Acquistare e Vendere Casa

Q
di
QUADERNI di DIRITTO
IMMOBILIARE
Maurizio Voi
Acquistare e
Vendere Casa
110
Compravendita in proprio
o tramite agenzia
Attività da svolgere e
documenti da controllare
Il mutuo, le tasse,
il condominio
SIMONE
EDIZIONI GIURIDICHE
®
Gruppo Editoriale Esselibri - Simone
Estratto della pubblicazione
Tutti i diritti riservati
Vietata la riproduzione anche parziale
Quaderni di Diritto Immobiliare
I titoli già disponibili
110 • Acquistare e vendere casa
111 • Diritti e doveri del proprietario di immobili
112 • Costruire e ristrutturare casa
Di prossima pubblicazione
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Locare un immobile ad uso abitativo
Locare un immobile ad uso commerciale
Immobili e fisco
Come si ripartiscono le spese in condominio
La casa ecocompatibile
Aprire e gestire una agenzia immobiliare
Coordinamento redazionale: Dario di Majo
Il catalogo aggiornato è consultabile sul sito: www.simone.it
ove è anche possibile scaricare alcune pagine saggio dei testi pubblicati
Finito di stampare nel mese di settembre 2008
dalla «Officina Grafica Iride» - Via Provinciale Arzano-Casandrino, VII trav., 24 - Arzano (NA)
per conto della «ESSELIBRI S.p.A.» - Via F. Russo, 33/d - 80123 - Napoli
Grafica di copertina a cura di Gianfranco De Angelis
PREMESSA
La casa è il bene più prezioso e non può essere scelta in pochi minuti, magari sull’onda dell’emotività.
Il volume indica un semplice percorso da seguire nel momento in cui ci si accinge
all’acquisto di un appartamento e delle regole da osservare prima e durante la sottoscrizione degli atti vincolanti, sia con l’intervento dell’agente immobiliare sia che si
proceda da soli: conferimento dell’incarico professionale al mediatore, proposta d’acquisto, preliminare di compravendita, rogito notarile.
Particolare attenzione è rivolta all’acquisto dell’immobile ancora da costruire ma
anche a quello già costruito, magari che ha subito degli interventi edilizi di manutenzione.
Non vengono trascurate le garanzie sia dei vizi di costruzione sia di conformità degli
impianti ai sensi del nuovo D.M. 37/2008.
Non mancano, infine, i riferimenti alle imposte con la nuova disciplina dell’ICI e agli
interventi del legislatore sui mutui.
3
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Estratto della pubblicazione
INDICE
Introduzione
1.
2.
1
4.
3.
4.
5.
6.
7.
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13
14
17
17
20
21
21
24
24
25
Acquisto di una casa usata ...............................................................................................
Casa ristrutturata ..............................................................................................................
2.1 Segue: Il sottotetto ....................................................................................................
2.2 Segue: Interventi che possono incidere sulle parti comuni condominiali .........
Casa nuova .........................................................................................................................
Gli strumenti di tutela degli acquirenti ...........................................................................
Il contratto preliminare ....................................................................................................
Edilizia convenzionata .....................................................................................................
Gli atti emulativi e le attività commerciali nei dintorni ...............................................
7.1 Segue: Atti d’emulazione ..........................................................................................
7.2 Segue: Immissioni ......................................................................................................
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53
53
La lista dei controlli
1.
2.
3.
4.
4
Generalità ...........................................................................................................................
La figura del mediatore o agente immobiliare ..............................................................
Diritti e obblighi dell’ agente immobiliare .....................................................................
3.1 Segue: Principali diritti dell’agente immobiliare ...................................................
3.2 Segue: I principali obblighi del mediatore ..............................................................
L’incarico, la durata, il compenso ...................................................................................
4.1 Segue: L’incarico ........................................................................................................
4.2 Segue: La durata dell’incarico ..................................................................................
4.3 Segue: La provvigione ...............................................................................................
4.4 Segue: Detraibilità’ fiscale della provvigione .........................................................
Acquistare da soli
1.
2.
3
9
10
Affidarsi ad un professionista
1.
2.
3.
2
Un quadro d’insieme dei problemi da affrontare nell’acquisto e nella vendita della casa . Pag.
Le parole chiave da conoscere nel loro significato ...................................................... »
Titolarità del bene .............................................................................................................
1.1 Segue: Titolarità esclusiva ........................................................................................
1.2 Segue: Comproprietà (comunione ordinaria) ........................................................
1.3 Segue: Comunione legale tra coniugi ......................................................................
Se la titolarità del bene deriva da una donazione .........................................................
Se la titolarità del bene deriva da usucapione ...............................................................
Se c’è un contratto di locazione in essere ......................................................................
I documenti da controllare
1.
2.
Provenienza .......................................................................................................................
Certificazioni edilizie in genere .......................................................................................
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
5
Indice
2.1 Segue: Condono edilizio ........................................................................................... Pag.
2.2 Segue: Autorizzazione edilizia ................................................................................. »
2.3 Segue: Permesso di costruire ................................................................................... »
3. Il Catasto ............................................................................................................................ »
4. Il regolamento di condominio ......................................................................................... »
4.1 Segue: Regolamento di condominio approvato dall’assemblea dei condomini ........ »
4.2 Segue: Regolamento di condominio predisposto dall’originario proprietario dello
stabile o costruttore-venditore dello stesso .................................................................. »
5
3.
4.
La proposta d’acquisto .....................................................................................................
Il contratto preliminare ....................................................................................................
2.1 Segue: La forma del preliminare .............................................................................
2.2 Segue: Registrazione del contratto preliminare ....................................................
2.3 Segue: La trascrizione del preliminare ...................................................................
Se il venditore cambia idea ..............................................................................................
La caparra, la penale .........................................................................................................
4.1 Segue: La caparra confirmatoria .............................................................................
4.2 Segue: La clausola penale .........................................................................................
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96
96
97
Gli adempimenti fiscali
1.
