29 edifici cielo terra di cui n.24 ad uso uffici e n. 5 ad uso residenziale, n. 4 edifici ad uso industriale e n. 13 unità condominali, oltre a circa venti terreni. La società incorporante ha inoltre il controllo integrale delle società Marina di Loano S.p.A. e Meridiano Secondo S.r.l., partecipazioni di maggioranza in S.E.I.S. S.r.l. e in Progetto Bicocca La Piazza s.r.l. in liquidazione e partecipazioni di minoranza in varie società, tra le quali Progetto Alfiere S.p.A., Butterfly AM S.a.r.l., Penta Domus S.p.A., Servizi Immobiliari Martinelli S.r.l., Borsetto S.r.l. e Funivie Piccolo San Bernardo S.p.A. Nella società incorporante sono confluite inoltre le attività di service management in precedenza svolte da UnipolSai Servizi Immobiliari, unitamente a tutto il personale di quest’ultima. Per quanto riguarda la modalità di esecuzione la Fusione, coinvolgendo società tutte interamente possedute (direttamente o indirettamente) da UnipolSai, non ha 4 UnipolSai R.E. Sri a socio unico richiesto alcun aumento di capitale della società incorporante e la determinazione di alcun concambio; conseguentemente non è richiesta la relazione degli esperti, trovando applicazione l’art. 2505 dei codice civile. Sul piano regolamentare, quale operazione idonea a modificare sostanzialmente il perimetro e/o gli assetti organizzativi del Gruppo Assicurativo Unipol, l’operazione si è configurata quale operazione di ristrutturazione del Gruppo stesso, ai sensi e per gli effetti degli artt. 9 e seguenti del Regolamento ISVAP n. 15 dei 20 febbraio 2008 e, pertanto, ha richiesto l’invio ad IVASS, da parte della Capogruppo, di un apposito documento illustrativo del Progetto medesimo. La Fusione non doveva invece essere autorizzata dall’IVASS, ai sensi del Regolamento ISVAP n. 14/2008, posto che non ha coinvolto imprese assicurative. Sul piano procedurale, va evidenziato che la Fusione, coinvolgendo società facenti parte del medesimo Gruppo, rientra tipologicamente nell’ambito di applicazione delle normative di settore in materia di operazioni fra parti correlate. Ai riguardo, peraltro, in considerazione dei fatto che la Fusione ha avuto ad oggetto esclusivamente società interamente controllate, in via diretta o indiretta, da UnipolSai, la medesima si è configurata quali operazione esente ai sensi dell’art. 13 della vigente Procedura per l’effettuazione di operazioni con parti correlate approvata dal Consiglio di Amministrazione della Compagnia nella riunione del 15 maggio u.s. In data 16 settembre 2014 le assemblee delie società partecipanti hanno deliberato la fusione per incorporazione delle società immobiliari citate nelia Immobihiare Fondiaria-Sai SrI. In data 18 dicembre, decorso il termine di 60 giorni dall’iscrizione delle relative delibere presso i competenti registri delle imprese a disposizione per l’opposizione dei creditori ai sensi dell’art. 2503 del codice civile, si è proceduto con la stipula dell’atto di fusione con effetti contabili e fiscali retrodatati al 1° gennaio 2014 mentre gli effetti giuridici decorrono dal 31 dicembre 2014. Aspetti fiscali Effetti diretti per UnipolSai Sotto il profilo fiscale la Fusione non ha determinato, in capo ad UnipolSai, alcun effetto diretto. Le partecipazioni neile società controllate dalla Compagnia per U tramite di Immobiliare Fondiaria-Sai e di Immobiliare Milano Assicurazioni sono state annullate in sede di fusione. Nel caso invece delle società controllate direttamente da parte di UnipoiSai, la rinuncia all’emissione di quote in concambio ha determinato l’addizione del valore di carico della partecipazione annullata a quello della società risultante dalla fusione. Imposte dirette — rilevazione di avanzi-disavanzi di fusione — riserve in sospensione di imposta 5 Unipolsai RE. Sri a socio unico Le partecipazioni nelle società incorporande controllate dalla stessa Immobiliare Fondiaria-Sai e da Immobiliare Milano Assicurazioni in alcuni casi sono iscritte ad un valore non corrispondente al loro patrimonio netto; in sede di annullamento delle partecipazioni ha determinato la rilevazione di disavanzi di fusione per complessivi Euro 13,1 milioni e, con riferimento all’incorporata Sintesi Seconda, di un avanzo di fusione di Euro 1,2 milioni. I singoli disavanzi di fusione sono stati attribuiti a maggiori valori dei beni immobili posseduti dalle società incorporate. Perdite fiscali Le società oggetto della concentrazione partecipavano tutte al consolidato fiscale di UnipolSai e non possedevano perdite proprie, fatte salve alcune eccezioni. Immobiliare Fondiaria-Sai , Milano Immobiliare ed Assicurazioni Unifimm beneficiavano di perdite fiscali riportabili, conseguite in epoca anteriore all’adesione al richiamato consolidato fiscale, rispettivamente per Euro 22,4 milioni, per Euro 20 milioni e 4 milioni, compensabili senza limitazioni né di tempo, nè di importo. La verifica sulla capienza del patrimonio netto e la sussistenza della condizione di vitalità di cui al comma 7 dell’aft. 172 del TUIR hanno consentito di mantenerne la riportabilità anche a seguito della Fusione in Immobiliare Nelle Fondiaria-Sai. predette società sussistevano altresì rilevanti disallineamenti tra valore fiscale e contabile dei beni immobili, che sinora non hanno dato luogo alla rilevazione di imposte difterite attive. Aspetti I VA Ai fini IVA si tratta di società che rientravano prevalentemente nell’IVA di Gruppo e la Fusione non ha determinato alcun effetto significativo. Tenuto conto del regime IVA differenziato connesso alle diverse attività che sono esercitate dalla società incorporante, questa mantiene la separazione dell’attività di locazione di immobili abitativi, in regime IVA di esenzione, rispetto alle altre attività esercitate in regime IVA ordinario. Patrimonio Immobiliare Al 31 dicembre 2014 il patrimonio immobiliare iscritto in bilancio come “terreni e fabbricati” ammonta a circa 574 milioni di euro. Il patrimonio è costituito da edifici a destinazione residenziale, terziaria, commerciale, da aree edificabili e industriali dismesse e terreni. L’incremento rilevante di tale valore è dovuto all’operazione di fusione per incorporazione di diverse società immobiliari facenti parte del Gruppo UnipolSai precedentemente illustrata. Per quanto riguarda la realizzazione del complesso immobiliare sito in Bologna Via Larga, è stato ultimato l’intervento edilizio con l’accatastamento dell’albergo e delle 6 UnipolSai RE. Sri a socio unico residue unità commerciali con formale comunicazione al Comune della chiusura dei lavori. Nel contempo si è proceduto con la stipula dei contratti di locazione ad Atahotels per la porzione adibita ad uso alberghiero e ad altri conduttori relativamente alle unità commerciali. Rettifiche di valore Sono stati affidate ad esperti indipendenti le stime alla data di chiusura dell’esercizio del valore corrent degli immobili di proprietà. A fronte dei valori emergenti da tali perizie, sono stati svalutati quegli immobili il cui valore di mercato è risultato inferiore a quello contabile, ritenendo durevole tale riduzione di valore. La riduzione ammonta complessivamente a circa 60,4 milioni di euro. Partecipazioni immobiliari /o di proprietà Società controllate Progetto Bicocca la Piazza SrI in liquidazione Marina di Loano Spa Meridiano Secondo Sri SEIS Società Edilizia Immobiliare Sarda SpA 74,0O°/o 100,000/o 100,0O% 51,66% Versamenti Nel corso dell’esercizio sono state sostenute dal punto finanziario le seguenti partecipate: • al fine di patrimonializzare la controllata Marina di Loano SpA, sono stati versati 0,5 milioni di euro in conto futuri aumenti di capitale sociale; • al fine di patrimonializzare la controllata Meridiano Secondo SrI, sono stati versati 5 milioni di euro in conto futuri aumenti di capitale sociale; • è stato versato alla controllata Società Edilizia Immobiliare Sarda SpA l’importo di 0,5 milioni di euro in conto finanziamento fruttifero per spese di gestione; • la collegata Progetto Alfiere Spa è stata capitalizzata per circa 2 milioni di euro per mezzo di una rinuncia parziale al credito per finanziamento pre-esistente. Ratifiche di valore AI fine di adeguare il valore contabile delle partecipazioni ai valori risultanti dagli impairment test sono state effettuate le seguenti rettifiche: • svalutazione della partecipazione Marina di Loano SpA per circa 1,8 milioni di euro; • svalutazione della partecipazione Meridiano Secondo SrI per circa 1,8 milioni di euro; • svalutazione della partecipazione Borsetto SrI per circa 1,75 milioni di euro; 7 UnipolSai RE. Sri a socio unico • svalutazione della partecipazione Penta Domus Spa per circa 1,3 milioni di euro; • svalutazione della partecipazione Funivie del Piccolo 5. Bernardo Spa per circa 0,2 mUioni di euro; • svalutazione deila partecipazione Butterfiy AM SarI per circa 1,1 milioni di euro. Commissario ad acta e Azioni di responsabilità In data 17 ottobre 2011, il coliegio sindacale di Fondiaria-SAI S.p.A. (“Fonsai”) riceveva da Amber Capital Investment Management (“Amber Capital”), quaie gestore dei fondo Amber Globai Opportunities Master Fund Ltd, una denuncia ex aft. 2408 del codice civile in merito a numerose operazioni effettuate da Fonsai e da società controllate (tra ie quali Immobiliare Lombarda e Immobiliare Fonsai) con “parti correlate” riconducibili alla famiglia Ligresti. Il collegio sindacale di Fonsai riscontrava la denuncia di Amber Capital con le relazioni del 16 marzo, 18 aprile e 25 giugno 2012 e invitava il consiglio di amministrazione a svolgere accertamenti in merito alle operazioni oggetto di denuncia, trasmettendo le proprie relazioni all’IVASS. In data 15 giugno 2012, a seguito di accertamenti ispettivi avviati a far data dal 2010, l’IVASS rilevava — relativamente alle operazioni economicamente più rilevanti esaminate dal Collegio Sindacale (le “Operazioni”) — “violazioni dei doveri degli amministra tori di cui all’afl. 238 Codice delle Assicurazioni e dei doveri di cui agli artt. 2391,23g1 -bis e 2392 cod. civ. con effetti pregiudizievoli sulla sana e prudente gestione di Fondiaria-SAI e delle sue controllate”. Il 12 settembre 2012, I’IVASS, con provvedimento n. 30001, ai sensi e per gli effetti dell’art. 229 del D. Lgs. 209/2005, nominava il Prof. Matteo Caratozzolo nella veste di commissario ad acta (il “Commissario”), per il compimento degli atti necessari a rendere la gestione di Fonsai e del Gruppo Fonsai — relativa al periodo 2003-2011 — conforme a legge. In particolare, I’IVASS, con riguardo alle Operazioni oggetto di contestazione nella nota IVASS singolarmente n. 32-12-000057 del 15 giugno ma anche nella loro globalità, 2012, incaricava considerate il non Commissario di solo (i) individuare i responsabili delle operazioni compiute in danno di Fonsai e delle società appartenenti al Gruppo Fonsai, (ii) di determinare il danno patito dalle stesse, (iii) di promuovere e far promuovere ogni iniziativa, anche giudiziale, necessaria per salvaguardare e reintegrare il patrimonio di dette società e (iv) di esercitare i poteri che spettano a Fonsai quale capogruppo e quale socio nelle assemblee delle società controllate. Il Commissario svolgeva approfondimenti in merito alle Operazioni oggetto del proprio mandato e poste in essere da società del Gruppo Fonsai (tra le quali Immobiliare Fondiaria-SAI), principalmente nell’area immobiliare, per il periodo 8 UnipoiSai RE. Sri a socio unico 2003-2011. Ad esito dei propri approfondimenti, il Commissario conciudeva che tutte le Operazioni erano state compiute direttamente con i componenti la famiglia Ligresti, ovvero con veicoli societari riconducibili alla l’attività del Gruppo Fonsai, con medesima famiglia Ligresti e che riguardo alle predette operazioni, era stata “eterodiretta” dalla famiglia Ligresti, che le aveva ispirate e ne aveva beneficiato a danno del medesimo Gruppo Fonsai. Il Commissario osservava che, peraltro, tale attività di direzione unitaria non era mai stata formalmente enunciata. Il Commissario, inoltre, evidenziava che in relazione alle Operazioni era invocabile la violazione sostanziale degli artt. 2391 e 2391-bis del codice civile e della normativa secondaria, e, in ogni caso, la violazione degli obblighi di cui agli aftt. 2392 e 2407 del codice civile. Il Commissario richiedeva pertanto ai consigli di amministrazione di Fonsai e di Milano Assicurazioni, nonché di altre società del Gruppo Fonsai interessate dalle Operazioni (tra le quali Immobiliare Fondiaria-SAI ), di convocare le assemblee ordinarie dei soci per deliberare l’azione di responsabilità nei confronti di una serie di soggetti, tra cui alcuni amministratori e sindaci in carica in Fonsai e Milano Assicurazioni nel periodo 2003-2011, in concorso con altri soggetti. In data 14 marzo 2013, le assemblee ordinarie di Fonsai e Milano Assicurazioni, riunitesi in seconda convocazione, deliberavano di promuovere un’azione sociale di responsabilità, ai sensi degli artt. 2392, 2393 e 2407 del codice civile e, per quanto occorrer possa, ai sensi degli artt. 2043 e 2497 del codice civile, nei confronti dei destinatari indicati nella relazione predisposta per l’assemblea dal Commissario e resa pubblica ai sensi di legge. Analogamente, in data 14 marzo 2013, deliberavano le assemblee delle altre società del Gruppo Fonsai (tra le quali Immobiliare Fondiaria-SAI ) interessate dalle predette Operazioni. Successivamente, veniva notificato ai convenuti l’atto di citazione e, nei confronti di coloro che si sono ritenuti i maggiori responsabili, e si proponeva istanza di sequestro cautelare sui beni dei Sig.ri Salvatore Ligresti, Jonella Ligresti, Giulia Maria Ligresti, Antonio Talarico e Fausto Marchionni; per motivi di carattere procedurale, non si è ancora provveduto nei confronti del Sig. Gioacchino Paolo Ligresti in quanto residente in Svizzera. Con riserva di dimostrare comportamenti sopra indicati il — danno effettivamente subito in conseguenza dei lo stesso Commissario, nella propria relazione redatta ai sensi dell’art. 125—ter del TUF, ha evidenziato che “l’importo complessivo dei danni causati è ingentissimo, dell’ordine di centinaia di milioni di Euro” — alla data odierna, sono state chieste provvìsionali per un ammontare complessivo di circa Euro 220 milioni di euro. 9 UnipoiSai R.E. Sri a socio unico Su ricorso ex artt. 669 bis e seguenti e 671 c.p.c. avanzato dalle società del Gruppo Fonsai interessate dalle Operazioni (tra le quali Immobiliare Fondiaria-SAI), il Tribunale di Milano, in data 20 dicembre 2013, ha autorizzato le medesime parti attrici ad eseguire sequestro conservativo sui beni di ciascuno dei signori Salvatore Ligresti, Jonella Ligresti, Giulia Maria Ligresti, Fausto Marchionni e Antonio Talarico, in quanto tutti condebitori solidali per l’intera somma dovuta a titolo di risarcimento danni, per l’importo complessivo di circa Euro 120 milioni di euro. Benché UnipolSai ritenga che le azioni giudiziali promosse dal Commissario siano fondate, alla data odierna, non è possibile prevedere i tempi e l’esito delle azioni medesime e, conseguentemente, i passibili impatti sulla situazione economica, patrimoniale e/o finanziaria di UnipolSai e delle società del Gruppo UnipolSai interessate dalle Operazioni. Sentenza dichiarativa di fallimento di Imco S.p.A. in liquidazione e Sinergia Holding di Partecipazioni S.p.A. in liquidazione In data 14 giugno 2012 la seconda sezione civile del Tribunale di Milano ha emesso sentenza di fallimento nei confronti di Sinergia e IMCO, le quali detenevano il 3,85% del capitale sociale di Premafin Finanziaria S.p.A. Holding di Partecipazioni, società che deteneva direttamente, il 32,85% di Fondiaria Sai S.p.A. che controllava al lOD% Immobiliare Fondiaria-Sai s.r.l.. Alcune società controllate da Unipol Gruppo Finanziario S.p.A. (“Unipol”) e già facenti parte del Gruppo Fondiaria-Sai vantano crediti (in parte attuali e in parte condizionati a domande di terzi) per complessivi Euro 289,2 milioni di euro verso le società fallite IMCO e Sinergia. Questo ammontare di crediti è costituito, in estrema sintesi, da posizioni riguardanti acconti versati per immobili “in costruzione”, oltre a polizze fideiussorie di FondiariaSai (e in minima parte di Milano Assicurazioni S.p.Aj, finanziamenti erogati da Banca SAI e una richiesta risarcitoria del Comune di Milano nei confronti di Premafin HP S.p.A.. Immobiliare Fondiaria-SAI vantava un credito verso Im.Co per nominali 23,3 milioni di euro relativo agli acconti già versati per l’iniziativa di San Pancrazio Parmense (PR). Tale credito, al netto del fondo svalutazione crediti, ammontava alla data di chiusura dell’esercizio 2012 a 7,8 milioni di euro. La dichiarazione di fallimento esponeva quindi la Società al rischio di perdere il diritto alla consegna dell’immobile in corso di realizzazione, rimanendo creditrice delle somme versate a titolo di acconto. La Società ha proceduto alla presentazione della domanda di insinuazione nel passivo fallimentare per l’importo totale del credito vantato e la domanda di ammissione al passivo per Euro 23,2 milioni di euro è stata accolta ma solo come credito lo UnipolSai RE. Sri a socio unico chfrogra farlo. Nel corso del 2013 le principali banche creditrici di JMCO e Sinergia: UniCredit S.p.A., Banca Popolare di Milano S.c.a r.l., Banco Popolare Soc. Coop., GE Capital Interbanca S.p.A., Banca Popolare di Sondrio Soc. Coop. p. A. e Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A hanno condiviso un progetto di concordato fallimentare di IMCO e Sinergia. Per iniziativa di tali Banche Creditrici, è stata quindi costituita da Unicredit e da Banca Popolare di Milano la società Visconti SrI. che ha oggetto sociale limitato alla presenta2iane ed alla esecuzione del concordato fallimentare delle fallite Imco e Si ne rq i a. In base al Progetto di Concordato Fallimentare, Visconti ha proposto un accordo per definire, anche in via transattiva, mediante reciproche rinunce e concessioni come ivi specificato, le posizioni di credito vantate da alcune delle società del Gruppo Unipol (tra cui la Società) nei confronti delle società fallite e della loro controllata ASA e per concordare le modalità di soddisfacimento di tali crediti, anche nell’ambito delle domande di concordato fallimentare di IMCO e Sinergia predisposte dalla Visconti, che la stessa intendeva depositare dopo la sottoscrizione dell’accordo (le “Proposte Concordatarie”). Successivamente Visconti, rispettivamente nelle date del 7 e del 31 ottobre 2013, ha presentato le Proposte Concordatarie di IMCO e Sinergia; dette proposte contenevano altresì l’istanza di sospensione della liquidazione dell’attivo fallimentare, la quale è stata accolta con provvedimento in data 9 ottobre 2013. Dopo il suddetto deposito Visconti ha dovuto prendere atto della nota del Comune di Milano del 5 febbraio 2014 (ricevuta il 17 febbraio 2014), con la quale è stata dichiarata “l’intervenuta decadenza, ad ogni effetto, del Programma Integrato di Intervento e di tutti i suoi allegati, relativo alla realizzazione e localizzazione del Centro Europeo di Ricerca Biomedica Avanzata (C.E.R.B.Aj”. Conseguentemente, Visconti ha preso atto del verificarsi di uno scostamento significativo dei presupposti e delle linee guida del piano concordatario, tale da rendere inattuabili le stesse Proposte Concordatarie così come presentate originariamente e, conseguentemente, tali da rendere inattuabile il Primo Accordo. In funzione di quanto sopra, Visconti ha prospettato alle Banche Creditrici e alle Società del Gruppo UnipolSai, la possibilità di attuare un nuovo piano concordatario (il “Nuovo Piano Concordatario”) il quale prevede, tra l’altro 1) relativamente al credito di Euro 23,2 milioni per acconti versati per l’acquisto del complesso immobiliare di Parma - “5. Pancrazio”, il Nuovo Accordo prevede sempre il trasferimento del complesso immobiliare di Parma - “5. Pancrazio” nello stato in cui si trova, con transazione e reciproca rinuncia