Logistica Immobiliare in Italia: unfasten your seat belts

Febbraio 2011
Logistica Immobiliare in
Italia: unfasten your seat
belts
Il 2010 è stato un buon anno per il mercato immobiliare della
logistica in Italia, con chiari segni di ripresa rispetto al 2009
Gli investimenti in immobili a destinazione logistica sono cresciuti
del 75% rispetto al 2009, a conferma di una rinnovata fiducia degli
investitori che hanno potuto approfittare per tutto il 2010 di
rendimenti ancora molto competitivi rispetto agli altri settori
L’assorbimento di spazi logistici è stato sostenuto, registrando un
dato assoluto secondo soltanto al record del 2000;
conseguentemente il vacancy rate è sceso al 7,2%
I canoni di locazione nominali sono rimasti sostanzialmente
invariati, con un aumento degli incentivi concessi ai tenant per
favorire le nuove locazioni
2 On Point •Logistica Immobiliare in Italia:unfasten your seat belts • febbraio 2011
Logistica Immobiliare in Italia: unfasten your seat belts
Market Summary
Il 2010 è stato un buon anno per il mercato immobiliare della
logistica in Italia: tutti gli indicatori hanno mostrato infatti segni di
evidente ripresa rispetto al 2009:
- assorbimento molto sostenuto, con un ritorno di interesse per le
prime location
- vacancy rate in diminuzione
- investimenti in decisa ripresa
Il mercato immobiliare della logistica è stato sostenuto da un lato dai
buoni risultati dei principali operatori di logistica nel corso dell’anno
(aumento dei fatturati e dei volumi di business), dall’altro da un
ritorno di fiducia degli investitori nei confronti del mercato italiano e
del settore della logistica in particolare.
Si è confermata anche nel corso del 2010 la pressione sui canoni di
locazione, che sono rimasti sostanzialmente stabili sui loro valori
nominali a fronte di una maggiore richiesta di incentivi (free rent,
step rent, ecc) da parte degli utilizzatori.
Overview economica generale
L'economia mondiale continua ad espandersi, con prospettive di
crescita più solide e diffuse rispetto ai mesi precedenti. Mentre si
conferma la robusta espansione delle economie emergenti e, fra i
paesi avanzati, della Germania, migliorano le valutazioni sulla
dinamica dell'economia americana. I flussi di commercio
internazionale - dopo il forte aumento già osservato nel 2010, che
ha permesso il recupero dei volumi precedenti la crisi crescerebbero quest'anno a ritmi inferiori, ma comunque alti nel
confronto storico1.
Le stime di crescita del PIL per il 2010, secondo gli ultimi dati
disponibili, si attestano attorno all'1%, mentre per il 2011 la crescita
è prevista dello 0,9%, leggermente al di sotto della media EU.
I consumi delle famiglie hanno registrato una leggera ripresa,
tornando ad una variazione positiva (+0.6% 2010 rispetto a 2009),
questo anche a fronte di un ancora modesto livello di aumento dei
prezzi, 1.5% rispetto all’anno pretendente.
La produzione industriale ha registrato un risultato positivo a fine
d’anno, segnando un tasso di crescita del 5.4% nel 2010 rispetto al
1
Fonte: Banca d’Italia, Bollettino Economico gennaio 2011
2009. Questa crescita tuttavia è resa più fragile dal mancato
aumento di posti di lavoro, un fenomeno che sta caratterizzando la
ripresa post-crisi di tutti i paese occidentali (jobless growth). In Italia
infatti, si è registrato un tasso di disoccupazione pari all’8.7% a fine
2010, il più alto degli ultimi anni. Le previsioni per il 2011
confermano questo trend, facendo dubitare delle possibilità di
crescita dei consumi2.
