Cinquant`anni di Impresa Percassi

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l’impresa
la storia
Cinquant’anni di Impresa Percassi
a Giuseppe e Massimo Percassi, nel 50esimo di fondazione di Impresa Percassi
Indice
Indice
CAPITOLO
Credits
Titolo originale dell’opera
L’impresa, la storia. Cinquant’anni di Impresa Percassi
Autore
Fabio Grattagliano
Fotografie
Archivio fotografico gruppo Immobiliare Percassi - Studio Da Re
Vincenzo Castella
Stampa
Litostampa Istituto Grafico - Bergamo
Finito di stampare nel mese di aprile 2013
CAPITOLO
1
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LA SFIDA E LE ORIGINI
GLI ANNI SESSANTA
69
4
LA QUALITÀ GLOBALE
GLI ANNI NOVANTA
CAPITOLO
CAPITOLO
33
2
LA CRESCITA E IL CONSOLIDAMENTO
GLI ANNI SETTANTA
87
5
LA DIVERSIFICAZIONE DELLE ATTIVITÀ
GLI ANNI DUEMILA
Ringraziamenti dell’autore
La realizzazione di questo volume è stata possibile
grazie a un lavoro di squadra che ha coinvolto molte figure
del gruppo Immobiliare Percassi, dalla famiglia ai manager.
La disponibilità di tutti ha consentito
di raccogliere e verificare numerose testimonianze
e portare alla luce una corposa documentazione originale
Un ringraziamento particolare,
per l’essenziale contributo,
al direttore generale del gruppo Jacopo Palermo
e ai colleghi-amici Alessandro Invernici,
responsabile della comunicazione e Aurelio Biassoni
CAPITOLO
117
7
IL PRESENTE CHE GUARDA AL FUTURO
OGGI
CAPITOLO
CAPITOLO
49
3
TURISMO, MARKETING E TERRITORIO
GLI ANNI OTTANTA
16 1
IL DEBUTTO DELLA NUOVA GENERAZIONE
GLI ANNI DUEMILADIECI
Capitolo 1
La sfida e le origini
gli anni ‘60
Capitolo 1
Capitolo 1
gli anni ‘60
la sfida
E LE
origini
U
na storia deve pur cominciare in qualche modo.
Spesso il punto di inizio è rappresentato da un
episodio condiviso nella memoria comune,
qualche volta da un ricordo sbiadito, altre volte ancora da
un oggetto. Non lo si capisce subito. E’ sempre la successione degli eventi che, a posteriori, consente di individuare
qual è stato il momento spartiacque, quando si accende
quella scintilla in grado di separare un percorso da altri e
si avvia una sequenza portentosa di fatti che genera tutti
gli elementi di una storia vera che meriti di essere raccontata. Ora siamo qui, a distanza di cinquant’anni, a volerne
ricordare e rappresentare una in particolare, con la fedeltà
e il rispetto della realtà dei migliori cronisti. E il nostro
chiodo al quale appendere uno straordinario ritratto, ce
l’abbiamo. E’ un biglietto. Un biglietto del treno che non
c’è, anzi. Un biglietto che perde la sua metà.
Andata e ritorno? Chiede l’incaricato alla vendita.
Ora, va detto che come nella miglior tradizione romanzesca, il contesto aiuta a rendere suggestivo quest’inizio.
Quel giorno la pioggia era più battente del solito. E il terreno, un po’ paludoso, veniva solcato con un’avidità travolgente dall’acqua come a formare dei piccoli torrenti di
fango.
Era un pomeriggio alla fine del 1962, poco prima del
Natale. Siamo in Svizzera, a Klignau, piccolissimo centro
nel cantone Argovia, a nord di Zurigo, in una terra dove
si intrecciano i confini di Francia, Germania e Italia. Il
I quattro fratelli Percassi a Clusone, nelle casa cosiddetta
“Fanfani”. Da sinistra Santo, Rino, Antonio e Giuseppe.
E’ il 15 marzo del 1956
L’ I M P R E S A . L A S T O R I A
9
gelo cominciava a sentirsi nelle ossa. Una sensazione che
non lasciava quasi più spazio ai pensieri. I cantieri erano
deserti. E lo sarebbero stati per almeno altri due mesi. Il
tempo necessario per far passare la fase più acuta dell’inverno e gli industriosi immigranti, che dall’Italia placavano la fame di manodopera del vicino e ricco cantone
svizzero, vi avrebbero fatto ritorno. Tra loro c’erano anche
i fratelli Santo, capocantiere, e Rino Percassi, muratore di
Clusone, Alta Val Seriana, Bergamo. Sono loro di fronte
al bigliettaio.
Andata e ritorno? Chiede l’addetto.
L’opzione del ritorno, oltre a consentire un buon risparmio sull’acquisto combinato, avrebbe infatti permesso ai
nostri emigranti di rinnovare il tanto agognato contratto
per la stagione successiva. Ma, quel Natale, ormai il terzo
da emigranti, è diverso dai precedenti. Rino vuole tornare
in Italia, è deciso. Non ne può più e sceglie di rientrare,
pur sapendo di dover affrontare il rammarico di Santo, il
cui cuore avrebbe desiderato far ritorno al più presto da
Angela, anch’essa emigrata in Svizzera e proveniente dal
vicino paese di Onore.
Sola andata. Rispondono i fratelli Percassi.
Insieme tornano a Clusone, piccola cittadina della Val
Seriana che, all’epoca, conta poco più di sette mila abitanti. Il lavoro in città era quasi inesistente, soprattutto
nell’edilizia. Gli unici che decidevano di costruire qualcosa
erano proprio quei lavoratori che rientravano dalla Svizzera, ma anche dalla Francia e dalla Germania, e che avevano bisogno di un’abitazione per le proprie famiglie.
Il rientro a casa
I due fratelli, Santo e Rino, rientrano e, come da tradizione consolidata, decidono di cominciare a costruire
anche loro la propria casa: avrebbero lavorato per i propri
Santo e sua moglie Angela
in Lambretta nell’estate del 1963
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clienti durante la settimana e per se stessi, invece, il sabato
e la domenica. Il primo passo, quindi, è cercare un lavoro,
un committente, qualcuno che abbia bisogno di costruire.
Qualsiasi cosa, a qualsiasi costo.
Ogni lunedì a Clusone si svolgeva il mercato cittadino,
frequentato dai contadini o da altri emigranti. Un luogo
ideale per proporsi e cercare di trovare qualche commessa.
I fratelli si mettono, così, a caccia disperata di clienti. Tentativi che incontrano non poche difficoltà, finché il destino combina l’incontro con il geometra Nanni di
Clusone, un professionista del settore che vantava nel proprio curriculum lavori nella grande Milano. Il geometra
Nanni, proprio in quel periodo, è in contatto con tre persone che stanno cercando un’impresa di costruzioni. Due
lavorano a Milano in una fabbrica metalmeccanica, il
terzo è un impiegato dell’Enel. Insieme avevano acquistato
un terreno proprio vicino a quello comprato dai fratelli
Percassi e sul quale sarebbe poi nata l’abitazione della famiglia in via Albricci. Il geometra Nanni insiste con i fratelli Percassi affinché questi accettino l’incarico. L’opera
di convincimento è immediata, il lavoro viene assegnato
di fatto senza un vero e proprio preventivo, su calcoli
ancor meno che approssimativi. Ma l’emozione è forte.
E’ la prima commessa che dà vita all’Impresa Percassi e i
fratelli ne hanno un disperato bisogno.
Il primo lavoro
I lavori cominciano già il 1° aprile del 1963 con le
prime opere di sbancamento realizzate, neanche a dirlo,
tutte con le straordinarie attrezzature di cui l’Impresa era
dotata: le mani. Come a dire che la tenacia appare sin da
subito nel DNA dell’Impresa: il primo passo è spalare più
di 40 centimetri di neve dopo un’abbondante precipitazione avvenuta nei giorni precedenti. Era chiaro che quella
Nella foto in alto, Rino (a destra) abbraccia
un bocia mentre sotto Santo (a sinistra) e
Rino (a destra) sul tetto di un cantiere
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La riproduzione del primo libro
matricola dell’Impresa Percassi
nel 1963 con i nomi e le date di
assunzione di apprendisti,
titolari e manovali. Nella pagina
di destra, invece, il libro paga
originale dell’Impresa Percassi
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neve non avrebbe fermato nessuno.
Il dato ufficiale della fondazione, come risulta dai documenti contabili, è il 4 marzo 1963. Insieme ai fratelli
Rino e Santo e l’altro fratello Giuseppe, che ben presto si
unirà all’Impresa, lavorano tre operai. L’attrezzatura è davvero basilare. C’è una piccola betoniera a mano e altri
equipaggiamenti acquistati e pagati però quasi allo stesso
prezzo del nuovo da un signore che produce aranciata. Gli
strumenti vengono presi e trasportati grazie all’utilizzo di
un carro trainato da cavalli di proprietà di uno zio. Serve
del legname? Niente paura. La voglia di fare sopperiva alle
carenze di risorse economiche. Gli operai del comune avevano appena potato le piante dei due viali principali di
Clusone, quelli che partono dalla stazione ferroviaria e
dalla caserma dei carabinieri. Una rapida selezione dei
tronchi più grossi, ed eccoli pronti per diventare puntelli.
Certo, i punti di sostegno in ferro sarebbero stati più funzionali, ma non c’erano i soldi. Tant’è. Tenacia e creatività.
A Clusone, nel settore dell’edilizia, operavano con un
discreto successo tre o quattro imprese storiche molto conosciute e apprezzate, alle quali era particolarmente difficile per i fratelli Percassi riuscire a strappar via qualche
lavoro. E non è faticoso immaginare il perché. I Percassi
erano molto giovani e, pur disponendo di alcuni anni di
esperienza lavorativa alle spalle, non potevano vantare un
portfolio di lavori solido che facesse a gara con l’esperienza
e la credibilità dei concorrenti più strutturati. Tra queste
aziende, oltre all’impresa Fantoni e quella di Guglielmo
Percassi, ce n’è una terza con il nome Percassi che fa capo
ai cugini del padre, Candido e Luigi. E’ l’impresa nella
quale i fratelli hanno imparato il mestiere, una vera e propria scuola di formazione professionale dei Percassi. Qui
Santo, Rino e Giuseppe hanno lavorato per ben sette anni
acquisendo gli strumenti e le abilità principali, quel knowhow che ha consentito loro di intraprendere l’esperienza
professionale in Svizzera. Basta fare due conti per comprendere che si tratta di un avvio alla professione decisamente precoce: i fratelli avevano cominciato a lavorare
all’età di dodici anni. E non si sarebbero più fermati.
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Innovazione precoce
Un piccolo flashback è d’obbligo. Nel 1956, il lavoro a
Clusone era un miraggio. E’ il caso di dire che non esisteva.
Luigi Percassi è all’origine della passione per il mestiere: è
inverno, e capisce che quei ragazzini hanno bisogno di lavorare e non gli fa mai mancare un impiego. Il primo stipendio non consentiva però di fare grandi cose:
corrispondeva circa a sessantacinque lire l’ora. Meno di un
euro ai valori attuali considerando la rivalutazione monetaria
e il relativo potere d’acquisto. E’ lì che i Percassi cominciano
a capire che l’innovazione, dalle piccole alle grandi cose, può
fare la differenza nella dimensione professionale e rendere il
lavoro di qualità più elevata.
A Clusone c’era un negozio di ferramenta. Rino aveva il
compito di andare a prendere un chilo di chiodi alla volta,
destinati alla realizzazione della casa che Luigi Percassi stava
costruendo per sé. Il titolare del negozio di ferramenta co-
Nella foto in alto a sinistra, gli operai dell’Impresa Percassi al lavoro in un cantiere a
Clusone. Sotto, due immagini di Giuseppe Percassi al lavoro mentre prosegue la
costruzione della prima casa di famiglia in via Borlone
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munica a Rino di avvisare subito Luigi Percassi invitandolo
a recarsi da lui perché aveva una cosa urgente da fargli vedere. La novità, clamorosa, consisteva in speciali secchi di
plastica, molto più leggeri e maneggevoli degli equivalenti
in ferro. Il primo degli unici quattro arrivati a Clusone a
quell’epoca venne acquistato e assegnato proprio a Rino. La
malta che trasportava l’allora ragazzino, ora, pesa di meno.
La prima squadra
Torniamo al 1963.
La prima casa su commissione in via Albricci procede spedita. Con il geometra Nanni, l’obiettivo condiviso è quello
di costruire una struttura di quattro piani, ciascuno di circa
120 metri quadri. La complessità del lavoro è oggi difficile
da immaginare. Ma per avere una idea di base occorre considerare che la costruzione avveniva senza ponteggi. Si tiravano su i muri e basta. E senza protezione alcuna; ancora
una volta con l’ausilio prevalente delle mani. Oggi sarebbe
impossibile. La stessa metodologia di lavorazione, d’altronde, era impiegata anche dalle imprese più ragguardevoli.
Eppure, ricordano i protagonisti dell’epoca, pur non potendo contare su evidenze statistiche affidabili, dal punto di
vista della sicurezza, gli incidenti erano meno frequenti, in
ragione soprattutto dell’elevata attenzione e competenza dei
muratori.
Dopo quattro mesi, arriva nell’impresa il fratello Giuseppe, già presente nella compagine di costituzione, formalmente avvenuta l’8 aprile del 1963. Giuseppe, quando Santo
e Rino rientrano dalla Svizzera, lavora in una fabbrica di
telai. E’ un ragazzo molto sveglio e capace, ha grandi potenzialità e l’azienda per cui lavora ne ha piena consapevolezza.
Il futuro di Giuseppe era indirizzato verso una carriera di
successo nel suo settore e sarebbe certamente andato a lavorare all’estero. Ovvio, se gli altri fratelli non lo avessero convinto a cambiare idea. Così Giuseppe finisce i lavori che
aveva in corso, rispetta i tempi di preavviso, e poi entra di
fatto nell’impresa, risultando a libro paga come socio ap-
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Da sinistra, il manovale Andrea (detto “Frachì), l’apprendista Dino e Giuseppe Percassi
prendista dal 16 ottobre del 1963. In questa fase iniziale i
tempi di lavorazione incessanti non permettono alcuna distinzione di ruoli. Tutti fanno tutto. Ora la squadra è al completo con i tre fratelli che si avvalgono, a loro volta, della
collaborazione di tre operai.
Destini incrociati
Il fermento è nell’aria. Qualcosa di speciale percorre il territorio e lo pervade. E’ quell’energia che trasforma e concretizza i progetti con risultati inattesi e non comuni. Un
contesto che non riguarda solo i fratelli Percassi. Basti pensare che proprio in via Albricci, esattamente negli anni in
cui l’Impresa poneva le basi per la propria storia di successo,
si stava sviluppando in contemporanea un altro piccolo
pezzo della storia economica della Val Seriana. Testimone
forse inconsapevole è la signora Luciana Previtali Radici,
moglie del compianto cavaliere del lavoro Giovanni Radici
che, partendo dal settore tessile, metterà in piedi una delle
più floride aziende chimiche italiane. Nel 1963 la signora
Luciana è proprio in quella via di Clusone e arriva a bordo
di una bella automobile per seguire l’evoluzione dei lavori
Da sinistra, Dino (primo apprendista dell’Impresa Percassi),
Antonio, Rino, e in basso, Giuseppe. I due fratelli “Frachì”, uno
accovacciato in canottiera e l’altro in piedi con il cappello e, di
fianco, lo zio Bortolo in canottiera e cappello
“
UNA CURIOSITÀ
A Clusone alla fine degli anni 50
operavano tre corrieri specializzati che
con i carri e i cavalli provvedevano a
caricare per conto delle aziende del settore edile la sabbia e il cemento. Erano
un po’ quello che oggi rappresentano i
piccoli camion dell’edilizia. Tutti e tre,
a fine carriera, sono entrati a far parte
dell’impresa Percassi. Dopo lo zio Bortolo, arrivato nel 1964 (e che pur svolgendo le mansioni di manovale
possedeva ancora il cavallo e quindi risultava assai utile quando era necessario trasportare un po’ di materiale) è la
volta di Mario Scandella l’anno successivo e poi ancora il “Bandoese”.
Sono i primi segnali dell’attitudine
dell’Impresa ad investire per restare
sempre al passo coi tempi.
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In questa prima foto, da sinistra: Giuseppe, Dino, Santo (con il
cappello bianco) abbracciato ad Andreino, lo zio Bortolo e al
centro della foto, Rino.
Nella foto in basso a sinistra: Papà Francesco con Antonio e Rino
Nella foto in basso a destra: nel 1965, Giuseppe, accovacciato al
centro dell’immagine e, da sinistra, Dino Percassi, Andrea Frachì e
lo zio Bortolo
per un capannone destinato a una camiceria di proprietà
dell’azienda Radici. I giovani fratelli Percassi osservano i lavori che, manco a dirlo, sono in carico all’impresa dei lontani
cugini Percassi, quelli da cui avevano imparato il mestiere.
E ogni volta che passa, salutano la signora Luciana sulla sua
bella automobile.
Superare le difficoltà
Le radici dell’Impresa sono ormai stabilite e pian piano
si radicano in profondità e ampiezza secondo un ritmo scandito dal lavoro quotidiano: dal lunedì al sabato si costruisce
per gli altri, dalle 10 alle 12 ore al giorno, dalle 7 del mattino
alle 7 di sera. La domenica, invece, è dedicata alla costruzione della propria abitazione. I lavori per la prima abitazione su commissione dureranno poco più di un anno
intero. Quelli per la casa dei fratelli Percassi, sempre articolati
su quattro piani, richiederanno chiaramente molto di più.
Il primo appartamento a essere finito sarà quello di Santo,
nel 1966. Un’urgenza dettata anche dal fatto che quell’anno
Santo sposerà la signora Angela, anche lei nel frattempo rientrata dalla Svizzera. Nel 1969 sarà la volta di Rino e poi arriverà il turno dell’appartamento di Giuseppe. La domenica
si lavorava fino a mezzogiorno, poi c’era la Messa.