di entrambe le parti ad ogni rispettiva pretesa; e 2) relativamente alla domanda di risarcimento per Euro 33,8 milioni di cui ‘I UnipolSai RE. Sri a socio unico all’insinuazione tardiva verso IMCO per i danni oggetto dell’azione di responsabilità, il Nuovo Accordo prevede sempre la rinuncia della Società a tale domanda risarcitoria nei (soli) confronti di INCO. Come sopra indicato, tale rinuncia riguarda una domanda risarcitoria verso il Fallimento IMCO che difficilmente verrà ammessa al passivo. Inoltre, la rinuncia non fa venir meno la richiesta del medesimo risarcimento che la Società ha formulato nell’azione di responsabilità proposta contro numerosi altri soggetti, tutti responsabili in solido con il fallimento IMCO. In data 16 maggio 2014 è stato quindi sottoscritto tra Visconti e le Società del Gruppo Unipol un nuovo accordo, sostitutivo del primo accordo firmato il 3 ottobre 2013, che prevede, tra l’altro: (i) che tutte le attività e passività delle società fallite (fatta eccezione solamente per gli immobili che devono essere trasferiti direttamente dal Fallimento IM.CO. a UnipolSai e a UnipolSai Real Estate) vengano trasferite a Visconti; (ii) una nuova suddivisione delle classi dei creditori; (iii) la necessità per le banche aderenti di stralciare una parte del proprio credito verso le società fallite prima dell’accollo dello stesso da parte di Visconti. Sulla base del nuovo piano concordatario, Visconti ha depositato gli atti modificativi delle proposte concordatarie di Im.Co. e Sinergia. In data 17 novembre 2014 il Tribunale di Milano ha omologato il concordato fallimentare proposto da Visconti e relativo a Im.Co. Il relativo decreto, tra i principali effetti, ha comportato il trasferimento a favore di UnipolSai Real Estate del menzionato complesso immobiliare in Parma, Località San Pancrazio Parmense. Il trasferimento ha comportato la chiusura dei crediti vantati da UnipolSai Real Estate e la ripresa integrale a conto economico del relativo fondo svalutazione (pari a euro 15,5 milioni). L’immobile è stato inizialmente iscritto per un valore corrispondente agli acconti versati (pari a euro 23,3 milioni), poi è stato svalutato per adeguamento ai valori di perizia, rilevando pertanto contestualmente una rettifica di valore pari a euro 15,7 milioni. Con decreto 5 febbraio 2015, il Tribunale di Milano ha dichiarato la chiusura del fallimento Im.Co, Alcune società del Gruppo Fondiaria SAI hanno ricevuto da parte delle società del Gruppo IMCQ-Sinergia richieste di pagamento per lavori/attività di progettazione e costruzione. In particolare per Immobiliare Fondiaria-Sai il fornitore I.CE.IN SpA ha richiesto un conguaglio per lavorazioni aggiuntive effettuate rispetto a quanto contrattualizzato in riferimento ai fabbricati siti in Milano, via C. Musatti per un ammortare complessivo di circa 1,4 milioni di euro oltre IVA. La Società, pur avendo 12 UnipolSai R.E. Sri a socio unico rilevato il relativo costo, non ritiene giustificata tale richiesta e sta difendendo le proprie ragioni nell’ambito del contenzioso legale instaurato dal fornitore. Questi contenziosi vengono seguiti attraverso le direttive e il coordinamento dell’ufficio legale di Gruppo. Partecipazioni in società controllate e collegate Le partecipazioni possedute al 31 dicembre 2014 sono le seguenti: Società controllate 0h, di proprietà Progetto Bicocca la Piazza SrI in liquidazione Marina di Loano Spa Meridiano Secondo Sri SEIS Società Edilizia Immobiliare Sarda SpA Società collegate 74,OO% 100,00% 100,OO% Si,66% % di proprietàL Funivie Piccolo 5. Bernardo Spa Progetto Alfiere Spa Butterfly AM SarI J _j 23,55°/o 19,00°/o 28,57% I Notizie sulle Società Controllate e Collegate Di seguito si evidenziano le principali notizie riguardanti le società controllate e collegate possedute al 31-12-14: Società Controllate Progetto Bicocca la Piazza S.r.l. in Liquidazione Sede sociale: Milano Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 3.152 2.148 74 % La Società, messa in liquidazione volontaria nell’esercizio 2009, nel corso del 2014 ha proseguito l’attività di liquidazione. Marina di Loano S.p.A. Sede sociale: Milano Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 5.536 88.047 100 % 13 UnipolSai R.E. Sri a socio unico La Società è titolare dell’iniziativa turistico-immobiliare relativa alla costruzione e gestione del nuovo porto di Loano (SV) attraverso una concessione demaniale con scadenza 2073. I lavori sono conclusi e nel giugno 2012 è stato ottenuto il collaudo di tutte le strutture. Il risultato 2014 ha pesato ancora risentito degli effetti della crisi generale che hanno negativamente sulla vendita di posti barca e sugli affitti dei locali commerciali. La perdita di esercizio si attesta in circa 5,2 milioni di euro ed è dovuta principalmente a costi per ammortamento delle immobilizzazioni materiali per 4,8 milioni di euro e ad accantonamenti per fondi rischi per 0,7 milioni di euro. Il patrimonio netto al 31.12.2014 è pari a circa 78,5 milioni di Euro. Meridiano Secondo S.r.l. Sede sociale: Torino Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 10 5.182 100 % La Società partecipa al progetto di riqualificazione dell’area in Milano denominato “Garibaldi-Repubblica”. Nel corso del 2014 la Società ha proseguito l’attività rivolta alla valorizzazione dell’area di proprietà sita in Milano, via Melchiorre Gioia angolo viale Don Sturzo. Il bilancio al 31 dicembre 2014 chiude con una perdita di 2,8 milioni di euro dovuta principalmente ai costi per alcuni contenziosi. Il patrimonio netto alla chisura dell’esercizio è di 3,8 milioni di euro. S.E.I.S. S.p.a. Sede sociale: Cagliari Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: La Società è 3.878 ii.ggg 51,66 % proprietaria di un compendio immobiliare ubicato sull’isola della Maddalena e composto da 134 unità immobiliari ad uso abitativo e da terreni. compendio immobiliare ha attualmente un valore di carico di Tale 37,3 milioni di euro, derivante anche dalla rivalutazione, effettuata ai sensi dell’art. 15, commi dal 16 al 23 del D.L. 26/11/08 n. 185, nel corso dell’esercizio 2008. Il bilancio 2014 chiude con una perdita di 0.5 milioni di euro, derivante principalmente dai costi per la 14 UnipolSai RE. Sri a socio unico gestione del patrimonio immobiliare ed un patrimonio netto di 29,2 milioni di euro. Sono allo studio della società le ipotesi per la valorizzazione del compendio immobiliare. Società Collegate Al S.r.l. in liquidazione Sede sociale: Trieste Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 200 95 20 C/ Il Gruppo partecipa alla Società con una quota pari al 2O% del capitale sociale. È stata costituita nel dicembre 2005, in paftnership con Alleanza Assicurazioni S.p.A., Assicurazioni Generali S.p.A., Barclays Capital Principal Jnvestment Limited ed Imco S.p.A., alfine di acquisire, per poi dismettere, un rilevante portafoglio immobiliare a principale destinazione residenziale. La Società si è occupata della vendita in via frazionata di tale portafoglio coordinandone l’intero processo di gestione e commercializzazione per il tramite di specifici mandati rilasciati a soggetti terzi. Ultimato il processo di vendita dell’intero portafoglio immobiliare, nel corso dell’esercizio 2010, è stato avviato il processo di liquidazione della Società che è attualmente ancora in corso. Borseflo S.r.l. Sede sociale: Torino Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: La Società è 2.972 1.637 44,93 % proprietaria di terreni situati nei comuni di Torino, Borgaro Torinese e Settimo Torinese. E’ in corso lo studio per la valorizzazione di tale area che sarà destinata a costruzioni civili e commerciali. Il bilancio al 31 dicembre 2013, ultimo disponibile ad oggi, chiude con una perdita di circa 0.1 milioni di euro ed un patrimonio netto di circa 2 milioni di euro. Metropolis S.p.A. in liquidazione Sede sociale: Firenze Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 1.121 O 29,71 % La Società, costituita nel 2005, in partnership con Baldassini-Tognozzi Costruzioni 15 UnipoiSai RE. Sri a socio unico — Generali S.p.A. (“BTP”), Consorzio Etruria, Cosimo Pancani S.p.A.; Servizi e Promozioni s.r.l. e la Camera di Commercio Industria e Artigianato di Firenze, rappresenta la cordata vincitrice della procedura competitiva indetta da FINTECNA S.p.A., per la selezione di un partner per il recupero, la trasformazione e la valorizzazione del complesso immobiliare ex Manifattura Tabacchi di Firenze. Metropolis è proprietaria del 50% del capitale sociale della Società Manifattura Tabacchi, proprietaria degli edifici. La restante parte del capitale sociale della società Manifattura Tabacchi è detenuta da Fintecna Immobiliare (controllata al da Fintecna S.p.A., a sua volta 100% interamente controllata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze). A causa della messa in liquidazione ed avvio del concordato preventivo dei soci BTP, Consorzio Etruria e Servizi e Promozioni, l’assemblea dei soci del 14 marzo 2012 di Metropolìs ha deliberato di sciogliere anticipatamente la società attraverso la messa in liquidazione volontaria e di cedere la partecipazione in MT - Manifattura Tabacchi S.p.A. Nel corso dell’esercizio la Società non ha provveduto ad ulteriori versamenti a favore della partecipata e quindi i valori della partecipazione e del credito di finanziamento sono pari a 0, a fronte delle svalutazioni operate nel corso del 2011. Penta Domus S.p.A. Sede sociale: Torino Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 16.630 2.875 24,66 % Il capitale della Penta Domus S.p.A. è detenuto in quote paritetiche da UnipolSai R.E. S.r.l.., Codelfa S.p.A., e Zoppoli e Puicher S.p.A. e dai soci di minoranza IMATO Sri in liquidazione e Technimont Civil Construction S.p.A. Nel corso del 2006 la Società ha acquistato una partecipazione corrispondente al 49% del capitale della Cinque Cerchi S.p.A., società che, tra il 2007 e i primi mesi del 2008, ha completato l’acquisto di una parte del comprensorio urbanistico “Spina 3” a Torino, con potenzialità edificatorie complessive pari a circa 114.000 mq di sip. Nell’autunno del 2013 (settembre — ottobre) si sono conclusi tutti i lavori relativi alla costruzione del primo lotto edificatorio di circa 18.000 mq di residenze, di cui circa 4.000 mq destinati a edilizia convenzionata, compreso il primo lotto di opere di urbanizzazione relative. L’intervento consta di due 16 UnipoiSai RE. Sri a socio unico edifici con 215 unità abitative oltre ai box, posti auto e cantine posti ai locali interrati. Il bilancio aI 31 dicembre 2013, ultimo disponibile ad oggi, chiude con una perdita di circa 5,1 milioni di euro ed un patrimonio netto di circa 11,66 milioni di euro. Servizi Immobiliari Martinelli S.p.A. Sede sociale: Cinisello Balsamo MI Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: - 100 20 20 O/ La Società gestisce un patrimonio immobiliare prevalentemente ad uso abitativo, costituito da circa 384 unità, in Cinisello Balsamo (MI). Il bilancio aI 31 dicembre 2013, ultimo disponibile ad oggi, ha chiuso con un utile di circao.1 milioni di euro ed un patrimonio netto di circa 0,9 milioni di euro. Sviluppo Centro Est S.r.I. in liquidazione Sede sociale: Roma Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 10 O 40 % UnipolSai RE. S.r.l. detiene una partecipazione del 40% del capitale della società Sviluppo Centro Est S.r.l. La società è stata costituita con i soci Lamaro Appalti S.p.A. (40%) e Co.Ge.San SpA (ex I.TER S.r.l.) (20%) per l’acquisto della partecipazione del SO% della Quadrante S.p.A e del credito da finanziamento soci vantato dalla Fintecna S.p.A.. La società Quadrante S.p.A. si occupa della riqualificazione di un’area di oltre 60 ettari a sud est di Roma, località Cinecittà Considerato il lungo periodo di stallo - Torre Spaccata. decisionale in termini di modalità di valorizzazione dell’iniziativa di riqualifficazione, nel corso del 2012 la Sviluppo Centro Est SrI. ha venduto a Fintecna l’intero 50% della partecipazione in Quadrante con una minusvalenza di circa 22 milioni di euro. In data 16 luglio 2013 ‘assemblea dei soci di Sviluppo Centro Est ha deliberato di sciogliere anticipatamente la società attraverso la messa in liquidazione volontaria. Funivie Piccolo San Bernardo S.p.A. Sede sociale: La Thuile (AO) Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 10.713 2.820 23,55 % 17 UnipolSai RE. Sri a socio unico La Società gestisce gli impianti di risahta siti a La Thuile (AO). Il bilancia al 30 giugno 2014 ha chiuso con una perdita di 598 migliaia di euro ed un patrimonio netta di 11.974 migliaia di euro. Nel corso dell’esercizio è stata data esecuzione parziale a un aumento di capitale sociale a pagamento per 2,5 milioni da completarsi entro il 31 dicembre 2016. Progetto Alfiere S.p.A. Sede sociale: Roma Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 4.740 901 19 % Unipolsai R.E. SrI, attraverso la società Progetto Alfiere SpA in partnership con Lamaro Appalti SpA, Fondo Beta, Technimont Civil Construction S.p.A, Eurospazio s.r.l. e Astrim S.p.A., ha partecipato all’acquisto di una quota rappresentativa del SO% del capitale sociale della Alfiere SpA, proprietaria del complesso immobiliare denominato “Torri dell’EUR”, sito in Roma. La restante parte del capitale sociale è detenuto da Fintecna Immobiliare (controllata al lOO% da Fintecna SpA, a sua volta interamente controllata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze). Butterfly AM SarI Sede sociale: Milano Capitale sociale: migliaia di Euro Valore di carico: migliaia di Euro Quota di possesso: 29 5.712 28,57 ¾ Il Gruppo partecipa alla Società con una quota pari al 28,57% del capitale sociale. La Società risulta ad oggi titolare di n°. 126,223 quote del fondo “Beta Immobiliare fondo comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso” istituito e gestito da Idea Fimit Sgr. Nel corso dell’esercizio il fondo Beta ha proseguito la gestione del proprio portafoglio immobiliare raccogliendo offerte irrevocabili di acquisto per alcuni immobili di sua proprietà che sono stati dallo stesso alienati nel corso dell’esercizio. Idea Fimit Sgr ha avviato quindi un processo di rinegoziazione dei canoni di locazione dell’intero portafoglio immobiliare di proprietà di Beta al fine di rendere gli immobili di maggior interesse commerciale. Patrimonio Netto Il patrimonio netto al 31 dicembre 2014 risulta pari a 846,7 milioni di euro. Il capitale sociale risulta pari a euro 20.000, interamente detenuto da UnipolSai Assicurazioni SpA. 18 UnipolSai R.E. Sri a socio unico Azioni proprie o della Società controllante La Società non detiene nel proprio portafoglio quote proprie o azioni della controllante, né direttamente né per il tramite delle società controllate. Sedi secondarie della Società La Società non ha sedi secondarie, ma le seguenti unità locali: • Torino, via Carlo Alberto,59; • Roma, via Del Forte Tiburtino,72; • Firenze, via Lorenzo il Magnifico,1; • Milano, via Senigallia 18/2. Strumenti derivati Ai sensi di quanto disposto dalI’art. 2427 bis del codice civile si informa che la Società non opera con strumenti finanziari derivati. Adempimenti in materia di privacy La Società ha posto in essere tutte le misure necessarie per assicurare il rispetto degli obblighi previsti dalla normativa in materia di protezione dei dati personali (Decreto Legislativo n. 196/2003), al fine di garantire la tutela e l’integrità dei dati di clienti, dipendenti, collaboratori e, in generale, di tutti coloro con cui la medesima entra in contatto. La Società ha inoltre redatto il “Documento Unico sulla Sicurezza delle Informazioni” (in breve DUSI), documento ritenuto importante al fine di illustrare le policy aziendali a livello di gruppo in tema di misure di sicurezza (informatiche, fisiche ed organizzative), atte a garantire la riservatezza, l’integrità e la disponibilità dei dati. COMPOSIZIONE DELL’ORGANICO MEDIO DELL’ESERCIZIO Il numero medio dei dipendenti (comprensivo della situazione delle società incorporate) diviso per categorie è il seguente: Dirigenti Impjeat e quadri Custodi Totale 2014 3 2013 0 1 2 0 102 1 Alla data di chiusura dell’esercizio l’organico risultava di complessivi 104 unità. 19 Unipolsai RE. Sri a socio unico Corporate Governance — Attività di Direzione e Coordinamento La Società è soggetta alla direzione e coordinamento di Unipol Gruppo Finanziario S.p.A. ai sensi degli artt. 2497 e ss. del C. C. e fa parte del Gruppo Assicurativo Unipol, iscritto all’albo dei gruppi assicurativi presso l’Ivass al n. 046. In riferimento a quanto richiesto dall’art.2497 bis del CC. si rimanda a quanto più ampiamente esposto nelle Nota Integrativa, parte integrante al presente Bilancio. La Società partecipa al consolidato IVA del Gruppo UnipolSai Assicurazioni Spa ed aderisce al consolidato fiscale per lo stesso Gruppo. Operazioni con imprese controllate, collegate, controllanti e infrapruppo. Le principali operazioni che hanno dato luogo a ricavi sono riconducibili a locazioni immobiliari e attività di service mentre le principali voci di costo sono riferite a manutenzione sui fabbricati di proprietà e consulenze tecniche ed amministrative. Le operazioni con le società controllate e collegate sono avvenute a normali condizioni di mercato, di esse si fornisce ampio dettaglio nella Nota Integrativa parte integrante del bilancio al 31 dicembre 2014. Di seguito si riportano i principali rapporti di credito/debito, esistenti al 31 dicembre 2014 e le principali componenti reddituali dell’esercizio 2014: Importi in Euro Costi per servizi / godimento beni Conto economico RicavI Società controllanti Società controllate proventi finanziari di terzi proventi straordinari Totale 12.101.946 84.652 68.000 6.751.917 19.006.515 (1.187.389) (6.531.623) 92.109 14.902 55.560 162.511 Totale a bilancio 35.161.513 (15.874.633) 898.800 21.694.104 41°/o 180/o 18°/o Società collegate Società infraqmppo Incidenza controllanti controllate collegate infragruppo Totale Totale a bilancio Incidenza Debiti /Ratei e Risconti - Imm Finanziarie Altri titoli Crediti (3.397.278) - - 3.961.272 - - 54°/o Stato patrimoniale Società Società Società Società (5.344.234) - - — -- — - - 3.961.272 Disponibilità 9.683.815 41.289,872 12.933,613 (681.303) (31.147) 15.322.000 (4.109.728) 15.322.000 2.990,286 66.897.586 (17.349.227) 22.942.697 104.632.462 41.395.246 64% 0°/o 240/o - 20 UnipolSai RE. Sri a socio unico Attività di ricerca e sviluppo La Società non ha intrapreso nell’esercizio alcuna attività di ricerca e sviluppo. Informazioni su ambiente e personale La Società, nell’esercizio della sua attività, non ha dovuto affrontare particolari criticità dal punto di vista ambientale. Descrizione dei principali rischi ed incertezze I rischi principali che si prevede dovranno essere affrontati dalla Società nel 2015 sono quelli legati alle limitate prospettive di crescita del settore immobiliare. Fatti di rilievo avvenuti douo il 31 Dicembre 2014 Non ci sono fatti di rilievo da segnalare dopo la chiusura dell’esercizio. Evoluzione prevedibile della gestione Nel corso del 2015 la Società proseguirà nell’attività di valorizzazione del patrimonio immobiliare di proprietà, detenuto si direttamente che indirettamente attraverso le partecipazioni in portafoglio secondo le linee strategiche definite dalla direzione e coordinamento di Gruppo. Destinazione del risultato Signori Azionisti, vi invitiamo ad approvare il bilancio nella forma sottopostaVi, invitandoVi altresì alla integrale copertura della perdita di esercizio pari a euro 40.645.155,12 mediante l’utilizzo della riserva “avanzo di fusione”. Ricordiamo infine che con l’approvazione del bilancio dell’esercizio 2014 viene a scadere lincarico al collegio sindacale e quindi vi invitiamo a deliberare in tal senso. Bologna, 3 marzo 2015 21 UNIPOLSAI REAL ESTATE SRI Bilancio aI 31 Dicembre 2014 STATO PATRIMONIALE A. CREDITI VERSO SOCI PER VERSAMENTI ANCORA DOVUTI I. Immobilizzaziani Immateriali 1) Costi di impianto e dl ampliamento 7) Altre Ti. Immobiiizzazloni Materiali 1) Terreni e fabbricati 2) fmplantl e macchinari 3) Attrezzature 41 Altri beni 5) Immobilinazloni in como e acconti III. ImmobIiinazionl Finanziarie 1) PartecipazionI a) in Imprese controllate b) in Imprese coileQate c) In altre Imprese 2) Crediti a) verso Imprese controllate esìgibili oltre l’esercizio successivo di verso altri esigbili entro l’esercizio successivo esig;bili oltre l’esercizio successivo 3) Altri titoli 8. IMMOBIUZZAZIONI 789 136.466 585.885.777 o 1.334 O 122.661.078 205.089.770 194.352.766 10.737.006 1,225.254 o 1.905.390 110 o o O 1.905.390 110 O 22.942.697 O 271.350.670 733332.197 O 74.892.568 O 104.632.461 5.664.686 esiglblil entro l’esercizio successivo 9.356.533 ATTIVO 66.260.790 66.233.360 26.096 107.376 320 14 .0 59. 