Buone notizie sul fronte del settore della logistica: secondo l’ultimo
rapporto congiunturale Confetra sul 2010, la logistica segnala un
trend in crescita rispetto al 2009, con punte di eccellenza nei
comparti aereo, che tocca quota +18%, e marittimo, che segna una
performance del +9 per cento. Riparte lentamente il trasporto su
gomma: +2% a livello nazionale, + l'8% l'internazionale a carico
completo e +6% il collettame. Andamento ancora negativo per il
trasporto su ferro, in calo, per motivi che secondo la nota non sono
più ascrivibili alla crisi economica.
Secondo un altro studio condotto da Confetra in partnership con
A.T. Kearney, nei prossimi anni il settore della logistica in Italia sarà
chiamato ad affrontare una sfida che vale otto miliardi di euro: da
un lato attraverso un recupero potenziale dell’efficienza (quantificato
in tre miliardi), dall’altro intercettando la domanda italiana di logistica
ancora non servita (altri cinque miliardi). Sempre secondo lo studio
di A.T. Kearney, la logistica in Italia incide per il 7% sul PIL - con un
trend in continua crescita - registrando costi maggiori dell'11% (12
miliardi) rispetto agli altri Paesi Ue. Tre le strade attraverso cui
passa il rilancio del settore: l'efficientamento dei processi mediante
l'abbattimento dei cosiddetti colli di bottiglia; una offerta sempre più
qualificata da parte dei 3PL (Third Party Logistics provider);
l'individuazione di investimenti infrastrutturali mirati.
Nuove realizzazioni
Nel corso del 2010 sono stati completati 570.000 mq di nuovi
magazzini, in aumento del 5% rispetto al 2009. Al dato del primo
semestre, pari a 300.000 mq di nuovi spazi, si sono aggiunti i
270.000 mq della seconda parte dell’anno, confermando una
sostanziale equidistribuzione dei nuovi sviluppi nel corso dell’anno.
Il dato, comunque di buon livello, conferma la tendenza registrata
negli ultimi anni ad una maggior cautela da parte dei developer, che
2
Fonte: Consensus Forecast, gennaio 2011
On Point • La logistica Immobiliare in Italia:una ripresa da maneggiare con cura • febbraio 2010 3
tendono a privilegiare quasi esclusivamente operazioni di tipo prelet o a favore di utilizzatori finali. Soltanto il 22% infatti delle nuove
realizzazioni è stato di tipo speculativo (in gran parte progetti avviati
negli anni precedenti), mentre il 60% è stato di tipo pre-let e il
restante 18% è stato di tipo owner occupier.
La Lombardia, con il 42% delle nuove superfici realizzate, è stata la
regione con la maggiore concentrazione di nuovi sviluppi in Italia nel
2010, seguita dal Veneto con il 17%.
La superficie rimanente si è distribuita in modo pressoché
omogeneo tra Lazio, Piemonte e Emilia Romagna.
Grafico 2: Distribuzione regionale dei nuovi magazzini
completati in Italia, 2010
11%
11%
Emilia Romagna
Lombardia
17%
Piemonte
Toscana
4%
42%
Veneto
Lazio
15%
Fonte: Jones Lang LaSalle
Grafico 1: Evoluzione dei nuovi magazzini completati in Italia
Il totale dello stock attualmente presente sul territorio italiano si
attesta alla fine del 2010 a circa 12,4 milioni di mq. L’80% delle
superfici di immobili logistici moderni è localizzato nel Nord Italia,
con una distribuzione regionale sostanzialmente invariata rispetto
agli anni precedenti.
1.000
.000 mq
800
600
400
200
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fonte: Jones Lang LaSalle
Nel 2010 le prime location hanno rappresentato il 48% delle aree in
cui sono stati completati nuovi progetti, sensibilmente in aumento
rispetto al 17% del 2009 e in linea con i dati registrati nel 2008.
Anche il dato delle secondary location, in cui si sono concentrati
sviluppi per il 52% del totale nuove realizzazioni, conferma il ritorno
di attenzione nei confronti dei cluster logistici consolidati
ottimamente interconnessi a nodi di rete infrastrutturali, a discapito
delle location isolate il cui unico driver è rappresentato dal costo del
terreno.
