PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA

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S t u d i o T e c ni c o d o t t . i ng . E n r i c o M o nt a n a r i
Via San Donnino n. 14 (Palazzo INA) ● 29121
29100 Piacenza
Tel.: 0523/388638 r.a. ● Fax: 0523/651629
0523/312344 ● Indirizzo E-mail: [email protected]
..
Fallimento
– n. 11/2011
PERIZIASAFWOOD
TECNICOS.p.A.
ESTIMATIVA
Giudice Delegato: Dott. Giuseppe Bersani
Curatore: Studio Dallagiovanna Associazione Professionale
STIMA IMMOBILI – 2° STRALCIO
Beni immobili di proprietà della ..SAFWOOD S.p.A.
siti in Comune di Piacenza, Via Calzolai n. 9
Piacenza, lì 13 marzo 2012
Il perito stimatore
(ing. Enrico Montanari)
St u d io Tec n ico ing . E n rico M o nt a na r i
Via San Donnino n. 14 (Palazzo INA) ● 29121 Piacenza
Tel.: 0523/388638 r.a. ● Fax: 0523/651629 ● Indirizzo E-mail: [email protected]
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PREMESSA
L’Ill.mo Dott. Giuseppe Bersani, in qualità di Giudice Delegato del Tribunale di Piacenza per il
SAFWOOD S.P.A. - N. 11/2011, in data 04/07/2011 nominava il sottoscritto ing.
Enrico Montanari quale perito stimatore dei beni mobili e immobili di compendio della società
fallita, nomina che gli veniva comunicata in data 08/07/2011 dallo Studio Dallagiovanna
Associazione Professionale, Curatore della procedura.
- Accettato l’incarico, lo scrivente esperiva il sopralluogo presso le unità immobiliari di cui
trattasi, eseguendo le opportune considerazioni, accertandone le caratteristiche costruttive e di
finitura, nonché lo stato di manutenzione del fabbricato.
- Eseguiva visure presso il Servizio Catastale dell’Agenzia del Territorio di Piacenza (ex U.T.E.),
al fine di verificare la posizione catastale dell’immobile.
- Effettuava visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio di
Piacenza (ex Conservatoria dei RR.II.) al fine di verificare la proprietà degli immobili e
l’eventuale sussistenza di vincoli e/o formalità pregiudizievoli.
- Eseguiva visure presso il Servizio Urbanistica ed Edilizia del Comune di Piacenza, al fine di
verificare la posizione urbanistica degli immobili oggetto di stima.
- Eseguiva inoltre indagini sulla commerciabilità del bene oggetto di valutazione, al fine di
determinare il valore di mercato dello stesso.
Dopodiché il sottoscritto ing. Enrico Montanari, con studio in Via San Donnino, 14, a Piacenza,
iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Piacenza al n. 739, nella qualità di tecnico
incaricato si pregia relazionare quanto segue.
.. FALLIMENTO
1) ANALISI DELL’INCARICO
L’incarico conferito al sottoscritto consiste nel determinare il valore alla data attuale dei beni
immobili siti in Comune di Piacenza, Via Calzolai n. 9, di proprietà della SAFWOOD
S.p.A.
..
La valutazione consiste, quindi, nel fissare detti beni, attribuendo agli stessi, in base ai fattori che li
caratterizzano, il più probabile valore di mercato alla data odierna.
2) CRITERIO DI STIMA
Per la determinazione del valore di beni immobiliari, lo scrivente ritiene che il procedimento di
stima più consono, ove possibile, sia quello sintetico comparativo.
Si reputa infatti che la via diretta sia la più obiettiva e immediata in quanto consente, attraverso la
conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale riscontro con il
mercato che, in ulteriori analisi, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene.
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c.f. MNT NRC 62C10 G535X ● P. I.V.A. 01007470337 ● N. 739 Ordine degli Ingegneri della Provincia di Piacenza
Studio Tecnico ing. Enrico Montanari
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3) COMPONENTI OGGETTO DELLA VALUTAZIONE
Al momento della valutazione il componente oggetto di stima, tenuto conto delle singole
consistenze, delle caratteristiche costruttive e delle destinazioni d’uso, era il seguente
-
n. 4 unità immobiliari ad uso abitativo poste al piano primo di un fabbricato ubicato in Via
Calzolai n. 9 (angolo con Piazzetta delle Grida) a Piacenza (PC).
Veduta del fabbricato ove sono poste le unità immobiliari oggetto di stima
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4) DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA
I beni di cui trattasi sono parte di un fabbricato residenziale di recente ristrutturazione posto in
centro storico a Piacenza (nelle immediate vicinanze di Piazza Cavalli).
