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dott. arch. Marilena Spada
TRIBUNALE DI NAPOLI
V SEZ. CIVILEESPROPRIAZIONE
G.E.DOTT. ATTANASIO
Procedimento di Esecuzione Immobiliare
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Causa Unicredit c/ omissis N° 1696/07 R.G.E.
Ill. mo G.Es. dott. Attanasio della V Sezione Civile del Tribunale di Napoli
1) PREMESSA
Con ordinanza, il Giudice dell’Esecuzione dott. Attanasio nominava me sottoscritta
dr. Arch. Marilena Spada, nata a Napoli ed ivi residente al viale Raffaello n° 80,
iscritta all’albo dell’Ordine degli Architetti di Napoli al n° 4589, nonché all’albo dei
C.T.U., Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento Unicredit Banca contro
omissis, invitandomi a comparire all’udienza del 13/1/2009, per il giuramento di rito
ed affidarmi il seguente:
MANDATO
L’esperto controlli la completezza dei documenti di cui all’art.567, 2°comma,
segnalando immediatamente a questo G.E. quelli mancanti od inidonei;
Il G.E. incarica l’esperto di provvedere alla redazione della relazione di stima
dalla quale devono risultare, ai sensi dell’art.173 bis disp. att. c.p.c.,:
1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2) una sommaria descrizione del bene;
3) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo
in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti
registrati in data antecedente al pignoramento;
4) l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri,
anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli
derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli
connessi con il suo carattere storico-artistico;
5) l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
6) la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza
della
dichiarazione
di
agibilità
dello
stesso,
previo
acquisizione
od
aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente
C.T.U. Procedura N° 1696/07 R.G.Es. Unicredi Banca / omissis
1
normativa. In particolare, in caso di abusi rilevabili confrontando la planimetria
attuale dell’immobile e quella originaria catastale, ovvero in qualsiasi altro
modo, indichi con precisione la natura e l’entità dell’abuso, descriva le eventuali
opere da effettuarsi per il ripristino dello stato originario dei luoghi e la relativa
spesa. Specifichi, inoltre se i predetti abusi sono condonabili e la relativa
normativa che lo consente ovvero se è stata presentata istanza di condono
nonché gli estremi della predetta istanza e lo stato della pratica eventualmente
già presentata. Proceda, previo specifica autorizzazione di questo G.E.,
all’accatastamento qualora l’immobile sia privo di dati catastali ovvero siano
indicati i soli dati del suolo su cui la costruzione risulta edificata ovvero sia
necessario procedere ad un frazionamento. Determini il valore con l’ indicazione
del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di
vendita ed anche formando lotti separati, al fine di conseguire una più
vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni.
2)SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
Tramite avviso, il giorno 4/2/2009alle ore 12.30, dopo aver effettuato ricerche e
visure presso l’ufficio tecnico e il catasto, iniziavano le operazioni di rilievo per la
procedura espropriativa in oggetto sul luogo della controversia sito in Giugliano in
Campania, via del Mare angolo Balena Bianca. Recatasi sul posto la sottoscritta, dopo
aver effettuati numerosi accessi presso l’Ufficio Provinciale di Napoli dell’Agenzia
del Territorio per reperire i dati catastali aggiornati del bene in oggetto, trovava
difficoltà nell’identificazione dell’immobile ed effettuare i rilievi del caso. Non
potendo rilevare l’immobile la scrivente si recava presso l’ufficio tecnico del comune
per le indagini sul PRG e sulle norme tecniche di attuazione dell’area ove è sito il
