Leasing Immobiliare

Leasing Immobiliare | Luglio 2011
Leasing
Immobiliare
Il Leasing Immobiliare è la soluzione
ideale per il finanziamento di immobili
a uso professionale, industriale o
commerciale.
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Ad uso esclusivo interno. Per qualsiasi discrepanza si rimanda al foglio informativo del prodotto
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Leasing Immobiliare | Luglio 2011
01
Sintesi del prodotto
Tipologia del prodotto
Leasing destinato all’acquisizione di immobili
Società concedente
UniCredit Leasing S.p.A.
02
Caratteristiche commerciali
Target
Imprese legittimate a detrarre l’IVA.
Si ricorda di consultare la scheda “Soggetti non legittimati a detrarre l’IVA” per verificare i soggetti per cui il
prodotto è inadatto.
Finalità
Acquisizione in leasing di tutte le tipologie di immobili che per le loro caratteristiche costruttive sono strumentali
all’esercizio dell’attività dell’utilizzatore.
Servizi accessori collegati
• perizie
• copertura assicurativa con possibilità di frazionamento del premio assicurativo nei canoni del leasing
03
Caratteristiche tecniche
Importo
Minimo € 100.000.
Durata minima fiscale
Non inferiore ai 2/3 del periodo di ammortamento (come da coefficiente stabilito nel D.M. 31 12 1988). Se tale
regola determina un risultato inferiore a 11 anni o superiore a 18, la deduzione è ammessa se la durata non è
inferiore a 11 anni o pari ad almeno 18 anni.
Per i soggetti IAS Adopter non è prevista una durata minima fiscale.
Anticipo
Compreso tra il 10% e il 30%.
Riscatto
Stabilito dall’organo deliberante e variabile con un valore massimo del 20%.
Modalità di pagamento al
fornitore
Il pagamento è contestuale al rogito. Alla firma dell’atto sarà presente un procuratore della società con poteri
di rappresentanza. Il procuratore verifica la conformità della bozza dell’atto di acquisto rispetto al contenuto
dell’atto notarile.
Ammortamento
Rate costanti (alla Francese):
• quota capitale crescente
• quota interessi decrescente
Canoni e modalità di rimborso
Mensili, bimestrali, trimestrali.
Garanzie
In base a quanto deciso dall’organo deliberante potranno essere richieste:
• fideiussioni personali
• fideiussioni bancarie
• garanzie reali (pegno su somme di denaro, su titoli e su certificati di deposito)
• cauzioni in denaro
Note fiscali
I soggetti che non adottano gli IAS deducono il canone, al netto della parte di quota capitale riferibile al terreno.
I soggetti IAS Adopter deducono la quota interessi e la quota ammortamento come se fossero proprietari.
Per i profili dell’imposizione indiretta vedi tabella “Regime fiscale Immobiliare”.
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Elenco documenti richiesti
• compromesso o preliminare di compravendita
• atto di provenienza dell’immobile
• documentazione catastale completa
• documentazione che attesta la regolarità edilizia del fabbricato (autorizzazioni edilizie/condoni/autorizzazioni in sanatoria)
• eventuali convenzioni con il Comune
• documentazione che attesta la conformità degli impianti a servizio dell’immobile (D.L. 22 gennaio 2008 n.37)
• certificato di agibilità/abitabilità (o attestazione secondo normativa vigente)
• regolamento di condominio
• dichiarazione dell’amministratore di quietanza delle spese di competenza
• certificato di destinazione urbanistica per aree
• dichiarazione del venditore circa l’appartenenza dell’immobile a consorzio di bonifica
• copia dello statuto del consorzio o del regolamento consortile per immobili in zona convenzionata
• copia del regolamento attuativo in materia di ICI
• perizia estimativa
• eventuale Certificazione Energetica da allegarsi all’atto di compravendita (D.Lgs. 29 dicembre 2006 n. 311, D.
Lgs. 19 agosto 2005 n. 192, Direttiva 2002/91/CE)
Perizia
• la perizia è a carico dell’utilizzatore
• il costo della stessa viene richiesto in via anticipata applicando l’apposita tabella redatta dall’Ufficio Immobiliare
• il prezzo di acquisto deve trovare rispondenza con i valori espressi dal mercato in funzione delle caratteristiche
costruttive, della ubicazione, delle dimensioni, della destinazione d’uso e di eventuali vincoli (servitù,
convenzioni urbanistiche, presenza di materiali tossici-nocivi, etc.)
04
Problematiche particolari
Nei frequenti casi di immobili
con mutui da estinguere e
ipoteche da cancellare,
è opportuno verificare
preliminarmente l’esistenza di:
• iscrizioni
• trascrizioni pregiudizievoli
•eventuali ipoteche iscritte dovranno ottenere, prima o contestualmente al rogito, l’Atto di Assenso alla
cancellazione. Verrà conferito al notaio l’incarico di procedere ai necessari adempimenti.
