Relazione Tecnica - Vendite

Transcript

1
TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA
SEZIONE FALLIMENTI
Giudice Delegato: Dott. Roberto GENTILE
*** ° ***
Oggetto: Fallimento “SPIAVENTO S.R.L..” N. 47 / 2010 R.F..
Sentenza n. 48 / 2010.
Consulenza Tecnica d’Ufficio.
Premessa:
L’Ill.mo Sig. Giudice Delegato, Dott. Roberto GENTILE, a
seguito della richiesta del Curatore fallimentare - dott. Fausto
AQUILINO -, con provvedimento depositato il 19.06.2012, nominava il
sottoscritto, geom. Michele DI BRISCO, Consulente Tecnico d’Ufficio
nel Fallimento, di cui all’oggetto, con l’incarico di:
1. Descrivere i beni immobili e le migliorie su beni di terzi acquisiti
alla massa fallimentare, previa ispezione dei luoghi, ed
accertare i titoli di provenienza;
2. Verificare la consistenza di eventuali servitù, pesi ed oneri,
indicando i dati catastali (con allegazione dei relativi certificati),
i confini, la provenienza con gli estremi della registrazione
dell’atto e della sua trascrizione alla Conservatoria dei RR.II., le
iscrizioni e trascrizioni a carico di SPIAVENTO S.r.l. con sede
in San Severo (FG) alla Via Tiberio Solis n. 128 – codice fiscale
partita IVA: 03183050719, sul medesimo bene nel ventennio,
2
allegando
i
relativi
certificati
catastali
rilasciati
dalla
Conservatoria Competente;
3. Descrivere i beni mobili acquisiti alla massa fallimentare, previa
ispezione degli stessi;
4. Determinare il valore commerciale dei beni immobili, mobili e
delle migliorie su beni di terzi esprimendo il proprio parere
sull’opportunità di procedere alla vendita in uno o più lotti e, in
quest’ultimo caso, predisporre il relativo frazionamento con tutti
i dati catastali per ciascun lotto;
5. Accertare la destinazione urbanistica per i terreni e la
rispondenza degli immobili ai requisiti della Legge 47/1985
(concessione edilizia, conformità alla stessa degli immobili
realizzati ed eventuali modifiche approvate), ed in caso
negativo, la possibilità di sanatoria ed il costo dei relativi oneri;
6. Allegare l’estratto di mappa censuaria;
7. Accertare se gli immobili siano accatastati, ed in caso contrario,
procedere alle operazioni necessarie all’accatastamento;
8. Allegare il certificato di destinazione urbanistica per i terreni e
la planimetria dei fabbricati, nonché tutte le altre certificazioni
necessarie ed obbligatorie per la liquidazione e successivi
trasferimenti di proprietà dei beni mobili e immobili.
Il sottoscritto, al fine di ottemperare all’incarico affidatogli, ha
effettuato diversi sopralluoghi presso i beni, mobili ed immobili,
interessati, nonché ha esperito accertamenti presso l’Agenzia del
Territorio di Foggia - Catasto Terreni – e servizio di Pubblicità
3
Immobiliare, nonché presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Rignano
Garganico e San Severo, ed infine presso operatori del mercato
mobiliare ed immobiliare, del Comune di Rignano Garganico e San
Severo, ciò al fine di accertare i valori di mercato per beni aventi
caratteristiche similari a quelli in esame.
Dopo aver acquisito, nel corso degli accertamenti, tutti gli
elementi necessari a dare risposta ai quesiti, il sottoscritto è in grado
di rimettere la presente relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio.
RISPOSTA AI QUESITI
Quesito n. 1:
Descrivere i beni immobili e le migliorie su beni di terzi acquisiti
alla massa fallimentare, previa ispezione dei luoghi, ed accertare
i titoli di provenienza.
Beni immobili ricadenti nel fallimento
I beni immobili, ricadenti nella massa fallimentare, sono
costituiti da un fondo rustico, dell’estensione complessiva di Ha.
27.16.46, ubicato in agro del Comune di Rignano Garganico (FG), in
Contrada Redito o Marcevico, a cui si accede dalla Strada Provinciale
n. 28 – Pedegarganica e successivamente percorrendo una strada
interpoderale interna, il tutto censito in catasto terreni al foglio n. 23 particelle nn. 67 e 68/sub.1 - 40 – 65 – 66 – 69 – 95 – 112 – 123 –
124 – 125 – 126 – 141 – 142 (vedi Allegati B - C).
La particella n. 188 del foglio n. 23, su cui è stata trascritta la
sentenza di fallimento, era già stata in precedenza oggetto di
4
pignoramento immobiliare, da parte del Tribunale di Foggia, trascritto
in data 05.09.2008 – registro particolare n. 15047 e registro generale
n. 22596 – Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Foggia di rep. N. 2767
del 21.08.2008 (vedi allegato D).
Successivamente, detta particella n. 188, è stata oggetto di
decreto di trasferimento immobili da parte del Tribunale di Foggia
trascritto il 14.02.2013 – registro particolare n. 2640 e registro
generale n. 3619 – di rep. N. 103 del 22.01.2013 (vedi allegato D).
Pertanto, la particella n. 188 del foglio n. 23 non sarà
