Disposizioni applicative - Comune di Sommacampagna

COMUNE DI SOMMACAMPAGNA
PROVINCIA DI VERONA
EDILIZIA PRIVATA – URBANISTICA - SIT
L.R. 8 Luglio 2009, n°14 e L.R. 8 Luglio 2011 n. 13 - “Intervento
regionale a
sostegno del settore edilizio
per favorire l’utilizzo
dell’edilizia sostenibile e modifiche alla legge regionale 12 luglio
2007, n. 16”
Disposizioni applicative nel Comune di Sommacampagna
Le presenti indicazioni applicative hanno per oggetto la disciplina speciale e derogatoria
dell’attività edilizia straordinaria di cui agli articoli 2, 3 e 4 della Legge Regionale 8 luglio 2009
n. 14, così come integrata e modificata dalla L.R. 8 Luglio 2011 n. 13, (di seguito Legge) sul
territorio comunale, nell’ambito dell’autonomia statutaria e normativa del Comune, nonché nel
rispetto dell’ordinamento nazionale e regionale in materia e dell'articolo 9, comma 5 della
legge regionale medesima.
In particolare hanno carattere cogente i limiti e le modalità di applicazione della normativa
regionale relativa agli interventi straordinari di cui agli articoli 2, 3 e 4 della Legge, con
particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico - sanitarie, di
sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi, e le definizioni principali ed
essenziali assunte anche per ulteriore specificazione di quelle prevalenti in fonti sovraordinate.
L’autonomia regolamentare in materia edilizia e le attività conseguenti agli interventi
straordinari previsti dalla Legge, con gli ulteriori limiti e modalità di seguito esposte, sono
improntate ai principi della motivazione delle scelte regolamentari, amministrative e tecniche,
in ragione delle finalità e degli obiettivi perseguiti, e della sussidiarietà e cooperazione tra
attività pubbliche e private.
Le finalità e gli obiettivi che si intendono perseguire con tali modalità applicative sono quelli
previsti dalla Legge:
a) incentivare l'attività edilizia nel periodo considerato, quale misura di sostegno del settore
edilizio nel particolare momento di crisi economico-finanziaria;
b) migliorare la qualità edilizia per preservare, ricostituire e rivitalizzare il patrimonio edilizio
esistente, anche attraverso la sostituzione edilizia;
c) favorire l'utilizzo dell'edilizia sostenibile e delle fonti di energia rinnovabili (sostituzione dei
materiali inquinanti e miglioramento dell’efficienza energetica), in particolare il solare termico
e il solare fotovoltaico.
Le istanze di cui agli articoli 2, 3 e 4 della Legge devono essere presentate entro il
30.11.2013.
Le presenti disposizioni integrano, ai sensi dell’art. 8 della L.R. 13/2011, le modalità
applicative della Legge, con particolare riferimento a:
a.
edifici residenziali non destinati a prima casa di abitazione, come definita dalla Legge;
b.
strutture ricettive di cui agli art. 22 e 25 della L.R. 33/2002 e successive modifiche ed
integrazioni (fermo restando quanto previsto nelle Norme Specifiche a pag. 12);;
c.
edifici ad uso produttivo in genere (industriali – artigianali);
d.
edifici commerciali – direzionali;
e.
edifici a destinazione d’uso mista con presenza di porzioni da ampliare in base al volume e
porzioni da ampliare in base alla superficie coperta.
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DISPOSIZIONI GENERALI
Al fine di stabilire una omogenea applicazione sul territorio comunale dei concetti utilizzati in
molti articoli della Legge, appare opportuno fornire un glossario di definizioni che,
necessariamente, tengono conto anche del vigente Regolamento Edilizio.
Edificio esistente
Gli interventi edilizi consentiti dalla Legge si estendono a tutti gli edifici esistenti alla data
della sua entrata in vigore, indipendentemente dalla loro destinazione e dimensione, o dalla
circostanza che si tratti di edifici principali o pertinenziali.
Per edificio esistente si intende un organismo edilizio realizzato legittimamente, o reso
legittimo
in
seguito
ad
accertamento
di
conformità
o
condono
edilizio,
definito
quantitativamente, in termini di volume, superficie coperta e sagoma, dalla presenza di
murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura e qualitativamente dalla funzione alla
quale è destinato e dalla sua caratterizzazione architettonica: non ne è invece richiesta
l’agibilità. Di conseguenza, restano esclusi dal campo di applicazione della Legge i manufatti
di cui all’articolo 44 comma 5 ter della L.R. n°11/04, i gazebi, i pergolati, i silos, le serre ed i
ruderi.
Secondo quanto previsto dall’articolo 9, comma 6, della Legge gli ampliamenti di cui
all’articolo 2 si applicano anche agli edifici che non sono ancora stati realizzati ma il cui
progetto o richiesta di titolo abilitativo siano stati presentati al Comune entro il 31 maggio
2011.
L’articolo 3 prevede invece la possibilità di rinnovare il patrimonio edilizio esistente (la cui
consistenza è determinabile con le stesse modalità di cui sopra) mediante interventi di
demolizione e contestuale ricostruzione, anche parziale, degli edifici realizzati anteriormente
al 1989. Rientrano nella nozione di edificio realizzato anteriormente al 1989 anche gli edifici
realizzati in seguito a titolo edilizio abilitativo rilasciato entro il 31/12/1988.
Rientrano nel campo di applicazione dell’art 3 suddetto:
−
tutti gli edifici realizzati anteriormente a tale data in base a progetti approvati in
conformità a norme edilizie ed urbanistiche;
−
tutti gli edifici esistenti al 31/12/1988 ancorché non realizzati in base ad uno specifico
titolo abilitativo ma preesistenti al 1967 e/o a disposizioni che regolano l’edificabilità.
In particolare per il territorio di Sommacampagna valgono i seguenti casi:
1)
edificio ante 1954, con riferimento alla data di adozione del primo Programma di
Fabbricazione di cui alla Delibera Consiliare n°17 del 13/03/54;
2)
edificio realizzato tra il 1954 ed il 1967 non ricadente negli ambiti regolati dal
suddetto Programma di Fabbricazione;
3)
edificio ante al 20/10/1964, data di approvazione del vincolo panoramico di cui alla
Legge n°1497/39, ora D.Lgs. n°42/04 Parte III, per la parte di territorio interessata.
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Prima casa di abitazione
La norma intende favorire la c.d. “edilizia di necessità” (prima casa) richiamandosi ad una
fattispecie già presente nella legislazione statale sia relativa alla materia edilizia che alla
materia fiscale.
Preso atto di quanto disposto dall’art. 8 della L.R. 9 Ottobre 2009, n°26, come modificata ed
integrata dall’art. 7 della L.R. 13/2011, si definiscono “prima casa di abitazione” le unità
immobiliari in proprietà, usufrutto o altro diritto reale in cui l’avente titolo, o i suoi familiari,
risiedano oppure si obblighino a stabilire la residenza e a mantenerla almeno per
ventiquattro mesi successivi al rilascio del certificato di agibilità. Si fa presente che qualora
venisse persa la residenza nell’edificio oggetto degli interventi ai sensi della Legge, prima
dello scadere dei ventiquattro mesi dal rilascio del certificato di agibilità, dovrà essere
rimborsato al Comune lo sgravio degli oneri ottenuto ai sensi dell’art. 7 “Oneri e incentivi”
della Legge.