Milano, Bergamo, Alessandria e Treviso sono state le province con
il maggior numero di nuovi magazzini completati durante l’anno, con
quasi il 50% della superficie sul totale delle nuove realizzazioni.
Grafico 3: Distribuzione territoriale dello stock di magazzini
per la logistica in Italia, 2010
11%
7%
Nord-Ovest
Nord-Est
16%
66%
Centro
Sud-Isole
Fonte: Jones Lang LaSalle
Assorbimento
Nel corso del 2010 sono stati assorbiti 725.000 mq di spazi logistici,
in crescita del 7,5% rispetto al 2009. Il dato, in termini assoluti,
rappresenta il secondo take up di sempre sul mercato italiano dopo
l’anno record del 2000 (740.000 mq assorbiti).
Il livello dei canoni nominali ancora stabile, unito ai primi segnali di
ripresa dei fatturati dei principali operatori di logistica 3PL che hanno
attuato strategie immobiliari da tempo sospese, ha favorito il dato
robusto di assorbimento nel 2010.
4 On Point •Logistica Immobiliare in Italia:unfasten your seat belts • febbraio 2011
L’assorbimento si è distribuito uniformemente durante i due semestri
del 2010 e non ha mostrato picchi significativi di stagionalità. I
principali driver di take up si sono confermati da un lato la
rilocalizzazione degli operatori di logistica verso location primarie o
secondarie ottimamente raccordate alle infrastrutture di trasporto,
dall’altro il processo di consolidamento dei network logistici verso
immobili più efficienti e in molti casi specializzati per funzione e
tipologia di merce trattata.
Hanno contribuito al buon livello di take up anche la richiesta di
realizzazioni built to suit per gli utilizzatori finali e la crescita in
termini generali delle attività di esternalizzazione della funzione
logistica a beneficio dei 3PL. Rispetto ai Paesi europei più maturi,
l’Italia ha un tasso di esternalizzazione delle attività legate alla
logistica ancora relativamente basso, con buone prospettive di
crescita, che fanno ipotizzare buoni livelli di domanda ed
assorbimento di moderne piattaforme logistiche di Grado A nei
prossimi anni.
Grafico 4: Evoluzione dell’assorbimento di magazzini logistici
in Italia
1.000
.000 mq
800
600
Così come per i nuovi sviluppi, anche il take up nel corso del 2010
ha visto un ritorno di interesse per le prime location, con oltre il 40%
dell’assorbimento totale, in forte crescita rispetto al 26% del 2009.
L’aumento della localizzazione in zone prime è attribuibile alla
volontà degli operatori di posizionarsi in corrispondenza dei mercati
finali di distribuzione, approfittando del livello dei canoni nominali
ancora a buon mercato e dell’aumento degli incentivi (free rent, step
rent) concessi dai proprietari di immobili di recente realizzazione e
disponibili sul mercato da qualche tempo. Anche l’assorbimento
nelle secondary location conferma questa virata verso le
localizzazioni di qualità: la gran parte degli spazi disponibili assorbiti
si è verificata presso hub logistici consolidati ed ottimamente
interconnessi al sistemi infrastrutturali di trasporto.
Analizzando l’assorbimento a livello regionale, la Lombardia ha
guadagnato significative quote di mercato rispetto agli anni passati,
risultando, con il 47% del totale, la regione che ha registrato il
maggiore dato di assorbimento in Italia, in crescita rispetto al 32%
del 2009. Segue l’Emilia Romagna, con il 19% sul totale, in
diminuzione rispetto al 36% del 2009. Cresce il Veneto, con il 13%
dell’assorbimento totale (nel 2009 era il 10%), mentre scende la
quota del Lazio, che passa dall’11% del 2009 al 5% del 2010.