Le famiglie proprietarie della prima casa realizzata
dall’Impresa percassi in via Albricci a Clusone
I problemi diventano un’opportunità
Nel 1964, intanto, l’Impresa riesce ad aggiudicarsi l’appalto per la realizzazione di alcune case nella frazione Fiorine
di Clusone. Si trattava di due emigranti che chiedevano solo
di “portare al tetto” la casa perché poi l’avrebbero terminata
con calma a causa delle limitate disponibilità economiche. I
lavori vanno avanti e l’Impresa cresce lentamente, un lavoro
dietro l’altro fino a quando si scontra con un imprevisto. La
sabbia che l’Impresa utilizzava per la realizzazione dei muri
e degli intonaci arrivava da un’azienda che trattava minerali
che venivano frantumati. La complicazione è che questi materiali, inaspettatamente, si gonfiavano oltremodo. Più ce-
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mento veniva utilizzato più il fenomeno aumentava. Le abitazioni realizzate con questi materiali si alzarono così di oltre
tre centimetri. I primi tentativi andarono nella direzione di
correggere in qualche maniera il difetto in corso d’opera,
anche perché i lavori erano andati avanti un bel po’. Si cercano varie soluzioni, puntellando le suolette e demolendo
qualche muro. Ma niente. Il problema c’è e l’unica decisione
rispettosa verso il committente è al contempo quella più
onerosa per i fratelli: vengono demoliti tutti i muri laterali
portanti, rifatti gli intonaci e i pavimenti realizzati anch’essi
con delle piastrelle di graniglia composte con il materiale
sabbioso. Il rifacimento del lavoro porterà via un anno e
mezzo, senza contare tutto il materiale e i relativi costi. L’Impresa Percassi è l’unica a scegliere la strada del rifacimento
completo. Un’onestà che troverà il tempo per ripagare i fratelli negli anni seguenti.
A sinistra Giuseppe Percassi nell’Oratorio di Clusone insieme a Dino Percassi, uno dei primi apprendisti dell’Impresa.
Sotto, invece, il più giovane dei quattro fratelli, Antonio, gioca a calcio e si prepara a una carriera sportiva che lo porterà a
giocare in serie A nelle file dell’Atalanta
Scene di vita quotidiana
Il contesto sociale ed economico di Clusone era comune a tante piccole realtà della provincia. Poche case,
tanto terreno e prati. Il mezzo di locomozione d’ordinanza
è la bicicletta. I fratelli Percassi lavorano sodo e, come
tutti, all’ora di pranzo, mezzogiorno in punto, rincasano.
Un’ora di pausa e si tornava a lavorare in bici. I margini
erano risicati, ma la giornata proseguiva senza intoppi. Per
avere un’idea, una casa “portata al tetto” a Clusone in
quell’epoca costava tra i cinque e i sei milioni di lire. Ai
valori attuali, riparametrati al costo della vita, stiamo parlando di circa sessanta mila euro. Al netto delle spese e dei
costi necessari alla realizzazione, rimaneva giusto quel che
serviva per mandare avanti la famiglia. Da annotare che
in più di qualche occasione i fratelli Percassi fungevano
da banca perché, dopo aver completato i rustici, i committenti spesso non avevano più la disponibilità economica per terminare l’abitazione. L’Impresa completava i
lavori e i clienti ripagavano il tutto nel tempo. Il contratto
Rino con la prima cinquecento bianca
A sinistra, Santo e Rino al lavoro
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Giuseppe Percassi con l’amico Mario Savoldelli in via Sant’Alessandro
a Clusone e, sotto, l’entusiasmo per la Fiat 500
più diffuso è la stretta di mano. La parola vale ancora. Ma
ciò cambierà presto.
La cena con gli operai
Portare una “casa al tetto” rappresenta un traguardo
anche simbolico che concretizza la fatica per tutti quelli
che hanno lavorato nel cantiere. Così, quando raggiungono il tetto, gli operai piantano una bandiera o in alternativa un ramo di pino. Il messaggio è chiaro: è arrivato
il momento di organizzare la cena. Qualsiasi periodo dell’anno è buono. Al pasto partecipano gli operai dell’impresa e i fratelli Percassi. Una tradizione che rimarrà
inalterata nel tempo.
alcune complessità operative: è l’appalto per il cimitero di
Clusone da realizzarsi completamente in cemento armato.
La precedente esperienza in Svizzera consente all’Impresa
di importare i cosiddetti “panò”, dei pannelli in legno che
in Italia non utilizzava nessuno e che invece oltreconfine
rappresentavano uno strumento importante di lavoro per
la costruzione di muri e terrazzi. L’Impresa decide quindi
di lanciare il cuore oltre l’ostacolo acquistando da Lugano
una partita di “panò” con i quali viene realizzata tutta la
recinzione del cimitero. Il vantaggio si rivela enorme: si
risparmiava moltissimo tempo e si riducevano ai minimi
termini gli sprechi di materiale. Nel giro di pochi anni, i
giovani fratelli Percassi diventano un esempio da seguire.
Da piccolissima realtà che deve conquistare la fiducia di
contadini ed emigranti, l’Impresa diviene un modello
consolidato da imitare capace di anticipare le tendenze
più innovative nell’ambito delle costruzioni.
E’ l’Impresa che fa da apripista al mercato e che continuerà lungo il corso della sua storia: dalla prima autobotte
di calcestruzzo, arrivata a Clusone più di quindici anni
dopo, alla primogenitura nella realizzazione del “cappotto”
Pane, salame e panettone per tutti i dipendenti
dell’Impresa è una tradizione consolidata di ogni Natale
L’innovazione naturale
Un’altra cosa che non cambierà, è la naturale vocazione
dei fratelli all’implementazione di modalità innovative di
costruzione attraverso gli ultimi ritrovati nel campo dell’edilizia. Nel 1967, l’Impresa riesce ad aggiudicarsi uno
dei primi lavori di una certa dimensione che presentava
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in tutta la Val Seriana. E, ancora, dalla capacità di assecondare su misura i gusti dei clienti alla definizione di
nuovi standard abitativi come il Borgo di Onore.
Una meravigliosa storia di vita
Pierina Poletti e Francesco Percassi in una
fotografia scattata il giorno delle loro nozze
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Ora, per comprendere meglio cosa possa aver forgiato
caratteri così legati al lavoro e naturalmente portati al
mondo del fare tipico delle costruzioni, è necessario fare
un salto indietro e aprire i cassetti di famiglia. All’interno
dei quali, tra i tanti materiali, emerge una raccolta di ricordi curata in maniera certosina dalla nipote Antonella
Luzzana, che in occasione del quarantesimo anniversario
dell’azienda riprende le vicende, alcune anche dolorose,
che hanno scandito la componente più privata della vita
della famiglia Percassi e da cui sono tratti i racconti che
seguono in questo paragrafo.
Il capostipite Francesco Percassi nasce a Clusone nel
1908 e, sin da piccolo, deve fare i conti con la durezza
della vita: l’epidemia di febbre spagnola del 1918 gli porta
via la mamma, Santina, e Francesca, la sorella maggiore.
A soli dieci anni, Francesco è costretto a cominciare la sua
vita lavorativa nelle miniere, nei cantieri in Italia e all’estero, inviando poi alla famiglia i compensi del proprio
lavoro per molti anni a venire. Fino a quando, ormai
adulto, conosce Pierina Poletti, della quale si innamora:
si sposeranno il 30 dicembre del 1938 e la loro prima casa,
in affitto, è in zona Longarete. Dopo due anni nasce Santo
e, nel 1942, Anna Maria. Un passaggio, tra i ricordi riportati da Antonella, merita forse di essere sottolineato
più di altri perché fornisce in maniera chiara il legame che
poi avvolgerà la famiglia intorno al concetto di cosa significhi possedere un’abitazione.
“Sono anni duri per tutti” – si legge – “la guerra, la
fame, la miseria, costringono la famiglia a cambiare casa,
sempre in affitto in zona Longarete, e qui nascono Rino,
nel 1944, e Giuseppe, nel 1946. Trascorrono pochi anni
e si rende necessario un nuovo trasloco, questa volta nella
zona detta “Laseri”, in prossimità del cimitero. Sempre in
affitto. Nel 1952, nasce Giannina. Nonno Francesco per
guadagnare di più lavora anche la domenica come guardiano del cantiere e può tornare a casa solo una o due
volte l’anno. Nonna Pierina invece, per poter accudire i
figli, ottiene di lavorare in fabbrica facendo i turni di
notte. Nel buio, tra l’8 e il 9 giugno del 1953, accade l’imprevedibile: il fienile della casa che li ospita, confinante
con le camere da letto, prende fuoco. Nonna Pierina, al
nono mese di gravidanza, per lo spavento, partorisce Antonio nella stalla dei vicini”.
Il racconto prosegue e si intreccia con un episodio
chiave della storia dell’edilizia italiana, quello cioè che vide
lanciare dopo la guerra un progetto destinato a incrementare l’occupazione, da un lato, e favorire la costruzione di
case popolari, dall’altro. Il piano, varato nel 1949 e gestito
da InaCasa, fu fortemente voluto da Amintore Fanfani
che ricopriva l’incarico di ministro del Lavoro e della Previdenza sociale nel quinto Governo di Alcide de Gasperi.
In quegli anni, furono realizzati in tutta Italia numerosi
nuclei di edilizia residenziale pubblica, per la cui realizzazione furono coinvolti urbanisti, ingegneri e architetti di
primissimo piano. In molte città, come a Clusone, queste
realizzazioni venivano spesso chiamate “case Fanfani”.
Così, la famiglia Percassi, dopo aver dormito alcuni mesi
a tetto scoperto dopo l’incendio, riesce a ottenere dal comune proprio una casa detta “Fanfani”.
La nuova abitazione regala un po’ di serenità alla famiglia: Santo e Rino lavorano come “boce” nell’impresa di
Luigi e Candido Percassi, cugini del papà Francesco, mentre Francesco impara il mestiere dell’imbianchino. Una
serenità interrotta bruscamente il 13 marzo del 1956
quando un grave episodio colpisce la famiglia.
“Giannina” – annota Antonella Luzzana – “mentre
gioca sul terrazzo insieme ad alcuni amici, sporgendosi dal
parapetto, cade al suolo e picchia violentemente la testa.
Rimane in vita per 48 ore e muore, all’età di quattro anni,
sul tavolo di casa dopo aver sussurrato la parola “mamma”
e chiesto acqua. Nonna Pierina, che è in dolce attesa, deve
affrontare la tragedia fino all’arrivo di nonno Francesco,
che lavora in un cantiere a Monza. A questo si aggiunge
lo straziante dolore per la perdita della vita che porta in
grembo”.
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All’amarezza, si affianca però uno straordinario gesto
di solidarietà della popolazione di Clusone che, durante
le ore di agonia, provvede a una colletta per dare la possibilità alla famiglia Percassi di chiedere l’intervento di un
luminare della medicina di Milano, ma sarà troppo tardi.
I soldi vengono comunque consegnati alla famiglia per le
spese del funerale e – come si legge nel documento di rendicontazione della colletta – la bara bianca è donata dal
signor Martinelli. Negli anni seguenti, la famiglia ricorderà spesso questa manifestazione di affetto.
Il ruolo di Anna
Anna Maria, resta così l’unica sorella Percassi, in un
contesto complicato. Di giorno dà una mano alla mamma
che deve assistere il papà Francesco, completamente invalido, e di sera aiuta i fratelli che quando rincasano dalle
loro durissime giornate di lavoro, per la stanchezza, non
hanno quasi la forza di togliersi gli scarponi. Rino e Santo,
in cambio, le trasmettono fiducia e sicurezza, oltre alla
convinzione che insieme ce l’avrebbero fatta. I fratelli,
d’altronde, dimostrano ogni giorno di essere bravi, seri e
forti e hanno ben in mente le parole che il papà ripeteva
loro: “Siate onesti, state attenti e lavorate”. Lei cucina,
stira e lava per tutti, ma non metterà mai piede in cantiere,
perché il suo regno era e resterà la casa.
Anna Percassi in compagnia di una cugina
Il primo logo dell’Impresa Percassi.
Nella foto grande a sinistra,
i fratelli Antonio (a sinistra)
e Rino con i nipotini
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Tessuto urbano di Clusone
Fotografia di Vincenzo Castella per conto di Impresa Percassi
Capitolo 2
Le crescita e il Consolidamento
gli anni ‘70
Capitolo 2
Capitolo 2
gli anni ‘70
la crescita
E IL consolidamento
G
li anni ‘60 si sono chiusi con l’Impresa che a testa
bassa costruisce e costruisce bene. Conquista cantiere dopo cantiere, appartamento dopo appartamento, e, quel che conta, sempre più tra i favori dei clienti
di tutta la zona. I lavori sono esclusivamente realizzati su
commesse dei privati e la gestione dei canoni strutturali e
architettonici è affidata a geometri del luogo. Le attività
viaggiano a un buon ritmo e cominciano ad aumentare i
collaboratori dell’Impresa. Qualche considerazione e ricordare alcuni numeri può aiutare a comprendere meglio il
contesto più generale.
Gli anni settanta seguono un periodo di crescita assai
sostenuta che verrà ricordata come il “boom economico
italiano”. Il trend del potere d’acquisto delle famiglie si rafforza e il benessere si distribuisce su fasce di popolazione
più ampie. Questa combinazione di fattori determina l’aumento delle compravendite di abitazioni, almeno fino al
1973, anno in cui la congiuntura rallenta e lo shock petrolifero sortisce i suoi effetti, impattando in maniera negativa sul mercato immobiliare fino alla fine del 1975.
Come in tutta la provincia d’Italia, a differenza delle grandi
aree metropolitane, gli episodi che segnano la storia di quegli anni, dalle vicende tragiche del terrorismo alle contestazioni giovanili più accese, arrivano poco più che
affievoliti e solo attraverso la mediazione in bianco e nero
della cronaca dei telegiornali. Clusone non fa eccezione.
Santo, in via Corno a Onore, effettua un sopralluogo per la realizzazione di una strada
legata all’urbanizzazione delle residenze del Pino
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La prima gru
Nella foto sopra, uno dei primi furgoncini utillizzati dall’Impresa Percassi.
Sotto, “Lessie”, il fedele cane della famiglia Percassi
Nel 1970, l’Impresa comincia a dotarsi di quelle attrezzature necessarie per fare un primo significativo salto di
qualità. Il vecchio camioncino rosso della Volkswagen,
unico automezzo a disposizione dell’Impresa, ormai non
basta più. E’ arrivato il momento di dotarsi della prima
gru, anche perché i lavori da realizzare aumentano. La gru
non è grandissima, ma è pur sempre una gru. Per intenderci, all’epoca se ne vedevano ben poche. In tutto il territorio dell’Alta Val Seriana era possibile scorgerne al
massimo altre due o tre, ad andar bene. E non è difficile
immaginare che l’arrivo di questi strumenti rappresentasse
un vero e proprio evento per la popolazione di Clusone.
Anche perché, quando in paese ne veniva montata una,
voleva senz’altro dire che si era in presenza di un cantiere
importante.
Di chi sarà? Che cosa staranno costruendo? Quanto sarà
costata? Per i più curiosi, c’è anche la risposta. La prima
gru dei fratelli Percassi, abilmente manovrata e gestita dallo
storico capocantiere Giuseppe Damiani, personaggio che
approfondiremo di qui a breve, fu utilizzata per la realizzazione di una bella villetta in via Papa Giovanni XXIII di
proprietà del maestro Cagnola, ex sindaco del comune di
Rovetta. Effettivamente, per l’Impresa, si trattò di uno dei
lavori più importanti di quell’anno. Damiani era l’unico
in grado di utilizzare una gru e, con l’esempio e la pazienza,
trasferirà la propria abilità a tutti gli altri collaboratori. Da
segnalare anche l’arrivo, nel 1971, della prima betoniera a
carica automatica che renderà più semplice impastare e miscelare il calcestruzzo, una novità che farà risparmiare notevolmente tempo e fatica.
Il rapporto con gli artigiani
In questa fase, l’Impresa è concentrata nella realizzazione
di ville e piccoli condominii, eppure agli inizi degli anni
‘70 ha già raddoppiato le sue dimensioni: in tutto vi lavorano una ventina di persone in grado di gestire dai cinque
ai sei cantieri in contemporanea. E il numero non cresce
di più solo perché, in questo periodo, il modus operandi
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nei cantieri subisce una trasformazione di rilievo dovuta
all’ingresso di figure specializzate all’interno del ciclo delle
costruzioni. Se fino ad allora tutta la produzione poteva
essere gestita internamente, ora, è possibile rivolgersi a ditte
specializzate che curano alcuni aspetti in maniera più efficiente facendo guadagnare tempo nella realizzazione. E’
così che comincia un rapporto di collaborazione molto
stretto tra l’Impresa Percassi e gli artigiani del territorio.
Un rapporto che si è sempre più consolidato negli anni.
La scelta si rivela vincente perché contribuisce a elevare
la qualità delle realizzazioni, potendo contare sull’esperienza di professionisti che hanno avuto la capacità di specializzarsi e assicurare l’eccellenza nel proprio settore di
riferimento. La selezione degli artigiani avviene con grande
cura. Cottimisti, gessisti, intonacatori: chi lavora per l’Impresa deve essere il più bravo. Senza manodopera specializzata la qualità è solo un’illusione. Il vantaggio è anche
per gli stessi artigiani che dovevano spostarsi nelle città per
lavorare, mentre ora hanno la possibilità di restare in zona.
L’Impresa comincia a essere riconosciuta perché in grado
di costruire e seguire i clienti nella realizzazione delle abitazioni, sempre più tagliate sulle esigenze dei clienti. Caratteristica, questa del tailor-made, che resterà impressa
indelebilmente nei tratti somatici dell’azienda.
Come si presentava l’edificio di Piazza Pozzo a Onore prima che cominciassero
i lavori per la costruzione del primo ufficio dell’Impresa Percassi
Il condominio Barzasi
e la nascita del ramo immobiliare
La vita quotidiana dei fratelli Percassi, intanto, non subisce scossoni. Continuano a lavorare insieme ai muratori.
La disponibilità economica della famiglia è senza dubbio
in aumento, ma i margini dell’attività non consentono comunque molto di più che un buon sostentamento della
famiglia e qualche risparmio che viene investito durante
tutto il decennio nell’acquisto di terreni che si riveleranno
molto utili negli anni seguenti. L’episodio spartiacque,
però, è rappresentato dalla prima vera operazione che segna
in qualche misura la nascita dell’Immobiliare Percassi.
