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DD Reali in generale
Immediatezza, assolutezza inerenza
Numerus
clausus
per
non
ostacolare
la
utilizzabilità e commerciabilità bene e quindi
traffico econ e giur (come usufr successivo,
1379, per aumento circolazione beni e quindi
ricchezza Paese).
Distanza costruz minima 3 metri, 873 inderog,
ratio int pubbl non creare intercapedini tra
palazzi troppo strette e tali da ostacolare
lavori pulizia strada, spazzini, motivi d’igiene,
decoro e ambiente.
Mentre distanze per luci e vedute, 905 derog,
solo int privacy.
Per taluni sono semplici rinuncie che afferiscono
ai cd rapporti di vicinato, inerenti a propr,
cass 2132/95, anche in regolam condominio, forma
scritta ex 1350 n5.
Per t2 sono servitù di contenuto atipico.
“ le parti convengono, in deroga a disposto ex
905-7, che costruzioni erigende non saranno
soggette ad alcun limite circa le distanze” (no
corrispettivo, reciprocità)
Pertinenze se c’è rapporto effettivo e durevole
con bene principale, e no mera dichiaraz.
Destinaz del propr a pertinenza durevole e
oggett.
Obbligazioni propter rem
A differenza delle servitù (servitus in faciendo
consistere nequit) non consistono in un pati ma
in un facere.
Sono prestazioni di fare accessorie ad un d reale
cui sono collegate.
Sono ambulatorie e reali, è tenuto chi è titolare
del d reale.
ES.
proprietario
fondo
servente
obbligato
(facere) a manutenzione strada adibita a servitù
1070!
O i comunisti a spese per conservaz e godim cosa
comune 1104; o muro comune 882.
Erano considerate un numerus clausus, ma cass ha
affermato che lo sono solo in genere per i
privati, perché prestazioni obblig ex 1372 che
possono impegnare solo le parti e no anche i
terzi, mentre possib atipicità solo se c’è
rilevante inter sociale, es tipico obblig reali
derivanti da atti d’obbligo o convenz lottizzaz!
1
Oneri reali, prestazioni a carattere periodico in
genere di dare, es canone enfiteutico o oneri
condominiali.
DD Reali Atipici
Proprietà
E’ caratterizzata da perpetuità, tuttavia d ha
parlato di
1) propr temporanea:
- legato a termine finale 637;
- propr superficiaria a tempo determ 953;
- multipropr ma ..;
- sostit fedecomm 692, ma d più attenta la
considera propr risolubile perché condiz
premorienza
e
cure,
mancata
revoca
interdizione;
2) Servitù concessa da un comproprietario 1059
2co, perché obbliga anche aventi causa cedente ma
non crea servitù, d reale sui generis, ma essendo
reale è trascrivibile 2643 n4, cass e d;
3) immesso nel possesso beni assente 50, d reale
godim tra usufr e propr;
4) beni in fondo patrim di propr che rimane del
terzo 167, coniugi hanno d speciale godim simile
a usufr, ma durata anche oltre loro vita se figli
minori e no obblighi inventario e garanzia.
Aspettativa 1356 ss
Dell’acquirente sotto cond sosp o term iniz, del
venditore sotto cond risol o term finale.
È d al d, d mezzo preordinato a acquisto del d
definitivo, e no tertium genus con d sogg e int
legitt.
Vendita
aspettat
è
vendita
aleatoria,
a
differenza vendita ex 1357 sotto medesima condiz.
Ius sepulchri
Primario è il d di essere seppelliti o far
seppellire in quella cappella o tomba determ.
Non ci sono leggi che lo regolano, ma solo
consuetudini risalenti a d romano. Ciò che conta
è l’atto di fondazione, è atto unil ma anche per
contr o in testam, del sepolcro da parte solo del
fondatore.
Se ha disposto un sepolcro familiare, solo a
compenenti sua famiglia, indicando il fondatore
2
il concetto più o meno ampio di famiglia, e
quindi d a tumulazione iure sanguinis vel
coniugii;
se sepolcro ereditario, d a eredi, che possono
essere
anche
non
famigliari,
quindi
iure
hereditatis.
NB Al di fuori trasmissione iure sanguinis, o
iure
hereditatis,
il
d
sepolcro
è
intrasmissibile, e eventuale patto di alienaz è
nullo!
E’ consid d atipico perché intrasmissibile, se
non .., ed è imprescrittibile.
Per modifiche a cappella, a maggioranza aventi d.
Nel dubbio è sepolcro familiare. Se non ci sono
più familiari diventa ereditario.
Secondario è il d a far visita a cappella e
opporsi a atti che rechino oltraggio o offesa a
tomba
D a costruire il sepolcro, che poiché suolo
pubblico
appartiene
a
province
o
comuni,
necessita di aut dpr 285/90, ed è considerato un
d di superficie, o d uso in quanto ha natura
personale.
Accessione
Ratio: permettere che cosa principale non sia
gravata da dd reali altrui su beni sopra di essa,
e quindi suo pacifico godimento e migliore
commerciabilità (come numerus cl)
Superficies solo cedit, istitutiones di Gaio.
Sono accessioni anche 939-945, ossia di mobile a
mobile, e immobile a immobile, mentre 934-8 è di
mobile o immob a immobile.
Accessione 934 prevale su 177, per cass ss uu.
Se suolo propr esclusiva singolo coniuge, no 177
a), perché access è espansione, ampliamento di un
d propr esclusiva, e no acquisto di nuovo e
autonomo d (vis expansiva).
Ma
se
costruz
in
economia,
con
materiali
acquistati da coniuge, tali materiali sono
acquisti 177 a), e quindi moglie ha d credito su
metà valore materiali acquistati quando si
scioglierà comun.
E’ lecita datio in solutum, quota di appartamento
in cambio del credito su metà valore materiali
acquistati.
Se
no
economia,
ma
lavori
appaltati,
non
opererebbe il 935, né il 177 a, quindi moglie no
dd.
3
Invertita 938
Ratio: favorire sviluppo propr edilizia, evitando
rischi di demolizioni di fabbricati in caso
errori di calcolo o di visure catastali.
In
atto
il
frazionamento,
con
particella
occupata,
e
eventuale
planimetria;
menzione
concessione in variante per costruttore.
Se c’è:
1) occupazione in buona fede,
2) mancata opposizione (può essere anche verbale
e stragiud)entro 3 mesi,
3) sentenza costitutiva giudice, o per d domin
accordo parti.
Accordo in genere è transazione, perché d propr a
doppio valore porzione sconfinata più risarcim
danni 938, quindi un tot in cambio della
particella e rinunzia a ogni eventuale azione
giudiziale relativa a detta particella.
Si chiama invertita perché è il fabbricato ad
attrarre il suolo e no viceversa, è anche detta
access orizzontale.
Discusso se operi immediatam normale access 934 e
poi 938.
Si per d prev, ma così il propr suolo sarebbe
subito
propr
anche
porzione
fabbricato
sconfinata, e poi trasferim non solo terreno ma
anche di quella porzione fabbric a costruttore.
Ma non è dovuta imposta registro su valore porz
fabbricato, e indennizzo 2 volte solo su valore
suolo e no fabbricato!
Per d perché sentenza costitutiva ha effetti
retroattivi, ex tunc, che fanno venir meno
effetti prodotti da normale access 934, quindi si
trasferisce solo il suolo. E’ orient ormai
consolidato.
Quindi mentre access 934 opera ipso iure e
eventuale sentenza solo di accertam natura
dichiarativo-ricognitiva;
access
invertita
sentenza
costitutiva,
c’è
trasferim e imposta reg su suolo, e no anche
fabbric.
Enfiteusi
Dominio utile a anfietuta, con obbligo canone e
miglioramenti;
dominio diretto a concedente.
Obbligo miglioramento, es dissodamenti terreno,
colture .. non è ritenuto più elemento essenziale
4
enfiteusi; infatti ora possib anche affrancazione
immediata senza attendere 20 anni, i primi 3 co
971 abrogati.
Anche enfiteusi Urbana:
miglioramenti di un fabbricato, restaurazioni ..
Pagare canone è ritenuto onere reale, di regola
annuale, ma anche diverso. Il 960, circa canone e
miglioramento, non è norma inderogabile, ex 957
co2.
T1) enfiteusi è necessariamente onerosa:
2 elementi necessari -> obbligo miglioramenti e
pagare canone.
No gratuita.
Possibile imporre obbligo di migliorare il fondo
che io ti dono o ti lascio?
Si, con una clausola risolutiva;
ovvero con un Modus,
ma essendo il fondo di proprietà dello stesso
onerato
(gli
è
stato
donato
o
lasciato),
l’interesse è solo il suo, e perché l’obbligaz
abbia natura patrim 1174, è bene apporle la
condiz risol di inadempimento del modus, e in +,
meglio, anche una clausola penale o legato poenae
nomine.
Norme enfiteusi tutte dispositive, salvo quelle
ex 957!
Il divieto alienaz ex 965 è obblig, come 1379
anche se 20 anni, e no come 980 per usufr.
Ricognizione
è
facoltà
e
no
obbligo
del
concedente, 969, ai fini probatori e interrompere
eventuale usucapione.
No enfiteusi per beni mobili.
Affrancazione
convenzionale
o
giudiziale
(sentenza costit di affrancaz).
Corrispettivo calcolato ex art 9 l 1138/70.
Il 971 è norma inderog, d affrancazione non può
essere escluso né limitato, es solo dopo 10 anni.
Non c’è prelaz agraria se affrancazione, 8 l
590/65 e 7 l 817/71.
Devoluzione
E’ di fatto risoluz per inademp 1453.
5
Ma finchè devoluz non pronunciata con sentenza
passata
in
giudicato,
sempre
possib
affrancazione, che prevale (ex 973 anche su
1456!).
Il 972 non è inderog, quindi possib aumentare,
modificare o diminuire ipotesi di devoluzione
(1456)!
devoluz e affrancaz sono dd potestativi
In atto:
- determina contenuto obbligo di miglioramento
Usi civici
Discussa la natura:
sono un “peso” che grava su un fondo, pubblico o
privato, a favore di una collettività di persone
(es abitanti di un comune ..).
Es di permettere la caccia, pesca, transumanza.
Quindi:
t1) servitù cd “di uso pubblico” perché a
vantaggi di una collettività;
t2) non è servitù, ma d reale atipico, perché non
c’è un fondo dominante, manca la predialità, e
sarebbero imprescrittibili e indisponibili;
t3) non sono dd reali ma facoltà concesse a più
persone beneficiarie.
E’ istituto con origini feudali.
Riordino con legge quadro 1766/27, che ha
istituito registro usi civici, ove sono annotati,
presso la Regione!
(ma possono risultare anche da mappature del
comune, o presumersi con indizi presenti nel
cdu).
Tale legge ha anche previsto quali cause di
estinzione
la
liquidazione,
legittimazione,
decadenza, abogazione tacita usi civici.
Liquidazione:
Si chiede con domanda alla Regione, prot n. .. in
data .. di affrancazione fondo in cambio di
corresponsione di canone enfiteutico (per tot
anni, non perpetuo, è onere reale) ovvero di
assegnazione a colletività che era beneficiaria
(es abitanti della frazione del comune di ..) di
una porzione di terreno (cd scorporo).
6
Prima dell’affrancazione (ossia del pagamento
ultimo canone) possibile alienazione, ma è un
peso!
Puoi
prevedere
vendita
sotto
condiz
sosp
affrancaz regione, prevedendo canone enfiteutico
a carico di ..; ovvero riduzione prezzo se
regione decide per lo scorporo.
