Intervento Notaio Iaccarino - Studio Notarile Fasano Iaccarino

«Soluzioni innovative:
-  alla crisi del mercato immobiliare (Rent to buy);
-  All’efficienza dell’impresa (la trasformazione
delle società in impresa individuale e le azioni a
voto plurimo)»
NAPOLI
27 MARZO 2015
L’evoluzione della clausola relativa al
prezzo nell’attività notarile da Rolandino
de’ Passaggeri al Rent to buy
Giancarlo Iaccarino
L’uomo si è evoluto di più negli ultimi 100 anni che non nei precedenti
6.800.
Dal 5000 a.c. al 1800
Dal 1900 al 2014
L’uomo per circa 7.000 anni ha
utilizzato il cavallo quale mezzo
di locomozione.
L’uomo in poco più di 100 anni è
passato dal cavallo all’aereo
supersonico
Le tecniche redazionali relative al prezzo negli atti notarili si
sono modificate maggiormente negli ultimi nove anni che non
nei precedenti 750.
Il Prezzo negli atti notarili
dal 1250 circa (Rolandino
de’ Passeggeri) al 2005.
Per più di 750 anni le
formule relative al prezzo
sono rimaste pressoché
invariate.
Dal 2006 al 2014
In meno di 10 anni la tecnica
redazionale relativamente al
prezzo è mutata maggiormente
rispetto ai precedenti 750 anni
Dall’epoca di Rolandino
de’ Passaggeri e di
Jacopo da Lentini,
dunque per più di 750
anni, le formule relative al
p re z z o s o n o r i m a s t e
pressoché invariate,
potendosi rilevare come
negli atti notarili, secondo
una prassi costante, la
relativa clausola risultava
articolata sostanzialmente
in tre punti. Accordo tra le parti circa la
determinazione del prezzo
Struttura
della
clausola
Precisazione relativa al pagamento
avvenuto di regola prima della stipula
Quietanza con dichiarazione di non aver
null’altro a pretendere
Vendite Regno delle due Sicilie
Il prezzo di tutti i sopra dettagliati, e
descritti fondi, come nell’articolo
precedente, si è fra essi contraenti
fissato, convenuto, e stabilito, anche a
parere di esperti dell’arte ed a corpo, e
non a misura per la somma di ducati
mille 1000 netti […]
Ducati quattrocento al costituito Ilario
Caccioppoli in soddisfazione e totale
pagamento del credito di simil somma
[…] il costituito Ilario Caccioppoli
dichiara di aver ricevuto, ed avuto i
suddetti ducati quattrocento in
contanti, effettivi, fuori banco, di
giusto peso e valore […]
Ducati venticinque il costituito
To m m a s o d i M a r t i n o l i p a g a
prontamente, ed in contanti
d’argento al costituito Gesuè de
Simone in soddisfazione e totale
pagamento del succennato suo
credito di simil somma, dichiarando
questi di averli ricevuti […] ed i
rimanenti ducati centoquattordici e
grana venti compimento del
suindicato prezzo di ducati mille
1.000 di tutti i fondi di sopra descritti,
i costituiti venditori in solido
dichiarano di aver ricevuto, ed essere
in di loro potere rimasta in contanti
effettivi fuori Banco, a qual’effetto
rinunciano i venditori suindicati ad
ogni eccezione in contrario
Vendita del 4 febbraio 1915
Il complessivo prezzo delle cose
vendute è tra le parti stabilito e
convenuto in lire cinquemila così distinti:
lire quattromiladuecento per la quota
immobiliare, lire duecento per la
mobiglia e lire seicento per le due
vaccine. Delle dette lire cinquemila esso
venditore De Martino Antonino dichiara,
presenti me notaio e testimoni, di aver
già ricevute lire tremila dal compratore
Valentino Toti precedentemente alla
stipula del presente atto […] Le altre lire
duemila alla presenza di me notaio e
testimoni vengono sborsate in tanti
biglietti di Banca aventi corso legale nel
R e g n o a l v e n d i t o re D e M a r t i n o
dall’acquirente Toti […].
Vendita del 30 maggio 1923
Il prezzo della vendita, tenuto conto di
tutto, è stato determinato dalle
costituite parti, in lire quattrocentomila
(L. 400.000), con vicendevole rinuncia
ad ogni eccezione in contrario.
Ta l e p re z z o v i e n e p a g a t o a l l a
venditrice Duchessa di Presenzano
Donna Enrichetta Ciccarelli per lire
Duecentocinquantamila (L. 250.000) in
contanti.
La costituita Signora Duchessa di
Presenzano Donna Enrichetta
Ciccarelli ha in presenza di me notaio
ritirato e numerata la detta somma di
lire duecentocinquantamila in tanti
biglietti di Banca, dichiarando che la
stessa cede in conto del prezzo di
vendita e rilascia quietanza.