2.
3.
4.
5.
7
58
Gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente
1.
2.
6
54
54
54
54
56
57
Panoramica generale delle imposte sull’acquisto della casa .......................................
La prima casa .....................................................................................................................
Le imposte sulla «prima casa» ........................................................................................
La base imponibile su cui calcolare le imposte .............................................................
L’ ICI ....................................................................................................................................
5.1 Segue: L’ abolizione dell’ ICI per le unità immobiliari adibite ad abitazione
principale ....................................................................................................................
5.2 Segue: L’ interpretazione dell’esenzione .................................................................
5.3 Segue: Le pertinenze .................................................................................................
Il mutuo, il notaio e il condominio
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Il mutuo ..............................................................................................................................
Trattamento fiscale dei mutui .........................................................................................
La garanzia del credito della banca ................................................................................
L’ estinzione del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca ................................................
La rinegoziazione e la portabilità del mutuo .................................................................
Le modalità operative della portabilità dei mutui .........................................................
Il notaio ..............................................................................................................................
7.1 Segue: Il notaio e la validità dell’atto in relazione all’art. 13 del D.M. 37/2008 ..
8. Scrittura privata o atto pubblico .....................................................................................
9. Le spese condominiali ......................................................................................................
9.1 L’ azione giudiziaria dell’amministratore per il recupero delle spese condominiali
9.2 Quando nasce l’obbligo di pagamento delle spese condominiali ........................
10. L’ amministrazione del condominio ................................................................................
6
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Indice
8
I vizi eventuali dell’immobile
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
9
Eventuali vizi e difetti: chi risponde? ............................................................................. Pag. 100
Le garanzie ........................................................................................................................ » 101
2.1 Segue: L’obbligo di espressa garanzia del venditore ............................................. » 103
Termini ............................................................................................................................... » 104
Semplice acquisto di un’unità già costruita da più di 10 anni ..................................... » 105
4.1 Segue: Vizio all’interno dell’appartamento ............................................................. » 105
4.2 Segue: Vizi riguardanti le parti comuni ................................................................... » 106
Acquisto da un privato o da un’impresa di un’unità già costruita da meno di 10 anni ... » 106
Come operano le garanzie ............................................................................................... » 107
Essere sicuri dei vizi, delle loro cause e delle conseguenze ........................................ » 108
Vendere il proprio immobile
1.
2.
3.
4.
L’offerta dell’immobile sul mercato ................................................................................
Il primo contatto con il futuro acquirente. Minima tecnica contrattuale ..................
Richiamo della figura professionale dell’agente immobiliare .....................................
Il patto d’esclusiva all’agente ...........................................................................................
»
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117
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R.D. 16-3-1942, n. 262. — Approvazione del testo del Codice civile (Articoli estratti) .....
»
121
L. 3-2-1989, n. 39. — Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore. ..............................................................
»
128
D.P.R. 6-6-2001, n. 380. — Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in
materia edilizia (Articoli estratti) ..........................................................................................
»
132
D.Lgs. 19-8-2005, n. 192. — Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento
energetico nell’edilizia (Articoli estratti) .............................................................................
»
134
Decreto Ministero dello Sviluppo economico 22-1-2008, n. 37. — Regolamento concernente l’attuazione dell’art. 11-quaterdecies, comma 13, lettera a), della Legge n. 248
del 2 dicembre 2005, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione gli impianti all’interno degli edifici ...........................................................................
»
138
Ufficio Studi del Consiglio nazionale del Notariato. — Sicurezza degli impianti: nessun limite alla circolazione degli immobili ............................................................................
»
146
Ministero dello Sviluppo economico - Ufficio Legislativo. — Quesiti interpretativi concernenti l’articolo 13 del Decreto Ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37 ..............................
»
151
D.L. 25-6-2008, n. 112, convertito in L. 6-8-2008, n. 133. — Disposizioni urgenti per lo
sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria (Articolo estratto) ...............................................
»
154
10 Gli ultimi controlli. Il ripensamento
1.
2.
3.
I documenti da sottoporre all’attenzione del potenziale acquirente ..........................
La certificazione energetica .............................................................................................
2.1 Segue: La certificazione della conformità degli impianti .....................................
Cambiamo idea: i rischi ....................................................................................................
Appendice normativa essenziale
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
7
Estratto della pubblicazione
2
INTRODUZIONE
L’acquisto o la vendita di un immobile, che sia un appartamento di civile abitazione o un locale ad uso
diverso, oggi non è più un’attività che può essere svolta con poche nozioni.
Nel corso degli anni gli adempimenti c.d. civilistici e di natura fiscale sono andati complicandosi e le
brutte sorprese sono sempre dietro l’angolo.
Se un tempo l’attenzione principale era al luogo di ubicazione della casa e al numero dei locali, oggi «la
casa dei sogni» deve essere radiografata con «mezzi di contrasto» particolari, che vanno dal dato tasse
alla conformità degli impianti alla destinazione urbanistica del luogo ove essa è sorta.
Il consiglio è, così, quello di affrontare tutti i problemi (tecnici, urbanistici, contrattuali) relativi alla
compravendita, come in seguito saranno descritti e, comunque, di chiedere consigli a tecnici esperti in
caso di dubbi.
1.
Un quadro d’insieme dei problemi da affrontare nell’acquisto e nella vendita
della casa
Acquistare casa oggi richiede tempo, programmazione e metodo; ciò ancor di più se
si sceglie di non affidarsi ad un mediatore professionista ma impegnarsi in prima
persona.
Negli anni, con interventi mirati, soprattutto di natura fiscale, il legislatore ha modificato o integrato le semplici regole del codice civile, sicchè oggi è sempre necessario tener presente il «dato tasse» e «l’anno di acquisto» nel momento in cui ci si
accinge all’investimento immobiliare.