Per la prima casa di abitazione è consentita l’applicazione delle norme della Legge per una
sola abitazione per nucleo familiare.
Si conferma, in coerenza con quanto disposto in via interpretativa ed applicativa con le
delibere di Giunta Comunale n. 94/2010 e n. 163/2011, che è consentito il frazionamento
della prima casa di abitazione laddove le unità residenziali risultanti siano esse stesse
destinate a prima casa di abitazione, al fine di favorire la cosiddetta “edilizia di necessità”.
Edifici a destinazione d’uso mista
Trattasi di edifici e/o complessi edilizi composti da un unico corpo edilizio, all’interno del
quale sono presenti diverse funzioni ed attività, riconducibili a modalità di determinazione
dell’ampliamento previsto dalla Legge (art. 2 e 3) in quanto afferenti in parte al volume ed in
parte alla superficie coperta.
Rientrano in tale fattispecie i complessi unitari esistenti (o con progetto approvato cui
risultano applicabili le disposizioni della Legge) a destinazione mista commerciale –
direzionale – alberghiera – produttiva e residenziale (per la parte afferente all’alloggio del
custode o del proprietario o ivi legittimamente esistente) ancorché rientranti all’interno di
ambiti territoriali già governati da strumenti urbanistici attuativi.
Considerato che le disposizioni degli art. 2 e 3 della Legge determinano l’utilizzo del
parametro del volume e/o della superficie coperta, a seconda della destinazione d’uso
(residenziale e non o alberghiera), appare necessario stabilire e precisare le modalità di
ampliamento
laddove
lo
strumento
urbanistico
locale
consenta
la
realizzazione
di
insediamenti misti.
In tal senso si richiama e si conferma l’indirizzo interpretativo assunto con la delibera di
Giunta Comunale n. 56/2011, in relazione al parere legale ivi allegato.
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Nei casi in cui l’edificio … anche se adibito a più usi (i quali …, non sono riconducibili ad una
destinazione unica, …) … è un edificio unico e che, nel caso concreto, le … destinazioni sono
interconnesse
e
complementari,
nonché
funzionali
all’esercizio
di
un’unica
azienda,
l’ampliamento consentito sarà determinato in relazione alle distinte porzioni dello stesso (in
base alle modalità dimensionali stabilite nel P.R.G. vigente (volume e/o superficie coperta),
fermo restando che la destinazione d’uso finale potrà essere scelta dal proponente tra quelle
consentite per la zona urbanistica, in attuazione dell’art. 9 comma 2 della Legge.
L’altezza di calcolo per la determinazione dei volumi da convertire è quella massima
consentita
dalle
norme
del
PRG/PI
vigente.
In
zona
D,
per
l’abitazione
del
custode/proprietario si applicano le disposizioni relative agli insediamenti residenziali.
Restano ferme le disposizioni dell’art. 9 commi 2 bis e 2 ter della Legge, relativamente agli
edifici in zona impropria, con esclusione di quelli ubicati in zona agricola.
Volume del fabbricato
Volume del solido emergente dal terreno, ad eccezione dei volumi tecnici (torri di scale e di
ascensori, sottotetti non praticabili, camini, ecc...). Il volume del fabbricato risulta dal
prodotto della superficie, misurata entro il filo esterno delle pareti perimetrali, per l’altezza
dell’edificio, misurata dalla quota del terreno fino all’intradosso del soffitto dell’ultimo piano
praticabile o abitabile (o fino al punto medio dell’intradosso del soffitto dell’ultimo piano
praticabile o abitabile, nel caso che il soffitto medesimo non sia orizzontale)
I volumi tecnici, ai fini dell’esclusione del calcolo della volumetria ammissibile, sono i volumi
strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso di quelle parti degli impianti
tecnici (idrico, termico, elevatori, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, ecc...) che non
possono per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il
corpo dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche.
Sono da considerare “volumi tecnici” e, pertanto, esclusi dal computo del volume ampliabile,
salvo il caso che queste volumetrie non siano già entrate nel calcolo volumetrico del progetto
originario:
−
il volume del sottotetto che abbia altezza non superiore a cm. 60 in tutte le pareti
corrispondenti ai muri perimetrali che incontrano la falda del tetto (con esclusione dei
muri di tamponamento dei timpani) e non sia soffittato ad altezza media superiore a
ml. 2,50 dal pavimento;
−
i serbatoi idrici;
−
l’extracorsa degli ascensori;
−
i vasi d’espansione dell’impianto di termosifone;
−
le canne fumarie e di ventilazione;
−
il vano scala al di sopra delle linee di gronda.
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Rimangono salve comunque le disposizioni per il recupero dei sottotetti, come più sotto
riportate.
In applicazione dell’art. 3 comma 2 della L.R. 13/2011, non concorrono a formare cubatura
sulle abitazioni esistenti al 9 luglio 2011 i sistemi di captazione delle radiazioni solari
addossati o integrati negli edifici, quali serre bioclimatiche, pareti ad accumulo e muri
collettori, atti allo sfruttamento passivo dell’energia solare, semprechè correlati con il calcolo
di progetto degli impianti termotecnici. Non concorrono altresì alla determinazione della
cubatura sia esistente (volume di alimento) che di ampliamento le porzioni strutturali
scomputabili ai sensi della L.R. n. 21 del 30/07/1996 “Nuove modalità di calcolo delle
volumetrie edilizie, dei rapporti di copertura, delle altezze e delle distanze limitatamente ai
casi
di
aumento
degli
spessori
dei
tamponamenti
perimetrali
e
orizzontali,
per
il
perseguimento di maggiori livelli di coibentazione termo acustica o di inerzia termica.”
Superficie coperta
Per superficie coperta del fabbricato s’intende la proiezione sull’orizzontale del filo esterno
del massimo perimetro dell’edificio, compresi i corpi sporgenti, porticati e simili, con
esclusione solo di poggioli sporgenti, gronde, pensiline e scale esterne aperte purché aventi
uno sbalzo non superiore a ml. 1,20.
In applicazione dell’art. 3 comma 2 della L.R. 13/2011, non concorrono a formare superficie
coperta sulle abitazioni esistenti al 9 luglio 2011 le pensiline e le tettoie finalizzate
all’installazione di impianti solari e fotovoltaici negli edifici, così come definiti dalla normativa
statale, di tipo integrato o parzialmente integrato, con potenza non superiore a 6kWp.
Zone agricole
E’ possibile realizzare gli interventi anche su edifici situati in zona agricola, senza che ciò sia
condizionato alla sussistenza di requisiti oggettivi o soggettivi diversi da quelli previsti dalla
Legge, ed è ammesso anche nel caso in cui l’edificio non sia più funzionale alla conduzione
del fondo agricolo.
Ampliamento volumetrico
La percentuale di ampliamento volumetrico va applicata esclusivamente alla consistenza
degli edifici esistenti. Non sono computabili, ai fini del calcolo della volumetria ampliabile, gli
eventuali ampliamenti realizzabili in via ordinaria sulla base degli strumenti urbanistici
vigenti: tali ampliamenti rimangono comunque realizzabili e si sommano alla volumetria
assentibile ai sensi della Legge.