..
la
regione
a
seguito
di
domanda
liquidazione uso civico prot n. .. in data ..
disposto il pagamento di un canone enfiteutico
euro .. da pagarsi entro il .. di ogni mese da
a .. ai fini dell’affrancazione.
di
ha
di
..
Legittimazione:
è liberazione del fondo che può essere chiesta in
cambio di canone enfiteutico, da possessore del
fondo, pubblico o privato, da almeno 10 anni.
Art 21 l 1766/27:
divieto alienazione, divisione .. di terreni del
demanio da parte del privato che sia solo
assegnatario
di
tali
beni
prima
dell’affrancazione.
Decadenza:
se mancata annotazione usi civici entro i 6 mesi
da pubblicazione legge 1766/27
Abrogazione tacita:
mancato uso, venir meno utilità dell’uso civico,
impossibilità esercizio uso ..
Altre leggi sono:
il regolamento di esecuzione usi civici RD 332/28
(in particolare artt 39, 41 circa l’abrogazione
tacita);
il DPR 616/77 che ha disposto trasferimento
competenze per liquidazione usi civici a regioni
e le numerose leggi regionali
USUFRUTTO
Ius utendi ac fruendi salva rerum substantia.
Istituto nato col d romano, perché moglie portava
in dote beni non suoi, ma del pater familias, cui
ritornavano in caso fine matrim es per morte del
marito.
Distingui tra usufr ordinario, legale (unico caso
è
il
324
non
essendoci
più
dopo
151/75
7
l’usufrutto uxorio ex lege), giudiziale
seconda della fonte usufr).
194 (a
Corrispettivo per usufr:
- gratuito è donazione (anche se costitutivo:
“costituisco, a titolo di donazione, usufr
vitalizio a favore di ..”);
- oneroso è vendita (anche se costitutivo);
- canoni periodici è rendita vitalizia, ex
1872.
In atto
- eventuale clausola esclusione d a indennità
per i miglioramenti, 985 (perché d a
indennità per miglioramenti è d disponibile,
né c’è obligo miglioram come enfiteusi)
- inventario: eventuale dispensa ex 1002 co2,
oppure consenso proprietario a redazione
inventario in forma privata (no per atto
pubblico) a cura dello stesso usufr o altra
persona indicata in contratto. L’inventario
deve
essere
infatti
redatto
in
forma
pubblica, con atto del cancelliere o notaio
nominato da giudice o dal testatore (775
cpc). Tuttavia se consenso nudo propr, anche
dispensa o redazione in forma privata. In
tal
caso
le
dichiarazioni
rese
per
inventario (es numero cose, stato cose, loro
valore
..)
natura
di
confessione
stragiudiziale, impugnabili solo se errore
di fatto o violenza. A inventario sono
obbligati anche i soggetti ex 1002 co3,
dispensati ex lege da garanzia, es i
genitori ex 324.
- idonea garanzia: per esatto adempimento
obblig usufr, in primis di rispettare destin
econ cosa e restituirla al termine. Garanzia
personale o reale, o possibile dispensa
anche da garanzia! Quindi costituisci in
atto eventuale fideiussore!
- possesso e consegna a usufr solo dopo
adempimento inventario e garanzia, 1002 co4
- destinaz econ esatta del bene (o cerchia
ristretta, qualche alternativa determinata,
es vigneto e uliveto, 981)
- divieto cessione d reale a terzi 980
No inventario
usufrutto!
se
cessione
non
costitutiva
di
Si
garanzia
sempre,
del
cessionario
verso
cedente, anche se cedente a sua volta a prestato
8
garanzia verso propr che ha costituito in suo
favore l’usufr!
In atto devi costituire eventuale fideiussore!
In atto costit del d usufr è possibile vietare la
cessione del d, ex 980.
Per dottr, tale divieto avrebbe natura reale, a
differenza da 1379! Eventuale atto dispositivo è
inefficace (per altri nullo; inopponibile a
cedente) ed è abuso ex 1015.
Altra strada:
il nudo propr stabilisce che valida cessione d
usufr a terzi solo se previa sua aut privata
scritta.
Per dottr inamissibile un divieto per usufr anche
per cessione a terzi dell’esercizio del d di
usufr (es locazione a terzi), perché usufr è
proprio lo sfruttamento, il godimento diretto e
indiretto (es locazione, affitto) del bene; così
assimilaz a d uso, snatureresti il d.
Sarebbe in frode un’eventuale condiz risol, o
1456
in
caso
di
locazione
a
terzi
dell’usufruttuario.
Ricorda che usufr può costituire ipoteca ex 2810
n2! (collega a 980)
Può usufr costituire servitù passive:
1) no, solo nudo propr ex 1060, no norma
prevista per usufr;
2) si, a tempo durata usufr;
3) d
personale
servitù,
es
permettere
passaggio ..
Per evitare problemi potresti prevedere anche
consenso preventivo nudo propr a costituz servitù
passive usufr, magari con stessa durata usufr,
che di fatto, se accedi a prima tesi ossia che
occorre consenso nudo propr (o entrambi se 1060
pregiudicano dd usufruttuario), sarebbe procura o
mandato irrev.
Alcuni parlano di proprietà temporanea, perché
poteri molto estesi ma limiti:
- tempo
- rispetto
destinaz
econ
cosa
981
1co
(addizioni 986 se rispetto destin econ cosa,
es edificare su lastrico solare).
Il rispetto della destinaz econ impressa alla
cosa dal proprietario è il principale argomento
che
dottr
usa
per
distinguerlo
da
propr
temporanea.
9
La destinaz econonomica è quella che risulta da
atto costitutivo dell’usufr.
In mancanza, è quella impressa alla cosa dal
proprietario prima della cessione.
Per d e g l’usufr non può ad es trasformare un
uliveto in un frutteto, ma possibili rotazioni
tra
colture
se
usi
agricoli
per
maggiore
produttività terreno.
No ancora un immobile da abitativo ad uso
ufficio.
Le parti però possono concordare nell’atto costit
una ristretta cerchia di modi di utilizzaz (es
uliveto o in alternativa vigneto ..) ma non
troppo estesa né indeterminata, se no diventa
propr temporanea.
Se usufr viola dovere rispetto dest econ è abuso
ex 1015.
Palermo parla di una propr di fatto divisa, oggi
a usufr e domani a nudo propr, da qui ratio
norme, su tempo e obbligo rispetto destin econ,
inventario e garanzie, per tutelare futuro
utilizzo del nudo propr.
Per tale ragione, per Palermo, se rinunzia di
nudo propr consolid in capo a usufr, ma è
discutibile!
Palermo ritiene che 698 e 796 divieti anche per
atti inter vivos onerosi, eadem ratio, favorire
circolaz beni, contro d prev, anche Pugliese che
si è ravveduto.
Analogie con sostit fedec 692, ma usufruttuario
non è propr e manca obbligo conservare e
restituire; ma proprio per tali anlogie usufrutto
è escamotage quando 692 è vietata.
Usufr non può mai estinguersi dopo morte usufr,
principio inderog, salvo che cedente usufr non
sia il propr, e durata usufr correlata a vita
cedente.
In tal caso d usufr si trasmette a eredi
cessionario!
E’
l’unico
caso,
altrimenti
usufr
è
d
insuscettibile di trasmissione mortis c.
Ma se ad es cessione usufr a termine finale, e
morte
usufr
prima
del
termine
l’usufr
si
estingue,
ex
979
(“non
può
eccedere
vita
usufruttuario”).
Ratio:
altrimenti
eccessivo
ostacolo
a
circolazione bene, perché è d reale di godimento
dal contenuto molto ampio.
Il 979 è norma di ordine pubblico!
10
Formattato
Se usufruttuario è in comunione legale, è 177 a),
ma durata usufr commisurata a vita coniuge
stipulante.
Legittimati a costit usufr: no enfiteuta perché
ha obbligo personale di miglioram, infatti
vietata la subenfiteusi 968; si superfic su propr
superficiaria, ma solo se già edificata, altrim
sarebbe d atipico.
Si donaz usufr a cond sosp o termin iniz morte
donante, perché no 458, perché morte incide solo
su effetti atto e no su causa.
E’ sempre legato di usufr, ex 1010:
- no pagam debiti ered 752 ma solo oneri di
cui gravati i beni
- temporaneità del d.
Il pagamento pesi e annualità sui beni, è verso
erede e no verso creditori ereditari o legatari,
no 752!
Il legato di usufr su eredità non è altro che
usufr sui singoli beni dell’asse ereditario.
Con legge 151/75 venuto meno il principale caso
di usufr su beni ereditari, il cd usufr uxorio ex
lege a coniuge sopravvissuto.
Si parla di quasi usufrutto per cose consumabili
996
Per Bigliazzi si applicano anche norme su mutuo
compatibili, perché d propr a usufruttuario, ma
discusso quando operi tale passaggio del d
proprietà:
bianca) al momento contratto;
pugliese) quando adempiuti obblighi invent e
garanzia 1002;
bigliazzi) dopo possesso usufr, con la consegna;
barbero) solo se usufr le consuma o aliena.
Riserva di usufrutto
E’ unico neg, perché proprietà è ventaglio
utilità e dd, ed è frazionabile; e no doppio neg
di passaggio piena propr e costit usufr, mentre
no deductio servitutis.
Consegna bene solo dopo inventario e garanzie,
salvo dispensa.
Comunione di godimento
quando in comun vi è solo il godimento ma
comunisti hanno dd diversi; caso classico se nudo
propr è anche co-usufruttuario
11
Formattato
Accrescimento, usufr congiuntivo
Accresc evita la consolidazione, ossia “riunione”
ex 1014 n2, pro quota usufrutto con nuda pr.
Ratio: l’usufr ceduto è unitario, e non sono più
usufrutti, da qui accresc automatico singole
quote.
L’usufrutto congiuntivo è quello con accrescim,
che è previsto ex lege nel legato 678 (ma è
meglio sempre menz accresc!) mentre per altri
atti deve essere espressam inserita apposita
clausola di accresc!
Nb ex 674 e quindi per legato di usufrutto 678,
l’accrescimento opera solo se quote eguali.
No necessario se usufrutto congiuntivo è per atto
tra vivi!
Ma negli atti tra vivi deve essere espressa
clausola accrescim.
Accresc è possibile per cc:
Anteriore a acquisto
- donazione 773 2co, se uno dei donatari non
accetta;
Posteriore
- rendita vitalizia 1874 se un beneficiario
premuore agli altri dopo l’acquisto;
- legato di usufrutto 678.
Al di fuori casi esaminati da cc, si ritiene
possib anche accrescim anteriore a acquisto della
proprietà, es proposta di vendita o locaz a più
soggetti con accrescim, se uno rinunzia l’altro
ha quota maggiore ma paga prezzo o canone
maggiore.
E anche posteriore a acquisto, ma no possib per
proprietà perché è entrata irreversibilm nel
patrim acquirente, salvo che in caso di rinunzia,
perché per dottr consolidata, la rinunzia di un
comunista giova a altri comunisti, ma se un
comunista muore la sua quota andrà ai suoi eredi,
e un eventuale clausola accrescim in caso morte
nulla ex 458.
L’accrescimento per rinunzia della propr non è
accrescim convenzionale (ossia non serve apposita
clausola!) ma legale, ex 1104 (che ricalca 1070),
rinunzia
liberatoria
con
accrescimento
e
passaggio di dd e oneri a altri comunisti!
Quindi
mai
clausola
accrescim
per
propr
successivo a acquisto.
Ma
per
usufr,
se
accresc
concesso
anche
successivamente da nudo propr a cousufruttuari,
in genere a pagam, è di fatto rinunzia a consolid
proquota prima morte di tutti i cousufrutt, ed è
lecito.