Il fabbricato, posto in angolo tra Via Calzolai e Piazzetta delle Grida, si sviluppa in parte su cinque
piani fuori terra ed in parte su quattro piani fuori terra (porzione con affaccio su Via Calzolai).
Veduta del fabbricato ove sono poste le unità immobiliari oggetto di stima
L’accesso alle unità abitative avviene da Via Calzolai (civico n. 9) tramite androne comune che
conduce al cavedio interno, attorno al quale si sviluppa il vano scala condominiale. Il vano scala è
inoltre dotato di ascensore.
Qui di seguito si riportano le descrizioni e le principali caratteristiche costruttive e di finitura delle
singole unità immobiliari oggetto di stima.
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a. unità immobiliare adibita ad uso abitazione di cui al mapp. 371 - sub. 29
Trattasi di appartamento posto al piano primo (secondo fuori terra) costituito da zona giorno con
angolo cottura, camera da letto, bagno e piccolo disimpegno.
L’unità di cui trattasi è dotata di n. 2 finestre con affaccio su Via Calzolai.
L’appartamento presenta il pavimento in ceramica (bagno) e parquet. I rivestimenti sono in
ceramica. Le tramezzature interne sono in muratura. I serramenti sono in alluminio con vetri termo
camera e persiane in legno. Le porte interne sono in legno tamburato e del tipo “a scrigno”. La porta
d’ingresso è del tipo blindata. L’unità di cui trattasi è dotata di impianto elettrico sottotraccia,
impianto di riscaldamento autonomo a gas metano con radiatori in acciaio, impianto idrosanitario
completo per cucina e bagno, videocitofono e predisposizione per impianto di condizionamento.
Lo stato di manutenzione è buono.
b. unità immobiliare adibita ad uso abitazione di cui al mapp. 371 - sub. 30
angolo cottura, camera da letto, ripostiglio, bagno e piccolo disimpegno.
L’unità di cui trattasi è dotata di finestrature con affaccio sul cavedio interno (influenzando
negativamente la luminosità naturale dell’appartamento).
camera. Le porte interne sono in legno tamburato e del tipo “a scrigno”. La porta d’ingresso è del
tipo blindata. L’unità di cui trattasi è dotata di impianto elettrico sottotraccia, impianto di
riscaldamento autonomo a gas metano con radiatori in acciaio, impianto idrosanitario completo per
cucina e bagno, videocitofono e predisposizione per impianto di condizionamento.
c. unità immobiliare adibita ad uso abitazione di cui al mapp. 371/31 - 372/22
angolo cottura, camera da letto e bagno.
L’unità di cui trattasi è dotata di n. 2 finestre con affaccio su cavedio esterno (cavedio ove sono
presenti i motori degli impianti di condizionamento, le condutture, gli sfiati e le prese d’aria dei
locali commerciali posti al piano terra).
camera e persiane in legno. Le porte interne sono in legno tamburato e del tipo “a scrigno”. La porta
d’ingresso è del tipo blindata. L’unità di cui trattasi è dotata di impianto elettrico sottotraccia,
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impianto di riscaldamento autonomo a gas metano con radiatori in acciaio, impianto idrosanitario
completo per cucina e bagno, videocitofono e predisposizione per impianto di condizionamento.
Particolare cavedio esterno
d. unità immobiliare adibita ad uso abitazione di cui al mapp. 372/23 - 373/31
Trattasi di appartamento posto al piano primo (secondo fuori terra) costituito da ampia zona giorno con
angolo cottura, camera da letto, n. 2 bagni, ingresso, disimpegno, oltre a balcone prospiciente su
Piazzetta delle Grida (affaccio di notevole pregio con vista su Piazza Cavalli) e terrazzino prospiciente il
cavedio esterno (cavedio ove sono presenti i motori degli impianti di condizionamento, le condutture, gli
sfiati e le prese d’aria dei locali commerciali posti al piano terra).
L’appartamento è “al rustico”.
Le tramezzature sono in muratura di laterizio intonacata. I soffitti sono a volta con presenza di
piccole porzioni decorate. I serramenti sono in alluminio con vetri termo camera e persiane in legno.
La porta d’ingresso è del tipo blindata.
E’ presente la predisposizione per impianto elettrico, impianto termo-idraulico, impianto sanitario e
impianto di condizionamento.
Mancano pavimenti e sottofondi, rivestimenti, controsoffitti, sanitari, porte interne, caldaia e
radiatori, balaustra terrazzino su cavedio, tinteggi, ecc.
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Particolare balcone su
Piazzetta delle Grida
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5) DATI CATASTALI
Le unità immobiliari oggetto di stima risultano così censite.