E’ fatto salvo il caso di prima casa di abitazione in zona agricola, il cui ampliamento è
calcolato non sul volume esistente bensì sul volume massimo assentibile ai sensi della
normativa vigente. L’ampliamento può essere realizzato anche qualora la prima casa di
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abitazione ubicata in zona agricola abbia una volumetria esistente superiore al predetto
limite, nel qual caso la percentuale di ampliamento va calcolata sul volume esistente.
Gli edifici già ampliati o in fase di ampliamento ai sensi della L.R. n. 14/09 non possono
accedere nuovamente alle deroghe del Piano Casa, salvo che non sia rimasta ancora a
disposizione una parte del “budget” incrementale consentito.
Demolizione e ricostruzione
L’art. 3 della Legge prevede la possibilità di rinnovare il patrimonio edilizio esistente
mediante la demolizione e ricostruzione, anche parziale, degli edifici realizzati anteriormente
al 1989. L’intervento è assentibile anche per i casi di demolizione e ricostruzione già avviati
purché la ricostruzione non sia già avvenuta prima dell’entrata in vigore della Legge
Regionale n. 13/2011. Per “ricostruzione già avvenuta” si definisce quello stato dei lavori per
il quale non risulta possibile il pieno utilizzo/applicazione delle tecniche dell'edilizia
sostenibile, così come definite dalla legge regionale n. 4/2007 e relative linee guida, per
l'organismo edilizio nel suo complesso. In tal caso è possibile utilizzare l’ampliamento
volumetrico per la parte dell’edificio dove è ancora possibile applicare le predette tecniche
costruttive: al momento della presentazione dell’istanza, sarà compito del progettista
documentare l’applicabilità della norma con riferimento alle condizioni di legge all’interno di
una precisa e dettagliata relazione tecnica.
In relazione a quanto sopra, l’art. 3 è applicabile anche agli edifici che sono stati interessati
dopo il 1989 dai seguenti interventi che non siano già stati completati:
−
edificio oggetto di integrale demolizione e ricostruzione (come sopra definite)
−
edificio oggetto di ampliamento
−
edificio oggetto di interventi di complessiva ristrutturazione che abbiano comportato il
rifacimento delle strutture, documentati su progetti approvati con la caratteristica
colorazione giallo/rosso.
Per quanto concerne la localizzazione dell’edificio ricostruito a seguito della demolizione (art.
3), si evidenzia che esso, fatte salve le variazioni conseguenti all’ampliamento, deve
mantenere un rapporto con la sua localizzazione originaria, con esclusione quindi della
possibilità di ricomporre il volume in altra posizione, quantunque nella stessa area di
proprietà. Si ritiene di poter considerare rispettata tale indicazione laddove la superficie
coperta del nuovo edificio “contenga” almeno il 20% della superficie coperta del fabbricato
originario, ferma restando l’applicabilità di tutte le altre norme dettate dalla legge. Saranno
valutati eventuali maggiori scostamenti solo in presenza di motivate ed argomentate
specifiche tecniche connesse con il rispetto dei vincoli e/o disposizioni che potrebbero
rendere non applicabile la Legge, pur sempre nel limite di sovrapponibilità delle due superfici
coperte.
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Cambio di destinazione d’uso
In applicazione dell’art. 6 comma 1 della L.R. 13/2011, con gli interenti previsti dagli art. 2 e
3 della Legge, può essere modificata la destinazione d’uso degli edifici, purché la nuova
destinazione sia consentita dalla disciplina edilizia di zona come definita nel P.R.G. vigente,
fermi restando i limiti previsti per la dotazione dei relativi standard in applicazione del D.M.
1444/68 e s.m. e i. e della L. 122/89 e s.m. e i., qualora gli interventi avvengano all’interno
delle seguenti aree, come perimetrate nella Tavola 4 del P.A.T. adottato:
1) aree di urbanizzazione consolidata;
2) ambiti di edificazione diffusa di natura agricolo – residenziale / produttiva, con esclusione
di quelli concernenti le Corti Rurali di antica origine – Art. 10 L.R. 24/85 (ove è consentito
solo limitatamente alla funzione residenziale) e le Zone D5 del vigente P.R.G.;
3) ambiti diretti al miglioramento della qualità urbana e territoriale.
In tali ambiti possono altresì essere consentite destinazioni d’uso diverse da quelle più sopra
individuate, purché compatibili con la residenza in quanto integrativi o a servizio della stessa.
E’ inoltre sempre consentito il cambio di destinazione d’uso in residenza per la prima casa di
abitazione realizzato utilizzando un corpo edilizio “contiguo” già esistente, conseguente agli
ampliamenti residenziali in applicazione degli art. 2 e 3 della Legge.
Per gli edifici esistenti all’interno degli ambiti sopra indicati con i numeri 1), 2) e 3), ma
ubicati in “zona urbanistica impropria”, intendendo che la destinazione d’uso dell’immobile
non sarebbe ammessa in tale zona, la destinazione d’uso può essere modificata solo in
adeguamento alle destinazione di zona e limitatamente al volume legittimamente esistente,
incrementato della percentuale di ampliamento consentita dalla Legge, all’interno di uno
strumento urbanistico attuativo ai sensi dell’art. 20 della L.R. 11/2004 e successive
modificazioni.
Si precisa che il cambio di destinazione d’uso, definito in questo paragrafo, è consentito
unicamente per gli edifici oggetto di intervento ai sensi degli art. 2 e 3 della Legge.
Distanze e limitazioni
Gli interventi di ampliamento possono essere operati, nei limiti quantitativi consentiti e ferme
restando le esclusioni elencate all’articolo 9 della Legge (come più sotto esplicitate), in
deroga alle regole poste dagli atti di pianificazione di ogni livello.
In materia di distanze, in ossequio a quanto sancito dalla sentenza del TAR Veneto n.
05694/2010 R.S. - 01610/2010 R.R., si prende atto che le disposizioni dei Regolamenti
Locali, che possono stabilire distanze più restrittive di quelle dettate dal Codice Civile, ad
integrazione dell’art. 873 dello stesso, costituiscono norme facenti parte dei Piani Regolatori
locali, per cui non assumono il rango di norme di legge, risultando pertanto derogabili.
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Rimangono pertanto applicabili ai progetti ed agli interventi previsti in applicazione della
Legge, unicamente le distanze sancite dall’art. 873 del Codice Civile e quelle dettate dal DM
n°1444/68, in quanto norme di fonte nazionale.
Nelle zone D l’ampliamento della superficie coperta è consentito in deroga fino ad un
rapporto di copertura massimo pari al 75% della superficie del lotto, fermo inderogabile il
limite minimo del 25% di superficie drenante per garantire una corretta permeabilità
idrogeologica dei suoli.
L’ampliamento in sopraelevazione è consentito con le seguenti precisazioni – prescrizioni:
a)
per gli edifici residenziali, risultando applicabili le disposizioni dell’art. 8 del D.M.