bene in oggetto. Il giorno 18/5/09la ctu si recava nuovamente sul luogo per verifiche
nella zona constando l’inesistenza del riferimento “angolo Balena Bianca” e non
riuscendo a reperire telefonicamente il sign omissis, eseguiva ulteriori indagini sulla
posizione ed esatta ubicazione dell’immobile tramite i vecchi proprietari. Nel corso
dell’accesso del 17/10/09 l’esperto doveva recarsi in Giugliano in Campania (Licola
mare) sia nel corso della mattina che la sera avendo, infine, rintracciato
l’appartamento in oggetto tramite il precedente proprietario e, preso appuntamento
con l’inquilina il pomeriggio, poteva eseguire i rilievi del caso insieme al
collaboratore. Nel corso dell’accesso la sottoscritta eseguiva il sopralluogo alla
2
presenza della sig.ra omissis, locataria dell’appartamento dal 1998, e della vicina di
casa.Alle ore 18.55, dopo aver eseguito rilievi metrici e fotografici dell’appartamento,
si chiudevano le operazioni peritali sopralluogo. La sottoscritta ctu nel corso delle
indagini accertavala conformità della superficie alla planimetria catastale e l’esatta
attuale identificazione toponomastica del bene in oggetto, via Licola Mare 99 “parco
Balsamo”. Il giorno 19/10/2009 alle ore 14.30 la scrivente, assieme al proprio
collaboratore, si recava nuovamente sui luoghi oggetto della presenterelazione per
proseguire le indagini presso uffici tecnici ed immobiliari di zona. Nel corso dei
descritti accessi la CTU prese atto delle condizioni dell’appartamento. Mi sono
recata, inoltre, personalmente altre volte sia all’ufficio tecnico del Comune di
Giugliano, sia al catasto terreni e fabbricati dove però non sempre ho ottenuto
prontamente la documentazione richiesta. Sono state effettuate molte ricerche
sull’immobile in oggetto per risalire ai dati aggiornati.
Comunque, alla fine, nonostante le difficoltà, ho raccolto tutti gli elementi necessari
per rispondere senza alcun dubbio e con la massima serenità di giudizio ai quesiti
postomi dalla S.V..
3) ESCUSSIONE DEL MANDATO
In questo paragrafo si farà riferimento, soprattutto, all’allegato n°1 rilievo fotografico
e all’allegato n°2, rilievo grafico.
RISPOSTE AI QUESITI
1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
1)INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile pignorato è il seguente: in Giugliano in Campania, via del Mare n 99,
parco Balsamo, località Licola: appartamento di 3 vani ed accessori (catastali 4,5) nel
fabbricato A al piano secondo, int 8, con accesso dal lato destro del pianerottolo.
Confina con: gabbia scala e con appartamento con ingresso dalla porta a sinistra della
scala, salendo, con via del Mare e con via privata;all' NCEU in ditta omissis proprietà
1/1; dati derivanti da Istrumento (Atto Pubblico) del 21.2.2005, nota presentata con
Modello Unico n. 4939.1/2005 in atti dal 23.2.2005rep. N. 70063,Rogante Paladini
Benedetto, sede Napoli Compravendita.: fg 83, partic 279 sub 8, cat A/2 classe 5
cons.vani 4,5, RC euro 325,37 via del Mare, piano 2.
2) PROVENIENZA DELL’IMMOBILE
3
Dalla certificazione notarile si evince che l’immobile pignorato è di proprietà omissis
- in data 9.12.70 con atto per notaio Nicola Monda trascritto il 8.1.71 ai nn. 750-595
Balsamo Raffaele, Balsamo Luigi, e Balsamo Mario vendono ai coniugi Minerva
Luigi e Serra Antonietta la seguente unità immobiliare, sita in Licola (comune di
Giugliano in Campania) alla via Del Mare e precisamente appartamento di vani tre ed
accessori sito al piano secondo n. int. 8, del fabbricato indicato con la lettera “A” nel
progetto approvato dalla Sovrintendenza ai Monumenti di Napoli e propriamente
quello in angolo tra la detta via del Mare e la via Centrale. Costituiscono accessori
dell’appartamento
suddetto:
ingresso,
bagno,
cucina
e
disimpegno.
