Mercato immobiliare in leggera ripresa, ma non per i negozi

Ven.4/12/2015
www.larassegna.it
Mercato immobiliare in leggera ripresa, ma
non per i negozi
Presentato il nuovo Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e
provincia edito da "La Rassegna". In crescita il residenziale, ma restano
deboli le compravendite, con prezzi in calo, nel settore commerciale. In
città le zone più costose rimangono Città alta e i colli, in provincia
prezzi più cari nei centri di Lovere e Treviglio. Prezzi in discesa per i
box
3 dicembre 2015 | Scritto da Redazione | Commenta | Condividi
Un mercato immobiliare in leggera ripresa, con prezzi in diminuzione in città e provincia
per il residenziale, mentre sono in diminuzione le transazioni per gli immobili industriali.
Sul residenziale, in particolare, cresce la richiesta di appartamenti medio grande, tra i 100
e i 125 metri quadrati. E’ quanto emerge, a grandi linee, dalla 21° edizione del “Listino dei
prezzi degli immobili di Bergamo e provincia”, edito da La Rassegna e in edicola da oggi,
giovedì 3 dicembre, e realizzato dagli Agenti Immobiliari di Fimaa – Ascom
Bergamo. Come ogni anno, il borsino degli immobili, stampato in 8 mila copie, offre un
quadro completo sull’andamento del mercato, dando tutte le quotazioni per la
compravendita e la locazione di appartamenti, box, uffici, negozi e capannoni della città e
dell’intera provincia. La nuova edizione contiene le rilevazioni di tutti i paesi della
Bergamasca. Le quotazioni in città sono suddivise per ogni via e quartiere, con 37 zone di
rilevazione e relative mappe. La pubblicazione è curata dai mediatori immobiliari di FimaaAscom, con la collaborazione di Adiconsum, Appe, Collegio dei geometri e geometri
laureati di Bergamo e Collegio Notarile di Bergamo; e con il patrocinio di Provincia di
Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio di Bergamo, Università degli Studi
di Bergamo. I dati raccolti per il bollettino fanno riferimento al 2015.
Abitazioni: prezzi in diminuzione in città e in provincia
Per quanto riguarda il mercato residenziale i prezzi sono in diminuzione del 3,8% in città e
del 4,6% in provincia. In calo i valori del centrale e dei borghi, mentre si mantengono
buone le richieste per il centralissimo e città alta, dove si registra anche un assestamento
dei prezzi. Il semicentrale registra una diminuzione dei prezzi ma non mancano valori
stabili per gli immobili di qualità. Continua il calo dei prezzi delle abitazioni in periferia, pur
a tassi inferiori rispetto agli anni scorsi. Gli immobili di nuova costruzione evidenziano una
maggiore tenuta rispetto alle altre categorie, inoltre si sta verificando la vendita “sulla
carta” di immobili di costruzioni in classe energetica performante, in piccole entità di 6/8
appartamenti sia in città che nell’hinterland. L’invenduto del nuovo che non rispetta criteri
A volte la
“performanti” resta invece in grave difficoltà.
difficoltà di transazione è causata dalla mancanza di liquidità, dovuta alla difficoltà di
vendere il proprio immobile prima di acquisirne uno nuovo. Nel complesso l’incrocio tra
domanda e offerta è continuativo, grazie alla sensibilità dei proprietari di casa che
propongono valori reali per la vendita dell’immobile, allineati ai dati del Listino degli
immobili. Più vistosa la diminuzione degli immobili più vecchi e da ristrutturare, per cui è
crollata la domanda, soprattutto da parte di cittadini stranieri. In provincia, i prezzi
diminuiscono sia nei centri principali, dove si registra maggiore surplus d’offerta, sia nei
comuni più piccoli. Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell’offerta di qualità.
In generale, l’atteggiamento delle famiglie verso la sostituzione è di selezione e di
attesa. Le famiglie cercano per lo più case dalle metrature medio-grandi, 100- 125 mq. Le
famiglie senza figli cercano trilocali ubicati nell’hinterland e vicini ai principali servizi,il cui
costo si aggira su 160 mila euro; per le famiglie con figli la preferenza va ai
trilo/quadriolocali nella zona centrale di pregio o borghi storici di città e provincia, con
ingresso dipendente, giardino privato o piani alti con terrazzi e balconi in zone ben servite.