oggetto di stima essendo stata già trasferita la proprietà a terzi.
In particolare, a detto fondo rustico, vi si accede dal centro
abitato di Rignano Garganico percorrendo la Strada Provinciale N. 22
sino a raggiungere l’incrocio con la Strada Provinciale N. 28
(Pedegarganica). Giunti all’incrocio si svolta a destra, in direzione San
Severo, e si percorre la Strada Provinciale n. 28 per una distanza di
circa mt. 500 , sino a raggiungere una strada interpoderale interna,
della lunghezza anch’essa di circa mt. 500, che conduce ai terreni ed
ai fabbricati in esame.
In linea d’aria, detti terreni e fabbricati, sono ubicati, rispetto al
centro abitato di Rignano Garganico, ad una distanza media di circa
Km. 1,10.
Detti terreni, prettamente di natura uliveto misto a pascolo
arborato, sono ubicati ai piedi della rocca ove sorge il Comune di
Rignano Garganico, ad un’altitudine variabile da circa 80 a 130 metri
sul livello del mare.
5
Gli stessi, aventi pianta a forma irregolare, hanno una giacitura
da lieve a molto acclive, con terreno di tipo asciutto, roccioso e
scarsamente fertile. Gli alberi di ulivo esistenti sono di tipo secolare, a
sesto d’impianto irregolare, su terreno disagiato ed in pendio; per la
maggior parte, i succitati terreni, versano in stato d’abbandono,
naturalizzato e non lavorabile con mezzi meccanici (vedasi foto da n.
9 a n. 16).
I fabbricati rurali ricadenti nella massa fallimentare, ubicati, nel
loro complesso, sulle particelle nn. 65 - 67 – 68 e 126 del Comune di
Rignano Garganico, sono di remota costruzione (presumibilmente ad
inizi del secolo 1800 ed alcuni negli anni 1950 – 60). Pertanto, tutti i
fabbricati, tipicamente rurali, sono stati realizzati in zona agricola ed in
data antecedente al 1° settembre del 1967.
Per detti fabbricati rurali, attualmente censiti con le particelle n.
67 e 68/sub.1, è attualmente in corso, da parte del sottoscritto C.T.U.,
l’accatastamento all’urbano degli stessi in categoria F/2 – Fabbricati
collabenti.
Infatti, come si evince dall’allegata documentazione fotografica
(vedasi foto da n. 1 a n. 8), trattasi tutti di fabbricati fatiscenti,
dissestati staticamente e/o diruti, in parte anche privi di copertura, che
non sono passibili di diventare agibili/abitabili con dei semplici
interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma necessitano di
interventi più radicali e costosi, sicché allo stato attuale, per le loro
caratteristiche, non sono suscettibili di produrre reddito.
6
Inoltre, i fabbricati destinati a stalle e fienili hanno la copertura
in eternit, in gran parte crollata, che comporterà notevoli costi per lo
smaltimento dell’eternit nonché per il rifacimento della copertura con
altri materiali.
La superficie lorda complessiva di detti fabbricati rurali è pari a
circa mq. 902,50 cosi costituita:
Abitazione ed annessi:
mq. 350,70=
Depositi:
mq. 211,60=
Stalle e fienili:
mq. 340,20=
Totale
mq, 902,50=
Si precisa che le stalle ed i fienili, seppur disposti su due livelli
(piano terra e primo piano), sono stati conteggiati solo per la loro
superficie lorda di ingombro a piano terra.
Detti fabbricati hanno una superficie pertinenziale scoperta pari
a circa mq. 8.546 (detta superficie nel calcolo del valore è stata
assimilata ed aggiunta a quella degli altri terreni). Vedasi l’allegata
documentazione fotografica da n. 1 a n. 16.
La destinazione d’uso prevista dal Programma di Fabbricazione
Vigente per il Comune di Rignano Garganico è quella di zona
“RURALE E” (vedi allegato E – Certificato di Destinazione
Urbanistica).
La provenienza dei beni deriva dall’atto di compravendita notar
Emma La Monaca di repertorio n. 59696 del 21.03.2003, trascritto a
Foggia il 17.04.2003 al numero di Registro Particolare 7127 e di
Registro Generale 9213 (vedi allegato D).
7
Migliorie eseguite dalla Spavento S.r.l. su beni di terzi
L’immobile, ove si svolgeva l’attività di frantoio oleario da parte
della fallita SPIAVENTO S.r.l., ed ove sono attualmente custoditi i
macchinari ed attrezzature del frantoio oleario, è di proprietà della
AZIENDA VITICOLA RATINO S.A.S. DI LUIGI PISANTE &.C..
Sulla base delle indagini esperite, dei sopralluoghi effettuati e
della lettura del verbale di inventario del 01.12.2010, si evince che
detto immobile è stato oggetto di lavori di ristrutturazione, a carico
della fallita SPIAVENTO s.r.l., al fine di consentire l’uso dello stesso
per l’attività produttiva di frantoio oleario.
Da quanto è stato possibile accertare, la SPIAVENTO s.r.l. ha
eseguito diversi lavori generali di ristrutturazione consistenti in:
1. rifacimento
della
pavimentazione
e
realizzazione
dei
rivestimenti interni in piastrelle di ceramica;
2. realizzazione dei w.c. e del locale caldaia;