Detto
appartamento ha accesso dal lato destro del pianerottolo a destra del secondo piano
dell’unica scala ed è indicato col n 8, esso ha un balcone ed una finestra verso via del
Mare; detto balcone e finestra affacciano propriamente sulla zona di terreno che
forma distacco tra il fabbricato e via del Mare, zona di terreno che non fa parte della
vendita essendo assegnato all’appartamento int 2;una finestra ed un balcone che
affacciano sul viale centrale, una finestra ed un finestrino che affacciano sulla zona di
terreno antistante la scala di accesso al fabbricato di cui all’appartamento fa parte.
L’appartamento in oggetto confina a nord con la gabbia scala e con l’appartamento
con ingresso dalla porta a sinistra della scala, salendo; a est con Via Del Mare; a sud
con via privata; ad ovest con passaggio di accesso alla scala. Riportato in catasto alla
partita 4170 in ditta Balsamo Raffaele Luigi e Mario, fg83, mappa 279, sub 8, cat
A/2, cl 5 vani 4,5 R.C. L. 1836.
- in data 20.12.1978 muore Serra Antonietta – denunzia di successione n 30 vol
491trascritta il 20.4.2005 ai nn 20695-12154- devolutasi per legge al coniuge
Minerva Luigi quota: 1000/6000 ed ai figli Minerva Maria Michela quota: 500/6000,
Minerva Nicola quota: 500/6000, Minerva Fiorentino quota: 500/6000, Minerva
Luisa quota: 500/6000 – cespiti denununziati: NCEU fg 83 p.lla 279 sub 8 cat A/2
vani 4,5; NCEU fg 83 p.lla 279 sub 9 cat A/2 vani 4,5.
- in data 20.5.2004 muore Minerva Luigi – denunzia di successione n 29 vol
491trascritta il 20.4.2005 ai nn 20694-12153- devolutasi per legge al coniuge De
Vivo Luisa quota: 20/90 ed ai figli Minerva Maria Michela quota: 8/90, Minerva
Nicola quota: 8/90, Minerva Fiorentino quota: 8/90, Minerva Luisa quota: 8/90 e
Minerva Davide quota 8/90– cespiti denununziati: NCEU fg 83 p.lla 279 sub 8 cat
A/2 vani 4,5; NCEU fg 83 p.lla 279 sub 9 cat A/2 vani 4,5.
4
- in data 21.2.2005 con atto per notaio Benedetto Paladini trascritto il 22.2.2005 ai nn
8280-4939 omissis quota: 31/180, omissis quota: 40/180 omissis quota: 31/180
omissis quota: 31/180, omissis quota: 31/180, e omissis quota 16/180, vendono per la
quota di 1/1 a omissis in Giugliano in Campania via Licola Mare piano 2 NCEU fg
83 p.lla 279 sub 8 cat A/2 vani 4,5.
Formalità pregiudizievoli – Iscrizione del 22.2.2005n.ri8281-2333- ipoteca volontaria
per atto notaio Benedetto Paladini del 21.2.2005 a favore Unicredit Banca per la casa
S.p.a. per euro 200.000,00 a garanzia di capitale di euro 100.000,00 contro omissis
per quota 1/1 di proprietà sull’immobile in Giugliano in Campania Via Licola Mare p
2 nel NCEU f 83 p 279 sub 8cat A/2 vani 4,5.
Trascrizioni- nn 5938-3698 del 31.1.2008 Pignoramento immobiliare notificato il
21.11.2007 a favore Unicredit Banca s.p.a. contro omissis per quota 1/1 di proprietà
sull’immobile in Giugliano in Campania Via Licola Mare p 2 nel NCEU f 83 p 279
sub 8 cat A/2 piano 2 int. 8.