L e r e s i d u e l i r e
centocinquantamila (L. 150.000)
a compimento del prezzo totale
della vendita, di lire
quattrocentomila, saranno dal
costituito compratore
soddisfatte in cinque rate
annuali di lire trentamila (L.
30.000) cominciando il
pagamento della prima rata addì
4 maggio 1924, e senza
interessi […]
ESEMPI DI VECCHIE CLAUSOLE
Vendita del 23 marzo 1942
Segue detta vendita per il convenuto
prezzo di lire diciottomila nette che
essi germani acquirenti signori
Emma e Cesare Todeschini hanno
contestualmente pagato, in parti
uguali in contanti, al venditore sig.
Fasulo, che, incassato il danaro ne
rilascia ampia quietanza con
dichiarazione di non avere altro a
pretendere per detta causa. […]
Vendite del 19 novembre 1959
Il prezzo delle vendite è stato di
accordo determinato:
a) In £. Unmilione (£. 1.000.000) per
la vendita dei locali di proprietà del
Dott. Cariello.
Detto prezzo di £. 1.000.000 è stato
pagato dal sig. Marzuillo per £.
250.000 precedentemente a questo
atto e per £. 750.000 in tre rate
annuali di £. 250.000 ciascuna con
scadenze al 1 settembre 1960; 1
settembre 1961 e 1 settembre 1962
e frattanto senza interessi perché
resta di prezzo così convenuta.
Il dott. Cariello rilascia quietanza
della somma di £. 250.000 prima
d’ora ricevuta ed accetta le
modalità di pagamento
Vendita del 23 marzo 1965
Il prezzo di vendita è stato pattuito
e determinato in lire
duemilionicinquecentomila
(2.500.000) detta somma è stata
versata in precedenza del presente
ed in contanti e della stessa il
venditore accusa ricezione e
rilascia quietanza, con
dichiarazione di non avere altro a
pretendere.
Repertorio N. 17135
Raccolta N. 9619
VENDITA"
REPUBBLICA ITALIANA"
DATA
Tre luglio duemilasei"
-- 3 luglio 2006 –
LUOGO - in Massa Lubrense (NA) alla Via IV
Novembre, n.26/A, nel mio studio
NOTARO ROGANTE
Io sottoscritto GIANCARLO IACCARINO di Carlo,
Notaro in Massa Lubrense con studio ivi alla Via
IV Novembre n.26/A iscritto nel ruolo dei Distretti
Notarili Riuniti di Napoli - Torre Annunziata e Nola,
[…]
ART. 3) - PREZZO Il prezzo della vendita convenuto dalle parti in
complessivi euro 80.000,00 (ottantamilacento/00)
è stato già pagato dalla parte acquirente alla
parte venditrice che ne rilascia quietanza a saldo.
L’introduzione dei mezzi di pagamento diversi dal denaro nelle
compravendite ha creato non pochi problemi, anche teorici.
Si sono formate varie correnti di pensiero.
Quando il prezzo non è pagato in contanti si ha una
compravendita tipica?
Vendita del 5 agosto 1907
Il prezzo di tale compravendita è
stato di comune accordo convenuto
e stabilito in lire seimila, che il signor
Vincenzo D’Antonio ha pagato con
una fede di credito del Banco di
Napoli, Cassa S. Giacomo, in data
due agosto millenovecentosette
numero 3569, in testa ad esso signor
Vincenzo D’Antonio, e con la
seguente girata: […]
LA FEDE DI CREDITO
Verso la seconda metà del Cinquecento le
banche meridionali creavano un nuovo titolo
di credito, la fede di credito trasferibile
mediante girata. Su di esso il girante poteva
apporre indicazioni in merito alla clausola
del pagamento a copertura del quale egli
cedeva il titolo, ponendo anche specifiche
condizioni alle quali subordinare il
pagamento medesimo.
Per mezzo della fede di credito le banche
napoletane realizzavano due funzioni:
offrivano alla clientela un servizio di verifica
dell’adempimento delle condizioni
contrattuali alle quali veniva subordinato un
pagamento e introducevano nel sistema
economico meridionale un titolo di credito
trasferibile illimitatamente da persona a
persona tale da svolgere tutte le funzioni
concrete proprie della cartamoneta.
TEORIE
Cass. 18240/2002
Cass. 1939/2003
Ai sensi Art. 1277
c.c. «I debiti
pecuniari si
estinguono con
moneta avente
corso legale […]»
Solo gli assegni circolari
possono essere utilizzati
per estinguere
l’obbligazione pecuniaria
in alternativa alla carta
moneta
Datio in
solutum
Cass. 1351/1998
Cass. 10695/2003
nelle obbligazioni pecuniarie il
debitore può a sua scelta pagare
in moneta o mediante assegno
circolare o altro mezzo idoneo ad
assicurare al creditore la
disponibilità della somma
Cass.