Se, in tempi passati, per arrivare dal notaio per sottoscrivere il contratto di compravendita si seguiva la strada della sottoscrizione della proposta d’acquisto - contratto
preliminare - rogito, oggi tutto ciò risulta alquanto complesso e la superficialità o
non attenzione ai particolari può essere portatrice di brutte sorprese nel momento
in cui, finalmente, vengono consegnate le chiavi dell’appartamento.
La stessa prospettiva deve essere tenuta in considerazione da colui che intende vendere il proprio immobile, attivandosi per tempo nel ricercare e verificare tutta la
documentazione necessaria del suo bene poiché anche la sola mancanza del «certificato di agibilità», o un intervento di piccole modifiche interne di alcuni locali, può
compromettere la vendita o essere foriero di successive responsabilità.
Da subito deve essere chiaro che nel momento in cui matura l’intenzione di voler
acquistare o vendere quel determinato immobile e si sottoscrive quell’atto che il
codice civile, all’art. 1329, chiama «proposta irrevocabile» o «opzione» al successivo art. 1331, ci si impegna, almeno per un determinato tempo, all’acquisto.
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
9
Introduzione
Considerando che la sottoscrizione è sempre accompagnata dal versamento di una
somma di denaro che viene qualificata come «caparra confirmatoria» (art. 1385 c.c.),
è necessario essere ben informati e consci di ciò che si va a sottoscrivere.
Se poi ci si affida al mediatore, la cui figura è prevista sempre dal codice civile negli
artt. da 1754 a 1765, e la cui attività regolata nella legge speciale del 3 febbraio 1989,
n. 39, bisogna tener conto che l’intenzione che si concretizza proprio in quell’immobile che il mediatore ci ha fatto visitare o a cui abbiamo dato l’incarico di vendere, fa
sorgere il diritto al suo compenso, se si procede alla sottoscrizione della già citata
proposta irrevocabile.
2.
IL
C AV I L
LO
Ciò che, quindi, si va a sottoscrivere sono
atti vincolanti il cui mancato adempimento comporta delle responsabilità di natura patrimoniale.
Per esempio: se non si acquista, si perde la caparra; se non si vende, o si è
obbligati a versare il doppio della caparra ricevuta ovvero si è soggetti alla
«esecuzione specifica dell’obbligo di
concludere un contratto», procedura
giudiziale prevista dall’art. 2932 c.c., in
forza della quale il Giudice emette una
sentenza che produce gli stessi effetti
del contratto che il venditore non ha più
sottoscritto, trasferendo il bene al compratore.
La procedura di cui all’art. 2932 c.c. risulta essere alquanto complessa e comporta che colui che si è impegnato ad
acquistare debba offrire l’intero prezzo
pattuito. La sentenza che ordina il trasferimento del bene al promesso compratore, è immediatamente esecutiva, cioè
già il giorno dopo il compratore può ottenere di essere immesso nel possesso del
bene, e il promittente venditore può subito agire esecutivamente contro il promissario acquirente per il pagamento del
prezzo (Cass., 18512/2007).
Le parole chiave da conoscere nel loro significato
Nel § 1 abbiamo usato particolari parole che, nel diritto, hanno un loro preciso significato; vediamole:
AGENTE
IMMOBILIARE
MEDIATORE
10
Vedi mediatore
È definito dall’art. 1754 c.c. come colui che mette in relazione
due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere
legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o rappresentanza
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Introduzione
La L. 39/1989, ha istituito presso ciascuna Camera di Commercio
il «ruolo» dei mediatori al quale essi devono iscriversi per svolgere l’attività di mediazione.
Solo l’iscrizione al ruolo dà diritto al compenso (art. 6)
NOTAIO
È un pubblico ufficiale al quale la legge attribuisce il compito di
ricevere atti, sia tra vivi che di ultima volontà (testamento), allo
scopo di attribuirvi pubblica fede.
Nel contratto di compravendita il notaio, normalmente, autentica la sottoscrizione delle parti che è necessaria per la trascrizione dell’atto di compravendita alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (art. 2659, n. 3, c.c.)
PROPOSTA
D’ACQUISTO
È un atto che esprime la dichiarazione unilaterale di volontà di
voler sottoscrivere il contratto preliminare o rogito di compravendita del bene. Deve essere fatta per atto scritto e contenere
tutti gli elementi essenziali del futuro contratto. Una volta accettata dal venditore, la proposta d’acquisto diventa irrevocabile
PROPOSTA
IRREVOCABILE
È l’esatta definizione giuridica della «proposta d’acquisto» ed è
regolata dall’art. 1329 c.c. Si ha quando il proponente si impegna
a tener ferma la sua proposta di acquistare per un tempo determinato, entro il quale il destinatario (venditore) ha facoltà di accettarla o meno
OPZIONE
È regolata dall’art. 1331 c.c. Viene definita come un contratto mediante il quale le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia la facoltà di accettarla o meno. La dichiarazione della prima parte viene, quindi,
considerata come proposta irrevocabile con gli effetti previsti
dall’art. 1329 c.c.
CONTRATTO
PRELIMINARE
È il contratto mediante il quale le parti si obbligano a concludere
un successivo contratto, detto definitivo. Nella compravendita il
rifiuto della sottoscrizione legittima la parte adempiente a richiedere al giudice una sentenza di esecuzione specifica dell’obbligo
di concludere il contratto, secondo la procedura prevista dall’art.
2932 c.c.