504 580.210 40.709.662 RATEI E RISCONfl ATTiVI 0 o 573.573 533 677.831 176.542 2.865.414 8.592.457 1) Verso clienti esigibili entro l’esercIzio successIvo esloibili oltre l’esercizio successivo 2) Verso Imprese cootroilate eslgiblil entro esercizio successIvo eslgiblii oltre l’esercizIo successIvo 3) Verso Imprese collegate esiglbili entro l’esercizio successivo eslolblii oltre l’esercizio successivo 4) Verso Imprese ontroilanti esiglbiili oltre l’esercizio successivo 4 bis) Crediti fributari esiolbili entro l’esercizio successivo esiolbili oltre l’esercizIo successivo 4 ter) Imposte anticipate esiqIbili entro l’esercizio successivo esiolbill oltre l’esercIzio successivo 5) Verso altrI esiqiblIl entro l’esercizio successIvo esiqibill oltre l’esercizio successivo III. Attivith finanziarie che non costituiscono lmmobiiizzazioni 1) PartecipazionI in Imprese controllate 3) Altre partecipazioni 5) AzionI proprie 6) Altri titoli IV. Disponibilità liquide 1) DeposIti bancari e postali 3) Denaro e valori in cassa C. ATTiVO CIRCOLANTE O o 137.255 I. Rimanenze Ti. Crediti D. ai 31 Dicembre 2013 ai 31 DIcembre 2014 ATTiVO 4.204.845 4.204.845 5.664.686 o o 41.289.872 53.2 83.488 26.599 53.256.889 2.771.567 12.933.613 198.971 12.734.642 o 2.771.567 9.683.815 3.662 3.662 o 327.282 7.783.148 511 418 7.271.730 33.338 33.338 0 6.212.146 26.392.639 6.212.146 194.531 26.198.108 o 884.689 8.383.522 541.522 858.908 25.781 7.842.000 o o o o O o o o o 41.387.586 7.660 o 3.232.809 41.395.246 3.232.181 628 146.027.707 78.125.377 104.375 31.289 879.664.279 349.507.336 22 UNIPOLSAI REAL ESTATE SRI. Bilancio aI 31 Dicembre 2014 STATO PATRIMONIALE PASSIVO I, III, IV, VII, VIII. IX. A. al 31Dicembre2016 Capitale sociale Riserva dl Rivalutazione Riserve regale Altre riserve Utili (perdite) e nuovo Utile (perdita) dell’esercizio 20,000 1,007,054 o ss6,360,995 o (40.645,155) PATRIMONIO NETTO 25 FondI ner imooste 3) Altri 5. FONDI PER RISCHI ED ONERI C. TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO 4) Debiti verso banche Esigiblil entro l’esercizio successivo Esigiblii oltre l’esercizio successivo DebitI verso altri finanziatori Esigibili entro l’esercizio successivo Esigibiri oltre l’esercizio successivo Acconti Esigibili entro l’esercizio successivo Esigibiti oltre l’esercizio successivo DebitI verso fornitori . — 5) - - 6) - . 7) Esiglbiii entro l’esercizio successivo Esigibili oltre l’esercizio successivo 9) Debiti verso imprese controllate Esigibili entro l’esercizio successivo Esigiblil oltre l’esercizio successivo - . . . 10) Debiti verso imprese collegate Eslgiblil entro l’esercizio successivo Esiglbiii oltre l’esercizio successivo 11) oebiti verso imprese controilanti Esigibili entro l’esercizio successivo Esigiblil oltre l’esercizio successivo 12) Debiti tributari Esigibili entro l’esercizio succssslvo Eslglbiil oltre l’esercizio successivo 13) Debiti verso istituti di previdenza e sicurezza sociale Esigibili entro l’esercizio successivo Esigibili oltre l’esercizio successivo . . - - - - . - 14) Altri debiti Esigitili entro l’esercizio successivo Eslgibiil oltre l’esercizio successivo . - D. DEBITI E. RATEI E RISCONTI PASSIVI CONTI D’ORDINE - - - . - - - 20,000 0 o 364,716,755 o (20,419,226) 846.742,897 o 14,527,339 344.317.529 o 1,377,018 14.527.339 1.377.018 1.044.816 8.201 o o o o o o o o o o o o 0 o o 0 o o 7.180.740 7,180.740 o 2,587,272 2,887.272 o 0 o o 0 o o 681,303 o 681.303 0 o 0 3.391.129 3.391.129 o 695,970 695,970 o 2,620,199 2.620.199 o 5.292 5.292 o 564.086 564.056 o 6,154 6,154 o 2,706,258 1,269,258 1,437,000 209,900 76,442 133.458 17.143.685 PASSIVO Garanzie reali prestate dalla Società a favore dl seni • pegni su depositi vincoiatl e altre attività pegno su titoli dl nostra proprietà vincoli su altre attività iscritte nell’attivo Altre garanzie prestate daila Società a favore di terzi fjdeiussionl a favore dl tetti nell’ interesse dl controllate fidelussioni e favore di terzi nell’ Interesse dl terzi Altri impegni Garanzie prestate da terzi nell’interesse della Società fidelussioni a favore dl amministrazioni comunali Impegni Servitù dl passaggio CONTI D’ORDINE al 31Dicembre 2013 3.804.588 205.542 0 879.664.279 349.5D7.336 aI 31 Dicembre 2014 aI 31 Dicembre 2013 10.063.437 9.479.104 584,333 o 6.076.333 0 6.076.333 o 6,381,528 2,701,345 3. 098 .74 581,442 2.701.345 2,701.345 0 23,222,305 23,222,305 0 0 500 500 0 0 39.667.77D 8.777.678 23 UNIPOLSAI REAL ESTATE SRL Bilancio aI 31 Dicembre 2013 CONTO ECONOMICO 1) 2) 5) A. aI 31 DIcembre RIcavi delle vendite e delle prestazioni Variazione delle rimanenze Altri ricavi e proventi VALORE DELLA PRODUZIONE IO) Ammortamentì e svalutazioni a) Ammortamento delle immobilizzazioni immateriali b) Ammortamento delle immobilizzazioni materiali c) Altre svaiutazioni delle immobilizzazionì d) Svaiutazioni dei crediti compresi nell’ attivo circolante . - . 17) Interessi ed altri oneri finanziari Verso imprese controllate Verso imprese collegate - Aitri - C. E. PROVENTI ED ONERI STRAORDINARI RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE 22) IMPOSTE SUL REDDITO D’ESERCIZIO Correnti differite 26) UTILE (PERDITA) DI ESERCIZIO 1.355.951 7. 04 5 .0 62 81.299 o 59.335 17.820 3.810 334 2.441.640 o 1.218.545 1. 22 1. 178 1.917 o 414.567 7.263.357 102.868.284 950.348 4.829.238 (67.706.472) (3.409.669) 20.045 o o o o o o 20.045 138.368 138.368 O o o o 760.432 101.391 93.041 92.109 14.902 653.421 o 8.350 (713.701) o o (188) o o (713.701) (188) 205.144 101.203 O O o o (8.030.147) (8,030.147) O (17.518.500) (17.518.500) O (8.030.147) DI ATrIVUA’ FINANZIARIE 20) Proventi 21) Oneri o 49, 054 15.526. 592 348, 04 1 72.221.611 PROVENTI ED ONERI FINANZIARI 18) Rivalutazioni a) di partecipazioni 19) Svalutazloni a) di partecipazioni c) dl titoli att.circ.che non costituiscono partecipazioni D. RETTIFICHE DI VALORE 90.225 1.419.569 45.086 10.498.468 60.43g.849 1.238.208 DIFFERENZA TRA VALORE E COSTI DELLA PRODUZIONE 16) Altri proventi finanziari b) Da titoli iscritti nelle lmmobHinazlonl che non costituiscono partecipazioni c) Da titoli iscritti nell’attivo circolante che non costituiscono partecipazioni d) Proventi diversi dai precedenti interessi e commissioni da imprese controllate interessi e commissioni da Imprese collegate interessi e commissioni da altri e proventi vari o 3.614.057 5.038.792 1,545.796 348.711 111.763 COSTI DELLA PRODUZIONE 15) Proventi da partecipazioni a) Dividendi ed altri proventi da Imprese contmilate b) Dividendi ed altri proventi da imprese collegate c) Dividendi ed altri proventi da aitre Imprese o 35.161.812 12) Accantonamenti a fondi rischi 14) Oneri diversi di gestione B. 1.329.344 31.547.755 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e merci 7) Per servizi 8) Per godimento di beni di terzi 9) Per il personale: a) Salari e stipendi b) Oneri sociali c) Trattamento di fine rapporto e) Altri costi aI 31 Dicembre 2013 2014 21.694.104 (89.224) (17.518.500) 417.539 o 21.604.880 417.539 (53.926.595) (20.409.427) (150.000) 13.431.440 o (9.799) (40.645.155) (20.419.226) 24 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico Nota integrativa al Bilancio aI 31 Dicembre 2014 Come più ampiamente trattato nella Relazione alla Gestione al bilancio al 31 dicembre 2014, nei corso dell’esercizio 2014 è avvenuta la fusione per incorporazione delle società incorporate Bramante SrI, Cascine Trenno SrI, Insediamenti Avanzati nel Territiorio SpA, Iniziative Valorizzazioni Edili In.V.Ed Sri, Immobiliare Litorella SrI, Meridiano Bellarmino SrI, Meridiano Sruzzano Sri, Mizar Sri, Ristrutturazioni Edili Moderne R.Edil.Mo SrI, Trenno Ovest SrI, Campo Carlo Magno Sri, Immobiliare Milano Assicurazioni SrI, International Strategy SrI, Menano Aurora Sri, Stimma Sri, Unifimm SrI e UnipolSai Servizi Immobiliari SpA nella società incorporante Immobiliare Fondiaria Sai SrI, che contestualmente ha modificato la sua denominazione sociale in UnipolSai Real Estate SrI. Tutte le incorporate erano soggette all’attività di direzione e coordinamento di Unipol Gruppo Finanziario SpA e facevano parte del Gruppo Assicurativo Unipol, iscritto all’Albo dei gruppi assicurativi al n°. 46. Il capitale sociale di tutte ie società partecipanti alla Fusione era interamente detenuto (in via diretta o indiretta) dal medesimo unico socio UnipolSai Assicurazioni SpA. Il progetto di fusione è stato approvato dall’Assemblea dei Soci riunitasi in sede straordinaria in data 16 settembre 2014. In data 18 dicembre 2014 è stato stipulato l’atto di fusione con efficacia 31 dicembre 2014 nei confronti dei terzi e con effetti contabili e fiscali retrodatati al 1° gennaio 2014. I dati dello stato patrimoniale, conto economico e rendiconto finanziario al 31 dicembre 2014 non sono comparabili con quelli dell’esercizio precedente in quanto i dati al 31 dicembre 214 includono gli effetti della fusione delle società incorporate mentre i dati dell’esercizio precedente sono riferiti al bilancio d’esercizio (anteriore al completamento del procedimento di fusione) predisposto dalla società incorporante Immobiliare Fondiaria Sai Sri. Come richiesto dail’OIC 4, al fine di consentire la comprensione degli effetti contabili derivanti dall’operazione di fusione è stata predisposta una tabella, allegata alla Nota Integrativa, che, sia per Io stato patrimoniale che per il conto economico, riporti in colonne affiancate: a) gli importi risultanti dal bilancio del precedente esercizio (dellincorporante); b) gli importi iscritti per tutte le incorporate (cumulativamente se sono più di una) nel bilancio d’apertura; c) gli importi dell’incorporata iscritti nel bilancio dell’esercizio. Principi Generali Il bilancio d’esercizio è stato redatto in conformità alla normativa del vigente C.C. ed è costituito da Stato Patrimoniale, Conto Economico e Nota Integrativa. La Nota Integrativa ha la funzione di fornire l’illustrazione, l’analisi e, in taluni casi, un’integrazione dei dati di bilancio. Vengono inoltre fornite tutte le informazioni complementari ritenute necessarie a dare una rappresentazione veritiera e corretta, anche se non richieste da specifiche disposizione di legge. Come richiesto dall’art. 2427 cc., si informa che vi sono beni nel patrimonio aziendale oggetto di rivalutazione per conguaglio monetario derivanti dall’incorporazione della società Campo Carlo Magno e di cui si darà maggior dettaglio in seguito. La Società non predispone il bilancio consolidato avvalendosi dell’esenzioni previste dall’art. 27 comma 1° e comma 3° del decreto legislativo 127/91. Tutti i valori, ove non diversamente indicato, sono espressi in migliaia di euro. Criteri di valutazione Principali criteri di valutazione I più significativi criteri di valutazione adottati per la redazione del bilancio al 31 dicembre 2014, in osservanza dell’art. 2426 C.C., sono qui di seguito descritti. 25 UnipolSai Real Estate RE. Sri. a Socio Unico Immobilizzazioni Immateriali Le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori al netto di ammortamento e svalutazioni. I valori residui esposti si riferiscono a oneri di natura pluriennale ed ammortizzate sistematicamente per il periodo della loro prevista utilità futura. Immobilizzazioni materiali Sono iscritte al costo d’acquisto o di produzione, comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione, al netto degli ammortamenti e delle eventuali perdite di valore accumulate determinati secondo le modalità descritte nel seguito. Il valore delle immobilizzazioni materiali viene rettificato in caso di perdite di valore ritenute durevoli. In particolare, l’identificazione di eventuali impairment di valore sui fabbricati ed i terreni è effettuata attraverso il confronto con il fair value indicato nelle perizie redatte da periti indipendenti. I costi di manutenzione sono addebitati integralmente a conto economico tranne quelli avente natura incrementativa che sono attribuiti ai cespiti cui si riferiscono ed ammortizzati. I fabbricati ad uso non abitativo e tutte le altre immobilizzazioni materiali sono sistematicamente ammortizzate in ogni esercizio a quote costanti sulla base di aliquote determinate in relazione alle residue possibilità di utilizzo dei beni. Le aliquote adottate sono riportate nella sezione relativa alle note di commento dell’attivo. Immobilizzazioni finanziarie Sono iscritte al costo di acquisto, eventualmente svalutate in caso di perdita ritenuta durevole di valore. Le immobilizzazioni finanziarie, precedentemente svalutate, relativamente alle quali vengano meno le ragioni che avevano reso necessaria la svalutazione, vengono ripristinate al costo originario. Crediti I crediti sono esposti in bilancio al presunto valore di realizzo. L’eventuale svalutazione viene effettuata mediante apposito fondo svalutazione, esposto a diretta rettifica degli stessi. Disponibilità liquide Le disponibilità liquide sono iscritte al valore nominale. Ratei e risconti Sono iscritte in tale voce quote di costi e proventi, comuni a due o più esercizi, secondo il principio della competenza temporale. Fondi per rischi ed oneri I Fondi per rischi ed oneri sono stanziati per coprire perdite o passività, di esistenza certa o probabile, delle quali tuttavia alla chiusura del periodo di riferimento non ne era determinabile l’esatto ammontare o la data di pagamento. Detti stanziamenti riflettono la migliore stima possibile sulla base degli elementi a disposizione della Società. Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato Viene stanziato per coprire l’intero importo maturato a favore dei dipendenti in conformità alla legislazione vigente e ai contratti collettivi di lavoro. Tale passività è soggetta a rivalutazione a mezzo di indici. Debiti I debiti sono iscritti al valore nominale. Riconoscimento dei ricavi I corrispettivi delle prestazioni effettuate sono stati iscritti in bilancio in base alle 26 UnipolSai Rea! Estate RE. S.r,l. a Socio Unico prestazioni effettivamente fornite ed in base al principio di competenza temporale. Costi I costi e gli oneri sono contabilizzati secondo i criteri della competenza temporale, della correlazione ai ricavi e della prudenza. Imposte sul reddito del periodo Sono iscritte sulla base della stima del reddito imponibile determinato conformemente alle vigenti disposizioni di legge. In caso di tassazione anticipata o differita, le relative imposte sono determinate sulle differenze temporanee tra valore di bilancio e valore fiscale di attività e passività. Le imposte differite attive e passive sono misurate in base alle aliquote fiscali che ci si attende vengano applicate nell’esercizio in cui tali attività si realizzeranno o tali passività si estingueranno, considerando le aliquote in vigore o quelle già emanate alla data di bilancio. Le imposte anticipate sono rilevate solo se c’è la ragionevole certezza dell’esistenza, negli esercizi in cui si riverseranno le differenze temporanee deducibili, di un reddito imponibile non inferiore all’ammontare delle differenze che si andranno ad utilizzare. Inoltre, ai fini della recuperabilità delle imposte anticipate iscritte in bilancio, la Società considera gli effetti derivanti dalla partecipazione al consolidato fiscale nazionale del Gruppo UnipolSai. Conti d’ordine I rischi relativi a garanzie concesse, personali o reali, per debiti altrui sono stati indicati nei conti d’ordine per un importo pari all’ammontare della garanzia prestata. Gli impegni sono stati indicati nei conti d’ordine al valore nominale, desunto dalla relativa documentazione. Operazioni Intrapruppo Le operazioni con la Società Controllante e con le società facenti capo alla compagine azionaria di riferimento, sono state effettuate alle normali condizioni di mercato e sono evidenziate nei commenti delle specifiche voci del bilancio d’esercizio. Deroghe ai sensi del IV comma art. 2423 Si precisa che non si è proceduto a deroghe ai sensi dell’art. 2423 C.C. COMMENTI ALLE PRINCIPALI VOCI DELL’A TTIVO IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI 31 dicembre 2014 31 dIcembre 2013 costi di ampliamento i Totale costi di ampliamento 1 Manutenzioni Straordinarie Invim Decennale concessioni piste campi scuole Licenze d’uso SoFtware 119 15 2 Totale altre Immobilizzazioni immateriali 136 Totale Immobilizzazioni Immateriali 137 - - - - - - - - - - - 27 UnipolSai Real Estate RE. Sri. a Socio Unico Valore lordo Costi di impanto e ampliamento - - - - - Totale Immobilizzazioni Immateriali Manutenzioni straordinarie Invim decennale Concessioni piste campi scuola Software Licenze informatiche iotaie altre Immobilizzazioni Immateriali Totale Immobilizzazioni Immateriali Valore netto Costi di impanto e ampliamento Totale Costi di impianto e apliamento Manutenzioni straordinarie Invim decennale Concessioni piste campi scuola Software Licenze informatiche Totale altre Immobilizzazioni Immateriali Totale Immobilizzazioni Immateriali 2 - Manutenzioni straordinarie Invim decennale Concessioni piste campi scuola Software Licenze informatiche Totale altre Immobilizzazioni Immateriali - Incrementi 2 - Totale Costi di impianto e ampliamento Ammortamenti Costi di impanto e ampliamento Totale Costi di impianto e apliamento da soc. incorporate Saldo Iniziale 1.287 2 - - - - Saldo iniziale . - - - - - - - - - - - - - 1.732 10 1.734 10 - Incrementi 2 1.287 2 378 57 ig - - 1.742 - 1.744 - Decrementi Saldo finale 1 0 1 0 1.284 2 2 233 31 11 25 11 6 1.561 45 1.562 45 - 1.607 Incrementi Decrementi Saldo finale (0) 1 (0) 1 - - 2 - 10 - - Saldo finale - 378 47 19 da soc. incorporate Saldo iniziale Decrementi da soc. incorporate 1 1 2 1 1 - 1.287 2 - - - - 145 16 8 10 171 172 259 42 17 1.606 - (2) - (25) (11) (6) 119 15 2 10 (45) 136 10 (45) 137 . - 28 UnipolSai Rea! Estate R.E. Sr.!. a Socio Unico Le voci “Costi di Impianto ed Ampliamento”, “Manutenzione Straordinaria”, Invim Decennale” e “Concessioni piste da sci” derivano tutte dall’incorporazione della società Campo Carlo Magno. Le concessioni si riferisco alle concessioni per le piste da sci e campi scuola ottenute dalla Provincia Autonoma di Trento e vengono ammortizzate sulla base della durata delle concessioni stesse. La voce “Software” deriva dallincorporazione delle società Campo Carlo Magno e UnipoiSai Servizi Immobiliari SpA e rappresenta il software per il funzionamento del sistema Skidata mani libere, utilizzato negli impianti di risalita delle piste da sci a Madonna di Campiglio ed il software “immocad” per il sistema informatico gestionale immobiliare attualmente in uso. La voce “Licenze Informatiche” deriva dall’incorporazione delle società Campo Carlo Magno Sri e Unipolsai Servizi Immobiliari SpA, rappresenta il costo sostenuto per l’acquisizione di licenze per l’utilizzo di software, l’incremento è rappresentato dall’acquisizione effettuata nell’esercizio, da UnipolSai Servizi Immobiliari SpA, dì licenze connesse all’utilizzo del software di Autocad. Il decremento è dovuto alla quote d’ammortamento dell’esercizio. IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI Terreni e fabbricati La voce “Terreni e Fabbricati”, è costituita dal valore di carico, al netto degli