12
L’usufrutto non è d che irreversibilm entra a far
parte patrim acquirente, è d natura temporanea, e
non si trasmette a eredi salvo eccezioni (qualora
si acquisti usufrutto non da propr ma da
usufruttuario e usufrutto correlato a sua vita)
in caso di morte, quindi no problem con 458, è
ammiss usufrutto congiuntivo ossia con clausola
accrescim negli atti a titolo oneroso anche
diversi da rendita vital 1874.
Tizio dona usufrutto ai 3 figli con clausola
accresc:
possib, perché il 678 non è norma eccez, e
accresc possib anche posteriore a acquisto, anche
se non è legato, perché non è propr, ma usufr,
che è d temporaneo, e no d che irreversibilm
antra a far parte patrim acquirente e si
trasmette con morte agli eredi.
Accrescimento non osta con 458 proprio perché
usufr si estingue con morte usufruttario!
Usufrutto successivo
è vietato solo per testamento 698 e donazione 796
(ma
possibile
riserva
a
favore
donante
e
successivam altra persona), e no quindi per atto
inter vivos oneroso!
Se tizio vuol dare nuda proprietà a caio,
usufrutto a mevio interdetto e dopo di lui a
sempronio che avrà cura di mevio:
è vietato usufrutto successivo 698, e no sostit
fedec 692, perché riguarda solo beni dati in
propr, con usufrutto manca obbligo di conservare
e restituire.
Soluzioni:
- piena propr a mevio e poi 692 lecita a
sempronio;
- fare un usufrutto success vietato 698, quindi
nullo ma confermabile per atto inter vivos quale
il neg di conferma 590 che è lecito.
Per Palermo c’è eadem ratio, che è la stessa del
numerus
clausus
dd
reali,
ossia
favorire
circolazione beni, non sottraendoli troppo a
lungo da disponib propr, e non creando oneri o
vincoli (atipici, non previsti dal cc o) a durata
indeterminata.
Ratio usufr successivo:
natura economica, circolazione
aumento ricchezza Paese, smith.
Come 1379, e tipicità dd reali.
beni
ai
fini
13
Ma Capozzi e d prev ritengono che divieto
sussista solo per atti mortis causa e donaz!
Pugliese aveva distinto tra usufr successivo
proprio, ossia se a favore di più persone
successivamente
di
cui
almeno
una
ancora
nascitura,
che
quindi
avrebbe
durata
indeterminabile e sarebbe vietata; e usufr succ
improprio se a favore persone tutte già nate.
In tale ultimo caso, come usufr congiuntivo, si
estinguerebbe al massimo a morte del più longevo,
e
non
sarebbe
peso
troppo
rilevante
su
commerciabilità bene, quindi ammissibile.
Poi però stesso Pugliese, e tutta d prev, ha
sostenuto
che
divieti
ex
698,
796
sempre
operanti, indipendentemente se nascituri o meno,
e inoperanti se atti inter vivos diversi da
donaz.
Inoltre per d preval, anche per donaz o mortis
causa no divieti, se termini certi: es usufr
success per 5 anni a tizio, per success 5 anni a
caio .. Perché divieto solo se termini incerti o
troppo lunghi.
Se Tizio dona nuda propr a caio, con riserva
usufrutto per se e poi per mevio:
sono 2 donaz,
nuda pr a caio, e usufrutto a mevio a condiz sosp
premorienza del donante a donatario.
Quindi accettaz per atto pubbl di mevio in vita
di tizio, altrimenti proposta perde valore con
morte.
NB prima donaz usufrutto a mevio, poi nuda propr
a caio, altrimenti, usufr correlato solo a vita
tizio!
Se piuttosto che mevio, sogg indeterminato, es il
mio erede:
essendo donaz, occorre sogg determinato ai fini
accettaz; escamotage è donaz modale nuda propr a
caio, con riserva usufr per se, e modus per
donatario di costituire usufr a favore erede
donante!
Se tizio vuole donare nuda propr a caio, donare
usufr a mevio, e success a mevio a filano, ma no
a titolo grat ma oneroso, ossia filano paga tot a
tizio, è lecito, perché non è usufr success per
donaz, perché seconda cessione è a titolo
oneroso.
In tal caso prima cessione usufr a Filano a pagam
e a cond sosp premorienza mevio a filano; poi a
mevio e poi a caio.
L’ordine neg è importante, perché solo così usufr
sino a morte filano!!! ATTENTO ALL’ORDINE NEGOZI!
14
SEMPRE PRIMA DONAZ USUFR, l’ultimo a goderne e
poi altri, e POI NUDA PROPR!
Idem no divieto ex 796, se tizio dona usufrutto a
mevio e nuda propr a filano, che poi dona usufr a
caio, perché donanti sono due persone diverse.
Filano
può
donare
usufr,
perché
è
d
potenzialmente nel suo patrim, ovviam a condiz
sosp premorienza di mevio a caio.
Se ora si vuole vendere il bene:
occorre in atto l’intervento di tutti e 3,
del
nudo
proprietario
donatario,
dell’usufruttuario attuale donante, e di quello
“sub condicione”
che venderanno il bene “ciascuno per i propri dd
e tutti per l’intero”.
Ricorda quindi che qui sono 2 donazioni;
mentre nella semplice donazione con riserva di
usufr c’è un solo negozio, la donazione, e non
doppio
trasferimento,
perché
d
di
propr
frazionabile.
-------Acquisto usufr per me e il mio erede:
è contr parzialm a favore terzo 1412, ma è possib
designaz terzo per testam? E’ possib solo per
assicur a favore terzo 1920 2co, ma per molti è
norma eccez, considerata eccez a 458, e no applic
analogica.
No cessione temporanea usufr a nudo propr, es per
2 anni, perché consolid 1014 n2 solo definitiva
cass 81, quindi possib solo cessione d obblig e
no reale, “mi obbligo a farti godere bene per 2
anni”
Vendita usufr cum moriar o si praemoriar
ritenute lecite perché morte agisce solo su
efficacia, è un termine, e no su causa contratto
(cass76). Il trasferimento è subito perfetto, e
irrevocabile, solo che effetti finali differiti.
Più discutibile se cessione è a titolo gratuito,
es donazione usufr a termine iniziale morte:
potrebbe apparire come anticipata successione e
rischio 458!
Discrimen: se è anticipata successione è 458;
se è causa vendendi .. e morte agisce solo su
efficacia, atto è valido.
Escamotage: vendi solo nuda propr con riserva
usufr.
15
Divisione tra comproprietari
attribuendo usufr a uno e nuda pr a altro, è
divisione e non permuta, vecchia teoria, per
studio cnn e d, perché possib divisione anche se
attribuiti dd eterogenei 718.
Servitù passive costituite da usufr, possibili a
contrario ex 1078, e anal 954 1co,che sostenendo
che servitù attive durano oltre durata usufr, fa
capire che possib servitù passive nei limiti
durata usufr!
Oppure no d reale servitù, ma obblig, senz’altro
lecito!
Ipoteca ex 2810 n2.
Se demolizione immobile e sua ricostruzione,
usufrutto non si estingue, e non applicabili artt
1017-19, perché non è perimento, solo per cause
naturali o di un terzo estraneo, e no demoliz
volontaria di nudo propr e usufr!
DD USO E ABITAZIONE
Sono dd a carattere personalissimo e temporanei,
ex 979.
Uso
Dà d a servirsi della cosa e godere dei frutti.
Può essere concesso anche da usufr e enfiteuta.
Abitaz è una species di d uso, infatti è uso a
scopo abitativo immobile, mentre se d uso su
casa, oltre a abitarla, il titolare potrebbe
anche usarla come ufficio, deposito .. contenuto
meno limitante.
Habitator no d a frutti,
ma solo a servirsi cosa, con 2 limiti:
- solo a scopo abitativo;
- solo nei limiti bisogni famiglia (mentre per
uso tale limite solo per frutti, ma non
anche per servirsi cosa!)
Abitaz solo a persone fisiche.
Divieto cessione ex 1024, per cass 89, 63 non è
di ordine pubblico; pertanto dd cedibili se
consenso del concedente.
Oltre a obblighi ex 1025, anche quelli dell’usufr
ex 1026!
Quindi per usuario e habitator anche obblighi di
inventario e garanzia.
16
Inoltre stante richiamo a usufr;
obbligo rispetto destinaz econom bene, 981;
diligenza buon padre famiglia 1001; restituire
cosa 1001; abusi ex 1015.
Caso Raiti
Se
tizio
muore
ab
intestato
lasciando
appartamento a moglie tizia
e 3 figli primo,
secondo e terzo:
a moglie 3/9 compreso d abitaz ex 540 (ma se non
presupponi che è unico bene asse, dì 3/9 “nuda
propr” e abitaz su intero);
ai figli 2/9 ciascuno di nuda propr” ex 581.
Abitazione è di fatto incompatibile con usufr,
perché seppur usufr può cedere d di abitaz, e
usufr più esteso di abitaz, perché d anche a
frutti e uso non limitato a quello abitat e ai
bisogni; tuttavia di fatto usufr svuotato, perché
bene non può essere neanche locato.
Perciò se si vuole che primo acquisti usufr per
intero, e il figlio primino nuda propr per
intero:
- primino acquista nuda propr da tizia,
secondo e terzo, quindi 7/9 tutti con
riserva usufr (e abitaz ex lege a tizia);
- primo acquista usufr da secondo e terzo
sotto cond sosp premorienza di tizia a primo
(quando muore tizia non avrà più d di
usufr);
- primo permuta a primino i propri 2/9 di nuda
propr con riseva usufr in cambio di usufr di
3/9 relativo a quota di tizia.
Primo può acquistare da secondo e terzo sotto
condiz sosp premorienza tizia, anche con contr
non soggetto a ripetizione, ossia aleatorio 1472,
cioè eredi di primo no d a ripetizione in caso di
premorienza di primo a tizia, ossia di mancato
avveram condiz.
Servitù
Sono dette
ineriscono
servente,
acquedotto,
prediali da praedium fondo, perché
a due fondi, uno dominante e uno
non
necessariamente
limitrofi,
es
no necessaria contiguitas.
Vi deve essere
personale.
una
utilità
fondiaria
e
no
17
Le cd servitù irregolari, ossia a vantaggio di
una persona, o azienda, possono essere solo
rapporti obbligatori e no dd reali! Da qui la
ratio del fatto che l’attributo prediale non è
più accostato a servitù perché pleonastico.
Quindi se ad es per estrarre argilla da un fondo,
a vantaggio non dell’azienda ma del fondo vicino,
è servitù, perché utilità fondiaria.
Ma se si vuole appoggiare insegna azienda su
balcone vicino, non si può parlare di vantaggio
per altro fondo, no cd servitù aziendale, ma
locazione
1573
max
30
anni,
carattere
obbligatorio,
cd
servitù
aziendale
inammiss
perché azienda non è un fondo, ma una universitas
rerum.
Cass 02: appoggio di insegna pubblicitaria al
muro
È locazione, ossia d personale di godimento e non
servitù.
Sono caratterizzate da unilateralità, sacrificio,
ossia un pati, non facere, per un fondo a favore
di altro fondo.
Tuttavia ammesse servitù reciproche, es in un
condominio
di
non
sopraelevare
altius
non
tollendi, perché sempre unilat, ossia non è una
unica servitù reciproca, ma sono due o più
servitù con stesso ogg.
Riserva di servitù, cd deductio servitutis, non è
possib a differ che usufr perché nemini res sua
servit,
quindi
prima
vendita
fondo
e
poi
acquirente costituisce servitù a favore altro mio
fondo, 2 neg e non uno! Si per altra dottr!