2) una sommaria descrizione del bene;
UBICAZIONE, CONFINI,DESCRIZIONE E CONSISTENZA DELL’IMMOBILE:
UBICAZIONE: L’unità immobiliare come sopra individuata, si trova nel Comune di
Giugliano in Campania, e più precisamente in via Del Mare 99, parco Balsamo
(indicato negli atti e catastalmente come via Del Mare Angolo Balena Bianca),
l’appartamento, è composto da 3 camere ed accessori al piano secondo (4,5 catast.).
La località ove è ubicato l’immobile è nella zona di Licola mare connotata dalla
presenza di servizi balneari e alcune attività commerciali. La zona è priva nelle
vicinanze di attrezzature d’interesse pubblico ed edifici di interesse storico-artistico,
l’area ove è situato l’immobile è degradata, al contempo ricade in una località molto
trafficata nei periodi estivi ma anche mal frequentata per la presenza di numerose
famiglie disagiate ed extracomunitari. La situazione socio-economica dell’area rende
meno appetibile commercialmente una zona potenzialmente bellissima come il
litorale di Licola -tra Giugliano e Pozzuoli. Il tessuto edilizio presente è costituito da
edifici a schiera o a blocco di tipo residenziale economico. L’immobile è inserito in
un “parco” al quale si accede dalla via del Mare. Il fabbricato in c.a. è composto da
tre piani fuori terra adibiti ad abitazione
CONFINI: L’immobile descritto confina con: gabbia scala e appartamento con
ingresso dalla porta a sinistra del ballatoio a nord, con via del Mare ad est, con via
5
privata a sud, e con passaggio di accesso alla scala ad ovest.; all’ NCEU in ditta
omissis proprietà 1/1; fg 83, partic 279 sub 8, cat A/2 cons.vani 4,5, via Licola Mare,
piano 2.
Descrizione dei beni
L’immobile situato al secondo piano del fabbricato, ha accesso dal viale privato del
parco posto su via del Mare. La disposizione tipologica della cellula abitativa
dell’immobile in oggetto è costituita da: ingresso – disimpegno di c.ca 10,80 mq, che
immette sulla sinistra nella prima camera di 11,90 mq e sulla dx nel vano bagno di 6
mq; Proseguendo nel disimpegno si aprono le porte del soggiorno sulla destra ( mq
17.20 c.ca), della seconda camera di 16.30 mq e della cucina sulla sinistra ( mq 7).
L’altezza interna è di m. 3.00. Le camere sono provviste di finestre e di due
balconiprospettanti sul viale privato e su via del Mare. Gli infissi esterni sono in
cattive condizioni. I telai interni sono in legno. I pavimenti si presentano in mediocre
condizioni d’uso, gli impianti elettrico ed idraulico sono funzionanti. L’appartamento,
si mostra in discreto stato di manutenzione ordinaria mentre l’intero immobile è
fatiscente. La s.u. totale è di circa 70 mq. Le pareti delle camere sono pitturate.
l’immobile in oggetto è inserito in un tessuto urbano del comune di Giugliano in
Campania al confine con Pozzuoli, caratterizzato da edilizia con conformazione
morfologica a blocco. Il fabbricato, per la sua posizione, gode di buona luminosità.
L’intero immobile con struttura portante in c.a si presenta in mediocre condizioni
statiche e cattive di manutenzione ordinaria. Tutto quel che ho descritto è ampiamente
illustrato nel rilievo fotografico e grafico da me svolto.
L’appartamento in parola ha una superficie utile (ovvero al netto di murature,
tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre) di complessivi 70 mq, oltre ai balconi per
complessivi mq 9 c.ca.L’altezza interna è di 3 metri.
3) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo
in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti
registrati in data antecedente al pignoramento;
- atto per notaio Benedetto Paladini del 21.2.2005 trascritto il 22.2.2005 ai nn 82804939 con il quale Minerva Nicola quota: 31/180, De Vivo Luisa quota: 40/180
Minerva Maria Michela quota: 31/180 Minerva Fiorentino quota: 31/180, Minerva
Luisa quota: 31/180, e Minerva Davide quota 16/180, vendono per la quota di 1/1 a
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omissis in Giugliano in Campania via Licola Mare piano 2 NCEU fg 83 p.lla 279
sub 8 cat A/2 vani 4,5.