ammortamenti e delle svalutazioni d’immobili, terreni ed aree edificabili di proprietà della Società. La composizione e le variazioni subite dalla voce in oggetto, sono le seguenti: ai 31 dicembre 2013 60.822 Immobili ad uso di terzi Increment Decrement ai 31 dicembre da società 2014 i i incorporate 488.725 (683) 368.624 59.962 valore Terreno sottostante fabbricati 19.413 101.426 Altri immobili 19.644 118.842 Altri Fabbricati (166) 120.673 11.359 149.845 50 50 Totale Lordo 99.879 588.942 71.321 (849) 759.293 Fondi di Ammortamento (6.101) (25.137) (9.922) 100 (41.060) (27.545) (65.631) (51.484) 66.233 498.174 9.915 Fondo Rettificativo (Svalutazioni) Totale Netto (144.660) (749) 573.573 La voce “Immobili ad Uso terzi” è comprensiva degli immobili a destinazione ufficio/commerciali ed abitativo, mentre la voce “altri fabbricati” comprende “Costruzioni Leggere” derivanti dallincorporazione di Campo Carlo Magno SrI. Il decremento rispetto al precedente esercizio è dovuto alla cessione di porzione del fabbricato sito in Milano Via Santa Sofia. Il corrispettivo di vendita è stato di circa oo migliaia di euro, generando una plusvalenza di circa 151 migliaia di euro. Gli incrementi dell’esercizio si riferiscono principalmente a: • per 1.708 migliaia di euro dal disavanzo di fusione emerso dall’incorporazione delle partecipate Immobiliare Litorella Sri e Cascine Trenno SrI ed imputato sul valore dell’immobile dalle stesse posseduto; • per 6.250 migliaia di euro dalle spese incrementative sostenute, principalmente sull’immobile sito a Bologna Via Larga della Ex Unifimm SrI (per 5.745 migliaia di Euro) e s sugli immobili ad uso Uffici siti in Milano Via dei Missaglia 97 ex Immobiliare Milano Assicurazioni Sri (per 466 migliaia di euro); — — 29 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico per 51.688 migliaia di euro si riferiscono ai giroconb effettuati dall’immobilizzazioni in corso sul valore dell’immobile (Via Larga Bologna) in seguito agli avvenuti accatastamenti dello stesso, ed è iniziato contestualmente il processo d’ammortamento; per 267 migliaia di euro dalle riclassifiche effettuate in sede di fusione di alcune società, di Impianti e macchinari, mobili e arredi ritenuti parte integrante dell’immobile stesso. - La voce “Altri immobili” comprende terreni diversi, agricoli ed aree edificabili. L’incremento dell’esercizio è dovuto principalmente al disavanzo di fusione emerso dall’incorporazione delle partecipate Bramante SrI, Insediamenti Avanzati nel Territorio Spa, Iniziative Valorizzazione Edili SrI, Trenno Ovest Sri, Meridiano Bellarmino SrI, Meridiano Bruzzano Sri ed imputato sul valore degli “altri Immobili” per 11.359 migliaia di euro. Il “Fondo Rettificativo Svalutazioni” si riferisce alla svalutazione complessiva effettuata sugli immobili al fine di adeguare il valore di carico al minor valore espresso dal fair value indicato nelle perizie redatte da esperti indipendenti. Alla chiusura dell’esercizio per alcuni immobili il valore di carico al costo risultava superiore alla valutazione fatta dagli esperti indipendenti, pertanto la Società ha provveduto ad allineare i valori di carico a tali minori valori rilevando complessivamente svalutazioni per circa 44.770 migliaia di euro. E’ stato inoltre riclassificato a “Fondo Rettificativo svalutazioni” il fondo rischi pari a 6.714 migliaia di euro, stanziato in esercizi precedenti dall’incorporata Unifimm, per far fronte ad eventuali perdite di valore connesse allo sviluppo del progetto ed allo sfruttamento economico dell’area di proprietà sita in Bologna, via Larga. Occorre infine rilevare che le valutazioni effettuate si basano su talune assunzioni ed ipotesi riguardanti l’andamento futuro dei mercati immobiliare e finanziario caratterizzate da elementi di incertezza che, se non realizzate, potrebbero portare nei futuri esercizi ad ulteriori rettifiche del valore contabile delle immobilizzazioni materiali. Impianti e macchinari In dettaglio, la voce, si è così movimentata; Impianti e macchinari da società incorporate 31dicembre 2013 Impianti e macchinari specifici Impianti e macchinari generici 304 Totale Lordo 304 Fondi ammortamento - Impianti e macchinari specirci Impianti e macchinari generici 278 Totale Fondo 278 Impianti e macchinari netti Decrementi 2483 671 488 (28) - - 3.153 488 (28) Incrementi Decrementi 2.277 606 86 21 (28) 2.883 106 (28) Incrementi Decrementi 206 64 488 0 (86) (21) 634 44 270 488 (106) 678 da società incorporate 31 dicembre 2013 - da società incorporate 31 dicembre 2013 Impianti e macchinari specìfici Impianti e macchinari generici 26 Totale netto 26 - 31dicembre 2014 Incrementi 3.247 671 3.917 31 dicembre 2014 2.613 627 - 3.240 31 dicembre 2014 Gli incrementi si riferiscono principalmente ai costo sostenuto dalla società incorporata 30 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico Campo Carlo Magno SrI per gli acquisti di impianti di risalita che insistono sulle piste da sci. Attrezzature In dettaglio, la voce si è così movimentata: Attrezzature Attrezzature - Totale Lordo Fondi ammortamento Attrezzature - Attrezzature Totale netto Incrementi 38 193 398 193 da società incorporate aI 31 dicembre 2013 - Totale Fondo Attrezzature netti da società incorporate aI 31 dicembre 2013 - aI 31 dicembre 2013 Incrementi 397 18 397 18 da società incorporate - - Decrementi aI 31 dicembre 2014 591 - 591 - Decrementi aI 31 dicembre 2014 414 - 414 - al 31 dicembre 2014 Incrementi Decrementi 1 1g3 (18) 177 1 193 (18) 177 La voce “attrezzature” deriva dall’incorporazione della società Campo Carlo Magno, UnipolSai Servizi Immobiliari ed Uniflmm SrI. Gli incrementi si riferiscono principalmente agli acquisti di attrezzature accessorie all’albergo Atahotel di Bologna effettuati nel corsa dell’esercizio da parte dell’incorporata Unifimm SrI, il processo d’ammortamento è iniziato coerentemente con l’entrata in funzione dell’albergo. Altri beni In dettaglio, la voce, si è così movimentata: 31 UnipolSai Rea! Estate tE. SrI. a Socio Unico da società incorporate al 31dicembre 2013 Altri beni Automezzi Biancheria Mobili e Arredi Macchine per Ufficio telefoni cellulari 2 Totale Lordo 2 43 148 8.362 330 5 - - - da società incorporate Automezzi Biancheria Mobili e Arredi Macchine per Ufficio telefoni cellulari 1 Totale Fondo Amm.to 1 - - - al 31 dIcembre 2013 Fondi Sval.ne Fondi Amm.to Totale Fondo Sval.ne da società Incorporate da società incorporate Totale netto 1 - 8 (284) Incrementi Decrementi - 148 8.129 333 8.615 al 31 dicembre 2014 (43) - - - 595 7 (123) (1) - - 603 (167) Incrementi Decrementi - - - - Incrementi Decrementi 1 aI 31 dicembre 2013 Automezzi Biancheria Mobili e Arredi Macchine per ufficio telefoni cellulari - I - - Altri beni nottI (239) (1) 5.313 al 31dicembre 2014 (43) 4 4 43 148 4.803 314 5 - Decrementi - 8.889 al 31 dicembre 2013 Fondi Amm.to Incrementi - 148 5.277 320 5 5.749 al 31 dicembre 2014 1 1 al 31 dicembre 2014 - - - - — - - - - 1 3.559 16 O 4 4 (712) (7) - - 2.852 13 O 3.576 8 (719) - - - 2.865 Gli ammortamenti delle immobilizzazioni sono stati calcolati sulla base di aliquote ritenute rappresentative della residua possibilità di utilizzo dei cespiti e sono le seguenti: Fabbricati ImpiantieMacchinari Attrezzature Automezzi Biancheria Mobili e Arredi Macchine per Ufficio Telefoni Cellulari 3% 7,5%-B%-12% 15% 25% 40% 10% 12% 15% 20% 50% - - 20% - Ai sensi dell’articolo 10 legge n. 72/1983 si elencano di seguito le rivalutazioni monetarie effettuate sulle immobilizzazioni materiali dall’incorporata Campo Carlo Magno. Valori In Euro Terreni ificio Golf Hotel ificio Centro Fondo lrrpianti specifici Attrezzature varie costo 103.619 12.443.397 390.342 1.538.906 361.604 Rivalutazione Art. 2525 c.c. 61.690 - - - - Rivalutazione L. 576175 247.899 516.457 Rivalutazione L. 72183 98.217 290.082 - 41.317 25.823 Rivalutazione L. 413/91 Valore lordo a bilancio 115.109 626.534 13.249.936 - 30.229 30.987 420.571 1.611.210 387.427 - 32 UnipolSai Rea! Estate RE. S.r.I. a Socio Unico Immobilizzazioni in corso ed acconti La voce pari a 8.592 migliaia di euro si riferisce principalmente per 244 migliaia di euro al fabbricato, danneggiato ed inagibile, denominato “La Nialga” derivante dall’incorporazione della società Campo Carlo Magno SrI, per 779 migliaia di euro dagli acconti relativi agli interventi effettuati sull’immobile di Bologna Via Larga derivante dall’incorporazione della società Unifimm Sri e per 7.560 migliaia di euro al valore dell’immobile in corso di costruzione sito in Parma San Pancrazio Parmense. Quest’ultimo è stato riclassificato dai crediti diversi a seguito al decreto di omologa di concordato fallimentare della ex parte correlata Immobiliare Costruzioni Im.Co. SpA con il quale si stabilisce il passaggio di proprietà ai creditori dei beni immobili. E’ stato riclassificato tra le immobilizzazioni in corso in quanto ancora in fase di ultimazione ed eventuale trasformazione. L’immobile è stato svalutato di 15.670 milioni di euro al fine di adeguano al valore di perizia redatta da un esperto indipendente. Per maggiori dettagli si rimanda a quanto esposto nella Relazione sulla Gestione. - IMMOBILIZZAZIONI FINANZIARIE PARTECIPAZIONI Le partecipazioni sono valutate secondo il metodo dei costo, rettificato in caso di perdite durevoli di valore e al 31 dicembre 2014, risultano essere le seguenti: aI 31 dicembre 2014 Immobiliare Litorella SrI. Iniziative Valorinazioni Edili Sr.!. Mizar SrI. Ristmtturazioni Edili Moderne Sri. Marina di Loano S.p.A. Progetto Bicocca La Piazza Sri. in liquid. Bramante Sri. Trenno Qvest Sri Cascine Trenno Sri Meridiano Bruzzano Sri Meridiano Bellarmino Sri Meridiano Secondo Sri Insediamenti Avanzati nel Territorio IAT Seis Totale Imprese controllate A7 Sri in liquidazione Borsello SrI Servizi Immobiliare Marfinelli Sri Penta Domus Spa MetropoIis Spa in liquidazione Sviluppo Centro Est Sri in liquidazione Funivie dei Piccolo San Bernardo Spa Progetto Alfiere Spa Bufterfly AM San Totale Imprese collegate ExvarScs Norman 95 Spa Funivie Madonna di Campiglio Emmeci Group APT Gruppo Fondiaria Sai Servizi SaI Totale Altre Imprese Totale PartecIpazIoni al 31dicembre2013 1.735 413 - . . - . - 88.046 2.149 - - - - - 5.182 - 11.999 107.376 95 1.637 20 2.874 - 89.339 2.149 1.722 6.300 204 4.402 34.373 2.014 39.703 11.999 194.353 - - - - 2.820 901 5.713 14.060 2 3.068 901 6.768 10.737 - - - 1.215 - 8 1.225 122.661 - 0 205.090 33 UnipoiSai Real Estate RE. S.r.I. a Socio Unico Le variazioni più significative intervenute nel corso dell’esercizio, desumibili peraltro nell’apposito prospetto allegato, parte integrante della presente Nota integrativa, risultano le seguenti: • versamento a titolo di riserva in conto futuri aumenti di capitale per 5.000 migliaia di euro nei confronti della controllata Meridiano Secondo SrI e 0,5 migliaia di euro nei confronti della controllata Marina di Loano S.p.A.; • svalutazione delle partecipazioni di alcune controllate per complessivi 3.623 migliaia di euro a seguito dello svolgimento degli impairment test, principalmente Marina di Loano per 1.792 migliaia di euro e Meridiano Secondo per 1.831 migliaia di euro; • svalutazione delle partecipazioni di alcune collegate per complessivi 4.407 migliaia di euro a seguito dello svolgimento degli impairment test, principalmente A7 SrI per 46 migliaia di euro, Borsetto SrI per 1.750 migliaia di euro, Penta Domus Spa per 1.306 migliaia di euro, Funivie del Piccolo San Bernardo per 248 migliaia di euro, e Butterfly per 1.056 migliaia di euro; • in data 18 dicembre 2014 è stato stipulato Atto di Fusione per incorporazione delle partecipate Immobiliare Litorella SrI, Iniziative Valorizzazioni Edili SrI, Mizar SrI, Ristrutturazioni Edili Moderne SrI, Bramante SrI, Trenno Ovest SrI, Cascine Trenno Sri, Meridiano Bruzzano SrI, Meridiano Bellarmino Sri, Insediamenti Avanzati nel Territorio Spa con conseguente eliminazione del valore delle stesse per complessivi 89.108 migliaia di euro; • l’acquisizione di nuove partecipazioni in Imprese collegate rivenienti dall’incorporazione della Immobiliare Milano Assicurazioni per 7.719 migliaia di euro; • l’acquisizione di nuove partecipazioni in “Altre Imprese” rivenienti dall’incorporazione della Immobiliare Milano Assicurazioni per 2 migliaia di euro, della UnipolSai Servizi Immobiliari per 8 migliaia di euro e dalla Campo Carlo Magno per 1.215 migliaia di euro. Le informazioni richieste dall’aft. 2427 C.C. ai punti n. 5, sono contenute in apposito prospetto, allegato alla presente nota integrativa. I maggiori valori contabili delle partecipazioni in imprese controllate e collegate rispetto al valore corrispondente alla frazione di patrimonio netto risultante dall’ultimo bilancio della partecipata, sono giustificati dai plusvalori latenti sui beni di proprietà delle medesime. CREDITI Verso Altri La voce in oggetto pari a 1.905 migliaia di euro, (0,11 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) rappresentano crediti a medio lungo termine, costituiti da depositi cauzionali in contanti, rilasciati a favore di soggetti pubblici e privati per erogazioni di servizi ed altri obblighi contrattuali. L’incremento rispetto al precedente esercizio è conseguente all’operazione di fusione. Ne dettagliamo la composizione: • 107 migliaia di euro rappresentano depositi cauzionali in contanti, rilasciati a favore del Comune di Milano per oneri di urbanizzazione nonché a favore di altri soggetti privati e pubblici per erogazioni di servizi ed altri obblighi contrattuali; • 1.798 migliaia di euro rappresentano la liquidità vincolata a favore di Istituti di credito a garanzia di fidejussioni dagli stessi rilasciate nell’ interesse della Società. ALTRI TITOLI Altri titoli La voce “Altri titoli” è pari a 22.943 migliaia di euro. L’incremento rispetto al precedente esercizio è conseguente all’incorporazione di Immobiiiiare Milano Assicurazioni Sri e UnipoSai Servizi Immobiliari SpA. Detta voce è così rappresentata: • per 14.522 migliaia di euro dai Profit Participating Bond (PPB) e per 800 migliaia di 34 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico euro dai Special Interest Profit Participating Bond (SIPPB) entrambi emessi dalla partecipata Ex Var S.c.a. al fine di finanziare la propria attività. Detti titoli conferiscono il diritto alla partecipazione agli utili della Ex Var secondo un predeterminato meccanismo di remunerazione. Alla data di chiusura del bilancio sono stati sottoscritti no 145.220 PPB per un valore nominale di Euro 100 e n° 8.000 SIPPB per un valore nominale di Euro 100; per 7.621 migliaia di euro dai titoli di Stato vincolati a favore del Comune di Milano a garanzia del pagamento di oneri o dell’esecuzione di opere di urbanizzazione. ArrIVO CIRCOLANTE CREDITI Verso clienti I crediti verso clienti, pari a 5.665 migliaia di euro (4.205 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) hanno generalmente una scadenza a 30-90 giorni. Per i termini e le condizioni relative ai crediti verso le parti correlate si rimanda a quanto meglio dettagliato alla Nota “operazioni con parti correlate”. A fronte dei crediti ritenuti inesigibili si è proceduto a stanziare un fondo svalutazione crediti che al 31 dicembre 2014 è pari a circa 9.452 migliaia di euro, determinato tenendo conto dell’obiettiva evidenza della perdita di valore di alcune attività. I crediti commerciali si riferiscono sostanzialmente ai crediti per canoni di locazione e recuperi spese in essere alla chiusura dell’esercizio ed ai crediti acquisti dall’incorporata UnipolSai Servizi Immobiliari SpA, relativi a consulenze amministrative ed immobiliari. Verso imprese controllate La voce, rappresenta i crediti verso le società controllate ed è così dettagliata Crediti finanziari fruttiferi I.A.T. Spa immobiliare Liiordb sri Inved Sri MizarSd Bramante Sri R.Edii.Mo, Sri Cascine Trenno Sri Meridiano Beliarmino Sri Meridiano Secondo Sri Meridiano Bmnano Sri Seis Totale crediti finanziari fruttiferI Crediti finanziari infruttiferi Seis Totaie crediti finanziari infruttiferi Totale crediti esigibiii oitre iesercizio successivo crediti consolidato tiscale e iva di gruppo ai 31 dicembre 2014 ai 31 dIcembre 2013 - - - - . - - - 36.803 - 3,907 40.710 . - 40.710 immobihare Litorelia Sri - Totaie crediti consolidato fiscaie e iva di gruppo - Marina di Loano compensi CriA ns dipendenti Marina di Loano ft emesse 90 415 Marina di Loano - riaddebito personale distaccato i otale crediti commerciali e diversi Totale crediti esigibili entro i’esercizio successivo 75 580 - - Totale crediti verso controllate 580 41.290 5.550 272 2.777 666 146 481 1.080 1.982 36.721 149 - 49.824 3.432 3.432 53.256 27 27 - - 27 53.283 Vengono riportate le movimentazioni avvenute nell’esercizio per la voce finanziamenti 35 UnipolSai Rea! Estate RE. Sri. a Socio Unico fruttiferi Saldo al 31 dicembre 2013 Finanziamenti Erogati nell’esercizIo Interessi su finanziamenti maturati nell’esercizio Rinuncia credito per coperture perdite Altre variazioni Trasformazione da infruttifero a fruttIfero Elisione finanziamenti per fusione Saldo aI 31 dicembre 2014 49.824 1.365 92 (710) 455 3.432 (13.748) 40.710 Le movimentazioni dell’esercizio sono principalmente dovute a: nuovi finanziamenti fruttiferi erogati a sostegno dell’attività delle partecipate, soprattutto verso Meridiano Bellarmino S.r.l., I.A.T. S.p.A., R.Edil.Mo S.r.l., Bramante S.r.l., Meridiano Bruzzano S.r.l., Cascine Trenno S.r.l., In.V.Ed. S.r.l., Mizar S.r.l, Immobiliare Litorella SrI, Trenno Ovest SrI e Società Edilizia Immobiliare Sarda Spa per l’attività di valorizzazione dell’immobile di proprietà o per far fronte alle esigenze di cassa necessarie alla gestione ordinaria, rispettivamente, per 235 migliaia di euro, 350 migliaia di euro, 30 migliaia di euro, 40 migliaia di euro, 60 migliaia di euro, 70 migliaia di euro, 20 migliaia di euro, 10 migliaia di euro,60 migliaia di euro, 25 migliaia di euro e 465 migliaia di euro; • rinuncia al credito verso R.Edil.Mo S.r.l., In.V.Ed. S.r.l. Mizar S.r.l. e Cacine Trenno SrI mediante costituzione di riserva in conto futuro aumento di capitale al fine di patrimonializzare la partecipata per coprire le perdite del precedente esercizio; • trasformazione de! credito vantato verso la partecipata Società Edilizia Immobiliare Sarda Spa da infruttifero a fruttifero; • eliminazione dei crediti per finanziamento vantati nei confronti delle società rientranti nell’operazione di fusione. Gli interessi maturati su detti finanziamenti nel periodo, ammontano a circa 92 migliaia di euro. Il tasso applicato sui finanziamento fruttiferi è pari al tasso Euribor a 6 mesi/360 maggiorato di uno spread del 2°/o.. Gli interessi sono calcolati, senza alcuna capitalizzazione, sul numero effettivo dei giorni ricompresi nel periodo di Interessi, sulla base di 365 (trecentosessantacinque) giorni per anno. Il valore dei crediti fruttiferi sono comprensivi degli interessi maturati e non ancora liquidati. Il decremento della voce” crediti consolidato fiscale e Iva di Gruppo” è dovuto all’elisione della posta a seguito all’incorporazione della partecipata Immobiliare Litorella SrI. Verso imprese collegate La voce, rappresenta i crediti verso le società collegate ed è così dettagliata: 36 a Socio Unico UnipolSai ReaI Estate RE. S.r.l. Crediti finanziari Borsetto SiI Penta Oomus Spa Progetto Alfiere Spa Buttedly Am Totale crediti finanziari infruftiferl A7 siI in liquidazione Totale crediti finanziari fruttiferi Totale crediti finanziari oltre Crediti commerciali Metropolis Spa Penta Domus Spa Servizi Immobiliare Martinelli Totale crediti Commerciali entro Totale crediti Collegate al 31 dicembre 2014 al 31 dicembre 2013 8.076 1.785 2.643 129 12.633 102 102 12.736 - - 2.643 129 2.772 2.772 48 36 115 199 12.934 - - - - I crediti infruttiferi, sono iscritti al loro valore nominale al netto delle svalutazioni dirette (15.825 migliaia di euro) e sono esigibili oltre l’esercizio successivo. Le