Grafico 5: Distribuzione regionale dell’assorbimento dei nuovi
magazzini in Italia, 2010
400
200
13%
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fonte: Jones Lang LaSalle
Emilia Romagna
19%
Lazio
6%
5%
10%
Lombardia
Piemonte
Analizzando l‘assorbimento per tipo di transazione realizzata nel
2010, la quota di transazioni “classiche” (affitto di un immobile
esistente) è aumentata rispetto al 2009 attestandosi attorno al 52%
dell’assorbimento totale; mentre la quota pre-let e owner occupier è
lievemente diminuita passando dal 57% nel 2009 al 48% del 2010,
con lieve prevalenza degli sviluppi pre-let locati ad operatori logistici
3PL.
La quota crescente di assorbimento di spazi già esistenti,
prevalentemente di recente edificazione, conferma la difficoltà nella
costruzione di un’operazione immobiliare speculativa, a causa del
mix di canoni bassi e rendimenti alti. Da sottolineare come la
maggior parte del take up di spazi già esistenti è riferita a magazzini
di Grado A.
Toscana
Veneto
47%
Fonte: Jones Lang LaSalle
Analizzando il dato di assorbimento per tipologia di soggetti, si rileva
come i gruppi industriali, i retailer e i 3PL abbiano dominato
l’assorbimento di spazi logistici, con il 93% dell’assorbimento totale,
in linea con il dato del 2009. Gli spazi restanti sono stati assorbiti dai
corrieri, che hanno aumentato la loro quota di take up passando dal
4% del 2009 al 7% del 2010.
Nello specifico, tra gli operatori logistici, è diminuita la quota di 3PL
che dall’82% del 2009 è passata a circa il 60% del 2010, mentre è
On Point • La logistica Immobiliare in Italia:una ripresa da maneggiare con cura • febbraio 2010 5
Grafico 6: Assorbimento per tipo di attività dell’utilizzatore,
2010
7%
3PL
Retailers
Corrieri
Industria
7%
60%
26%
Fonte: Jones Lang LaSalle
Vacancy
Il vacancy rate è leggermente diminuito nel corso dell’anno,
passando dal 7,3% del 2009 al 7,2% del 2010. Questa diminuzione
è il risultato del maggior assorbimento di spazi rispetto alla
realizzazione di nuovi magazzini (725.000 mq assorbiti contro
570.000 mq sviluppati). Anche la liberazione di spazi obsoleti non
più efficienti è stata più che compensata dalla crescita in termini
assoluti del settore della logistica nel corso del 2010.
Grafico 7: Livello di vacancy nelle principali regioni in Italia,
mq
La Lombardia, con il 2,2%, rimane la regione con il tasso di vacancy
più basso in Italia, in diminuzione rispetto al 3,9% del 2009.
In Emilia Romagna il volume di sfitto è diminuito nel corso del 2010,
passando dal 6,1% del 2009 al 5,5% del 2010, così come è
diminuito nel Lazio che registra un nuovo tasso di sfitto pari al 8,7%
(era il 10,2% nel 2009). Nel Veneto la vacancy è rimasta pressoché
invariata, mentre è cresciuta in Piemonte, passando dal 16,6% del
2009 al 19,7%.
Pipeline
Il volume di nuovi magazzini logistici stimato nella pipeline a fine
2010, attualmente in costruzione e previsto in completamento nel
periodo 2011-2012, è pari a circa 265.000 mq. Sul totale di queste
superfici, la maggior parte delle superfici appartengono a sviluppi di
tipo non speculativo (55%). Relativamente al volume dei progetti
che a fine anno non risultavano avviati, ma che sono allo stadio
della pianificazione e previsti in consegna entro il 2012, si registrano
circa 120.000 mq di nuovi magazzini.
Grafico 8:Pipeline futura dei principali sviluppi logistici in
Italia, 2011-2012
200
,000 mq
cresciuta la quota dei gruppi industriali e retailer che gestiscono
direttamente la propria logistica, passata dal 18% del 2009 al 33%
del 2010.