ROGITO
È l’atto pubblico redatto da notaio. Nel caso di compravendita, il
notaio gli attribuisce pubblica fede la cui conseguenza è la piena
prova, fino alla querela di falso, della provenienza del documento da lui formato e che le dichiarazioni ed i fatti scritti sono avvenuti alla sua presenza o da lui compiuti
11
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Introduzione
CONTRATTO DI
COMPRAVENDITA
È il contratto mediante il quale si trasferisce la proprietà di una
cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo del prezzo
AGIBILITÀ
È il certificato che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli
impianti negli stessi installati. È rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale (art. 24 Testo Unico
Edilizia)
CAPARRA
CONFIRMATORIA
È una somma di denaro che al momento della sottoscrizione della proposta d’acquisto una parte dà all’altra, quale conferma dell’adempimento del successivo contratto definitivo. Se il contratto viene adempiuto, la caparra deve essere restituita o imputata
al prezzo definitivo. Se inadempiente è la parte che l’ha ricevuta,
l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra
Una prima check list generale degli adempimenti in caso di acquisto
HO INTENZIONE DI ACQUISTARE
A Tramite agente immobiliare
B In proprio
❏ L’ agente immobiliare è iscritto alla Camera di commercio?
❏ A quanto ammonta la provvigione per il
suo intervento?
❏ Che tipo di atti mi fa sottoscrivere?
❏ L’unico atto che all’inizio posso sottoscrivere è il c.d. foglio di visita dell’immobile
❏ L’immobile mi interessa
❏ Richiedo tutte le informazioni edilizie e
condominiali all’agente immobiliare
❏ Sottoscrivo la proposta d’acquisto
❏ Controllo che tutta la documentazione
edilizia e condominiale sia in regola
❏ Mi accerto che non vi sia alcun incarico
ad agenti immobiliari
❏ Richiedo il nome dell’amministratore del
condominio
❏ Richiedo il regolamento di condominio
e sottoscrivo la proposta d’acquisto
12
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
1
AFFIDARSI AD UN PROFESSIONISTA
Acquistare casa richiede tempo, metodo e acquisizione di conoscenze tecnico-giuridiche che spaziano
dalle prescrizioni urbanistico-edilizie alle norme sui contratti di compravendita per arrivare ai possibili
problemi condominiali, se l’appartamento è in condominio, o ai rapporti di buon vicinato, se trattasi di
villetta ubicata in diverso contesto.
Non vanno poi dimenticati gli importanti risvolti tributari che vengono aggiornati ad ogni manovra finanziaria.
1.
Generalità
Nell’acquistare casa la scelta può essere quella di affidarsi a professionisti del settore che, nella maggior parte dei casi, operano in agenzia, spesso sotto importanti
marchi, ovvero sono mediatori singoli, alle volte molto radicati nel territorio, specialmente nei piccoli comuni.
L’affidarsi a loro comporta, come per ogni prestazione professionale, l’obbligo di
pagamento della provvigione, che può ammontare tra il 2-3% del valore dell’immobile trattato, ma può anche salire al 5%; normalmente essa è corrisposta sia dal compratore ma anche dal venditore.
Ma, potendo l’attività di compravendita essere svolta in modo autonomo, non è obbligatorio rivolgersi ad un professionista.
Nel 2006 Unioncamere ha calcolato che in Italia sono state concluse circa 900
mila transazioni immobiliari, e solo il 34,4% di chi ha comprato si è rivolto alle
agenzie.
La ricerca personale, in questo caso, potrà partire da una ricognizione della zona
che interessa per l’acquisto, all’ attenzione di cartelli che pubblicizzano l’immobile
in vendita, allo studio delle inserzioni sui giornali locali e a quelle messe in internet
dai singoli venditori sui portali dedicati.
Ma anche in questo caso è necessario sempre verificare che il soggetto che ha pubblicizzato l’ offerta di vendita sia un privato; se, iniziata la trattativa, si scopre che
tale non è, allora è meglio interromperla subito perché l’impegno all’acquisto fa nascere comunque il diritto alla provvigione dell’agente.
13
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Capitolo Primo
2.
La figura del mediatore o agente immobiliare
La figura del mediatore, in origine prevista dal codice civile, è andata nel tempo
qualificandosi professionalmente fino ad avere una precisa regolamentazione in un’
apposita legge dello Stato (L. 39/1989); inoltre, la giurisprudenza dei tribunali, specialmente della Corte di Cassazione, nel tempo, ha delineato precisi principi sulla
natura dell’attività, obbligo del compenso, responsabilità.
La nascita delle associazioni di categoria e lo sviluppo di importanti network in franchising o marchio diretto hanno, poi, indotto alla continua specializzazione ed aggiornamento professionale della figura.
Nella scelta del professionista è, quindi, necessario tener presente tutto ciò.
Nella pratica, ormai, il mediatore è denominato agente immobiliare, identificandosi in quella figura professionale che mette in relazione due o più parti, intese come
centro di interessi, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
È quanto dispone l’art. 1754 c.c.
La definizione di agente immobiliare, che è relativa alla stretta attività d’affari in
materia di compravendita, è stata introdotta dalla richiamata L. 39/1989.
L’art. 2 ha introdotto presso ciascuna Camera di Commercio, industria, artigianato e
agricoltura il ruolo degli agenti d’affari in mediazione nel quale devono iscriversi
coloro che svolgono o intendono svolgere l’attività di mediazione; il ruolo è diviso in
tre sezioni, una delle quali è appunto quella degli «agenti immobiliari».
Importante, quindi, che l’agente immobiliare (mediatore) non rappresenti il soggetto per il quale, nel nostro caso, si propone la vendita dell’immobile.
Ciò vuol dire che tra agente e venditore non deve esserci in corso un contratto di
mandato, che è l’accordo con il quale una parte di obbliga a compiere uno o più atti
giuridici per conto di altra dietro compenso.
In generale, l’agente immobiliare svolge un’attività materiale diretta ad assistere venditore e compratore e a mediare le reciproche posizioni al fine di agevolare l’accordo, restando comunque estraneo agli interessi di entrambi.
Se così non fosse l’agente opererebbe in rappresentanza del venditore agendo esclusivamente per gli interessi di questi e, pertanto, non avrebbe diritto alla provvigione
da entrambe le parti.