Il signor Barzasi di Clusone possiede un terreno in via
Mazzini, nella zona delle ex concerie, che decide di dare in
permuta ai fratelli Percassi in cambio di un appartamento
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nel condominio che l’Impresa avrebbe costruito e successivamente venduto. Siamo nel 1973, e viene avviata la costruzione che durerà poco più di un anno e mezzo.
L’intervento consiste nella costruzione di un fabbricato residenziale con nove appartamenti distribuiti su tre piani
più l’interrato destinato ad attività commerciali. Lo scambio tra l’appartamento e la cessione del terreno di proprietà
del signor Barzasi avviene il 28 maggio del 1975 con il perfezionamento della permuta. Il valore del terreno e di conseguenza dell’appartamento ceduto in cambio è
quantificato in sette milioni di lire (circa quaranta mila
euro di oggi, considerando i coefficienti di rivalutazione
della lira).
Ma le prime vendite vere e proprie dell’Immobiliare Percassi avvengono con un atto plurimo datato 18 giugno
1975. Compra, tra gli altri, il signor Claudio Ferrario, fiorista di Clusone, per il quale i fratelli avevano sistemato la
casa al papà in centro al paese. Quando si parla di fidelizzazione della clientela. Il signor Ferrario acquista l’appartamento per la cifra di otto milioni di lire e un totale di
oltre cento metri quadrati più i terrazzi. Gli altri appartamenti vengono venduti tutti nell’arco di un anno. Il guadagno rispetto alle costruzioni realizzate conto terzi è
ovviamente molto più alto.
Il consolidamento
La realizzazione del primo condominio segna l’inizio
dell’attività combinata tra costruzione e vendita di appartamenti. L’Impresa Percassi fa scuola del suo successo e decide di proseguire su questa strada che si è rivelata più
redditizia e gratificante rispetto alla mera costruzione su
commissione. Così, subito dopo l’operazione di via Mazzini, ne viene costruito un altro nei pressi di via Albricci,
proprio dove era sorta la prima casa della loro storia. In
contemporanea, si apre l’occasione nel vicino paese di
Onore per un lavoro più impegnativo. Si tratta di realizzare
dei piccoli condominii ciascuno di sei o otto appartamenti,
per sei blocchi, sui terreni della lottizzazione. E’ la prima
La ristrutturazione di un edificio in Piazza dell’Orologio a Clusone:
Santo (con il cappello), insieme al proprietario
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operazione di questo tipo a Onore: l’Impresa rileva tutti i
terreni dai proprietari, nello stupore generale, anche perché
in molti sono convinti che i fratelli abbiano strapagato
l’area.
I Percassi, invece, hanno imparato a gestire questo tipo
di operazioni e, sin da subito, intuiscono le potenzialità
dell’affare. Hanno già venduto a Clusone e si sono resi
conto del reale valore di quei terreni. Sanno bene quanto
costano, ma sono consapevoli di quanto si possa ricavare
dalla vendita diretta anche grazie all’elevata marginalità assicurata da queste operazioni combinate. Così, un piccolo
condominio alla volta, si costruisce e si vende. L’intervento,
il cui bilancio sarà estremamente positivo, terrà impegnata
una parte della squadra dell’Impresa Percassi a Onore per
quasi quattro anni.
Giuseppe Percassi insieme a
Giuseppe Damiani in cantiere
L’aziende cresce e si espande
Chi è Giuseppe Damiani
La crescita dei lavori in corso e del giro d’affari consente
ora di effettuare qualche acquisto per rendere più competitiva l’Impresa e riuscire a operare nel mercato con quel
La figura di Damiani è in qualche maniera centrale nella
storia di tutta l’azienda dei fratelli Percassi.
Arrivato nel 1970 nell’impresa, ci lavorerà per oltre quarant’anni, fino al meritato pensionamento, avvenuto nel
2012, ricoprendo l’incarico di capocantiere “un po’ speciale” e diventando il collaboratore più importante.
Quando debutta al fianco dei fratelli Percassi, ha solo 23
anni. Giuseppe Damiani e Giuseppe Percassi legheranno
molto, risultando spesso inseparabili. La sua giovane età
non può però ben raccontare quel che già rivela la sua incredibile abilità. Damiani possiede un know-how consolidato nel settore delle costruzioni e un curriculum di tutto
rispetto che gli ha già consentito in passato di incrociare i
destini della famiglia Percassi. A soli 11 anni “porta la
malta” a Santo, con il quale lavora nell’impresa dove i fratelli stanno imparando il mestiere. Negli anni a venire, rappresenterà sempre il braccio destro dell’Impresa Percassi,
con un piglio da costruttore e un’anima costruttiva. Un
uomo il cui contributo risulta assai prezioso, grazie alla sua
passione e al coinvolgimento, non solo sui cantieri, ma in
tutte le altre attività. Tutt’ora la sua famiglia è presente
nell’Impresa Percassi grazie ai figli: in tre, in particolare
Pietro, oggi responsabile di importanti commesse, Fabio e
In alto a sinistra una
riunione con gli amici di
famiglia. Festa di
Ferragosto.
Nelle altre foto, la
famiglia festeggia nella
“capannuccia” di via
Borlone il Ferragosto del
1980.
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vantaggio sulla concorrenza che la distinguerà nel corso di
tutta la sua storia cinquantennale. Tra le varie attrezzature,
merita di essere menzionata, anche per il suo valore simbolico, la seconda gru acquistata dall’impresa. Siamo nel
1976, e i fratelli la rilevano usata dall’Impresa Edile Baronchelli Luigi & Guido: è una gru automontante di
marca Cattaneo da 36 metri. “Funzionante e completa di
accessori”, recita la fattura che riporta la data del 25 marzo
1976. E’ destinata questa volta ad un ragguardevole cantiere dei fratelli Percassi in via Dante a Clusone, dove viene
piazzata con dei grossi basamenti. La gru viene pagata undici milioni di lire. Nel frattempo, un anno prima erano
già arrivati in azienda il primo autocarro Fiat 616, pagato
sei milioni di lire e la prima betoniera, registrata sempre
nel 1975, per un milione di lire.
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Antonio, il capocantiere più valido in forza all'Impresa,
hanno ereditato lo spirito paterno, rendendosi molto preziosi nell’attuale compagine aziendale. Pietro ha cominciato come geometra e Antonio come muratore, ed
entrambi sono diventati tra le migliori risorse che ci sono
in zona e un ulteriore punto di riferimento per l’Impresa
di oggi.
I primi segnali di un mercato che cambia
L’attività comincia a conquistare metro dopo metro i
paesi vicini. L’impresa dopo Clusone e Onore lavora anche
a Rovetta, Songavazzo e alle Fiorine di Clusone, con l’intervento in via Trussardi Volpi nel 1975. E’ il decennio in
cui si esplorano le possibilità di business dell’intero territorio, si lascia progressivamente la realizzazione di lavori
per il privato e si costruisce molto di più in proprio. La domanda resta saldamente ancorata all’esigenza delle famiglie
del posto di dotarsi della prima abitazione ma, nei dintorni
di Clusone, comincia ad affacciarsi un tipo di richiesta differente. Si crea così un’offerta mista, con gli appartamenti
più grandi destinati all’abitazione principale e quelli più
piccoli venduti ai pionieri milanesi in cerca della seconda
casa e di luoghi tranquilli dove trascorrere i weekend.
“
IL PLASTICO
Uno strumento di marketing importante che ha sempre accompagnato i lavori e la commercializzazione dell’Impresa Percassi è stato
rappresentato certamente dai plastici: per tutti i complessi realizzati
non poteva mancarne uno molto particolareggiato che veniva mostrato ai clienti prima di visitare l’area sulla quale si sarebbe successivamente costruito. Dei moderni rendering non c’era ancora traccia;
lo spirito di marketing invece era ben evidente. I plastici venivano
fabbricati da artigiani locali. Il primo plastico viene costruito proprio per il Pino di Onore. In alcuni casi il costo per la sua realizzazione arriva anche a due o tre milioni di lire.
40
Il mercato delle abitazioni ad uso turistico
Gli anni settanta rappresentano anche un punto di
svolta per quanto riguarda il cambiamento culturale della
clientela. La pubblicità, le riviste patinate, la televisione,
man mano, introducono nuovi modelli di consumo che
generano altrettanti riferimenti da seguire, compresi i canoni estetici che determinano la struttura e la conformazione delle abitazioni. Comincia a definirsi meglio, in
sostanza, un livello più sofisticato e complesso del gusto
dei clienti che si diffonde a macchia d’olio raggiungendo
progressivamente tutta la provincia. Nelle piccole costruzioni, “tirare su dei muri”, come si era fatto finora, non è
più sufficiente. Le imprese cominciano a realizzare costruzioni che mettono in maggior conto la componente estetica e basta osservare con attenzione il territorio di Clusone
per carpire a colpo d’occhio le differenze tra le abitazioni
realizzate negli anni sessanta e quelle invece portate a termine in questo periodo.
Il “condominietto” non funziona, a maggior ragione,
perché in questo periodo comincia a manifestarsi un fenomeno che rappresenterà una componente importante dello
sviluppo del gruppo che fa capo ai fratelli Percassi e dell’intera area. La richiesta di case più curate è la diretta conseguenza di un cambio di rotta nella clientela che,
arrivando dalla città, non ha la minima intenzione di “rinchiudersi” nuovamente in un condominio. Muta il concetto funzionale di abitazione orientato sempre più al relax.
Una “seconda casa” a uso vacanza deve avere caratteristiche
sostanziali diverse dagli appartamenti in città: in primis, le
misure contenute, perché i clienti desiderano non occuparsi della manutenzione. Se vacanza è, vacanza dev’essere.
“
LA PRIMA SPESA
“FOLLE”
Dopo aver tanto lavorato, concedendo
davvero poco a ogni forma di distrazione,
alla fine del 1976, Rino, Santo e Giuseppe
Percassi decidono di concedersi la prima
spesa, diciamo così, “folle”. Si tratta di tre
vetture Alfetta 116: vengono acquistate in
blocco dalla concessionaria e sono quasi
identiche tra loro. Quella di Rino è di color
giallo piper, e tra gli optional vanta poggiatesta regolabili, orologio e lunotto termico.
Quella di Santo è verde, quella di Giuseppe
è bordeaux. Le tre auto costano tra i 5,7
milioni e i 6,5 milioni di lire a seconda
degli optional. Non è difficile immaginare i
commenti quando i tre fratelli arrivano
nella città di Clusone con queste tre Alfetta
fiammanti. E’ l’unico e meritato lusso che i
fratelli si concedono dopo tanti anni; uno
stile low-profile che ritroviamo sino ad oggi
e vediamo tramandato anche alle generazioni successive.
I nuovi standard
Per tradurre i concetti in lunghezze concrete, basti considerare che le camere da letto degli appartamenti tradizionali di circa quattro metri per quattro vengono man mano
rimpicciolite fino alle dimensioni di 3,5 metri per tre. In
questo modo si può recuperare spazio per l’area living o
per la seconda cameretta, senza far lievitare troppo il prezzo
41
finale. Vengono portate al minimo possibile anche le dimensioni delle camere da bagno e della cucina, che sovente
diviene un cucinotto. Cambia l’architettura interna degli
appartamenti che, anche a causa delle più ridotte superfici,
richiede uno studio approfondito dell’arredo. Ai clienti
vengono mostrate le piantine delle abitazioni con le dimensioni dei letti e dell’altra mobilia per far capire concretamente che, pur trattandosi di metrature contenute,
sono sufficienti a ottenere una casa completa e funzionale.
La maggior domanda si concentra nella richiesta di due
camere da letto e comincia la tendenza alla personalizzazione in corso d’opera: i clienti vogliono contribuire alla
realizzazione di un’abitazione su misura, senza trascurare
le nuove esigenze della famiglia. Che si tratti di richieste
stravaganti o meno, per l’Impresa, il cliente viene prima di
tutto e, su richiesta, vengono realizzate le modifiche desiderate.
Il Pino di Onore
La famiglia Percassi ha le antenne ben orientate su ciò
che accade nel territorio e, il fatto che ormai esista un’ampia fetta di domanda in straordinaria crescita sul segmento
turistico, è assodato. In più, l’aver di fatto abbandonato il
lavoro per conto dei privati ha offerto all’Impresa di poter
contare su margini più consistenti. Certo, insieme alla valorizzazione delle aree grazie alle costruzioni, si verifica una
meno gradita crescita dei prezzi di acquisto dei terreni.
L’Impresa si rende conto, da un lato, di aver venduto a un
buon prezzo, dall’altro, che l’acquisto di ulteriori terreni
per lo sviluppo di nuove iniziative immobiliari richiede
maggiori risorse in virtù dell’aumento delle quotazioni dei
prezzi. A cascata, aumenta anche il valore degli appartamenti.
Fino a quando, nel segmento delle seconde case, arriva
per l’Impresa Percassi il punto di svolta. I fratelli investono
nella proprietà di alcuni terreni nel paese di Onore. Anche
in questo caso, gli abitanti del posto sono convinti che quei
terreni non valgano molto e che, addirittura, siano ubicati
Le immagini del complesso residenziale Il Pino di Onore e nella foto in
basso a sinistra i bambini di famiglia in posa nell’ufficio immobiliare
42
in una zona poco gradevole. Il trend consolidato di vendite
nel comparto turistico spinge alla scelta di costruire su quei
terreni il primo complesso destinato esclusivamente al mercato delle seconde case ad uso turistico.
E’ una vera rivoluzione. Ma a scoppio ritardato.
A volte, si sa, le intuizioni hanno bisogno di essere assorbite con i dovuti tempi. Il primo condominio viene
“portato al tetto” nel 1979. Si tratta di una quarantina di
appartamenti in tutto, divisi in due condominii. Il progetto definitivo prevede contenuti di assoluto rilievo per
l’epoca come per esempio la presenza di campi da tennis.
Ma, in quegli anni, il contesto economico segna il passo e
così i cantieri subiscono una battuta d’arresto perché, fino
al 1980, l’attività di vendita risulterà sostanzialmente
ferma. E’ uno stop solo temporaneo e addirittura provvidenziale perché, di lì a poco, si sarebbe scatenata una corsa
all’acquisto destinata a trascinare i prezzi delle abitazioni
verso l’alto. Il complesso viene completato nel 1981 e da
quel momento ogni fine settimana segna un record di contratti con i clienti. In alcuni casi se ne stipulano anche tre
insieme dal sabato alla domenica. I prezzi, come si può leggere dai documenti dell’epoca e approntati prima dei rogiti, oscillano tra i venticinque e i quarantanove milioni di
lire. L’ufficio vendite di Onore viene presidiato da tutta la
famiglia Percassi durante il weekend. Le richieste sono così
elevate che i prezzi aumentano di centomila lire al metro
di settimana in settimana. A tale proposito merita di essere
raccontato un aneddoto.
Santo, reduce da un incidente, è assente dal lavoro. Proprio in quei giorni, si presenta negli uffici un cliente, un
dentista di Bergamo, che in men che non si dica acquista
in blocco gli ultimi tre appartamenti per metterli a reddito.
Il suo intento è arredarli per poi affittarli. Non sembra
vero. Si tratta all’epoca di una cifra molto consistente: centosettanta milioni di lire in una volta sola. Quando Rino
e Giuseppe comunicano a Santo l’accaduto, fanno fatica a
essere creduti. E’ il novembre del 1981. Non c’è spazio per
altri rogiti: gli appartamenti sono sold-out. I nuovi proprietari giocano a tennis e vanno a sciare. Apprezzano la
tranquillità dei luoghi e il servizio a domicilio delle piccole
botteghe che assicurano la consegna di latte e pane fresco
ogni giorno. È la svolta.
43
Una veduta panoramica di Clusone
Capitolo 3
Turismo, Marketing e Territorio
gli anni ‘80
Capitolo 3
Capitolo 3
gli anni ‘80
turismo, marketing
E territorio
I
l complesso residenziale del Pino di Onore è l’operazione che consolida due comparti molto importanti per l’Impresa Percassi. Da una parte, l’area
costruzioni che, ormai agevolmente, gestisce cantieri
molto complessi. Dall’altra, l’immobiliare che, grazie agli
eccellenti risultati, si radica sulla scia di un incremento
esponenziale della domanda a uso turistico. Si costruisce
e si vende. E si cresce.
Lo sviluppo dei due rami di attività prepara il terreno
ad un ulteriore innesto che si rivelerà cruciale dagli anni
‘80 in poi: il ramo commerciale, il cui sviluppo è legato
all’ingresso nella compagine di Antonio Percassi, fratello
minore di Santo, Rino e Giuseppe. Ma procediamo con
ordine.
Finora, in pochi si erano accorti dell’Alta Val Seriana
ma, all’improvviso, ecco arrivare clienti da tutta la Lombardia. C’è chi predilige Onore. Chi Clusone. Chi Castione. In gran parte si tratta di milanesi che scoprono
quest’angolo della Val Seriana perché all’indubbia bellezza
naturalistica associa il non trascurabile vantaggio di essere
raggiungibile in breve tempo. Inoltre, si tratta di un territorio a elevata vivibilità e a misura d’uomo, anche se non
offre molto in termine di svaghi e occasioni di intrattenimento. Ma è proprio questa la carta vincente, perché risulta accentuata la sensazione di isolamento e tranquillità,
necessarie per contrastare il “logorìo della vita moderna”,
come recitava una famosa campagna pubblicitaria degli
L’alberello, storico marchio dell’Immobiliare Percassi
49
anni sessanta. E’ l’esatto contrario della città. E i visitatori
apprezzano anche le aree che gli abitanti della zona sottovalutano: restano stregati dall’ambiente e affascinati dal
contesto.
Soprattutto, comprano.
La divisione delle competenze
Dopo le residenze del Pino di Onore, l’Impresa prosegue l’ampliamento dell’offerta residenziale a uso turistico
su terreni nel paese di Castione: il target è ormai definito.
Famiglie in cerca di seconda casa, fascia socioeconomica
medio-alta che desidera soluzioni e finiture di qualità. Per
intercettare questa tipologia di domanda, le abitazioni
vengono realizzate esaltando la vocazione turistica degli
Nella foto in alto l’inizio dei lavori del cantiere cosiddetto “Agnello”, intervento apripista nella via dello shopping di Clusone, e al
centro un dettaglio dell’opera finita.