1444/68, l’altezza massima realizzabile non potrà superare l’altezza degli edifici
preesistenti e circostanti;
b)
è comunque consentito l’innalzamento necessario al fine di rendere agibili i sottotetti
esistenti nei limiti di altezza previsti dalla L.R. 12/1999;
c)
per gli altri edifici si applicano le norme succitate nel caso di interventi relativi a
fabbricati esistenti all’interno delle area di urbanizzazione consolidata a destinazione
residenziale della tav. 4 del PAT adottato, mentre per quelli realizzati nelle medesime
aree, ma a destinazione produttiva, potrà essere aggiunto un piano di altezza massima
utile pari a 3 metri, qualora l’altezza massima complessiva non superi i 12 metri. Per tali
casi la superficie massima della parte sopraelevata dovrà essere contenuta nel massimo
ampliamento consentito della Legge e dovranno in ogni caso essere rispettate le distanze
previste dall’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. 1444/68 (altezza > 10 mt. = distanza).
d)
all’interno delle fasce di rispetto relative alle strade di competenza comunale, è
consentita la sopraelevazione dell’edificio, dietro formale atto di rinuncia al plusvalore
per i futuri eventuali ampliamenti stradali, qualora non venga modificata la sagoma a
terra dello stesso o l’ampliamento si realizzi mediante la chiusura di rientranze fino al filo
facciata più esterno dell’edificio stesso, così come specificato anche nel successivo
paragrafo “Ambito Di Applicazione – Precisazioni” al punto 4).
Sono fatti salvi i casi, per gli insediamenti produttivi, di documentate esigenze tecniche
connesse con la funzionalità di eventuali tecnologie impiantistiche.
Con riferimento agli interventi potenzialmente realizzabili nelle aree soggette alla tutela
acustica del territorio dall’attività aeronautica di cui al D.M. 31.10.77, si conferma quanto già
previsto in via interpretativa nella delibera di Giunta Comunale n. 94/2010.
Per tali zone, corrispondenti alle Zone B e C del citato decreto, il divieto di edificare vale
unicamente per la Zona C e quindi per l’areale centrale tra quelli indicati negli elaborati
grafici allegati alla delibera consiliare n. 71/2099. Le disposizioni della Legge risultano
pertanto applicabili alla Zona B del suddetto D.M., previa adozione di adeguate misure di
isolamento acustico.
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E’ fatta salva ogni altra autorizzazione – permesso e nulla-osta da parte di Enac o Enav,
necessario per la realizzazione degli ampliamenti (in deroga al P.R.G./P.I.) nella aree di
tutela aeronautica ai sensi dell’art. 707 del codice della navigazione Aerea.
Opere di urbanizzazione primaria
L’articolo 9 comma 4 della Legge subordina gli ampliamenti all’esistenza e adeguatezza,
oppure al previsto adeguamento, delle opere di urbanizzazione primaria, eccezion fatta per
gli interventi che riguardino la prima casa di abitazione relativamente ai quali la condizione
non opera. L’eventuale carenza delle suddette opere, in questi termini, è superabile solo con
l’adeguamento delle stesse nei modi consentiti dalla legge.
Ai fini dell’adeguatezza delle opere di urbanizzazione primaria, le istanze di ampliamento ai
sensi degli artt. 2 e 3 della Legge possono ritenersi sempre assentibili qualora riguardino
interventi puntuali che non determinano particolari impatti sul territorio, laddove realizzati
all’interno della aree di urbanizzazione consolidata a destinazione residenziale e produttiva,
costituenti i tre centri abitati del territorio, nonché nelle aree di edificazione diffusa di natura
agricolo – residenziale / produttiva come geograficamente individuate nella tav. 4 del PAT
adottato, in quanto ambiti già edificati al cui interno sono presenti edifici residenziali, rurali
e/o attività produttive occupanti edifici esistenti.
In ogni caso, anche per gli interventi siti in questi ultimi ambiti, si rende comunque
opportuno, in sede di verifica istruttoria dei progetti, un controllo in merito all’effettiva
realizzabilità, qualora gli uffici ne ravvisino l’opportunità/necessità (anche attraverso la
sospensione del relativo procedimento amministrativo) e/o anche su preliminare richiesta da
parte dei proponenti.
Sono invece da assoggettare a più approfonditi controlli preliminari gli interventi da
effettuarsi in caso di cambio di destinazione d’suo, in relazione a quanto previsto dall’art. 3
comma 3 ed art. 9 commi 2 bis e 2 ter della Legge, in presenza di proposta di Piano
Urbanistico Attuativo ai sensi dell’art. 20 della L.R. 11/2004. In tali casi, infatti, si rende
necessaria l’ubicazione negli ambiti soggetti a trasformazione degli standard urbanistici
previsti dalle citate disposizioni di legge e la realizzazione delle connesse infrastrutture
tecnologiche di rete, per cui il procedimenti approvativo dovrà contemplare il controllo ed il
parere formale del Servizio Lavori Pubblici.
Si prende atto di quanto disposto all’art. 4 comma 2 lett. a) della L.R. 13/2011, (esenzione
dal contributo di costruzione – oneri e costo di costruzione – per gli interventi che prevedono
l’installazione di fonti di energia rinnovabile sulla prima casa di abitazione). Non si ritiene
invece di dover applicare la riduzione del 50% del contributo di costruzione per i medesimi
interventi realizzati per tutti gli altri edifici potenzialmente ampliabili ai sensi della Legge. Si
precisa che le riduzioni e/o esenzioni degli oneri concessori previste al suddetto art. 4 sono
valide unicamente per le quantità volumetriche/superficiali in ampliamento che vanno in
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deroga agli strumenti urbanistici, mentre per quelle che rispettano il regime ordinario è
prevista la normale contribuzione stabilita dalle norme.
Si precisa che non è monetizzabile lo standard di legge previsto per i posti auto privati (L.
122/89).
Aderenza e pertinenzialità
Il termine “aderenza” va inteso come sinonimo di “continuità” edilizia: in tal senso, devono
assimilarsi
agli
ampliamenti
in
aderenza
anche
quelli
realizzati
in
appoggio
o
in
sopraelevazione. Per quanto concerne il concetto di “contiguità” esso va inteso nel senso che
l’edificio esistente sul quale si realizza l’ampliamento, ancorché non aderente, deve trovarsi
in prossimità dell’edificio principale, ovvero nel raggio di 50 metri dallo stesso.
In applicazione dell’art. 1 comma 2 della L.R. 13/2011, l’ampliamento non deve più avere
carattere pertinenziale, pertanto si conferma quanto già oggetto di interpretazione da parte
della Giunta Comunale (delibera 94/2010), confermando che possono essere realizzati
ampliamenti anche in corpi edilizi separati, laddove risulti impossibile realizzarli in “aderenza
fisica” con l’edificio da ampliare, in presenza delle seguenti condizioni:
-
limitazioni dovute al rispetto delle distanze legali, alla tutela igienico sanitaria e/o alle
condizioni
strutturali
dell’edificio
esistente,
nel
senso
che
l’ampliamento
comprometterebbe la stabilità e la sicurezza del corpo esistente (es. sopraelevazione);
-
conformazione
architettonica
del
fabbricato
esistente
tale
da
non
consentire
l’ampliamento se non attraverso una radicale trasformazione dell’esistente, che non
renderebbe economicamente conveniente l’operazione edilizia.