L’immobile è attualmente occupato dall’inquilina signora omissis, ivi residente dal
1998, con regolare contratto fino al dicembre 2008, stipulato con il precedente
proprietario (antecedente il pignoramento). Si allegano copie dei contratti e delle
ricevute di affitto del 2009. Nei contratti di locazione l’appartamento in oggetto viene
indicato con il n. int 7.
4) l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri,
anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli
derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli
connessi con il suo carattere storico-artistico;
Non esistono sul bene pignorato formalità ed oneri che resteranno a carico
dell’acquirente, ne vincoli artistici storici, di inalienabilità o indivisibilità. Esiste un
vincolo da PRG sull’intera zona come sopra descritto. Non esistono vincoli di natura
condominiale ne diritti demaniali.
5) l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
Non esistono sul bene pignorato formalità ed oneri ne vincoli artistici storici, di
inalienabilità o indivisibilità. Non esistono vincoli di natura condominiale ne diritti
demaniali che saranno cancellati.
La sottoscritta CTU ha effettuato rilievi planimetrici dell’immobile riscontrando che
non ci sono variazioni rispetto alla planimetria catastale.
6) la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza
della
dichiarazione
di
agibilità
dello
stesso,
previo
acquisizione
od
aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente
normativa. In particolare, in caso di abusi rilevabili confrontando la planimetria
attuale dell’immobile e quella originaria catastale, ovvero in qualsiasi altro
modo, indichi con precisione la natura e l’entità dell’abuso, descriva le eventuali
opere da effettuarsi per il ripristino dello stato originario dei luoghi e la relativa
spesa. Specifichi, inoltre se i predetti abusi sono condonabili e la relativa
normativa che lo consente ovvero se è stata presentata istanza di condono
nonché gli estremi della predetta istanza e lo stato della pratica eventualmente
7
già presentata. Proceda, previo specifica autorizzazione di questo G.E.,
all’accatastamento qualora l’immobile sia privo di dati catastali ovvero siano
indicati i soli dati del suolo su cui la costruzione risulta edificata ovvero sia
necessario procedere ad un frazionamento. Determini il valore con l’ indicazione
del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di
vendita ed anche formando lotti separati, al fine di conseguire una più
vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni.
Ad oltre 25 anni dall'approvazione del PRG (1984) del Comune di Giugliano l'intera
zona all'interno della quale è ubicato l’immobile pignorato, indicata come zona
edificabile con i parametri e le destinazioni della zona G4 (zona di bonifica e
valorizzazione costiera) manca del piano particolareggiato esecutivo e di ogni ipotesi
di programmazione e gestione del territorio; l'intera zona è stata regolata dal piano
regolatore di Licola, varato nell'agosto del 1955 , in base al quale è stata realizzata
gran parte dell'edificato di Licola mare, e successivamente oggetto di varie
concessioni ad allestire stabilimenti balneari e punti di ristoro, che sono sorti , e sono
quelli odierni meno quelli che hanno cessato ogni attività, a cavallo degli anni 60 e 70
del secolo scorso. La mancanza di ogni progettualità, fatta eccezione per un "piano
spiagge" assolutamente inadeguato, sia in campo urbanistico che merceologico, e la
necessità di adeguare le strutture alle rinnovate esigenze dei tempi e degli utenti, ha
determinato il compimento di una serie di attività spontanee che sono oggetto dei
condono edilizi succedutosi (su suoli privati o regolarmente concessi in fitto) ed allo
stato non esaminati dall'Amministrazione Comunale.Giugliano in Campania ha in
vigore il PRG dal1984,adeguamenti LR 9/83 e LR 35/87.