S.U.
26617/07 Secondo la dottrina
p re f e r i b i l e l a n a t u r a
giuridica del contratto di
vendita non può essere
messa in discussione
anche se nell’atto viene
stabilito che il prezzo
deve essere pagato non
in contanti bensì con titoli
r a p p re s e n t a t i v i d e l l a
prestazione in denaro,
creati appositamente per
surrogare la moneta.
PRIMA
Dei numerosi interventi del legislatore la
clausola relativa al prezzo aveva fonti endo
codicistiche
Art. 1199 c.c. Art. 1498 c.c. Pagamento del prezzo Diri8o del venditore alla quietanza DOPO
1)  Della L. 23 dicembre 2005, n. 226 (Prezzo valore) 2)  Del D. L. 4 luglio 2006, n. 223 convertito nella L. 4
agosto 2006 n. 248 (c.d. «Decreto Bersani»)
3)  Del
D. Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 e s.m.i.
(antiriciclaggio)
4)  Della L. 27 dicembre 2013, n. 147 (c.d. deposito
prezzo)
5)  Dall’art. 23 del D.L. 133/14 c.d. «Sblocca Italia»
Il notaio ha dovuto prendere in considerazione, oltre ai
principi generali contenuti nel codice, anche quelli
scaturenti da tali nuove leggi.
DOPO
I su richiamati provvedimenti legislativi l’articolo
del prezzo è divenuto molto più complesso e
articolato.
Rivoluzione copernicana nel modus operandi dei notai
Art. 3)-Prezzo -modalità di pagamento-mediazione-ipoteca
Prezzo
Il prezzo della vendita è stato convenuto dalle parti in complessivi euro
1.000.000/00 (unmilione)/00.
Ammonizioni
Le parti ai sensi del D.P.R. 445/2000, in via sostitutiva di atto di
notorietà, consapevoli delle responsabilità penali ed amministrative cui
si incorre in caso di dichiarazioni false o mendaci nonché dei poteri di
accertamento dell'amministrazione finanziaria e della sanzione
amministrativa applicabile in caso di omessa, incompleta o mendace
indicazione dei dati, ad ogni effetto di Legge, dichiarano
I - Modalità di pagamento
- che il detto prezzo è stato regolato come segue:
Assegni
- euro 200.000,00 sono stati già pagati dalla parte acquirente mediante
gli assegni che in copia, previa visione e sottoscrizione delle parti e di
me Notaro, si allegano sub «…»;
Bonifici
- euro 200.000,00 sono stati già pagati dalla parte acquirente alla
parte venditrice mediante quattro bonifici eseguiti sul Banco di
Napoli dell’importo di euro 50.000,00 ciascuno che in copia,
previa visione e sottoscrizione delle parti e di me Notaro, si
allegano sub «…»;
Il venditore di dette somme rilascia quietanza
Deposito
Ai sensi del comma 63 lettera …) dell’art. 1 della L. 27 dicembre
2013 n. 147, la parte acquirente mi consegna la complessiva
somma di euro ... di cui -  euro … a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese,
contributi;
-  euro … a titolo di tributi e imposte;
-  euro 600.000,00 a titolo di saldo prezzo.
Annotazioni (eventuali)
Tali somme vengono da me notaro annotate nel repertorio Somme
e Valori al n. … e la relativa ricevuta viene rilasciata alla parte
acquirente.
Conto dedicato
Le suddette somme verranno da me Notaro versate su apposito
conto corrente dedicato in essere presso la Banca … n. ..
Svincolo
Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della
normativa vigente e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli
ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo
risultante, provvederò ai sensi di legge e secondo quanto
convenuto nella successiva regolamentazione a disporre lo
svincolo degli importi depositati a titolo saldo prezzo.