Occorre alterità sogg dei propr fondi dominante e
servente,
ex
1027
“appartenente
a
diverso
proprietario”.
Ma possib servitù a favore fondo di propr di a,
se fondo servente di a, b e c, perché non vi è
coincidenza sogg nella titolarità fondi.
Coattive, sono tipiche 1032.
No necessario consenso propr fondo servente,
anche sentenza costit o atto ammin per pubbl
utilità.
Es
fondo
intercluso,
possono
anche
essere
costituite per contr, ma menziona che sono
coattive,
in
adempimento
obbligo
ex
lege,
altrimenti appare come volontaria.
Vengono meno se viene meno lo stato di necessità,
es fondo non più intercluso, ma pattuiscilo
espressamente!
18
Volontarie anche atipiche, contr, legato, usucap,
padre famiglia. Legato sia reale ossia direttam
da de cuius, sia obblig ossia se onerato a
costituire è erede o leg anche su loro fondo
person.
Se per vantaggio futuro 1029, sono a cond sosp ma
effetti ex nunc al momento acquisto fondo o
costruz palazzo, è poiché è servitù futura, no
per donaz ma solo a titolo oneroso, ex 771, e
trascr 2659 2co.
Se concessa solo da un comproprietario 1059, è d
reale atipico; in genere accompagnata da 1381
promessa fatto altri comproprietari.
Possib modifica contenuto o esercizio servitù,
1068, es trasferim in luogo diverso, sono novaz
ogg 1230 e sogg a trascriz.
Legittimato a costituirle se compropr:
se passive tutti i compropr;
se attive il compropr da solo se a titolo
gratuito o paga da solo le spese, a magg qualif
due terzi se oneroso 1108, è innovaz.
Il superficiario prima di costruire può concedere
solo alcune servitù relative a suo d, es altius
non tollendi, ovvero a cond sosp della costruz;
dopo la costr, tutte quelle inerenti a costruz.
Anche a tempo determ, con termine finale:
es se concessa da enfiteuta 1077.
Inseparabilità servitù dal fondo.
Non si può disporre della servitù autonomamente
da fondo, se vendi fondo automaticamente anche
servitù.
Servitus in faciendo consistere
pati, non facere, e no se facere!
nequit,
solo
Tuttavia possono consistere in un facere le cd
prestazioni
accessorie
ex
1030,
che
sono
obbligazioni propter rem, es demolire costruzione
per permettere cessione cubatura.
Se in atto d’obbligo o regolam condominio, ci si
impegna a adibire garage o appartam solo a
abitaz, o ufficio .. è servitù ma solo se non
imponi quella determinata destinaz, sarebbe un
facere, ma vieti attività determin, ovvero tutte
le altre ad eccez di quella, non facere o pati!
19
Es quel garage non può essere adibito a palestra
o discoteca, ovvero a attività che non sia quella
di posteggio.
In tal caso è servitù, perché vantaggio per altri
immoboli es in tema di immissioni rumori o
prestigio immobile ..
Tipi di servitù:
Luci permettono solo di vedere, quindi di avere
luce e aria, possib servitù di luce, se irregol
es non rispettano distanza 901, perché int
privat, privacy non essere esposti a curiosità
altrui, possib anche usucapione.
Vedute, permettono anche affaccio, sono balconi e
terrazze, si ogg di servitù e usucapione.
Stillicidio è lo scolo di acque piovane dai tetti
costruzioni che deve avvenire su terreno proprio,
ma anche altrui con d servitù.
COSTITUZIONE DI SERVITU’
Art.1) Il sig. .. costituisce sul fondo di sua
proprietà
..
in
seguito
denominato
fondo
servente, e a vantaggio dell’immobile .. di
seguito denominato fondo dominante, di proprietà
di .. che accetta, la seguente servitù e
precisamente:
- servitù di .. ( es. “ di passaggio pedonale e
carraio da esercitarsi su di una striscia di
terreno compresa nel fondo servente, lungo il
confine con l’immobile di proprietà .., della
larghezza di m. ..; essa è meglio identificata
nella
PLANIMETRIA,
(si
planimetria,
No
frazionamento) ove è evidenziata con colore
rosso, che esaminata dai comparenti e firmata da
essi e da me notaio, si allega a questo atto sub
..
ovvero:
- servitù
consistente
nel
divieto
di
esecuzione
dei
lavori
che
possano
compromettere la funzionalità delle opere ..
- nel divieto di piantumazione di alberi di
alto fusto..
(Specifica Limiti e contenuto d e modalità
esercizio!
norme ex 1063-1071 tutte dispositive, salvo 1070
e per dottr 1068, quindi ampia libertà a parti
determinaz contenuto del d;
chiarisci ad es eventuali prestazioni accessorie
ex 1030 e ciò che è necessario ex 1064)
Art.2) Garanzia di proprietà dell’immobile sul
quale è costituita la servitù..
20
Art.3) Effetti da oggi.
Art.4) Le spese di costruzione e manutenzione
della strada a carico di ..
Art.5) Corrispettivo per la servitù ..
Art.6) Spese dell’atto
(No 47/85 né 165/90 !!!)
Non occorre frazionamento, ma solo planimetria
per indicare striscia terreno gravata, anche
perché possibili trasferimenti zona gravata 1068,
e perché difficilmente lo approverebbero rischio
lottizzaz abusiva.
Abbandono liberatorio 1070
E’ atto unil, che va trascritto, subito effetti
liberazione da obblighi per titolare fondo
servente, ma effetti reali quando:
t1) finchè non c’è accettaz ancora a propr fondo
servente, ma che non ha più dd né obblighi, e
accettaz entro 10 anni se no prescriz e va
trascritta, ma non diventa res nullius a favore
stato!
t2) trasferim immediato a propr fondo domin,
salvo success rinunzia, sul modello 1333.
In ogni caso, “abbandono” è termine improprio
perché mai subito res derelicta.
In
atto
sempre
CDU,
e
frazionamento
e
planimetria, e 165/90, è atto traslativo.
Cessione di cubatura
I piani regolatori fissano un tot di mc
disponibili per fondo, cd volumetria o cubatura,
in base a indici di densità edilizia (es 1mc ogni
2mq).
La giurisprudenza non chiede tanto che i fondi
siano finitimi, quanto che entrambi siano nella
medesima zona urbanistica!
E che non vi siano divieti negli strumenti
urbanistic vigenti.
Varie tesi:
t1 cnn) è servitù non aedificandi o altius non
tollendi, perché sacrificio per un fondo a
vantaggio
di
altro
fondo,
ma
sotto
cond
risolutiva (o sosp) della concessione ampliata;
t2 candian e cass 96) è contr a effetti solo
obblig, perché cedente si obbliga solo verso
cessionario a non far domanda per concess edil a
comune, ma trasferim cubatura solo se comune
21
concederà
concess
edil
“maggiorata”
a
cessionario.
Tale obbligo non produttivo di alcun effetto
trasl, e in caso di inadempimento del cedente
solo danni 1218, es se non presta suo assenso a
pa per concessione maggiorta a cessionario; né
aventi causa cedente sono obbligati!
Non essendo d reale no possib trascriz e opponib
a terzi!
E’ vero che trasferimento cubatura si ha solo se
poi c’è la concessione comune, ma ai fini tutela
cessionario, preferibile costruzione come d reale
servitù, per dargli tutela reale e no obblig,
sotto condiz del rilascio condizione!
t3 bianca) è vero che ruolo pa è centrale, ma
rilascio conc edil potrebbe assurgere a mera
condiz sosp o risol, è un sacrificio per un fondo
a vantaggio di altro fondo;
t4 min) è d superficie atipico, perché concesso
su fondo proprio del cessionario;
t5) è contr trilatero tra privati e comune come
convenz lottizz;
t6) è d reale atipico.
Ricorda lo jus aedificandi e la concessione l
10/77 e corte costit 5/80 e 223/83 è d che parte
integrante d propr e la concessione da comune è
dovuta se accertam conformità a strum urban.
Se i due fondi appartengono a stesso propr, no
servitù, ma atto d’obbligo per cui si ammette
trascriz 2643 n5 è rinunzia a d edificare.
Cessione di cubatura
Premessa:
A) a è propr fondo alfa in .. , b fondo beta ..,
entrambi posti nella medesima zona urbanistica ..
, zona il cui indice di fabbricabilità è pari a
.. , in base a strumenti urbanistici vigenti;
B) su fond alfa insiste un fabbricato avente
cubatura pari a .. , e da concess edil n .. del
.., in base alla quale è stato costr il
fabbricato, risulta che volumetria virtualmente
realizzabile su fond alfa è pari a mc .., quindi
superiore di mc .. rispetto a quella finora
realizzata;
C) b è propr fondo limitrofo beta e vorrebbe
realizzare un fabbricato di mc .., utilizzando la
22
volumetria virtualmente realizzabile su proprio
fondo pari a mc .. , e parte (o tutta) di quella
cubatura residuale non ancora realizzata su fondo
alfa, per mc ..
Art 1) premessa parte integrante ..
2) A cede a b che acquista, la cubatura residenz
pari a mc .. ad essi spettante su fondo alfa di
sua propr e a vantaggio fondo beta di propr
acquirente.
Più precisamente a costituisce servitù di non
edificare per mc .. su proprio fondo alfa, che è
il fondo servente meglio descritto in premessa
lett a, e a favore .. fondo dominante.
Per effetto di detta cessione, la cubatura
virtualmente realizzabile sul fondo beta risulta
essere di mc ..
3) A si obbliga nei confronti di b e del comune
di .. a non richiedere per l’immobile alfa
concess edil per volumetria comprendente i mc ..
ceduti a b con questo atto.
A altresì dà mandato irr, ai sensi 1723 2co, a b
per effettuare ogni atto che si riveli necessario
relativo al fondo servente a scopo di far
conseguire a b la concess edil maggiorata.
4) Il cedente garantisce piena ed esclusiva propr
..
5) Il presente atto è sottoposto a cond risol (o
sosp) del (mancato) rilascio entro .. da oggi a b
della concess edil a edificare su fondo beta per
mc .., pari a somma cubatura astrattam dispon su
fondo beta, e quella ceduta con presente atto da
a.
6) Prezzo cessione convenuto in ..,
tot subito e quietanza, salvo ripetizione in caso
mancato avveram cond sosp nei termini anzidetti;
tot sarà pagato entro .. gg dal momento del
tempestivo rilascio concess edil di cui sopra.
7) spese atto
(no 47/85 e 165/90)
Superficie
E’ come uno strato creato giurid, una tavoletta
(Cap) che si frappone tra suolo e nuova costruz
per evitare l’accessione.
Posso anche riservarmi d superficie su terzo
piano.
23
Salis e altri distinguono tra:
- d di superficie, si prescrive in 20 anni, è
il d di fare e mantenere costruz su suolo
altrui;
- propr superficiaria, cessione immobile con
riserva del suolo, è imprescrittibile, è il
d
di
mantenere,
se
immobile
perisce,
superficiario d a ricostruzione;
- proprietà separata, no d di mantenere, ma
solo cessione bene senza suolo, se perisce
no d a ricostruzione.
Di fatto la cd “proprietà separata” non è altro
che un d di superficie sotto condiz risolutiva:
se l’immobile eretto perisce si estingue anche il
diritto.
Quindi solo il d superficie si prescrive, e per
interrompere la prescrizione per dottr non basta
inizio lavori, ma occorre che costruzione sia
portata a termine, 2645 bis.
Se superficie a tempo determinato, si può
prevedere un corrispettivo, es 1349, e eventuale
clausola compromissoria, per acquisto costruzione
del dominus soli.
Oppure niente, e sarà considerata parte del
corrispettivo per cessione superficie.