Il P.R.G. interessa, ai sensi dell'art. 7 della legge Urbanistica 17.8.1942 n° 1150,
l'intero territorio del Comune e, attraverso le norme e le allegate tavole di piano,
fornisce le direttive per l'uso e lo sviluppo di esso, dettando indicazioni e prescrizioni
sia per la stesura dei piani attuativi che per la disciplina delle iniziative connesse allo
sviluppo edilizio e urbanistico. Settore Pianificazione Urbanistica e Ambiente
Strumento esecutivo:
P. di R., P.P.E.
Ai sensi e per gli effetti delle leggi 28.2.1985 n. 47 e 23.12.1994 n. 724 e succ.
modifiche ed integrazioni, il fabbricato di cui fa parte l’immobile in oggetto è stato
8
costruito in virtù di licenze edilizie n.140/2 e 140/3, rilasciate dal Comune di
Giugliano in Campania in data 27 novembre 1965.
Trattandosi di un unico appartamento, non è possibile vendere il bene pignorato nella
sua interezza, in più lotti.
VALUTAZIONE DEI BENI PIGNORATI
CONSISTENZA:Per la determinazione della consistenza del bene oggetto di stima la
sottoscritta utilizzerà il metodo che si basa sul calcolo della superficie convenzionale,
così come dettato dalla legge n.392 del 1978 sulle vendite per uso abitativo;
l’appartamento in oggetto è stato considerato per la sua intera consistenza (ovvero al
netto di murature, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre) virtualizzata ai sensi
dell’art. 13 della citata legge. Quindi applicando alle superfici reali i coefficienti
correttivi dettati dalla citata legge si ottiene, come calcolato nella seguente tabella,
che la superficie convenzionale è pari a 72 mq:
tabella 1. Determinazione della superficie convenzionale
Immobile
Appartamento
Balconi
TOTALE
coefficiente
correttivo
superfici reale
mq
superfici convenzionale
mq
1
0,25
70
9
79
70
2,25
72,25
Determinazione del valore di mercatotramite stima sintetica e stima analitica
Per la determinazione del valore venale del bene in oggetto la scrivente applicherà il
Metodo Comparativo Sinteticoritenuto “di più logica formulazione”, come definito
da C. Forte (“Elementi di Estimo Urbano”, EtasKompas Libri, Ed.1973, pag.139).
Tale metodo consiste nell’individuare, in un mercato elementare omogeneo, il valore
venale “V” di beni omologhi, in ordine di ubicazione e tempo, in funzione di un
prefissato parametro di natura fisica o geometrica, ad esempio, il metro quadrato o il
vano. Si costruisce poi una classe di beni economici, avente come elemento
ordinatore uno o più parametri fisici comuni a tutti gli elementi della classe stessa. Si
ottiene una scala dei prezzi riferiti all’unità di misura del parametro prescelto.
L’operazione estimativa consiste quindi nello stabilire, con la dovuta e necessaria
obiettività, il gradino della scala dei prezzi noti in cui va inserito, in virtù delle sue
specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il bene in oggetto.
9
Vanno quindi recepiti i valori di beni omogenei a quello da stimare, confrontabili per
caratteristiche posizionali, qualitative e quantitative del bene.
Come è noto sotto il profilo estimativo il più probabile valore di mercato del cespite
oggetto della presente stima, è influenzato sia dalle condizioni intrinseche sia da
quelle estrinseche. Tra le prime si sono considerate la rispondenza dell’immobile
all’attuale destinazione d’uso, gli stati di finitura e di manutenzione così come
originariamente realizzati,la consistenza complessiva e la dinamicità della domanda e
dell’offerta per cespiti con caratteristiche tipologiche ed edilizie analoghe. Tra le
estrinseche sono considerate l’ubicazione, l’accessibilità, la posizione di piano, le
disposizioni del vigente PRG e la rispondenza della zona con esigenze socio
economiche.