Diritto di prelazione
• la Legge riconosce il diritto di prelazione quando viene venduto un immobile dove venga svolta un’attività
commerciale con contatto diretto con il pubblico
• se esiste il diritto di prelazione, il venditore deve notificare, tramite l’Ufficiale Giudiziario, ai titolari del diritto
l’intenzione di cedere il bene ad un terzo precisando il prezzo pattuito
• il titolare del diritto di prelazione avrà 60 giorni di tempo, dalla notifica, per esercitare il diritto
• sempre il titolare del diritto di prelazione in alternativa dovrà intervenire al rogito dichiarando di fronte al notaio
di rinunciare al diritto di prelazione
• immobili di interesse storico e artistico, il cui vincolo è disciplinato dalla L.1089/39 e successive modifiche
Certificazione energetica
• dal 1 luglio 2007, per gli edifici di superficie superiore a 1000 mq, è necessario allegare il certificato energetico
all’atto di compravendita
• dal 1 luglio 2008, l’obbligo di allegare il certificato energetico si estende anche a edifici con superficie utile
inferiore ai 1000 mq a condizione che la compravendita abbia come oggetto l’intero immobile/edificio
• dal 1 luglio 2009, l’obbligo di allegare il certificato energetico riguarda tutti gli immobili
In caso di mancata presenza del certificato energetico nei casi sopra elencati tale non ottemperanza potrà essere
sanzionata.
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Vincoli a favore delle
“Belle Arti”
In presenza del vincolo a favore delle Belle Arti la procedura è la seguente:
1. l’atto di vendita sarà sottoposto a condizione sospensiva
2. il notaio notificherà alla Sovrintendenza ai Beni Culturali e Ambientali l’atto di vendita
3. la Sovrintendenza ai Beni Culturali e Ambientali o gli Enti Pubblici Territoriali potrebbero esercitare il “diritto di
prelazione” entro 60 giorni dalla data di notifica
4. l’atto di vendita dovrà recare l’impegno di tutte le parti a intervenire al successivo atto di ricognizione della
condizione sospensiva
5. se lo Stato esercitasse il diritto di prelazione, il contratto dovrà essere sottoposto a condizione risolutiva e dovrà
regolamentare i rapporti tra l’utilizzatore e la società di Leasing
6. tra la sospensiva dell’atto di vendita e il successivo atto di ricognizione, il contratto di leasing rimarrà in
prelocazione
7. il prezzo verrà corrisposto in occasione del successivo atto di ricognizione per l’accertamento della condizione
sospensiva
8. in occasione dell’atto ricognitivo viene raccolta, sull’atto di notifica, la sottoscrizione dall’utilizzatore per il
trasferimento della detenzione (ex art. 59 D.Lgs. 22.1.’04 n. 42)
9. UniCredit Leasing notifica alla competente Sovrintendenza l’atto di notifica sottoscritto, entro 30 gg dalla data
dell’atto di ricognizione
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Condizioni economiche
Tasso di riferimento variabile
Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread commerciale.
Tasso di riferimento fisso
IRS di periodo riferito alla durata del finanziamento maggiorato di uno spread commerciale.
Spese di istruttoria
Come da prezziario interno.
Tasso di mora
Tasso soglia via via in vigore, pubblicato trimestralmente dalla Banca d’Italia, maggiorato di 3,15 bp.
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Regime fiscale immobiliare
Tipologia
di immobile
Categoria
catastale
Caratteristiche
del venditore
IVA
Registro,
ipotecaria e
catastale
imponibile
(IVA esposta in
fattura)
registro € 168
ipotecaria 1,5%
catastale 0,5%
ceduti da altre imprese
senza esercizio
dell’opzione IVA
esente
registro € 168
ipotecaria 1,5%
catastale 0,5%
ceduti da altre imprese
con esercizio
dell’opzione IVA
imponibile (senza
IVA esposta in
fattura) REVERSE CHARGE
registro € 168
ipotecaria 1,5%
catastale 0,5%
ceduti da altri soggetti,
privati compresi
fuori campo IVA
10%
(7% + 2% + 1%)
costruttori entro
i 4 anni
IVA esposta in
fattura
in misura fissa
(€ 168 *3)
ceduti da altri soggetti,
privati compresi
esente, fuori
campo IVA
10%
(7% + 2% + 1%)
soggetto IVA
IVA esposta in
fattura
in misura fissa
(€ 168 * 3)
ceduti da altri soggetti,
privati compresi
fuori campo IVA
10%
(7% + 2% + 1%)
soggetto IVA
IVA esposta in
fattura
in misura fissa
(€ 168 *3)
ceduti da altri soggetti,
privati compresi
fuori campo IVA
11%
(8% + 2% + 1%)
ceduti da “costruttori”/
“ristrutturatori”
(entro 4 anni dalla
ultimazione)
strumentale
(B, C, D, E e A10)
Fabbricati
abitativo (A)
Grezzo
(non ultimato,
ovvero, non
immesso nel
ciclo produttivo)
non presente
oppure F
Area edificabile
Regime acquisto
Canoni
Regime vendita
IVA
Registro,
ipotecaria e
catastale
IMPONIBILE
IVA
Imponibile
(senza IVA
esposta in
fattura)
REVERSE
CHARGE * (1) * (2)
registro € 168
ipotecaria 1,5%
catastale 0,5%
meno imposta di
registro pagata
sui canoni
ESENTE
ESENTE * (2)
10%
(7% + 2% + 1%)
* (3)
IMPONIBILE
IVA
*(1) Se l’acquirente è un privato: imponibile con IVA esposta in fattura
*(2) In caso di riscatto anticipato entro i quattro anni dall’ultimazione della costruzione/ristrutturazione commissionata da UniCredit Leasing: imponibile con IVA esposta in fattura
*(3) In caso di applicabilità dell’IVA: 168*3
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