Foglio uso bollo

Transcript

Foglio uso bollo

TRIBUNALE CIVILE DI ALESSANDRIA
(EX TRIBUNALE DI TORTONA)
SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO “SO.GE.P.I.M. S.R.L.”
C.F. / P. IVA 01811040060
R.F. 15/2012
CURATORE FALLIMENTARE
DOTT. MARCELLO POLLIO
Via XII Ottobre 28 R (Torre San Camillo) - Genova
******
RELAZIONE DI STIMA
PREMESSA
Il sottoscritto PAOLO ARPE, geometra libero professionista con studio in
Tortona (AL), Via Calderari n. 1 (tel. 0131.862238 – [email protected]), iscritto
al Collegio dei Geometri della Provincia di Alessandria con il n. 1880, dopo
aver ricevuto dall'Ill.mo Signor Giudice in data 09/05/2014 l'incarico di
stimatore per il fallimento in epigrafe, riaffermato dal Curatore Fallimentare
in data 30/09/2013, dopo aver richiesto ed ottenuto dai pubblici uffici
l’ulteriore documentazione occorrente (rispetto a quella fornita dal Curatore),
con la presente relazione si pregia riferire quanto di seguito esposto.
******
INCARICO
Il Curatore Fallimentare ha chiesto allo scrivente di:
a) stimare il valore di un immobile in corso di costruzione sito nel
Comune di Sale (AL);
1
(AL), Via Montebello;
b) stimare il valore di alcune multiproprietà, tenuto conto delle loro
caratteristiche;
c) procedere all’eventuale formazione dei lotti che consentano la
sollecita alienazione delle unità di cui ai punti precedenti.
******
OGGETTO DELLA STIMA
Allo scrivente è stato reso noto che la società fallita risulta titolare di alcune
unità immobiliari rappresentate da un immobile in Comune di Sale (AL) e da
alcune multiproprietà poste nei Comuni di Olbia (località Portorotondo),
Santa Cristina Valgardena (BZ), Nova Levante (BZ), Cavalese (TN) e
Canazei (TN).
Quanto esistente nel Comune di Sale (AL) è un piccolo complesso
immobiliare nel centro storico del paese: trattasi infatti di alcuni edifici
collegati o meno fisicamente tra di loro e caratterizzati dalla presenza di parti
comuni che ne determinano la sostanziale unitarietà.
L’insieme, in origine di vetusta costruzione, è stato oggetto di una
ristrutturazione edilizia avviata dalla società fallita tra gli anni 2007 e 2009,
ma non ultimata.
I progetti autorizzati dal Comune erano finalizzati alla formazione di
“fabbricati per attività commerciale, turistico-ricettiva, resideziale e
direzionale”.
Le multiproprietà, invece, sono situate in località di elevato prestigio
turistico, tanto al mare (Sardegna) quanto in montagna (Trentino-Alto Adige).
La multiproprietà rappresenta il diritto di godimento individuale, parziario,
2
limitato nel tempo, esercitabile periodicamente in base alla scelta fatta al
momento della stipula del contratto, spettante distintamente a una pluralità di
soggetti, e da ciascuno esercitabile, con criterio di rotazione, su un
medesimo bene, contro il pagamento di un prezzo variabile da periodo a
periodo.
Ciascun bene oggetto della stima viene qui di seguito presentato attraverso
una propria scheda, all’interno della quale sono evidenziati i principali dati
identificativi ed i documenti di riferimento, alcuni dei quali sono allegati alla
presente relazione.
SCHEDA 1
Comune di SALE (AL), Via Montebello nn. 5,7,9,11,13.
***
DESCRIZIONE SOMMARIA
Come anticipato nella premessa, la proprietà nel Comune di Sale è un
modesto complesso immobiliare posto nel centro storico del paese, composto
da tre edifici, aventi delle parti comuni che ne determinano la sostanziale
unitarietà.
Nella proprietà, tra gli anni 2007 e 2009, è stata iniziata una considerevole
ristrutturazione, finalizzata alla formazione di un complesso per attività
commerciale, turistica-ricettiva ed in parte residenziale.
La costruzione non è stata ultimata ed oggi si presenta in modo disomogeneo,
con involucri più o meno definiti, senza impianti funzionanti, senza finiture,
con solo alcuni infissi e con suddivisioni interne ancora da definire.
La sola porzione utilizzata nel recente passato come “pizzeria da asporto” è
un’unità commerciale al piano terra, con ingresso e vetrina verso Via
3
Montebello.
LA CONSISTENZA
Gli edifici che formano il complesso imobiliare sono tre; l’androne carraio
verso Via Montebello ed il cortile interno sono le parti comuni che li
unificano.
L’edificio verso Via Montebello, avente tre piani fuori terra, ha le seguenti
superfici lorde:
circa 400 metri quadrati al piano terra;
circa 350 metri quadrati al piano primo;
circa 300 metri quadrati al piano secondo (sottotetto).
L’edificio interno ad un solo piano fuori terra, per il quale era prevista la
destinazione a “sala polifunzionale” con ripostigli e servizi igienici, ha una