Al fine di determinare il valore di mercato dell’immobile oggetto di stima la
sottoscritta ha acquisito i seguenti elementi di comparazione, effettuando un’indagine
negli archivi dell’ “Emeroteca Biblioteca Tucci”presso l’Ufficio delle Poste Italiane
in p.zza Matteotti, Nello specifico, sono stati presi in esame gli annunci relativi ad
immobili in vendita in Giugliano, località Licola con caratteristiche similari.
Considerando le condizioni interne e le rifiniture dell’immobile pignorato (ed inoltre
applicando una media tra questi prezzi e la valutazione tramite la stima analitica,
come in seguito si descriverà) si stima il valore dei beni in oggetto:
Identificazione
Appartamento
s.u.+25%s.n.r.
in
Mq 72
Vani catastali
Valutazione
4,5
Euro 86.000,00
Giugliano via Licola
Mare
99
p.co
H=3.00
Balsamo.
Gli artt. 1117-1139 del codice civile e l'art. 68 delle disposizioni di attuazione fissano
le norme da seguire per la ripartizione delle spese per la conservazione ed il
godimento delle parti comuni dell'edificio. Il problema fondamentale che deve
risolvere il consulente riguarda la determinazione di questo valore, che non é un
valore assoluto bensì un valore relativo perché si determina con riferimento
all'edificio su cui insiste l'unità immobiliare e varia al variare della struttura
condominiale dell'edificio stesso. Né coincide con il valore venale o di mercato - ed é
pertanto un valore convenzionale - in quanto non varia con il variare delle condizioni
10
di mercato e non tiene conto - come invece il valore commerciale - delle innovazioni
apportate allo stato di manutenzione. Il fattore "dimensione" - ossia la superficie o il
volume effettivi di ciascuna unità immobiliare - non é un dato sufficiente a
determinare in maniera precisa il rapporto tra i valori delle proprietà di un
condominio: ciascun appartamento si distingue dagli altri esistenti nello stesso
edificio perché possiede, in misura maggiore o minore, quelle qualità (quali la
luminosità, l'esposizione, la panoramicità, l'altezza dal suolo, la forma dei vani, etc.)
che determinano il godimento ottimale del bene "casa". Il dato reale della superficie
effettiva di ogni unità dovrà, quindi, essere modificato con l'introduzione di
determinati coefficienti di riduzione, i quali definiscono numericamente (indicando
come valore max 1) le particolari qualità e caratteristiche che diversificano le unità
immobiliari tra loro.
Nel caso dell'appartamento in Giugliano in Campania via Licola Mare 99 piano
2 p.co Balsamo di propr. omissis, il coefficiente di quota è pari a 1; il coeff. di
luminosità è 1; il coefficiente di prospetto è 0,90; il coeff. di orientamento è 0,98; il
coeff. di forma dei vani è 1; il coeff. di funzionalità 1; il coeff. di destinazione è 0,75.
Il corrispondente coeff. di riduzione è 0,58060075 che moltiplicato per la differenza
tra il minimo ed il massimo valore di alloggi similari nella zona ed in seguito
sommato al min. ci dà la valutazione di euro 88.085,6 che ci riporta all'incirca al
valore di mercato già dichiarato e pari aeuro 86.000,00.
quindi il valore V è all’incirca lo stesso valore ricavato mediante l’applicazione
della stima sintetica per confronto.
4) CONCLUSIONI
La sottoscritta C.T.U. in adempimento all’incarico ricevuto stima l’appartamento in
Giugliano in Campania via Licola Mare 99 p.co Balsamo piano 2, in euro 86.000,00.
Nella certezza di aver assolto l’incarico affidatomi, ringrazio la S.V.I. per la fiducia
accordatami, e resto a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare
Napoli, 12 ottobre 2009
il C.T.U. dr. Arch. Marilena Spada
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Rilievo fotografico
Foto 1
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Foto 5
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