La Prelazione in ambito locativo

LA PRELAZIONE IN AMBITO LOCATIVO
IMMOBILI USO DIVERSO E USO ABITATIVO
Per prelazione si intende il diritto che taluno acquisisce, vuoi in virtù della legge,
vuoi in un atto di autonomia privata, ad essere preferito a qualsiasi altro a parità di
condizioni nel caso in cui venga concluso un contratto.
Nell'ambito del contratto di locazione il diritto di prelazione è stato inizialmente
previsto dalla L 392/1978 relativamente agli immobili destinati ad uso diverso
dall'abitazione e, da ultimo, dall'art. 3 lettera g). L.431/98 per gli immobili adibiti ad
uso abitativo.
Per quanto riguarda gli immobili adibiti ad uso diverso il combinato disposto degli
artt. 35 e 41 L. 392/78 restringe il campo di applicazione del diritto di prelazione solo
ad immobili in cui viene svolta un'attività comportante contatti con il pubblico
rispetto al quale abbia rilievo la ubicazione del luogo in cui è prestato. La ratio
ispiratrice dell'istituto della prelazione nell'ambito degli immobili ad uso diverso,
pertanto, si fonda su un esigenza pubblicistica di conservazione delle attività
produttive e commerciali svolte a diretto contatto con il pubblico (esigenza che trova
compiuta realizzazione attraverso la concentrazione della titolarità dell'azienda con la
titolarità del diritto di proprietà sull'immobile adibito all'esercizio di questa).
Gli articoli 38,39 e 40 L. 392/78 disciplinano in modo analitico i presupposti e le
modalità per esercitare il diritto di prelazione.
Innanzitutto i soggetti legittimati alla procedura sono, da una parte, il proprietariolocatore, restando escluso chi abbia solo la disponibilità dell'immobile, dall'altra
il conduttore intendendosi tale anche il subconduttore che abbia legittimamente
assunto tale qualità, restando escluso, invece, il semplice detentore dell'immobile
locato. L'art. 38 pone, pertanto, a carico del proprietario-locatore, qualora abbia
intenzione trasferire a terzi l'immobile locato, l'obbligo di proporre preventivamente
al conduttore l'acquisto dello stesso. La comunicazione al conduttore deve essere
effettuata con atto, notificato tramite ufficiale giudiziario, che deve contenere
l'indicazione del prezzo richiesto (da quantificare in ogni caso in denaro), e le altre
condizioni per la vendita (come ad esempio le modalità di pagamento) e l'invito al
conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore, a sua volta, ha
l'onere di esercitare il suo diritto nel termine dei successivi sessanta giorni dalla
comunicazione, sempre con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, offrendo
condizioni uguali a quelle comunicategli. Nell'ipotesi in cui l'immobile sia locato a
più conduttori la legge prescrive che il proprietario-locatore debba dare
comunicazione a tutti i conduttori, i quali possono esercitare la prelazione
congiuntamente; se, però, uno di essi vi rinuncia, la prelazione può essere esercitata
dai rimanenti o dal rimanente conduttore. La norma stabilisce inoltre, nel caso di più
conduttori, che se qualcuno di essi non comunica agli altri, entro trenta giorni dal
ricevimento della comunicazione del locatore, la sua intenzione di avvalersi della
prelazione, si considera rinunciatario.
Ove il conduttore eserciti il diritto di prelazione il versamento del prezzo deve essere
effettuato entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello
della comunicazione dal parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del
contratto di compravendita o del contratto preliminare. La norma fa salve le diverse
condizioni indicate dal locatore nella comunicazione notificata.
Particolare attenzione ha destato in giurisprudenza la problematica relativa alla
vendita c.d. in blocco dell'intero edificio nel quale si trova l'immobile locato. In tale
ipotesi la Corte di Cassazione ha escluso che il conduttore abbia il diritto alla
prelazione ed al riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 L 392/1978 ne sulla singola unità
immobiliare, per non essere separabile dal tutto, ne sull'intero edificio, trattandosi di
bene diverso da quello locato (Cass. 2 ottobre 1998 n. 9788); nel diverso caso di
vendita c.d. cumulativa di più unità immobiliari inclusa quella locata la prelazione è
operante solo quando risulti inequivocabilmente, con riferimento a fattori di carattere
obiettivo, che gli immobili venduti, anche se con un unico atto e a prezzo
complessivo, conservino la loro individualità e formino oggetto di tanti distinti
trasferimenti seppur occasionalmente collegati (Cass. 22 aprile1997 n. 3467).
L’ultimo comma dell’art. 38 esclude espressamente il diritto di prelazione in due
ipotesi e cioè quando, trattandosi di immobile caduto in successione,un coerede
aliena la sua quota agli altri coeredi e quando il locatore trasferisce l’immobile locato
al coniuge o ai parenti entro il secondo grado. In quest’ultimo caso la Suprema Corte
ha però ritenuto che la disposizione dell’ultimo comma dell’art. 38 non si applica
dove il conduttore sia anche egli parenti entro il secondo grado, ripristinandosi in tal
caso il favore del conduttore che ispira l’istituto della prelazione urbana (Cass. 19
aprile 1991, n. 4259).
Ugualmente inapplicabili le disposizioni dell’art. 38 sia nel caso in cui il locatore
conferisca in proprietà ad una società l’immobile locato non essendo in tal caso
configurabile un “trasferimento oneroso” ai sensi del comma I dell’art. 38 L. citata
sia nell’ipotesi in cui sia trasferito a titolo oneroso un immobile urbano locato e che
solo una parte del medesimo sia adibito ad attività avente le caratteristiche degli artt.
38 e 39 L. citata, qualora detto uso non sia (oltre che jure ed effettivo) prevalente in
relazione all’intero immobile locato non potendo ritenere sussistenti i diritti di
prelazione e riscatto previsti da tali norme neppure con riferimento alla sola parte
predetta (Cass. 18 luglio 2000 n. 9454). Ove l’immobile sia destinato ad attività
organizzata, la qualificazione dell’attività stessa come non meramente professionale,
ma commerciale, con la conseguenza spettanza del diritto di prelazione dell’art. 38 L.
392/78, esige il riscontro di un’organizzazione d’impresa che non si esaurisca in
sostrato strumentale delle prestazioni personali e, correlativamente, il riscontro di una
esorbitanza di tali prestazioni dall’opera intellettuale, in senso stretto, per trasmodare
in coordinamento dei fattori produttivi indirizzato all’offerta di un servizio
autonomamente rilevante (sulla base dell’enunciato principio la S.C. ha escluso che
avesse diritto alla prelazione in oggetto il titolare di un laboratorio di diagnostica ed
analisi cliniche coadiuvato da altri professionisti) (Cass. 15 novembre 1999 n.
12623).
L’art. 39 L. 392/78 costituisce il logico corollario della precedente disposizione in
quanto prevede le conseguenze derivanti dal trasferimento dell’immobile senza che
da parte del proprietario-locatore sia stata comunicata al conduttore la proposta di
vendita con le modalità previste dall’art. 38, ovvero quando, pur essendo stata
effettuata la comunicazione, l’immobile locato sia stato venduto a terzi ad un prezzo
inferiore rispetto a quello indicato nella comunicazione stessa. Infatti il conduttore
che ha diritto alla prelazione può riscattare l’immobile dall’acquirente e dai
successivi aventi causa entro sei mesi dalla trascrizione del contratto. Esercitato il
riscatto il prezzo deve essere pagato entro tre mesi. Quanto alla decorrenza del
termine la norma stabilisce che nel caso di non opposizione decorre dalla prima
udienza del giudizio instaurato dal riscattante o dalla ricezione della notifica dell’atto
con il quale l’acquirente o il successivo avente causa abbia comunicato prima di tale
udienza di non opporsi al giudizio. Il diritto di riscatto di cui all’art. 39 L. 392/78
presuppone la perfetta coincidenza dell’immobile alienato con quello locato e non
sussiste, pertanto, nel caso di vendita in c.d. blocco dell’intero stabile, ovvero nel
caso di vendita c.d. cumulativa, per un prezzo unico di più unità immobiliari senza
distinzione per parti, costituendo, in tal caso la res alienata un bene diverso dalle
singole unità che lo compongono (Cass. 16 luglio 1999, n. 7521). Va precisato che il
prezzo di riferimento, ai fini dell’esercizio del riscatto, è quello esclusivamente
pagato. Da ciò discende che la simulazione relativa del prezzo è irrilevante ai fini
della determinazione del prezzo del riscatto (Cass. 5 marzo 2002 n. 3175).
L’art. 40 L. 392/78, infine, prevede il diritto di prelazione a favore del conduttore nel
caso in cui il locatore intenda dare in locazione a terzi l’immobile. Va rilevato che la
disposizione fa riferimento alla scadenza del contratto “rinnovato” in quanto alla
prima scadenza il locatore può fare cessare la locazione solo per motivi cui all'ari. 29.
Almeno sessanta giorni prima della scadenza di 18 o 12 anni, a seconda che si tratti
di locazione di immobili adibiti ad uso alberghiero o alle altre attività individuate
dall'ari. 27, il locatore è tenuto a inviare la conduttore una lettera raccomandata
comunicando le offerte ricevute per la nuova locazione. Se il conduttore entro trenta
giorni dal ricevimento della comunicazione, offre condizioni uguali a quelle
comunicategli ha diritto alla prelazione. Il diritto di prelazione spetta al conduttore
anche nel caso in cui il contratto stipulato dal locatore con il terzo si sciolga entro
un anno dalla stipulazione, o quando il locatore abbia ottenuto il rilascio
dell'immobile per uso proprio ed entro sei mesi dal rilascio lo abbia locato a terzi. Il
comma 2 dell'art. 40 prevede infine anche le cause di esclusione del diritto di
prelazione stabilendo
che il locatore non è tenuto ad inviare al conduttore la
proposta di nuova locazione quando non intenda rilocare l'immobile, nel caso di
recesso del conduttore (art. 27) o di risoluzione del contratto per inadempimento,
ovvero di cessazione del rapporto per l'esistenza del fallimento o altre procedure di
cui al R.D. 16 marzo 1942 n. 267 (Concordato Preventivo, Amministrazione
Controllata, Liquidazione Coatta Amministrativa.).
Con l'art. 3 lettera g) L. 431/98 il legislatore ha esteso il diritto di prelazione
riconosce al conduttore il diritto di prelazione anche al conduttore di un immobile
adibito ad uso locativo. La norma suddetta richiama le modalità di cui all'arti 38 e 39
L 392/78: tuttavia l'art. 39 disciplina il diritto di riscatto per il caso di omessa
comunicazione da parte del proprietario. Pertanto, ancorché la lettera g) dell'art. 3
indichi solo il diritto di prelazione, con il richiamo all'art. 39 solo per le modalità per
l'esercizio di tale diritto, deve ritenersi che il conduttore, ove sia violato il disposto
dell'ari 38, possa riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni successivo avente
causa. In base al disposto artt. 38 e 39 L 392/78 il locatore-proprietario dovrà quindi
comunicare al conduttore l'intenzione di vendere l'immobile con atto notificato a
mezzo ufficiale giudiziario. Sul punto la Suprema Corte ha affermato che, sia la
comunicazione dell'intenzione del proprietario di vendere che la dichiarazione del
conduttore di avvalersi della prelazione, che hanno natura di atti recettizi di valore
sostanziale, devono essere portati a conoscenza dei rispettivi destinatari, con il
prescritto mezzo della notificazione eseguita dall'ufficiale giudiziario, sicché la
presunzione di cui all'ari 1335 c.c. si verifica soltanto quando il procedimento
notificatorio sia completo in tutti i suoi momenti, con la consegna debitamente
verbalizzata, di una copia dei suddetti atti, ovvero se siano state compiute le
formalità equipollenti (v. Cass. 16 giugno 1984, n. 3605). La comunicazione deve
contenere l'indicazione del prezzo richiesto per l'alienazione, quantificato in denaro, e
tutte le condizioni del contratto di vendita, nonché l'invito ad esercitare o meno il
diritto di prelazione.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 4 dicembre 1989 n.
5359, intervenendo a dirimere il precedente contrasto giurisprudenziale hanno
statuito che "la comunicazione della volontà di trasferire il bene a titolo oneroso non
è qualificabile come proposta contrattuale, e nemmeno come mera informativa dì
generici intenti destinati ad avviare trattative negoziali, ma si inserisce, in un
particolare meccanismo predisposto da detta norma per assicurare al conduttore
l'esercizio del diritto di prelazione, quale atto di interpello, dovuto dal proprietario,
nonché vincolato nella forma e nel contenuto; correlativamente alla dichiarazione del
conduttore di esercizio della prelazione non costituisce accettazione di proposta e non
comporta immediato acquisto dell'immobile, ma determina l'insorgenza per entrambe
le parti dell'obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del previsto
contratto, con contestuale pagamento del prezzo. Dall'indicata natura della prelazione
consegue che la suddetta comunicazione del proprietario non è revocabile, in
pendenza del termine entro il quale il conduttore può manifestare la volontà di
rendersi acquirente e a maggior ragione, dopo la dichiarazione di prelazione,
consegue altresì che, in caso di inadempienza delle parti dell'obbligo di contrattare,
deve ritenersi consentita la tutela in forma specifica di cui all'ari 2932 c.c. nel
concorso delle relative condizioni, trattandosi di norma applicabile
indipendentemente dalla fonte, legale o convenzionale dell'obbligo stesso".
Avv. Davide Picciano Consulente APPC