Il nuovo copro edilizio di progetto dovrà però garantire alcuni requisiti:
a)
essere realizzato obbligatoriamente alla distanza minima di 10 metri, in relazione alle
disposizioni del D.M. 1444/68 art. 9;
b)
garantire la “continuità edilizia” attraverso la previsione di un collegamento “fisico”
almeno a livello degli interrati (garage, cantine e similari), nonché attraverso la
realizzazione di un unico accesso carraio ed un unico scivolo di ingresso agli interrati;
c)
l’eventuale impianto fotovoltaico e/o l’adeguamento alle prestazioni energetiche della
classe B del DPR 59/2009 (art. 2 comma 5 bis della legge) dovranno essere garantiti,
dimostrati e realizzati sia sul corpo principale esistente che sul corpo di ampliamento.
Sottotetti
Nei limiti dell’ampliamento di cui all’art. 2 comma 1 sono da computare l’eventuale recupero
dei sottotetti esistenti al 31 maggio 2011 aventi le caratteristiche di cui all’articolo 2, comma
1, lettere a) e b) della legge regionale 6 aprile 1999, n. 12 “Recupero dei sottotetti esistenti
a fini abitativi” con esclusione dei sottotetti esistenti oggetto di contenzioso, in qualsiasi stato
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e grado del procedimento, in quanto la legge regionale non può essere utilizzata per
legittimare tali situazioni.
Tali sottotetti, pertanto, concorrono alla determinazione del volume sul quale calcolare la
percentuale di ampliamento e consumano in tutto o in parte l’ampliamento così determinato,
intendendosi in questo caso obbligatorio il recupero del sottotetto medesimo.
Si precisa che il recupero delle parti di sottotetto non utilizzabili quali vani di abitazione e/o
accessori agibili, in quanto mancanti dei requisiti di altezza utile fissati dalla L.R. 12/1999, è
comunque
possibile
purché
la
destinazione
funzionale
di
tali
spazi
sia
quella
di
soffitta/ripostiglio.
Edifici composti da più unità immobiliari
Gli interventi non devono alterare negativamente il decoro architettonico e la percezione
estetica del fabbricato, dati dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile
e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità.
L'ampliamento ammissibile può essere realizzato anche separatamente per ciascuna unità
immobiliare,
purché
nel
rispetto
delle
norme
del
codice
civile
e
del
regolamento
condominiale: tali interventi, infatti, non devono ledere i diritti degli altri condomini o creare
problemi di tipo strutturale o estetico. Si precisa che all’atto di presentazione dell’istanza di
ampliamento è necessario allegare il verbale dell’assemblea condominiale regolarmente
costituita, riportante il parere positivo per gli interventi previsti.
Per quanto riguarda le case a schiera la norma prevede l’obbligo di estendere il progetto
all’intero complesso edilizio: ciò deve avvenire mediante presentazione di un’istanza edilizia
comune da parte di tutti i proprietari e contestuale presentazione unica dell’inizio lavori per la
realizzazione degli interventi. E’ possibile la presentazione di un progetto che preveda
l’ampliamento anche di una sola unità, purché l’intervento sia rispettoso dell’uniformità
estetica complessiva dell’edificio, documentata attraverso la predisposizione di elaborati tecnici
sviluppati per l’intero fabbricato che ne dimostrino la congruità e siano sottoscritti per
accettazione da tutti i proprietari delle unità immobiliari costituenti il complesso edilizio.
NORME SPECIFICHE
Si osserva che non sono applicabili sul territorio del Comune di Sommacampagna gli
interventi di cui all’art. 4.
Gli interventi di cui agli artt. 2 e 3 devono essere realizzati tenendo conto delle disposizioni di
tutela paesaggistica e ambientale previste dalle norme vigenti, dal PRG/PI vigente e dal PAT
adottato, con particolare riferimento a:
−
le visuali panoramiche
−
i coni ottici
12
−
gli elementi vegetazionali esistenti
Sono sempre fatti salvi i casi di esclusione previsti dalla Legge all’art. 9, come più sotto
esplicitato.
Applicazione Legge Per Prima Casa Di Abitazione
Gli interventi di cui agli articoli 2 e 3 che riguardano la prima casa di abitazione sono
direttamente assentibili, sin dall’entrata in vigore della Legge, su tutto il territorio comunale,
con la sola esclusione delle aree soggette alle limitazioni ed ai vincoli di cui all’art. 9 comma
1 lett. a) – b) – c) [fatto salvo quanto più avanti previsto] – d) – e) – f) – g delle Legge
medesima.
Seconde Case Ed Edifici Adibiti Ad Uso Diverso
Gli interventi di cui agli artt. 2 e 3, inerenti le seconde case e gli edifici adibiti ad uso diverso,
sono assentibili unicamente all’interno di:
−
aree di urbanizzazione consolidata a destinazione residenziale e produttiva;
−
aree di
edificazione diffusa
di
natura
agricolo/residenziale e/o produttiva, con
esclusione degli interventi di ampliamento degli edifici ad uso diverso eventualmente
ubicati negli ambiti delle Corti Rurali di antica origine (ex art. 10 della L.R. 24/85) e
delle Zone D5 del vigente P.R.G.;
−
aree idonee per interventi diretti al miglioramento della qualità urbana e territoriale;
così come definite dal PAT adottato.
E’ comunque consentita la realizzazione degli interventi di cui agli artt. 2 e 3 della Legge per
gli edifici:
a. adibiti ad attività turistiche, agrituristiche, ricettive e di ristorazione, e ad attività
vitivinicole
e/o
ortofrutticole,
anche
all’esterno
delle
aree
di
urbanizzazione
consolidata e di edificazione diffusa, ancorché in zona agricola e/o in area di crinale.
b. adibiti ad uso diverso dal residenziale anche in zona agricola, qualora l’edificio da
ampliare e/o l’ampliamento da realizzare ricadano, anche solo parzialmente, in zona
“D4 – Agroindustriale di trasformazione”.
Fatto salvo solo il precedente caso della lett. b. (“attività turistiche, agrituristiche, ricettive e
di ristorazione, e ad attività vitivinicole e/o ortofrutticole”), sono esclusi dall’applicabilità
della Legge gli edifici rientranti nelle seguenti aree definite inedificabili dalla pianificazione
vigente:
−
crinali
−
aree boscate
Interventi Ammessi nei Centri Storici
13
In adempimento a quanto previsto dall’art. 6 comma 1 della L.R. 13/2011, all’interno dei
Centri Storici del capoluogo e di Custoza, così come perimetrati nel PAT adottato e dal P.R.G.