Pianificati
In costruzione
100
Piemonte
0
Emilia Romagna
Emilia Romagna
Lombardia
Piemonte
Veneto
Toscana
Fonte: Jones Lang LaSalle
Lombardia
Veneto
Lazio
0
50.000
100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000
2009
Fonte: Jones Lang LaSalle
2010
Contrariamente all’andamento del 2009, la pipeline di sviluppi
speculativi è progressivamente aumentata nel corso nel 2010,
anche se è principalmente rappresentata dal completamento di
sviluppi già pianificati negli anni passati oppure avviati per usufruire
degli incentivi derivanti dalla realizzazione di impianti fotovoltaici
sulle coperture.
Valori
Come annunciato nella seconda metà dell’anno i canoni prime sono
rimasti invariati nella maggior parte delle zone, mentre hanno subito
6 On Point •Logistica Immobiliare in Italia:unfasten your seat belts • febbraio 2011
un lieve ribasso in altre aree. Il livello dei valori ha raggiunto quasi
ovunque la soglia minima, al di sotto della quale le operazioni
risulterebbero economicamente poco sostenibili. A parte qualche
caso raro, tutti i mercati dovrebbero rientrare nella fase di ripresa
nella seconda metà del 2011.
Grafico 9:Canoni di locazione in Italia, 2010 €/mq/a
Milano
Roma
Piacenza
Verona
Bologna
Napoli
Torino
Anagni
Alessandria
Novara
contrazione e che si siano posizionati nel punto più basso del ciclo
immobiliare.
Per i prossimi mesi i canoni di locazione si manterranno
sostanzialmente stabili e potrebbero tornare a crescere in linea con
l’inflazione nelle aree con meno offerta a partire dalla seconda metà
del 2011.
52
54
42
50
48
45
Prime location
Secondary location
Settore degli investimenti
45
42
42
40
0
50
100
Trend generale
Nel corso del 2010 sono stati investiti circa 350 milioni di euro nel
settore immobiliare della logistica a reddito, in aumento del 75%
rispetto al 2009.
€/mq/a
Fonte: Jones Lang LaSalle
Su base annuale, il canone prime a Milano nel 2010 è diminuito
ulteriormente rispetto al 2009 attestandosi sul livello di € 52
mq/anno. A Roma la contrazione annua del canone prime è rimasta
contenuta, registrando un valore pari a € 55 mq/anno. I valori
nominali nelle location secondarie, invece, appaiono stabili sul livello
di €42 mq/anno. A tal proposito, bisogna precisare che è proprio in
queste location che vengono concessi i maggiori livelli di incentivi,
tra cui “welcome package”, free rent, fit out e moving cost, step rent
e, nei contratti standard (6+6 anni) la break option anticipata. Ciò
comporta che in queste aree l’operazione possa trovare buon esito
grazie all’adozione di un canone effettivo molto più basso del valore
nominale.
Analizzando quindi la seconda parte del 2010, il cost saving risulta
essere nuovamente il driver principale della domanda, attraverso il
consolidamento di più magazzini o la ricollocazione in nuovi spazi
con migliori standard qualitativi a canoni competitivi.
Per questa ragione, e per le dinamiche osservate tra domanda e
offerta sui mercati Italiani, in procinto di ritornare su una posizione di
equilibrio, riteniamo che i canoni abbiano esaurito la fase di
La ripartizione degli investimenti si è distribuita in modo omogeneo
durante i quattro trimestri, con l’unica eccezione del secondo
trimestre 2010 il cui dato più alto è stato influenzato dalla
compravendita di un grosso Portafoglio di immobili logistici ubicati
nel Nord Italia.
Il dato totale di investimento in Italia in tutti i settori immobiliari (uffici,
retail, hotels e logistica) è passato dai 3,5 miliardi di euro del 2009 ai
3,9 miliardi del 2010, con una quota crescente del settore della
logistica, salito al 9% nel 2010 rispetto al 6% del 2009.
Il dato molto positivo del 2010 è stato sostenuto dall’attività degli
investitori italiani, sia istituzionali che privati, che hanno continuato
ad essere attivi anche nella seconda metà dell’anno, e dal
riaffacciarsi di alcuni investitori internazionali sul mercato domestico.