Sotto, il cantiere di via Osoppo a Clusone
Nella pagina di destra, dall’alto, lo storico ragioniere Danilo Saviori, Giannina Percassi e Giuseppe Percassi
interni e distribuendo su un territorio più ampio l’offerta
potenziale di complessi residenziali. L’Impresa si consolida
e, nel 1981, fa il suo ingresso in azienda il ragioniere Danilo Saviori, l’uomo di fiducia che, negli anni, ha dimostrato di essere parte integrante dell’azienda rimanendo
sempre accanto ai fratelli anche nei momenti più delicati.
Ad oggi, di fatto, Saviori è considerato uno della famiglia.
Il suo primo giorno di lavoro è in un ufficio piccolissimo,
in compagnia dello zio Piero (ultimo dei tre fratelli del
padre Francesco Percassi) con il quale lavora in condivisione in via Borlone a Clusone, proprio sotto la vecchia
casa dei tre fratelli. Diverse sono le figure della famiglia
che negli anni entrano a far parte dell’Impresa, prima fra
tutti Giannina, figlia di Santo, in azienda già dall’età di
16 anni.
In questi anni, i fratelli cominciano a diversificare il
proprio impegno, assecondando i talenti e le passioni di
ognuno. Santo si concentra sull’attività dei cantieri, Rino
si sposta a Bergamo per seguire le attività edilizie legate
alle imprese commerciali del fratello Antonio, mentre l’afflusso crescente di potenziali acquirenti diventa l’occasione
che fa emergere in maniera prorompente il carattere commerciale di Giuseppe, una figura sulla quale è opportuno
soffermarsi.
Giuseppe Percassi, il genio delle vendite
Giuseppe è un vero e proprio “mastino”, quando un
cliente entra in contatto con lui, la conclusione positiva
della trattativa è garantita. Non molla mai ed è capace di
cercare clienti ovunque con un fiuto straordinario. Fortemente predisposto alle relazioni interpersonali, diremmo
oggi. Riesce a dare la sensazione che l’affare lo si fa sempre
in due e non mancano i clienti che apertamente testimoniano, soddisfatti, della capacità di Giuseppe di andare
incontro alle loro esigenze. Se qualche cliente manifesta
un minimo interesse, Giuseppe continua, mese dopo
mese, a incontrarlo e a sollecitarlo anche per un anno intero. Mirabili le descrizioni degli appartamenti e del contesto complessivo nel quale si sarebbero incastonate le
50
51
abitazioni: incanta e in alcuni casi instaura dei veri e propri rapporti di amicizia. Il prezzo è solo un dettaglio di
cui si discute alla fine della trattativa. La base di questo
rapporto di successo è la capacità di mantenere la parola
data: i clienti sono tanti e per agevolare l’esito positivo
della transazione vengono fatte promesse di lavori o di
particolari modifiche strutturali. Giuseppe le annota tutte
e si premura, soprattutto, che vengano mantenute, a qualsiasi costo. Le attività dell’Impresa sono ormai presenti in
tutta l’area e, prima di mollare il cliente, gli si sottopone
tutta l’offerta, da Clusone a Songavazzo, da Onore a Castione. L’abilità di Giuseppe e la capacità di cogliere in
profondità i desideri e i sogni dei clienti, non sono una
caratteristica episodica dell’Impresa Percassi. Tutt’altro.
In questa pagina i lavori per la ristrutturazione di un’area
importante nel centro storico di Clusone mentre nella pagina
a destra tre immagini che l’Impresa Percassi ha utilizzato
per realizzare delle cartoline postali a uso promozionale
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Un milione di lire al metro quadrato
Intanto, mentre l’Italia vince i Campionati del mondo
di calcio in Spagna, le quotazioni delle abitazioni che l’Impresa vende in Val Seriana abbattono per la prima volta la
barriera del milione di lire per metro quadrato. Il mercato
è in fibrillazione e inaugura un ciclo che si rivela continuo
e progressivo fino a consentire, nel 1990, il raggiungimento dell’obiettivo del raddoppio, a quota due milioni
di lire. I clienti comprano quasi sempre con ampia disponibilità di contanti e solo in pochi fanno ricorso all’accensione di mutui potendo contare su una sufficiente
disponibilità di risparmi. Gli appartamenti hanno prezzi
variabili dai cinquanta milioni per un piccolo bilocale ai
centocinquanta o duecento milioni della villetta. Un taglio medio costa tra gli ottanta e i cento milioni. L’architettura è curata da professionisti locali: le case prevedono
finiture con la pietra e con il legno, le più gradite dagli acquirenti, così come non può mancare la presenza di un
giardino curato. Sono le caratteristiche distintive che
fanno preferire l’offerta Percassi al resto della concorrenza
che pure offriva prezzi più bassi con pochi risultati.
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periodo si annovera anche la realizzazione del primo negozio ufficiale Swatch a Milano. Per quanti non lo ricordassero, all’epoca, gli orologi di plastica creati dal genio
di Nick Hayek nel 1983, sono un oggetto di culto assoluto: per acquistarne uno bisogna fare la coda. Il negozio
è di soli quaranta metri quadri, ma con un incasso in
rapporto alla superficie davvero imbattibile. Tra le esperienze accumulate sempre negli anni ‘80, da registrare le
incursioni nel comparto “manifatturiero” con l’acquisizione del calzaturificio Sultanino di Vigevano (produceva scarpe da bambino) che verrà successivamente
ceduto e, ancora, l’acquisizione della Goggi Sport di Bergamo alla fine del 1988. Il destino è segnato: al ramo civile delle costruzioni si integra sempre di più l’anima
commerciale che diventerà importantissima negli anni a
seguire perché porterà risultati di tutto rilievo.
I quattro fratelli Percassi in occasione dell’inaugurazione a Bergamo
del secondo Burghy d’Italia: da sinistra Antonio, Santo, Rino e Giuseppe
L’integrazione tra le società
Il caso di Burghy e le prime
esperienze nel ramo commerciale
Nel 1982, Rino si è spostato a Bergamo per seguire la
ristrutturazione dei negozi del fratello Antonio che nel
frattempo ha ben avviato la sua carriera di imprenditore
commerciale sviluppando negozi monomarca Benetton.
L’Impresa segue i lavori per molti punti vendita e dispone anche di una sede operativa in città, in via XX Settembre, la via dello shopping di Bergamo. Antonio, da
tempo, visita gli Stati Uniti e, consapevole del successo
dei ristoranti McDonald’s, segue con attenzione il primo
Burghy aperto in piazza San Babila a Milano, che diviene
subito il ritrovo dei “paninari”, gli adolescenti della Milano bene di quegli anni. Arriva così la decisione di
aprirne uno. Una novità assoluta. L’Impresa segue i lavori del secondo Burghy d’Italia, in pieno centro a Bergamo, con un evento inaugurale che resta memorabile.
Il ristorante è gestito da una società ad hoc della famiglia
Percassi che paga le royalties alla casa madre. In questo
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Nel 1986, a sancire ufficialmente l’integrazione della
componente commerciale, in realtà già presente da qualche tempo, cambia la compagine societaria dell’Immobiliare Percassi con l’ingresso a pieno titolo di Antonio
Percassi, il più giovane dei fratelli. I soci diventano quattro, ciascuno con una quota paritaria del 25 per cento.
Nasce così a tutti gli effetti la holding che controlla le
diverse società operative. Resta l’Impresa di costruzioni
e una nuvola di società veicolo utilizzate per le diverse
realizzazioni e che negli anni verranno progressivamente
accorpate in un’unica società. Tutte le società affidano i
lavori di costruzione all’Impresa Percassi. L’ingresso di
Antonio apporta sostanzialmente la possibilità di accedere al mercato delle costruzioni e ristrutturazioni dei
numerosi negozi che gestisce e la possibilità di espandere
il business in numerose città d’Italia. L’impresa diventa
un elemento di un gruppo più articolato. Serve il commerciale, mantiene la caratteristica di operatore nel mercato delle seconde case e diversifica gli investimenti. I
fratelli ora hanno compiti più specifici.
Rino cura le realizzazioni per il commerciale e gira
I lavori nel cantiere della casa residenziale della Parrocchia di Clusone.
Sotto, il restauro dell’orologio planetario di Clusone
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l’Italia seguendo le avventure dell’”Innominato”, la società veicolo del ramo; Santo e Giuseppe presidiano il
territorio. Santo sui cantieri, Giuseppe le vendite. Il
ramo commerciale sotto la guida di Antonio (oggi noto
imprenditore di fama), vedrà crescere i margini di intervento fino alla fine degli anni 2000 attraverso brand che
hanno segnato a fondo la storia commerciale d’Italia, da
Benetton a Divarese, da Sisley al colosso spagnolo Zara.
Nel frattempo, nel 1983, l’Impresa cambia sede e si
trasferisce in viale Gusmini 47 a Clusone, dove resta fino
al 1985, per poi spostarsi nuovamente sullo stesso viale,
al numero 18, un po’ più avanti, con l’intenzione di restare sempre sulla direttrice stradale. La permanenza al
numero 18 resiste fino agli inizi degli anni 2000, quando
un nuovo spostamento di sole sei cifre, porta la sede
dell’Impresa al numero 12, dove i Percassi rimangono
fino al 2010, per poi passare nel 2011 nella sede attuale
dell’Ecoforum.
Il Borgo di Onore
Nella foto in alto i lavori per la realizzazione del Borgo di Onore
e sotto uno scorcio della bellissima torre del Borgo
56
Come abbiamo visto, l’Impresa Percassi è ormai un’affermata realtà del mercato e si propone come attore di
primaria rilevanza nella vendita di abitazioni residenziali
ad uso turistico con un posizionamento di prezzo nella
fascia premium. Se i complessi non sono ancora ultimati,
l’Impresa si premura comunque di presentare ai clienti
delle finiture esterne molto curate, affinché sia percepita
la qualità dell’intervento. I concorrenti seguono da vicino le mosse dell’azienda cercando di contrastarne
l’avanzata con prezzi al ribasso, inutilmente. L’Impresa
Percassi ha quel quid che il mercato gli riconosce in termini di qualità dell’offerta e soprattutto di valore. Le realizzazioni targate Percassi hanno una marcia in più. E
l’operazione che, più di altre, segna un cambio di passo
decisivo è la realizzazione del Borgo di Onore, quello che
diventerà il cosiddetto Borgo 1.
Siamo a metà degli anni ’80, e la costruzione, avviata
nel 1984, si protrarrà fino al 1988. Si tratta di un complesso turistico organizzato a villette ed appartamenti di-
sposti intorno a una corte, che riproduce l’architettura
tipica di un vecchio borgo alpino. Si tratta di una modalità completamente nuova di abitare: i materiali utilizzati sono in prevalenza legno e pietre, c’è tanto verde
attorno e le strutture condominiali collegate sono di altissimo pregio, tra cui spazi dedicati al wellness, piscina
interna ed esterna, campi da tennis, sauna e riscaldamento autonomo. Le prime prevendite risalgono al
1987, ma il mercato mostra qualche piccolo rallentamento e vendere non è proprio semplice. Così, mentre
la struttura è già realizzata e si stanno completando gli
appartamenti, per accelerare la fase di vendita, il gruppo
decide di allearsi commercialmente nel 1988 con la Edilnord, la società immobiliare all’epoca di proprietà del
gruppo Fininvest della famiglia Berlusconi e i primi trasferimenti di proprietà avvengono a dicembre dello
stesso anno. Tra le curiosità, va annoverata l’urgenza con
cui viene firmato uno dei successivi accordi di affidamento tra le società nel 1989 perché, proprio quel
giorno, il Milan gioca e vince la prima Coppa dei Campioni dell’era Berlusconi.
Gli appartamenti sono in vendita a un prezzo molto
più alto rispetto alle quotazioni del territorio, ma l’alleanza con Edilnord è efficace da subito. Si va incontro
all’estate. Un’estate memorabile. La concezione evoluta
della vendita di cui è portatrice Edilnord, l’apertura e
l’accelerazione della domanda e un’offerta qualitativa
senza eguali, sono una miscela potente che fa decollare
le vendite. Edilnord valorizza un progetto che ritiene, a
ragione, essere innovativo: per i clienti in visita c’è un
appartamento arredato di tutto punto, oggi lo chiameremmo marketing suite, che rende al massimo le potenzialità di queste unità. L’operazione si chiude in tre anni
con la vendita di tutte le settanta unità. Il prezzo degli
appartamenti, viaggia intorno ai tre milioni di lire per
metro quadrato, un livello che il mercato assorbe senza
fatica. Così, nei due anni successivi, viene sviluppata la
seconda fase con la costruzione di ulteriori 15 appartamenti e la successiva espansione nella stessa zona con
altri due complessi di trenta appartamenti ciascuno.
Un’immagine relativa ai lavori per il cantiere di via Osoppo
Sotto , una gru al lavoro per il Borgo di Onore
57
Gli antesignani del marketing
I principi base del marketing più evoluto sono applicati
con esemplare precisione in numerose circostanze della storia del gruppo Immobiliare Percassi.
E non è un caso. Sempre in questo periodo, viene affidata una ricerca di marketing allo Studio Sistema di Bergamo di proprietà di Enrico Gazzini. La lettura del
documento restituisce oggi con straordinaria lucidità qual
è stata la forza e la capacità dell'Immobiliare Percassi di intercettare le tendenze più innovative, la consapevolezza
dell’azienda nel mercato dell’epoca. Vengono definite in
dettaglio le caratteristiche grafiche e l’immagine coordinata
dell’azienda: l’albero presente nel marchio iniziale verrà successivamente arricchito del castelletto che richiama il Borgo
di Onore e viene coniato il claim “i vostri amici in Val Seriana”.
Vengono definite anche la posizione che il marchio deve
avere sugli automezzi, le caratteristiche della pubblicità
esterna sui cartelloni stradali e la segnaletica per raggiungere
cantieri e uffici commerciali: è la nascita dell’immagine coordinata dell’Immobiliare Percassi. Tutti gli strumenti per
raggiungere il maggior numero di potenziali clienti sono
presi in considerazione, dai bloc-notes ai calendari, dal disco
orario ai portachiavi, fino ai più classici adesivi. Ma quello
che più di altri sorprende per accuratezza della descrizione
è l’identificazione della strategia aziendale. Il linguaggio è
quello del marketing, il significato è quello di una realtà che
vuole vendere i propri prodotti e farlo al meglio. L’identikit
è il seguente: “Immobiliare che opera prevalentemente in
Val Seriana, costruisce ciò che vende, è costituita da persone
native della zona e offre una serie di servizi post-vendita”.
Da queste considerazioni, parte l’azione preventivata, ovvero potenziare il marchio che ora è immediatamente collegabile al discorso della montagna, della natura e del verde
e, nel pay-off, la frase che viene inserita nel logo “Amici in
Val Seriana” sintetizza l’insieme dei valori che i fratelli Percassi rappresentano realmente: abitiamo qui, siamo di qui,
conosciamo la zona; siamo tuoi amici quindi ti diamo il
meglio; non ti abbandoniamo dopo averti venduto la casa.
58
Il target: famiglie di ceto medio superiore e superiore, per
il 15 per cento riconducibili alla Val Seriana, per il 35 per
cento nella città di Bergamo e provincia, il 25 a Milano, il
15 in altre città nel raggio di cento chilometri dalla Val Seriana e il restante 10 per cento da altri luoghi non definiti.
La segmentazione consentirà strategie di comunicazione
che faranno leva su molteplici media per rendere più efficiente l’investimento.
Gli eventi, lo sport, il territorio
Se la Val Seriana, negli anni ’80, acquisisce notorietà, una
piccola parte del merito va senz’altro attribuita alle numerose manifestazioni sportive che l’Impresa Percassi promuove sul territorio. La più rappresentativa delle quali è
sicuramente il “Cross Country”, un evento sportivo di livello internazionale che nasce dalla passione di Giuseppe
Percassi, che tra le altre cose è anche dirigente della Polisportiva dell’Oratorio e dal suo presidente e amico Gianni
Lazzari. I due si interessano molto al mondo dell’atletica e
Gli strumenti di marketing dell’Impresa Percassi, dai gadget pubblicitari
(nella pagina di sinistra) alla progettazione della comunicazione
per i vent’anni dell’Impresa (qui sopra)
59
hanno buoni contatti con la Federazione, la qual cosa consente loro di avere un parco inviti di livello internazionale.
L’evento ha come cornice l’Altopiano di Clusone, spettacolare per la facilità di accesso del pubblico e per il percorso
di livello veramente alto. Tra gli atleti che vi partecipano c’è
il gotha dell’atletica italiana, da Francesco Panetta a Gelindo
Bordin e Alberto Cova. La televisione copre la manifestazione e amplifica le bellezze paesaggistiche. In tutto vengono realizzate una decina di edizioni e l’Impresa Percassi
vi partecipa mettendo a disposizione risorse economiche e
umane per quindici giorni l’anno. Lo sport, d’altronde, non
è una novità nella famiglia. Basti pensare ad Antonio che
sin da piccolo rivela grande passione e propensione per il
calcio, giocando sia a 7 sia a 11 all’oratorio di Clusone: è
forte e in campo fa davvero la differenza. Gli osservatori
della squadra di calcio dell’Atalanta si muovono per vederlo
giocare e decidono di portarlo a Bergamo quando ancora
frequenta la terza media. Studia per conseguire il diploma
di geometra a Bergamo e, contemporaneamente, gioca a
calcio.
A casa i fratelli sono preoccupati, perché l’obiettivo è
quello di fare di Antonio un buon geometra. Ma Antonio
si mostra un ragazzo giudizioso che non ama le perdite di
60
Qui sopra macchine al lavoro nel cantiere di via Balduzzi a Clusone
per la realizzazione del magazzino dell’impresa Percassi
A sinistra una splendida panoramica del Borgo 1 di Onore
61
“
VAPRIO D’ADDA
La famiglia Berlusconi reincontra, seppur
molto indirettamente, l’opera dell’Impresa in
seguito a un interessante lavoro di ristrutturazione. Si tratta della residenza di caccia del
Castello di Monasterolo di Vaprio d’Adda. Il
lavoro, seguito personalmente da Santo Percassi, consiste nella completa ristrutturazione
della residenza per un privato che poco dopo la
cederà proprio a Paolo Berlusconi. Il progetto e
la consulenza sono curate da Nani Brina, direttore della rivista Ville e Giardini. E’ l’occasione per riversare sulle commesse per terzi le
competenze di ristrutturazione maturate negli
anni, che oggi consentono all’Impresa di aggiudicarsi importanti lavori su immobili soggetti
a vincolo architettonico.