Regolamentazione della condizione di svincolo
Le parti convengono che il notaio potrà svincolare la somma solo
dopo che, eseguito quanto disposto dal comma 66, sia avvenuta
la cancellazione dell’ipoteca legale in favore di Equitalia Polis
S.p.A. nonché del pignoramento …
Mediazione II -­‐ che la vendita è stata conclusa senza l'intervento di alcun mediatore. Valore Catastale Ai sensi dell'art. 1 comma 497 della L. n.266/05, le parB dichiarano che sussistono tuCe le condizioni di applicazione del suddeCo disposto legislaBvo e pertanto chiedono che l'assolvimento di tuCe le imposte derivanB dal presente trasferimento avvenga su un valore imponibile determinato ai sensi dell'art.52, del D.P.R. 131/86, nella faLspecie in misura di euro 343.600,00 (trecentoquarantatremilaseicento/00). Onorario Ai sensi dell'art.1, comma 497, della L. n.266/05 e successive modificazioni, la parte acquirente godrà della prevista riduzione degli onorari notarili repertoriali. Le parti
dichiarano
- che il corrispettivo del trasferimento immobiliare è fissato in
complessivi euro 400.000,00. Esso è corrisposto come segue:
a) quanto ad euro 120.000,00 verranno versati, ai sensi di legge,
da Tizio a Caio mediante il pagamento del canone mensile di
euro 3.000,00 per 5 anni a partire dal primo canone con
scadenza il … all’ultimo con scadenza il … da pagarsi a mezzo
bonifico su indicazioni del creditore. Di tale canone euro
2.000,00 saranno da imputarsi in conto prezzo. Caio ne rilascerà
quietanza;
b) il saldo di euro 280.000,00 come per legge sarà corrisposto
contestualmente all’esercizio del diritto di acquistare mediante
bonifico da eseguirsi sul seguente IBAN:... Caio accusandone ricevuta, ne rilascerà quietanza.
La complessità della formulazione
dell’articolo relativo al prezzo concede
al notaio due opzioni
Controllo ed elencazione
analitica delle modalità di
pagamento
Indagine approfondita
idonea a far emergere le
ulteriori motivazioni
sottese all’operazione
Questa seconda metodologia può
comportare l’adozione di diverse
fattispecie che, di volta in volta,
disciplinano il rapporto obbligatorio.
1180 c.c.Adempimento del terzo ADEMPIMENTO
DELLE
OBBLIGAZIONI
1197 c.c.
Datio in solutum
DELEGAZIONE
ESPROMISSIONE
MODIFICAZIONI
SOGGETTIVE
DEL RAPPORTO
OBBLIGATORIO ACCOLLO
CESSIONE DEL CREDITO
NOVAZIONE SOGGETTIVA
NOVAZIONE
REMISSIONE
MODI DI ESTINZIONE
DELL’OBBLIGAZIONE
DIVERSI
DALL’ADEMPIMENTO
COMPENSAZIONE
CONFUSIONE
IMPOSSIBILITA’ SOPRAVVENUTA
DELEGAZIONE ESPROMISSIONE e
ACCOLLO
Sono modificazioni dal
lato passivo del rapporto
obbligatorio che consistono
o nell’aggiunta, o nella
sostituzione di un altro
soggetto debitorio, al
soggetto originario (a mezzo
di un negozio giuridico),
senza che l’obbligazione
resti alterata nella sua
sostanza oggettiva, o resti
estinta.
DELEGAZIONE
DEFINIZIONE
È il primo caso di modificazione dell’obbligazione
dal lato passivo che consiste in quell’operazione
giuridica per cui un soggetto (delegante) fa
promettere (delegazione di debito) ovvero fa
eseguire (delegazione di pagamento), con effetto
sul suo patrimonio, una determinata prestazione
da un altro soggetto (delegato) verso un terzo
(delegatario).
Di debito
Promessa di futuro
pagamento
Di pagamento
Esecuzione
immediata
Pura
Svincolata dai
rapporti sottostanti
DELEGAZIONE
Titolata
Collegata ai rapporti
sottostanti
Cumulativa
Il delegante assume
la veste di obbligato
sussidiario
Liberatoria
Il delegante è liberato
e si ha una
successione nel
debito
RAPPORTI
RAPPORTI
DELLA DELEGAZIONE PASSIVA
PROVVISTA
Delegante
Delegato
VALUTA
Delegante
Delegatario
FINALE
Delegato
Delegatario
Nella vendita, ad esempio, il Delegante (venditore) è creditore
del Delegato (acquirente) per il prezzo (provvista).
Il Delegante è anche debitore del Delegatario (per un
precedente rapporto di valuta scaturente ad es. da un
mutuo).
Atomistica
Negozi indipendenti
TEORIA
Unitaria
Negozio trilaterale a cui
partecipano tre soggetti
Delegante – Delegato - Delegatario
Rapporti interdipendenti
Tre dichiarazioni di volontà
connesse.
L’art. 1270 c.c., che prevede la revoca del delegante, dimostra che
la delegazione può formarsi in modo contestuale o progressivo.
Strutturale
Unitarietà
Funzionale
Rapporti, originariamente
indipendenti (valuta –
provvista) trovano sbocco
in un negozio unico.
ESPROMISSIONE
DEFINIZIONE
È la seconda causa di modificazione
dell’obbligazione dal lato passivo in virtù della quale
in un preesistente rapporto obbligatorio tra debitore
(espromesso) e creditore (espromissario) un terzo
(espromittente), originariamente estraneo al
suddetto rapporto, assume l’obbligazione del
debitore.
