cosa occorre sapere per... Side letter e opponibilità a terzi: non solo

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cosa occorre sapere per...
a cura dello Studio Legale Cocuzza & Associati di Milano
Side letter e opponibilità a terzi:
non solo una questione di forma!
P
uò capitare che quando si negoziano contratti di locazione o affitto di rami
di azienda una parte richieda di inserire determinate pattuizioni in un documento a parte, la cosiddetta “side letter”. Questo genere di prassi, apparentemente innocua, comporta però conseguenze importanti, che per contratti di
durata aventi a oggetto beni immobili è bene ricordare. Indubbiamente tra le parti
che l’hanno sottoscritta la scrittura a latere rispetto ai contratti che abbiamo citato
vale a tutti gli effetti, come e quanto il contratto principale. Infatti per le locazioni
immobiliari a uso non abitativo, se è pur vero che con norma avente finalità fiscale
ma portata civilistica emessa nel 2004 è stata dettata la nullità dei contratti non
registrati quando ne ricorrono i presupposti, sembra che possa ragionevolmente sostenersi la validità di pattuizioni a latere di un contratto debitamente registrato,
anche ove non registrate, sempre tuttavia che esse non contengano impegni
finanziari e costituiscano pertanto elusione di imposta. Per i contratti di affitto di
ramo di azienda la forma della scrittura privata autenticata da notaio non è
prescritta dalla legge per la validità, ma ai sensi dell’art. 2556 c.c. essi “devono
essere depositati per l'iscrizione nel registro delle imprese, nel termine di trenta
giorni, a cura del notaio rogante o autenticante”. La mancata iscrizione, a mente
dell’art. 2193 c.c., comporta l’inopponibilità ai terzi che non ne fossero a
conoscenza. Nel mondo dei centri commerciali, stazioni, aeroporti e outlet normalmente sono le proprietà a formulare la richiesta della “side letter” motivandola con
la necessità di mantenere privacy su pattuizioni che deroghino alle condizioni
generali e agli standard contrattuali che regolano i rapporti con tutti gli operatori.
Si tratta certamente di una motivazione importante, tuttavia forse una cautela
persino eccessiva, in quanto in realtà a ben guardare in pratica non è per nulla
facile accedere a contratti intercorrenti tra terze parti, qualora non si abbia un
interesse documentabile a prenderne visione. Le pattuizioni in side letter, come si
diceva, presentano una contropartita piuttosto importante e cioè l’inopponibilità a
eventuali terzi delle pattuizioni ivi contenute. Tuttavia, quali potrebbero essere i
terzi in una situazione di questo tipo? Tralasciando casi di scuola in cui i terzi
fossero altri conduttori a cui la proprietà avesse dato in locazione/affitto lo stesso
bene, concentriamoci su un caso più reale e
anzi piuttosto frequente nella pratica: che
terzo sia l’acquirente dell’immobile in locazione/
affitto. Per quanto riguarda il contratto d’affitto
di ramo di azienda si ha l’inopponibilità ai terzi
ai sensi del citato articolo 2193 c.c. di ciò che
non sia inserito nell’atto notarile. Per quanto riguarda il contratto di locazione, bisogna distinguere i contratti aventi durata
inferiore ai nove anni da quelli aventi durata superiore. Per i primi, vale l’art. 1599
c.c. e pertanto i patti sono opponibili al terzo se hanno data certa anteriore alla
cessione dell’immobile. Per i secondi, i quali avrebbero dovuto essere trascritti, essi
sono opponibili ove trascritti, e lo sono solo sino a nove anni negli altri casi.
Pertanto, qualora il contratto di locazione ultranovennale (come spesso avviene
nella pratica) non dovesse essere stato trascritto, esso sarà opponibile al terzo
acquirente (nuovo proprietario) solo per nove anni dalla sottoscrizione. Come
estendere qualche tutela in più a un conduttore o un affittuario che desiderino cautelarsi anche nei confronti di una nuova eventuale proprietà e cercare di far sì che
anche la pattuizione separata sia rispettata dal terzo acquirente? È possibile
pattuire nella side letter stessa che il locatore/concedente dia notizia dell’esistenza
della side letter al proprio avente causa, con un obbligo di informazione al
conduttore/affittuario che tale obbligazione è stata adempiuta; tale obbligo potrà
farsi coincidere, nel caso della locazione, per esempio, con l’invio dell’informativa
al conduttore ai fini della prelazione. Come sempre nelle negoziazioni immobiliari,
è opportuno intendersi: se la finalità è effettivamente quella di mantenere privacy
rispetto ad altri conduttori, allora non dovrebbero incontrarsi difficoltà a pattuire il
rispetto delle pattuizioni a latere nel caso di cessione dell’immobile a terzi.
Avv. Alessandro Barzaghi
Per informazioni e quesiti gli Avvocati Giulia Comparini
[email protected] e Alessandro Barzaghi
[email protected] saranno lieti di rispondervi.
ALL’AUCHAN DI CESANO BOSCONE (MI) È INIZIATA L’ERA DEI LOCKER
Dopo l’introduzione del Car Pooling e del Car Sharing, è la volta dei Locker. Il Centro
commerciale Auchan di Cesano Boscone mette a disposizione degli abitanti del
territorio e dei suoi clienti il sistema di consegna e ritiro di acquisti online grazie alla collaborazione con InPost. Il Locker, distributore automatico di nuova generazione,
permette il ritiro in pochi secondi dei pacchi ordinati on-line da e-shop convenzionati.
Il sistema informa il cliente dell’arrivo del pacco tramite il servizio di notifiche inviate
per mail e SMS, si può anche effettuare il pagamento dei prodotti acquistati direttamente
al Locker, tramite bancomat o carta di credito. Dal momento della notifica dell’arrivo
del pacco si hanno 3 giorni di tempo per ritirarlo e si possono anche effettuare resi. Il
ritiro avviene in 7 secondi al massimo senza code e vincoli di orario.
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retail&food - settembre 2015