62
Il materiale pubblicitario per
promuovere il Borgo di Onore.
In basso a sinistra una foto di famiglia
in occasione del compleanno
di Pierina Percassi.
Nella pagina di destra i cartelli per
evidenziare le offerte degli
appartamenti e delle residenze nelle
bacheche degli uffici immobiliari
tempo, non frequenta i bar, e in estate passa le vacanze aiutando in cantiere. Ha lo stampo di famiglia, e per lui coniugare il calcio con lo studio non è difficile. Il fratello
maggiore, Santo, va spesso a Bergamo a trovarlo nelle pause
pranzo e lo trova puntualmente su una panchina fuori da
scuola ad addentare un panino, attento a risparmiare anche
su quello che mangia. Antonio studia e gioca, ma contemporaneamente cerca di guadagnare. Unico cruccio di gioventù dello studente Antonio, l’essere stato rimandato un
anno a settembre per non essersi ricordato il nome del proprietario del castello in cui venne rinchiusa Lucia nei manzoniani Promessi Sposi: da quell’episodio prende il nome
una delle sue prima società, l’Innominato Spa, che svilupperà in futuro accordi in franchising con Nike, Levi’s, Polo
Ralph Lauren, Tommy Hilfiger e Ferrari. Una volta compreso che lo studente Antonio sarà presto geometra, i fratelli
Giuseppe, Rino e Santo cominciano a guardare con maggiore interesse e soddisfazione anche al calciatore Antonio.
In casa sono tutti juventini, con l’eccezione di Rino che è
interista. Diventano tutti tifosi dell’Atalanta, con Rino che
la domenica organizza un piccolo pullmino per portare a
Bergamo tutta la famiglia. Rino e Giuseppe, in particolare,
non si perdono una partita. Tra gli aneddoti, molti ricordano ancora che una domenica la famiglia per farsi riconoscere da Antonio sugli spalti, decide di indossare allo stadio
una maglietta uguale per tutti di colore rosso. Quel giorno,
però, l’Atalanta gioca con il Messina, i cui giocatori indossano la divisa rossa. Di magliette così, sulla tribune quel
giorno ce ne sono davvero tante. L’emozione quando Antonio debutta in serie A nella stagione 1972/73 e l’orgoglio
di tutti nel leggere sui giornali la notizia saranno enormi.
Il calcio sarà poi un leit motiv: sono numerosi i tornei
sponsorizzati dal gruppo Percassi che vedono la presenza
alle premiazioni di calciatori importanti come Gaetano Scirea e Giacinto Facchetti. E, non potevano ovviamente mancare gli sport invernali, con lo storico sostegno allo Sci Club
13 di Clusone (fiore all’occhiello di Santo), e le sponsorizzazioni delle gare di sci di fondo e della squadra locale. Grazie alle numerose attività organizzate, verrà acquistata la
prima motoslitta.
“
IL PRIMO INTERVENTO
ALL’ESTERO
Nel 1986, a Londra viene chiesto l’intervento
per un negozio di proprietà della Corona Inglese.
Il negozio si chiama Noble & Jones. La ristrutturazione dura tutta l’estate e Rino organizza una
squadra di sei persone per organizzare il negozio.
Lo stesso lavoro è ripetuto a Mosca nella piazza
Rossa.
63
Il sagrato della basilica di Clusone
Capitolo 4
La Qualità Globale
gli anni ‘90
Capitolo 4
Capitolo 4
gli anni ‘90
la qualità
globale
L
a realizzazione del Borgo di Onore ha dimostrato
che un’offerta qualitativa importante, unita a una
buona azione di promozione del prodotto molto
mirata presso i target di riferimento, costituisce un mix
vincente che non può essere trascurato. L’eredità di quest’esperienza sarà messa a frutto in tutti gli anni ’90, grazie
a una sapiente opera di espansione della proposta immobiliare su più fronti. Il dato di fatto inconfutabile è che il
mercato della seconda casa viaggia a ritmi consistenti e
che ormai l’Impresa ha le competenze per intercettare al
volo le occasioni che le si presentano. Nell’Alta Val Seriana, certamente, ma anche fuori. Tant’è che gli anni ’90
si caratterizzano proprio per l’attività che subisce una rapida accelerazione del percorso di avvicinamento verso la
città di Bergamo, un mercato non semplicissimo anche
per la presenza di operatori locali molto forti che presidiano l’area grazie a uno storico e radicato rapporto con
la clientela.
L’attività di espansione è favorita dal fatto che ormai
nell’Alta Val Seriana la “promessa” dell’Impresa Percassi è
stata mantenuta, con i clienti e con il territorio: il brand
rappresenta di per sé una garanzia per chi decide di acquistare in zona.
“Se state cercando una bella casa in Val Seriana… finirete col trovare un sacco di amici” recita una brochure del
decennio precedente che ha il merito di anticipare tutti i
plus che il gruppo può giocare per consolidare la leader-
Santo Percassi, in un cantiere a Onore
69
Due panoramiche dei diversi borghi
realizzati a Onore, una delle operazioni
immobiliari di maggior successo
dell’Impresa Percassi.
Nella pagina di destra, Villa Masnada
70
ship sul territorio. La descrizione dei luoghi contenuta
nell’opuscolo sottolinea la bellezza della natura, dei boschi
e dei prati, a pochi chilometri dalla città. Una location
ideale per le vacanze invernali, grazie al Passo della Presolana e al Monte Pora che dispongono di impianti di risalita e piste in grado di soddisfare le esigenze di tutti, e per
quelle estive, perché alle passeggiate nei boschi si affiancano piscine, campi da tennis, cinema, discoteche, sale
giochi. Quel che contraddistingue l’offerta, è però un
gruppo di “amici” molto particolare, in grado di assicurare
che una serie di bisogni emergenti delle famiglie vengano
soddisfatti. Il concetto di benessere è più ampio: la clientela desidera una serie di servizi ancillari in grado di completare il livello di benessere già assicurato da un immobile
di qualità. Una forma di conciergerie condominiale ante
litteram. “Quando torno in città, chi sorveglierà che la
nostra bella casa non corra pericoli”? Niente paura. L’Immobiliare Percassi è in grado di assicurare un “efficiente e
scrupoloso servizio di vigilanza”. Se la casa acquistata possiede un giardino, si può contare sull’opera del giardiniere
messo a disposizione che cura il prato e le piante e al quale
si può chiedere un consiglio. E poi, l’incubo di chi vive
in città: l’introvabile artigiano. Muratori, falegnami, imbianchini, idraulici, elettricisti: basta una telefonata negli
uffici dell’Immobiliare Percassi per averne uno a disposizione per qualsiasi intervento.
Sul fronte dello sviluppo della seconda casa, quindi,
l’azienda continua a sviluppare l’operazione del Borgo di
Onore attraverso ulteriori urbanizzazioni realizzate in più
fasi e su un arco temprale di diversi anni: nella stessa zona
le nuove costruzioni mantengono la struttura concettuale
del Borgo di Onore, con servizi condivisi, dalla piscina ai
campi da tennis, ma presentano caratteristiche architettoniche differenti rispetto al primo sviluppo del Borgo
ispirato ai tipici villaggi alpini. Nel frattempo, decollano
anche interventi importanti, come a Songavazzo, dove
vengono portate a termine operazioni impostate sul modello di appartamenti di taglia limitata destinati a soddisfare una domanda turistica che non necessita di grandi
spazi o che ha a disposizione un budget più contenuto.
Il Borghetto di Mozzo
Gli interventi diffusi nell’Alta Val Seriana attraversano
tutti gli anni ’90, mentre l’Impresa in parallelo comincia
a testare l’espansione verso la città di Bergamo. Un’occasione significativa si presenta con il Borghetto di Mozzo.
Si tratta del recupero di un fabbricato nel Parco dei Colli
di Bergamo, un complesso che viene ristrutturato integralmente ai piedi della collina bergamasca che guarda
verso la città. L’edificio, una volta completato, mantiene
invariate le caratteristiche rurali originarie pur offrendo
ogni tipo di comfort. Dal punto di vista della qualità il risultato è assai valido e, soprattutto, è molto apprezzato
dalla clientela. Il prodotto restituisce così all’Impresa Percassi un eccellente ritorno di immagine. L’intervento non
è di facile realizzazione, ma il risultato è eccellente. Il Borghetto è la punta di diamante dell’offerta commerciale targata Percassi. Un biglietto da visita straordinario per
entrare da protagonisti nel mercato della “prima casa” nel
territorio della città di Bergamo.
71
Le Betulle Fiorite
I lavori di costruzione del Borgo di Onore e sotto una splendida
vista dall’alto del complesso finito
72
Un ingresso che avviene in grande stile con lo sviluppo
delle Betulle Fiorite. L’operazione viene realizzata in jointventure con la famiglia Legler, imprenditori dell’industria
tessile. I Legler hanno a disposizione una superficie importante sulla quale insiste la vecchia unità produttiva di
Brembate Sopra, le abitazioni dei dirigenti dell’azienda e
uno straordinario parco di betulle di cinquanta mila metri
quadri. L’Immobiliare Percassi, da par suo, ha quel che
serve per realizzare un progetto destinato a lasciare un
segno indelebile nel territorio. Il progetto è innovativo:
prevede la realizzazione di una pista sotterranea di due chilometri destinata alla viabilità, mentre le costruzioni si sviluppano in superficie. In totale si tratta di edificare
quarantamila metri cubi. L’operazione si articola in più
lotti, dal primo iniziato nel 1992 all’ultimo che risale al
2005. Le strutture comuni sono di grande pregio, dalle
piscine alla palestra. Il mercato a cui si rivolge è di fascia
molto alta alla ricerca di una prima abitazione, ma le incognite non mancano perché Brembate Sopra non solo
non ha le caratteristiche di una località ad elevata attrazione turistica, ma neanche residenziale in senso stretto.
Tuttavia il progetto è di quelli che non si trovano facilmente e la percezione che risulti vincente è avvertita in
modo chiaro perché si punta su una qualità dell’abitare
con contenuti diversi dal prodotto corrente che davvero
non ha eguali. I prezzi sono adeguati all’idea: di fatto
siamo in presenza di un raddoppio rispetto alle quotazioni
ordinarie del mercato locale. La proposta immobiliare è
vincente, anche perché il mercato in generale in questa
fase degli anni ’90 dà segnali molto positivi.
Si parte così con la costruzione di ville, anche grandi,
che in qualche caso raggiungono la ragguardevole dimensione di trecento metri quadri e appartamenti in residenze
di tre o quattro piani per una clientela di alto livello. L’intervento prevede una progressione articolata in tre lotti e
rappresenta una sfida vera su tutti i livelli. Quello principale è che l’Impresa deve operare in un contesto completamente nuovo, affrontando un complicato caso di
Due immagini relative al complesso
delle Betulle Fiorite a Brembate Sopra
73
riconversione a uso abitativo di un’ex area industriale e
della demolizione e nuova costruzione delle case dei dirigenti del gruppo Legler che confinano con la fabbrica.
Oggi, le famiglie che ci abitano sono circa 80 e possono
godere di un parco straordinario.
Le meraviglie
I lavori per la sede di via Paglia a Bergamo
74
I lavori e la commercializzazione delle Betulle Fiorite
proseguono senza sosta e accompagnano l’Immobiliare
Percassi fino agli anni 2000. I cantieri aperti in contemporanea sono più di uno e si va dalla ristrutturazione di
un bellissimo edificio del seicento nel centro storico di
Clusone al restauro di Villa Masnada, una stupenda villa
neoclassica a Mozzo, in provincia di Bergamo. Si arriva
così nel cuore degli anni ’90, per affrontare un’altra tappa
storica dell’Impresa Percassi. L’operazione Meraviglie si
sviluppa a Clusone su un’importante lottizzazione di circa
cinquanta mila metri cubi, di cui Immobiliare Percassi detiene qualcosa in più del cinquanta per cento. L’azienda
opera quindi con altri soggetti privati. Si comincia con il
primo lotto (risalente al 1994) per intraprendere successivamente in breve tempo anche il secondo, avviato nel
1997. Si tratta di lotti da trenta unità ciascuna circa: alla
fine verranno sviluppati sei lotti per un totale di centotrenta unità tra appartamenti e villette. Il complesso ha
una destinazione mista, in parte rivolta a clienti che desiderano la prima casa, in parte a clienti che desiderano un
appartamento per le vacanze. Anche in questa realizzazione la viabilità è interrata e il complesso può vantare una
bellissima piscina condominiale. D’altronde, le esigenze
dei clienti in questo decennio sono più ricercate che mai.
Il mercato registra prezzi crescenti con una dinamica costante che autorizza previsioni positive sul futuro agevolando la voglia di investire. Il cliente è anche più
informato, ha conoscenza delle normative, si interessa
della qualità dei materiali e di altri dettagli importanti. Sia
la forza vendita, sia i tecnici, hanno la necessità di una formazione continua per stare al passo con una domanda
sempre più evoluta. I fabbricati vanno curati e realizzati
in modo molto diverso e questo cambiamento comporta
a ruota un’evoluzione delle tecniche costruttive e della fase
di preparazione dei progetti, che si sviluppano in maniera
parallela e proporzionale ai prezzi che vengono richiesti.
Il mercato è questo. Cresce e vuole un prodotto sempre
più di qualità. E l’Impresa non si fa trovare impreparata.
Gli spot e le Televendite
La progressiva espansione verso la città di Bergamo
coincide anche con il periodo più proficuo per l’Immobiliare nell’utilizzo della comunicazione pubblicitaria sul
mezzo televisivo. La famiglia Percassi ha già prodotto in
passato spot televisivi e contributi commerciali video, ma
Due immagini relative alle residenze
del complesso Le Meraviglie realizzato
dall’Impresa Percassi a Clusone
75
Da sinistra, Mariateresa Consonni,
la presentatrice Maria Giovanna Elmi e Giuseppe Percassi
negli anni 90 c’è il vero salto di qualità. I commercials
sono curati dallo studio Gazzini di Bergamo, lo stesso che
come abbiamo visto ha definito l’immagine coordinata
aziendale, ma la figura della famiglia deputata alla cura di
questi aspetti importantissimi non può che essere Giuseppe. Lui c’è sempre, segue i filmati e cura la realizzazione
che poi condivide con i fratelli. Le scene vengono girate
con la massima naturalezza, tant’è che oggi potremmo
tranquillamente considerarle come antesignane della “real
tv” che anima molti format televisivi che vanno per la
maggiore e che hanno come oggetto principale le abitazioni. Tutto è curato. Le musiche sono tranquillizzanti, le
scene si soffermano su dettagli rivelatori della qualità costruttiva e cercano di cogliere l’essenza del nuovo modo
di vivere e di abitare proposto dalle soluzioni. Il linguaggio
è estremamente moderno per l’epoca, rassicura gli investitori, privilegia contenuti come l’abitare in famiglia,
l’ambiente, la dimensione a misura di bambini. Il messaggio più importante resta però la qualità del prodotto, mostrata attraverso immagini in grado di far percepire la
differenza rispetto ad altre proposte abitative, soprattutto
sulle finiture esterne e interne, sottolineando plus come
l’acustica, la posizione, la domotica. Senza contare piscine
esterne e interne, palestra e centro benessere, e presenza
del verde. La cura del particolare prima di tutto.
Maria Giovanna Elmi testimonial
della proposta Percassi. La Elmi è il volto naturale per promuovere Le Meraviglie o le Betulle Fiorite o ancora le
estensioni del Borgo di Onore. Nelle televendite, compaiono spesso alcuni protagonisti dell’Impresa Percassi. C’è
Mariateresa Consonni, all’epoca responsabile dell’intermediazione immobiliare, che rivela eccellenti capacità davanti alla macchina da presa, ci sono i responsabili tecnici
dell’Impresa, gli uffici, e in qualche occasione anche gli
stessi fratelli Percassi, filmati tutti e quattro insieme. Ci
sono anche riprese dall’alto girate in elicottero. Gli spot
andavano in onda soprattutto sulle televisioni locali, da
Bergamo Tv a Telelombardia. Bene, per avere un’idea
dell’efficacia di questa comunicazione, basti considerare
che più dell’ottanta per cento delle vendite avvengono tramite contatti ottenuti grazie alla messa in onda dei comunicati.
Tra i numerosi filmati, ce n’è uno nel quale Maria Giovanna Elmi intervista Giuseppe Percassi, che rappresenta
efficacemente il percorso dell’Impresa fino a quel momento e in qualche maniera traccia la direzione per il futuro: “Per l’Impresa Percassi la tradizione ha un valore
attuale. Restaurando edifici di ogni epoca, abbiamo imparato ad apprezzare la tecnica e la cura che usavano i nostri antenati, la qualità e il calore. Il progresso non ci fa
paura. Se mai cerchiamo di coniugarlo con le nostra tradizioni… sviluppando tutto in chiave attuale”.
Il marchio di Impresa Percassi viene spessissimo
incastonato nelle varie residenze portate a termine dall’azienda
L’incidente di Santo
Nel dicembre del 1994, Santo Percassi resta vittima di
un grave incidente in automobile in seguito al quale resterà lontano dal lavoro per un periodo consistente. L’episodio accelera l’ingresso in azienda di suo figlio, Giuliano,
che in questo periodo sta completando la sua formazione
Tra i testimonial d’eccezione per le televendite, va senz’altro ricordata la partnership con la presentatrice Maria
Giovanna Elmi, che rappresenta in pieno i riferimenti valoriali dell’impresa e ha la capacità di essere ambasciatrice
76
77
professionale attraverso gli studi. Dopo un avvicinamento
progressivo, Giuliano entra in azienda ufficialmente nel
febbraio del 1996 e inizia ad assumere gradualmente la
Direzione Tecnica dell’Impresa. Ruolo che, nel decennio
successivo, lo porterà a rivestire una sempre maggiore centralità nell’operatività sia dell’Impresa, sia delle attività immobiliari.