Ci sarà estinzione eventuali dd concessi da
superficiario medio tempore, es ipoteca 2816.
Se a tempo determinato, es 15 anni, specifica da
quando decorre, se da costruzione ultimata, o da
data contratto.
Ma il 953 è norma derogabile, possibile prevedere
no acquisto automatico del dominus soli, ma d
superficiario
a
demolizione
costruzione
per
tenersi i materiali.
Se
superficie
nel
sottosuolo
planimetria e prog ing.
allega
anche
Se fondo in comunione tra due, e si vuole che
solo uno costruisca:
è cessione di uno all’altro del d superficie su
metà, lecito ex 1108 co3, 1059
Se cedo il d di superficie per costruire per tot
mc, o su tot mq, e per certa altezza ..
Sono tutti limiti che rientrano nel contenuto del
diritto:
24
realità di tali limiti, opponibilità anche
caso di cessione a terzi del d di superficie.
in
Se ci sono più comproprietari di un suolo, e si
vuole che l’immobile costruito sia solo di uno di
loro -> cessione pro quota di superficie;
e no cessione di cubatura, che è servitù e come
tale non trasmissibile perché la concederesti ad
un comproprietario!
D sopraelevare 1127
Il “lastrico solare” è il tetto piano di un
edificio, con funzione preval di copertura
edificio;
se è piano ma funz non preminente di copertura è
anche detto “terrazza a livello”;
mentre se è spiovente si parla solo di “tetto”.
Se propr esclusivo lastrico solare o terrazza a
livello, e a questi che spetta d soprael e no a
propr ult piano.
Se più propr ultimo piano, ciascuno ha d
sopraelevare sopra il proprio appartamento.
Il 1127 è norma derogabile, “salvo che altrimenti
dal
titolo”,
quindi
titolo
es
il
regolam
contrattuale, che dà tale d a un terzo, che
costruendo, solo dopo, diventa condomino, oppure
al costruttore!
Oppure è possibile prevedere una servitus altius
non tollendi o non aedificandi in modo tale da
escludere la sopraelevazione, anche da inserire
nel regolamento di condominio, poi trascritto,
cass 94.
T1 cass) tesi cd binaria:
è facoltà, e non d, imprescrittibile (non opera
il 954 ult co) spettante a propr ultimo piano o
del lastrico solare per scelta legislativa, ma se
ceduta a terzi è d superficie come tale sogg a
prescriz 20 anni;
t2) è d superficie ex lege; ma sui generis perché
imprescrittibile, non opera il 954 ult co;
t3 pugliese) è acquisto per accessione 934, ossia
chi costruisce acquista proprio perché chi
costruisce acquista proprio perché proprietario
del “suolo”,
25
t4 trinchillo) è facoltà, e non un d, concessa al
proprietario dell’ultimo piano, in considerazione
della sua posizione: trattandosi di facoltà
connessa ad un diritto di proprietà dell’ultimo
piano e non di diritto autonomo, essa non sarebbe
cedibile separatamente dalla proprietà appunto
dell’ultimo piano.
(ma dottr e giur ritengono pacificamente la
cedibilità a terzi del d, anche parziale – per lo
più strutturandola come d di superficie – e il
terzo acquirente diventi condomino nel momento in
cui realizza la costruzione)
t4) colonna d’aria, che appartiene a tutti i
condomini, ma sopraelevare solo a ult piano per
scelta politica, da qui indennità. (tale concetto
infatti è stato introdotto proprio per spiegare
la natura dell’indennità).
Natura indennità:
Per g) è dovuta, no a causa colonna d’aria .., ma
poiché per scelta politica tale facoltà o d
spetta a propr ult piano o lastrico solare, per
la sua posizione, ma se lo esercita, trae una
utilità in più dal bene, e quindi ex lege deve
corrispondere indennità per compensare i propr
altri piani.
Ha
d
opposizione
il
singolo
condomino,
legittimato da solo a difendere suoi dd, e no
necessariam ammin condominio (è mandatario e
condominio è ente di gestione e no sogg di d).
Eventuale divieto di sopraelevare, es in regolam
condom, è servitus altius non tollendi.
Cessione d superficie su mio lastrico solare, e
riserva
lastrico
solare
per
cedente
su
appartamento da costruire:
t1 pref) cessione tot millesimi (e no quota ex 68
co2 att) del lastrico solare e poi divisione cosa
futura, specie se riserva a favore di un terzo a
titolo gratuito, divieto 771 (ma per t2 no
divieto, perché depauperamento immediato e subito
quantizzabile, e bene non futuro, ossia d
superficie seppur su bene futuro)!
E’ vantaggiosa anche ai fini fiscali, ed è forte
garanzia.
t2) cessione semplice superficie, con riserva
futuro lastrico solare.
La seconda soluz è la più frequente nella prassi,
ma
puoi
riservarti,
deductio,
un
d
solo
26
potenziale?
usufr.
es
nudo
propr
che
dispone
futuro
In ogni caso prevedi limiti prestabiliti a
contenuto del d superficie trasferito, es:
mq, altezza, mc costruzione e prog ing allegato;
e poi anche tempo costruz, ossia fine lavori
(2645 bis, o abitabilità) entro .. (perché int
cedente!) con penali se ritardo, e 1456.
E cond sosp (nell’int cessionario) concess
edilizia a sopraelevare!
(così come per cessione cubatura)
Cessione del lastrico solare ricoprente intero
ultimo piano .. esteso circa mq .. riportato in
catasto .. (anche il lastrico solare ha un sub ..
cat .. mq ..)
Eventuale delibera assemblea condomini, allegata
per estratto, a unanimità no opposizione a
sopraelevaz e accettano il quantum stabilito per
indennità, es euro .. ogni millesimo di propr.
Convenzioni di lottizzazione
Sono contratti tra privati e comune, come afferma
anche stessa l 241/90, quindi norme cc e no d
ammin.
E’ di fatto un piano regolat particolareggiato,
concordato da pa con i privati.
Vantaggi:
1) per comune, che privati si obbligano (atto
d’obbl o convenz) a esecuz gratuita opere
di primaria e second urbanizz;
2) per i privati, che comune rilascia così
concess o aut necessarie ed esegue opere
propria spettanza, e si obbliga a non
modificare piano se non per sopravvenute
esigenze
superiori,
dietro
in
genere
risarcim danni.
Comune quindi potrà unil variare i piani edilizi
anche dopo trascriz convenz! che serve ai soli
fini opponib a terzi.
Mentre comune potrà agire 1453, no i privati
verso comune.
Con la trascriz convenz solo opponibilità a terzi
e aventi causa dai privati di obblig e oneri
reali, servitù nascenti da convenz, e diventano
però veri e propri piani regol particolareggiati,
con bassa probabil essere modificati.
27
Ricorda tipicità obblig e oneri reali, ma anche
atipicità per cass 94, se apprezzabile int
sociale, in genere per quelle contenute in atti
d’obbligo o convenz urbanizz. In tali casi
prevale tale int su principio relatività contr
1372 2co.
Quindi opponib convenz a terzi, nonostante sia
contr ex 1372, perché obblig reali!
Nella prassi si crea consorzio di urbanizz
per ottimizzaz nell’esecuzione opere primaria e
second urbanizz affidate (fogne, acqua, luce,
verde) e altre obblig reali in convenz, ma anche
per
gestione
servizi
a
consorziati
(es
portierato, guardiania, piscina, tennis)
I
consorziati
creano
un
fondo
comune
per
realizzare tali scopi.
Nello statuto, se la consideri assoc, clausole
adesione obblig a consorzio per aventi causa da
propr all’atto acquisto (se invece
comunione o
condom non necessarie, perché regolam comun o
condom opponibile 1107 2co e 1139, ma atipico
perché regolam comunione solo per ord ammin, o
improprio ex 1138 4co, da trascrivere perchè con
obblig reali).
Tali clausole sono opportune, perché sebbene ogni
propr cmq obblig perché sono obblig propter rem,
così si ottiene una gestione centralizzata ai
fini di ottimizzare costi e tempi.
“ciascun consorziato è obblig, pena risarcim
danni di .. (penale) ad includere nell’atto di
trasferim a qualsiasi titolo a terzi, il vincolo
di adesione al consorzio”.
Nb cass99 su consorzio dell’Olgiata: il consorzio
non è parte del contratto di convenz di lottiz,
quindi non può imporre esatto adempim obblig a
propr, (salvo si siano loro stessi impegnati
verso il consorzio, se ritieni natura assoc non
ricon).
G è divisa su Natura consorzio:
cass94,
candian,
gambaro)
è
associaz
non
riconosciuta, con scopo comune non lucrativo e
fondo comune per adempimento scopi prefissati. No
semplice
comunione,
perché
non
solo
mero
godimento 2248, ma anche gestione impianti,
erogazione servizi ..
Problemi:
a) recesso e esclusione assoc 24, ma qui non
puoi escludere un compropr;
b) compatib con clausole adesione obblig
t2) comunione
28
non vi sono problemi con art 24, ne con clausola
di adesione obblig; no costituz assoc ma semplice
regolamento comun 1106, con efficacia reale 1107
2co.
t3) è ente di gestione come il condominio
t4 trib bo 2001) è contr misto con elemeti
dell’assoc non ricon e della comunione
Pertanto criteri preval o combinaz, applicabile
ad es 1109, impugnaz delibere consorziati.
Non sono consorzi tra imprenditori ex 2602, né ex
862 o 914 e ss, e 920 su consorzi volontari per
us acque richiama infatti norme su comunione
1100!
NB Cass 1125/94: la convenz lottizz implica
necessariam costituz di consorzio di urbanizz
volontario, assoggettato a norme su comunione
1100, es 1101 nel silenzio proporz oneri a quote
partecipaz (infatti 920 richiama 1100).
Infatti in varie convenz trovi obbligo sia di
eseguire opere urban, sia di costituire consorzio
di urbanizz!!
La convenz è contratto, neg esterno tra privati e
comune, ad effetti reali (es costit servitù
spesso reciproche, permute tra privati e comune
..) e obblig (obblig propter rem per opere
urbanizz ..)
Mentre il consorzio è il neg interno, che serve a
dare attuazione a convenzione, con funzione di
ripartire obblig, oneri, e dd tra i privati e
loro aventi causa (ex 1107 2c0 se comunione,
ovvero clausole adesione obblig se associaz non
ric).
COMUNIONE
Anche di dd minori, si pegno no ipoteca!
Comunione è indissolub legata a concetto di
quota, infatti modello cc adottato è quello
romanist e no german della comunione senza quote
con bene che è del gruppo.
Comun
eredit
e
condominio
sono
comunioni
speciali!
quindi
si
applicano
norme
comun
compatibili, 1139!
Tante
titoli
Es se
poi un
comunioni e tante masse, quanti sono i
di provenienza.
due soggetti acquistano prima un bene, e
altro, sono due comunioni, e sarà permuta
29
e no divisione se assegnazione
ciascuno, perché sono 2 masse.
di
un
bene
Discussa la sua natura:
si è parlato di proprietà collettiva del gruppo,
di propr plurima parziale ossia solo dd di ognuno
solo su una frazione, o propr plurima integrale
ossia dd di ognuno sull’intero ma limitati da
eguali dd degli altri, tesi cui si aderisce
perché
meglio
giustificherebbe
eventuale
accrescim quote, se rinunzia (no se successione
mortis causa, perché propr irreversibilm nel
patrimonio de cuius).
Per certa d può essere solo incidentale, es
ereditaria, o forzosa, es del muro di un palazzo,
no anche volontaria.