Prezzo medio 190 mila euro. Diminuiscono le richieste dei single e degli extracomunitari.
Resta ferma la domanda a scopo di investimento, travolta dall’inasprimento fiscale. In città
le zone più costose rimangono città alta e i colli. In provincia gli immobili più cari si trovano
nel centro di Lovere e Treviglio.
Locazioni: prezzi stabili in città, in discesa in provincia
A fronte di un’offerta che resta molto alta, si conferma in generale una crescita della
domanda dei contratti di affitto, segnale di consolidamento della ripresa del mercato della
locazione. Dopo una discesa durata oltre sei anni, da un biennio i canoni restano
confermati in città. I prezzi degli affitti sono in diminuzione nei principali paesi della
provincia, con una riduzione media tra l’ 1% e il 2%. In città la domanda di immobili in
affitto sta crescendo. In controtendenza invece il mercato in provincia, dove il turistico
fatica per ragioni economiche e la domanda espressa dalle famiglie di cittadini stranieri sta
diminuendo. Resta prioritaria per i proprietari l’esigenza di selezionare conduttori affidabili
e solvibili, anche riconoscendo sconti sul canone. D’altra parte, l’accresciuta pressione
fiscale, spinge nel mettere a reddito gli immobili invenduti. Canone mensile in città va dai
450 ai 650 euro al mese; in provincia dai 500 ai 350 euro al mese.
Box, prezzi in calo
Il mercato dei box sembra avviarsi verso una stabilizzazione, con livelli di movimentazione
molto bassi. In città e provincia calano i valori di compravendita (-4%), che avevano
toccato punte significative negli scorsi anni. In diminuzione anche i valori degli affitti (5,4%) che, per effetto della crisi, per molti resta un lusso insostenibile anche a fronte di un
parco auto che sta invecchiando. In città il prezzo medio di un box va dagli 80 ai 34 mila
euro; in provincia dai 26 ai 18 mila euro.
Mercato non residenziale
Il mercato del terziario resta in affanno. Nei primi sei mesi del 2015 ha visto un calo del
12,3% rispetto allo scorso anno.
I negozi: deboli le compravendite e prezzi in calo
Il commercio continua a restare debole per la crisi dei consumi e ciò riflette l’andamento
dei valori immobiliari. La difficoltà dell’accesso al credito e le aspettative di scarso
guadagno sconsigliano nuovi investimenti per gli imprenditori. La crisi spinge la
diminuzione dei prezzi di compravendita dei negozi (-2,1% in città e -3,4% in provincia),
sia pur con riduzioni meno marcate rispetto agli anni precedenti. Il mercato è ancora
movimentato dalla domanda per negozi nuovi e di pregio commerciale (localizzati nelle
aree primarie del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di elevata
visibilità poste sulle arterie principali. La crisi restringe però le aree di interesse: le zone
malservite per mobilità e parcheggi, le ubicazioni secondarie scontano la riduzione della
domanda per attività marginali, etniche e di servizi. Torna a crescere il mercato delle
locazioni soprattutto per le piccole attività. Si consolida il segno meno anche nei canoni di
locazione, con cali evidenti soprattutto in provincia (-2,4%) ed in periferia della città (1,5%). E’ l’effetto della debolezza del commercio e della scarsa domanda per negozi
tradizionali in affitto, soprattutto se mal ubicati. Tornano a crescere i tempi di vendita e
locazione rispettivamente a 13 e 7,5 mesi mentre lo sconto medio praticato raggiunge
punte del 18%.
Uffici: prezzi e canoni in calo e transazioni stabili
Per il mercato direzionale, l’anno appena trascorso conferma la tendenza degli ultimi con
riduzioni che restano marcate. La domanda si è mantenuta esile a fronte di un’offerta di
spazi crescenti che non riesce ad essere collocata sul mercato. Si consolida ormai da
sette anni il calo dei prezzi di compravendita (-2.8% in città), che prosegue più marcata in
provincia (-3,6%), soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale. Stabili le
transazioni dopo il sensibile calo registrato nel 2014. Calano i canoni di locazione
soprattutto in città (-3,5%), dove avevano raggiunto livelli molto elevati. La bassa qualità
degli immobili offerti in locazione riduce l’appetibilità per il trasferimento di imprese e
professionisti. Il mercato regge per l’offerta di uffici di alta qualità, che resta molto ambita
da imprese desiderose di una nuova localizzazione. Si tratta però di una domanda limitata
e molto selettiva.