14
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Affidarsi ad un professionista
IL
LO
Chiariamo meglio il concetto: per la giuC AV I L
risprudenza il rapporto di mediazione
sussiste indipendentemente sia dal preventivo accordo delle parti sulla persona
del mediatore, sia dal preventivo confeÈ da ritenersi comunque operante il rerimento dell’incarico, in quanto in enquisito della neutralità del mediatore antrambi i casi il rapporto trae origine e fonche se questi prospetti ad una delle parti
la convenienza dell’affare o assuma comdamento dalla volontà dei soggetti, mapiti di consulenza per una di esse, o annifestata esplicitamente o implicitamenche se il compenso sia dovuto solo da una
te, mediante fatti concludenti (Cass., 530/
delle parti, ovvero sia pagato in maniera
1992).
non uguale (Cass., 6384/1993).
Ciò significa che se le parti hanno
accettato, anche tacitamente, l’opera del mediatore per la conclusione dell’affare, è esistente il contratto di
mediazione ed il professionista ha diritto al compenso.
Quindi, non è necessario un esplicito consenso, ma è sufficiente che la parte,
anche per facta concludentia, abbia accettato l’attività di interposizione del mediatore, il cui diritto al compenso sorge se la conclusione dell’affare sia in relazione
causale con l’opera da lui svolta (Cass., 5212/1983).
Le situazioni in cui ci si può venir a trovare sono principalmente due: la prima è
quella dell’incarico diretto ad un agente immobiliare professionista di reperire un
acquirente per la vendita del proprio appartamento o, al contrario, ricercare un appartamento idoneo alle proprie esigenze: qui nasce il contratto di mediazione. In
questo caso nessun dubbio sull’obbligo del compenso al mediatore da parte del soggetto incaricante ma anche del soggetto intermediato, se anche tacitamente accetta
l’attività del mediatore.
La seconda si riferisce alla fattispecie in cui il mediatore, nella attività di sviluppo
del suo portafoglio, offra di vendere o acquistare un appartamento. In questo caso
se, tacitamente (per fatti concludenti, di cui parla la giurisprudenza), si accetta l’opera
di intermediazione, nasce sempre e comunque l’obbligo di pagare la provvigione al
mediatore.
Ad escludere la sussistenza di un contratto di mediazione o una volontà tacita basta
la manifestazione di un soggetto di non accettare l’ intervento del mediatore, o il
fatto che lo stesso abbia taciuto o dissimulato la sua qualità; ancora, più in generale,
quando la parte senza colpa alcuna abbia ignorato l’intervento del mediatore.
Recentemente sta sempre più sviluppandosi un nuovo tipo di rapporto con l’agente
immobiliare, che presuppone un incarico più ampio ed in cui il compenso è dovuto
solo dal «mandante»; ciò al fine di agevolare la compravendita e, quindi, non far
gravare sul possibile acquirente o venditore un ulteriore «spesa» - quella della prov-
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QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Capitolo Primo
vigione - ma anche, ed è questa la ragione principale, per essere meglio assistiti
in tutti gli adempimenti: dalla valutazione del bene alla correttezza dell’investimento, all’ analisi fiscale, senza contare la contrattualistica.
La nuova figura si avvicina molto al mandato.
Ciò comporta per il professionista (a differenza che nel contratto di mediazione):
— di attenersi alle istruzioni ricevute dal mandante;
— di rendere il conto di tutto ciò che ha fatto ed incassato;
— di non poter rinunciare all’ incarico senza giusta causa, altrimenti è tenuto al
risarcimento dei danni.
L’incarico non è «imparziale» o «neutrale» ma è diretto alla buona, corretta e soddisfacente conclusione dell’affare da parte di colui che ha incaricato il professionista
immobiliare.
La nuova figura professionale che si va affermando trova una sua base giuridica
nella fattispecie del procacciatore di affari.
Anche per la giurisprudenza il mediatore ed il procacciatore d’affari individuano
due distinte figure negoziali — la prima tipica e la seconda atipica — che si differenziano per la posizione di imparzialità del mediatore rispetto al procacciatore, il
quale, invece, agisce su incarico di una delle parti interessate, dalla quale
soltanto può pretendere la provvigione e non è soggetto all’applicazione della
norma — da considerarsi eccezionale — di cui all’art. 6 della L. 39/1989, che presuppone l’obbligo di iscrizione nel relativo albo, previsto dalla stessa legge, al precedente art. 2, per i soli mediatori (Cass., 27729/2005).
Per esercitare la propria attività è indispensabile che l’agente immobiliare, che come
tale eserciti esclusivamente la mediazione ex art. 1754 c.c., sia iscritto al Ruolo provinciale tenuto dalla locale Camera di Commercio (art. 2 L. 39/1989).
In origine l’iscrizione veniva deliberata dalla locale apposita commissione che vagliava tutta una serie di requisiti, tra cui anche l’aver frequentato un corso di formazione ed aver superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante nel ramo prescelto.
Ciò a garanzia della preparazione e professionalità dell’agente.
Oggi, però, l’art. 11 del D.L. 4 luglio 2006, n. 233 convertito dalla L. 4 agosto 2006, n.
248, ha soppresso le commissioni provinciali per cui l’attività sarà subordinata
solo ad un’autocertificazione di requisiti e a una dichiarazione di inizio attività alla
Camera di Commercio. Come vedremo, ciò è funzionale al diritto alla provvigione.
L’attività di agente immobiliare può essere esercitata sia come professionista autonomo sia sottoforma di società collegata o meno ad un network.
In questo caso il marchio dell’agenzia individua il network di appartenenza ma ciò
non può prescindere dal fatto che i soci o collaboratori che esplicano la loro atti-
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QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Affidarsi ad un professionista
IN PRATICA
vità professionale di agente immobiliare all’interno della struttura non debbano essere iscritti al ruolo (art. 5 L. 39/1989).
Ogni agente immobiliare, inoltre, deve essere titolare di una idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti (art. 5bis L. 39/
1989).