Ma cap parla di comun volontaria es ..
se a è propr fondo alfa, b fondo beta e c fondo
gamma, e ad a interessa beta, a b gamma, e a c
alfa:
t1 bianca) permuta a catena;
t2 cap) messa in comunione beni e poi divisione,
è neg più semplice
Obblig propter rem per comunisti 1104, spese
necessarie per conservaz, possib però rinunzia a
quota come 1070, così accrescim quote altri comun
in dd e oneri.
Assemblea occorre odg 1105 3co.
Per ord ammin magg semplice 1105-6;
per atti straord amm magg qualificata 2/3 1108 1
e 2co;
per atti dispositivi, es alienaz, ipoteche ..
consenso tutti 1108 3co, e 1059.
Distingui 1108, tra innovazione se non modifica
destinaz econom né la sostanza del bene es un
ascensore, un pozzo, una servitù attiva occorre
maggioranza qualificata;
e miglioramento se c’è tale modifica, es immobile
da abitaz a ufficio.
Quota e quotina
Comunista può liberamente disporre propria quota
1103, salvo espresso patto tra comunisti 1379 ma
valenza solo obblig.
Se a, b e c hanno in comune 3 appartamenti x, y e
z,
a
può
vendere
la
propria
quota
solo
su
appartamento x, ossia una quotina?
t1 cap e cass64) si, perché ha quota astratta su
intero ma anche sui singoli beni; in tal caso si
30
creerebbero 2 comunioni, tra originari comunisti
sui beni non ogg di dispos, e tra loro e loro
aventi causa per beni ogg di disposiz.
t2 tutta cass + rec) si, ma con effetti solo
Obbligatori,
ovvero con la cd vendita dell’esito divisionale,
ratio: il 757
la retroattività della divisione
perché il singolo comunista (o coerede) in sede
di divisione potrebbe avere in assegnazione anche
beni differenti, e pertanto sarebbe considerato
come
mai
titolare
del
bene
(anche
solo
parzialmente) venduto.
Per tale ragione non è possibile neanche un 1480,
con effetti reali parzialmente immediati!
Quindi quotina è indisponibile se effetti reali!
Nb è anche possib donaz esito divisionale, perché
non è donaz bene altrui 771, ma è sotto condiz
che bene diventi proprio!
Se a vende bene x a caio, quindi può farlo solo
con contr effetti obblig o esito divis.
Ma se dopo divisione il bene x va a b?
B può venderlo liberamente a chi crede, perché è
considerato propr ab origine della comun, perché
divisione ha effetti ex tunc, ex 757, applicab
anche a divis ord, quindi penso anche nel caso di
vendita ex 1480.
Nb
regolamento
comunione
ex
1106,
è
atto
collettivo e non contr, basta maggioranza ma solo
per ord ammin.
Se
eccede
ord
ammin,
occorre
unanimità,
indipendentemente che sia interno o esterno!
Inoltre anche se contratt, all’unanimità, basta
maggioranza per modifica clausole di ord ammin!
Ha valore normativo dotato di efficacia reale,
1107.
Non occorre trascriz, perché realità è ex lege
1107, gazzoni.
Ma trascrivi se eccede l’ord ammin 1106, ed è
relativo ad immobili, es patto indivisibilità ex
1111 co2.
Il patto indivisibilità se stipulato solo tra
alcuni comunisti ha solo effetti obblig e non
reali; diversamente se da tutti.
31
Per 1112 dottr fa es del cavallo che non può
essere diviso.
Multiproprietà
d prev e cap) comunione 1100 con regolamento per
godimento turnario bene 1102 (uso cosa) 1106, e
1007 2co (regolam comunione) efficacia reale, e
1138
regolam
condominio,
caratterizzata
da
indivisibilità bene 1112, perché se diviso
cesserebbe di servire a uso cui è destinato,
quindi i ccdd multipropr sono comunisti delle
singole unità abitative e allo stesso tempo
condomini del complesso immobiliare;
t2) propr limitata nello spazio e anche nel
tempo;
t3) d reale atipico, a metà strada tra propr e
usufrutto, perché non si può godere del bene
quando si vuole, né destinare bene ad uso
diverso.
Possib anche costituz multipropr per testamento,
ossia testatore che ha un immobile detta un
regolamento per l’uso turnario del bene tra eredi
o legatari; regolamento comunione o cond anche
fonte nel testamento, no divieti.
Sarà un regolamento esterno, tipo quello del
costruttore,
accettato
dai
condomini,
con
accettaz eredità o legato, ma attento perché è un
peso ex 549!
Multiproprietà è di 2 tipi:
- immobiliare, cd multicomproprietà;
- societaria, o azionaria, perché in genere
sono spa.
Mentre quella cd alberghiera non è altro che una
possibile variante delle prime due.
La vera multipropr è solo immobiliare, perché
solo
in
questa
i
multipropr
acquistano
effettivamente quota dell’immobile.
E’ la forma più usata in Italia perché dà più
garanzie.
E’ caratterizzata in genere da 2 regolamenti:
- di comunione, per regolare i turni e
l’utilizzo delle proprietà esclusive, e che
sancisce il vincolo di destinaz turisticoresidenziale immobile, e l’indivisibilità
perpetua 1112;
32
di condominio, per regolare uso parti comuni
dell’edificio e delle infrastrutture, es
piscina e campi sportivi
In
atto
di
vendita,
alleghi
entrambi
i
regolamenti in genere predisposti da costruttore
e che acquirente si impegna a rispettere per sé e
suoi aventi causa (1107 2co e 1139)
Perché immobile 10% e arredi 3%, fai prezzo
separato!
-
Multipropr societaria è termine improprio, perché
non si diventa comunisti, no quota immobile, ma
si sottoscrivono solo azioni o quote società che
è e rimane propr immobile!
Quindi non vi è alcun trasferimento di dd reali;
e i “multiproprietari” godono dell’immobile a
titolo di locaz o comodato.
In genere vi sono 2 categorie di azioni, ord e
privil, e d di godimento immobile a titolari
azioni privil, gratuito o a pagam, ovvero ad una
associazione tra questi costituita (ove gli
stessi stabiliscono le regole del godimento).
Vantaggi:
- fiscali, perché è sottoscriz, in genere, di
azioni e no alienaz immobile;
- possib scelta per multipropr, tra più
immobili della società per godim in quel
periodo
Poche garanzie:
- non c’è trasferim immobiliare, ma in mano
solo azioni o quote di soc che potrebbe
anche fallire;
- opponibilità regolamento turnario: non vi
può essere un regolam comunione o condom; i
patti
parasociali
sono
inopponibili
a
società e unica strada è quella di clausole
statutarie per le regole per il godimento
turnario,
ma
queste
possono
essere
modificate
da
ass.
In
tali
casi,
i
“multipropr” sono in genere titolari di
azioni privil, non ordinarie, di modo che
per ogni delibera loro int 2376 occorre loro
placet, e poi prevedendo quorum più elevati;
- locaz al limite 30 anni 1573, o 2 anni dopo
morte inquilino se uso abitativo 1607.
Problema risolto ancorando contr locaz a
status socio, ossia collegando mediante
reciproca condiz risolutiva i contr di
acquisto
azioni
a
quello
locaz;
sei
conduttore finchè sei socio e viceversa (es
condiz risol di risoluz, recesso, invalidità
contr locaz, o di soc).
E prevedendo
33
un d opzione a stipula contr locaz o
comodato incorporato nelle azioni privil.
Per determinaz canone annuo locaz indica
parametri
predefiniti
es
rivalutazione
annuale con indice istat;
- scopo
di
lucro
2247:
non
può
essere
comunione a scopo godim immobile, ma società
deve svolgere altre attività, es gestione
campi sportivi, locaz immobile quando è
libero; e utili ripartiti tra i soci, ma
anche le perdite!
- spese straord a carico società, non è
possibile imporre nuovi versamenti ai soci
2345, ma solo per spese ord in loro qualità
di conduttori o comodatari.
Per cass 4088/97 (in not 2/98 p 129) la multipr
societaria è fattispecie complessa, ossia contr
atipico di godimento caratterizzato composto da 2
neg collegati (cond risol reciproca, e d opzione
a
contr
locaz
incorporato
nelle
azioni
privilegiate), di sottoscr az o quote e di locaz
o comodato, in tal modo risolve gran parte dei
problemi di cui sopra, es 30 anni ex 1573.
Poiché non vi è trasfer immob, no dichiaraz urban
e fiscali, tuttavia, ex art 2 lett c) l 427/98 si
richiede estremi concess edilizia, che è bene
inserire.
Quindi in atto: “contratto atipico di sottoscriz
azioni soc e di godimento (ci sono differenza con
locaz pensa a durata) di unità immobiliare, cd
nel suo insieme di multipropr azionaria”.
1) vendita
azioni
privil
(2376)
(con
incorporato d opzione a stipula contr
locaz se no nello stesso atto, pensa a un
prelim di sottoscriz)
2) prezzo
3) garanzia soc per immob, e 47/85
4) reciproca condiz risol: titolarità azioni
priv finchè si goda a titolo di locaz
dell’immobile per periodo da .. a .. ogni
anno e viceversa
Multipropr cd alberghiera, quando l’immobile è
destinato irrevocabilmente a albergo a servizio
dei
multiproprietari,
e
può
essere
sia
immobiliare che societaria, proprio perché è una
variante di queste due.
E’ quindi variante dei primi due schemi, con
particolarità
del
vincolo
di
destinazione
alberghiera che grava su immobile.
34
In atto è bene richiamare le leggi regionali che
regolano uso immobile destinato a albergo, ossia
con destinaz turistico-ricettiva.
D lgs 427/98
Si applica ex art 1, solo se trasferito d reale o
personale per almeno 3 anni e per un periodo di
almeno 1 settimana!
NB d recesso ex art 5 l 427/98, entro .. gg da
esercitarsi con lettera racc ar da indirizzarsi
al sig .. via ..
Art 6: Prima scadenza periodo per recesso divieto
espresso per venditore di esigere il prezzo!
Se c’è prelim, dovrebbe decorrere da allora,
perché è già impegnativo e no da defin, ma dubbi.
Discusso se recesso abbia effetti risolutori,
ovvero sospenda efficacia contr. Chi sostiene la
seconda tesi ritiene che trascriz contr solo dopo
scadere termine per il cd ripensamento.
Art
7:
obbligo
fideiussione
bancaria
o
assicurativa del venditore se immobile in corso
di costruzione, e se venditore è società di
capitali avente .. (ex art 7 come riformato da
art 4 135/01);
nullità se manca menzione tali fideiussioni!
CONTRATTO DI VENDITA DI
MULTIPROPRIETA’ IMMOBILIARE
1) La società .. , come sopra rappresentata,
vende a ..
che compra:
- il diritto di comproprietà a godimento ciclico
turnario da esercitarsi nelle settimane ..
costituenti il periodo .. (n. o identificazione
del periodo) di ogni anno e corrispondente ad una
quota pari a millesimi .. (
/1000) .. (N.B.
ogni settimana corrisponde all’acquisto di tot
millesimi sull’immobile) di comproprietà indivisa
sull'unità immobiliare nel condominio .. , sito
in Comune di .. , località .. , facente parte del
complesso edilizio .. e precisamente:
- unità immobiliare n.
del tipo
con numero
posti
letto,
sita
al
piano
costituita
da
locali ..
oltre servizi.
.. provenienza
2) Modalità vendita
L'unità immobiliare oggetto del diritto di
35
comproprietà a godimento ciclico temporaneo qui
compravenduto si intende trasferita a corpo,
nello stato di fatto in cui si trova, con ogni
diritto di accessione e pertinenza.
E'
compresa
nella
presente
vendita
la
comproprietà di impianti, arredi e corredi
dell'unità
immobiliare
sopra
descritta
come
risulta dall’ "Elenco Arredi e Corredi" che si
allega .. (o trovasi allegato ..).