Capannoni: offerta non all’altezza delle richieste
Per le compravendite, l’offerta attuale non è all’altezza delle richieste. Stabile il numero
delle locazioni. Da sei anni si registra una diminuzione dei prezzi (-1,2%) e degli affitti (2,35). La riduzione è più marcata per i capannoni usati. In leggera ripresa il mercato delle
strutture medio piccole, sotto i mille metri quadrati. Le medio grandi non rispondono alle
esigenze del mercato, così che le aziende preferiscono cercare terreni su cui edificare
strutture adeguate alle loro esigenze: edifici alti 10-12 metri, costruiti secondo le regole
antisismiche, con aree esterne per carico e scarico per la circolazione di autoarticolati. La
nuova tendenza è la costruzione di capannoni in acciaio. Le aree ambite che alimentano la
domanda nel settore sono quelle prossime ai raccordi stradali, autostradali, all’aeroporto e
le posizioni su strade di grande scorrimento.
Il commento / Fusini: “Il settore degli
immobili non residenziali segna il
cambiamento di un’epoca”
3 dicembre 2015 | Scritto da Oscar Fusini | Commenta | Condividi
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Non sono ancora disponibili i dati definitivi del 2015, ma la discussione resta aperta, anche
all’interno del comitato scientifico del Listino dei prezzi degli immobili, sul reale andamento
delle compravendite immobiliari, in particolare per gli immobili industriali e commerciali, e
sugli scenari che si prospettano alla luce dell’attuale mercato immobiliare. Questo perché
si susseguono diversi Osservatori immobiliari spesso in contrapposizione tra loro quando
da una parte qualcuno annuncia la ripresa del mercato immobiliare ed altri confermano la
stagnazione. Ma cosa sta effettivamente accadendo in Bergamasca? Non vogliamo
contribuire al pessimismo nel dichiarare che il 2015 si chiuderà con un numero di
transazioni che prevediamo leggermente in crescita per i negozi rispetto a quelle del 2014,
e questo costituirebbe un inversione di tendenza rispetto agli ultimi anni e un numero di
compravendite ancora negativi sul versante degli uffici e degli immobili industriali. Mentre i
prezzi continuano la caduta sia pur a ritmi più lenti potremmo anche sbagliare nel
prevedere il segno più o il segno meno nel numero di operazioni, ma il punto non è
questo. Non sono infatti trenta compravendite in più o in meno in un mercato asfittico a
migliorare o aggravare di molto la situazione.
Oscar Fusini
I numeri ufficiali ci possono soccorrere. In provincia di Bergamo, le compravendite nel
2014 hanno toccato quota 1.207: nel dettaglio, 256 uffici, 491 negozi e centri commerciali,
460 capannoni, 1 istituto di credito e 3 alberghi. Verrebbe da dire che se queste sono le
cifre che avvalorano le scelte di investimento e la mobilità di sede di un sistema che si
compone di oltre 92.000 imprese attive se non è paralisi poco ci manca. In ogni caso si
tratta di numeri che segnalano lo sprofondamento di circa la metà delle transazioni
dell’anno 2006, che ammontavano a 2.400. Sono passati solo 8 anni, ma sembra
trascorso un secolo, e in questo frangente le vendite sono crollate del 50% e con i gli
andamenti altalenati attuali difficilmente torneremo in fretta agli andamenti ante
crisi. Eppure qualcosa di nuovo si è visto in questi anni. Qualcosa dal recupero di immobili
industriali dismessi, posti sulle arterie di grande scorrimento, grazie ai cambi di
destinazione d’uso. Ma il grosso è stato soprattutto l’edificazione di nuovi insediamenti
commerciali e artigianali nelle aree di Lallio, Dalmine, Orio al Serio e Grassobbio. Senza
dimenticare aree come quella della Bassa dove altri investimenti imponenti si sono
susseguiti. In concreto, dove è stato possibile, le aziende hanno preferito costruire nuovi
immobili su terreni edificabili piuttosto che insediarsi o recuperare l’esistente. Si tratta di
immobili completamente diversi da quelli esistenti. Di taglio grande, alti dodici metri, con
parcheggi e aree di movimentazione degli automezzi, realizzati con tecnologie e servizi
all’avanguardia. Quello che sul mercato non c’è o non è disponibile. In primo luogo sembra
superato il modello del Nord-Est, ossia della villa a fianco del piccolo laboratorio o
capannone. In ogni caso sembrano arcaici i capannoni nati da frazionamenti, di poche
centinaia di metri, mal serviti e superati dalle esigenze delle imprese, che oggi sono
cambiate.