“
Il negozio Benetton
di Corso Buenos Aires a Milano
A sinistra Giuliano Percassi, a destra un cartello pubblicitario che promuove delle villette a
schiera a Onore e, sotto, l’inaugurazione del centro sportivo di Brembate con Santo, Rino e
Giuseppe e la vettura di Formula 3 sponsorizzata da Immobiliare Percassi
La fine degli anni ‘90 regala anche un assaggio di quello
che sarà lo sviluppo dell’area commerciale del gruppo Percassi nel corso del nuovo millennio. Dopo aver completato l’intervento per il negozio Swatch in via
Montenapoleone, nel 1997, per conto dell’Innominato,
due anni dopo arriva il primo vero appalto importante nel
segmento retail. Il gruppo Benetton è proprietario di un
palazzo in corso Buenos Aires a Milano e decide di trasformarlo in un uno dei flagship stores più importanti del
marchio. L’Impresa ha già collaborato con il gruppo veneto per la realizzazione di altri punti vendita, ma tutti di
dimensioni assai contenute. Qui la sfida è diversa. Le ri-
“
78
LA STATUA DELLA
MADONNA
DELL’ASSUNTA
Nel 1990, avviene la posa della statua della
Madonna dell’Assunta nella Basilica Santa Maria
Assunta e San Giovanni Battista di Clusone. La
statua era andata in frantumi quindici anni
prima, una mattina alle 8,30 mentre all’interno
si stava celebrando una messa: durante un violento
temporale, la statua cadde al suolo spezzando ben
tre gradini in granito della scalinata. L’Impresa
Percassi affida allo scultore vicentino Alessandro
Verdi di Valbrembo il compito di generare una
copia fedele da riposizionare in cima alla Basilica.
Il lavoro per il modello in gesso dura quasi un
anno: la statua è alta 2 metri e 20 centimetri e
viene donata alla parrocchia dai fratelli Percassi
che, mossi da una devozione sincera, insieme all’artista procedono a collocare la statua il 3 agosto
del 1990. E’ uno dei tanti esempi di come i fratelli Percassi tengano al proprio territorio da cui
hanno ricevuto e hanno dato in cambio molto.
IL RESTAURO DEL GAMBERINO
Clusone è anche nota come la città degli affreschi. Non sorprendono, così, quelli venuti alla luce
durante i lavori di recupero dell’ex Albergo Gamberino e curati dall’Impresa Percassi. A detta degli
esperti si tratta di una testimonianza importante degli inizi del ‘500. Il ritrovamento si deve a un
muratore dell’Impresa Percassi che, mentre lavora alla facciata in stile liberty del palazzo, si accorge
casualmente con un colpo di scalpello dell’opera nascosta dalla calce. Viene chiesto l’intervento di
esperti che immediatamente si rendono conto del valore della scoperta. La parte nascosta è in condizioni assai precarie ed è in procinto di crollare. Tra la superficie e gli affreschi ci sono più di sette
centimetri. Viene svolto un lavoro chirurgico salvando anche le più piccole tracce. Nitida, tra le
altre, è l’immagine dell’Arcangelo Gabriele il cui viso e le fattezze sono senz’altro attribuibili a un
“maestro” dell’epoca. La ristrutturazione completa durerà due anni, dal 1992 al 1994.
79
sorse in ballo sono consistenti: bisogna realizzare un piano
interrato e intervenire pesantemente sull’intera struttura.
I lavori durano circa un anno e mezzo e l’investimento
raggiunge un valore di circa quattordici miliardi di lire
(sette milioni di euro).
L’avventura Oriocenter
In questi anni la famiglia Percassi affronta una sfida
davvero impegnativa che coinvolge le attività più specifiche dell’Impresa. Il punto di partenza è l’acquisizione di
alcuni terreni nella zona dell’aeroporto di Bergamo, che
all’epoca non era minimamente paragonabile a quello che
sarebbe poi diventato. L’input iniziale è quello di creare
un centro servizi legato alle attività dell’aeroporto, ma
l’idea di Antonio Percassi va oltre ed è insieme geniale e
visionaria, oltre a essere imponente per la quantità di risorse che richiede, quasi duecento miliardi di lire. La faI festeggiamenti per i 30 anni dell’Impresa Percassi: da sinistra Giuseppe, Santo e Rino.
Sotto, foto di gruppo nella galleria di OrioCenter
miglia Percassi costituisce la Finser, la società che ha il
compito di realizzare un grande centro polifunzionale destinato al commercio e ai servizi. La maggior parte delle
società di consulenza, studi di marketing alla mano, sconsiglia fortemente la realizzazione di qualsivoglia attività
commerciale che oltrepassi l’autostrada. “La gente di Bergamo non ci andrà mai” sentenziano. Per chi non sa vedere lontano, e sono tanti, è un’opera destinata a restare
una cattedrale nel deserto. D’altronde tra le presenze di
rilievo si annovera solo quella di un campo nomadi, oltre
ovviamente l’aeroporto di Orio. Rendere realizzabile un
tale investimento (il più massiccio in territorio bergamasco) si rivela un percorso con non poche difficoltà. I fratelli fanno fronte comune, impegnando e mettendo a
rischio quasi tutte le risorse personali accumulate in anni
di duro lavoro, per seguire e supportare la geniale intuizione di Antonio.
Un centro commerciale su due piani sembra un progetto fuori dal mondo, ma il complesso viene realizzato e
inaugurato nel novembre del 1998. I lavori di costruzione
vengono seguiti da Impregilo. L’Impresa si limita a curare
i lavori di allestimento, il depuratore e altre opere collaterali. Il giorno dell’inaugurazione, Mariateresa Consonni
e Giuseppe Percassi, arrivano in automobile e parcheggiano in un garage semi deserto. Faranno fatica a ritrovare
l’auto perché quel giorno l’afflusso di persone supera ogni
più rosea previsione, creando non poche difficoltà al traffico della rete viaria.
Nel 1999, però, qualcosa cambia per sempre. Subito
dopo la realizzazione di Oriocenter, Giuseppe comincia a
stare poco bene. Si pensa alla tensione accumulata in quei
mesi. Ma dopo una vacanza invernale, gli esami rivelano
la presenza di un male incurabile.
Con la scomparsa di Giuseppe avviene il rientro definitivo di Rino nell’Impresa completando un percorso di
riavvicinamento avviato già subito dopo l’incidente di
Santo.
Tre immagini durante i lavori per il depuratore dell’Oriocenter a Orio al Serio
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Uno scorcio di Bergamo dal campanile
di Sant’Alessandro della Croce in Pignolo
Capitolo 5
La diversificazione delle Attività
gli anni 2000
Capitolo 5
Capitolo 5
gli anni 2000
la diversificazione
DELLE attività
S
e chiedessimo a qualsiasi operatore del mercato immobiliare di definire il contesto economico che ha
caratterizzato gli anni 2000, saremmo certi che durante la descrizione senz’altro gli brillerebbero gli occhi.
Una serie di cambiamenti sociali ed economici si intrecciano e si combinano all’alba del nuovo millennio in maniera favorevole per accelerare le dinamiche di crescita del
comparto. L’adozione in Italia della moneta unica europea
porterà con sé una considerevole flessione dei tassi bancari
applicati ai mutui immobiliari e una maggiore predisposizione delle banche alla concessione di risorse da destinare
al finanziamento per l’acquisto di abitazioni. La congiuntura economica si rivela positiva in molti settori dell’economia, dal commercio all’industria, e questo contribuisce
a stabilizzare quella fiducia necessaria a smuovere le intenzioni di acquisto delle famiglie italiane. Le transazioni immobiliari innestano un trend di crescita che risulta
ininterrotto almeno fino al secondo semestre del 2007. E
la stessa dinamica viene pedissequamente replicata nel settore commerciale. L’economia gira. Ed è veloce.
Così, all’inizio del decennio. l’Impresa è pronta a cogliere tutte le opportunità di una fase di mercato assai favorevole, sia dal punto di vista dell’edilizia residenziale sia
dal punto di vista dello sviluppo commerciale. Procedono
i lavori conto terzi, le seconde case rappresentano un segmento particolarmente florido e anche l’area commerciale
regala non poche soddisfazioni. Ed è proprio da quest’ul-
Il Castello di Loano, in Ligura, prestigiosa proprietà del gruppo
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timo segmento, come vedremo più avanti, che arrivano le
novità più rilevanti con lo sviluppo dei negozi del colosso
spagnolo dell’abbigliamento Zara.
Lo sviluppo residenziale
Santella dedicata all’alpino Giuseppe Percassi realizzata dal fratello Santo.
Sotto, la storica casetta di legno utilizzata come ufficio vendite
Dal punto di vista residenziale, come dicevamo, uno
dei fattori che più di altri ha influenzato le dinamiche di
vendita è stato il passaggio all’euro. L’adozione della moneta unica si rileva un carburante potente che scatena la
crescita delle quotazioni delle abitazioni: di fatto in pochi
anni raddoppiano i valori di vendita, ma allo stesso tempo
raddoppiano anche i costi di acquisizione dei terreni e più
in generale quelli di tutta la filiera, dai materiali ai servizi.
Il vantaggio è che i nuovi livelli dei costi di produzione
all’origine sono compensati da più ampi spazi di manovra
sul fronte dei ricavi, consentendo una marginalità soddisfacente. Come per il contesto più generale in Italia, anche
l'Immobiliare Percassi comincia ad accorgersi che la domanda della clientela diventa molto più forte. I clienti
hanno maggiore disponibilità economica, la richiesta è costantemente in crescita ed è trainata dai guadagni che ogni
settore poteva dare. Al contempo, la congiuntura favorevole consente a molti un credito più facile e le famiglie,
potendo disporre di un reddito che ritengono certo, diversificano gli investimenti scommettendo soprattutto sul
prodotto casa. In questi anni, i risultati per l’Immobiliare
Percassi sono importanti. C’è una corsa all’acquisizione di
terreni e di volumetrie che è senza precedenti, perché sono
la domanda e le occasioni di business a renderla possibile.
Una sequenza di eventi favorevoli che oggi sembra lontana
a distanza siderale.
il colosso dell’abbigliamento Inditex.
Inditex è un gruppo spagnolo che controlla uno dei
marchi destinati a mettere in discussione dogmi e certezze
dell’intero settore commerciale: Zara, brand praticamente
sconosciuto in Italia. Nel 2000, l’Impresa Percassi ha già
cominciato i lavori di ristrutturazione di un edificio importante in pieno centro a Milano, l’ex cinema Astra, che
qualche mese dopo viene individuato dagli spagnoli come
location ideale per debuttare sul mercato italiano. La sfida
è considerevole sia per l’entità dei lavori, sia per i tempi.
L’11 settembre 2001, il giorno del tragico attentato alle
Torri Gemelle del World Trade Center di New York, i fratelli Percassi sono in corso Vittorio Emanuele a Milano, e
L’ingresso del primo negozio Zara a Milano, in corso Vittorio Emanuele, realizzato da Impresa Percassi
L’arrivo di Zara
L’evento che più di altri però segna un punto di frattura
importante nell’evoluzione del gruppo Percassi va senz’altro individuato nella collaborazione avviata nel 2001 con
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seguono con trepidazione i lavori che devono essere portati a termine con particolare celerità. Si tratta della prima
conversione rilevante di uno spazio centrale dedicato alla
cinematografia e in seguito destinato ad area commerciale.
Appena entrati nello stabile, per occultare l’enorme lavoro
edilizio all’interno, viene realizzato un temporary shop, si
direbbe oggi, della Swatch. L’area coincide con il foyer originale restaurato (che tuttora è l’ingresso del negozio Zara
di Milano) compreso il grosso lampadario che lo caratterizza. In contemporanea, l’Impresa lavora nel backstage,
al riparo dagli sguardi di turisti e passanti. All’interno,
viene preparato e sistemato l’involucro, con un lavoro
molto complesso su tutte le strutture. Per circa un anno
il negozio Swatch mimetizza completamente l’avanzamento dei lavori. Quando Zara decide di entrare nell’operazione, scatta il countdown: in cinque mesi occorre
terminare tutte le lavorazioni e rendere disponibile il negozio. La struttura è articolata su tre piani, a cui va aggiunta l’area interrata, per una superficie destinata alla sola
vendita di circa 2.500 metri quadri. A un mese dall’inaugurazione ufficiale viene chiuso il negozio Swatch. Così
riporta la cronaca locale di Repubblica qualche mese
prima dell’evento: “Da cinema a megastore della moda.
Ormai è ufficiale, nella vecchia sede dell’Astra di corso
Vittorio Emanuele, aprirà i battenti, a fine marzo [2002
ndr], la prima gigantesca boutique targata «Zara», un marchio famoso, presente in tutto il mondo con 1.120 negozi.
«Zara» non è una semplice boutique. Dietro questo nome
c’è un colosso spagnolo che fattura 12 mila miliardi, la
cui forza sta nel portare sugli scaffali abiti alla moda, di
buona qualità, che seguono l’onda dei grandi stilisti ma a
prezzi imbattibili. Per anni, l’Italia, patria del «made in
Italy» non ha voluto aprire le porte a «Zara» ma, ora, il
gruppo spagnolo fondato da Amancio Ortega, è riuscito
a superare l’ostacolo grazie a un partner italiano, Antonio
Percassi, manager alla guida di una finanziaria con sede a
Bergamo e grosse proprietà immobiliari a Milano. […]
tanti altri negozi che si affacciano lungo corso Vittorio
Emanuele fanno parte del patrimonio immobiliare di questa finanziaria, che ora si prepara a varare una delle boutique che daranno filo da torcere non solo ai grandi
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magazzini ma anche alle boutique del quadrilatero della
moda. I lavori per aprire Zara saranno completati entro
la fine di marzo e là dove un tempo c’era lo storico cinema
Astra, i milanesi scopriranno una nuova realtà commerciale, fatta di abiti alla moda che si possono provare con
la massima libertà, che vengono riassortiti ogni settimana
e che hanno prezzi molto competitivi. Il centro viene conquistato da Zara e quella che un tempo era nota come la
piccola Broadway milanese, cede il passo all’avanzare delle
boutique, in ossequio al business della moda che attualmente detta legge”.
Il cambio di passo
Palazzo Vitalba a Bergamo
Tutta l’operazione, come dimostra la storia recente,
metterà a bilancio un grande successo. E non solo per il
gruppo Inditex e Zara ed il più noto Gruppo Percassi. Ma
anche per l’Impresa Percassi.
L’occasione di lavorare con una multinazionale ben
strutturata si trasforma in una fonte di grande ricchezza
per l’azienda. Zara si rivela un committente estremamente
competente e di grande efficienza, con un’organizzazione
funzionante e di altissimo livello che va dallo staff tecnico
ai vetrinisti, compresi responsabili di negozi che arrivano
da tutto il mondo per impostare lo store e addestrare il
nuovo personale. Zara affiderà all’Impresa Percassi la realizzazione di tutti i punti vendita nel Nord Italia. Una partnership che, manco a dirlo, sarà estremamente proficua.
In totale, l’Impresa segue i lavori di una ventina di negozi,
molti dei quali presentano difficoltà tecniche elevate a
causa dell’ulteriore complicazione derivante dalla localizzazione in centri storici di città come Firenze, Bologna,
Ravenna, Pisa, Piacenza, Brescia, Torino, Genova, solo per
citarne alcune. Il cambio è di mentalità, ovviamente, ma
anche organizzativo e pratico, perché distribuisce le attività dell’Impresa su un territorio molto ampio mentre finora ha lavorato solo nell’Alta Valle, a Bergamo e Milano.
Ciononostante, l’Impresa Percassi si accredita come
azienda di primissimo piano riuscendo a conquistare diversi appalti per clienti leader nel settore retail. Arrivano
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così gli store Nike e qualche anno più avanti lo sviluppo
delle sedi di Che Banca, la divisione retail di Mediobanca.
I grandi marchi del retail
Il portfolio dell’Impresa Percassi nel segmento retail diventa sempre più corposo e la clientela che si rivolge all’Impresa ha segnato la storia commerciale dell’intero
Paese, caratterizzandosi sempre per innovazione e qualità
dell’offerta. Se alla fine degli anni ’90, i brand di punta
sono Benetton e Swatch, ecco arrivare i lavori per Levi’s,
Lindt e Versace, ma anche Sisley e Massimo Dutti, altro
marchio del gruppo Inditex. O ancora le opere strutturali
per il Ferrari Store in Piazza Liberty a Milano o la risistemazione della concessionaria Porsche di Bonaldi Motori
a Bergamo, senza dimenticare l’auditorium della sede della
Mondadori a Segrate, nel palazzo di proprietà delle Generali, cliente storico dell’Impresa Percassi.
L’incontro con Giorgio Armani
In entrambe le pagine le immagini del negozio
di Giorgio Armani in via Montenapoleone a Milano
i cui lavori sono stati realizzati da Impresa Percassi
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Tra i lavori che vanno senz’altro ricordati, va annoverata, nel 2007, una commessa per la realizzazione del negozio prima linea di Giorgio Armani in via Montenapoleone a Milano. Il lavoro è molto stimolante perché il
committente è una figura di primissimo piano dell’economia italiana e rappresenta da anni l’icona più raffinata
ed elegante del made in Italy nel mondo. Armani segue
direttamente i lavori con una presenza costante e mostra
capacità direttive fuori dal comune: è attento a ogni dettaglio e ha la capacità di ricondurre tutto a un progetto
assai più ampio. Conosce le caratteristiche tecniche di
tutti i materiali e delle relative problematiche. La sua creatività è totalmente connessa alla realtà concreta e ricerca
costantemente standard eccellenti di qualità. Caratteristiche che l’Impresa è non solo in grado di garantire, ma di
sentirle come parte integrante del proprio vissuto aziendale. Con Armani, l’Impresa svilupperà tre lavori in tutto.
Quello in via Montenapoleone, il più importante con
2.500 metri quadrati e che ha richiesto un investimento
stimabile in una decina di milioni di euro, il nuovo caffè
in via Manzoni, proprio dove è stato realizzato l’Hotel Armani, e un altro negozio in Corso Venezia sempre a Milano.
