STIMA DEGLI IMMOBILI DI PERTINENZA DEL PROCESSO DI ESECUZIONE

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STUDIO TECNICO
FRANCIOLI Geometra Ivano
Lungolago Gramsci n° 1/e
28887 OMEGNA (VB)
Tel./Fax. 0323 / 64 10 04
Cellulare 338 / 53 06 172
E-mail: [email protected]
Cf. FRN VNI 53B09 L746B
p.iva 01064060039
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERBANIA
CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------ESECUZIONE C/ Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
promossa da ASPRA FINANCE SPA
N° RGE 99/2009.
STIMA DEGLI IMMOBILI DI PERTINENZA DEL PROCESSO DI
ESECUZIONE IMMOBILIARE
In Comune di OMEGNA – proprietà superficiaria
foglio 2 mappale 1518 nct
foglio 2 mappale 1518 sub. 25/26/30/31 nceu – piano 1°/2°-3°
Via Bruno Rutto n. 29
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------NOMINA al Geometra Ivano FRANCIOLI di Omegna, Via Leopardi n° 1, come Esperto per
individuazione, descrizione e stima degli immobili di pertinenza del processo di esecuzione
immobiliare c.s.
Ill.mo Sig. Giudice Delegato, Dott. Massimo Terzi..
Io sottoscritto Geometra Ivano Francioli, residente in Omegna, Via Leopardi n° 1, cf.
FRN VNI 53B09 L746B, con Studio in Omegna, Lungolago Gramsci n° 1/e, iscritto al Collegio dei
Geometri della Provincia del V.C.O. al n° 216, sono stato da Voi incaricato, in data 11.02.2010,
quale Esperto nominato per la valutazione degli immobili di pertinenza del Processo di Esecuzione
Immobiliare a carico degli Esecutati in epigrafe.
In particolare, l’incarico riguarda:
- la descrizione dell’immobile, così come si trova al momento del sopralluogo;
- la documentazione fotografica;
- la verifica della regolarità edilizia (licenza di costruzione, agibilità);
- la verifica ed eventuale aggiornamento della situazione catastale ad oggi (consistenza catastale e
intestazione);
- la visura camerale aggiornata della proprietà
- la stima dell’unità immobiliare in titolo;
- l’attestato di certificazione energetica;
- quant’altro richiesto dall’ Ill.mo Sig. Giudice Delegato
Dopo aver prestato giuramento il 11/02/10, esaminato i fascicoli relativi agli immobili,
ed inviato con raccomandata r.r. in data 15/03/10 agli esecutati, con preavviso di sopralluogo e
sopralluogo per il giorno 23/03/10 andato deserto per l’impossibilità di accesso causa assenza degli
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
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esecutati, ho poi eseguito, previo colloquio con il Sig. xxxxxxxxxx (consigliere), i sopralluoghi in
data 30/03/10 alla presenza di un incaricato dalla Xxxxxxxxxxxxxx.
Mi sono recato inoltre all’Ufficio del Territorio di Verbania per gli estratti catastali,
all’Ufficio Tecnico del Comune di Omegna (vedi richieste per visure e richiesta copia semplice
delle Concessioni Edilizie intestate agli esecutati nei giorni 25/03/10 e seguenti) per la regolarità
edilizia e la consultazione della Legge 10/91 sul contenimento energetico, alla Camera di
Commercio del V.C.O. per le certificazioni richieste ed infine all’amministratore pro-tempore del
complesso condominiale per la situazione rate condominiali e quote millesimali facenti parte delle
unità immobiliari esecutate.
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In riferimento alla documentazione raccolta ed a quanto rilevato in loco si dichiara
quanto segue.
1- Atto di Precetto del 14/03/09 e Pignoramento Immobiliare di cui alla nota di trascrizione r.g.