Se la domanda, a seguito della crisi, costituisce il reale freno al mercato, esiste anche un
problema soprattutto sul lato dell’offerta. Un forte divario tra il pregio, la qualità richiesta e
quella offerta, soprattutto per il segmento del non nuovo, che incide sul ritardo nelle
vendite e locazioni e spesso cade nell’invenduto a medio lungo
termine. Questo mismatch tra domanda e offerta tocca tutti gli immobili non residenziali.
Per il commercio si tratta di un cambiamento epocale di stili di consumo, mentre per gli
altri immobili del terziario e produttivo di modelli organizzativi del lavoro e della
produzione che impongono standard diversi rispetto a quelli anche solo di dieci anni fa.
Visibilità, servizi, accessibilità e parcheggio sono ulteriori fattori che hanno ridotto
ulteriormente l’appetibilità di questi immobili. Non si tratta quindi solo di un eccesso di
offerta o di un problema di prezzo, che con la ripresa auspicata e l’ulteriore limatura dei
prezzi potrebbero cambiare proprietario e tornare a vivere. Questi “spazi dovranno essere
ripensati mentre serviranno proposte di legge e incentivi per il loro effettivo recupero o
destinazione. Anche verso aree verdi, perché no? La magra del mercato delle abitazioni
costituirà infatti un ulteriore e oggettivo vincolo su come e dove effettivamente destinarli.
Evitando anche da noi paurosi effetti “Detroit”.
* direttore dell’Ascom di Bergamo
Il Collegio Notarile: “Il Listino? Strumento
utile, per questo collaboriamo”
3 dicembre 2015 | Scritto da Redazione | Commenta | Condividi
Durante la presentazione del “Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia”
sono intervenuti anche i rappresentanti dei consumatori, dei notai e dei geometri.
Marco Tucci, consigliere Collegio Notarile Bergamo
“Da quest’anno il Listino vede la collaborazione del Collegio Notarile di Bergamo che ha
partecipato alla stesura del borsino con una scheda sulla tassazione degli immobili e sulle
imposte legate all’acquisto della prima casa. Il prezzo di acquisto di un immobile non è
solo il prezzo dello stesso, ma esistono altre spese collegate come onorari, provvigioni e
imposte che chi compra casa deve sapere. Il Collegio Notarile ritiene il listino uno
strumento utile e per questo ha voluto stringere la collaborazione”.
Eddy Locati, presidente Adiconsum Bergamo
“Adiconusm partecipa alla pubblicazione del listino con una Guida alle compravendite
immobiliari, attraverso la quale offre consigli ai consumatori che vendono o acquistano
casa, partendo dalla scelta dell’agente immobiliare, dal mutuo fino alla tipologia del
contratto in modo da evitare che errori e far andare a buon fine l’affare. Notiamo che il
mercato oggi è in leggera ripresa. Ci sono però ancora casi in cui si ha difficoltà a pagare
un mutuo e quindi il consiglio che diamo a chi ha intenzione di acquistare casa con mutuo
è di vincolare il contratto all’ottenimento del mutuo stesso”.
Mario Belotti, consigliere Collegio geometri e geometri laureati di Bergamo
“E’ da sei anni che collaboriamo con il Listino degli immobili di Fimaa e abbiamo assistito
ad una evoluzione del mercato immobiliare e della gestione delle compravendite. Il
Bollettino è per noi uno strumento utile perché serve a dare trasparenza, in quanto la
raccolta dei dati sia da parte degli agenti Fimaa che dai nostri geometri dà garanzia della
veridicità di quanto viene proposto”.