NATURA
L’espromissione è un contratto bilaterale tra
Espromittente (terzo) ed Espromissario (creditore) a
prestazioni corrispettive.
Solo dall’incontro di due volontà (cfr. art. 1987 c.c.),
infatti, può discendere la liberazione del debitore
(espromesso) o la degradazione della sua responsabilità
che, a seguito dell’espromissione, diviene sussidiaria
rispetto a quella dell’Espromittente.
ESPROMISSIONE
CUMULATIVA
ESPROMISSIONE
È
un contratto
a prestazioni
corrispettive
LIBERATORIA
La corrispettività, da un lato si realizza con l’assunzione del
debito da parte di un nuovo debitore e, dall’altro, con la
liberazione (liberatoria) o la degradazione (cumulativa) del
debitore originario.
CAUSA
La causa dell’espromissione è esclusivamente
l’assunzione di un debito altrui. Pertanto, se il
rapporto tra debitore e creditore è nullo
viene meno anche l’espromissione.
In ciò si discosta dall’art. 1180 c.c. che, invece,
presuppone l’effettivo pagamento.
MOTIVI
La spontaneità dell’espromissione, di cui parlano
dottrina e giurisprudenza, è utile a porre in luce che in
tale figura i motivi che inducono l’Espromittente ad
assumersi l’obbligazione sono totalmente irrilevanti sotto
il profilo causale.
Il rapporto sottostante tra Espromittente ed Espromesso
resta relegato nella sfera dei motivi ed è utile per
qualificare l’intervento del terzo che può essere donandi
causa o a titolo oneroso.
NON
È UN CONTRATTO A FAVORE DEL
TERZO
Come precisato nella definizione,
l’Espromissione presuppone
l’esistenza di un rapporto giuridico
in cui spontaneamente subentra
l’Espromittente.
Nel contratto a favore del terzo,
invece, non preesiste alcun
rapporto in quanto la prestazione
dello stipulante è “nuova”.
RAPPORTI
Espromissione
TRA I DIVERSI ISTITUTI
può essere delegatio promittendi
senza enunciazione del rapporto
sottostante
Adempimento del terzo
può essere una delegatio solvendi
senza enunciazione del rapporto
sottostante.
Nella delegazione, a dif ferenza dell’espromissione e
dell’adempimento del terzo, manca la spontaneità.
COMPENSAZIONE
DEFINIZIONE
La compensazione è l’elisione di due
reciproche obbligazioni, fino al limite della
loro concorrenza, tra due persone che
sono obbligate l’una verso l’altra.
COMPENSAZIONE
LEGALE
Art. 1243 1° co.
GIUDIZIALE
Art. 1243 2° co.
VOLONTARIA
Art. 1252
PRESUPPOSTI
COMPENSAZIONE
LEGALE
Reciprocità
dei debiti
Rapporti intercorrenti tra le parti
sostanziali
Omogeneità
Pecuniari della stessa valuta
Certezza
Rapporti non condizionati
Liquidità
Determinatezza dell’ammontare
Esigibilità
Scaduto il termine di pagamento
OPERATIVITÀ
DELLA
COMPENSAZIONE
LEGALE
Teoria della efficacia
estintiva immediata
Se esistono i presupposti la
compensazione opera ipso iure
dal momento della coesistenza
dei debiti.
La volontà delle parti ha natura
dichiarativa.
Teoria che presuppone un atto di
volontà delle parti
Con il quale si imputano i reciproci
debiti. Solo tale atto delle parti dà
energia all’ef fetto estintivo delle
obbligazioni.
La volontà delle parti ha natura
costitutiva ed è il motore della
compensazione.
Tale tesi prende le mosse dal fatto che
la compensazione non può essere
rilevata d’ufficio dal giudice
La
parte ha l’onere di eccepirla.
COMPENSAZIONE GIUDIZIALE
DEFINIZIONE
E’ quella pronunciata dal Giudice su richiesta di
parte quando il debito della controparte opposto in
compensazione è illiquido ma di facile liquidazione.
In tal caso il Giudice apprezza anche l’interesse
dell’opponente di evitare la condanna al pagamento
di una prestazione a favore di un creditore che di là
a poco dovrà pagargli l’equivalente.
COMPENSAZIONE VOLONTARIA
DEFINIZIONE
E’ la compensazione negoziale voluta dalle parti che
prescinde dai requisiti richiesti dalla compensazione
legale o giudiziale.
ANTIRICICLAGGIO
CRITICITÀ DELLA
COMPENSAZIONE
TASSAZIONE ENUNCIAZIONE DEL
DEBITO ex DPR 131/86 (3%)
TASSAZIONE DEI FINANZIAMENTI
SOCI (Cass. 15585/2010)
CASS. 15585/2010 In tema di imposta di registro, l'art. 22, comma primo, del D.P.R.