10608/7810 del 27/08/09 (all.to 3) depositato in Tribunale Verbania il 07/07/09 di cui alla nota di
iscrizione a ruolo del 22/10/09 per €. 329.698,47 - promosso ed a favore di ASPRA FINANCE SPA
con sede in Milano Viale Bodio n. 29 cf. 05576750961 (e per essa UniCredit Management Bank
Spa) ed a carico di Xxxxxxxxxxxx con sede in Milano, Viale Xxxxxxxxxx cf. Xxxxxxxxxx per il
diritto di proprietà.
Con successiva istanza di autorizzazione per la rettificazione del pignoramento del 15/01/2010 in
quanto la debitrice è titolare del solo diritto di proprietà superficiaria, mentre la proprietà del terreno
è tutt’ora del comune di Omegna.
2- Certificazione Notarile – Certificato Ipotecario aggiornato al 27/08/2009 rilasciato in data
27/10/2009 n. 60194 dall’Ag. del Territorio di Verbania con individuazione degli immobili pignorati (all.to 4).
3- Istanza di Vendita della Soc. ASPRA FINANCE SPA depositata il 22/10/2009.
4- Ufficio Legale della Soc. Aspra Spa: Avvocato xxxxx xxxxx (~~xxxxxxxxx), Via xxxxxxx
– xxxx, e Avvocato Delegato xxxxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxx.
5- Descrizione ed individuazione catastale dei beni immobili:
-IN COMUNE DI OMEGNA (VB) alla Via Bruno Rutto n. 29:
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Appartamento di civile abitazione al piano primo della “palazzina B” contraddistinto con la sigla
interna “7”, composto da soggiorno, cucina, due camere, bagno, disimpegno, ripostiglio e due
balconi.
Coerenze: giardino, alloggio al sub. 24, pianerottolo, alloggio al sub. 26, giardino.
Individuato nel Catasto Fabbricati di Omegna al foglio 2 mappale:
1518 sub. 25 – Via Bruno Rutto, piano 1, categ. A/2 classe 1 vani 5 R.C. €. 387,34
Xxxxxxxxxxxxxxxxx cf. Xxxxxxxxx proprietà per l’area.
Xxxxxxxxxxxxxx cf. Xxxxxxxxxxx proprietà del fabbricato.
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Comproprietà sulle parti comuni: vano scala, atrio, camminamenti, copertura ed altre ai sensi art.
1117 c.c.. in quota di proprietà pari a millesimi 54,03 e sull’intero complesso palazzine A-B-C pari
a millesimi 16,87.
Si allega la dichiarazione dell’amministratore pro-tempore Xxxxxxxx dello Studio Xxxxxxxx,
(all.to 10) relativo alla avvenuta solvibilità ad oggi delle spese condominiali dell’unità sopracitata.
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Appartamento di civile abitazione al piano primo della “palazzina B” contraddistinto con la sigla
interna “8”, composto da soggiorno/angolo cottura, camera, bagno, disimpegno, ripostiglio e balcone.
Coerenze: alloggio al sub. 25, pianerottolo, alloggio al sub. 27, giardino.
1518 sub. 26 – Via Bruno Rutto, piano 1, categ. A/2 classe 1 vani 3 R.C. €. 232,41
Xxxxxxxxxxxxxxxx cf. Xxxxxxxxxxx proprietà per l’area.
Xxxxxxxxxxxxx cf. Xxxxxxxxxxxxproprietà del fabbricato.
a millesimi 14,17.
Si allega la dichiarazione dell’amministratore pro-tempore, Xxxxxxxxxxx dello Studio Xxxxxxx,
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Appartamento di civile abitazione al piano secondo/terzo della “palazzina B” contraddistinto con
la sigla interna “12”, composto da soggiorno, cucina, due camere, bagno, disimpegno, ripostiglio e
due balconi con sottotetto non abitabile.
Coerenze: giardino, alloggio al sub. 29, pianerottolo, alloggio al sub. 31, giardino.
1518 sub. 30 – Via Bruno Rutto, piano 2-3, categ. A/2 classe 1 vani 5,5 R.C. €. 426,08
Xxxxxxxxxxxxxxx cf. Xxxxxxxxxxxxxx proprietà per l’area.