3. tinteggiatura di tutti gli ambienti;
4. realizzazione delle tettoie esterne in legno con relative opere
di sistemazione delle pareti esterne;
5. revisione e realizzazione di infissi interni ed esterni;
6. realizzazione di tutti gli impianti tecnologici per la attività di
frantoio oleario (elettrico, illuminazione, idrico – sanitario fognario, climatizzazione, allarme ecc.);
8
7. Lavori generali di ristrutturazione edilizia onde rendere
l’immobile funzionale per lo svolgimento della attività di
frantoio.
Quesito n. 2:
Verificare la consistenza di eventuali servitù, pesi ed oneri,
indicando i dati catastali (con allegazione dei relativi certificati), i
confini, la provenienza con gli estremi della registrazione
dell’atto e della sua trascrizione alla Conservatoria dei RR.II., le
iscrizioni e trascrizioni a carico di SPIAVENTO S.r.l. con sede in
San Severo (FG) alla Via Tiberio Solis n. 128 – codice fiscale
partita IVA: 03183050719, sul medesimo bene nel ventennio,
allegando i relativi certificati rilasciati dalla Conservatoria
Competente.
Sulla base della documentazione in atti alla procedura
fallimentare e delle ispezioni ipotecarie acquisite presso l’Agenzia
delle Entrate di Foggia – Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex
Conservatoria dei RR.II.) sui beni immobili ricadenti nella massa
fallimentare, ed oggetto di stima, nonché a carico della SPIAVENTO
S.r.l., risultano trascritte le seguenti formalità a favore e contro:
1. Trascrizione a favore del 17.04.2003 – Registro Particolare n.
7127 – Registro Generale n. 9213 – Pubblico Ufficiale La
Monaca Emma – Repertorio n. 59696 del 21.03.2003 – atto tra
vivi – compravendita;
2. Iscrizione contro del 08.07.2003 – Registro Particolare n. 2531
– Registro Generale n. 16288 – Pubblico Ufficiale La Monaca
9
Emma – Repertorio n. 60089 del 07.07.2003 – Ipoteca
volontaria
derivante
da
concessione
a
garanzia
di
finanziamento;
Documenti successivi correlati:
Annotazione n. 2333 del 08.09.2004 (erogazione a
saldo);
Annotazione n. 1486 del 12.06.2012 (restrizione di beni);
– Registro Generale n. 15171 – Pubblico Ufficiale Stella
Giuseppe – Repertorio n. 1061 del 04.06.2004 – Ipoteca
volontaria
derivante
da
concessione
a
garanzia
di
finanziamento;
Annotazione
n.
3571
del
14.10.2008
(accordo
modificativo di contratto di finanziamento con garanzia
ipotecaria);
Giuseppe – Repertorio n. 1166/303 del 24.06.2004 – Ipoteca
volontaria
derivante
da
concessione
finanziamento;
Iscrizione n. 3588 del 26.08.2004;
a
garanzia
di
10
Annotazione n. 201 del 21.01.2005 (postergazione di
grado);
Giuseppe – Repertorio n. 1166 del 24.06.2004 – Ipoteca
volontaria
derivante
da
concessione
a
garanzia
di
finanziamento;
Formalità di riferimento iscrizione n. 2719 del 2004.
Annotazione n. 200 del 21.01.2005 (postergazione di
grado);
Giuseppe – Repertorio n. 1393/375 del 14.09.2004 – Ipoteca
volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
fondiario;
Annotazione n. 1342 del 26.04.2006 (surrogazione);
Annotazione n. 3074 del 13.08.2007 (erogazione
parziale);
Annotazione n. 3075 del 13.08.2007 (erogazione
parziale);
11
Annotazione n. 3818 del 21.09.2007 (annotazione
all’iscrizione);
7. Trascrizione contro del 17.11.2004 – Registro Particolare n.
20485 – Registro Generale n. 28269 – Pubblico Ufficiale:
Prefettura di Foggia – Repertorio n. 267 del 12.11.2004 – Atto
Amministrativo – Espropriazione per pubblica utilità;
Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Foggia – Repertorio n.
2767 del 21.08.2008 – Atto esecutivo o cautelare – verbale di
pignoramento immobili;
Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Foggia – Repertorio n.
2807 del 13.09.2010 – Atto esecutivo o cautelare – Verbale di
Pignoramento immobili;
Comune di Rignano Garganico – Repertorio n. 1 del
11.03.2004
–
Atto
Amministrativo
–
Determinazione
Affrancazione livello ex legge Regione Puglia n. 7/98;
Successivi documenti correlati: Trascrizione del 11.04.2011 n.
5474.
12
11. Rettifica a Trascrizione a favore del 11.04.2011 – Registro
Particolare n. 5474 – Registro Generale n. 8351 – Pubblico
Ufficiale: Comune di Rignano Garganico – Repertorio n. 142
del 11.03.2004 – Atto Amministrativo – Determinazione
affrancazione livello ex legge Regione Puglia 7/98;
Formalità di riferimento: Trascrizione n. 17619 del 2010;
Tribunale di Foggia – Repertorio n. 47/2010 del 12.11.2010 –
Atto Giudiziario Sentenza Dichiarativa di Fallimento.
Tribunale di Foggia – Repertorio n. 103 del 22.01.2013 – Atto
Giudiziario – Decreto di trasferimento immobili.
(Tutta
la
documentazione
ipotecaria
inerente
le
succitate
trascrizioni, iscrizioni, annotazioni ecc., come sopra riportate e
descritte, è stata allegata in originale alla presente – vedi allegato