Analizzando più da vicino il dato del transato, più del 60% del
volume totale ha coinvolto investitori italiani da entrambe le parti
(domestic investment), mentre la parte rimanente ha coinvolto un
investitore italiano e uno straniero (cross border investment).
On Point • La logistica Immobiliare in Italia:una ripresa da maneggiare con cura • febbraio 2010 7
Grafico 10: Evoluzione degli investimenti nel settore logistico
in Italia
Rendimenti
I rendimenti prime sono rimasti stabili a Milano e Roma per tutta la
durata del 2010, mantenendosi sul livello di 7,50% (netto), non
600
registrando quindi nessuna variazione annua.
500
milioni €
400
300
200
100
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fonte: Jones Lang LaSalle
Dal punto di vista della tipologia dei soggetti che hanno venduto
asset logistici nel 2010, i developer hanno rappresentato da soli
circa il 70% del totale delle quote di mercato; mentre per quanto
riguarda gli acquirenti, i Fondi istituzionali italiani, con il 40% del
totale, hanno preceduto i Fondi Istituzionali Internazionali (34%), i
privati (22%) e altri soggetti (4%).
Grafico 11: Paesi di provenienza degli investimenti nel settore
logistico in Italia, 2010
Provenienza venditori
Tra i mercati esteri solo Dublino ha fatto registrare un aumento
annuo del rendimento prime di 50 Bps mentre tutti gli altri Paesi
hanno registrato un decremento che si attesta tra i -25 e i -75 Bps;
unica eccezione, Mosca che ha registrato un notevole decremento
pari a -300 Bps. In termini di valore, i rendimenti prime in Italia non
hanno ancora subito una compressione, mentre in altri diversi paesi
Europei è già avvenuta una compressione dei rendimenti
(Amsterdam, Brussels, Francoforte, Londra e Parigi).
Diversa è la situazione per le location secondarie dei mercati italiani,
in cui i rendimenti sono superiori di almeno 100 Bps rispetto al
valore prime, e si attestano all’ 8,5% (netto).
Dal punto di vista dei valori dei magazzini ad uso logistico, l’Italia,
fra i mercati del Sud Europa, è il mercato in cui la diminuzione dei
valori negli ultimi anni è stata tra le più contenute, soprattutto
rispetto al crollo dei mercati inglesi (Londra), spagnoli (Madrid) e
Dublino.
Provenienza compratori
20%
33%
Grafico 12: Evoluzione del Capital Value per immobili
Logistici in Europa tra il 2007 e il 2010
Berlin
Munich
Amsterdam
Luxembourg
Frankfurt
67%
Brussels
Rome
80%
Italia
Altro
Germania
Italia
Fonte: Jones Lang LaSalle
Paris
Warsaw
Stockholm
Milan
Prague
London
Il dato relativo alle acquisizioni da parte di investitori privati è
significativo, sia in valore assoluto, sia per tipologia di asset
acquisiti, che per la prima volta ha riguardato immobili “Grado A” di
nuova costruzione di taglio medio (10-20 milioni). I privati, più di altri
soggetti investitori, hanno colto l’opportunità di rendimenti
differenziali ancora alti rispetto agli altri settori, abbinati a prodotti di
alta qualità e ottimi covenant.
Madrid
Budapest
Moscow
Dublin
-100% -70%
-40%
-10%
Fonte: Jones Lang LaSalle
I mercati Italiani nel 2010, hanno colmato il gap in termini di valore
di vendita, rispetto ai principali mercati Europei e a fine 2010 sia
8 On Point •Logistica Immobiliare in Italia:unfasten your seat belts • febbraio 2011
Milano che Roma hanno mostrato valori competitivi rispetto ad altri
mercati.
Per tali ragioni riteniamo che il disallineamento tra domanda e
ancora disponibili. Questo dovrebbe generare nel tempo un eccesso
di domanda sull’offerta e conseguentemente una pressione al rialzo
dei canoni, incentivata anche dal buon andamento dell’economia
reale.
offerta (investitori) si stia nuovamente bilanciando. Questo sta
accadendo per i prodotti prime in zone primarie, per i quali comincia
ad esserci un aumento di domanda a fronte di un’offerta attuale sul
mercato interessante.