Catasto Fabbricati del Comune di PIACENZA
Intestazione e titolo:
...SAF WOOD S.P.A. con sede in Piacenza, c.f. 01068330339, proprietà per 1/1
Dati identificativi e di classamento:
Dati identificativi
Fgl.
Mapp.
Sub.
115
371
29
Indirizzo:
Dati di classamento
Z.C.
Cat.
Cl.
Cons.
1
A/2
7
2,5 vani
Via Calzolai n. 9; piano 1
Rendita
€ 400,00
Dati identificativi
Fgl.
Mapp.
Sub.
115
371
30
Indirizzo:
Dati di classamento
Z.C.
Cat.
Cl.
Cons.
1
A/2
7
3 vani
Rendita
€ 480,00
Dati identificativi
Fgl.
Mapp.
Sub.
115
371
31
372
22
Indirizzo:
Dati identificativi
Fgl.
Mapp.
Sub.
115
372
23
373
31
Indirizzo:
Z.C.
1
Cat.
A/2
Cl.
7
Dati di classamento
Cons.
2,5 vani
Rendita
€ 400,00
Z.C.
-
Dati di classamento
Cl.
Cons.
-
Cat.
in corso di
costruz.
Rendita
-
In conformità alle prescrizioni contenute nell'articolo 19, comma 14, del Decreto Legge n. 78/2010,
lo scrivente dichiara che lo stato di fatto rilevato durante il sopralluogo effettuato è conforme alle
planimetrie catastali di cui alle sopracitate unità immobiliari (mapp. 371, sub. 29 - mapp. 371, sub.
30 - mapp. 371/31 e 372/22), che si allegano alla presente.
L’unità di cui ai mapp. 372/23 e 373/31 è attualmente accatastata come “in corso di costruzione”.
Non è stata quindi ancora predisposta la relativa planimetria catastale.
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6) PROVENIENZA, VINCOLI E FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
Provenienze
Le unità immobiliari di cui agli ex Mapp. 372 Subb. 6 e 8 (ora Subb. 22 e 23) pervennero alla
..
società ..SAFWOOD S.R.L. per acquisto (effettato sotto l’originaria ragione sociale S.A.F.
S.R.L.)
dalla società 1954 S.R.L., con sede in Parma, in forza della scrittura privata con sottoscrizioni
autenticate dal dott. Carlo Brunetti, Notaio in Piacenza, in data 29 dicembre 2001 - Rep. n. 16638,
trascritta a Piacenza in data 16 gennaio 2002 ai nn. 1440 R.P. / 1898 R.G.
La trascrizione risulta annotata dalla formalità in data 26 febbraio 2003 - n. 243 R.P., relativa alla
cancellazione della condizione sospensiva a cui era sottoposta la vendita ai sensi della Legge n.
1089/1939.
Le unità immobiliari di cui all’ex Mapp. 371 Sub. 7 (ora Subb. 29, 30 e 31) e all’ex Mapp. 373 Sub.
19 (ora Sub. 31) pervennero alla società stessa per acquisto (effettato sempre sotto l’originaria
ragione sociale S.A.F. S.R.L.) dalla predetta società 1954
S.R.L., con sede in Parma, in forza della
..
scrittura privata con sottoscrizioni autenticate dal dott. Carlo Brunetti, Notaio in Piacenza, in data 6
giugno 2002 - Rep. n. 17724, trascritta a Piacenza in data 3/07/2002 ai nn. 5828 R.P. / 8221 R.G.
Servitù e vincoli
Dagli atti di provenienza sopra citati risulta che il fabbricato di cui fanno parte le u.i.u. oggetto di
stima è vincolato ai sensi della Legge n. 1089 del 01/06/1939, relativa alla tutela delle cose di
interesse artistico e storico, in forza del Decreto del Direttore Generale del Ministero per i Beni e le
Attività Culturali in data 8 novembre 1999 - n. 21436, trascritto a Piacenza in data 11 aprile 2000
ai nn. 2700 R.P. / 3851 R.G.
Dall’atto rogato dal dott. Massimo Toscani, Notaio in Piacenza, in data 12 marzo 2002 – Rep. n.