Xxxxxxxxxxxxxx cf. Xxxxxxxxxxxx proprietà del fabbricato.
a millesimi 22,49.
Si allega la dichiarazione dell’amministratore pro-tempore, Xxxxxxxxx dello Studio Xxxxxxxx,
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Appartamento di civile abitazione al piano secondo/terzo della “palazzina B” contraddistinto con
la sigla interna “13”, composto da soggiorno/angolo cottura, camera, bagno, disimpegno, ripostiglio e balcone con sottotetto non abitabile.
Coerenze: alloggio al sub. 30, pianerottolo, alloggio al sub. 32, giardino.
1518 sub. 31 – Via Bruno Rutto, piano 2-3, categ. A/2 classe 1 vani 3,5 R.C. €. 271,14
Xxxxxxxxxxxxx cf. Xxxxxxxxxxxxxxx proprietà per l’area.
Xxxxxxxxxxx cf. Xxxxxxxxxxxxxx proprietà del fabbricato.
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a millesimi 18,27.
Si allega la dichiarazione dell’amministratore pro-tempore, Xxxxxxxxx dello Studio Xxxxxx,
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Ed individuato nella maggiore consistenza dell’edificio distinto a Catasto Terreni di Omegna al
foglio 2 mappale:
1518 – ENTE URBANO – are 41,15 come da tipo mappale del 20/05/2002 n. 769.1/2002.
Provenienza:
Atto di cessione volontaria in luogo di esproprio per pubblica utilità a rogito Notaio Nadia Gatto
di Omegna del 23/11/1995 rep. 7591/1835 a favore del Comune di Omegna e contro Xxxxxxxx,
Xxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxx ed altri.
Convenzione per concessione del diritto di superficie nell’ambito del P.E.E.P. Legge 167/62 del
Comune di Omegna alla Società Xxxxxxxxxxx. a rogito Notaio Nadia Gatto di Omegna del
23/11/1995 rep. 7593/1836 (v. all.to 7)
6 - Caratteristiche costruttive (anno di costruzione 1995/2004).
maggiore consistenza di cui fanno parte le unità pignorate:
“Fabbricato B” – a carattere condominiale formato da alloggi e pertinenze (alcune con
godimento esclusivo di porzione di terreno).
Trattasi di appartamenti (già descritti come consistenza) in palazzina condominiale in buono
stato di conservazione, ad oggi invenduti e terminati in ogni loro parte, perciò abitabili.
La struttura è in cemento armato e tamponamenti in laterizio coibentato, i serramenti esterni
sono in legno (pino di svezia) con doppi vetri thermopane e con avvolgibili in p.v.c.
Gli appartamenti sono in buono stato di conservazione, con pavimenti e rivestimento bagni e
cucina in piastrelle di ceramica, scala condominiale interna in granito, porte interne di buona
fattura.
L’impianto elettrico è in ordine, con linee attive e collegato al vano contatori condominiale, con
prese ed interruttori installati e quadro d’insieme. Si allega certificazione di conformità della Ditta
Xxxxxxxxxxxx (all.to 8).
L’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia murale a gas metano ubicata sul balcone e
collegata allo scarico a tetto ed al vano contatori gas metano al piano terra (da effettuarsi la prima
accensione) e termosifoni in alluminio pronti all’uso. Si allega certificazione di conformità della
Ditta “Xxxxxxxxxxxx” di Xxxxxxxxxx (all.to 8).
L’impianto idro-sanitario appare terminato in ogni parte per il bagno, con apparecchi sanitari e
rubinetteria, scarichi, il tutto installato e funzionante; predisposizione degli attacchi carico-scarico
per il lavello della cucina (non installato). Si allega certificazione di conformità della Ditta
“Xxxxxxxxxxxxxxx” di Xxxxxxxxxxxxxxx (all.to 8).
Le parti comuni condominiali (atrio, vano scale, area esterna) sono ben tenute.