131/1986, stabilisce che se in un atto sono enunciate disposizioni
contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere
fra le stesse parti intervenute nell'atto che contiene l'enunciazione,
l'imposta si applica anche alle disposizioni enunciate; ne consegue che va
assoggettato ad imposta di registro il finanziamento soci, già inserito tra
le poste passive del bilancio, enunciato in un atto di ripianamento delle
perdite del capitale sociale e sua ricostituzione mediante rinuncia dei soci
ai predetti finanziamenti in precedenza effettuati nei confronti della
società, e ciò a prescindere dall'effettivo uso del finanziamento
medesimo. (Cassa e decide nel merito, Comm. Trib. Reg. Bolzano,
22/12/2004)
Germani
Situazioni familiari
Coniugi
Figli
Eva
Francesco
Iolanda
Ciro
Maria Grazia
Annabella
Carlo
Concetta
Michele
IL CASO
Prima
di proprietà di
Eva
Per 2/4
Francesco
Per 1/4
Iolanda
Per 1/4
Il 9 maggio 1970, con atto a rogito del Notaio Romolo Romani, i tre germani Eva,
Francesco e Iolanda acquistavano, rispettivamente per la quota di 2/4, 1/4 e 1/4,
dalla signora Carmela un appartamento in Sorrento al Viale Nizza.
La nipote Annabella, figlia del loro quarto fratello Ciro, intende acquistare
insieme al fidanzato Michele, una casa da adibire a residenza familiare; più
precisamente gli stessi hanno interesse a diventare proprietari dell’indicata
unità immobiliare in Sorrento.
Il prezzo convenuto con i venditori Eva, Francesco e Iolanda è di euro
1.000.000,00.
Si precisa inoltre:
a) che per una lite tra coeredi, oggi transatta, i venditori devono all’avvocato
Manlio euro 30.000,00 per prestazioni professionali, mentre Ciro ha già
corrisposto la sua quota;
b) che in data 12 dicembre 2000 i venditori contrassero con San Paolo IMI un
mutuo per euro 500.000,00;
b1) che tale mutuo, dopo i primi anni di regolare ammortamento, non è stato più
pagato dai mutuatari (odierni venditori);
b2) che San Paolo IMI ha ceduto il credito a Fineuro S.p.A. attualmente
ammontante ad un totale di euro 270.000,00;
c) che presso il Tribunale di Torre Annunziata è pendente la procedura esecutiva
n. …, scaturente da decreto ingiuntivo n. …
c1) che pertanto sull’immobile è iscritta ipoteca giudiziale per euro 500.000,00 a
fronte di un capitale di euro 250.000,00 oltre interessi e spese legali per euro
20.000,00.
Inoltre, Ciro è comproprietario con i fratelli Eva, Francesco e
Iolanda, per 1/4 ciascuno, di un altro appartamento nel
condominio sito al Viale Nizza; in relazione a tale unità
immobiliare, negli ultimi 10 anni Ciro ha corrisposto, anche per
conto dei germani, per lavori straordinari nonché per oneri
condominiali ordinari la somma di euro 80.000,00 e, quindi, è
proporzionalmente creditore nei confronti dei germani per euro
60.000,00.
- 
-
-
Le parti si rivolgono al notaio Giancarlo Iaccarino affinché perfezioni
l’atto di vendita, precisando che:
Annabella e Michele dispongono di euro 100.000,00 (50.000,00
ciascuno) ma i rispettivi genitori (Ciro e Carlo), per spirito di liberalità,
sono disposti a finanziare, per la restante somma, l’acquisto;
Eva, Francesco e Iolanda con il perfezionamento della vendita,
intendono estinguere: a) il debito con l’avv. Manlio, b) il debito con la
FINEURO S.p.A. e c) il debito nei confronti del germano Ciro,
scaturente dall’avvenuto pagamento degli oneri condominiali innanzi
precisato.
L’Avv. Manlio è disposto ad intervenire in atto mentre l’ufficio legale
della Fineuro S.p.A. ha fatto sapere, tramite e-mail, di non poter essere
presente alla stipula e, pertanto, ha richiesto di ricevere la somma
relativa al credito (né dal debitore né da alcuna delle parti che
interverranno in atto), esclusivamente dal Notaio. A tal uopo, ha
trasmesso al professionista le coordinare bancarie.