movimentazioni dell’esercizio sono principalmente dovute a: • nuove acquisizioni derivanti dall’incorporazione della società Immobiliare Milano Assicurazioni SrI; • rimborso parziale da parte della partecipata A7 Sri della quota capitale pari a 200 migliaia di euro oltre agli interessi maturati dal 10 gennaio 2014 alla data del rimborso avvenuta il 30 maggio 2014 per 10 migliaia di euro; • liquidazione da parte della partecipata A7 SrI degli interessi maturati dal 31 maggio 2014 al 31 dicembre 2014 per 5 migliaia di euro. La movimentazione dei crediti finanziari dell’esercizio è così dettagliata Saldo al 31 dicembre 2013 da società Incorporate Interessi su finanziamenti maturati neliesercizio rimborso quota capitale finanziamento rimborso interessi su finanziamento Saldo al 31 dicembre 2014 2.772 10.163 15 (200) (15) 12.735 Verso imprese controllanti I “crediti verso Controllanti”, pari a 9.684 migliaia di euro (4 migliaia di dicembre 2013) sono così composti fatture emesse UnipolSai Assucurazioni fatture da emettere Unipolsai Assicurazioni Spa consolidato fiscale UnipolSai Assicurazioni Spa diverse Crediti verso controllantl eslglblli entro l’esercizIo successive Unipolsai Assicurazioni spa consolidato Fiscale per istanza rimborso (2009) Tres per deduzione 10% UnipolSai Assucurazioni - i@ - euro al 31 al 31 dicembre 2014 al 31 dicembre 2013 4.505 4.819 27 2 6 9.357 2 - 4 75 UfiTsai Assicurazioni spa consolidato fiscale per istanza rimborso Tres (2013) per deduzione 10% personale dipendente 252 Crediti verso contrellanti esigibili entro l’esercizio successivo 327 - 9.684 4 Totale crediti verso Controilanti I crediti per fatture emesse e da emettere si riferiscono principalmente a crediti di natura commerciale connessi all’attività di consulenza svolta sul patrimonio immobiliare della 37 UnipolSai Real Estate R.E. S.r.I. a Socio Unico controllante dalla incorporata UnipolSai Servizi Immobiliari Spa. Jl credito per “consolidato fiscale” è rappresentato principalmente dalle ritenute d’acconto maturate nel corso dell’esercizio e trasferite alla consolidante. Verso Erario La voce pari a 7.783 migliaia di euro (33 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) si è incrementata principalmente in seguito all’operazione di fusione. La voce è così composta credito per IRAP in compensazione Credito 1R4P Acconti Credito conguaglio 2014 Imposta di bollo virtuale Maggior versamento cod 1040 Credito verso erario per Iva Crediti esigibili entra l’esercizio successivo Crediti verso erario chiesti a rimborso Crediti verso erario interessi maturati Credito veso erario per stanza rimborso Ires (effetto deduzione Irap) Crediti per avviso accertamento liquidato Crediti per cartella esattoriale (Iva) liquidata Crediti eslolbili oltre l’esercizio successivo No svalutazione crediti Toatie crediti verso Controllanti al 31 dicembre 2014 al 31dicembre2013 155 216 33 1 1 138 511 5.242 1.493 22 71 1.156 7.984 (jlfl 7.783 - 33 - - -- - 33 Il credito “per cartella Iva” pari a 1.156 migliaia di euro fa riferimento ad una caftella esattoriale notificata il 26 novembre 2014 relativa ad Iva dell’esercizio 1999, della ex partecipata Niem incorporata nel 2013, pagamento effettuato nel mese di gennaio 2015 e per la quale è stata avviata richiesta di rimborso. A fronte dei crediti verso erario, è presente un fondo svalutazione crediti pari a circa 712 migliaia di euro per adeguare il valore al presumibile valore di realizzo; nel corso nell’esercizio lo stanziamento è stato pari 103 migliaia di euro mentre dall’incorporata Unipolsai Servizi Immobiliari deriva un fondo pari a 609 migliaia di euro. Imposte Anticipate La voce “imposte anticipate”, pari a 26.393 migliaia di euro (6.212 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) accoglie principalmente le imposte calcolate sull’ammontare delle differenze temporanee fra il valore contabile delle passività di bilancio ed il rispettivo valore fiscale. Di seguito sono esposti i principali elementi che compongono le imposte difterite attive e la loro movimentazione durante l’esercizio: 38 UnipolSai Real Estate R.E. SrI. a Socio Unico Spese a deducibilità futura Imposte differite attive Imponibile Imposta al 31 dicembre 2013 Apporta da Incorporata UnipolSai Servizi Immoblliari Apporta da Incorporata Immobiliare Milano Assicurazioni Sri Apporta da Incorporata 22.590 6.212 244 67 19.978 5.494 4.320 1.188 (12.241) (3.366) 61.082 95.973 16.798 26.393 Uniflmm Utilizzo altre differenze temporanee Altre differenze temporanee aI 31 dicembre 2014 Nel dettaglio sono così formate: Imposte difterite attive Perdite prepresse Incorporata unifimm Perdite pregresse Incorporata Immobiliare Milano Assicurazioni SrI 4.320 1.188 19.837 5.455 Perdite pregresse UnipolSal RE. Sri 10.669 2.934 Svalutazioni Immobili dell’esercizio 60.440 16.621 231 64 15 4 462 95.974 127 26.393 Compenso sindaci e Società di revisione Compenso CdA Fondi rischi aI 31 dicembre 2014 Le imposte differite attive iscritte sulle perdite pregresse si riferiscono principalmente alle perdite sorte prima dell’adesione al consolidato fiscale di Gruppo. Il decremento delle imposte anticipate è dovuto per 3.250 migliaia di euro all’utilizzo effettuato al fine di compensare il debito fiscale relativo all”utile fiscale previsto per l’esercizio appena chiuso. Prudenzialmente la Società ha ritenuto di contabilizzare le imposte anticipate calcolate sulle svalutazioni relative agli immobili di proprietà solo per quelle contabilizzate nel corso del corrente esercizio, non attivando la fiscalità anticipata sulle svalutazioni pregresse. La ragionevole certezza circa la recuperabilità della fiscalità anticipata relativa alle perdite fiscali e alle differenze temporanee è stata valutata con riferimento ai risultati economici attesi in futuro e all’adesione al consolidato fiscale di Gruppo. Verso Altri La voce “verso Altri” pari a 885 migliaia di euro (8.324 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) è così composta 39 UnipolSai Real Estate RE. Sri. a Socio Unico aI 31 dicembre 2014 Credo Versojtti .riitirz.a CrediU verso dipendenter anUciipese Crediti per emolumenti nostri dipendenti x cariche sociali Crediti x cedole CCT da incassare Creditiaerantidpisgesesocietàd&q_ruupo Crediti diversi - 33 aI 31 dicembre 2013 —_______ - — 14 10 - - 770 542 Crediti esigibili entro l’esercizio successivo Credftierdepositicauzionahdiver Crediti diversi verso Imco 859 26 542 SiNLtLeibW oltre I’esercizk successivo 2! - Totale crediti verso altri 885 - 7.842 2&42 8.384 La voce “Crediti diversi” accoglie principalmente il credito, pari a 531 migliaia di euro, sorto a seguito del procedimento di esproprio, verificatosi nel corso dell’esercizio 2013, sull’area di proprietà sita in Via Stephenson, il credito pari a 99 migliaia di euro sorto a seguito della procedura d’esproprio, verificatasi nel corso dell’esercizio 2012, su aree di proprietà dell’incorporata Meridiano Bruzzano e dal credito pari a 55 migliaia di euro dell’incorporata Campo Carlo Magno verso la Provincia Autonoma di Trento per il contributo concesso sulla ristrutturazione dell’edificio Golf Hotel, relativamente ai lavori eseguiti negli esercizi 2004 e 2005.. La voce “crediti diversi verso Imco” è relativa al credito verso ex parte correlata Immobiliare Costruzioni Im.Co. SpA in fallimento per gli acconti versati per l’acquisto del complesso immobiliare in fase di realizzazione in Parma. Detto credito è stato riclassificato, al valore nominale, nella voce “immobilizzazioni in corso” a seguito del decreto di omologa di concordato fallimentare nel quale è definito il passaggio di proprietà dell’iniziativa immobiliare a UnipolSai RE. SrI. Per maggiori dettagli si rimanda alla Relazione sulla gestione. La voce “depositi cauzionali diversi esigibili oltre l’esercizio successivo” accoglie principalmente il deposito, pari a 20 migliaia di euro, presso la Fondazione Ricovero Martinelli di Cinisello Balsamo acquisito in seguito all’incorporazione di Immobiliare Milano Assicurazioni SrI. — DISPONIBILITÀ LIQUIDE Le “Disponibilità liquide” ammontano a 41.395 migliaia di Euro (3.233 migliaia di Euro al 31 dicembre 2013) e rappresentano le disponibilità esistenti in cassa o presso istituti di credito alla chiusura dell’esercizio, così dettagliate: 40 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l, a Socio Unico al 31 dicembre 2013 al 31 dicembre 2014 Deoositi non vincolati Cariparma dc 4336524 (Niem) Cariparma c/c 43397919 (Ussi) Monte dei Paschi di Siena dc 41999/69 Monte dei Paschi di Siena dc 818471 Monte de Paschi di Siena dc 10179634 ( Carpaccio) Monte dei Paschi di Siena c/c 10304149 ( Masaccio) Mone dei Paschi di Siena dc 8108285 (Imm Milano Ass) Mone dei Paschi di Siena dc 10217783 (Ussi) Banca Popolare di Lodi c/c 152424 (Ussi) UnipolBanca dc 01/400030 Banco Posta dc 4570761 (Ussi) UnipolBanca c/c 100796 (Bramante) UnipolBanca dc 100778 (Imm.re Litorella) UnipolBanca dc 100795 (Sintesi lI) UnipoiBanca dc 100797 (Inved) UnipolBanca c/c 100798 (Mizar) UnlpolBanca c/c 100772 (M Bellarmino) UnipolBanca dc 100773 (M Bruzzano) UnlpolBanca c/c 120532 (IAT) UnipolBanca dc 400008 (C Trenno) UnipolBanca dc 400009 (T Ovest) UnipolBanca dc 400007 (International Strategy) - UnipolBanca c/c 124775 (M Aurora) UnlpolBanca c/c 100799 (Redilmo) UnlpolBanca dc 4846 (Unlflmm) UnlpolBanca c/c 400000 (Ussi) UnipolBanca dc 100043 (Ussi) UnlpolBanca c/c 400031 (Imm Milano Ms) UnipoiBanca c/c 125162 (Stimma) Unlpolsanca dc 125661 (C Carlo Magno) Intesa c/c 618 Intesa San Polo dc 18490117 (Ussi) Intesa San Polo c/c 615229300178 (Ussi) Intesa San Polo c/c 36078740116 (UssI) Intesa San Polo c/c 36078741025 (UssI) Unicredit dc 4847973 (Ussi) Totale depositi non vincolati Cassa Milano Cassa Torino Cassa Bologna Cassa Valori bollati Totale cassa e valori bollati TOTALE DISPONIBIUTA’ LIQUIDE 2 - 1 5 - 3 - 7 - 85 - 4 - 18 - 1 5.353 11 16 13 4.450 66 18 6 2 244 77 25 386 - 3.131 - - - - - - - - - - - - 66 31 4.914 2.630 12 15.827 1 6.932 - - - - - - - - 2 - 11 12 8 247 2 41.387 5 2 - - - 3.232 1 - - - 1 8 1 41.395 3.233 RATEI E RISCONTI ATtIVI La VOCe “Ratei e risconti attivi” pari a 104 migliaia di euro (31 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) viene di seguito dettagliata al 31 dicembre 2014 Ratei per interessi su titoli Totale Ratei attIvi Assicurazioni Immobili Assicurazioni Diverse Scarto negoziazione titoli Spese idverse Commissioni fidejussloni Totale Rlsconti attIvi Totale RateI e RisconU AttivI 4 4 43 21 14 16 6 100 104 al 31 dicembre 2013 - 21 10 31 31 41 UnipolSai Real Estate R.E. Sri. a Socio Unico COMMENTI ALLE PRINCIPALI VOCI DEL PASSI VO PATRIMONIO NETTO Per quanto riguarda la movimentazione delle voci componenti il “Patrimonio Netto” si rinvia agli specifici prospetti allegati alla presente Nota Integrativa. In particolare il patrimonio netto subisce le seguenti variazioni: • 8.000 migliaia di euro per versamenti effettuati dalla controllante in conto futuri aumenti di capitale sociale; • 535.070 migliaia di euro per l’avanzo di fusione relativo all’operazione di aggregazione completata nel corso dell’esercizio (che include la riserva di rivalutazione di 1.007 migliaia di euro e riserva contributi in c/capitale per 604 migliaia di euro di Campo Carlo Magno, circa 100 migliaia di euro relativi agli effetti della transizione dagli IFRS ai principi contabili nazionali di UnipolSai Servizi Immobiliari); • 40.645 migliaia di euro per la perdita di esercizio. Di seguito si fornisce l’informativa richiesta dall’art. 2427 CC.. Natura/descrizione Importo Capitale Sociale 20 Riserve di Capitale Riserva contibuti in I cjcapitale ArI 55 604 I Riserva_di_rivalutazione 1.007 I 253.017 Riserva da scissione I 528.707 Riserva avanzo fusione I versamento soci in c/to futuri aumento ca sociale I 99.280 Riserve di Utili Riserva Lenale Riserva avanzo fusione 4.853 Utili portati a Nuovo 887.488 Totale pa&imonionetto Quota non distribuibile Legenda A per aumento di capitale 8 per copertura perdite C: per distribuzione ai soci Quota disponibile Possibilità di . . utilizzazione 604 A.B,c A.8.C A,8. I A,B,c I 1.007_i 253.017 I 155.759 528.707 I A,B,c gg.28o A,8,C A,B,c 4.853 - - Riepilogo delle utilizzazioni effettuate nei tre eserczl precedenti per copertura per altre perdite ragioni . - - 3.800 - 881.4681 3.800 I - Capitale sociale Il Capitale sociale sottoscritto e versato è pari a 20.000 euro, ed quota da nominali Euro 20.000. è costituito da n. 1 Riserve di Rivalutazione Le riserve di rivalutazione, pari a 1.007 migliaia di curo, derivano dall’incorporazione di Campo Carlo Magno Sri. Riserve Le riserve, pari a complessivi 886.361 migliaia dì euro (364.716 migliaia di Euro al 31 Dicembre 2013) , si riferiscono a o Riserva di capitale relativa alla porzione del patrimonio netto assegnato alla beneficiaria in sede dell’operazione di scissione del 2009 pari a 253.018 migliaia dì euro (269.637 migliaia di euro al 31 dicembre 2013); si è decrementata per la copertura della perdita relativa all’esercizio precedente; o Riserva di capitale relativa ai versamenti effettuati dalla controllante pari a 99.280 42 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico o o o o o migliaia di euro, (91.280 migliaia di euro al 31 dicembre 2013); l’incremento è dovuto ad un’ulteriore versamento effettuato dalla controllante a favore della Società per 5.000 migliaia di euro e per un versamento di 3.000 migliaia di euro a favore dell’incorporata UnipolSai Servizi Immobiliari; Riserva di capitale relativi ai contributi in c/to capitale derivante dallincorporazione di Campo Carlo Magno SrI pari a 604 migliaia di euro; Riserva di capitale relativa all’avanzo sorto a seguito delll’operazione di fusione pari a 528.707 migliaia di euro; Riserva di utili relativa all’avanzo sorto a seguito delll’operazione di fusione pari a 4.853 migliaia di euro; Riserva di utili relativa all’avanzo, pari a 3.800 migliaia di euro, sorto e seguito dell’operazione di fusione del 2013 che si è azzerata nel corso dell’esercizio per l’utilizzo effettuato a copertura della perdita relativa all’esercizio precedente; Riserva di utili disponibile relativa ai valori che si sono determinati a seguito dell’adeguamento ai principi contabili italiani dei valori patrimoniali della incorporata UnipolSai Servizi Immobiliari che adottava i principi contabili internazionali. Tale riserva ammonta a (100) migliaia di euro. Utili (perdite) dell’esercizio La voce pari a (40.645) migliaia di Euro accoglie la perdita dell’esercizio. FONDI PER RISCHI E ONERI La voce “fondi rischi e oneri”, pari a complessive 14.527 migliaia di euro (1.377 migliaia di euro al 31 dicembre 2013), è così composta: aI 31 dicembre 2013 rischi x cause legali rischi contrattuali e diversi rischi per accertamento fiscale garanzie di reddito oneri di urbanizzazione oneri su immobili manutenzioni immobili Fondi per rischi ed oneri - - - - - 1.377 1.377 da società Incorporate 545 6.263 877 105 4.335 6.714 850 19.689 Acc.ti 415 Utilizzi j52) - - - - - - 415 (188) - - (6.714) - (6.954) al 31 dicembre 2014 908 6.263 689 105 4.335 - 2.227 14.527 Rischi per cause legali Si riferisce ad accantonamenti per relative spese legali a fronte di obbligazioni esistenti alla data di bilancio di cui l’ammontare è ragionevolmente stimabile ed è probabile il riconoscimento del corrispettivo economico stanziato. L’incremento rispetto al precedente esercizio è dovuto ad un ulteriore stanziamento effettuato per far fronte agli eventuali oneri relativi a contenziosi in essere. Il decremento è dovuto all’utilizzo effettuato e seguito del manifestarsi dell’evento stimato in precedenza e per il decorso dei termini prescrittivi. Rischi contrattuali e diversi Si riferisce allo stanziamento effettuato per far fronte agli eventuali oneri relativi alle cause legali promosse nei confronti della Società da parte di alcuni inquilini dei fabbricati di proprietà siti in Milano via dei Missaglia e Via Castellanza per una più favorevole interpretazione della convenzione urbanistica stipulata con il Comune di Milano. Fondo accertamenti fiscali Si riferisce alla passività stimata relativa alla verifica fiscale effettuata sull’esercizio 2005 da parte dell’Agenzia delle Entrate nei confronti dellincorporata UnipolSai Servizi Immobiliari Spa, conclusasi il 22 ottobre 2008 e per la quale la Società si è già attivata al fine di verificare le migliori modalità di estinzione del dovuto. 43 UnipolSai Rea! Estate RE. Sri. a Socio Unico Fondo Garanzie di reddito Il fondo accoglie l’onere stimato sugli impegni contrattuali in essere per garanzie di reddito che dovranno essere corrisposte nei prossimi esercizi. Fondo oneri di urbanizzazione Rappresenta la passività certa, ma stimata nell’ammontare, per i lavori di urbanizzazione da eseguire a scomputo, nonché per gli oneri da pagare. Fondo oneri su immobili Rappresenta lo stanziamento effettuato dall’incorporata Unifimm a fronte di rischi connessi allo sviluppo del progetto e allo sfruttamento economico dell’area di Via Larga Bologna. Nel corso dell’esercizio detto fondo è stato riclassificato nella voce “fondo rettificativo fabbricati” esposta a diretta deduzione del valore dell’investimento immobiliare. — Fondo manutenzioni immobili Rappresenta lo stanziamento effettuato a fronte dei costi stimati per ripristini e bonifiche che si prevede di dover effettuare sugli immobili di proprietà. TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO La voce “Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato” pari a 1.045 migliaia di euro (8 migliaia di euro al 31 dicembre 2013), rappresenta l’intera passività maturata verso i dipendenti in forza al 31 dicembre 2014, in conformità alla legislazione ed ai contratti collettivi di lavoro vigenti. La movimentazione del fondo TER avvenuta nell’esercizio è di seguito dettagliata: Consistenza al 31 dicembre 2013 Appofto da Immobiliare Milano Assicurazioni Appofto da Unipolsai serviz Immobiliari storno poste MS (unipolSai Servizi Immobiliari) Accantonamenti a canto economico Imposta sostitutiva su rivalutazione TFR utilizzi destinati ai fondi prev complem utilizzi dipendenti usciti Consistenza al 31 dicembre 2014 8 26 956 94 349 (2) (328) (58) 1.045 DEBITI Commentiamo qui di seguito la composizione ed i movimenti intervenuti nel periodo delle voci che costituiscono tale raggruppamento. Debiti verso fornitori La voce “debiti verso fornitori” pari a 7.181 migliaia di euro (2.887 migliaia di euro al 31 dicembre 2013), tutti esigibili entro l’esercizio successivo, sono prevalentemente costituiti dal debito per l’attività di manutenzione e gestione degli immobili nonché dal debito per le prestazioni rese da professionisti e consulenti. Il debito per l’attività di manutenzione comprende 1.668 migliaia di euro di debito verso cx parte correlata Icein per opere di ampliamento per gli edifici in Milano Via Musatti (ex Vai Formazza) per le quali è tuttora in corso un contenzioso. - Debiti verso imprese collegate La voce “debiti verso collegate”, pari a 681 migliaia di euro, derivante dell’incorporazione di Immobiliare Milano Assicurazioni Sri, accoglie il debito verso la collegata Borsetto SrI. sorto a seguito della sottoscrizione dell’aumento del capitale sociale della stessa e non ancora versato. Debiti verso imprese controllanti 44 UnipolSai Rea! Estate RE. S.r.l. a Socio Unico La voce “debiti verso controllanti”, pari a 3.391 migliaia di euro (696 migliaia di euro al 31 dicembre 2013), è così dettagliata: al 31 Dicembre 2014 Debiti commerciali e diversi UnipoiSai Assicurazioni Finsoe per ft ricevute unipoisai Assicurazioni per ft ricevute 12 3 3.149 56 101 3 4 - per ft da ricevere anticipi su canoni unipolsai Assicurazioni UGF UGF - - per ft da ricevere Debiti Diversi unipoisai Assicurazioni al 31 Dicembre 2013 Debiti Diversi Totale debiti commerciali e diversi 0 34 8 3.328 42 63 0 180 474 63 3.391 654 696 Debiti per consolidato fiscale e Iva di gruppo UnipolSai Assicurazioni