D).
La provenienza dei beni deriva dall’atto di compravendita notar
Emma La Monaca di repertorio n. 59696 del 21.03.2003, trascritto a
Foggia il 17.04.2003 al numero di Registro Particolare 7127 e di
Registro Generale 9213 (vedi allegato D).
Ai fabbricati esistenti, oggetto di stima, è stata asservita la
superficie delle particelle nn. 40 – 67 – 68 – 95 – 62 – 112 – 66 – 123
– 124 – 125, 45 e parte della n. 126, per una superficie complessiva di
13
ha. 23.00.00, con atto di asservimento del 08.02.1973 Notar dott.
Tardio di rep. 54357/10171, registrato a San Severo al n. 975 del
12.02.1973 e trascritto a Lucera il 12.02.1973 ai nn. 5902/299847
(vedi allegato F).
Attualmente i beni ricadenti nella massa fallimentare sono
censiti presso l’Agenzia delle Entrate di Foggia – Catasto Terreni, in
ditta:
Società a Responsabilità Limitata Spavento S.r.l. con sede in
San Severo – C.F.: 03183050719
Con i seguenti estremi catastali:
1. Foglio n. 23; - particella n. 40; - Qualità: Uliveto; - Classe
1^; - Consistenza: Ha. 0.69.13; - R.D. € 49,98; - R.A. €
21,42;
2. Foglio n. 23; - particella n. 65;
-
porzione AA: - Qualità: Seminativo; - Classe 3^; Consistenza: Ha. 1.32.00; - R.D. € 40,90; - R.A. €
34,09;
-
porzione AB: - Qualità: Uliveto; - Classe 1^; Consistenza: Ha. 1.12.95; - R.D. € 81,67; - R.A. €
35,00;
13,09;
4. Foglio n. 23; - particella n. 67; - Qualità: Fabbricato
Rurale; - Consistenza: Ha. 0.94.48;
14
5. Foglio n. 23; - particella n. 68/sub.1; - Qualità: Porz. Rur.
FP; - Consistenza: Ha. 0.00.00;
18,73;
47,17;
8. Foglio n. 23; - particella n. 112; - Qualità: Uliveto; Classe 3^; - Consistenza: Ha. 8.00.00; - R.D. € 392,51; R.A. € 185,92;
15
(vedasi la visura catastale – Allegato B).
Quesito n. 3:
Descrivere i beni mobili acquisiti alla massa fallimentare, previa
ispezione degli stessi.
Come da Verbale di Inventario, agli atti della procedura
fallimentare, si evince che i beni mobili acquisiti alla massa
fallimentare sono i seguenti:
1. Macchina riempitrice Officine Pesce – modello P697MS –
matricola 1694, anno di costruzione 2004;
2. Cisterna da 25 HL – marca Sidercamma S.r.l. – matricola 7510
– modello SFC – anno di costruzione 2003;
3. Cisterna da 25 HL – marca Sidercamma S.r.l. – matricola 7513
– modello SFC – anno di costruzione 2003 con bilancina di
tipo elettronica;
4. Lavello bianco in plastica della lunghezza di m. 1,20 x 0,60
circa, con sottostante piccolo cassetto a due ante (come da
verbale
potrebbe
dell’immobile);
appartenere
alla
società
proprietaria
16
5. Cassone in plastica contenente n. 10 attrezzi per il
macchinario denominato separatore;
6. Separatore centrifugo marca Nuova Maip Spa – modello
separatore centrifugo matricola AO9453 anno di costruzione
2003 completo di motore della marca ABB Motors n.
31913019;
7. Separatore centrifugo marca Nuova Maip Spa – modello
separatore centrifugo matricola AO9452 anno di costruzione
2003, completo di motore della marca ABB Motors n.
31913019;
8. Decanter con motorino della Lafert tipo ST71CA – matricola
F1119 della capacità di circa 50 l.;
9. I due separatori, di cui ai punti 6. e 7., sono collegati ad un
unico macchinario – marca Pieralisi (altezza circa m. 2,00,
larghezza 1,00 m. circa e profondità 0,80 m. circa) per la
successiva operazione di separazione tra acqua ed olio;
10. Piccolo Decanter (serbatoio) privo di motore della capienza di
circa 50 l.;
11. Cassone in plastica contenente n. 9 pezzi di attrezzaggio del
precedente impianto e di un piccolo motorino – elettropompa;
12. Quadro di controllo contenuto in un armadio metallico
dell’altezza di circa m. 2,00, profondità di circa m. 0,80 e
lunghezza di circa m. 1,20, marca Nuova Maip Spa Pieralisi –
codice 83231 / 2003 – schema 832101 trifase;
17
13. Macchinario estrattore rotativo – marca Pieralisi M3, completo
di motori – modello estrattore centrifugo M06966, anno di
costruzione 2003, contraddistinto con lettera BDHZ (sei motori
con pompe di diversa potenza);
14. Macchinario granulatore da n. 4 vasche n. 009641 – anno di
costruzione 2003;
15. Macchinario frangitore marca Nuova Maip Pieralisi n. 09152 –
anno di costruzione 2003. Detto frangitore è collegato con una
coclea a braccio meccanico e con la parte esterna
dell’immobile con una coclea di alimentazione;
16. Piccolo Decanter della capacità di 50 l., privo di motore;
17. Sul muro posto al di dietro del macchinario granulatore è
presente l’impianto per la distribuzione dell’acqua calda
necessaria alla lavorazione dell’olio la cui caldaia è posta in un
piccolo vano adiacente l’impianto;
18. Caldaia Riello – modello Tregi 8 – cod. 4040708 – anno di
costruzione 2003 – matricola 23233740929;
19. Stampante Epson mod. Lx – 300 +;