La data di inizio del godimento che varia di anno
in anno ma con inizio sempre dalla giornata di ..
è indicata nel calendario turnario allegato sotto
lettera ..
al regolamento generale della
comunione, ricevuto dal notaio ..
E’ inoltre compresa nella presente vendita la
proporzionale quota di comproprietà sulle parti
comuni del condominio .. che spetta in ragione di
millesimi
..
(../1000)
all'intera
unità
immobiliare oggetto del diritto di comproprietà a
godimento ciclico temporaneo compravenduto con
quest'atto.
A tal proposito la parte acquirente dichiara di
conoscere ed accettare in ogni loro dettaglio i
seguenti regolamenti con allegate le relative
tabelle millesimali:
il regolamento generale della comunione
(eventuale
regolamento
ulteriore
di
condominio)
il
calendario
perpetuo
turnario
sopra
richiamati.
La parte acquirente riconosce che al diritto di
multiproprietà corrisponde, in maniera esclusiva
ed immodificabile, il diritto di possedere,
godere ed utilizzare, esclusivamente ad uso
abitativo,
l’intera
unità
immobiliare
sopra
individuata,
suoi
accessori
e
pertinenze,
ovviamente per il pari periodo acquistato.
La parte acquirente, per sé o aventi causa, a
qualsiasi titolo prende atto che le unità
immobiliari sulle quali vengono esercitati i
diritti di comproprietà a godimento ciclico
temporaneo, sono, per loro natura, costituzione e
destinazione, assolutamente indivisibili ai sensi
e per gli effetti dell'art.1112 del C.C.,
obbligandosi, pertanto, a non chiederne neppure
decorso il termine di cui all'art.1111 del C.C.
la divisione.
Pertanto è esclusa per la parte acquirente e suoi
aventi causa la possibilità di mutare di propria
iniziativa
la
destinazione
del
bene
e
di
apportarvi qualsiasi modifica.
36
Ogni
obbligazione
assunta
nel
presente
contratto dalla parte acquirente si intende
assunta per sé, eredi ed aventi causa.
(Garanzia)
(47/85)
(165/90)
(immissione nel possesso da oggi)
d recesso art 5
prezzo distingui per immobile 10% e beni mobili
compresi 3%
consegna denaro solo a scadere periodo recesso,
art 6
rinunzia a ipoteca legale
(se immobile è albergo anche menzione leggi
regionali su uso immobile, art 2 lett c)
La parte acquirente dichiara di aderire al
Consorzio tra i proprietari di immobili nel
comprensorio di .. , costituito, con lo scopo di
coordinare l'espletamento di alcuni servizi a
carattere comunitario, con atto autenticato dal
notaio .. e trascritto a .. che dichiara di ben
conoscere.
La
parte
acquirente
dichiara
ancora
di
conoscere e di accettare lo statuto del Consorzio
che si trova allegato all'atto autenticato in
data ..
Ovvero se non c’è un consorzio di gestione:
Ferrara-De Luca
Ai sensi e per gli effetti del d. lgs. 9 nov.
1998 n. 427, le parti dichiarano che:
a) i servizi e le strutture comuni ai quali
l’acquirente ha o avrà accesso sono i
seguenti:
(descrizione
dei
servizi
comuni..)
b) le condizioni di utilizzazione dei servizi
e delle strutture comuni..
c) norme
su
manutenzione,
gestione,
dell’immobile
d) criteri per la ripartizione delle spese per
l’utilizzazione e la gestione di servizi e
strutture comuni
e) il diritto di recesso ai sensi dell’art. 5
(l.427/98) potrà essere esercitato nei
seguenti modi e termini .. (inserire in
particolare
gli
elementi
identificativi
37
della
persona
alla
quale
deve
essere
comunicato il recesso e l’importo delle
spese che l’acquirente in caso di recesso è
tenuto a rimborsare).
Allegati:
- tabelle millesimali
- regolamento comunione (e eventualmente anche
condominio)
- calendario perpetuo turnario
- elenco arredi e corredi
- eventuale
statuto
di
consorzio
tra
i
comproprietari (o norme sui servizi e
strutture comuni..)
Ricorda:
D. Recesso-> art.5
Prezzo-> art.6
Art.1112 c.c. no mutamento destinazione nè
divisione
Leggi
regionali
se
destinazione
turisticoalberghiera -> art.2
Condominio 1117 e 61-72 disp att cc specie 63
co2!
E’ comunione speciale
perché coesistenza di propr esclusive con propr
comuni.
Le parti comuni spettano ex lege ai condomini
1117, salvo patto contrario espresso (no però per
muri
e
fondazioni
ritenute
necessariamente
comuni),
es
riserva
lastrico
solare
per
costruttore, perché quella del 1117 è semplice
presunzione di comproprietà.
Quella delle parti comuni è comunione forzosa, no
possib di divisione ex 1119, né consentito
l’abbandono liberatorio 1118 co2 (norme inderog
ex 1138 co4).
L’eventuale rinuncia a parti comuni è nulla
perché 1118 inderogabile, spese per conservazione
parti comuni sono obbligazioni propter rem.
Per cass consolidata, non è sogg di d, ma
semplice
ente
di
gestione
che
opera
nell’interesse condomini; ammin non è rappres
organico, ma mandatario.
Esprimiti sempre in millesimi, 68 att.
38
Regolamento di condominio
può essere:
- interno (se redatto ad opera condomini es
assembl), o esterno (es costruttore e poi
accettato con atti vendita);
- proprio se no menomazione dd di ciascun
condomino su propr esclusive 1138 4co; improprio
se servitù, riserve lastrico ..
Per:
- deliberaz assembl
- contratto tra i condomini
L’ipotesi più frequente è la seconda, perché in
genere è predisposto da costruttore, ed inserito
nel primo atto di vendita e richiamato nei
successivi, in modo tale da essere accettato da
tutti. Ma NB non basterà un semplice richiamo se
è regolam improprio, ma occorrerà ripetizione in
contratto delle singole clausole relative a dd
reali costituiti con esso, es circa le servitù
reciproche,
mentre
il
resto
potrai
solo
richiamarlo.
Questo perché spesso il costruttore si riserva
lastrico solare, o parcheggi, costituisce servitù
anche reciproche ..
Ossia il cd regolam improprio che necessita del
consenso unanime (o almeno degli interessati, es
servitù di passaggio solo a carico di un immobile
a favore tutti gli altri per accedere sul
lastrico solare comune) e di trascriz ai fini
opponibilità, perché non solo norme su uso cosa,
ma anche costituz di dd reali.
Il regolam assembleare è a maggioranza, e può
essere solo proprio 1138 1co “uso cose comuni e
ripartizione spese” e 1138 4co “non menomare i dd
di ciascun condomino”.
Ovviamente esso dispone anche circa obblig o
oneri reali, es spese condomin, ma ineriscono a
uso cose comuni e no limiti godim a propr
esclusive (altri es. di obblig reali di Bianca: d
consegnare chiavi allarme a ammin se assenza
prolungata).
E’ un negozio normativo, un accordo e no un
contr, perché a maggioranza e vincolante anche
per assenti e dissenz.
Frequenti clausole relative a immissioni, es
divieto immissioni acustiche dopo le 23, o tra
14-16 ..
Il regolam proprio NON si trascrive, nemmeno nel
registro assoc di cui 1138 3co perché assoc
soppressa, ed ha efficacia reale ex 1139, 1107
2co (cass 77).
39
Trascriz solo se si producono effetti ex 2643, e
no se regole su uso cose comuni, cass 88!
Sia i regolam assembl che anche contrattuali
possono essere modificati a magg per le norme
relative a uso cose comuni, ossia materie entro i
limiti del 1138 4co! Quindi maggior anche se in
precedenza approvate a unanimità o contrattuali.
Mentre occorre unanim (almeno degli interessati)
per
modifica
regolam
contrattuali
se
relativamente a servitù, spesso reciproche ..
Perché non è un accordo, bensì un contratto che
menoma dd su propr esclusive.
Es servitù reciproche: divieto di utilizzare
propr esclusive ad usi che non siano quello
abitativo (no uffici, locali commerciali ..) -> è
servitù, perché non prescrive un facere, ossia
obbligo ad adibire immobile ad uso abitativo,
bensì un non facere, quindi un pati a carico
ciascun immobile e a favore tutti gli altri.
Ratio: è che regolam condominio di fatto è un
contenitore, può contenere anche costituz o
trasferim di dd reali, ma che ovviamente devono
essere trascritti, 2643 n2 e 4, altrimenti
vincoleranno solo i contraenti 1372, e no anche
successivi aventi causa.
Ciò che trascrivi è quindi il regolam, che è il
titolo, ma affinchè siano opponib le costit di dd
reali, e no le norme circa uso cose comuni!
Nb quindi per regolam contrattuale no limiti ex
1138 co4 prima parte, ossia possono menomare dd
individuali
condomini,
ma
cmq
non
possono
derogare a norme richiamate (1118 co2, 1119 .. e
anche 68-72 att)
Al regolam condominio devono essere allegate le
tabelle millesimali, ex 68 att.
Tabelle millesimali
per d e g prev occorre consenso unanime per
approvazione, perché da esse discendono dd e
obblighi.
In genere approvate con atto di vendita che
richiama il primo atto di vendita ove sono
allegate;
altrimenti
delibera
ass
solo
a
unanimità, ma cass ha ammesso anche a magg ai
fini temporanei di ripartiz spese, es se manca un
condomino e poi successiva unanimità procedendo a
eventuali conguagli.
L’ass condom deve essere convocata con odg almeno
5 gg prima, cass ‘92.
Va convocato il conduttore o usufr se ord ammin;
40
quorum ex 1136 sono inderogabili ex 1138!
Verbale ass sottoscritto da presidente ass, in
genere l’ammin, e da segretario (in genere altro
condomino) o notaio.
L’ammin solo ordin amm, può essere revocato in
ogni tempo ad nutum.
Supercondominio quando parti o servizi, es campi
sportivi, cortile, impianti di riscaldamento,
sono in comune tra più edifici e quindi
condomini; ossia il singolo condomino ha parti
comuni nel suo fabbricato e parti comuni con
condomini degli altri fabbricati.
La
dottrina
ha
parlato
di
un
“condominio
orizzontale”.
Manca disciplina ad hoc:
t1 cass) si applicano norme su condominio;
t2) su comunione.
Preferibile la tesi della cass sul condominio,
perché non è una comune comunione, ma oltre ad
esservi con titolarità dei condomini sulle parti
comuni a tutti, vi è un nesso di accessorietà tra
esse e le proprietà esclusive dei condomini,
essendo le prime al servizio delle seconde.
Poiché condom non è sogg di d, i condomini
saranno titolari allo stesso tempo delle parti
comuni del rispettivo fabbricato e di quelle del
supercondominio.
Per ass supercondominio, legittimati sono tutti i
condomini, ma in genere c’è procura nei regolam
condominio a ammin dei singoli condominii a
partecipare a dette assemblee.
Condominio precostituito
è cd precostituito perché i titolari di un suolo
in comun di fatto assegnandosi propr esclusive
precostituiscono il futuro condominio.
1) divisione di cosa futura, 1348, con
effetti obblig e reali solo quando
cosa ad esistenza; osteggiata da d e g
datate, lecita invece perché 1348,
1472-8 (no 771, 458, 167, 2331 3co).