IL CASO
Soluzione proposta dal Notaio
Annabella e Michele pagano parte del prezzo in parziale adempimento della
propria obbligazione, ai sensi dell’art. 1498 c.c.;
Ciro e Carlo pagano altra parte del prezzo in parziale adempimento
dell’obbligazione dei propri figli, ai sensi dell’art. 1180 c.c.;
Eva, Francesco e Iolanda, delegano ai sensi dell’art. 1269 c.c., Annabella e
Michele, a versare le somme all’avv. Manlio e alla FINEURO S.p.A. per
estinguere i loro debiti
Ciro, infine, ai sensi dell’art. 1272 c.c. (espromissione), assume verso la parte
venditrice l’obbligo di pagare la restante somma di euro 60.000,00. All’uopo i
debiti tra espromittente (Ciro) e creditori (i venditori) verranno estinti ai sensi
dell’art. 1241 c.c., per compensazione
Repertorio n.
Vendita
Raccolta n.
REPUBBLICA ITALIANA
Data - Luogo
NOTARO
Venditori
Eva
Francesco
Iolanda
Acquirenti
Annabella
Michele
Intervenuti
Ciro
Carlo
Avv. Manlio
Identità
Io notaro sono certo della
identità personale delle parti
Notaro
Le parti premettono
Storia della provenienza
Proprietà germani Eva, Francesco e Iolanda
- che in data 9 maggio 1970, con atto a rogito del notaio Romolo Romani (rep.
…registrato … e trascritto a …), Eva per 2/4, Francesco per 1/4 e Iolanda per
1/4 acquistavano da Carmela, un appartamento in Sorrento al Viale Nizza;
Situazione relativa all’immobile
- che sull’immobile in oggetto risulta iscritta ipoteca giudiziale in data … ai
numeri … in favore di San Paolo IMI S.p.A. per euro 500.000,00 a fronte di un
capitale di euro 250.000,00 nascente da decreto ingiuntivo n…. emesso dal
Tribunale di Torre Annunziata in data …
-  che il San Paolo IMI SpA ha ceduto il suo credito a FINEURO S.p.A.
attualmente ammontante ad un totale di euro 270.000,00;
- che Eva, Francesco e Iolanda sono debitori nei confronti dell’avv. Manlio della
somma di euro 30.000,00 per prestazioni professionali svolte dallo stesso
professionista a seguito di una lite tra coeredi;
- che Ciro e i germani Eva, Francesco e Iolanda, sono comproprietari per 1/4
ciascuno, di un altro appartamento in Sorrento al Viale Nizza posto al piano terra
interno 15;
- che Ciro, negli ultimi 10 anni, ha anticipato, anche per conto dei germani, la
somma di euro 80.000,00 per lavori straordinari e oneri ordinari sull’immobile
stesso;
- Che, pertanto, vanta verso i germani un credito di euro 60.000,00;
-  che, ai sensi dell’art. 1104 c.c., ciascun partecipante alla comunione avrebbe
dovuto contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento della cosa
comune.
Intenti delle parti
- che Annabella e Michele intendono acquistare l’appartamento in Sorrento al
Viale Nizza;
- che non avendo tutta la disponibilità economica per procedere all’acquisto si
sono rivolti ai rispettivi genitori Ciro e Carlo;
-  che Ciro e Carlo si sono dichiarati disposti a contribuire all’acquisto
pagando parte del prezzo di vendita, ai sensi dell’art. 1180 c.c.;
- che Eva, Francesco e Iolanda intendono estinguere: a) il debito con l’avv.
Manlio, il debito con la FINEURO S.p.A. e c) il debito nei confronti del
germano Ciro.
PRECEDONO CLAUSOLE RELATIVE ALLA VENDITA […]
ART. 3)-PREZZO-MODALITÀ DI PAGAMENTO-MEDIAZIONEIPOTECA
Prezzo
Il prezzo della vendita è stato convenuto dalle parti in complessivi euro
1.000.000,00 (unmilione/00).
Modalità di pagamento
(Previa ammonizioni ex D.P.R. 445/2000)
le parti e gli intervenuti (genitori della parte acquirente)
dichiarano
- che il prezzo viene regolato come segue:
- Euro 100.000,00 vengono corrisposti direttamente da Annabella e Michele, in
parziale adempimento della propria obbligazione ai sensi dell’art. 1498 c.c., con
due modalità:
Delegazione di pagamento (titolata-cumulativadi pagamento)
Rapporti di provvista e di valuta
Eva, Francesco e Iolanda (Deleganti), al fine di assegnare al loro creditore
Manlio un nuovo debitore, ex art. 1268 e 1269 c.c., delegano, con il consenso
degli stessi, Annabella e Michele (Delegati), a pagare parte del prezzo a loro
dovuto (provvista) pari ad euro 30.000,00 direttamente all’avv. Manlio
(Delegatario), sulla base del preesistente rapporto (valuta) di cui in narrativa,
che a sua volta accetta.
Rapporto finale
I Delegati in virtù del rapporto instauratosi con il Delegatario versano allo
stesso, che accetta, la somma di euro 30.000,00 mediante i mezzi di pagamento
che in copia, previa visione e sottoscrizione delle parti e di me Notaro si
allegano sub "…",
Il Delegatario rilascia quietanza a saldo in relazione al suddetto rapporto di
valuta.