Grafico 13: Rendimenti Prime in Europa, variazione annuale,
Q4 2009 Q4 2010 (Bps)
100
Warsaw
Prague
Paris
Bps
Milan
Brussels
Helsinki
London
Frankfurt
Berlin
Barcelona
-100
Amsterdam
-50
Madrid
Budapest
0
Dublin
50
-150
-200
-250
Moscow
-300
Bps Q4 09 o Q4 10
Fonte: Jones Lang LaSalle
Outlook
Il 2010 è stato un anno molto positivo per il mercato immobiliare
della logistica, che già a partire dall’ultimo trimestre del 2009 aveva
cominciato a mostrare segni di ripresa. Ci si aspetta che
l’andamento positivo del 2010 sia confermato anche nel 2011,
sostenuto dalle buone previsioni di ripresa economica.
La domanda di nuovi spazi dovrebbe rimanere sostenuta, come
conseguenza della razionalizzazione delle supply chain e
dell’aumento dei volumi di business delle società di logistica. In
quest’ottica, l’Italia potrebbe tornare ad essere considerata come la
piattaforma ideale per nuovi hub distributivi per l’intera area
Southern Europe, come testimoniano alcune ricerche di spazi in
corso da parte di 3PL ed end user internazionali.
Risulta più difficile prevedere l’andamento dei canoni reali, giunti
ormai in prossimità del valore di bottom. La difficoltà di far partire
nuovi sviluppi ai livelli di canone e rendimento attuali dovrebbe
portare gradualmente al riassorbimento degli spazi di Grado A
Dal lato degli investimenti si dovrebbe confermare il trend positivo
del 2010, con una presenza più sostenuta degli investitori
internazionali ed un interesse costante da parte degli investitori
nazionali, sia istituzionali che privati.
Ci si aspetta nel 2011 una moderata compressione dei rendimenti (25Bps), soprattutto per prodotti di tipo core localizzati in location
Prime del Nord Italia; in particolare l’area intorno a Milano (Great
Milan) continua ad attrarre l’interesse della maggior parte degli
investitori che ritengono queste location strategiche sia dal punto di
vista del posizionamento rispetto alle principali arterie autostradali,
sia per la presenza di operazioni immobiliari di alta qualità e sia per
il grande mercato di consumo che rappresentano.
Questo report è finalizzato a monitorare l’evoluzione del settore logistico in Italia. Nato grazie all’affidabilità e alla leadership di Jones Lang
LaSalle in Europa, evidenzia i fattori chiave del mercato italiano nel 2010 ed i principali trend attesi nel medio periodo. L’unità immobiliare
oggetto della nostra analisi è rappresentata dal magazzino logistico di stoccaggio e/o distribuzione con superficie superiore a 10.000 mq, per
singoli magazzini o complessi di magazzini (superiore a 5.000 mq per magazzini particolari). I dipartimenti Logistics & Industrial Capital
Markets, Logistics & Industrial Agency e il team di Research saranno più che lieti di rispondere ad ogni vostra domanda per fornirvi maggiori
informazioni sul settore logistico in Italia.
Contatti
Camilla Bastoni
Associate Director
EMEA Research
Milano
+ 39 (0) 02 85 86 86 47
[email protected]
Gianluca Sinisi
Associate Director
Logistics & Industrial Capital Markets
Milano
+ 39 (0) 02 85 86 86 57
[email protected]
Roberto Piterà
Associate Director
Logistics & Industrial Agency
Milano
+ 39 (0) 02 85 86 86 29
[email protected]
La logistica Immobiliare in Italia: unfasten your seat belts – febbraio 2011
OnPoint si tratta di report prodotti da Jones Lang LaSalle che rappresentano i principali indicatori del mercato immobiliare, indagini
specializzate e previsioni, su base ed semestrale e annuale, che mettono in evidenza i trend di mercato emergenti.
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