Unipolsai Assicurazioni - - iva di Gruppo consolidato fiscale Totale debiti per consolidato fiscale e Iva dl gruppo Totale debiti verso controllante Le voci” fatture da ricevere” da parte di Unipolsai Assicurazioni e Unipol Gruppo Finanziario sono così dettagliate fatture da ricevere riaddebito personale distaccato riaddebito servizi unificati di gruppo Totale ft da ricevere UnipolSai AssIcurazioni riaddebito personale distaccato Totale ft da ricevere Unipol Gruppo Finanziario Totale fatture da ricevere aI 31 Dicembre 2014 1.516 1.633 3.149 101 101 3.250 al 31 Dicembre 2013 34 34 Il voce “debito per personale distaccato” si riferisce al debito sorto nei confronti di Unipolsai Assicurazioni e Unipol Gruppo Finanziario per prestazioni di personale distaccato presso le nostre unità operative. La voce “debiti diversi”, pari rispettivamente 3 migliaia di euro verso Unipol Gruppo Finanziario e 4 migliaia di euro verso Unipolsai Assicurazioni, accoglie il debito derivante dai compensi ai membri del CDA, maturato da società incorporate fino alla data della fusione, e dovuti a dipendenti UGF e Unipolsai Assicurazioni che, per effetto di norme contrattuali, vengono riversati alle stesse. La voce “anticipi su canoni”, pari a 56 migliaia di euro accoglie l’incasso ricevuto alla fine del mese di dicembre dall’incorporata International Strategy SrI, relativo al canone di locazione del 1° trimestre 2015, dell’immobile sito in Milano, Via Manin 37. La voce “Debito per Consolidato fiscale”, si è azzerata nel corso dell’esercizio a seguito della liquidazione effettuata di tutte le poste di debito e credito esistenti a 31 dicembre 2013 relative al consolidato fiscale di Gruppo. Debiti Tributari La voce “debiti tributari”, pari 2.620 migliaia di euro, tutti esigibili entro l’esercizio successivo, è composta come segue Erario c/Irpef Dipendenti Erario c/Irpef Lav. Autonomi Erario c/Irap Erario c/cartella esattoriale da liguldare Erario c/tassa rifiuti da liquidare TOTALE DEBITI TRIBUTARI al 31 dicembre 2014 166 47 150 2.252 5 2.620 al 31 dicembre 2013 2 3 - - - 5 45 UnipolSai Real Estate R.E. Sri. a Socio Unico La voce “Erario c/caftella esattoriale da liquidare” si riferisce alla cartella per IVA 1999 della società NIEM incorporata in Immobiliare Fondiaria SAI SrI nel corso del 2013, notificata nel mese di novembre 2014,11 cui pagamento è stato effettuato nei primi giorni del mese di gennaio 2015 e per la quale è stata avviata richiesta di rimborso. Debiti verso istituti di previdenza e sicurezza sociale La voce “debiti verso istituti di previdenza e sicurezza sociale” pari a 564 migliaia di euro (6 migliaia di Euro al 31 dicembre 2013), tutti esigibili entro l’esercizio successivo, è composta come segue al 31 dicembre 2014 Inps F.do Pastore Istituto M. Negri Istituto M. Besusso INAIL Fdo Est Fondo conto previdenza TOTALE DEBITI VERSO ISTITUTI DI PREVIDENZA E SICUREZZA SOCIALE — al 31 dicembre 2013 486 7 6 - 6 3 31 i 30 564 - - - - 6 L’incremento rispetto al precedente esercizio, è dovuto principalmente all’operazione di fusione, che ha visto il passaggio di tutto il personale dipendente di UnipolSai Servizi Immobiliari Spa e Immobiliare Milano Assicurazioni SrI in UnipolSai Real Estate Sri. Altri debiti La composizione della voce è la seguente: al 31 dicembre 2014 Debiti versojersonale aipnSe Caparre Diversi SQppsis.A Totale altri debiti esigibili entro l’esercizio successivo condono Depositi cauzicnah Totale altri debiti esigibili oltre l’esercizio successivo TOTALE ALTRI DEBITI al 31dicembre 2013 -- 147 81 197 15 1Q 33 1.269 504 33 76 127 7 1.437 134 2.706 210 I debiti verso il personale comprendono principalmente il debito sorto per costi differiti quali ratei ferie, permessi, 14” mensilità (417 migliaia di euro) oltre al debito per accantonamenti relativi a politiche retributive e politiche di incentivazione verso i dirigenti, definite nel corso dell’esercizio (255 migliaia di euro). I debiti per caparre si riferiscono alla caparra versata a seguito della sottoscrizione di un preliminare di vendita di Impianti di risalita. Detto contratto è stato sottoscritto nel corso del mese di novembre tra l’incorporata Campo Carlo Magno ed una società terza; il perfezionamento è previsto nel mese di aprile 2015. I debiti diversi si riferiscono principalmente al debito per spese condominiali relativo agli immobili di proprietà non ancora liquidate alla chiusura dell’esercizio. I debiti per condono si riferiscono al debito per Condono Edilizio stimato a fronte degli oneri dovuti per la presentazione delle domande di sanatoria ai sensi della L. 724/94, che consentono il cambiamento della destinazione edilizia di alcune unità immobiliari, l’incremento rispetto a precedente esercizio deriva dall’incorporazione di UnipolSai Servizi Immobiliari Spa. I depositi cauzionali si riferiscono ai depositi rilasciati dagli inquilini a garanzia del 46 UnipolSai Rea! Estate RE. S.r.l. a Socio Unico pagamento dei canoni di locazione; l’incremento rispetto al precedente esercizio deriva dall’incorporazione di Immobiliare Milano Assicurazioni, Campo Carlo principalmente Magno e Uniflmm. RATEI E RISCONTI PASSIVI La voce “Ratei e risconti passivi” pari a 206 migliaia di euro (0 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) viene di seguito dettagliata al 31 dicembre 2014 Ratei per commissioni su fidejussioni Ratei per_assicurazioni lifàWRatel attivi Scarto negoziazione titoli Allineamento valore nominale Titoli Canoni dì - locazione 2 6 8 12 13 - 173 ThiIWRisconti passivi Totale Ratei e Risconti PassivI al 31 dicembre 2013 - - - —_____________________ 198 206 — -. - CONTI D’ORDINE I conti d’ordine, al 31 dicembre 2014, ammontano a 39.668 migliaia di euro e sono dettagliati come segue: 31 dicembre 2014 31 dicembre 2013 9.479 584 6.077 10.063 6.077 2.701 2.701 pegno su depositi vincolati ed altre attività - pegno su titoli di nostra propietà Garanzie reali prestate dalla società a favore di terzi Fideiusslonl a favore di terzi nell’interesse di controllate - - - Fideiussioni a favore di terzi nell’interesse di terzi Altri Impegni 3.ogg Garanzie prestate dalla società a favore dl terzi 6.382 2.701 23.222 - - - fldeiussioni a favore di amministrazioni comunali Garanzie prestate da terzi nell’interesse della società -Servitù di passaggio Impegni Totale 582 - 23.222 i 1 39.668 - - - - - 8.778 Garanzie reali prestate dalla società a favore di terzi al 31dicembre 2014 titoli di proprietà a garanzia (da Ussi) pegno su depositi vincolati e altre attività si) pono su titoli di nostra ororoietà Totale - al 31 dicembre 2013 7.698 - 1.781 584 6.077 10.063 6.077 - La voce “titoli di proprietà a garanzia” sono interamente costituiti da titoli di Stato vincolati a favore del Comune di Milano a garanzia degli impegni assunti nei confronti di quest’ultimo per oneri di urbanizzazione, e connessi con il rilascio di concessioni edilizie. La voce “pegno su depositi vincolati”, pari a 1,781 migliaia di euro, rappresenta la garanzia prestata agli Istituti di Credito a fronte del rilascio di fideiussioni. La voce “pegno su titoli di nostra proprietà”, pari a 584 migliaia di euro si riferisce a 47 UnipolSai Real Estate RE. Sri. a Socio Unico vincoli sulle azioni di società controllate e collegate iscritti a favore di Istituti di credito a fronte dei finanziamenti concessi alla Società per l’acquisto delle partecipazioni o a garanzia dei finanziamenti concessi alle società partecipate. L’incremento di 40 migliaia di euro fa riferimento al vincolo sulle quote della partecipata A7 derivante dall’incorporazione di Immobiliare Milano Assicurazioni Sri. Il decremento di 5.536 migliaia di euro è dovuto all’estinzione del pegno ed alla cancellazione del medesimo dai titoli azionari della società Marina di Loano Spa. Garanzie prestate dalla società a favore di terzi al 31 dicembre 2014 al 31 dicembre 2013 Fideiussioni a favore di terzi neirinteresse di controllate 2.701 2.701 Fideiussioni a favore di terzi nelrinteresse di terzi . Altri Impegni 3.099 582 Garanzie prestate dalla società a favore di terzi 6.382 - - - - 2.701 Le “fideiussioni rilasciate nell’interesse di controllate” per complessivi 2.701 migliaia di euro si riferiscono interamente a coobbligazioni prestate a favore di Amministrazioni Comunali a garanzia del pagamento di oneri di urbanizzazione o altri obblighi derivanti dalle concessioni edificatorie per le iniziative di sviluppo in capo a Meridiano Secondo SrI. fideiussioni rilasciate nell’interesse di altre imprese”, iscritte per un valore pari a Le 3.099 migliaia di euro rappresentano coobligazioni rilasciate a favore della Banca Popolare di Novara nell’interesse di terzi e derivanti dalla fusione con UnipolSai Servizi Immobiliari SpA. Gli “altri impegni” rappresentano l’impegno pari a 281 migliaia di euro assunto dall’incorporata UnipolSai Servizi Immobiliari Spa nei confronti di terzi per rischi relativi a condono edilizio e oneri di urbanizzazione u immobili ceduti in esercizi precedenti e per 300 migliaia di euro dall’ impegno sottoscritto nel corso del 2010, dall’incorporata Immobiliare Milano Assicurazioni SrI, ad emettere garanzie nell’interesse della partecipata Ex Var. Garanzie prestate da terzi nell’interesse della Società al 31 dicembre 2014 fideiussioni a favore di Amministrazioni comunali (da UnipolSai Servizi Immobitiari Spa) 5.076 fideiussioni a favore di Amministrazioni comunali (da Immobiliare Milano Assicurazioni SrI) 1.509 al 31 dicembre 2013 - . fideiussioni a favore di Amministrazioni comunali (da Unifimm) tideiussioni per obblighi contrattuali verso terzi (da Unipolsai Servizi Immobiliari Spa) Totale - - 10.030 . 6.607 23.222 0 La “fidelussioni rilasciate nell’interesse di terzi” derivante da Immobiliare Milano Assicurazioni SrI accoglie interamente l’importo di una fideiussione prestata nei confronti del Comune di Pieve Emanuele nell’ambito dell’attività di costruzione della Società, rilasciata a garanzia degli adempimenti previsti dalla convenzione di lottizzazione. La “fidejussioni rilasciate nell’interesse di terzi” derivante da UnipolSai Servizi Immobiliari Spa, accoglie per 5.076 migliaia di euro le fidejussioni rilasciate a favore del Comune di 48 UnipolSai Real Estate R.E. Sri. a Socio Unico Milano a garanzia degli adempimenti derivanti dall’attività di costruzione della Società per le opere di urbanizzazione e per 6.607 migliaia di euro da fldeiussioni rilasciate da Istituti di credito e Compagnie di Assicurazione, nell’interesse della Società, a fronte di obbligazioni assunte nei confronti di terzi. La “fidelussioni rilasciate nell’interesse di terzi” derivante da Unifimm accoglie le fidejussione prestata nei confronti del Comune di Bologna a garanzia degli adempimenti derivanti dall’attività di costruzione della Società per le opere di urbanizzazione. Impegni La voce “servitù di passaggio”, pari a i migliaia di euro, si riferisce interamente alla servitù di passo pedonale e carrabile a favore del Centro Oncologico Fiorentino Casa di Cura Villanova SrI, per un fabbricato, di proprietà della suddetta Casa di Cura, insistente su una particella di terreno. COMMENTI ALLE PRINCIPALI VOCI DEL CONTO ECONOMICO VALORE DELLA PRODUZIONE Ricavi delle vendite e delle prestazioni La composizione della voce al 31 dicembre 2014 è la seguente: al 31 dicembre 2014 canoni di locazione e recuperi spese Prestazioni per consulenze Totale al 31 dicembre 2013 19.631 11.917 31.548 1.329 0 1.329 Tutti i ricavi sono stati ottenuti nel mercato nazionale. I canoni di locazione e recuperi spese si riferiscono ai ricavi per fitti attivi e recupero spese, l’incremento rispetto al precedente esercizio è dovuto all’operazione di fusione. Di detti ricavi circa 450 migliaia di euro sono realizzati nei confronti della controllante e per 10.602 migliaia di euro verso società del Gruppo UnipolSai Assicurazioni Spa. Le consulenze per la gestione del patrimonio immobiliare di terzi, derivanti dall’incorporazione di UnipolSai Servizi Immobiliari Spa, comprendono circa 8.012 migliaia di euro realizzati nei confronti della controllante e circa 3.231 migliaia di euro realizzati verso società del Gruppo UnipoiSai. Altri ricavi e proventi La composizione della voce al 31 dicembre 2014 è la seguente: al 31 dicembre 2014 Recupero spese Rimbosi da assicurazione Contributi in cito esercizio (fotovoltaico) Proventi diversi Soprawenienze attive Proventi per distacco ns personale contributi impianti risalita e piste da sci Plusvalenza cessione cespiti Compensi cariche sociali ns dipendenti Totale aI 31 dIcembre 2013 61 5 11 103 446 2946 32 2 8 3.614 12 23 10 9 36 - - 96 COSTI DELLA PRODUZIONE Costi per materie prime, sussidiarie e di consumo I costi per “materie prime e di consumo” pari a 49 migliaia di euro (0 migliaia di euro al 31 Dicembre 2013) riguarda principalmente il costo per acquisto di cancelleria e 49 UnipolSai Real Estate R.E. Sri. a Socio Unico stampati, materiali di manutenzione e materiale di consumo diverso. Costi per servizi La voce “costi per servizi” pari a 15.527 migliaia di euro (1.356 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) può essere così dettagliata: al 31 dicembre 2014 Manutenzione ordinaria immobili Manutenzione straordinaria Spese condominiali Assicurazioni Immobili Piante e giardini Pulizia locali Utenze Consulenze su immobi’i Vigilanza Consulenze e servizi tecnici Consutenze e servizi EdP Consulenze professionali Consulenze commerciali Compensi CdA e organismo di vigilanza Collegio Sindacale Consulenze e Servizi amministrativi Rimborsi spese dipendenti1 CdA, Collegio SIndacale Servizi centralizzati di Gruppo Revisione Contabile Servizi e prestiti di personale Lavoro temporaneo Legali Notariui Assicurazioni Rc CdA Assicurazioni diverse Formazione e ricerca personale Servizio di ristorazione e Ticket Restaurant Spese Autovetture Trasporti e maganinaggio Postali e telegrafiche Spese bancarie e commissioni su fidejussioni Costi per servizi 4.133 619 919 282 15 56 117 28 16 388 438 454 IO 121 129 15 188 2.763 363 3,359 119 409 209 59 15 1i 94 30 41 29 89 15.527 al 31 dicembre 2013 - — 89 12 161 78 4 48 64 111 49 261 - - 12 26 22 36 - 73 131 - - 128 34 14 - - 1 - - 2 1.356 Godimento beni di terzi La voce “Godimento beni di terzi” pari a 348 migliaia di euro (8 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) può essere così dettagliata: al 31 dicembre 2014 Canoni di locazione terzi Canoni di locazione verso controllante Totale Canoni Locazione Noleggio Autovetture Nolegio fotocopiatrici Totale diversi Totale Godimento beni di terzi - - 11 263 274 53 21 74 348 al 31 dicembre 2013 - - - - - - I costi per “Canoni di locazione verso controllante”, verso Unipolsai Assicurazioni Spa, sono principalmente costituiti dal canone di locazione ed oneri accessori sostenuti per l’unità operativa di Torino. 50 UnipolSai Rea! Estate RE. S.r.!. a Socio Unico Costi del personale La voce presenta un saldo pari a 7.045 migliaia di euro (81 migliaia di euro al 31 dicembre 2013). L’incremento è principalmente riferito all ‘incorporazione della società UnipolSai Servizi Immobiliari SpA. Si evidenzia la movimentazione del personale in forza, suddivisa per categoria al 31 dicembre 2013 Dirigenti Impiegati da Incorporate 0 4 97 1 Entrati al 31 dicembre 2014 Usciti 0 0 (1) (2) 3 96 Custodi 0 5 0 0 5 Totali 1 106 0 (3) 104 Ammortamento e Svalutazioni Per le analisi della voce “Ammortamenti” e “Svalutazioni delle immobilizzazioni” si rinvia ai prospetti allegati alla presente Nota Integrativa ed a quanto commentato alla voce di bilancio “Immobilizzazioni Materiali”. La svalutazione dei crediti compresi nell’attivo circolante di circa 1.238 migliaia di euro è stata effettuata sui crediti di natura commerciale verso conduttori degli immobili di proprietà per 1.135 migliaia di euro e sui crediti verso erario per 103 migliaia di euro. Accantonamento a fondo rischi Per le analisi della voce “Accantonamenti a fondo rischi”, pari a 415 migliaia di euro (0 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) si rinvia a quanto commentato alla voce di bilancio “Fondo per rischi ed oneri”. Oneri diversi di gestione La voce “oneri diversi di gestione” pari a 7.263 migliaia di euro (950 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) può essere così dettagliata: aI 31 dicembre 2014 5.031 IMU TASI Tributi locali condono edilizia Oneri di urbanlzzazione contributo Unificato collegamenti Telematici Ag Entrate Sanzioni Iva Indetraibile Imposta di registro Diritti CCIAA e vidimazioni Imposta sui depositi bancari Indennizzi Bolli e concessioni governative Perdite su crediti Sopravvenlenze Spese societarie Oneri diversi Totale oneri diversi di gestione 316 117 al 31 dicembre 2013 749 - 2 46 - 18 3 11 459 260 202 16 23 430 11 41 296 16 13 7.263 - - - - 79 19 3 6 - - 45 1 - 950 La voce “indennizzi si riferisce a oneri liquidati per transazione pagata ad Una Spa da parte della incorporata Unifimm per la definizione della controversia riguardante il contratto preliminare di servizi di gestione alberghiera. “ PROVENTI ED ONERI FINANZIARI Proventi da partecipazioni 51 UnipoiSai Real Estate R.E. Sri. a Socio Unico da altre imprese La voce “da altre imprese” pari a 20 miglia di euro (0 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) è costituita prevalentemente dai dividendi incassati nel corso dell’esercizio dalla paftecipata Emmeci Group. Altri proventi finanziari Da titoli iscritti nelle immobilizzazioni La voce pari a 138 migliaia di euro si riferisce agli interessi e gli scarti di negoziazione maturati sui titoli di Stato in deposito presso il Comune di Milano e Istituti di Credito. Proventi diversi dai precedenti La voce pari a 899 miglia di euro (101 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) può essere così dettagliata: al 31 dicembre 2014 Mizar Sri. Inved Sri Redilmo Sri Seis Spa Immobiflare Litorella SrI Meridiano Secondo Sri IatSpa Cascine Trenno Sri Merdiano Beilarmino Sri Interessi da Imprese controllate A7 Sri in liquidazione Interessi da imprese controllate Interessi attivi su conti correnti bancari Interessi attivi su crediti verso Erario per Iva interessi attivi da clienti Interessi da altri TOTALE PROVENTI DIVERSI DAI PRECEDENTI —— -— aI 31 dicembre 2013 i - - 5 — i - 10 - 2 68 - 82 10 2 4 - - -— - 93 92 15 15 - - - - 8 121 - - 532 - 8 653 101 760 Gli” interessi e commissioni da imprese controllate e collegate “ si riferiscono agli interessi attivi maturati nell’esercizio sui finanziamenti in essere con le partecipate. Interessi ed altri oneri finanziari Altri La voce “altri” pari a 714 migliaia di euro (0 migliaia di euro al 31 dicembre 2013) può essere così dettagliata: al 31 Dicembre 2013 aI 31 Dicembre 2014 Oneri negoziazione titoli Interessi passivi su depositi cauzionaii Interessi passivi su debiti commercIali Interessi passivi su altri debiti 18 4 2 32 Interessi passivi su ritardata pagamento imposte 658 Totale interessi ed altri oneri finanziari 714 - - - - - - Gli oneri finanziari suqli “ altri debiti” fanno riferimento alla valutazione delle passività verso i dirigenti, relativo alle politiche di incentivazione definite nel corso dell’esercizio precedente, che viene suddivisa fra costo del personale ed oneri finanziari. 52 UnipolSai Real Estate R.E. S.r.l. a Socio Unico RETTIFICA DI VALORE DI ATTIVITA’ FINANZIARIE Svalutazione di partecipazioni La voce, pari a 8.030 migliaia di euro (17.818 migliaia di euro al 31 dicembre 2013), accoglie la svalutazione per perdite durevoli di valore effettuata sulle partecipazioni in controllate e collegate.. Per tali svalutazioni si rimanda a quanto già esposto in precedenza alla voce “Partecipazioni”. PROVENTI E ONERI STRAORDINARI Proventi Straordinari La voce, pari 21.694 migliaia di euro, può essere così dettagliata: al 31 dicembre 2014 Provento per monetizzazione l20/o delle perdite fiscali trasferite al consolidato IRES su interessi pass trasferiti alla capogruppo Provento per ACE trasferita al consolidato Proventizzazione fondi rischi Rimborso oneri urbanizzazione pagati in precedenti esercizi Plusvalenza da Esproprio are Via Stephenson Plusvalenza cessione parziale fabbricato Via Santa Sofia Mjpriaccantonamenti Imposte esercizi precedenti Proventizzazione fondo svalutazione crediti diversi (verso Imco) Altri - Proventi straordinari al 31 dicembre 2013 673 3.288 1 189 3 1.934 . 