20. Misuratore elettronico marca “I Bilanciai di Barletta” – modello
KD3590 collegato a bilico per cassoni posto all’esterno
dell’immobile;
21. Cisterna in acciaio inox marca Sidercamma S.r.l. della
capienza di 75 HL. – matricola 7507 – Modello SFC, anno di
costruzione 2003;
18
costruzione 2003;
costruzione 2003;
costruzione 2003;
costruzione 2003. Le suddette cisterne di cui ai punti nn. 21 –
22 – 23 – 24 e 25 sono complete di tutti gli accessori di
riempimento e svuotamento, di coperchi di chiusura con
guarnizione e di altri accessori utili al funzionamento.
Quanto inventariato costituisce una unica linea produttiva che
dallo
scarico
della
materia
prima
(olive)
all’esterno
dell’immobile trasformava il prodotto finito (olio) con deposito
nelle cisterne presenti nei locali.
26. Motorino pompa per travaso tra serbatoi, completo di
accessori e di alcuni metri di tubazione con bocchettoni per
l’attacco al motore di travaso;
27. Quadro elettrico di comando per impianto luci, prese e quadro
generale;
19
28. N. 2 coclee per il trasporto e lo scarico della sanza, complete
di accessori e con n. 3 motori a vista;
29. N. 38 cassoni in plastica della capacità di q.li 2;
30. Bilico marca “I Bilanciai di Barletta” della portata di circa q.li
10, con base di m. 1,20 x 1,20;
31. Ribalta cassoni provvisto di motore elettrico e pulsantiera con
rotelle, facente parte della linea di produzione Pieralisi;
32. Macchinario marca Pieralisi cod. 83231 / 2002 – schema
340787 per lo scarico delle olive e successiva defogliazione
posta dopo il nastro di trasporto confluente nella vasca di
lavaggio;
33. Etichettatrice Cavagnino & Gatti – modello C680 / 2 NPS/4 –
matricola C5213, costruzione anno 2003;
34. Vecchio trattore OM 650 Targato FG49504, allo stato
inutilizzato e non funzionante da molti anni, privo di targa e
documenti;
Per quant’altro non riportato nella presente relazione, ed a
completamento della stessa, si fa espresso riferimento al verbale di
inventario che qui si da per integralmente riportato in ogni sua parte.
Come da quesito il sottoscritto C.T.U. ha provveduto ad
ispezionare i suddetti beni mobili, attualmente custoditi presso il
capannone di proprietà della Azienda Viticola RATINO S.a.s. sita in
agro di San Severo – SS. 16 - al Km. 653 + 250 - vedi allegato A:
Documentazione fotografica (foto da n. 17 a n. 44).
Quesito n. 4:
20
Determinare il valore commerciale dei beni immobili, mobili e
delle migliorie su beni di terzi esprimendo il proprio parere
sull’opportunità di procedere alla vendita in uno o più lotti e, in
quest’ultimo caso, predisporre il relativo frazionamento con tutti i
dati catastali per ciascun lotto.
Stima del valore commerciale dei beni immobili (terreni e
fabbricati - foglio n. 23 – Rignano Garganico)
Stimare un bene vuol dire individuare per esso il più probabile
valore in comune commercio, che “ordinari compratori” e “ordinari
venditori” in piena libertà ritengono assegnargli.
L’insieme delle condizioni che influiscono e determinano il
valore di un determinato bene sono quelle che, nella pratica
estimativa, vengono indicate come condizioni “intrinseche” ed
“estrinseche”.
Le
condizioni
“estrinseche”
sono
rappresentate
dalle
caratteristiche principali della zona in cui i terreni e fabbricati sono
situati come: - l’ubicazione e distanza rispetto al Comune di Rignano
Garganico; - la destinazione di zona prevista dal vigente strumento
urbanistico - edilizio del Comune di Rignano Garganico; - l’esistenza
dell’atto di asservimento notar Tardio; - la domanda di mercato; - il
tipo di accesso e viabilità interna; - la presenza d’infrastrutture
primarie e secondarie ecc.; quelle “intrinseche” sono le caratteristiche
proprie dei terreni e fabbricati quali: l’altitudine: - la superficie e
conformazione planimetrica; la giacitura, il grado di fertilità, - le
21
caratteristiche fisico – chimiche, il tipo di coltivazione in atto, lo stato di
manutenzione e conservazione dei fabbricati ecc..
Sulla base dell’esatta conoscenza di tali elementi si perviene
alla determinazione del più probabile valore di mercato dei terreni e
fabbricati in parola, collocandoli nella loro giusta posizione economica,
con riferimento all’attuale stato dei luoghi ed alla destinazione attuale.
Alla determinazione del più probabile valore di mercato si
perviene utilizzando il procedimento sintetico - comparativo. Tale
procedimento consiste nel raffrontare i beni da stimare con altri dalle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari, per i quali sono stati
accertati i prezzi realizzati in contrattazioni di compravendita con
riferimento all’attualità; poi con l’applicazione d’opportuni coefficienti di
riduzione o amplificazione, in relazione alle caratteristiche estrinseche