vigente, nonché dai relativi Piani Particolareggiati di esecuzione, le disposizioni della Legge si
applicano per gli ampliamenti degli edifici esistenti ad uso residenziale e/o accessori della
residenza, nonché agli edifici adibiti ad attività direzionali – commerciali – esistenti, previo
recupero dei relativi standard, eventualmente monetizzandoli ove consentito dalla normativa,
come segue:
Centro Storico del Capoluogo:
- gli edifici individuati con i gradi di protezione
1 – Restauro filologico;
2 – Risanamento conservativo;
3 – Restauro propositivo,
sono esclusi dall’applicazione della Legge in quanto non rientranti tra quelli previsti all’art. 9
comma 1 lett. a) della Legge stessa;
- gli edifici individuati con il grado di protezione
4 – Ristrutturazione parziale di tipo “A”,
sono esclusi dell’applicazione della Legge in quanto “edifici e strutture murarie che
conservano e/o di cui interessa conservare totalmente la veste architettonica esterna e gli
elementi
della
struttura
interna
morfologicamente
caratterizzanti”
che
risulterebbero
compromessi se oggetto degli interventi previsti dalla Legge stessa;
- gli edifici individuati con il grado di protezione
5 – Ristrutturazione parziale di tipo “B”,
sono compresi nell’ambito di applicazione della Legge per la sola parte afferente agli
ampliamenti previsti dall’art. 2 della stessa, nel rispetto degli indirizzi di salvaguardia delle
caratteristiche architettoniche ed ambientali degli stessi che dovranno, essere rispettate dal
progetto, con specifico riferimento a:
conservazione
di
tutti
gli
elementi
della
struttura
esterna
architettonicamente
caratterizzanti;
conservazione e ripristino dell’immagine complessiva delle facciate non alterate, degli
andamenti e delle sporgenze dei tetti, nonché dell’apparato decorativo eventualmente
esistente (cornicioni, marcapiani, lese, ecc.);
adeguamento delle eventuali nuove aperture (fori) alle proporzioni di quelle tipiche del
Centro Storico;
chiusura di eventuali aperture tra pilastro e pilastro e/o tra solaio e solaio, unicamente
con vetrate;
rispetto delle caratteristiche edilizie architettoniche previste per il Grado di Protezione 4
lett. b) – c) – d) – e) - f) – g) – h) – i) – l) – m) – n) – o) del Piano Particolareggiato;
14
- gli edifici individuati con il grado di protezione
6 – Ristrutturazione globale;
7 – Adeguamento ambientale,
sono compresi nell’ambito di applicazione della Legge relativamente agli art. 2 e 3, nel
rispetto delle prescrizioni edilizie stabilite dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano
Particolareggiato, pag. 10 – 11, alle lett. a) – b) – c) – d) – e) – f) – g) – h) – i);
- gli edifici individuati con il grado di protezione
8 – Demolizione e ricostruzione,
sono compresi nell’ambito di applicazione della Legge relativamente gli art. 2 e 3.
Il
progetto
dovrà
rispettare
le
sagome
per
la
ricostruzione
previste
dal
Piano
Particolareggiato, mentre il volume di alimento è definito in riferimento alla nuova
costruzione prevista dallo stesso piano. Nel caso di interventi relativi alla realizzazione di
edifici pertinenziali (garage), dovrà essere mantenuta la destinazione pertinenziale (fatti salvi
gli ampliamenti della prima case di abitazione) prevista dal Piano Particolareggiato, al fine di
dotare le abitazioni esistenti dei necessari accessori;
- gli edifici individuati con il grado di protezione
9 – Demolizione senza ricostruzione,
sono esclusi dall’ambito di applicazione della Legge in quanto devono essere demoliti per il
riassetto urbanistico del Centro Storico.
Laddove si intenda ampliare un fabbricato posto nelle immediate vicinanze di edifici
individuati con il precedente grado “9 – Demolizione senza ricostruzione”, la demolizione di
tali manufatti potrà consentire di recuperarne la relativa quota volumetrica di ampliamento
all’interno del computo del volume finale del fabbricato oggetto di intervento ai sensi degli
art. 2 e 3 della Legge, previa immediata demolizione degli stessi da richiedere e realizzare
prima dell’esecuzione dello stesso intervento di ampliamento.
Sono
esclusi
dall’ambito
di
applicazione
della
Legge
gli
edifici
previsti
dal
Piano
Particolareggiato come “nuovi edifici” e non ancora realizzati, fatti salvi gli interventi già
autorizzati e/o con progetto presentato al 31 maggio 2011, per i quali si applicano comunque
le disposizioni degli art. 2 e 3 della Legge, con riferimento alle caratteristiche architettoniche
previste per i Gradi di Protezione 6 e 7.
Rimangono
inoltre
applicabili
tutte
le
altre
prescrizioni
generali
dettate
dal
Piano
Particolareggiato.
Centro Storico di Custoza:
- gli edifici individuati con i gradi di protezione
1 – Restauro filologico;
2 – Risanamento conservativo;
15
3 – Restauro propositivo,
sono esclusi dall’applicazione della Legge in quanto non rientranti tra quelli previsti all’art. 9
comma 1 lett. a) della Legge stessa;
- gli edifici individuati con il grado di protezione
4 – Ristrutturazione parziale di tipo “A”,
sono esclusi dell’applicazione della Legge in quanto “edifici di pregio storico – ambientale i
cui caratteri hanno subito modifiche, pur permanendo l’impianto originario, di cui interessa
conservare totalmente la veste architettonica esterna e gli elementi della struttura interna
morfologicamente significativi” che risulterebbero compromessi se oggetto degli interventi
previsti dalla Legge stessa;
- gli edifici individuati con il grado di protezione
5 – Ristrutturazione parziale di tipo “B”,
sono compresi nell’ambito di applicazione della Legge per al sola parte afferente agli
ampliamenti previsti dall’art. 2 della stessa, nel rispetto degli indirizzi di salvaguardia previsti
dal Piano Particolareggiato relativamente ai punti b) – c) – d) – e) – f) – g) – h) – i) delle
Norme Tecniche di Attuazione del Grado di Protezione 4 (pag. 10) e nel rispetto dei seguenti
principi:
le nuove aperture dovranno essere riferite nella dimensione e nella posizione a quelle
della tradizione costruttiva locale;
ripristino degli elementi di finitura e decoratore laddove siano riconoscibili;
- gli edifici individuati con il grado di protezione
6 – Ristrutturazione globale;
7 – Adeguamento ambientale,
sono compresi nell’ambito di applicazione della Legge relativamente agli art. 2 e 3, nel
rispetto delle caratteristiche generali dettate dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano
Particolareggiato all’art.- 11 – “caratteri e tipologie costruttive”;
- gli edifici individuati con il grado di protezione
8 – Demolizione e ricostruzione,
sono compresi nell’ambito di applicazione della Legge relativamente gli art. 2 e 3.
Il
progetto
dovrà
rispettare
le
sagome
per
la
ricostruzione
previste
dal
Piano
Particolareggiato, mentre il volume di alimento è definito in riferimento alla nuova
costruzione prevista dallo stesso piano. Nel caso di interventi relativi alla realizzazione di
edifici pertinenziali (garage), dovrà essere mantenuta la destinazione pertinenziale (fatti salvi
gli ampliamenti della prima case di abitazione) prevista dal Piano Particolareggiato, al fine di
dotare le abitazioni esistenti dei necessari accessori;
- gli edifici individuati con il grado di protezione
9 – Demolizione senza ricostruzione,
16
sono esclusi dall’ambito di applicazione della Legge in quanto devono essere demoliti per il
riassetto urbanistico del Centro Storico.
Laddove si intenda ampliare un fabbricato posto nelle immediate vicinanze di edifici
individuati con il precedente grado “9 – Demolizione senza ricostruzione”, la demolizione di
tali manufatti potrà consentire di recuperarne la relativa quota volumetrica di ampliamento
all’interno del computo del volume finale del fabbricato oggetto di intervento ai sensi degli
art. 2 e 3 della Legge, previa immediata demolizione degli stessi da richiedere e realizzare
prima dell’esecuzione dello stesso intervento di ampliamento.