3.
a) L’agente immobiliare per esercitare la propria attività deve essere iscritto
al ruolo della locale Camera di Commercio;
— non deve essere legato da un particolare vincolo contrattuale ad una
delle parti;
— deve essere neutrale per agevolare, consigliare e mediare le posizioni al
fine della possibile conclusione del contratto;
— se l’ acquirente o il venditore si rivolge ad un’agenzia, colui al quale si
rivolgono e che seguirà l’affare dovrà necessariamente essere iscritto al
ruolo degli agenti immobiliari.
b)Al contrario, se colui che agisce persegue esclusivamente gli interessi di
una sola parte, non può considerarsi «mediatore» ma «procacciatore d’affari»;
— è legato contrattualmente ad una sola parte;
— il compenso è dovuto solamente dal soggetto che lo ha incaricato;
— non è necessaria l’iscrizione alla Camera di Commercio.
Diritti e obblighi dell’agente immobiliare
I diritti e gli obblighi del mediatore sono espressamente previsti nel codice civile e
nella L. 39/1989. Vedremo che i diritti alla provvigione non sono collegati ad un preciso atto giuridico, ossia la sottoscrizione del preliminare o direttamente del contratto di compravendita, bensì all’affare che si è concretizzato per mezzo dell’intervento dell’agente immobiliare.
3.1
Segue: Principali diritti dell’agente immobiliare
I principali diritti spettanti all’agente sono:
— il diritto alla provvigione;
— il rimborso delle spese.
La provvigione è il compenso professionale dovuto all’ agente immobiliare, normalmente da entrambe le parti, per la conclusione dell’affare dovuto al suo intervento.
17
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Capitolo Primo
Il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare nasce nel momento del suo intervento che abbia come conseguenza la conclusione dell’affare tra le parti.
Non è necessario un accordo preventivo delle parti con il mediatore e nemmeno
che l’intervento sia accettato.
L’obbligo di pagare la provvigione nasce per il fatto stesso che le parti abbiano concluso l’affare per l’intervento del mediatore (es.: le ha solo messe in contatto e poi le
stesse autonomamente hanno iniziato le trattative che poi hanno portato alla vendita).
L’ affare nel linguaggio del legislatore e nella interpretazione della giurisprudenza è
qualsiasi operazione che comporti un’utilità economica: così, se per l’effetto dell’intervento del mediatore le parti hanno stipulato un contratto preliminare di vendita, sarà dovuta la mediazione a prescindere dall’adempimento dello stesso.
Per la giurisprudenza pressoché univoca della Corte di Cassazione risulta idonea al
fine del riconoscimento della provvigione anche l’esplicazione della semplice
attività del mediatore, consistente nella ricerca ed indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare, non rilevando che il mediatore abbia partecipato
attivamente anche alle successive trattative (Cass., 28231/2005; Cass., 3438/2002).
Anche se il professionista agisce come procacciatore d’affari (si veda capitolo 1,
§ 2) per una delle parti, non è escluso che esso abbia diritto alla provvigione da
entrambe.
In particolare, secondo la recente giurisprudenza è configurabile il diritto alla provvigione del mediatore per l’attività di mediazione prestata in favore di una delle parti
contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari
dell’altro contraente.
Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale «normale» assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei
confronti dell’altro contraente, con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica,
i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo
alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del
rapporto ed, in particolare, alla natura dell’attività svolta e agli accordi concretamente
intercorsi con la parte che non abbia conferito l’incarico (Cass., 14582/2007).
Ciò che la giurisprudenza tende a sottolineare, nel caso di specie, è appunto la «consapevolezza» da parte del soggetto terzo che viene in contatto con il mediatoreprocacciatore d’affari, dell’attività, comunque, di mediazione da questi posta in essere. Così, se esplicitamente non si è esclusa la provvigione, questa sarà dovuta.
18
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Affidarsi ad un professionista
La sentenza, però, sembra porsi in contrasto con altri precedenti che hanno escluso il
diritto alla provvigione quando il professionista opera come procacciatore d’affari.
Poiché spesso è difficile per il mediatore provare concretamente il suo intervento di
messa in contatto delle parti, questi provvede a far sottoscrivere al cliente il c.d.
foglio di vista o dichiarazione di presa visione di immobile, con il quale il
potenziale acquirente riconosce di aver contattato l’agente che lo ha accompagnato
a vedere l’immobile.
Ciò fa sì che, se successivamente l’acquirente contatta personalmente il venditore, il
mediatore ha, comunque, la prova della sua intermediazione, potendo facilmente
richiedere la provvigione.
Modello di «foglio di visita»
Il sottoscritto ……… residente in …….. via …………. città ………….. tel …………
dichiara
che in data …… tramite l’ Agenzia/Agente immobiliare ………… con sede in ……
(se agenzia in persona dell’agente immobiliare sig. ……………..) ha:
❏ ricevuto per la prima volta informazioni per il/gli immobili …………………………
❏ visitato per la prima volta il/gli immobili …………………………………………
L’ agenzia/agente dichiara che le informazioni date e/o la visita è un servizio gratuito: solo
in caso di conclusione dell’affare effettuato direttamente o anche indirettamente il/la sottoscritta ……………………………… si obbliga a corrispondere all’agenzia/agente immobiliare, per l’opera di intermediazione prestata, una provvigione pari a……….oltre iva, da
corrispondersi al momento della firma del contratto preliminare.
Luogo e data
Firma del cliente
Consenso al trattamento dei dati personali ai sensi del D.Lgs. 196/03 e successive modifiche. Rispetto al trattamento dei dati personali. I dati saranno trattenuti il tempo necessario per l’espletamento
del servizio richiesto. L’interessato potrà sempre esercitare il diritto di accesso ai dati di cui all’art.7
D.Lgs. 196/03 e successive modifiche del quale si dichiara a conoscenza, nonché modificarli o chiederne la cancellazione.
Firma
19
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Capitolo Primo
F.A.Q.
