proposta - Logos PA

Il Riscatto delle aree P.E.E.P:
un’occasione per recuperare risorse e migliorare i rapporti con i cittadini
Progetto per il riscatto dei vincoli relativi ad alloggi siti in aree p.e.e.p
concessi in diritto di superficie o in proprietà
(aggiornato con le indicazione della Sezione riunite della Corte dei conti 2011 e con L. 106/2011)
Maggiori entrate e maggior consenso
Il Comune di ……..può attivare un programma di lavoro per consentire ai cittadini proprietari di
case in zona P.E.E.P di acquisire la proprietà dell’area su cui e’ stata edificata la loro abitazione,
concessa in diritto di superficie al momento dell’acquisto (in sostanza la proprietà è “a strati”, uno
“strato” il terreno del Comune e uno “strato” del cittadino).
Questo programma può riguardare anche quei cittadini che hanno acquistato in piena proprietà
sia il terreno che le loro case situate in zona P.E.E.P. i quali intendono eliminare i vincoli attinenti la
possibilità di vendere e affittare l’immobile, limiti fissati al momento della stipula.
Per poter usufruire di tale possibilità la Legge vigente (Legge n. 448/1998 cosiddetta Legge
Finanziaria per il 1999) prevede il pagamento di un corrispettivo determinato dal Comune.
Le Sezioni Riunite della Corte dei conti, nella Delibera 22 del 14 aprile 2011 precisano che il
corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà deve essere
determinato al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie rivalutati, applicando la
riduzione del 60 per cento al valore individuato facendo riferimento ai vigenti criteri di calcolo
dell’indennità di espropriazione, ovvero all’art. 37, commi 1 e 2, del DPR n. 327/2001, come
modificati dalla legge 24 dicembre 2007, n. 244.
Ovviamente ciascun proprietario pagherà il corrispettivo in proporzione al valore millesimale del
proprio appartamento ovvero il corrispettivo attinente il fabbricato sarà diviso in parti uguali se gli
alloggi sono tutti di eguali dimensioni.
Questa operazione contribuirà indubbiamente, per coloro che vi aderiscono, a rendere la situazione
giuridica dei loro immobili più certa, in quanto si sono eliminati vincoli che senz’altro possono
rendere più difficoltosa la commerciabilità dei beni.
Infatti:
Con il "riscatto":
A) nelle aree PEEP concesse in diritto di superficie per 99 anni
- si diventa subito pienamente proprietari del suolo su cui è costruita l'unità immobiliare
riscattando il diritto di superficie,
- aumenta il valore del proprio immobile poiché il Comune ridetermina il prezzo di vendita
e/o di locazione;
si elimina il diritto di prelazione da parte del Comune e si riduce la durata dei vincoli legati
alla vendita e alla locazione degli immobili.
B) nelle aree PEEP cedute in diritto di proprietà:
- si sostituiscono i vincoli decennali, ventennali ed eterni gravanti in sequenza sull'immobile
con l'obbligo di chiedere e rispettare la determinazione del valore di vendita e/o locazione
per la durata di 30 anni dalla convenzione iniziale.
-
ALLA CONCLUSIONE DELLA PROCEDURA NON ESISTONO PIÙ VINCOLI SULLA CASA, SE NON
QUELLI PREVISTI DALLE NORME URBANISTICHE ED EDILIZIE VIGENTI. IN ALTRE PAROLE, LA
CASA È IN LIBERO MERCATO.
La legislazione del 1971 che infatti ha previsto questi vincoli ha permesso di diventare proprietari
di case a prezzi più contenuti rispetto a quelli del libero mercato ma ha particolarmente vincolato
questi beni.
Con la legislazione del 1998 si è invece perseguito un diverso interesse che corrisponde ad una
diversa concezione del bene casa dopo ovviamente alcuni decenni ed una mutata realtà sociale.
Il comune, oltre ad effettuare un’operazione dagli importanti risvolti sociali, è in grado
di recuperare risorse finanziarie da destinare alla realizzazione degli obiettivi
dell’Amministrazione ed in particolare agli investimenti.
Inoltre con il Decreto Sviluppo 2011 (art. 5, comma 3 bis L. 106/11), sono stati introdotti i commi
49 bis e ter all’art. 31 della legge 448/98 suddetta.
Con tale novità si da la possibilità di rimuovere, dalle convenzioni che in generale
regolano gli interventi di edilizia residenziale pubblica, soltanto i vincoli alla
determinazione del prezzo di vendita o locazione, dopo che siano passati almeno 5
anni dal primo trasferimento, ma senza trasformare il diritto di superficie in diritto di
proprietà.
Anche in questo caso sarà necessario firmare una nuova convenzione e versare una percentuale
(stabilita con Decreto del Ministero dell’Economia) del valore calcolato secondo la modalità scritta
sopra.
Con questa nuovo strumento introdotto dal DL sviluppo non si elimina il diritto di superficie, ma si
toglie soltanto il vincolo sul prezzo.
Oggetto della proposta
La Fondazione Logos PA, con l’ausilio di uno Studio professionale in materia, propone la propria
assistenza al fine di definire le corrette procedure amministrative, ma anche di relazione con i
proprietari.
Tale attività, svolta in collaborazione con gli uffici comunali, riguarderà sinteticamente:
-
l’individuazione di tutti gli alloggi realizzati in aree peep;
-
la stima del valore del diritto di proprietà nelle diverse aree peep della città ;
-
l’individuazione di tutti gli alloggi realizzati in aree peep e dei relativi proprietari;
-
la definizione delle procedure e dei criteri per determinazione dei corrispettivi e le modalità
di pagamento tramite delibera di Giunta;
-
l’assistenza per definizione di accordi con banche per prestiti agevolati e con i notai per
tariffe concordate;
-
la predisposizione della modulistica e degli avvisi pubblici per la comunicazione della
decisione a tutti gli interessati;
-
apertura dello sportello di assistenza;
-
l’attività di relazione con le diverse cooperative edificatrici se ancora esistenti,
-
relazione con i cittadini interessati, anche attraverso l’organizzazione di appositi incontri
pubblici;
-
predisposizione ed invio ai cittadini richiedenti di una lettera di accettazione ed invito a
formalizzare la decisione;
-
redazione dello schema di atto di vendita ed assistenza alla stipula degli stessi.
La proposta economica
Per l’espletamento dei servizi sopra indicati si dovrà corrispondere un importo che verrà
determinato in base al numero degli alloggi ed al valore delle entrate previste in seguito al riscatto
delle aree pari ________.
Validità offerta
60 giorni dalla data della presente offerta.
Sicuri di una benevola accoglienza della presente, l’occasione è a noi gradita per porgerVi distinti
saluti.
Roma, 2 settembre 2011
Avv. Roberto Mastrofini