Sono
esclusi
dall’ambito
di
applicazione
della
Legge
gli
edifici
previsti
dal
Piano
Particolareggiato come “nuovi edifici” e non ancora realizzati, fatti salvi gli interventi già
autorizzati e/o con progetto presentato al 31 maggio 2011, per i quali si applicano comunque
le disposizioni degli art. 2 e 3 della Legge, con riferimento alle caratteristiche architettoniche
previste per i Gradi di Protezione 6 e 7.
Sono comunque fatte salve, in quanto compatibili con la Legge e con le presenti modalità
applicative, le Prescrizioni Particolari dettate dall’art. 12 delle Norme Tecniche di Attuazione
del Piano Particolareggiato, la cui applicabilità verrà verificata caso per caso in sede di
verifica del progetto presentato.
Rimangono
inoltre
applicabili
tutte
le
altre
prescrizioni
generali
dettate
dal
Piano
Particolareggiato.
Per tutti gli interventi effettuabili all’interno dei Centri Storici, si applicano altresì i seguenti
indirizzi:
a)
si applicano le distanze previste nel paragrafo “Distanze e limitazioni”;
b)
gli ampliamenti possono essere realizzati unicamente in “aderenza fisica” all’edificio
esistente o alla sagoma di ricostruzione o ampliamento dello stesso se realizzata, in
deroga alle previsioni del Piano Particolareggiato, al fine di evitare costruzioni non
coerenti con il tessuto edilizio urbanistico esistente;
c)
le sopraelevazioni dovranno rispettare le indicazioni del D.M. 1444/68 art. 8, con
riferimento alle altezze degli edifici preesistenti e di quelli limitrofi;
d)
è comunque consentito l’innalzamento necessario al fine di rendere agibili i sottotetti
esistenti, in applicazione della L.R. 12/1999;
e)
la dotazione di aree di parcheggio ai sensi della L. 122/89 è comunque obbligatoria ed è
“condicio sine qua non” per l’assentibilità dell’intervento.
Ambito Di Applicazione – Precisazioni
L’art. 9 comma 1 della Legge, detta specifiche disposizioni per quanto riguarda l’ambito di
applicazione della Legge ed i casi particolari per i quali i suddetti articoli 2 e 3 non possono
trovare applicazione, con riferimento alle lettere a) – b) – d) – e) – f) – g), mentre devono
essere opportunamente valutate le esclusioni di cui alla lettera c).
17
In relazione a tali disposizioni si precisa quanto segue:
1)
per gli edifici ricadenti all’interno dei centri storici, ai sensi del D.M. 2 aprile 1968,
n°1444, così come perimetrali nel PAT adottato e dal P.R.G. vigente, valgono le
indicazioni precedentemente illustrate;
2)
sono esclusi dall’applicazione della Legge gli edifici, vincolati e non, rientranti tra quelli
previsti alla Parte Seconda del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n°42 “Codice dei beni culturali e
del paesaggio” – art. 10 – e successive modificazioni (pertanto l’esclusione non opera per
i beni paesaggistici di cui alla Terza Parte del D.Lgs n°42/2004, per i quali comunque
necessita l’autorizzazione paesaggistica);
3)
gli edifici oggetto di specifiche norme di tutela da parte degli strumenti urbanistici e
territoriali, tali da rendere incompatibile l’intervento edilizio previsto dagli artt. 2 e 3,
sono così individuati:
edifici ricadenti all’interno delle Corti Rurali ex art. 10 della L.R. n°24/85 (Varianti
n°19 e n°22 al PRG vigente) ove la Legge è applicabile unicamente per gli
interventi di cui all’art. 2 della Legge, con le seguenti limitazioni:
− non è applicabile per gli edifici con grado di protezione 1 e 2 in quanto soggetti a
tutela assoluta, salvo la possibilità di realizzare l’ampliamento su edifici contigui
esistenti, nel rispetto delle sagome e delle modalità di intervento previste dalla
variante;
− non è applicabile per gli edifici con grado di protezione 7 e 8 in quanto soggetti
ad obbligo di demolizione e/o spostamento e pertanto non è assentibile un
intervento di ampliamento.
− è applicabile per gli edifici con grado di protezione 3, 4, 5 e 6 nel rispetto delle
sagome e delle modalità di intervento previste dal piano, con la possibilità del
cambio di destinazione d’uso per l’utilizzo dei rustici adiacenti.
Laddove si intenda ampliare un fabbricato posto nelle immediate vicinanze di edifici
individuati con il grado 8, qualora aventi la medesima destinazione residenziale, la
demolizione di tali manufatti potrà consentire di recuperarne la relativa quota
volumetrica di ampliamento all’interno del computo del volume finale del fabbricato
oggetto di intervento ai sensi degli art. 2 e 3 della Legge, previa immediata
demolizione degli stessi da richiedere e realizzare prima dell’esecuzione dello stesso
intervento di ampliamento.
edifici ricadenti all’interno delle aree interessate dal piano attuativo denominato
“B.A.O. delle Tezze”, ubicati all’interno delle aree di urbanizzazione consolidata a
destinazione residenziale del PAT adottato, ove la Legge risulta applicabile a tutti
gli edifici, ad uso residenziale e non, con le seguenti limitazioni:
18
− non
è
applicabile
“ristrutturazione
agli
globale”,
edifici
salvo
per
la
i
quali
è
possibilità
ammesso
di
l’intervento
realizzare
di
unicamente
l’ampliamento di cui all’art. 2, utilizzando per l’ampliamento stesso eventuali su
edifici contigui esistenti, nel rispetto delle sagome e delle modalità di intervento
previste dal piano;
− è applicabile, relativamente agli art. 2 e 3 della Legge, agli edifici per i quali è
ammesso l’intervento di “ristrutturazione/ricostruzione nell’area di sedime”, nel
sostanziale rispetto delle sagome previste dal Piano, nel senso che eventuali
ampliamenti (calcolati sul volume esistente) possono essere realizzati ampliando
la sagome esistenti oppure essere accorpati alle sagome di progetto;
E’ fatto salvo il vincolante rispetto delle distanze e la dotazione di standard edilizi;
edifici ricadenti all’interno del Piano Particolareggiato della Valbusa, ubicati
all’interno delle aree di urbanizzazione consolidata a destinazione residenziale del
PAT adottato, ove la Legge è applicabile su tutti gli edifici residenziali ed ad uso
diverso, con i seguenti limiti:
− non è applicabile per gli edifici con grado di protezione 1, salvo la possibilità di
realizzare l’ampliamento su edifici contigui esistenti, nel rispetto delle sagome e
delle modalità di intervento previste dal piano;
− è applicabile per tutti gli altri gradi di protezione o interventi ammissibili secondo
le Norme d’Attuazione del piano, nel sostanziale rispetto delle sagome previste
dal Piano, nel senso che eventuali ampliamenti (calcolati sul volume esistente)
possono essere realizzati ampliando la sagome esistenti oppure essere accorpati
alle sagome di progetto;
− non è applicabile per gli edifici con grado di protezione 4, se per gli stessi sono
previsti interventi di tipo “DSR” (demolizione senza ricostruzione).