Se una delle parti non paga il mediatore, questi può pretendere il pagamento della sua provvigione anche solo dall’altra?
No. Il pagamento della provvigione incombe su entrambe le parti ma non in modo
solidale, in base al principio dell’istituto che fonda il debito di ciascuna parte sull’utilità particolare che essa ha ricevuto dal servizio reso dal mediatore.
È valido il patto con cui si esclude il pagamento della provvigione?
Si, ma deve essere approvato per iscritto anche dal mediatore.
Se le parti consensualmente risolvono il contratto preliminare è sempre
dovuta la provvigione al mediatore?
Si. In particolare, l’art. 1757, comma 3, c.c. dispone che il diritto alla provvigione è
insensibile alle conseguenze del contratto (es.: condizione risolutiva, annullamento,
risoluzione). Il diritto alla provvigione, anche in questi casi, quindi, non viene meno,
purchè il mediatore non sia a conoscenza della causa di annullabilità o rescindibilità
del contratto.
3.2
Segue: Principali obblighi del mediatore
Interponendosi fra le parti, l’agente immobiliare assume anche alcune responsabilità che, recentemente, sono state meglio individuate dai Giudici di legittimità.
La norma di riferimento è l’art. 1759 c.c., che, al comma 1, prevede che il mediatore
deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla
sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Dall’enunciato dell’ articolo si può così sintetizzare il principale dovere del mediatore, consistente nell’obbligo di informazione, che impone al mediatore di
comunicare al cliente tutte le circostanze relative alla situazione, sotto il profilo
urbanistico, dell’immobile (abitabilità, condoni, progetti di ristrutturazione in
corso).
Il dovere di informazione però, secondo i Giudici, non si spinge fino all’obbligo di
effettuare mirate ricerche immobiliari sulla libertà del bene (visure ipotecarie e catastali) o la sua provenienza (es.: se è stato oggetto di donazione).
Ciò poiché il dovere di informazione è correlato alla conoscenza diretta del
mediatore, così che egli non è tenuto a specifiche indagini (Cass., 5777/2006).
20
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Affidarsi ad un professionista
IL
4.
LO
Ma è bene ricordare
C AV I L
anche che la diligenza con la quale il
mediatore
deve
svolgere il suo inca- Secondo un’ importante decisione della Corte di Cassazione,
rico è una diligenza l’ambito di responsabilità del mediatore deve essere delineato
specifica in rela- tenendo opportunamente conto dei contorni della figura profeszione all’attività sionale del mediatore così come prevista dalla L. 39/1989. Così
esercitata e, quin- il mediatore, in relazione alla particolare complessità dell’affadi, alcuni tribunali re, è tenuto ad una più penetrante verifica degli elementi rileritengono ora che la vanti sulla valutazione e sicurezza di esso, soprattutto se può
sua responsabilità si avvalersi di mezzi e di una organizzazione che lo supporta, potendo così procurarsene, agevolmente la conoscenza. Nella
estenda anche alle
specie, il mediatore professionale aveva procurato e ricevuto una
circostanze che, proposta irrevocabile di acquisto, immediatamente vincolante per
sebbene non cono- l’acquirente, relativa ad un immobile che era risultato gravato da
sciute dal mediato- iscrizioni e trascrizione pregiudizievoli in sede di stipula del conre, lo stesso avrebbe tratto definitivo. Le trattative si erano svolte al «buio», essendosi
dovuto conoscere o ciascuna parte impegnata a sottoscrivere il preliminare di comper espresso incari- pravendita immobiliare senza conoscere l’altra ed il mediatore,
co del mandante o nel corso delle stesse trattative, aveva avuto un ruolo di attiva
perché rientranti nel assistenza (Cass., 4126/2001).
contenuto della prestazione che il mediatore usualmente si impegna a svolgere (Trib. Trieste, 2 dicembre 1991).
L’incarico, la durata, il compenso
È necessario, a questo punto, passare all’esame degli aspetti pratici inerenti l’attività
dell’agente immobiliare concretantesi, in particolare, nel contenuto dell’incarico da
questi assunto, nella durata dello stesso e nella misura del compenso spettante per
l’attività di mediazione svolta.
4.1
Segue: L’incarico
Al capitolo 1, § 2, si è visto che l’agente immobiliare può, assumere automaticamente l’incarico di intermediazione, magari con telefonate mirate in un quartiere
per verificare gli immobili in vendita e poi proporli alla generalità della clientela, con
cartelli ed annunci su giornali specializzati.
E’ciò che abbiamo definito come intervento (Zatti-Colussi: Lineamenti di diritto
privato, Cedam, 2007): reperimento e indicazione dell’altro contraente o segnalazione dell’affare che fa sorgere il diritto alla provvigione.
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
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Capitolo Primo
L’incarico di mediazione differisce dall’intervento poiché è necessario un accordo, un contratto tra il soggetto che desidera acquistare o vendere ed il mediatore.
Questo accordo qualifica la mediazione come «mediazione atipica»: l’agente immobiliare fa così affidamento su una determinata durata dell’ incarico impegnando
la propria organizzazione in una programmata attività di ricerca.
La giurisprudenza ha ritenuto valido tale accordo poiché diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico (Cass., 6705/2001).
In tale incarico, normalmente sono previste determinate clausole:
— l’obbligo di pagare la provvigione;
— l’obbligo di pagare una penale in caso di anticipato recesso per i motivi più vari;
— la durata dell’incarico.
Da ciò discende che, se sottoscritte, colui che incarica il mediatore deve pagare
comunque la provvigione o una penale di entità normalmente corrispondente alla
provvigione nell’ipotesi in cui:
— prima che scada il termine di efficacia del contratto, rinunci a concludere l’affare
se esso è corrispondente alla condizioni concordate con il mediatore;
— revochi l’incarico o concluda l’affare direttamente o si avvalga di altro mediatore.
