Slides sulla Determinazione del Prezzo Marginale delle Superfici
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Slides sulla Determinazione del Prezzo Marginale delle Superfici
ITALIAN MARKET COMPARISON APPROACH 0 A + B C Subject - Subject FASI DELLA APPLICAZIONE DEL MARKET COMPARISON APPROACH 1. Analisi del mercato per la rilevazione di compravendite di beni immobili simili in condizioni analoghe 6.TABELLA DI VALUTAZIONESALES ADJUSTEMENT GRID 7.RECONCILIATION 2. 3. Verifica delle informazioni in termini di criteri e di segmento di mercato SCELTA DELLE CARATTERISTICHE IMMOBILIARI ELEMENTS OF COMPARISON 5. Stima dei 4.TABELLA DEI DATI - SALES SUMMARY GRID prezzi marginaliADJUSTED PRICE 8.VERIFICA UN METODO CON ALTRO Valore y = f ( x1 ; x 2 ; ... x n ) Principale – locali che compongono l’unità Annesse -Balconi Cond.Pro-quota Collegate-pertinenze P P’ Pmed Ptot Pmed Pmarg Sup I SEI TEOREMI MERCANTILI p'= Pt Sup1 + ∑ k = 2 π k S k n I σ SUP1 è la superficie principale mentre le Sk sono le altre superfici. posizione supposto inferiore a 1. Pt è il prezzo totale rilevato. π sono i rapporti mercantili.σ il rapporto di In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il relativo rapporto mercantile. p' p' p' p ' = pA = pB = pC pA pB pC L’analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione p1 ' = min( p A ; pB ; pc ) pk ' = p1'π A B C …. SUP 1 (100-120)xp' (100-90)xp' (100-110)xp' SUP 2 (3-4)xp'xπ (3-1)xp'xπ (3-2)xp'xπ I SEI TEOREMI MERCANTILI p' = Pt − pSq Sup1 + ∑ k = 2 π k Sk n II σ SUP1 è la superficie principale mentre le Sk sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ σ il rapporto di posizione supposto inferiore a 1. Pt è il prezzo totale rilevato. Da esso in questo caso si elimina l’incidenza della superficie condominiale, attraverso il prodotto p (prezzo delle aree condominiali) S (estensione totale) e q (quota di pertinenza del singolo soggetto) In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. Dai tre prezzi medi si dovrà togliere quello delle superfici condominiali. Quest’ultima potrà essere calcolata:1) moltiplicando il prezzo medio unitario aree per il rapporto di complementarità (RR) e per il relativo rapporto di posizione(sup.princip o sup. condomin.) 2) moltiplicando il prezzo medio unitario aree a cui sottrarre i costi di demolizione per il rapporto di posizione delle sup. principali 3) moltiplicando il prezzo medio unitario aree a cui sottrarre i costi di demolizione per il rapporto di posizione delle sup. condominiali 4) virtualizzando i rapporti mercantili I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il relativo rapporto mercantile. L’analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione p1 ' = min( p A ; pB ; pc ) pcond ' = paree _ edif i ρ iσ pk ' = p1'π A B C …. SUP 1 (100-120)xp' (100-90)xp' (100-110)xp' SUP 2 (3-4)xp'xπ (3-1)xp'xπ (3-2)xp'xπ (10-5)xpxρxσ (10-4)xpxρxσ (10-10)xpxρxσ SUP cond I SEI TEOREMI MERCANTILI p'= Pt ( ρ ) Sup1 + ∑ k = 2 π k S k n σ p 'SE III Pt (1 − ρ ) = σ S ING + areaest SUP1 è la superficie principale mentre le Sk sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ σ il rapporto di posizione supposto inferiore a 1. Pt è il prezzo totale rilevato. Si rileva il rapporto di complementarità fra il fabbricato e l’area di sedime a cui si aggiunge l’area esterna. Si perviene così a due distinti prezzi uno per l’area esterna l’altro per la superficie commerciale. In questo caso non si conosce il prezzo delle aree esterne. In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. Questo si farà per tutte e due le aree. Il I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il relativo rapporto mercantile. L’analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione p1 ' = min( p A i ρ ; pB i ρ ; pC i ρ ) A B C …. pEST ' = min( p A i(1 − ρ ); pB i(1 − ρ ); pC i(1 − ρ )) pk ' = p π ' 1 SUP 1 (100-120)xp'princ (100-90)xp'princ (100-110)xp'princ SUP 2 (3-4)xp'xπ (3-1)xp'xπ (3-2)xp'xπ SUP est (10-5)xp' est (10-4)xp'est (10-10)xp'est I SEI TEOREMI MERCANTILI p' = Pt − pS E Sup1 + ∑ k = 2 π k Sk n IV σ SUP1 è la superficie principale mentre le Sk sono le altre superfici. π sono i rapporti mercantili.σ σ il rapporto di posizione supposto inferiore a 1. Pt è il prezzo totale rilevato.SE è la superficie esterna e l’area di ingombro del fabbricato. Al posto del rapporto di complementarità fra la parte ed il tutto si conoscono i prezzi unitari delle aree edificate p ovvero il prezzo medio unitario aree a cui sottrarre i costi di demolizione. Anche in questo caso si può determinare il predetto prezzo in differenti maniere equivalenti a quanto detto per le aree condominiali nel teorema II. In termini operativi si calcoleranno i 3 prezzi medi scegliendo quello più basso che sarà il prezzo marginale. Questo si farà per tutte e due le aree. I prezzi delle superfici annesse e collegate saranno ottenuti moltiplicando il prezzo marginale precedentemente ottenuto per il relativo rapporto mercantile. L’analisi dei prezzi marginali e la tabella di valutazione p1 ' = min( p A ; pB ; pc ) ' p ext = min( p A ; pB ; pc ) pk ' = p1'π A B C …. SUP 1 (100-120)xp' (100-90)xp' (100-110)xp' SUP 2 (3-4)xp'xπ (3-1)xp'xπ (3-2)xp'xπ SUP est (10-5)xpestxρxσ (10-4)xpestxρxσ (10-10)xpestxρxσ I SEI TEOREMI MERCANTILI V-VI L applicazione del V Teorema combinazione fra il 4 ed il 2 mentre l applicazione del VI una combinazione fra il 3 ed il 2 ALTRE VARIABILI E PREZZI MARGINALI NOTEVOLI 1.Variabili a Scale CME Esempi applicativi CMA Stato di manutenzione Livello di Inquinamento 2.Variabili Dicotomiche 3.Data Presenza di Impianto 1. TABELLA DEI DATI sales summary grid Dati quantitativi e qualitativi sugli immobili Caratteristiche Elements of Comparison A B Subject C Data Sup.int. Sup.est. 2. TABELLA DI VALUTAZIONE sales adjustement grid Prezzo A Caratteristiche Data Elements of Comparison Sup.int. Prezzi Marginali o Adjusted Prices Prezzo B Prezzo C Sup.est. Final Adjusted Prices (A,B,C) 3. RECONCILIATION E VERIFICA