7 – Regolarità edilizia e Destinazione urbanistica:
Si allega il seguente certificato di destinazione urbanistica del Comune di Omegna (PRGC
approvato con D.G.R. n. 6-2832 del 23/04/2001):
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STUDIO TECNICO
- foglio 2 mappale 1518 –AREA SOTTOPOSTA A PIANO DI EDILIZIA ECONOMICO
POPOLARE (P.E.E.P.) (v. all.to 9)
Il fabbricato principale fu costruito con Concessione Edilizia (intestata a Xxxxxxxxx cf.
Xxxxxxxxxx) n° 173/95 del 02/07/1995, con ultima variante in corso d’opera n. 95/173-D del
27/09/2000 ed ultimata il 02/04/2004, data in cui fu presentata al Comune di Omegna tutta la
documentazione per la richiesta dell’abitabilità (v. all.to 8).
Impresa Costruttrice: Immobiliare Xxxxxxxxxxxx con sede in Milano, Xxxxxxxxxxxxxxxx –
rappresentata dal titolare Sig. Xxxxxxxxxxxxx, p.iva Xxxxxxxxxxxxxxxx.
Progettista e Direttore Lavori: Dr. Ing. Xxxxxxxxxxxx, Via Piave n. 52 – Arona (NO)
Legale Rappresentante della Xxxxxxxxxxx: Xxxxxxxxxxxxx
Il fabbricato condominiale e le unità afferenti risultano allacciate alla rete idrica e fognaria
comunale ed alla rete gas metano, come risulta dalla certificazione del direttore dei lavori e di
conformità al progetto licenziato, sue varianti, collaudo statico, iscrizione al catasto e salubrità degli
ambienti.
L’unità immobiliare abitativa corrisponde al progetto di cui all’ultima variante sopra riportata.
(v. all.to 8 ).
8 – Valutazione degli immobili in proprietà superficiaria.
In base alla Convenzione a rogito Notaio Nadia Gatto del 23/11/95 rep. 7593/1836 c.s. (v.all.to
7) la valutazione di prima cessione degli alloggi veniva stabilito in L. 1.485.734 pertanto €. 767,32
al metro quadrato di superficie complessiva (v. art. 4 della convenzione). Tale importo, nella misura
del 95%, era considerato soggetto a revisione ai sensi dell’art. 33 della Legge Finanziaria n. 41/86.
Non diventa però oggi possibile calcolare tale revisione, dal 1996 al 2004 (ultimazione dei
lavori) in mancanza di riscontro del Quadro Tecnico Economico del Comune di Omegna, degli
aumenti o diminuzioni dei prezzi di mercato in misura superiore o inferiore almeno del 10% rispetto
al valore di prima cessione.
Ritengo pertanto equo procedere alla rivalutazione del prezzo di prima cessione (€. 767,32/mq.
di superficie netta stabilito al 23/11/1995 v. art. 4) nella misura dell’incremento Istat sino ad oggi.
Nella medesima Convenzione è stabilito che il Comune di Omegna ha il diritto di prelazione
sulla vendita degli alloggi soltanto dalla seconda cessione di proprietà superficiaria; pertanto non
riguarda la presente esecuzione riferita ad alloggi ancora destinati a prima cessione.
valore di prima cessione stabilito al 23/11/1995
rivalutazione istat ad oggi:
€. 787,27 al nov./1996
€. 799,87 al nov./1997
€. 811,86 al nov./1998
€. 828,10 al nov./1999
€. 850,46 al nov./2000
€. 870,02 al nov./2001
€. 893,51 al nov./2002
€. 914,95 al nov./2003
€. 930,51 al nov./2004
€. 947,26 al nov./2005
€. 963,36 al nov./2006
€. 985,52 al nov./2007
€. 767,32
+2,6
+1,6
+1,5
+2,0
+2,7
+2,3
+2,7
+2,4
+1,7
+1,8
+1,7
+2,3
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STUDIO TECNICO
€. 1.011,14 al nov./2008 +2,6
€. 1.018,22 al nov./2009 +0,7 (ultimo dato noto) al metro quadrato
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mappale 1518 sub. 25
Dati metrici superficie complessiva
misure al netto dei muri (pavimento)
p.1° – unità D / 7 –
soggiorno
1,65x1,50 + 6,00x3,85
ripostiglio 2,10x1,50
cucina
3,40x2,30
camera 1
3,60x4,10
camera 2
2,70x4,10
bagno
1,70x2,90
disimpegno 1,70x1,10
balconi
(5,60x2,20 + 6,15x2,20)x0,50
MQ. 82,10
x €. 1.018,22/MQ.