Il residenziale prosegue la crescita
Lo sviluppo dell’Impresa Percassi viaggia in parallelo
anche dal punto di vista dell’edilizia residenziale, dove arrivano a compimento le operazioni avviate alla fine degli anni
’90 e ne vengono messe in pista molte altre. Prosegue, per
esempio, la realizzazione e la commercializzazione del secondo e terzo lotto del complesso Le Meraviglie o le ville e
gli appartamenti del Borghetto, entrambi a Clusone, anche
se non mancano interventi significativi nel territorio circostante. A Songavazzo, tra il 2001 e il 2003, viene finalizzato
il complesso Borgo Verde che, sulla scia di altri ben riusciti
interventi, rappresenta un’offerta rivolta prevalentemente
alla seconda abitazione ad uso turistico. Così come in altre
località dell’Alta Valle; Onore, Castione e Dorga. Sono tutti
interventi di media entità, che l’Impresa deve affrontare in
un contesto non semplice con la struttura tecnica costantemente impegnata fuori sede che gestisce anche le numerose commesse del segmento commerciale. Per far fronte
agli impegni crescenti, l’Impresa sarà costretta persino a subappaltare una parte di opere.
Palazzo Vitalba
Tra gli interventi significativi, spicca quello di Palazzo
Vitalba a Bergamo, un complesso residenziale e commerciale di quattro piani più altri due di autorimesse interrate.
Viene costituita una società ad hoc, l’Immobiliare Broseta
(che prende il nome dalla via in cui è ubicato l’immobile)
di cui Immobiliare Percassi partecipa in quota paritaria con
il gruppo Interim di Brescia. Si tratta del primo intervento
realizzato in partnership con una compagine diversa dal
gruppo. L’operazione consiste nella ristrutturazione globale
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di un fabbricato esistente con un parco all’interno. In totale,
vengono realizzati circa cinquanta appartamenti destinati a
una clientela molto elevata: sono vere e proprie unità di
lusso, con finiture pregiate e che hanno richiesto una lavorazione estremamente difficile per finalizzare la ristrutturazione, anche per i vincoli e per le caratteristiche stesse del
progetto. Dal punto di vista commerciale, anche in questo
caso, l’esito è positivo.
La residenza Lilium
Palazzo Vitalba, a Bergamo.
Sotto, l’interno di un appartamento di Villa Masnada.
Nella pagina di destra, la residenza Lilium a Seriate
Intanto, la società diversifica gli investimenti su un piano
più ampio e si sposta a Seriate, in provincia di Bergamo
dove, nel 2004, viene acquistata un’area che sviluppa circa
settanta mila metri cubi, con destinazione residenziale e
commerciale: prende forma la residenza Lilium.
La Lilium Srl è detenuta da Immobiliare Broseta e dalla
famiglia Brunelli, protagonista di primissimo piano nel
mercato della grande distribuzione organizzata (Finiper). I
lavori, realizzati nei due anni successivi, porteranno al completamento di centocinquanta appartamenti e un’importante superficie commerciale. Il progetto è comunque un
successo, ma le vendite si rivelano più complicate del previsto, anche perché nella zona sono state sviluppate numerose altre operazioni e la volontà di tenere i prezzi al livello
corretto rallenta il processo di vendita.
del mercato immobiliare. Il tutto è sostenuto da un forte
lavoro di squadra che vede insieme tutti i membri della famiglia, tecnici e personale fidelizzato.
L’inizio della grande crisi
La crescita di tutti i segmenti del mercato immobiliare
sembra inarrestabile. Gli investimenti si susseguono con cadenza regolare e le occasioni di business si intercettano senza
particolari problemi. Si individua un’area, si costruisce e si
vende nel più breve tempo possibile. Si reinveste e si riprende il circuito. Fino a quando, con l’innesco della crisi
internazionale scatenata dai mutui subprime in America,
un rallentamento, anche se apparentemente poco significativo, comincia a sentirsi già nel 2008. La crisi, purtroppo,
da quel momento in poi, si materializza con un’imponenza
e una forza senza precedenti e negli anni successivi il mercato si evolve completamente in senso negativo. L’attrazione
verso l’investimento sulla casa non c’è, o meglio, non c’è
più. Le esigenze della famiglia e dell’investitore che fino ad
ora ha dedicato attenzioni e risorse sulla seconda abitazione
si dirigono verso altre necessità.
Il raddoppio del giro d’affari...
I cantieri aperti in contemporanea tra residenziale e commerciale sono più di dieci e in alcuni periodi si arriva anche
a quindici. Con questi numeri, disporre di persone di fiducia che seguono sul territorio i cantieri è essenziale.
A provvedere, seppure in maniera progressivamente inferiore, è la manodopera delle Valli, che fornisce manovali
specializzati di alto livello. Dal 1994 al 2006, il giro d’affari
del gruppo Immobiliare Percassi è praticamente raddoppiato. Di pari passo cresce il patrimonio di competenze
dell’Impresa sulla scia anche della congiuntura favorevole
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Il Duomo di Milano visto
dal cantiere di via Ugo Foscolo
Capitolo 6
Il Debutto della Seconda Generazione
gli anni 2010
Capitolo 6
Capitolo 6
gli anni 2010
il debutto
DELLA seconda generazione
L
a crescita tumultuosa che ha caratterizzato la prima
parte degli anni 2000 porta all’esigenza, alla fine del
decennio, di razionalizzare e rendere più efficiente
l’intera struttura organizzativa dell’azienda. Il perché è presto
detto. L’intero mercato immobiliare si è appena messo alle
spalle un periodo di straordinario dinamismo dove le opportunità sono tantissime e il lavoro più che cercarlo bisogna
sceglierlo: è in una fase di estasi nel quale le imprese hanno
la convinzione e la ragionevole certezza che ogni operazione
possa trasformarsi in una chance concreta di buon business.
Ma la situazione cambierà nel giro di qualche semestre con
l’arrivo di quella tempesta perfetta su scala planetaria che
poco a poco colpirà il mondo della finanza globale per trasferirsi all’economia reale e, partendo dagli Stati Uniti, approderà successivamente come uno “tsunami” a effetto
ritardato in Europa. Nel 2009 la crisi comincia a incidere in
maniera più profonda anche in Italia. Il gruppo avvia così
una delicata fase di transizione che culminerà nell’ingresso
ufficiale in azienda della seconda generazione e con la progressiva dotazione di una vera e propria struttura organizzativa affidata anche a manager esterni alla famiglia.
L’immobiliare Percassi comincia a cambiare
La prima fase di questo ricambio generazionale viene sancita ufficialmente il 27 ottobre del 2011 nella nuova sede
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Il debutto della seconda generazione nell’Immobiliare viene sancito
con un grande evento nella sede dell’Ecoforum di Clusone durante il quale
vengono illustrate le nuove strategie dell’Immobiliare Percassi
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Percassi all’Ecoforum di Clusone, un edificio innovativo di
diciannove mila metri cubi, caratterizzato da una forte identità architettonica e tecnologica che ospita uffici, servizi
pubblici, commerciali e negozi, in una struttura polivalente
e flessibile con una speciale facciata in vetro che consente un
controllo luminoso e climatico in grado di dimezzare i costi
gestionali. Una sorta di vero e proprio manifesto su vetro
del gruppo Immobiliare Percassi.
A fare gli onori di casa – riportano le cronache - è Francesco Percassi, avvocato che ha lasciato la carriera forense a
Milano per dedicarsi, come consigliere delegato, agli affari
dell’immobiliare di famiglia. In questa prima fase assumono
cariche societarie all’interno delle società operative anche i
cugini Giuliano (figlio di Santo) e Antonio (figlio di Rino).
La consistenza del portfolio immobiliare consolidato raggiunge un valore complessivo di mercato di circa centotrenta
milioni di euro. Un patrimonio vivo ripartito tra Bergamo
città e comuni limitrofi per un terzo; metà in montagna e
alta Val Seriana e la quota restante a Loano, in provincia di
Savona (quattordici per cento). Le destinazioni d’uso sono
in prevalenza residenziali mentre poco più del venti per
cento è ripartito tra direzionale, produttivo e commerciale.
La holding della Immobiliare F.lli Percassi Spa, a questo
punto, si suddivide in quattro grandi divisioni: il ramo costruzione con Impresa Percassi F.lli Srl (100 per cento); l’area
Sviluppo immobiliare proprietaria con Immobiliare Service
Casa Spa (100 per cento) e Immobiliare Cabrini Srl (51 per
cento); l'area Sviluppo immobiliare in Joint venture con Immobiliare Broseta Srl; l’area Commercializzazione e Servizi
con Percassi Servizi Immobiliari Srl (80 per cento). Da non
dimenticare anche le diverse partecipazioni di minoranza
che a quella data risultavano essere: il 50 per cento di Taverna
Valtellinese Srl, l’8,7 per cento di Smalg Spa, il 7 per cento
della Queensberry SA e, infine, il 10 per cento in Irta Spa.
Il ramo costruzioni del gruppo Immobiliare Percassi, alla
fine del periodo 2009-2012, supera i trenta milioni di euro
di valore della produzione su base annua.
Si affaccia la seconda generazione
La seconda generazione riparte dunque da questa dimensione. Le nuove condizioni che il contesto economico presenta richiedono uno spirito di equilibrio e condivisione
ancor più che mai attuale. La storia dei fratelli Percassi continua a dimostrare come la totale dedizione al lavoro abbia
consolidato un legame fortissimo che consente un’identificazione totale tra impresa e famiglia. Ma, in questi anni,
l’Impresa sotto la nuova guida esprime la necessità di dotarsi
di professionalità ancora più elevate e adeguate alle nuove
sfide del gruppo: si tratta di rendere più contemporanea
quella conformazione organizzativa dei fratelli, basata su caratteristiche complementari e dinamiche relazionali di tipo
familiare, che rappresenta certamente oggi un’importante
quota di quel DNA valoriale che oggi viene reinterpretata
con piglio manageriale dalla seconda generazione Percassi.
Ma facciamo un piccolo salto indietro nel tempo per capire come si è arrivati all’ingresso in azienda della seconda
generazione e come il passaggio sia avvenuto in totale continuità di valori, pur in presenza di un ribaltamento consistente delle strategie di sviluppo del gruppo.
“Quarto Verde”, il primo lotto del quartiere residenziale e commerciale realizzato a Bergamo
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Chi è Francesco Percassi
Francesso Percassi e sotto, due immagini della nuova sede di Bergamo
Nella pagina a destra una vista interna della sede dell’Ecoforum di Clusone
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Francesco Percassi, oggi amministratore delegato del
gruppo Immobiliare Percassi, è figlio di Giuseppe. Quel
Giuseppe che, fino alla sua tragica scomparsa nel 1999,
ha rappresentato l’anima commerciale dell’Impresa e dell’Immobiliare, l’uomo capace di gestire in maniera intelligente i rapporti interpersonali e “psicologici” tra la
famiglia. E, lui che ha il fiuto e la capacità di incantare i
clienti e le persone che ha accanto, unisce le dimensioni
di uomo di parola e di grande umanità a quella componente di scaltrezza e astuzia che completano il profilo di
eccellente imprenditore. Tutte qualità che l’hanno qualificato come uomo dal senso etico spiccato e dalla personalità molto equilibrata, in grado di contribuire in
maniera decisiva a tenere insieme tutta la famiglia. Dopo
la morte del padre, Francesco termina gli studi in giurisprudenza e successivamente comincia a lavorare in un
importante studio legale milanese (fondato dall’avvocato
Carlo D’Urso) con l’obiettivo di entrare in azienda dopo
un paio d’anni. In realtà, di anni ne passeranno più di otto
anche perché, grazie ai consigli di persone con maggiore
esperienza, Francesco capisce che non è ancora giunto il
momento di entrare in scena. La possibilità di lavorare a
stretto contatto con l’avvocato D’Urso, gli apre un mondo
fatto di relazioni e confronti con uomini dotati di competenze spiccate, spessore ed esperienze di altissimo profilo, malgrado l’ingresso di Francesco nello studio parta
dai gradini più bassi della professione, di fatto come ultima ruota di un carro che trascina però operazioni molto
complesse e strutturate.
A un certo punto, però, la decisione non può più essere
rinviata. C’è la necessità di contribuire a dare una sterzata
significativa dando una nuova impronta all’azienda anche
perché il mercato sta virando pericolosamente in peggio.
E in molti, ormai, si rendono conto che quelle avvisaglie
di turbolenza percepite nel 2009 sono di fatto la preparazione alla crisi profonda che ha poi caratterizzato il mercato negli anni successivi.
Così Francesco torna nell’azienda di famiglia ed entra
nel gruppo. Il compito principale e più urgente che deve
affrontare è cercare di stabilizzare un’azienda strutturata
per navigare in mari relativamente tranquilli e che ora si
trova nelle acque agitatissime di una delle peggiori fasi
economiche che si ricordino. Il gruppo è cresciuto parecchio, guadagnando tanto. Ma investendo altrettanto. E,
in questa fase, quello che serve in misura maggiore, è un
salto culturale e di visione, alla stessa stregua di quelli già
effettuati nei decenni passati in occasione di grandi mutamenti, positivi o negativi, che il mercato imponeva. In
altre parole, si rende necessario privilegiare la componente
strategica, la pianificazione degli obiettivi e la capacità di
gestire in maniera efficiente tutto il processo produttivo:
un requisito indispensabile per affrontare le nuove difficili
sfide e un contesto competitivo più articolato.
105
La forza del marchio
Tra i punti di forza che in questa fase il nuovo management immediatamente individua c’è, senza dubbio, l’autorevolezza del brand, consolidatasi grazie all’effetto
combinato della notorietà arrivata sull’onda delle numerose attività e le idee di Antonio Percassi e all’elevata qualità
garantita in decenni di realizzazioni del gruppo in tutta
Italia. Forma e sostanza hanno viaggiato insieme per tanto
tempo e hanno consentito di generare un valore “intangibile” concreto in grado di apportare molteplici benefici alle
attività dell’Impresa. Il primo passo, quindi, è quello di
mettere in sicurezza, definendola ancora meglio, un’identità e un marchio d’azienda che fanno capo a una realtà
che oggi poggia solidamente su mezzo secolo di storia.
Cinquant’anni che hanno creato una brand awareness che
ha permesso al gruppo di distinguersi e di fare affidamento
su un vantaggio competitivo rispetto al resto del mercato
e ad altri gruppi immobiliari che pure disponevano di un
giro d’affari più grande. La squadra dei collaboratori comincia a rinnovarsi e per i nuovi innesti che approdano in
azienda, il mantra è: l’Impresa Percassi ha una storia e un
know-how incredibile da valorizzare. E’ il momento in cui
l’Impresa vuole far capire con chiarezza qual è la sua identità e qual è il suo ruolo oggi, rispetto alla galassia che porta
il cognome Percassi.
Struttura snella, decisioni rapide
Villette in classe A a Rovetta
106
Tra le diverse attività targate Percassi, quella immobiliare
ha richiesto l’intervento più immediato. Le scelte di investimento in questo ramo diventano estremamente prudenti
e conservative, a causa delle difficoltà congiunturali di tutta
evidenza. D’ora in poi, prima si vende e poi si costruisce,
ribaltando il leit motiv che ha caratterizzato per decenni le
aziende del settore. La fretta di costruire non c’è più. Il management, quindi, intercettando le evoluzioni e le tendenze
del mercato, punta in maniera decisa sul business delle costruzioni, sugli appalti per conto terzi, e si struttura in
modo da accelerare il business di questo segmento, inserendo al contempo delle nuove figure in grado di apportare
le competenze necessarie per affrontare in sicurezza un
salto di questo portata.
La managerializzazione
La prima tappa concreta è l’inserimento di una figura
manageriale alla quale viene affidato il ruolo di regista della
complessa organizzazione: un profilo che concentri gli
input periferici e che, con rapidità, prenda decisioni funzionali all’obiettivo più generale e non solo ai target di
breve termine, come la realizzazione di una palazzina o di
una singola commessa. C’è la necessità di pensare nuovi
modi di interpretare il business e c’è bisogno di nuove
competenze specifiche non presenti nel gruppo. E’ una decisione che asseconda il bisogno ambizioso di una strategia
di più ampio respiro in termini di sviluppo e che vuole e
deve guardare molto lontano. Un passaggio che si rende
ancor più necessario, perché in questi anni si verifica il progressivo allontanamento di Antonio Percassi, impegnato
maggiormente su altre iniziative imprenditoriali.
Il nuovo ruolo della famiglia
Il core business, oggi come un tempo, trova senz’altro
la sua finalizzazione e concretizzazione nel cantiere. Ma il
lavoro principale, in cui è impegnata la seconda generazione Percassi, si concretizza nella creazione di una linea di
comando molto snella e orizzontale in grado di strutturare
a sua volta un’azienda capace di camminare con le sue
stesse forze, a prescindere da chi, in un momento o in un
altro, occupi le posizioni di vertice. E quale asset meglio
di un brand forte e riconoscibile è in grado di sopravvivere
agli individui e può rappresentare una solida base per condividere gli obiettivi di una proprietà oggi articolata? Il
mercato richiede tempi rapidi, ma i passi vengono fatti uno
alla volta, senza forzature e senza strappi. Perché la priorità
è preservare un patrimonio inestimabile. La direzione è
Dall’alto, la residenza “Acqua dei pini” di Dorga (Conca della Presolana), “Quarto verde”, il
primo lotto del nuovo quartiere residenziale e commerciale a pochi passi dal centro di
Bergamo e “Vigne di Scanzo” a Gavarno di Scanzorosciate
107
tracciata: da una famiglia, o meglio da un gruppo familiare,
bisogna gradualmente dare autonomia al gruppo Immobiliare Percassi. La famiglia c’è e resta importante, con una
presenza nelle posizioni di vertice. Ma, come nelle migliori
case history di successione aziendale completate con esito
positivo, l’Impresa si organizza integrando i rappresentanti
della famiglia in una più articolata struttura in grado di
mandare avanti il business autonomamente.