Laddove si intenda ampliare un fabbricato posto nelle immediate vicinanze di edifici
individuati con il grado 4, se per gli stessi sono previsti interventi di tipo “DSR”
(demolizione senza ricostruzione), la demolizione di tali manufatti potrà consentire
di recuperarne la relativa quota volumetrica di ampliamento all’interno del computo
del volume finale del fabbricato oggetto di intervento ai sensi degli art. 2 e 3 della
Legge, previa immediata demolizione degli stessi da richiedere e realizzare prima
dell’esecuzione dello stesso intervento di ampliamento.
edifici ricadenti all’interno dei corridoi infrastrutturali individuati nel PAT, ove la
Legge è applicabile unicamente agli edifici adibiti a prima casa di abitazione e
previa rinuncia al plusvalore in caso di futuro esproprio.
19
4)
ricadenti nelle aree di inedificabilità assoluta di cui alla Legge 28 febbraio 1985, n°47.
Sono pertanto esclusi dall’applicabilità della Legge Regionale tutti gli edifici ricadenti nei
seguenti ambiti:
−
aree dichiarate inedificabili per sentenza o provvedimento amministrativo;
−
servitù idraulica (R.D. 368/1904 e R.D. 523/1904), salvo l’ottenimento del nullaosta dell’ente competente;
−
fascia di rispetto dei depuratori (D.C.I.M. 04/02/1977);
−
fascia di rispetto stradale (D.Lgs. 285/1992): all’interno delle fasce di rispetto delle
strade comunali è ammesso l’ampliamento della destinazione d’uso all’interno
dell’edificato esistente, utilizzando la parte rustica, purché a seguito di atto di
rinuncia al plusvalore per i futuri eventuali ampliamenti stradali. Si considerano
ampliamenti all’interno dell’edificato esistente anche le trasformazioni di portici,
tettoie e sottotetti esistenti, nonché gli ampliamenti da realizzare utilizzando le
rientranze
esistenti
nel
corpo
di
fabbrica
dell’edificio
esistente.
Eventuali
ampliamenti del medesimo tipo, in fasce di rispetto di strada non comunale,
potranno essere autorizzati utilizzando sempre unicamente l’eventuale parte rustica
esistente e previo nulla-osta dell’ente proprietario della strada;
−
fascia di rispetto ferroviaria (D.P.R. 753/1980), fatto salvo l’ottenimento del parere
favorevole da parte dell’ente preposto alla tutela del vincolo;
−
zona di rispetto acustico aeroportuale di tipo C (D.M. 31/10/1997);
−
fascia di rispetto cimiteriale (T.U. Leggi Sanitarie R.D. 1265/1934);
−
fascia di rispetto dei gasdotti e dell’oleodotto militare (D.M. 24/11/1984 e decreto
militare);
−
fascia di rispetto degli elettrodotti (si precisa che la fascia riportata nel PAT
adottato è più propriamente definita “Distanza di prima approssimazione – Dpa” , la
quale rappresenta la distanza in pianta, sul livello del suolo, dalla proiezione del
centro linea e che garantisce che ogni punto la cui proiezione al suolo disti dalla
proiezione del centro linea più della Dpa si trovi all'esterno delle fasce di rispetto.
Pertanto, la reale “fascia di rispetto” all'interno della quale non è consentita per gli
edifici alcuna destinazione residenziale, scolastica, sanitaria ovvero ad uso che
comporti una permanenza non inferiore a quattro ore, (Obiettivo di Qualità – art. 4,
c. 1 lett. h della Legge Quadro n. 36 del 22 febbraio 2001), può risultare di
dimensione inferiore rispetto alla suddetta Dpa, in conseguenza dell’effettiva
misurazione sul posto di valori di induzione elettromagnetica inferiori al limite di
normativa (lo studio sul campo e le analisi effettuati devono essere adeguatamente
documentati), interventi di ottimizzazione delle linee o piani di risanamento da
parte del gestore o modifiche legislative).
20
5)
sono esclusi dall’applicazione della legge gli edifici anche parzialmente abusivi soggetti
all’obbligo della demolizione: rientrano in tale fattispecie gli immobili soggetti ad
ordinanza o procedimento di demolizione e rimessa in pristino a prescindere dal fatto che
gli stessi vengano materialmente demoliti; in tali casi viene escluso dai benefici di legge
l’intero edificio anche laddove la parte abusiva da demolire sia ben distinguibile e
scorporabile dalla restante legittima parte del fabbricato. Possono invece beneficiare delle
disposizioni della LR 14/2009 gli edifici interessati da abusi sanzionabili esclusivamente in
via pecuniaria, ai sensi delle specifiche disposizioni contenute nel Titolo IV, capo II, del
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, semprechè la sanzione sia stata pagata prima della
presentazione della richiesta di titolo abilitativo. In tali casi il volume sanato concorre
comunque alla determinazione del volume sul quale calcolare la percentuale di
ampliamento. Analogamente possono beneficiare della Legge gli edifici interessati da
condono edilizio, unicamente a seguito del rilascio del permesso di costruire in sanatoria,
nonché quelli ove insistano opere realizzate in assenza di titolo abilitativo ma che
risultino assentibili e per le quali sia stato completato l’iter in sanatoria;
6)
sono esclusi dall’applicazione della legge gli edifici aventi destinazione commerciale
qualora volti ad eludere o derogare le disposizioni regionali in materia di commercio;
7)
sono esclusi dall’applicazione della legge gli edifici ricadenti in aree dichiarate ad alta
pericolosità idrogeologica e nelle quali non è consentita l’edificazione ai sensi del D.Lgs. 3
aprile 2006, n°152 e successive modificazioni.
Si escludono infine dall’applicazione delle disposizioni previste dalla Legge gli ambiti di
intervento dei P.I.R.U.E.A.
•
Area Uffici ex Pollo Arena in via Caselle
•
Area complesso industriale dismesso “ex macello SIPA” in Via Osteria Grande
•
Area fabbricato industriale dismesso sito in loc. Tezze di Caselle.
TITOLO ABILITATIVO E PROCEDIMENTO
Tutti gli interventi consentiti dalla legge sono realizzabili attraverso presentazione di
denuncia di inizio di attività: è comunque facoltà dell’interessato, ai sensi dell’art. 22, comma
7, del D.P.R. n°380/2001, di richiedere il permesso di costruire in luogo della presentazione
della DIA, permanendo l’obbligo di allegare all’istanza tutti i documenti e le certificazioni in
ordine alla sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi per l’applicazione dei benefici
ammessi dalla legge regionale. A tal riguardo si precisa che le procedure attinenti alla DIA
non possono essere utilizzate qualora si intenda eseguire un intervento che preveda anche
l’utilizzazione di potenzialità edificatorie ammesse dal PRG vigente, essendo eventualmente
in tal caso necessario presentare istanza di permesso di costruire, in applicazione delle
vigenti disposizioni di legge.
21
L’articolo 6 della Legge definisce la documentazione da allegare alla denuncia di inizio
attività: si precisa che il possesso dei requisiti di accesso ai benefici della “prima casa di
abitazione” deve essere dimostrato dall’avente titolo, mentre l’onere di asseverazione del
professionista è circoscritto alle condizioni e ai presupposti oggettivi di applicazione della
legge.
Dovrà essere utilizzata la modulistica messa a disposizione dal Comune sul sito Internet.
22