ed intrinseche dei beni, si determina il più probabile valore di mercato.
Il parametro tecnico di raffronto è quello della superficie
espressa in ettari, per i terreni, e della superficie lorda coperta per i
fabbricati.
Pertanto, sulla base delle considerazioni sopra esposte e, a
seguito d’indagini esperite presso operatori del mercato immobiliare di
Rignano Garganico e nella zona, è risultato che il valore unitario
medio, all’attualità, può essere congruamente assunto pari a:
Terreni (uliveto - pascolo arborato): € 10.000,00/ha.;
€
180,00/mq.;
Depositi:
€
120,00/mq.;
Stalle e fienili:
€
50,00/mq.;
22
Pertanto, in relazione allo scopo della stima ed alle
caratteristiche “estrinseche ed intrinseche”, si può affermare che
l’attuale più probabile valore dei terreni e fabbricati in esame, è pari a:
Terreni (uliveto – pascolo arborato)
Ha. 27.07.43 x € 10.000,00/ha.=
€ 270.743,00=
mq. 350,70 x € 180,00/mq.=
€
63.126,00=
€
25.392,00=
€
17.010,00=
Depositi:
mq. 211,60 x € 120,00/mq.=
Stalle e fienili:
mq. 340,20 x € 50,00/mq.=
Totale Valore
€ 376.271,00=
In cifra tonda € 376.000,00=
(Euro Trecentosettantaseimila/00)
Non trattasi di bene indiviso, in quanto, la società
SPIAVENTO S.r.l. è interamente proprietaria dei terreni e
fabbricati, in esame, per la quota di 1/1.
**** ^ ****
Stima del valore commerciale dei beni mobili (macchinari ed
attrezzature del frantoio oleario).
La capacità lavorativa dell’impianto, in questione, è
compresa tra i 10 e i 12 q.li / ora di olive, si può supporre,
pertanto, una produttività media annua di circa 20.000 q.li, di
23
conseguenza il canone di fitto per questo tipo di impianto può
oscillare, da € 5.000,00= ad € 20.000,00= per annata agraria.
Nel caso in esame, tenuto conto che l’impianto è fermo da
diversi anni e che necessita della revisione completa dei
macchinari, a mezzo di tecnici specializzati, si può ritenere
congruo un canone di fitto per l’utilizzo dell’impianto, pari a €
7.000,00= (Settemila/00), per annata agraria (dal 1° Novembre al
31 Ottobre dell’anno successivo).
Detto canone di fitto decurtato del 30% per l’incidenza
delle manutenzioni, tanto di tipo ordinario quanto di carattere
straordinario, da realizzarsi per ciascuna annualità, nonché
dell’incidenza di spese varie e generali, fa scaturire un canone
netto pari ad € 4.900,00=/annui. (€ 7.000,00 x 0,70).
Ipotizzato che alla data attuale il frantoio ha ancora una
durata di vita utile media di circa 12 anni, ritenuto congruo
assumere un tasso di investimento netto (r), nel periodo di
utilizzo dei beni mobili, del 2,50% e considerato il reddito netto
sopra calcolato, si ha che il valore attuale dell’impianto oleario in
esame può essere congruamente assunto pari a:
qn − 1
V = Rn ×
rq n
Ove:
V = valore del bene;
Rn = canone netto;
24
r = tasso di investimento netto;
q = 1 + r;
n = durata di vita utile media:
nel nostro caso si ha:
V = 4.900,00 ×
1,02512 − 1
= €50.263,05
0,025 × 1,02512
(Euro Cinquantamila/00), oltre IVA se dovuta.
Stima delle migliorie eseguite dalla Spiavento Srl su beni di terzi
Come innanzi riportato, le migliori eseguite dalla società fallita
SPIAVENTO S.r.l., sui beni di proprietà di proprietà della AZIENDA
VITICOLA RATINO S.A.S. DI LUIGI PISANTE &.C., sono consistiti
essenzialmente in lavori generali di ristrutturazione, necessari per lo
svolgimento dell’attività di frantoio, cosi come di seguito riportato:
1. rifacimento
della
pavimentazione
e
realizzazione
dei
rivestimenti interni in piastrelle di ceramica; 2. realizzazione
dei w.c. e del locale caldaia; 3. tinteggiatura di tutti gli
ambienti; 4. realizzazione delle tettoie esterne in legno con
opere di sistemazione delle pareti esterne; 5. revisione e
realizzazione di infissi interni ed esterni; 6. realizzazione di
tutti gli impianti tecnologici per la attività di frantoio oleario
(elettrico,
illuminazione,
climatizzazione,
allarme
idrico
ecc.);
–
7.
sanitario
Lavori
-
fognario,
generali
di
25
ristrutturazione edilizia onde rendere funzionale l’immobile per
lo svolgimento della attività di frantoio.
Detti lavori hanno interessato parte del capannone di
proprietà della società RATINO per una superficie originaria stimata
pari a circa mq. 180,00.
Da indagini di mercato eseguite presso imprese edilizie
operanti nel Comune di San Severo è stato accertato che il costo dei
lavori di ristrutturazione, sopra riportati, incide per circa € 350,00/mq..
Considerata una vetustà del 25%, essendo stati utilizzati detto
immobile dalla SPIAVENTO S.r.l., il relativo costo di ristrutturazione,
sopra calcolato, diventa pari a: € 262,50/mq. (€ 350,00 x 0,75).
Pertanto, tenuto conto della originaria superficie dell’immobile
interessata dai lavori di ristrutturazione, pari a circa mq. 180,00 si ha