415 150 15.388 71 21.694 - 418 I proventi di natura fiscale derivano dalla proventizzazione delle perdite fiscali e gli interessi passivi trasferiti al consolidato fiscale dal 2006 al 2013, come previsto nel contratto di consolidato fiscale vigente. Il provento relativo all’utilizzo del fondo svalutazione altri crediti deriva dalla chiusura del concordato fallimentare con INCO che ha comportato il trasferimento a favore di Unipolsai Real Estate del complesso immobiliare in Parma, Località San Pancrazio Parmense. Il trasferimento ha comportato la chiusura dei crediti vantati da UnipolSai Real Estate e la ripresa integrale a conto economico del relativo fondo svalutazione (pari a euro 15,5 milioni). Per maggiori dettagli si rimanda alla Relazione sulla gestione. Oneri Straordinari La voce, pari a 89 migliaia di euro, si riferisce principalmente ai minori accantonamenti per imposte relativi agli esercizi precedenti. IMPOSTE Il calcolo delle imposte è stato effettuato in conformità alla normativa fiscale vigente. La base imponibile ai fini IRES viene trasferita alla Capogruppo UnipolSai Assicurazioni S.p.A. a seguito dell’adesione al consolidato fiscale nazionale. La voce iscritta in bilancio per -13.281 migliaia di euro, accoglie imposte correnti e difterite. In particolare le imposte sul reddito d’esercizio chiuso al 31 dicembre 2014 sono composte da: 53 UnipolSai Rea! Estate RE. S.r.l. a Socio Unico 31 dicembre 2013 31 dicembre 2014 o o -16.797 -28 3.366 38 -13.431 10 IRAP corrente variazione imposta anticipata (IRAP) variazione imposta anticipata per utilizzo (IRAP) 150 o o o o o tota!e IRAP 150 o -13.281 10 IRES corrente variazione IRES anticipata variazione imposta anticipata utilizzo(IRES) totale IRES tota!e generale La base imponible IRES è stata ridotta dalle perdite pregresse non trasferite al consolidato e ancora utilizzabili. La variazione dell’incidenza dell’IRES viene analizzata nel sotto-indicato prospetto: Riconciliazione tra aliquota ordinaria e aliquota effettiva I RES Esercizio 2013 Esercizio 2014 Risultato ante Imposte esercizio (53.927) Ires teorica corrispondente (20.409) 27,50% (14.830) imponibili Variazioni in aumento Variazioni in diminuzione utilizzo perdite pregresse veraitaìiscawaerpe rloenla stanziamento Imposte anticipate lres corrente in bilanclo lres differita in bilanclo (5.612) 5.360 (347) 0 599 76.241 (10.495) (11.819) 27,50% 27,50% 27,50% 20.966 (2.886) (3.250) 19.491 (1.261) 0 27,50% 27,50% 27,50% 0 27,50% 0 2.179 27,50% o o imponibili imponibili Utilizzo differenze temporanee Differenze temporanee 27,50% Imponibili (12.241) 61.083 27,50% 27,50% (3.367) 16.798 13.431 (137) 102 27,50% 27,50% (39) 28 (10) Le variazioni in aumento sono riferiscono principalmente all’IMU e alle svalutazioni operate sul patrimonio immobiliare di proprietà, mentre le variazioni in diminuzione si riferiscono principalmente ai proventi dal consolidato fiscale. 54 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico 2014 IRAP Aliquota ordinaria applicabile 3,9ØO/ Totale componenti positivi Irap 35.162 Totale componenti negativi Irap (33.731) Deduzioni per lavoro dipendente - Imponibile teorico IRAP 1.431 IRAP teorica 56 Effetto delle variazioni in aumento Effetto delle variazioni in diminuzione 358 (264) 94 Totale variazioni carico a’imposta enenivo registrato a Conto Economico ALTRE INFORMAZIONI — 150 valori espressi in Euro Compensi agli organi sociali I compensi complessivi spettanti agli organi sociali, unicamente all’incorporante, sono così dettagliatii: (Importi in Euro) Consiglio di Amministrazione Collegio Sindacale per l’esercizio 2014, riferiti Compenso - 21,840 Compensi Società di Revisione Nella seguente tabella si riportano i compensi previsti per l’esercizio 2014 come da proposta sottoscritta Tipologia dei servizi Soggetto che ha erogato il servizio Compenso (Importi in Euro) Revisione Legale (su Bilancio d’Esercizio) Altri servizi di revisione ( verifica Reporting Package) PricewaterhouseCoopers SpA 292.242 PricewaterhouseCoopers SpA 31.000 I compensi esposti, sono al netto delle spese, del contributo CONSOB e dell’IVA. Strumenti derivati Ai sensi di quanto disposto dall’aft. 2427 bis del codice civile si informa che la Società non opera con strumenti finanziari derivati. Operazioni con parti correlate 55 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico Di seguito si riportano i principali rapporti di credito/debito, esistenti aI 31 dicembre 2014, e le principali componenti reddituali dell’esercizio 2014, anche con altre parti che possono essere qualificate come correlate: Importi in Euro Conto economico Società Società Società Società Totale controllanti controllate collegate couelate parti carrelate — —— Totale a bilancia 12.101.946 84.652 68.000 12.gg6 .0 63 25.250.661 35.161.513 Incidenza Debiti Società_controllanti Società controllate ,Sctcgjleja_ Sodetàcorr&ate Totale parti correlate — (1.239.929) (6.584.163) 3.961.272 (15.526.592) 918.845 21.694.104 4V/o 25°/o lB°/o Totale a bilancia — — — Im m Finanziarie (altri titoli) Crediti — . — 3.961.272 92.109 14.902 118.568 225.579 Ratei Passivi (3.328.353_53 j681.303J .L1V.Z78J proventi straordinari proventi finanziari (5.344.234) 72% Stato patrimoniale Incidenza Costi per servizi Ricavi - - 15.322.000 — Disponibilità 9.329.890 41.289.872 12.933.613 4.111.592 41,069.372 (4.127.434) (6.149) 15.322.000 67.664.967 41069.372 (17.143.686) (205.542) 22.942.697 104.632.462 41.395.246 24°/o 3% 67% 65°/o 99% Nelle tabelle di cui sopra non sono state esposte per controparte le partite derivanti dal consolidato fiscale nazionale e dalla procedura della liquidazione dell’IVA su base consolidata, in quanto non rappresentativi di effettivi interscambi ma originati unicamente dalle procedure finanziarie previste dalla legislazione fiscale nazionale per regolare i rapporti delle società italiane del Gruppo con l’erario. I crediti verso le società controllate e collegate si riferiscono principalmente ai finanziamenti fruttiferi concessi dalla società alle partecipate. I crediti verso la Società controllante si riferiscono principalmente ai crediti sorti in seguito alle prestazioni svolte per la gestione del patrimonio immobiliare. I debiti verso la Società controllante si riferiscono principalmente al debito verso UnipolSai Assicurazioni Spa per servizi centralizzati di Gruppo e riaddebito di personale dipendente. Di seguito esponiamo un sintetico dettaglio dei rapporti verso le società correlate: 56 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico Crediti commerciali Debiti commerciali Disponibilità 723.943 8.181 382.455 Atahotels Spa Auto Presto & Bene casa di cura Vllladonateilo Centro Oncologico Fiorentino Casa Di cura Vllianova Dialogo Vita Gruppo Fondiaria Sai ServizI Ugurla Assicurazioni Nuove Iniziative Toscane Unipolsai Investimenti Sgr Tenuta del Cero Siat Spa Villa Raglonleri Ekai Athens Unipolsai Servizi Tecnologici Assicoop Unisaiute Unear Unipol Banca Totale parti correlate — 32.954 22.242 43.069 (111031) - 549.621 16.077 230.953 105.778 12.796 36.054 149.841 680.496 71.848 66.155 52.435 19.693 603.932 497.681 41.069.372 41.069.372 4.111.592 34.196 117.778 CONTO ECONOMICO Ricavi vendite e prestaz. Atahoteis Spa Auto Presto & Bene Banca Sai Spa Casa di Cura Viilladonateflo 27.151 - 31.728 250 - 47.263 30.495 — 1.369.702 16.587 4.974 - - — 110.387 99.411 235.136 2.225.555 198.367 - 656 — 1.085,159 - - 105.778 - 32 - - - 8.251 - - 44.640 — 55.560 43.069 - — Unipolsal Servizi Tecnoiogici Assicoop Unisaiute Linear Unipol Banca Totale parti correlate Costi per servizi Proventi finanziari 2.290.445 17.161 — Centro Oncoioglco Fiorentino Casa Di Cura Vilianova Dialogo Vita Gruppo Fondiaria Sai Servizi Liguria Assicurazioni Nuove Iniziative Toscane UnipoiSai Investimenti Sgr Tenuta dei Cerro Siat Spa Villa Ragionieri Tikai Athens altri ricavi 46.452 - 3.287.484 2.910.210 - - - - 12.889.629 106.434 7.900 1.239.929 63.811 Le società indicate come altre “parti correlate” , sono parti Correlate in quanto esiste una coincidenza di membri degli organi amministrativi delle stesse, o loro controllanti, con quelli presenti in UnipolSai Real Estate SrI. I ricavi verso parti correlate sono conseguiti nell’ambito di contratti aventi per oggetto la prestazione di servizi di natura immobiliare oltre ai contratti di locazione in essere. I crediti commerciali verso parti correlate si riferiscono principalmente ai crediti per Canoni di locazione e recuperi spese in essere alla chiusura dell’esercizio ed ai crediti relativi alle prestazioni immobiliari. 57 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico I debiti commerciali verso parti correlate sono prevalentemente costituiti dal debito per l’attività di consulenza e servizi ricevuti per gestione degli ordini per la manutenzione ordinaria e straordinaria relativa agli immobili di proprietà. Le transazioni con le parti correlate sono avvenute a normali condizioni di mercato. Attività di coordinamento e controllo La Società è partecipata al 100% direttamente da UnipolSai Assicurazioni S.p.A. e per tramite di questa da Unipol Gruppo Finanziario S.p.A. che esercita anche l’attività di direzione e coordinamento ai sensi dell’aft. 2497 e seguenti del c.c.. I dati essenziali della controllante Unipol Gruppo Finanziario S.p.A., esposti nel successivo prospetto riepilogativo richiesto dall’art. 2497-bis del codice civile, sono stati estratti dai relativi bilanci di esercizio chiusi al 31/12/2013 e 31/12/2012. (in n,ijjonj di c’mn) STATO PATRIMONIALE ATTIVO A) CREDITI VERSO SOCI PER VERSAMENTI ANCORA DOVUTI 8) IMMOBILIZZAZIONI I Immobilizzazioni immateriali Il Immobilizzazioni materiali III Immobilizzazioni finanziarie TOTALE IMMOBILIZZAZIONI C) ATTIVO CIRCOLANTE I Rimanenze Il Crediti III Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni IV Disponibilità liquide TOTALE ATTI VO CIRCOLANTE D) RATEI E RISCONTI TOTALE ATTIVO PASSIVO A) PATRIMONIO NETTO I Capitale sociale Il Riserva sovnpprezzo azioni III Riserve di rivalutazione IV Riserva legale V Riserve statutarie VI Riserva per azioni pmprie in portafoglio VII Altre riserve VIII Utili (perdile) portati a nuovo IX Utile (perdila) dell’esercizio TOTALE PATRIMONIO NETTO B) FONDI PER RISCHI E ONERI C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO D) DEBITI E) RATEI E RISCONTI TOTALE PASSIVO CONTO ECONOMICO A) 8) C) D) VALORE DELLA PRODUZIONE COSTI DELLA PRODUZIONE DIFFERENZA TRA VALORE E COSTI DELLA PRODUZIONE (A-B) PROVENTI E ONERI FINANZIARI RETI’IFICFIE DI VALORE DI ATTI VITA’ FINANZIARIE 31.12.2013 31.12.2012 64,3 2,1 5.824,8 5.891,2 80,2 2,0 5.128.8 5.211,0 O 901,5 162,3 215,7 1.279.5 5,9 7.176,7 977,0 504,0 157.9 1.638.9 7.7 6.857,6 3.365,3 1.410,0 20,7 497,8 3.365,3 1.410,0 20,7 478,3 - - 23 203,1 163,3 - - 146,1 5.665$ 412,7 1,5 1.059,8 37,2 7.176,7 195,0 5.632,6 109,9 1,6 1.076,4 37.2 6.857,6 31.12.2013 42,0 411.8 (369,8) 380,2 (193,0) 31.12.2012 30,5 140,6 (110,1) 249,1 29,9 58 UnipolSai Real Estate RE. S.r.l. a Socio Unico E) • PROVENTI E ONERI STRAORDINARI RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE UTILE (PERDITA) DELL’ESERCIZIO 262,9 80,3 146,1 5.2 174.1 195,0 Per un’adeguata e completa comprensione della situazione patrimoniale e finanziaria della Controllante, nonché del risultato economico conseguito dalla società negli esercizi chiusi a tali date, si rinvia alla lettura dei bilanci che, corredati dalle relazioni della Società di Revisione e del Collegio Sindacale, sono disponibili presso la sede della Società, Via Stalingrado 45, Bologna o sul sito Jnternet www.unipol.it. ALLEGATI Il presente allegato contiene informazioni aggiuntive rispetto a quelle esposte nella Nota Integrativa, della quale costituisce parte integrante. • Elenco delle partecipazioni in imprese controllate e collegate al 31 Dicembre 2014 (art. 2427 n. 5 C.C.). • Prospetto delle variazioni nei conti delle immobilizzazioni immateriali per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2014 (art. 2427 n. 2 C.C.) • Prospetto delle variazioni nei conti delle immobilizzazioni materiali per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2014 (art. 2427 n. 2 C.C.) • Prospetto delle variazioni nei conti delle immobilizzazioni finanziarie per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2014 (art. 2427 n. 2 C.C.). • Prospetto riepilogativo dei dati essenziali dell’ultimo Bilancio delle Società controllate e collegate. • Rendiconto finanziario al 31 dicembre 2014 • Prospetto delle variazioni nei conti di Patrimonio Netto per I’ esercizio chiuso al 31 dicembre 2014. Bologna, 3 Marzo 2015 per il o di Amministrazione 59 60 Denominazione La Thuille Roma Lussemburgo Trieste Torino Cinisello Balsai Torino Firenze Roma Milano Milano Torino Milano Sede Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro 10.713.416 4.740.000 29.165 200.000 2.971.782 100.000 16.630.217 1.120.720 10.000 5.536000 3.151.800 10000 3.877.500 Capitale Sociale 11.973.920 (5.655.284) 19.995.016 473.811 1.995.504 892.227 11.656.590 (5.591.688) (23.597.162) 78.549.777 3.234.651 3.783.444 29.236.640 2.819.858 (1.074.504) 5.712.576 94.762 896.580 178.445 2.874.515 (1.661.291) (9.438.865) 78.549.777 2.393.642 3.783.444 15.105.402 Patrimonio netto Ammontare Ammontare complessivo pro-quota (598416) (9.891.852) (2.912.438) (89.187) (71.526) 80.788 (5.055.665) (4.155.708) (17.974) (5.188.192) 428867 (2.863.657) (466.176) (140.927) (1.879.452) (832.084) (17.837) (32.137) 16.158 (1.246.727) (2.142.813) (7.190) (5.188.192) 317.362 (2.863.657) (240.854) Risultato dell’esercizio Ammontare Ammontare complessivo pro-quota - 23,55% 19,00% 28,57% 20,00% 44,93% 20.00% 24,66% 29,71% 40,00% 100.00% 74,00% 100,00% 51,67% Quota dl possesso 2.819.858 900.600 5.712.576 94.762 1.537.193 20.000 2.874.515 0 0 88.046.551 2.148.507 5.182.210 11.999.052 Valore di carico I maggiori valori Contabili delle partecipazioni in imprese Controllate e Collegate rispetto al valore Corrispondente alla frazione di patrimonio netto risultante dall’ultimo bilancio della partecipata, sono giustificati dai plusvalori latenti sui beni di proprietà delle medesime. (1) bllancio al 31dicembre2013 (2) bilanclo al 30Giugno2014 Funivie del Piccolo San Bernardo Spa (2) Progetto Alfiere Spa (i) ButterflyAM SarI (1) A7 Sri Soc Unipersonale in liquidazione(i) Borsetto SrI (1) Servizi Immobiliari Martinelli Spa (i) Penta Domus Spa (1) Metropolis Spa in liquidazione (1) Sviluppo Centro Est srI (1) Imprese collegate (immobilizzazioni) Marina di Loano S.p.A. Progetto Bicocca La Piazza SrI. in liquidazione(i) Meridiano Secondo SrI Seis Imprese controllate (immobilizzazioni) AI 31DICEMBRE2014 (ART. 2427 N.5 CC.) (valori in Euro) IN IMPRESE CONTROLLATE E COLLEGATE ELENCO DELLE PARTECIPAZIONI UNIPOISAI REAL ESTATE SRI 61 Manutenzione Straordinaria lnvim Decennale Concessioni piste Campi scuole Licenze d’uso Software Totale altre Immobilizzazioni Immateriali Totale Immobilizzazioni Immateriali Costi di Ampiamento Totale costi di Ampiamento (valori in euro) (mt. 2427 n. 2 CC.) - — — - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Situazione iniziale Costo Saldo al 31-dic-13 origin. Ammoft. PERIODO DAL 1° GENNAIO AL 31 DICEMBRE 2014 IMMATERIALI AVVENUTE NEL NEI CONTI DELLE IMMOBILIZZAZIONI PROSPETTO DELLE VARIAZIONI UNIPOLSAI REAL ESTATE SRL A SOCIO UNICO 10.324 10.324 1.733.726 10.324 . - - - (1.561.708) (1.560.919) (1.284.244) (1.619) (233.317) (30.824) (10.915) (789) (789) Movimenti dell’esercizio Edo Amm.to Incrementi per incorporazione 1.731.753 1.286.606 1.619 377.817 46.500 19.211 1.973 1.973 Incrementi per incorporazione (45.088) (44.693) (25.188) (11.278) (5.865) (2.362) (395) (395) Ammort. 1.744.050 1.742.077 1.286.606 1.619 377.817 56.824 19.211 (1.606.796) (1.605.612) (1.286.606) (1.619) (258.505) (42.102) (16.780) (1.184) (1.184) Ammort. Situazione finale 1.973 1.973 Costo oripin 137.254 136A65 0 0 119.312 14.722 2.431 789 789 Saldo al 31-dic-14 loTicnn 61; CII Inc .iI (onsJ - CI0LWI RIL $412’ I 110011 - - - ,m1 - - - InllotR9F - 190 .519ml - 1919-litI) 042 CII IOjs III RI 111111 lO .5121 1590(41 [412415 II-S$4c;II19SUII 610 nI 1(191911 ILIOnvEI •Ic in s VElai) 116(0(0 151)500 Ila III i) 120119(1) IOSFnvCS .5.50 UIl (SinaI - - - - - - - - - - - - ia1sa1l) - - list-s - - • - - - - - - IinsW - Il19IIllo9i0Ll 14050031 05*611 tIIViZPI0I - liii (COlI 614 I 11 11-1(09 VItI 512 sII Il InLS) 191 RI i I 1119030 1401191 (to 1204 1*01100(1 1(6,155(1 Ir..5I 1.5101 Uasoi CI 1055.5(1 liStInI - - MI - - nERI Il 1195-11911 - - — .n-. — - - Ci.-ntl - - •nn - - —11—IS EClISSE CEO SI - - n4Sfl’ - - - .519Cl fltltflLt RIloI I — - - — — — - - — - - - - RI w5 RI 19(4 - RI 1901 RIIT - — - - — - lo la I - - - - - - — — - - - LECILEI - - - IniZI 121 LI .512*1 RI’ IICWR - la.& 111911 (6flfltw) ILlESI lISE 19*09111 IJ 1914l40w0 3lo —RI_:_n 1 loLI’I19’a S39lo-9PlWlo05 Il [lo S000SI 03 P0 S0OI 014051194 IS loOwloOlnd’ti a 191 tI .51 l5 ‘ti 04nIEvloL1IISi InnI cv .51 LV’ti 0 19 Lo,1 — —A Il nILvazÌ’19’ti EI) 419 lI .5.50 1405$4flm a.5n 4SE3i 61fl5 19(519 IIlol 00 lii ID $4615I1101’ti - - - - - - - - - I - - 5491091 icO 19til4 00 090119.51 I0 O lo ‘In 01391105111951(61111191114 Im CO lo OIfl 01191 II!&lon ali l”N ‘ti L1l — 155 L090L9 - - - - - - - - - - .51,140 0411 tOSO (.5111 tI WC(aL lobi - - - - Slilol - - 0 In SII 509515 1100 VIE SCI il 11$ SI III - - 04 Il 10904 (15 Si .5055 0015Cl 11501.51 - P&LIO I 19•l•O 195*5115 1 .5li1212lOl6(l 1119041209016(0 )flIa05 .55155 191019041459:95fl 512461’ Xi IVI 00111951I153591fl (6012.5n 1994ts •W004I_0995L) allo :120511 1(6000 Sii IS Inii III in I 00 I I0A ‘ti Loo-1a 001194 - fl4I LE I•61fl lA 19.4191I (3S101IA 5 J loI*j IS ESflnAlIl_lnI-A Id — VInq191IIICl i - - I 1 190 19’ 19.593194 - 015000919.50 ‘IS !S5a499’ti .55 1955w A - 0351 1 -161319119.53 ll61 1 lo.5?1919I —09 1961.5919149)1619 - 0.5 9lOD 555 109501905901190 05149405 00191.4001(6.55 Im lottl_(t•loIiIti 140) 00505 0*199 190509 01559.551 SI OSON -904019405611 190191 lll94 190190 5lEIa. 000)11009)194 E 19109). 000514003)090 19059 it19OflI(4 00509 -EInRIlInlloIuvI 05111 4119 .51 lIt.19ol III lISCI Sl0 ‘94 00190 110009.541 l0E1ISO)0fl0910 010(91 401010 C194l40%fl 1615103 0 0542011 0)094 000*i9 CS 111 lI II19OMS—)1- P3i’19ti 195.5 050.501 009’IS061fl 190019001140 04199v 19005000 00503 09190 19190099590 .51(640.5491(1 140499 190901 111909111 011(60 0 tl00ItIE •190099019110910 11051940003010(1 919119E I000lEIIl• 1191 190 I .51210 .5)59110(01911110441 Il .5 1955161 01611194 la .5 a 0501 061090.519 RIlfltWl 193961Ia$4fl flI19( RI SEI IL - - 111915) I191 [4 - - - 09 - (liti l90 - - 001-1 ‘5401511 - ms Il - - ILlol Iii 0(0 140140 lo•0C CI - - IRI 1901 - 19051 • 5’ 04 I) .5 IItV .5.5 - - - IS RI (I - It CibI - - - 515119154v RI (Il lItI I 04005V in SCC III 540 E SICSLEIII 50911) .50345 0(1 1196 lEI 055 I 11(194 .55454 IV CV lo CS 19L110’ti *0 ‘519 LI 10191 — ID WL00011!Il’ti .510911 15O5I40ifl 01941 ‘190 — ‘ti SEI 15101 -12lfla - RI lo_I O RI .5Cl .5.51 - Sii 151Cl - (054505 - - 951 RC SO - IS SCI - - - — - - 1940 - - - - - — - - — RIRII - - - - - - - - - — - - OSI IL — - - — - 150 LII LICEI - - - - 156111 - - - - - - - - - - - - - — — 115111211 - - - - — - 12010 - - - - — - — - — - 0(1(191; — - .51951 — - - — — - — - - - - lEI 0561 - - - - - - - - - — - - 19CL 1 — RI li — - — - (spcnI 1191 OSI - laICi) 6115 $51 la 510 tal 0911 - - - - - - - - Ia.CIsII-bSroa,I - - In SII 1.5011(21 I - - In 5 5’ - - - I I - - lIti ISIS) - - .51001 - .5.00 lI - - - - - - - - - - - I — - - - - - - - - - - - - - - — - - - - - - - - - - - in IS Il tattIlI IntrISo 044 191 Il 1191 stO 55110111 I VIE .5035 Il - I0(0 SII salloL .50(0 II$4IOI 124 LVI - - Io all agio 1$ 1450 5(0055 - — - — — - — - I - - - - - - - - — - — 5519.0 - - - - - 12519 - - - - - - - •II1961I0lo59 Il 491$ 1(111941905061(5050 ISiS 010111010 11—41119) - 5425519110) 1909100110 - 1000)130 - - - 00.501009 - - - - - - - - - - - - - - - 005305.3) 0O19la0’Il0’lM •09112l00•4 10191150094 111)04119011 ‘o 10510191 00011099000500•0095011191(1 - - - - - - - SSC Il 199551115 nilo I - - - - - - - - Itt ICI I 1045 III UD lEI - 00555 III Cii - Infili In il(O-IloLLIVI I 195.5(5 - - - UISCIIZIIII(RIII lESE SI’ Il IIEI ItIO IS(I) la UI 061.51 III’ IS IIIRILDIII9IESflI-IIIPLSS) IlflnI In 110(1- 15111(1 .5.51 In 040 Il 0la0011I la 905 tUO 1(19 LIII OSI 50 Il IRIISCI 040 SCI’ III 151(1 - 1$ I» lo 1(5(5(61 a (4. 