Il passaggio imprescindibile per il management, è in
questo contesto rifocalizzare l’attenzione sulla vera sfida
che li attende: rafforzare l’Impresa di costruzioni che è già
molto conosciuta e apprezzata dal mercato ma che richiede
un’accelerazione sul modello organizzativo del general contractor. Viene così introdotta una direzione generale e, progressivamente, altre figure manageriali cardine all’interno
dell’impresa di costruzioni. L’approccio è quello di affrontare l’Impresa a tutti gli effetti in maniera separata dal ramo
immobiliare, ribaltando di fatto il paradigma dei decenni
passati, quando l’Impresa cresceva costruendo in larga
parte per conto delle altre aziende del gruppo. Forzando
un po’ i concetti, è come se in questa delicata fase di transizione e con le innegabili difficoltà che il mercato sta presentando, si fosse tornati alle primissime origini, con i
primi anni di lavoro dei manovali Percassi. La storia e il
futuro si sfiorano. Intanto, il ramo costruzioni del gruppo
Immobiliare Percassi, verso la fine del triennio 2009-2011
supera i trenta milioni di euro di valore della produzione
su base annua.
sory e l’asset management. E’ la conseguenza logica del
fatto che il gruppo, in questo momento più che mai, può
vantare grandi risorse ottimizzate su figure professionali
importanti a supporto degli investimenti esterni. E, allora,
perché non ritenere che l’evoluzione del mercato immobiliare preveda anche la possibilità di vendere all’esterno le
competenze più specifiche ed esclusive maturate all’interno
dell’azienda?
La piramide del gruppo, così come viene ridisegnata in
questa fase di managerializzazione prevede quindi le attività
di sviluppo immobiliare, costruzioni generali, consulenza
e intermediazione. Un assetto che si allinea alle tendenze
dell’intero mercato, integrando la consulenza che rispetto
ad altre attività assicura un buon ritorno a fronte di necessità di capitale di rischio decisamente inferiori.
Alla luce di questo processo di managerializzazione dell’Impresa, vanno letti i numerosi e importanti progetti in
portfolio che saranno selezionati e calibrati e che partiranno nei prossimi anni. L’obiettivo del management è
quello - nella parte sviluppo - di aprire il modello di struttura dell’equity a nuovi investitori: come dire che l’azienda
gestisce tutta la filiera dell’immobiliare ma non necessariamente deve farlo da sola. Anzi. Anche in questo caso siamo
di fronte a un capovolgimento completo rispetto alla percezione che gli investitori e gli operatori hanno avuto fino
a qualche tempo fa, e cioè di un gruppo chiuso e concentrato esclusivamente sulle proprie attività. Proprio la consulenza è l’area professionale che meglio di altre testimonia
la capacità di aprirsi all’esterno. Una condivisione non di
poco conto poiché di fatto il gruppo mette a disposizione
le competenze e il modello di business con tutti gli operatori del mercato.
Il ruolo della consulenza
Il trait d’union con la storia
Nell’azienda, così, viene ben distinto il ramo costruzioni
da quello immobiliare e dal ramo sviluppo. Ma c’è anche
un’altra area che comincia a prendere più spazio e nella
quale l’azienda comincia a posizionarsi in modo più convinto: la consulenza, o, in gergo tecnico di settore, l’advi-
Oggi, la seconda generazione che in questa fase affronta
un cambiamento molto complesso ha dei punti fermi.
L’Impresa nella sua storia si è sempre caratterizzata per aver
realizzato qualcosa in più rispetto al mercato, spesso anticipando le tendenze e addirittura creando dimensioni abi-
Il rilancio dell’Impresa di costruzioni
Qui sopra lo Starhotel Echo a Milano, albergo completamente ecosostenibile,
la cui ristrutturazione è stata curata dall’Impresa Percassi.
Sotto un dettaglio della hall
108
Sopra il cantiere di Viale Certosa a Milano
e sotto quello delle residenze Litta in Corso Magenta a Milano
109
tative mai viste prima. Non è celebrazione. E’ storia. Raccontata fatto su fatto, episodio dopo episodio e riscontrata
con una costanza nel tempo, attraverso decenni, che ne
rafforza la credibilità e fuga ogni dubbio di episodicità. Che
fossero attrezzature innovative o concetti abitativi nuovi,
l’Impresa ha sempre dato quel qualcosa in più rispetto alla
concorrenza che gli ha permesso di essere protagonista
nella fascia premium. Il contesto attuale è diverso ed estremamente più complicato, certo. Lo sforzo economico e
professionale per essere solo un piccolo passo avanti è
enorme e, quello che in passato poteva essere affidato esclusivamente all’intuito straordinario di eccellenti imprenditori, oggi richiede l’affiancamento di una struttura
dirigenziale moderna ed efficiente. Quella guidata dalla seconda generazione Percassi.
mento di Stilo Immobiliare e Finanziaria Srl, proprietaria
delle più significative iniziative immobiliari del Gruppo
prevalentemente nel settore commerciale.
A Santo, Rino e Francesco Percassi (insieme agli altri
eredi di Giuseppe Percassi) farà capo, in via tra loro paritetica, il 100 per cento della holding Immobiliare Percassi
Spa, attiva prevalentemente nel settore dell’edilizia/costruzioni e nel mercato immobiliare residenziale e direzionale,
attraverso le società controllate Impresa Percassi Srl, Immobiliare Service Casa Spa, Immobiliare Cabrini Srl, Percassi Servizi Immobiliari Srl, nonché attraverso le
partecipazioni nella Immobiliare Broseta Srl (joint venture
paritetica con il Gruppo Interim di Brescia) e in Pitecna
(partnership commerciale paritetica con Prelios Property&Property Management). Immobiliare Percassi manterrà inoltre una partecipazione di minoranza del 18 per
cento in Stilo Immobiliare e Finanziaria Srl.
Il nuovo assetto societario
Si arriva così ai giorni nostri, dove a brevissima distanza
dal compimento del cinquantesimo anno di attività viene
definito il nuovo assetto societario e la nuova governance
che avranno il delicato compito di far crescere questa realtà
negli anni a venire. In particolare, le famiglie azioniste del
Gruppo Percassi, facenti capo ad Antonio Percassi, Santo
Percassi, Rino Percassi e Francesco Percassi (quest’ultimo
anche in rappresentanza degli eredi di Giuseppe Percassi),
decidono un riassetto societario del Gruppo che prevede
la separazione delle rispettive attività. In dettaglio, ad Antonio Percassi fa ora capo il 100 per cento della holding di
partecipazioni Smalg Spa, proprietaria tra l’altro di tutto
il ramo retail ed e-commerce del Gruppo ed in particolare
delle società Kiko Srl, Madina Srl e Womo Srl (attive nel
settore cosmetico), L’Innominato Spa (accordi in franchising con Nike, Levi’s, Polo Ralph Lauren, Tommy Hilfiger,
Ferrari) e Platinum Srl (accordo in franchising con Gucci),
Billionaire Italian Couture Srl, nonché di Atalanta Bergamasca Calcio Spa. Smalg Spa svolge, inoltre, l’attività di
gestione di partecipazioni di sviluppo immobiliare e di natura finanziaria. Smalg Spa rimarrà così socio di riferi-
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La nuova governance
La stampa quotidiana
segue con attenzione
il nuovo assetto societario
della famiglia Percassi:
in alto l’articolo apparso
sul Corriere della Sera Bergamo e,
nella pagina di destra,
su L’Eco di Bergamo
Contestualmente alla ridefinizione del nuovo assetto societario si completa la seconda e definitiva fase del ricambio
generazionale con una nuova governance che riconduce la
linea di comando del gruppo Immobiliare Percassi alla holding e al suo consiglio di amministrazione dove, a conferma dello spirito di comunanza e condivisione che
emerge da ogni riga di questo racconto, siede un componente rappresentativo di ogni famiglia azionista.
Il CdA annovera Silvia Percassi (figlia di Santo) come
presidente della holding Immobiliare Percassi, Francesco
Percassi (figlio ed erede di Giuseppe) e Antonio Percassi
junior (figlio di Rino) come consiglieri. Francesco Percassi
viene altresì nominato Amministratore Delegato.
La nuova generazione Percassi può contare su un management strutturato formato da professionisti del settore
e da componenti della famiglia coordinati dalla Direzione
Generale.
Una squadra che proietta l’azienda nei prossimi cinquant’anni di storia.
111
L’ingresso della Stazione Centrale di Milano
vista dal cantiere dal Binario 21, Memoriale della Shoah
Capitolo 7
Il Presente che guarda al Futuro
oggi
Capitolo 7
Capitolo 7
oggi
il presente che guarda
AL futuro
A
ndata o ritorno? Concediamo alla nostra mente
di tornare velocemente indietro e ripescare gli
eventi di quel pomeriggio del 1962. “Solo andata,
certamente”. Rispondono Santo e Rino Percassi, di rientro
dalla Svizzera. Ma questo già lo sappiamo. Più difficile sarebbe cercare di descrivere che cosa avessero davvero in
mente i due fratelli, se anche solo nei loro più reconditi
sogni potessero già soltanto immaginare quella serie incredibile di tasselli che hanno costruito la storia dell’Impresa Percassi.
Oggi, a cinquant’anni di distanza, non possiamo fare a
meno di ripensare al coraggio di quella scelta. Che riconduciamo per comodità narrativa a un semplice biglietto
che non fu acquistato e che ha fatto la differenza nel destino dell’Impresa. Forse. E la formula dubitativa è d’obbligo. Perché se è vero che sono state alcune circostanze
ad aver favorito l’innesco di una catena di eventi proficua,
è altrettanto vero che una lettura a posteriori rivela con
certezza che l’identità dell’Impresa Percassi è stata forgiata
e definita negli anni assecondando i caratteri e le qualità
umane di Santo, Rino, Giuseppe e Antonio. Uomini che
con le loro differenti capacità, specializzazioni e talenti,
hanno mostrato in numerose occasioni di saper adattare
gli eventi e le circostanze, favorevoli o meno, ad un più
ampio progetto.
Non ci è dato sapere cosa sarebbe successo davvero nella
storia dell’Impresa Percassi se quel giorno Santo e Rino
Rino Percassi, nel cantiere di via Ugo Foscolo a Milano con alle spalle il Duomo
117
avessero compiuto una scelta diversa, ma sappiamo con
certezza che quel vocabolario composto di parole come
innovazione, qualità, affidabilità, crescita, solidità, onestà,
era già contenuto nelle teste e nel cuore di chi quella storia
l’ha scritta.
Un vocabolario che oggi è stato assimilato nella pienezza dei significati dai figli e dai nipoti, che a loro volta
hanno integrato un lessico che asseconda le trasformazioni
dettate dai nuovi scenari sociali, politici ed economici. Vi
troviamo vecchie parole che si ripresentano, come crisi e
natura, altre che si rafforzano, come tecnologia e innovazione, altre ancora che si aggiungono tout court, come
certificazioni, joint-venture, sostenibilità e domotica.
I cantieri più recenti
Un importantissimo ritrovamento archeologico risalente all’epoca romana in un cantiere
dell’Impresa Percassi. Sopra Rino Percassi, mostra uno stupendo mosaico e sotto delle
anfore ritrovate sempre nello stesso sito
118
nella Conca della Presolana, o ancora il complesso di via
Tiepolo a Rovetta, un intervento articolato che riprende
materiali naturali come il legno, utilizzato in chiave contemporanea, e con impianti all’avanguardia. O a Genova,
con la ristrutturazione della prestigiosa Villa Gorgona, ex
proprietà della famiglia Piaggio.
E, che dire poi dell’incontro con la Storia, quella con
la “esse” maiuscola, che consente all’Impresa di essere oggi
protagonista a Milano del completamento del Memoriale
della Shoah presso il Binario 21 della Stazione Centrale?
O delle residenze Litta, nell’esclusivo Corso Magenta,
sempre a Milano?
L’Impresa Percassi preserva il suo DNA e non cambia
rotta. La storia si ripresenta con tratti comuni e qualche
volta concede anche il “bis”. Capita così che un cliente
storico come Generali Real Estate le affidi la ristrutturazione del prestigioso immobile di via Ugo Foscolo adiacente la Galleria Vittorio Emanuele con vista Duomo.
L’importo delle opere è di tutto rispetto; la curiosità è che
l’Impresa Percassi ha già lavorato in quell’immobile nel
1986 per il medesimo cliente.
Nella cronaca dei cantieri, da registrare anche il completamento del primo lotto di “Quartoverde”, con l’apertura del supermercato “Il Gigante”. L’intervento è
sviluppato in joint venture col Gruppo Interim e a regime
vedrà la realizzazione completa di un vero e proprio nuovo
quartiere a pochi passi dal centro di Bergamo.
Sopra due immagini di un importante cantiere in
viale Certosa a Milano
e sotto una panoramica scattata dal cantiere
di via Ugo Foscolo con vista Duomo
Il linguaggio dell’Impresa si arricchisce, la grammatica
resta la stessa. E, i discorsi dei costruttori, manco a dirlo,
sono le opere. Che si chiamano, solo per guardare alle ultime realizzazioni nell’ambito residenziale e nel territorio
più caro alla famiglia Percassi, “Acqua dei Pini” a Dorga,
119
La sostenibilità ambientale e la qualità
Rispetto a qualche anno fa, il Gruppo gestisce in contemporanea forse un numero inferiore di cantieri, ma
dalle dimensioni più ampie e con caratteristiche di complessità che aumentano di conseguenza. Le nuove sfide richiedono competenze puntuali che si traducono
nell’utilizzo di tecnologie innovative, in grado di rispondere in termini di comfort e di risparmio economico gestionale alle nuove esigenze. E’ così che l’Impresa Percassi
introduce nuovi elementi caratterizzanti nel suo modo di
costruire, certificando i propri processi con il ricorso ai
migliori organismi indipendenti specializzati. Ne è un
esempio l’immobile direzionale che il Fondo Stam Europe
le ha affidato a Milano. L’intervento, del valore complessivo di nove milioni di euro, prevede la realizzazione di
un edificio progettato per ottenere la certificazione Leed
Platinum: si tratta di un importante riconoscimento che
attesta in maniera indipendente il rispetto di precisi criteri
di progettazione e realizzazione di opere salubri, energeticamente efficienti e a impatto ambientale contenuto. In
questo contesto si inserisce l’iscrizione dell’Impresa al capitolo italiano del Gbc, il Global Building Council, l’associazione italiana dei leader che operano per trasformare
il mercato dell’edilizia verso la sostenibilità ambientale e
per costruire comunità vivibili. Una realtà che promuove
in maniera ampia la responsabilità ambientale, sociale ed
economica innovando il modo in cui gli edifici sono progettati, realizzati e utilizzati.
D’altronde, come già più volte dimostrato, la sensibilità
verso le tematiche green e la capacità di inserire elementi
innovativi in piena simbiosi con il contesto naturale sono
profondamente insite nella storia stessa dell’Impresa Percassi. E, così, non sorprende che questo livello di attenzione sia riproposto in maniera non occasionale su più
fronti: basti pensare che oggi all’interno dell’azienda trovano spazio ben due tecnici Consulenti Casaclima® che
hanno il compito, tra gli altri, di ottimizzare e ridurre, attraverso l’impiego dei giusti materiali, il consumo di energia assicurando ambienti più salubri e costi di gestione
120
L’Ecoforum di Clusone
più bassi. Un rispetto che abbiamo già riscontrato in passato, con l’utilizzo di quella materia prima di qualità a
“chilometro zero”, come il legno o la pietra, nei numerosi
interventi residenziali nell’Alta Val Seriana e che oggi
viene declinato in chiave contemporanea, per fare un altro
esempio, nella riduzione progressiva dell’utilizzo delle
energie non rinnovabili a favore di quelle rinnovabili.
In questo contesto trova anche applicazione coerente il
sistema di gestione per la qualità (UNI EN ISO
9001:2008) che garantisce ancora di più la soddisfazione
dei clienti dell’Impresa e, allo stesso tempo, attesta il rispetto degli obblighi sociali e legislativi delle norme. Un
“sistema” che non è solo un marchio o un modello da esibire, ma rappresenta un po’ la sintesi “razionale” dell’evoluzione cinquantennale dell’Impresa Percassi, che con la
“qualità” ha realizzato le fondamenta del gruppo e che
oggi la mette al centro del suo continuo miglioramento,
sia esso in termini di capacità organizzativa, di supporto,
di analisi dei dati, o in ultimo per adattarsi alla rapida evoluzione del mercato. Niente avviene per caso, insomma.
E in questo speciale “medagliere” che Impresa Percassi può
esibire, ritroviamo anche la CQOP SOA, l’attestazione di
qualificazione per l’esecuzione di lavori pubblici.
Un nuovo viaggio
Ora, riprendiamo per un attimo a sfogliare lo speciale
e metaforico vocabolario composto da quelle parole che,
con fluidità inaspettata, raccontano la cronaca dei cantieri
di oggi, restituendo in controluce le emozioni e i valori di
sempre dell’Impresa Percassi. Oggi la seconda generazione
è protagonista attiva e diretta delle strategie del Gruppo.
Questa non è storia, è cronaca.
Dopo cinquant’anni, un altro treno è già partito. Ha
davanti a sé un viaggio lungo, almeno altri cinquant’anni,
solo per usare un tempo che scandisce e sottolinea i simboli. Una famiglia allargata ha scelto di salirci, e di raggiungere la destinazione con un gruppo fidato di
professionisti. Insieme hanno acquistato il biglietto. Di
sola andata.
Questa non è storia, è il futuro.
Sopra, un operaio all’ingresso del Cantiere Litta di Milano
e sotto i lavori per il completamento del Memoriale della
Shoah presso il Binario 21 della Stazione Centrale di Milano
La tecnologia che diventa comodità
Il render di Villa Gorgona a Genova, ristrutturazione attualmente in corso,
e sotto due immagini dell’Autogrill Villoresi Est sull’A8 realizzato dall’Impresa Percassi
122
Ai più, solo per citare qualche ulteriore legame tra le
radici del passato e i frutti del presente, non sarà inoltre
sfuggito che un altro trait d’union dell’offerta immobiliare
targata Percassi nel corso di questi cinquant’anni è stato
quel connubio tra tecnologia, benessere e innovazione che
nella vita quotidiana spesso si traduce in “comodità”. Ricordate gli artigiani a domicilio? O le prime piscine? O le
palestre e i centri benessere? Bene. Allo stesso modo oggi,
l’Impresa Percassi integra le più complesse soluzioni domotiche: apparecchiature, luci, elettrodomestici, allarmi,
videosorveglianza, controllo a distanza; dalla progettazione all’installazione, l’obiettivo resta sempre quello di
garantire la massima facilità d’uso ai clienti. In sintesi, comodità.
123
L’impalcatura all’interno del cantiere
di viale Certosa a Milano
La sede di Clusone - Ecoforum
e a destra la sede di Bergamo in viale Vittorio Emanuele II
Impresa Percassi ringrazia per la professionalità
e la fruttuosa collaborazione l’autore del volume

Cinquant`anni di Impresa Percassi

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