Considerato l’orientamento totalmente a Nord/Ovest dell’unità immobiliare, non ritengo proporre
ulteriori incrementi di valore.
VALORE COMPLESSIVO DELL’UNITA’ 1518 SUB.25
IN PROPRIETA’ SUPERFICIARIA
(ottantatremilacinquecentonovantacinque, 86 euro)
€. 83.595,86
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p.1° – unità C / 8 –
soggiorno/cottura
3,80x6,30 + 0,60x3,20
camera 1
3,70x4,10
bagno
1,70x3,00
balcone
(8,95x2,20)x0,50
MQ. 67,48
x €. 1.018,22/MQ.
(sessantottomilasettecentoquattordici, 58 euro)
€. 68.714,58
oooooooooooooo
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STUDIO TECNICO
p.2°/3° – unità D / 12 –
soggiorno
1,65x1,50 + 6,00x3,85
cucina
3,40x2,30
camera 1
3,60x4,10
camera 2
2,70x4,10
bagno
1,70x2,90
balconi
(5,60x2,20 + 6,15x2,20)x0,50
sottotetto (5,85x8,90)x0,60 (snr)
mq. 82,10
mq. 31,24
MQ. 113,34
x €. 1.018,22/MQ.
(centoquindicimilaquattrocentocinque, 05 euro)
€. 115.405,05
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p.2°/3° – unità C / 13 –
soggiorno/cottura
3,80x6,30 + 0,60x3,20
camera 1
3,70x4,10
bagno
1,70x3,00
balcone
(8,95x2,20)x0,50
sottotetto
(8,30x4,55)x0,60 (snr)
mq. 67,48
mq. 22,66
MQ. 90,14
x €. 1.018,22/MQ.
(novantunomilasettecentoottantadue, 35 euro)
€. 91.782,35
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VALORE COMPLESSIVO DEGLI IMMOBILI
€. 359.497,84
7
STUDIO TECNICO
9 – Ulteriori elementi da segnalare.
LOCAZIONE: gli immobili risultano LIBERI (mai occupati in quanto invenduti).
AGGIORNAMENTO CATASTALE: tutte le unità immobiliari risultano accatastata regolarmente e
correttamente intestate.
VISURA CAMERALE: dagli atti dell’ufficio la suddetta impresa Xxxxxxxxxxxx non risulta in
stato di fallimento, concordato preventivo o di amministrazione controllata.
Allegati:
1- raccomandata r.r. del 15/03/10
2- visura Camera Commercio Vco 31/03/10
3- trascrizione pignoramento immobiliare 27/08/09
4- certificazione ipotecaria 27/10/09
5- visure nct/nceu del 17/03/10 + planimetrie catastali 17/03/10 con elaborato planimetrico
6- estratto di mappa nct 17/03/10
7- estratti Convenzione del Comune di Omegna 23/11/95
8- concessioni edilizie del Comune di Omegna + certificazioni di fine lavori per agibilità
9- certificato di destinazione urbanistica 01/04/10
10- estratto dello studio amministrativo Xxxxxxxxxxxx
11- tabella istat 05/04/10
12- documentazione fotografica attuale
13- 3copieCompact Disc: perizia+fotografie (su richiesta dell’Ufficio Esecuzioni Delegate)
14- n° 4 attestati di certificazione energetica separati per ciascuna unità immobiliare 09/04/2010
15- nota onorari e spese professionali
Omegna, lì 09/04/2010
In fede
Il C.T.U.
Francioli Geom. Ivano
________________
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