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Co90 —(50500) — 9 - - - — — 4.7n36 (*644262*44 - oosm00 - - - - ((.371001 64741444 - - - - - - - - - - - - - - - - - — - — 89*04*064 - - - - - - - (0400) 403)464 I.. IL LI E •E 11 - :! 1, i! iLI •B; 1! Euro) (2) Bilancio al 31 DIcembre 2013 (1) Bilancio al 30giugno2014 Differenza valore e costi produzione Proventi (oneri) Finanziari rettioche di valore attività Finanziarie Altri proventi (oneri) Risultato prima delle imposte Imposte sui reddito Risultato netto valore della produzione Costi deila produzione CONTO ECONOMICO PassIvo Patrimonio netto Utiie (perdita) d’esercizio Fondi per rischi e oneri Trattamento dl Fine rapporto Debiti e ratei e risconti passivi AttIvo Crediti verso soci per versamenti dovuti Immobilizzazioni Attivo circolante ratei e risconti attivi STATO PATRIMONIALE (valori in PROSPErrO RIEPILOGATIVO DEI DATI ES5ENZIAU DELL’ULTIMO BILANCIO DELLE SOCIETA CONTROLLATE E COLLEGATE UNIPOLSAI REAL ESTATE SRL A SOCIO UNICO BILANCIO AL 31DICEMBRE2014 5.760.955 65 (15.054.731) (9.293.776) (1.703.892) o 4.064.604 (6.933.064) 1744.872 (5.188.192) 2.083 148.660 (67.892) 80.768 (64) (59.608) (11.918) (71.526) 92.771 (89.187) 0 (89.187) 127.114 (504.995) 38.819 (466.176) 483.477 428.867 0 428.867 155.719 (2.964.666) 101,009 (2.863.657) (5.055.665) 0 (5.055.665) 633 (5.000.000) o o o o (13.324) (56.298) (14.688) (14.001) 161.265 (45.543) (61.049) (120.909) (35.123) 300.000 (356.298) 2.767.665 (2.606.400) 298.436 (343.979) (61.049) 15.642 (612628) (596.986) o (3.040.229) (80.156) (18.314) (29.078) (47.392) 6.106 2.595 (3.042.824) 0 21.276.846 4.062.485 22.850.354 2.020.786 6.626.223 44.408.244 139.179.505 37.846.842 2.866.813 0 522.761 2.373.685 0 38.251.115 80.768 110.000 19.315 3.040,943 2.077.043 275.694 58.276.991 16.712.255 (5.055.665) 0 0 9.620.256 811.459 2.067.030 (71.526) O 0 20.854.850 562.998 (89.187) 0 0 1.546.975 (466.176) 0 81.733 8.528.469 29.702.816 2.805.782 428.867 6.647.101 (2.863.657) 83.737.969 21.276.846 4.062.485 22.850.354 2.020.786 37.846.842 6.626.223 44.408.244 0 19.720.731 1.556.115 0 2.834.207 1.228.278 (1) PENTA DOMUS S.r.i. 24,66% 1.516.460 0 21.333.894 44.93% (1) SERVIZI IMMOBIUARI MARnNELU S.r.I. 20°/a (1) BORSETTO Sri. 0 0 2.020.786 139.179.505 (5,188.192) (1) A7 S.r.I. in liq. 20% 0 37.309.437 537.405 51,666% SEIS SPA 0 0 6.626.223 (2) PROGETTO BICOCCA LA PIAZZA S.r.i. 74% O 2.273 44.405.971 MERIDIANO SECONDO S.r.I. 100% O 131.260.635 7.918.870 MARINA DI LOANO S.P.A. 100% (1) (1) (3.448.875) (2.142.813) 334.832 0 13,8)4.503 8.517.647 Patrimonio netto Utile (perdita) d’esercizio Fondi per rischi e oneri Trattamento di fine rapporto Debiti e ratei e riscontì passivi Passivo (1) Biianclo al 30 giugno 2014 (2) BilancIo al 31 Dicembre 2013 Vaiore della produzIone Costi della produzIone Differenza valore e Costi produzione Proventi (oneri) finanziari rettifiche di valore attività finanziarie Aitri proventi (oneri) Risultato prima delle imposte Imposte sui reddito Risultato netto CONTO ECONOMICO 1.479 (31.234) (29.755) (6.303) (2.106.755) 0 (2.142.813) O (2.142.813) 0 (17.849) (17.849) (125) O 0 (17.974) 0 (17.974) 77.817 (23.579.158) (17.974) 0 0 23.674.979 77.817 8.617.647 344.689 8.272.958 Attivo Crediti verso soci per versamenti dovuti Tmmobiiiaazioni Attivo circolante ratei e risconti attivi (2) 0 (91.508) (91.508) 0 (9.800.000) (344) (9.891.852) 0 (9.891.852) 32.400.689 4.236.568 (9.891.852) 0 0 38.055.973 32.400.689 266.000 28.980.846 3.153.843 SVILUPPO CENTRO PROGETTO ALFIERE EST S.r.l. S.p.A. 40% 19% 0 0 77.817 METROPOUS S.p.A. in liq. 29,71% 0 STATO PATRIMONIALE (vIòei In Euro) PROSPETTO RIEPILOGATIVO DEI DATI ESSENZIAU DELL’ULTIMO BILANCIO DELLE SOCIETA CDNTROILATE E COLLEGATE UNIPOLSAI REAL ESTATE SRI A SOCIO UNICO BILANUO AL 31 DICEMBRE 2014 (2) 0 (364.733) (364.733) (2.539.580) 0 (8.125) (2.912.438) 0 (2.912.438) 70.473.138 22.907.454 (2.912.438) 0 0 50.478.122 70.473.138 0 67.087.525 3.385.613 Butteffly AM Seri Seri 28,57% 66 8.300.390 (8.738.125) (437.735) (52.492) (300) (12.500) (503.027) (95.389) (592.416) 19.060.508 12.512.336 (598.416) 65.817 751.134 6.269.637 19.060.508 0 14.021.234 5.039.274 (1) FUNIVIE DEL PICCOLO SAN BERNARDO Spa 23,55% —I a a .4 UI .4 o o a UI Lo UI .4 01 UI 01 0’ .4 o .4 a .4 UI 91 UI o. o UI Lo a a a o a a 0• 0 a o a a 4, a a a La a N N Io a ‘a ‘a o, a .4 ‘a ‘o .4 a Ia a oa c 3 o o O a 3 a o oa 3 a e O a a a o ‘a a a o O O a ‘o a o o o o LL o o 4. .4 CO a UI UI ‘a .4 4. .4 .4 .4 4. o o o LLL o o ala o o o o o o ‘1 a a O a 3 a O a O ‘o > a O a a a a O a 14 14 a 3 3o o aa ‘o O o o o o o .4 a a aO ‘oa a a a a a .4 a o 01 .4 .4 o .4 a Lo UI Fu o Lo UI 01 UI 01 UI o 01 a a a 3 3 a a .4 01 a a 14 O a O o O UI a a o a a14 a 3 o a o o o a a 3 O a a o Oa a a 14 a O 3 oO a O a O o o o o o o à o o o o o UI Ui a ‘o a a a a O o o o 14 la a Io a oo o o O a a a o la a o a- a D a a a -D o a 3 a o 3 a a a a 3 a o a a a a O ‘o a O a a a o a a a a 0 D a a 0 a ‘o a c a a a o a N N e a. a a o a ‘o 3 o o, o a o o a a a o o a a la o o o o o a a a o 3 a o 14 o c o a a o- la la e •0 o c a 3 a o 3 a O o a o o > 3o aa I1 a a, a a a a o a o 3’ O > t a O a o I, oa oN a la. c a la a la la 3 e a. a a a la ela 11 o a a la la a a a la ela ‘I o 01 o o UI .4 o UI .4 .4 01 a a a 3 3 a a 3a O o 14 a 14 0 3 3o a o ‘o O z -I o n III z “I o a UI UI .4 o’ UI 4. a UI UI o a UI a 4. I CD o CD Di o a Di CD CD z a o a CD z a o a a’ CD, n. a O a a n a a a a a a a a a a a o O a a a o O a a a a o a a n a 0 a a a a o a a a a o D a a n a o D 3 3 3 3 3 3 3 a a a a a a a a a O .4 Lo .4 .4 a O’ .4 o a o Lo a a UI .4 UI a a a ‘o o o UI a O o a a’ UI .4 o a .4 UI a o o a a a O ‘o a la O a a a Lo 01 UI UI a 01 o .4 01 a o o O o a o a a a a a a a LL Lo a o a .4 a O ao a a a a O UI 01 01 .4 a a a o o a a a Lo o’ o .4 o o UI a .4 Lo UI Lo Lo 01 UI o o o o La a a a a UI UI .4 UI i-J .4 a UI Lo UI o a a 3 3 a a 3 aO aO ao a a a 3a 3a a o o .0 o o o o o a a a a a a a a a a a a a a a O o 3 3 a a a o O a a O 3 3 a O o o a o UI Lo a UI o a .4 .4 a o UI o o Lo a UI ‘i .4 a o a a o .4. UI o 01 .4 o .4 UI o o UI UI .4 .4 UI o o .4 o a UI .4 UI Lo .4 .4 UI a .4 o a a UI o Lo o a a ao a O a O a o a a O 3a o a a o o CD CD R a z. a a o’ .4 .4 Lo a4. o .4 UI UI 4. UI a o a a o 2. — a a a -I CD O UI o4. Fu CD a a n a O 4. UI a a 4. o .4 a a 3 aa O 4. UI a r nrfl —VI o —. nt r VI ‘-4-i o> (DVI 5-in ID W3r —. e. Z — o a mn — ‘—• rz UNIPOLSAI REAL ESTATE SRL - Società a socio Unico PROSPETTO DELLE VARIAZIONI NE! CONTI DI PATRIMONIO NEflO PER LESERCIZIO CHIUSO AL31 DICEMBRE 2012, AL3I DICEMBRE 2013 E AL31 DICEMBRE 20114 (Un. 3437n 4CC ,,pootIlo LATO) CAPITALE SOCIALE OSI Dlc.mb,. 3021 RISERVA LEGALI 20.101 RII100A 00 RIVALUTAZIONE UTILI (PERO!?!) ESERCIZI PRECEDRNTI UTILE IPEROITE) NInO DESEICIZIO PATRIMONI O NETTO I I 19.704270 (24.344.529) (11.132.000) 0 0 00RA22 ‘0*) 45,522 900 I I I 19.400.002) I I (09 652.200) I I 110,201 RIo) (29 369 VIII 20.001 0 0 000.014.171 (119.149.100* Ifl.349.11l) 241.937.142 01,6,,. NOIA. o.,tli0.U.,dz.o 2012 0 2 I (l0,249,RIÌ( 10.249,001 O C.9SAI p.o*N Ion(2t po.o.ok.,l I I I (039.139.127) 139.139.137 I Il) )loo I 2 I 3.790.403 0 I 3.7)0 403 * 430,409 330) 129 400,224) 344.507.139 I0,OI I OOo,oo bT4,ta n.Tc2w 372’ 0 101 0VLoI)..,too9 on. (2111. ENOU005 d.Irn.,ooi, O O •131 Oltembo. 2003 0.N000 40 0 ALTRE RISERVE UVO (04,0*0) 4011’40401910 I .111 D)c.mb,. 3)13 I 310*24.441 20.000 0 0 394.711.701 III OOAI9.3291 I I 0 (31.419.724) I 3*409.334 I I O O 0.000.000 0 0 0.000.000 00w.,) R404 50* Forno) R00 A Cn40)odo bWTSRa USO) I I I 3.000,000 I I 3.000.000 Odin, do bl40 1’00 Cob 104 I I 1.117.113 0 I I 1,117,113 R10 CoN I I I 913,943 I I 413,943 Røt.1A1 flJ9M 946 bob0a)) O I I (6974) I I )99#74) 0 0 I 533.510.403 I I 533.511,412 I 040945,2(N) (41449,155) 695 (44,444. 0090 •44.74t411 6N. p Odino .00* p110.b 00,06466 a 46o 1 (540,. 0010 bl.bo 1004 40 34.940 0 9SA1S41 444.544.149 60 Relazione del Collegio Sindacale al Bilancio chiuso al 31 Dicembre 2014 UNIPOLSAI REAL ESTATE S.R.L. Società a Socio Unico Sede in Bologna Via Stalingrado n. 37 - Capitale Sociale €. 20.000,00 - mt. vers. Codice Fiscale e Registro Imprese di Milano n. 06739720966 Direzione e coordinamento: UNIPOL GRUPPO FINANZIARIO SPA RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE ALL’ASSEMBLEA DI UNIPOLSAI REAL ESTATE S.R.L. AI SENSI DELL’ART. 2429 C.C. Al Socio Unico di UnipolSai Real Estate S.r.1., nel corso dell’eserci zio chiuso al 31 dicembre 2014, la nostra attività è stata esposta alle vigenti disposizioni di legge ed alle norme di comportamento del Collegio Sindacale raccomandate dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili. Attività di viui!anza Con la presente relazione diamo atto di aver vigilato sull’osservanza della legge e dello statuto e sul rispetto dei principi di corretta amministrazione, senza che siano emersi rilievi o osservazioni da segnalare. Oltre allo svolgimento delle periodiche verifiche collegiali, abbiamo parteci-pato alle riunioni dell’Assemblea e del Consiglio di Amministrazione, svol-tesi nel rispetto delle nonne statutade e legislative Relazione del Collegio Sindacale al Blando chiuso al 3) Dicembre 20)4 che ne disciplinano il ffin-zionamento, e per le quali possiamo ragionevolmente assicurare che le ope-razioni deliberate sono conformi alla legge ed allo statuto sociale e non sono manifestamente imprudenti, azzardate o tali da compromettere l’integrità del patrimonio sociale. In particolare, non abbiamo riscontrato operazioni atipiche e/o inusuali con terzi, parti conelate o infragruppo suscettibili di dar luogo a dubbi in ordine alla correttezza ed alla completezza dell’informativa di bilancio ed alla sal-vaguardia del patrimonio aziendale. Diamo atto che nel corso dell’esercizio 2014 non sono pervenute denunce ex art. 2408 CC.. Abbiamo vigilato sull’adeguatezza dell’assetto organizzativo e dei controlli interni e, sulla base degli accertamenti svolti, possiamo affermare che l’as setto organizzativo è apparso nel complesso adeguato per il soddisfacimento delle esigenze gestionali della società. Nel corso dell’anno abbiamo intrattenuto incontri con i responsabili della società di revisione PricewaterhouseCoopers S.p.A., cui sono affidate le ftin-zioni di revisione legale dei conti, finalizzati allo scambio di dati ed infor-mazioni per l’espletamento dei rispettivi compiti. Nel corso di detti contatti i revisori hanno riferito in merito al lavoro di revisione contabile ed all’as-senza di situazioni di incertezza o di eventuali limitazioni nelle verifiche ed hanno dichiarato che dai controlli eseguiti non sono emerse irregolarità o fatti censurabili che abbiano richiesto segnalazioni al Collegio Sindacale. Fusione per incorporazione di società direttamente controllate da Immo biliare Fondiaria-Sai e da UnipolSai Relazione del Collegio Sindacale al Bilancia chiuso al 3! Dicembre 2014 Durante il decorso esercizio ha avuto compimento l’operazione di raziona lizzazione societaria del comparto immobiliare del gruppo UnipolSai che ha comportato la fusione per incorporazione di 18 società e precisamente: • delle società direttamente controllate al 100% da Immobiliare Fondiaria-Sai S.r.l.: Bramante S.r.l., Cascine Trenno S.r.l.. Insediamenti Avanzati nel Territorio S.p.A., In.V.Ed. S.r.I., Immobiliare Litorella S.r.l., Med-diano Bellarmino S.r.l., Meridiano Bmzzano S.r.I., Mizar S.r.l., R.Edil.Mo S.r.l. e Trenno Ovest SrI.; • delle società controllate direttamente al 100% da UnipolSai S.p.A.: Campo Carlo Magno S.p.A., Immobiliare Milano Assicurazioni S.r.l., In-temational Strategy Sri., Meridiano Aurora S.r.l., Stimma SrI., Uni-fimm S.r.l. e UnipolSai Servizi Immobiliad S.p.A.; • della società Sintesi Seconda S.r.l., controllata al 100% da Immobiliare Milano Assicurazioni S.r.l.. L’atto di fusione - avente deconenza contabile e fiscale i gennaio 2014 ed efficacia 31 dicembre 2014- è stato stipulato in data 18dicembre2014. L’assemblea della società che ha approvato il progetto di fusione ha altresì deliberato alcune modifiche stawtarie e la variazione della denominazione sociale da Immobiliare Fondiaria-Sai S.r.l. in UnipolSai Real Estate S.r.l.. Bilancia dell’esercizio 2014 Per effetto delroperazione straordinaria sopra riportata nel bilancio della so-cietà sono confluite tutte le attività e le passività delle società incorporate. Tenuto conto, come sopra riferito, che la revisione legale dei conti è affidata alla società di revisione PricewaterhouseCooopers S.p.A., abbiamo esami-nato il bilancio dell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2014 Relazione del Collegio Sindacale al Bilancio chiuso al 31 Dicembre 20)4 verificando la con-formità dello stesso alle disposizioni di legge per quel che riguarda la sua formazione e struttura, nonché per quanto attiene i criteri di valutazione delle varie poste di bilancio. Nella redazione del bilancio in esame gli Amministratori non hanno fatto ri corso alla deroga di cui all’art. 2423, quarto comma CC.. Abbiamo accertato la rispondenza del bilancio ai fatti ed alle informazioni di cui abbiamo avuto conoscenza nell’espletamento dei nostri doveri e non vi sono, a nostro parere, osservazioni al riguardo. Segnaliamo, inoltre, di aver verificato l’osservanza delle norme di legge ine-renti la predisposizione della Relazione sulla gestione redatta dagli Ammi-nistratori che illustra esaurientemente e con chiarezza la situazione della so-cietà, le caratteristiche di andamento della gestione durante il trascorso esercizio e la sua prevedibile evoluzione. Coi, clusioni Il Collegio Sindacale, a conclusione del suo esame e dell’attività di vigilanza svolta nell’esercizio, tenuto altresi conto della relazione svolta dalla società di revisione PdcewaterhouseCoopers S.p.A. rilasciata in data 7 aprile 2015 senza eccezioni né rilievi, esprime parere favorevole all’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2014 ed all’integrale copertura della perdita d’eser-cizio di E. 40.645.155,12 mediante utilizzo della riserva “avanzo di fusione”. Con l’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2014 viene a scadere il man-dato triennale a noi conferito. Vi invitiamo pertanto a nominare il Collegio Sindacale ed il suo Presidente per il triennio 20 15-2017. Milano, 7 aprile 2015 Rc/azione del Collegio Sindacale al Bilancia chiuso al 3! Dicembre 2014 I SINDACI Dott. Giuseppe Aldé Rag. Andrea Castellari Dott.ssa Maria Luisa Mosconi pwc RELAZIONE DELLA SOCIETA’ DI REVISIONE AI SENSI DELL’ARTICOLO 14 DEL DLGS 27GENNAIO2010, N°39 e DELL’ARTICOLO 165 DEL DLGS 24 FEBBRAIO 1998, N°58 UNIPOLSM REAL ESTATE SRL BIIÀNCIO D’ESERCIZIO AL t DICEMBRE 2014 pwc RELAZIONE DELLA SOCIETA’ DI REVISIONE AI SENSI DELL’ARTICOLO i4 DEL DLGS 27GENNAIO2010, N°39 e DELL’ARTICOLO i6 DEL DLGS 24 FEBBRAIO 1998, N°58 Al Socio Unico della Unipolsai Real Estate Sri Abbiamo svolto la revisione contabile del bilancio d’esercizio della UnipolSai Real Estate Sri (di seguito anche la “Società”) chiuso al 31 dicembre 2014. La responsabilità della redazione del bilancio d’esercizio in conformità alle norme che ne disciplinano i criteri di redazione compete agli amministratori della UnipolSai ResI Estate Sri. E’ nostra la responsabilità del giudizio professionale espresso sui bilancio d’esercizio e basato sulla revisione contabile. Il nostro esame è stato condotto secondo i principi e i criteri per la revisione contabile raccomandati dalla CONSOlI. In conformità ai predetti principi e criteri, la revisione è stata pianificata e svolta al fine di acquisire ogni elemento necessario per accertare se il bilancio d’esercizio sia viziato da errori significativi e se risulti, nel suo complesso, attendibile. Il procedimento di revisione comprende l’esame, sulla base di verifiche a campione, degli elementi probatM a supporto dei saldi e delle informazioni contenuti nel bilancio d’esercizio, nonché la valutazione dell’adeguatezza e della correttezza dei criteri contabili utilizzati e della ragionevolezza delle stime effettuate dagli amministratori. Riteniamo che il lavoro svolta fornisca una ragionevole base per l’espressione del nostro giudizio professionale. 2 Per il giudizio relativo al bilancio dell’esercizio precedente, i cui dati sono presentati ai fini comparativi secondo quanto richiesto dalla legge, si fa riferimento alla relazione da noi emessa in data 2 aprile 2014. A nostro giudizio, il bilancio d’esercizio della UnipolSai Real Estate Sri al 31 dicembre 2014 è conforme alle norme che ne disciplinano i criteri di redazione; esso pertanto è redatto con chiarezza e rappresenta in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria e il risultato economico della Società. Per una migliore comprensione del bilancio d’esercizio, si richiama l’attenzione a quanto illustrato dagli amministratori nella nota integrativa in merito all’operazione di fusione, avvenuta nel corso dell’esercizio, di alcune società in Immobiliare Fondiaria Sai SrI, che successivamente ha modificato la denominazione sociale in UnipolSai RenI Estate SrI, con erfetti contabili e fiscali retrodatati al i° gennaio 2014. 4 La Società, pur in presenza di partecipazioni di controllo, non ha redatto il bilancio consolidato avvalendosi delle esenzioni previste dal comma 1 e dal comma 3 dell’articolo 27 del DLgs 127/1991. PricewaterIouseCoopcrs SpA Sede legale e ammInistrativa: Milano 20149 via Monte Rosa 9I Tel 0277851 Fax 027785340 cap. Sec. R,,rn 6.Rgo.ooo,oo lv., c Fe rivA e Reg. imp. Milano 12979880155 lsedtia ai o’ ‘19644 dcl Rqistro dei Revisori l.egali Altri Uffici: Ancona 60,31 via Sandro Tosti i Tel. 0712132311 BarI 70124 via Don l.uigioaanella 17 reI. 0805640211- Bologna 40126Via Angelo Finelll 8 Tel. 05,6,86211- BrescIa 25123 via Borgo PietmWuhrer23 Tel. 0303697501 - Catania 95329 corao Italia 302 Tel. 0957532311- Flrcnze5oi2l Viale GramscI i Tel. 0552482811 Genova 16121 Piazza Piceapiotra 9 Tel. 01029041 Napoli 60121 Piazza dci Martiri 8 Tel. 08136181 radova 35138 Via Vicenza 4 Tel. 04987348,- Palermo 9014’ vIa Marchese Ugo 6o Tel. 091349737- Parma 43300 VIale Tanara 20/A Tel. 0521275931- Roma 00154 Largo Pochelti 29 Tel. 06570251 -TorIno 10222 Cono Paleatro io Tel. 0H556771 -Trento 38122 VIa Grazloli 73 Tel. 046,237004 -TrevIso 31100 Viale Felizaent 90 Tel. 0422696911 Trieste 34125 Via cesare Battisti i8 Tel. 0403480783 -Udine too Via Poscolle 43 Tel. 045225789 Verona 37135 via Francia 2i/c Tel.o458263001 — - . - nnv.pvc.com/lt . -t pwc 5 La responsabilità della redazione della Relazione sulla gcstione in conformità a quanto previsto dalle norme di legge compete agli amministratori della UnipolSai Real Estate Sri. E’ di nostra competenza l’espressione del giudizio sulla coerenza della Relazione sulla gestione con il bilancio d’esercizio, come richiesto dalla legge. A tal fine, abbiamo svolto le procedure indicate dal principio di revisione n° 001 emanato dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e raccomandato dalla CONSOli. A nostro giudizio la Relazione sulla gestione è coerente con il bilancio d’esercizio della UnipolSai RenI Estate SrI al 31 dicembre 2014. Parma, 7aprile 2015 PricewateybepseCoopers SpA _/ Massimo Rota (Revisore legale) 2di 2