Assegni
-euro 70.000,00 vengono corrisposti da Annabella e Michele ad Eva,
Francesco e Iolanda, mediante mezzi di pagamento che in copia, previa
visione e sottoscrizione delle parti e di me Notaro si allegano sub "…. "
Delegazione di pagamento
Rapporti di provvista e di valuta
Eva, Francesco e Iolanda (Deleganti), al fine di assegnare al loro creditore
FINEURO S.p.A. un nuovo debitore, ex art. 1268 e 1269 c.c., delegano, con il
consenso degli stessi, Annabella e Michele (Delegati), a pagare parte del
prezzo a loro dovuto (provvista) pari ad euro 270.000,00 direttamente alla
FINEURO S.p.A. (Delegatario) , sulla base del preesistente rapporto (valuta)
di cui in narrativa.
Adempimento del terzo
Euro 270.000,00 vengono corrisposti da Ciro e Carlo, in parziale
adempimento ex art. 1180 c.c. dell’obbligazione dei rispettivi figli Annabella e
Michele, nascente dalla suddetta delegazione di pagamento.
Rapporto finale
Ciro e Carlo, in luogo dei delegati Annabella e Michele, ai sensi dell’art. 1180
c.c., in virtù del rapporto instauratosi tra Delegati e Delegatario nonché delle
istruzioni da quest’ultimo impartite, versano al notaio la somma di euro
270.000,00 mediante:
Deposito
* assegno circolare intestato al Notaio. Detta somma viene depositata ed
annotata nel registro delle somme e dei valori al numero … di repertorio.
Svincolo del deposito
La somma depositata sarà a cura di me notaio versata alla parte delegataria a
mezzo bonifico.
La documentazione bancaria costituirà prova dell’effettivo ed avvenuto
pagamento.
Assegni
- euro 570.000,00 vengono corrisposti da Ciro e Carlo in parziale
adempimento ex art. 1180 c.c. dell'obbligazione della parte acquirente in
favore di Eva, Francesco e Iolanda mediante mezzi di pagamento che in
copia, previa visione e sottoscrizione delle parti e di me Notaro si allegano
sub "…".
Espromissione cumulativa
Ciro, estraneo al rapporto tra venditori e acquirenti, infine, ai sensi dell'art.
1272 c.c., senza essere obbligato da un rapporto sottostante e quindi
spontaneamente, assume verso la parte venditrice, che accetta, l'obbligazione
di pagare euro 60.000,00.
Compensazione
Tale debito di euro 60.000,00, per accordo tra l'intervenuto/espromittente e i
venditori/creditori, viene estinto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1241 e segg.
c.c., mediante compensazione, per i corrispondenti importi, del debito
nascente dall'espromissione di cui sopra con il credito di pari importo che
l'intervenuto, ai sensi dell’art. 1104 c.c., vanta verso la parte venditrice per la
proporzionale quota (3/4 di 80.000,00) corrisposta e relativa ad oneri ordinari
e straordinari sostenuti quale comproprietario di un altro appartamento nel
condominio “Viale Nizza”.
I suddetti debiti sono omogenei, certi, liquidi ed esigibili e non rientrano in
alcune delle ipotesi vietate di cui all'art. 1246 c.c.
Le parti, ricorrendo tutti i presupposti per la operatività della compensazione
legale, hanno inteso elidere i rispettivi debiti facendo valere la situazione di
compensabilità.
Pertanto, ai sensi dell'art. 1242 c.c. i debiti, per le quantità corrispondenti,
sono estinti dal giorno della loro coesistenza.
Quietanza
Dell'intero prezzo di vendita la parte venditrice rilascia quietanza a saldo.
SEGUONO CLAUSOLE RELATIVE ALLA VENDITA […]
Le donazioni dei familiari
In caso di contestazione sull’acquisto di un
immobile, il contribuente può provare che
l’incremento è dovuto a elargizioni di familiari.
Bisogna, però, dimostrare che le elargizioni siano
pressoché contemporanee all’acquisto e produrre
copia degli assegni circolari emessi in favore del
venditore (Cass. 21661/2010).
Il notaio che non descrive analiticamente le modalità di
pagamento effettuate da un terzo, può causare almeno
cinque inconvenienti: 1
Donazione di denaro, nulla per mancanza
di forma
2
Disparità di trattamento tra coeredi
3
Indeterminatezza dei rapporti tra coniugi
4
Rendere necessario un successivo atto
enunciativo (c.d. expressio causae)
5
Verifica fiscale
Cass. 21661/2010
Grazie per la cortese attenzione
Notaio GIANCARLO IACCARINO
[email protected]