che il costo delle opere di miglioria effettuate dalla SPIAVENTO S.r.l.
sul bene di proprietà della RATINO S.a.s. è pari a:
Valore migliorie = € 262,50/mq. x mq. 180,00= € 47.250,00=
(Diconsi Euro Quarantasettemila/00)
Si precisa che per il computo delle suddette opere di miglioria il
sottoscritto si è avvalso esclusivamente delle informazioni desunte dal
verbale di inventario e dei sopralluoghi esperiti direttamente presso
l’immobile interessato, ciò in mancanza di ulteriore documentazione,
di natura tecnico - amministrativa e fiscale, inerente i suddetti lavori.
26
SUDDIVISIONE IN LOTTI DEI BENI
RICADENTI NEL FALLIMENTO.
LOTTO N. 1
Fondo agricolo (uliveto – pascolo erborato) con i
fabbricati, ivi esistenti, il tutto censito nel Catasto
Terreni, del Comune di Rignano Garganico, al foglio n.
23 particelle nn. 67 e 68/sub. 1 - 40 – 65 – 66 – 69 – 95 –
112 – 123 – 124 – 125 – 126 – 141 – 142, da vendere al
prezzo base d’asta di:
€ 376.000,00=
(Trecentosettantaseimila/00), oltre IVA se dovuta.
Detti immobili (terreni e fabbricati), dovranno intendersi trasferiti
a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano,
con ogni: accessione, accessorio, adiacenza, pertinenza, comunione,
vincoli, oneri, diritto, ragione ed azione, servitù attive e passive,
apparenti e non apparenti, nulla escluso od eccettuato, con tutte le
precisazioni, di cui ai titoli di provenienza, a cui si fa esplicito
riferimento e che devono ritenersi parte integrante della presente
relazione peritale.
**** ^ ****
LOTTO N. 2
Beni mobili (macchinari ed attrezzature del frantoio
oleario), cosi come risultanti dal verbale di inventario,
da vendere al prezzo base d’asta di:
€ 50.000,00=
27
(Cinquantamila/00), oltre IVA se dovuta.
Detti beni mobili dovranno intendersi trasferiti nello stato di fatto
e di diritto in cui si trovano, come da verbale di inventario. Restano a
totale ed esclusivo carico degli acquirenti tutte le spese ed i costi
necessari per la loro revisione, messa a norma e funzionamento ecc.,
nulla escluso, sollevando cosi gli organi della procedura fallimentare
da ogni responsabilità in merito.
**** ^ ****
LOTTO N. 3
Per le opere edilizie di miglioria effettuate dalla
SPIAVENTO S.r.l. presso l’immobile di proprietà della
AZIENDA VITICOLA RATINO S.A.S. DI LUIGI PISANTE
&.C.., quest’ultima dovrà corrispondere al fallimento
SPIAVENTO S.r.l. un importo di
€ 47.000,00=
(Quarantasettemila/00), oltre IVA se dovuta.
***** ^ *****
Per quanto attiene la stima del marchio Spiavento, delle
bottiglie, cassettine in legno, cartoni, etichette ecc. la stessa è stata
già in precedenza depositata in Cancelleria per un valore complessivo
di circa € 3.000,00= (Tremila/00). – (vedi allegato G).
Quesito n. 5:
Accertare
la
destinazione
urbanistica per
i
terreni
e la
rispondenza degli immobili ai requisiti della Legge 47/1985
(concessione edilizia, conformità alla stessa degli immobili
28
realizzati ed eventuali modifiche approvate), ed in caso negativo,
la possibilità di sanatoria ed il costo dei relativi oneri.
La destinazione d’uso prevista dal Programma di Fabbricazione
Vigente per il Comune di Rignano Garganico è quella di zona
“RURALE E”.
Per detta zona è consentita la realizzazione di costruzioni al
servizio dell’agricoltura quali case coloniche con relativi annessi e
dipendenze (stalla, porcile, fienile, magazzino, deposito, rimessa
macchine, forno, concimaie e simili); è consentita anche, in casi
particolari, la costruzione di complessi industriali attinenti l’agricoltura
quali
stabilimenti
enologici,
oleari,
conservifici
ed
in
genere
stabilimenti ed impianti per la conservazione e trasformazione dei
prodotti agricoli nonché, sempre in casi particolari, la realizzazione di
attrezzature al servizio del traffico quali stazioni di servizio, motel,
autostazioni e simili. L’edificazione, nella zona rurale, deve avvenire
secondo le norme e prescrizioni riportate nell’allegato certificato di
destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Rignano Garganico
di prot. N. 5/2013 che qui si dà per integralmente trascritto e riportato
in ogni sua parte. (vedi allegato E - certificato di destinazione
urbanistica di prot. N. 5/2013).
Le norme e prescrizioni relative alla Zona Rurale E sono le
medesime per tutta la zona agricola del Comune di Rignano
Garganico. Ne consegue che la possibilità di realizzare complessi
industriali e/o stazioni di servizio, motel, autostazioni è estesa a tutto il
territorio del Comune di Rignano Garganico inquadrato nella Zona E
29
Rurale, con il limite, per quanto attiene la realizzazione di complessi
industriali, che i terreni interessati devono essere posti ad una
distanza non inferiore ai Km. 5,00.