Modello di incarico di mediazione immobiliare
Il sottoscritto …………, nato a ………, il ……………, codice fiscale …………, residente a
……………, via …………………, tel. …………… (coniugato in regime di comunione o
separazione di beni)
conferisce
all’Agenzia ……………… in persona del titolare sig. …………… …/o all’ agente immobiliare …………:
incarico di mediazione
affinché procuri un acquirente del proprio cespite (appartamento, ufficio, negozio, magazzino, immobile).
1) Descrizione
Immobile censito in catasto …………….…… così composto (descrizione) ………………,
ubicato in …………, via ………………, piano ………………;
(se locato) attualmente locato ad uso …………… al sig …………… al canone annuo di
euro …………
Il venditore dichiara di avere la totale e libera disponibilità dell’immobile sopra descritto,
che lo stesso è in regola con la normativa edilizia e urbanistica e con quella sulla conformi-
22
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Affidarsi ad un professionista
tà degli impianti, che il reddito dell’immobile è stato regolarmente dichiarato ai fini delle
imposte dirette e che l’ICI è stata assolta.
2) Prezzo di vendita richiesto
Il prezzo minimo richiesto è di € ……, con spese e tasse di trasferimento a carico dell’acquirente.
I termini massimi di pagamento sono i seguenti:
— caparra …… %, da versare contestualmente alla sottoscrizione del preliminare;
— saldo prezzo alla consegna e contestuale stipula dell’atto notarile di compravendita,
entro …… giorni dalla stipula del preliminare.
3) Compenso di mediazione
Il sottoscritto si obbliga, qualora l’acquirente venga trovato e la vendita venga conclusa
con la stipula del preliminare scritto di compravendita e il pagamento della caparra, al
pagamento di una provvigione del …% +IVA sul prezzo di vendita.
4) Durata dell’incarico
La durata dell’incarico è da oggi fino al giorno… Dopodiché:
❏ si intende tacitamente rinnovato per ugual periodo e per una sola volta, salvo disdetta
all’agente immobiliare a mezzo di lettera raccomandata a.r. almeno… giorni prima della scadenza.
❏ si intende risolto a tutti gli effetti alla scadenza.
5) Esclusiva
L’incarico è in esclusiva ed è conferito in modo irrevocabile. Se la vendita dovesse essere
conclusa dal sottoscritto proprietario direttamente oppure tramite altro mediatore o agenzia,
anche se a condizioni diverse da quelle sopra descritte, nel periodo di validità del presente
incarico, oppure anche entro un anno dopo la scadenza dell’incarico se l’affare viene concluso
con compratore presentato in precedenza dall’agente immobiliare, spetterà ugualmente al
mediatore la provvigione sopra pattuita, da calcolare sul prezzo minimo sopra indicato.
6) Spese a carico dell’agente immobiliare
Sono a carico dell’Agenzia tutte le attività e spese per pubblicizzare la vendita e per le
visite dell’immobile da parte di possibili clienti.
7) Obblighi dell’agente immobiliare
Con l’accettazione del presente incarico l’ agente immobiliare si obbliga a:
— visionare e valutare l’immobile;
— impegnare la propria organizzazione per promuovere la vendita, utilizzando gli strumenti ritenuti adeguati dallo stesso;
— accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l’immobile;
— fornire su semplice richiesta del venditore/acquirente informazioni sull’attività mediatoria effettuata;
— fornire alle parti la propria assistenza fino all’atto notarile;
— non richiedere un prezzo di vendita diverso da quello stabilito.
…………., lì ……………
Firma del venditore
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Firma dell’agente immobiliare
23
Capitolo Primo
A norma e per gli effetti di cui agli artt. 1341 e 1342 c.c., si approva specificamente la
clausola 5 (incarico mediatorio irrevocabile ed esclusivo e obbligo di pagare il compenso
al mediatore anche in caso di vendita diretta o tramite terzi da parte del venditore).
Letto, confermato e sottoscritto.
……………, lì ……………
Firma del venditore …………
Il venditore dà atto di aver ricevuto la scheda informativa ai sensi della legge 675/96 sulla
«Tutela dei dati personali». Pertanto
[_] dà il consenso [_] non dà il consenso
al trattamento dei propri dati personali come specificato nella informativa di cui sopra.
Firma ………………………………
4.2
Segue: La durata dell’incarico
Essendo un contratto atipico, l’incarico di mediazione non ha una durata predefinita ed esso è rimesso alla volontà delle parti. Certo, esso dovrà tener conto
dell’attività di promozione e penetrazione nel mercato che l’agente si impegna ad
eseguire, nonché del tempo medio di possibilità di porre in essere una trattativa
nell’ambito territoriale ove è ubicato l’immobile.
4.3
Segue: La provvigione
L’art. 1755 c.c. dispone che il mediatore ha diritto ad una provvigione da ciascuna
delle parti se l’affare è stato concluso per l’effetto del suo intervento.
La provvigione è la percentuale sul prezzo pagato per l’immobile.
Prezzo corrisposto/incassato ……………
Percentuale richiesta …………………… .
Provvigione da corrispondere ……………
€ 100.000,00
2%
€ 2.000,00 oltre IVA (20%).
Sempre l’art. 1755 c.c., al comma 2, detta le regole su come la proporzione della
provvigione deve essere calcolata.
In primo luogo, essa è stabilita dall’accordo delle parti; se l’accordo manca si deve
far riferimento alle tariffe professionali o agli usi e, se anche queste mancano, la
determinazione è rimessa alla decisione del giudice.
Da un’ indagine del Sole 24ore (dossier «Come risparmiare» n. 3 del 18 maggio 2007),
è risultato che dagli usi delle Camere di Commercio, per entrambi le parti si va da
una provvigione dell’ 1% in Molise, al 3% in città come Latina, Trieste, Bergamo e
Pavia, al 2% di Roma, mentre a Milano esistono percentuali differenziate rispetto al
prezzo dell’immobile.
24
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione