CASI DI CASA N. 62/2016 07 settembre 2016 Costruzione villetta su

CASI DI CASA
N. 62/2016
07 settembre 2016
www.agefis.it
Costruzione villetta su terreno di proprietà: possibile fatturare al 4%?
Domanda
Dobbiamo costruire una villetta non di lusso su un terreno di proprietà del
committente che attualmente è già in possesso di una prima casa. È stata
avanzata la richiesta di applicare l'IVA agevolata in quanto la villetta, appena
terminata sarà la prima casa del committente che sta vendendo quella dove
risiede adesso. È possibile fatturare al 4% a fronte di una richiesta scritta?
Risposta
Da quanto esposto parrebbe di poter concludere che l’autore del quesito sia l'impresa
che dovrà eseguire i lavori di costruzione della nuova villetta per conto del
Committente: ricapitolando quanto esposto il Committente è attualmente già
proprietario di un immobile in riferimento al quale ha già presumibilmente usufruito
delle agevolazioni "prima casa" ed intende appaltare la realizzazione della nuova
villetta che diventerà la sua futura "prima casa" essendo intenzione del Committente
alienare l'attuale "prima casa".
Al momento dell'appalto dei lavori edili per la costruzione della futura "prima casa"
devono ricorrere in capo al Committente i requisiti previsti dalla legge per accedere
all'agevolazione "prima casa", ovvero:

non possedere, nel Comune in cui realizzerà la futura "prima casa", altro
fabbricato destinato ad abitazione

non possedere altro fabbricato, su tutto il territorio nazionale, già acquistato o
costruito con le agevolazioni "prima casa"
Dal contenuto della domanda risulterebbe che il Committente non possiede i requisiti
per accedere all'agevolazione "prima casa", ma intenderebbe ugualmente chiedere
l'applicazione dell'IVA al 4% sulla costruzione della futura "prima casa" sul
presupposto che venderà l'attuale "prima casa".
Se il Committente firma la dichiarazione di richiesta di applicazione dell'IVA al 4%
dichiarando che sussistono i requisiti per tale agevolazione la dichiarazione stessa del
Committente manleva l'impresa da ogni responsabilità. Tuttavia il Committente
compierebbe un falso dichiarando l'esistenza di requisiti che invece non sussistono,
esponendosi quindi all'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate, e tenendo
presente che la falsa dichiarazione è perseguibile penalmente. Le norme prevedono,
per un caso come quello prospettato, la seguente soluzione (senza false
dichiarazioni):

l'appalto per i lavori di costruzione della villetta deve essere soggetto
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inizialmente all'IVA del 10% in quanto al momento dell'appalto il Committente
non possiede i requisiti per accedere all'agevolazione della "prima casa"

se durante i lavori di costruzione della futura "prima casa", in qualsiasi
momento purché precedente alla "fine lavori", il Committente viene a possedere
i requisiti "prima casa", ovvero ha venduto l'attuale "prima casa", il
Committente ha la facoltà di ottenere l'IVA al 4% (facendo la famosa
dichiarazione) non solo sulle fatture ancora da emettere ma anche su quelle già
emesse, anche oltre l'anno dall'emissione (quindi ha diritto alla restituzione
della differenza d'IVA)
Oltre ai requisiti soggettivi devono ricorrere, per la sussistenza dell'agevolazione
"prima casa", anche i requisiti oggettivi, ovvero la villetta (a fine lavori) non dovrà
possedere le caratteristiche per essere accatastata nelle categorie catastali A/1, A/8 o
A/9 (si ricorda che tali categorie catastali hanno sostituito il concetto di fabbricato "di
lusso").
Una possibile deroga al requisito di “non titolarità” consiste nel fatto che esso viene
considerato rispettato anche nel caso in cui il contribuente, pur vantando la titolarità
di un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, provveda ad
alienarlo entro i dodici mesi successivi alla data del nuovo atto di trasferimento in cui
richiede l'agevolazione fiscale (la modifica alla normativa è stata introdotta dalla
Legge n. 208/2015 in vigore a partire dal 1° gennaio 2016). Tuttavia tale possibilità
non si ritiene utilizzabile nel caso di specie in quanto il comma 55 della legge citata
parla espressamente di “atti di acquisto” e quindi, secondo una lettura prudenziale,
per quanto restrittiva, non potrebbe trovare applicazione nel caso, come questo, in cui
l’immobile per il quale si richiederebbero le agevolazioni ai fini IVA, viene realizzato in
base ad un contratto d’appalto.