119154 / 25195, trascritto a Piacenza in data 11 aprile 2002 ai nn. 3103 R.P. / 4417 R.G., risulta
che:
• alle unità immobiliari oggetto di stima compete la complessiva quota millesimale di
comproprietà sulle parti comuni del fabbricato pari a 115,80 / 1000 (centoquindici virgola
ottanta millesimi);
• a carico delle unità di cui ai Subb. 6 e 8 del Mapp. 372 (ora Subb.22 e 23) e a favore delle unità
di cui ai Subb. 1 e 2 del Mapp. 371 e dei Subb. 1, 4, 5, 7 e 9 del Mapp. 372, sussistono i seguenti
diritti:
1) aprire porte, finestre e vani di passaggio nei muri comuni, anche a distanza inferiore a quella
legale e comunque il diritto di collegare le unità facenti parte dei due condomini;
2) installare condotte d’acqua, anche lurida, condotte del gas e canne fumarie distanza inferiore
a quella legale;
3) passaggio con condotte di acque chiare e luride, del gas, acqua potabile e servizi tecnologici
in genere, con soluzioni di percorso a minimo danno;
4) scarico nelle fosse Imhoff che verranno posate nell’area di cui ai Mapp. 371 e 372 del Fgl.
115.
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 8
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Sussistono inoltre i seguenti diritti:
a) servitù di passaggio pedonale e di uso del cortile censito al Mapp. 373 Sub. 10, a favore delle
u.i.u. di cui ai Subb. 1 e 2;
b) diritto di passaggio pedonale e carraio a carico dell’androne di accesso;
c) diritto di uso del locale destinato a deposito rifiuti.
Formalità pregiudizievoli
Le unità immobiliari oggetto di stima, alla data del 21/12/2011 risultavano gravate dalle seguenti
formalità pregiudizievoli:
• iscrizione in data 1 agosto 2000 ai nn. 1628 R.P. / 8767 R.G.
relativa all’ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario contratto con atto rogato dal
Notaio dott. Angelo Busani in data 3 luglio 2000 - Rep. n. 63147, a favore della Cassa di
Risparmio in Bologna, con sede in Bologna, ipoteca di importo complessivo pari a Lire
8.000.000.000, di cui Lire 4.000.000.000 per capitale, gravante sull’intero fabbricato di cui le
u.i.u. oggetto di stima fanno parte;
•
iscrizione in data 3 luglio 2002 ai nn. 1508 R.P. / 8226 R.G.
Notaio dott. Carlo Brunetti in data 6 giugno 2002 - Rep. n. 17726 / 4067, a favore di Rolo
Banca 1473 S.p.A., con sede in Bologna, ipoteca di importo complessivo pari a Euro
580.000,00, di cui Euro 290.000,00 per capitale, gravante sulle unità di cui al Fgl. 115 - Mapp.
372 Subb. 6 e 8 (ora Subb. 22 e 23);
•
iscrizione in data 3 luglio 2002 ai nn. 1509 R.P. / 8227 R.G.
Notaio dott. Carlo Brunetti in data 6 giugno 2002 - Rep. n. 17727 / 4068, a favore di Rolo
Banca 1473 S.p.A., con sede in Bologna, ipoteca di importo complessivo pari a Euro
460.000,00, di cui Euro 230.000,00 per capitale, gravante sull’unità di cui al Fgl. 115 – Mapp.
371 Sub. 7 (ora Subb. 29, 30 e 31);
•
trascrizione in data 1 marzo 2011 ai nn. 2785 R.P. / 3865 R.G.
relativa al sequestro preventivo disposto dal Giudice per le Indagini Preliminari di Piacenza in
data 28 febbraio 2011 - Rep. n. 552/11;
•
relativa all’atto di pignoramento immobiliare notificato dall’Ufficiale Giudiziario del
Tribunale in data 9 febbraio 2011 – Rep. n. 351, a favore di Tegola Canadese S.p.A., con sede
in Vittorio Veneto (TV);
•
relativa alla sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Piacenza in data 3
..
marzo 2011 – Rep. n. 11/2011, a favore della Massa dei creditori del Fallimento
Saf Wood
..
S.p.A.
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Pag. 9
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7) POSIZIONE URBANISTICO-EDILIZIA
Il fabbricato ove sono poste le unità immobiliari oggetto di stima è stato oggetto di interventi di
restauro e risanamento conservativo in forza dei seguenti provvedimenti edilizi:
- Denuncia di Inizio Attività Edilizia n. 833/2001 del 18/05/2001;
- Denuncia di Inizio Attività Edilizia n. 1449/2007 del 27/09/2007.
Lo stato di fatto rilevato durante il sopralluogo effettuato delle unità immobiliari oggetto di
valutazione è conforme alle planimetrie allegate alla Denuncia di Inizio Attività Edilizia n.
1449/2007 del 27/09/2007.
Per gli immobili in oggetto, lo scrivente non ha reperito presso gli archivi del Servizio Urbanistica
ed Edilizia del Comune di Piacenza i certificati di abitabilità.