Non è vera e propria divisione, perché
come 734, non vi sarà mai comunione,
perché
appena
costruito
automaticamente
diviso;
comunione
priorità logica e non cronol;
2) rientra nell’uso cosa comune 1102;
3) Benacchio
condominio
precostituito,
perché cond è istituto tipico 1117,
può essere anche precost fissando
41
eserc
uso
predeterminando
esclusive;
suolo
propr
comune
comune
e
e
4) dd superficie reciproci.
Ricorda respon solidale acquirente per i 2 anni
prima acquisto per spese condominiali, art 63 co2
disp att cc!
Se perimento totale o > dei 3/4 edificio, il
condominio si considera sciolto, perché è venuto
a mancare comunione su propr esclusive e comuni,
e per ricostruz occorre consenso unanime tutti i
soci, perché c’è d individuale a quota suolo, e
condomino
può
vendere
sua
quota
di
suolo
liberamente!!
NB essendoci solo compropr nel suolo, è poiché è
venuto
meno
il
condominio,
occorre
nuova
divisione, cass 11201/96.
Quindi se perimento: vendita esito divisionale, o
prima divisione e poi vendita!
Ma per cass 1543/99 no divisione se ricostruzione
in
maniera
conforme
al
precedente,
perché
condominio “rinasce”; mentre se difforme occorre
senz’altro divisione.
Mentre se < dei 3/4 basta semplice maggioranza
1128 2co, e vi è una sorta di prelaz ex lege per
condomini 1128 4co.
NB c’è perimento solo se cause naturali o del
terzo;
mentre
no
se
volontà
condomini
di
demolizione e ricostruzione palazzo.
Quindi non si applicherà il 1128, perché non è
perimento, ma o il 1120 o 1108 co3 è innovazione.
Accrescimento
Solo se c’è rinunzia, ex 1104, con funzione
liberatoria, a favore altri condomini, come 1070;
no se successione, perché è propr e no usufrutto,
irreversib nel patrimonio de cuius.
ATTO D’OBBLIGO
“.. si obbliga irrevocabilmente verso .. (es
comune di .. ) a .. (es vincolare l’area .. ,come
riportata
in
planimetria
colore
rosso,
al
servizio della costruzione a verde; a cedergli
parte terreno; a mantenere permanentemente la
destinazione d’uso degli immobili a ..) a
condizione (es. stipula della convenzione di
lottizzazione entro .., ovvero rilascio concess
edilizia)”
42
puoi porla sotto condiz, anche per far notare il
collegam negoziale, e qualora il comune poi non
rilascia la concessione!
in genere presuppone, o segue una convenzione di
lottizzazione;
oppure tale obbligo è inserito direttamente nella
convenzione.
oppure prima si presenta il progetto al comune,
che lo approva sotto cond di tale atto d’obbligo
-> raiti la considera un’obblig reale, che può
essere trascritta
È l’atto in genere richiesto da comune:
- per rilascio conc edil, es concess a
costruire su lastrico solare 1127, o un box,
e assunz obbligo privato adibire locale solo
a usi determin;
- è
momento
del
procedimento
ammin
nell’edilizia convenzionata, presupposto per
convenz di lottizzaz;
- per
aumento
volumetria
dispon,
atto
d’obbligo a non richiedere a comune concess
edil per quella determ area, necessario solo
se entrambi i fondi appartengono a stesso
proprietario perché non è servitù né c’è
contratto
trascriv.
Mentre
se
cessione
cubatura tale obbligo inserito in contr che
trascritto perché è servitù non aedif o
altius non t.
- funzione documentativa per parcheggi se
fuori dal lotto, o per cd parcheggi tognoli.
Nasce da prassi ammin di rendere documentati e
conoscibili obblighi privati attraverso trascriz
tali atti d’obbligo.
Anche perché da essi derivano vincoli natura
reale: obbligazioni propter rem se vi è un
facere, e per alcuni servitù se vi è un pati ma
problema del nemini res sua servit se manca
diversità sogg tra proprietario fondo dominante e
servente; mentre i vincoli di destinazione es a
parcheggio, a verde sono limitazioni legali a d
proprietà, cass ss uu 3363/88.
Per convenz lottiz:
È atto di sottomissione o asservimento unilat,
per g recett per altri no, del privato a comune,
in genere preliminare, es per comune roma, a
successiva convenzione tra privato e comune, cui
segue infine il rilascio concessione edil; quindi
43
3 momenti procedim ammin: atto d’obbligo unil,
convenzione, rilascio concess edil. Ma spesso non
si fa luogo a atto d’obbligo perché impegni
contenuti direttamente nella convenzione tra
comune e privato.
Vincoli per privato, ma no per pa prevale inter
pubblico, sono irrevocabili, e loro estinzione e
cancellaz
trascr
solo
se
mancato
rilascio
concess, mentre no rilava eventuale risoluz contr
tra privati es se contr di cessione cubatura.
Art.8 l ponte 765/67 rilascio licenza edilizia
subordinato a “impegno” privato di esecuz opere
urbanizz primaria.
Artt. 7 e 9 l bucalossi 10/77 obbligo trascriz
atto obbligo quale presupposto per convenzioni
urbanistiche.
Parcheggi
Atto obbligo anche funzione documentativa e no
necessariamente innovativa.
Circolare 3210/67 ministero lavori pubblici,
successiva a legge ponte, chiede atto obbligo
necessario se parcheggi al di fuori del lotto,
perché in tal caso non è appariscente il vincolo
pertinenziale.
Art 1 l tognoli 122/89 i proprietari immobili
possono realizzare parcheggi nel sottosuolo anche
in deroga a strumenti urbanistici e con aut
gratuita,
ma
art
5
nullità
atti
cessione
parcheggi se separatamente da immobili di cui
sono pertinenze.
Quindi essendoci rischio grave sanzione nullità
si è prospettata in d necessità atti obbligo per
pubblicizzare vincolo pertinenziale per parcheggi
tognoli.
Possesso e usucapione
Possesso è una res facti e no d, o meglio è
un’immagine di un d, che rileva essnzialmente ai
fini processualistici 1168-70, ai fini di fornire
tutela immediata a chi “appare” titolare del d
vantato,
indipendentemente
dalla
effettiva
titolarità del d, a differenza delle azioni
petitorie, che infatti esigono tempi più lunghi!
Ratio: E’ una tutela sommaria, quella delle
azioni di spoglio e molestie, ma immediata, per
evitare l’autotutela privata.
44
Detentore qualificato (ossia no per ospitalità,
ma per lavoro o servizio) ha stessa tutela
possessore 1168-70, es meccanico.
Elementi: corpus et animus possidendi, ma ammesso
anche solo animo, durante il rapporto e non in
fase costitut, se si ha la disponib cosa, anche
se detenzione ad altri.
Successione nel possesso dell’erede 1146 1co,
possesso continua con stesso titolo, es mala
fede, perché erede subentra in locum et ius
defuncti; può al massimo perdere possesso e
iniziarne un nuovo.
Mentre è accessione del possesso 1146 2co per
successore a titolo particolare, che può non deve
unire il possesso del dante causa.
Per successore a titolo partic si intende
legatario, ma per cap anche acquirente inter
vivos.
Il possesso non si può vendere, ma se un
possessore vende un bene come proprio è acquisto
a non domino, e possib che operi l’accessione del
possesso (è escamotage per cap per trasferire il
possesso!).
Per usucapione occorre possesso pacifico, palese,
continuato e ininterrotto.
La buona fede è presunta, ma no buona fede, se
c’è precedente trascriz contro alienante! cass 94
Possib interrompere possesso per usuc solo con
atti giudiziali, 1165 richiama 2943-44, sono casi
tassativi, attento!, e no atti stragiudiz.
Quindi se io possiedo il bene, e il propr vende a
terzi l’immobile, non è interruz possesso, perché
occorrono o notificaz atto o domanda nel corso di
un giudizio (ma no costituz in mora del debitore
perché
è
per
i
rapporti
obblig,
qui
incompatibile).
Possib rinunzia a usucap dopo che è compiuta, per
anal con 2937, rinunzia a prescriz. Così rivive
il d del proprietario.
Per usuc abbreviata occorre acquisto astrattam
idoneo 1159, quindi se atto nullo per difetto di
forma 20 anni 1158.
Titolo idoneo è poi solo atto con effetti
astrattam traslativi, quindi no prelim, o vendita
sotto cond sosp o termine finchè no prodotti
effetti trasl.
45
Usucapio libertatis
t1 min) si per anal con 1153 2co;
t2 prev) no, perché non ripetuta tale norma nel
1158, e quindi continuano a persistere dd minori,
salvo non si siano anche essi prescritti, es
servitù per non uso!
Cass 9884/96) non basta lo spirare del termine
per l’acquisto, ma occorre anche la sentenza di
accertamento (che di fatto così avrebbe natura
costitutiva); prima di allora l’usucapiente non
potrebbe disporre del bene.
T2 prev) per il perfezionamento dell’acquisto
basta lo spirare del termine, e la sentenza
avrebbe solo natura dichiarativa (accerta un
fatto già avvenuto) poi da trascriversi ex 2651;
come tale sarebbe d disponibile anche prima della
sentenza.
Se non c’è ancora la sentenza,
per la dottr prev il notaio cmq potrebbe già
stipulare
l’atto
di
vendita
del
bene
dall’usucapiente al terzo;
tanto anche se non fosse il reale proprietario,
si tratterebbe non di atto nullo, ma di atto con
effetti meramente obbligatori (vendita di cosa
altrui).
Si è diffusa altresì la prassi di ricevere previ
negozi
di
accertamento,
bilaterali
(dell’usucapiente e del vecchio proprietario) o
anche
unilaterali
(del
solo
vecchio
proprietario), ma è discussa la loro liceità,
perché non è certo se siano dd disponibili, ossia
se l’accertamento sia attività solo giudiziale,
ovvero anche disponibile dai privati.
Nb l’atto unil di accertamento, non è negozio ex
1988, ossia ricognitivo di debito, perché 1988
inapplicabili ai dd reali, cass!
Se non è stata ancora accertata da trib:
fideiussione o ipoteca su altro suo bene del
venditore, a garanzia in caso evizione!
Fideiussione
della
Banca
..
per
euro
..
rilasciata per atto .. con efficacia sino alla
sentenza
accertam
usucapione
passata
in
giudicato.
Il trib è quello del domicilio convenuto, 18 cpc;
sentenza trascritta locus rei sitae.
46
Per evitare facili frodi:
art 26 1co tu 131/86 per sentenze di usucap a
favore coniuge o parenti stessa imposta reg
proporz della vendita!
Trascrizione
Funzione
primaria:
pubblicità,
portare
a
conoscenza tutti vicende relative princip a dd
reali o person di godim ultranov.
Ma second ma forse princip: opponibilità ai terzi
2644, e per risoluz conflitti tra più aventi
causa in base a anteriorità trascriz 2644 per
immobili, 1155 per mobili possesso.
Sogg a trascr atti con effetti reali su dd immob,
no obblig salvo prelim, da qui evinci no trascriv
mandato, salvo 1706 2co ad acquist se insito un
patto retrovendita.
Anche atti unilat es rinunzie 1070, 2643 n5,
legato, donaz obnuziale, pagam trasl.
Annotate anche le condiz, es il riscatto,
clausola riversib donaz 791 che sono di fatto
condiz risolut
Continuità trascriz 2650;
princ tassatività effetti no degli atti 2645.
Cond risol 2659 2co.
Se si avvera 2655, se non si avvera 2668 3co!
Es 1411, trascriz subito contro promitt e a
favore terzo con annot 1411, perché è doppia
condiz risol 2659 2co, del rifiuto o revoca.
Se adesione terzo annotaz 2668 3co, è mancato
avveram cond risol.
Se rifiuto o revoca, annot 2655, è avveram cond
risol, e nuova trascr contro promit e a favore
stipulante.
47