Nel caso in esame, come da prescrizioni contenute nel vigente
strumento urbanistico del Comune di Rignano Garganico, la
costruzione di complessi industriali, attinenti l’agricoltura, è preclusa,
in quanto, i terreni in esame sono posti ad una distanza di circa km.
1,10 dal centro abitato di Rignano Garganico, pertanto ad una
distanza inferiore ai 5,00 Km. prevista dagli strumenti urbanistici.
Di conseguenza, l’ipotetica potenzialità edificatoria, a parere
del sottoscritto, è solo teorica e, quindi, di difficile attuazione. Basti
pensare che dal 1973, data d’approvazione del Programma di
Fabbricazione del Comune di Rignano Garganico a tutt’oggi, nella
zona interessata, nessun intervento relativo a realizzazione di
complessi industriali e/o stazioni di servizio, motel, autostazioni e
simili risulta essere stato mai effettuato.
Nei piani del Comune di Rignano Gargano vi era l’intenzione di
favorire lo sviluppo economico del territorio tramite la concessione
della possibilità di edificare complessi industriali e/o stazioni di
servizio, motel, autostazioni e simili, con conseguente creazione di
posti di lavoro ed introiti nelle casse comunali per oneri, tasse e
contributi vari, che però, date le caratteristiche demografiche e socio –
economiche locali, ha avuto un evidente esito negativo.
Per quanto attiene la vocazione edificatoria agricola – Zona E –
si ricorda che ai fabbricati esistenti, oggetto di stima, è stata già
30
asservita la superficie delle particelle nn. 40 – 67 – 68 – 95 – 62 –
112 – 66 – 123 – 124 – 125, 45 e parte della n. 126, per una
superficie complessiva di ha. 23.00.00, con atto del 08.02.1973 Notar
dott. Tardio di rep. 54357/10171, registrato a San Severo al n.
975/1973 e trascritto a Lucera il 12.02.1973 ai nn. 5902/299847 (vedi
allegato F).
Gli immobili ricadenti nella massa fallimentare, censiti nel foglio
n. 23 – particelle nn. 65 - 67 – 68 e 126 del Comune di Rignano
Garganico, sono di remota costruzione (presumibilmente realizzati ad
inizio del secolo 1800 ed alcuni negli anni 1950 – 60). Pertanto, tutti
gli immobili sono stati realizzati in zona agricola ed in data
antecedente al 1° settembre del 1967.
Quesito n. 6:
Allegare l’estratto di mappa censuaria.
Viene allegato l’estratto di mappa del foglio n. 23 con la
indicazione degli immobili ricadenti nel fallimento censiti in catasto al
foglio n. 23 – particelle nn. 67 e 68/sub.1 - 40 – 65 – 66 – 69 – 95 –
112 – 123 – 124 – 125 – 126 – 141 e 142 e con le relative particelle
confinanti (vedi Allegato C)
Quesito n. 7:
Accertare se gli immobili siano accatastati, ed in caso contrario,
procedere alle operazioni necessarie all’accatastamento.
Attualmente i fabbricati ricadenti nella massa fallimentare sono
censiti nel catasto terreni al foglio n. 23 – particelle nn. 67 e 68/sub.1.
31
Atteso che solo parte dei fabbricati, attualmente esistenti, sono
stati accatastati, il sottoscritto sta procedendo all’accatastamento
all’urbano di tutti i fabbricati esistenti, compresi quelli già accatastati
come fabbricati rurali, tramite le procedure catastali PREGEO e
DOCFA.
Si precisa, sin d’ora, che tutti i fabbricati saranno accatastati in
categoria F/2 – “Fabbricati Collabenti”, in quanto, trattasi tutti di
fabbricati fatiscenti, dissestati staticamente e/o diruti, che non sono
passibili di diventare agibili/abitabili con dei semplici interventi di
manutenzione ordinaria o straordinaria, ma necessitano di interventi
più radicali e costosi, sicché allo stato attuale, per le loro
caratteristiche, non sono suscettibili di produrre reddito.
Detto accatastamento sarà depositato in cancelleria non
appena registrato dal catasto e comunque nel più breve tempo
possibile.
Quesito n. 8:
Allegare il certificato di destinazione urbanistica per i terreni e la
planimetria dei fabbricati, nonché tutte le altre certificazioni
necessarie ed obbligatorie per la liquidazione e successivi
trasferimenti di proprietà dei beni mobili e immobili.
Le particelle di terreno nn. 40 – 65 – 66 – 69 – 95 – 112 – 123
– 124 – 125 – 126 – 141 e 142 del foglio n. 23 del Comune di Rignano
Garganico, ricadono nel Vigente Piano di Fabbricazione in zona
Rurale “E”, come da certificato di destinazione urbanistica – allegato
alla presente relazione (allegato E).

Relazione Tecnica - Vendite

Transcript

Documenti analoghi

excel avanzato

Quello che c`è di nuovo in tre città europee

La gaffe dell`ambasciatore

loc festa pop 2016

Dichiarazione di proprietà e consenso all

Disposizioni in materia di determinazione del valore di

Pagina 1 di 1 Censimento Auto PA 28/09/2015 http://areariservata

0273 Bertinotti Fausto e signora Lella 12 tra case e ville con

Il codice pagamento OnLine se presente può trovarlo

PROGRAMMA SVOLTO - Amaldi