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Pag. 10
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8) CLASSIFICAZIONE NEL P.R.G. VIGENTE
Dati P.R.G.
Tipologia: Tessuto del centro storico
Art.: 18
18.03.02
Edifici non residenziali complessi:
comprendono gli organismi edilizi a
destinazione funzionale articolata
(sedi amministrative, stabilimenti
militari, sedi conventuali ecc.).
18.09.07
Edifici non residenziali complessi:
per gli edifici utilizzati viene
confermata la destinazione in atto; per
quelli da riutilizzare sono consentiti,
oltre a tutte le destinazioni per servizi
pubblici e di interesse pubblico, gli
Usi U1/1, U1/2, U2/1, U2/2, U2/3,
U2/5, U2/9.
Dati Interventi
Intervento:
Risanamento conservativo
Art.: 20.02
20.02
Edifici sottoposti a risanamento
conservativo:
Negli interventi di recupero degli
edifici così identificati con specifica
simbologia grafica si applica la
modalità d'intervento del risanamento
conservativo compresi nell’art. 31,
lettera c) della Legge 457/78 e
successive modifiche ed integrazioni.
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 11
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9) RAPPORTI DI LOCAZIONE
Le unità di cui trattasi risultano libere da rapporti di locazione.
10) STATICA DEGLI IMMOBILI
La statica del fabbricato si presenta visivamente in buono stato; non sono infatti visibili fessurazioni
o deformazioni apprezzabili.
11) STATO DI MANUTENZIONE GENERALE
Lo stato di manutenzione generale dell’immobile oggetto di stima è da ritenersi buono.
Si precisa che, come già esposto, l’unità di cui ai mapp. 372/23 e 373/31 deve essere ancora
ultimato negli impianti e nelle finiture.
12) CONSISTENZE
Per la determinazione della consistenza commerciale dell’immobile oggetto di stima, lo scrivente ha lo
scrivente ha calcolato graficamente, sulla scorta delle planimetrie allegate alla Denuncia di Inizio
Attività Edilizia n. 1449/2007 del 27/09/2007, la superficie comprensiva delle murature interne ed
esterne (1/2 di quelle a confine con altre u.i. o con parti comuni).
Le superfici del balcone e del terrazzino vengono ragguagliate con coefficiente riduttivo pari a 0,50.
In base a tale criterio di misurazione, le superfici commerciali prese in considerazione ai fini
estimativi risultano essere le seguenti:
a.
abitazione di cui al mapp. 371 - sub. 29
= mq
44,00
b.
abitazione di cui al mapp. 371 - sub. 30
= mq
45,00
c.
abitazione di cui al mapp. 371/31 - 372/22
= mq
47,00
d.
abitazione di cui al mapp. 372/23 - 373/31
= mq
105,00
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 12
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13) VALORE DI STIMA
Nella determinazione del valore di stima dei beni di cui trattasi si è tenuto in conto di tutto quanto
sopra, dell’andamento commerciale attuale con riferimento a transazioni avvenute di recente per
beni aventi caratteristiche analoghe e in particolare dei seguenti elementi di calcolo:
- consistenze e destinazioni d’uso;
- ubicazione in centro storico;
- buono stato di manutenzione generale.
- tipo di affaccio;
- grado di finitura (l’unità di cui ai mapp. 372/23 e 373/31 deve essere ancora ultimata);
- situazione attuale del mercato immobiliare, che conosce un momento di forte crisi, caratterizzata da
una notevole offerta di beni immobiliari disponibili alla vendita e da una richiesta limitatissima.
A seguito delle considerazioni sopra riportate, lo scrivente attribuisce all’immobile di cui trattasi,
considerato libero da persone e cose, il seguente valore di stima (da considerarsi prudenziale):
a. abitazione di cui al mapp. 371 - sub. 29
mq 44,00 x €/mq 2.000,00
=€
88.000,00
mq 45,00 x €/mq 2.000,00
=€
90.000,00
mq 47,00 x €/mq 2.200,00
=€
103.000,00
mq 105,00 x €/mq 2.500,00
=€
262.500,00
Sommano in totale = €
543.500,00
Arrotondati a
543.000,00
b. abitazione di cui al mapp. 371 - sub. 30
c. abitazione di cui al mapp. 371/31 - 372/22
d. abitazione di cui al mapp. 372/23 - 373/31
€
(diconsi euro cinquecentoquarantatremila/00)
Chiusa la presente perizia estimativa a Piacenza in data 13 marzo 2012.
L.C.S.
Il Tecnico Incaricato
(ing. Enrico Montanari)
..Allegati:
A. Documentazione catastale;
B. Documentazione urbanistica.
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