superficie lorda di circa 160 metri quadrati.
Il terzo edificio, anch’esso posto all’interno, ma con due piani fuori terra, ha
una superficie lorda di circa 180 metri quadrati.
Il cortile, che in base al progetto doveva includere anche sei posti auto
scoperti, ha una superficie complessiva di circa 300 metri quadrati (le
superfici sopra indicate sono state determinate con l’ausilio dei grafici di
progetto, controllati dallo scrivente a campione).
PROVENIENZA
La SO.GE.P.I.M. S.R.L. ha acquistato il complesso immobiliare in due diversi
momenti:
-
nell’anno 2005, con atto di compravendita in data 10/11/2005 a rogito
Notaio Rissotti Remo di Tortona, numero di repertorio 107167/15936
(informazione desunta dalla pratica edilizia visionata presso il
4
Comune di Sale e confermata dall’ispezione ipotecaria);
-
nell’anno 2007, con atto di compravendita in data 04/04/2007 a rogito
Notaio Rissotti Remo di Tortona, numero di repertorio 112071/16643
(informazione e copia dell’atto forniti dallo studio del Curatore
Fallimentare).
I DATI CATASTALI VIGENTI
Il complesso immobiliare risulta censito nel Catasto Fabbricati di Sale, come
segue:
-
Foglio 51, Particella 51, subalterno 1;
categoria D/2 - rendita Euro 4.906,34 – Via Montebello n. 1 – piano T1-2.
-
Foglio 51, Particella 49, subalterno 2
categoria A/4 – classe 3 – 7,5 vani - rendita Euro 356,36 – Via
Montebello s.n.c. – piano T-1.
-
categoria C/2 – classe 2 – 40 m² - rendita Euro 61,97 – Via Montebello
n. 3 – piano T.
-
categoria C/2 – classe 1 – 40 m² - rendita Euro 51,65 – Via Montebello
n. 3 – piano 1.
-
categoria A/4 – classe 3 – 4,5 vani - rendita Euro 213,81 – Via
Montebello n. 3 – piano T-1.
Le suddette unità immobiliari sono intestate alla SO.GE.P.I.M. SRL con sede
a Sale, in qualità di proprietaria per la quota di 1/1.
5
All’interno del complesso v’è anche la particella 48, quale porzione del cortile
di 176 metri quadrati, comune ai numeri 47, 49, 50 e 51 del foglio 51; essa,
essendo accessorio comune ad ente rurale ed urbano, è priva d’intestazione.
Le prime cinque unità derivano da variazioni introdotte nell’anno 2000,
presentate per una “diversa distribuzione degli spazi interni e per
ristrutturazione”; la particella 48 deriva dall’impianto meccanografico.
Dal raffronto tra lo stato di fatto e la situazione esistente in loco, emerge una
sostanziale incoerenza; essa, per quanto stabilito dall’art. 19 del decreto legge
31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio
2010, n. 122 (si veda anche la circolare n. 3/2010 del 10/08/2010 emanata
dall’Agenzia del Territorio), comporta una variazione della consistenza
dell’immobile e quindi della rendita catastale.
In tal senso, secondo il parere dello scrivente, si rende necessaria l’esatta
identificazione catastale, così da conseguire la conformità tra lo stato di fatto,
le planimetrie e la mappa.
I PROVVEDIMENTI EDILIZI
A seguito di specifica istanza presentata dallo scrivente, il Comune di Sale ha
messo a disposizione le pratiche edilizie relative al complesso immobiliare.
Quelle antecedenti all’acquisto della società fallita sono le seguenti:
 Pratica n. 18/71; licenza n. 69 del 07/04/1971 rilasciata per
intonacatura facciata.
 Pratica n. 14/83; autorizzazione edilizia n. 14/83 del 14/04/1983 per
posa tende.
 Pratica n. 111/89; concessione edilizia n. 70/89 del 02/06/1989 per
cambio di destinazione d’uso da locale giochi a locale ristorante,
6
sistemazione facciata, costruzione marciapiede.
 Pratica n. 238/89; autorizzazione edilizia n. 216/89 del 05/10/1989 per
opere interne.
 Autorizzazione alla abitabilità-usabilità del 06/10/1989 per fabbricato
commerciale uso bar-ristorante-albergo.
Le pratiche presentate dalla società fallita sono le seguenti:
 Permesso di Costruire N. 12 del 04/06/2007 per ristrutturazione
edilizia di fabbricati per attività commerciale-turistico ricettivaresidenziale e direzionale.
 Permesso di Costruire N. 6 del 13/05/2008 per ristrutturazione
edilizia di fabbricati per attività commerciale-turistico ricettivaresidenziale e direzionale; variante al Permesso di Costruire 12/2007.
 Denuncia opere in cemento armato consegnata il 11/09/2008
protocollo n. 11.191; variante a denuncia depositata il 01/08/2007
protocollo n. 8.992.
 Denuncia di Inizio Attività presentata il 26/09/2008 protocollo n.
11.975; variante a permessi di costruire già rilasciati.
 Denuncia di Inizio Attività presentata il 27/11/2009 protocollo n.
13.390; variante per opere di consolidamento statico del portico
interno al fabbricato.
LA REGOLARITA’ EDILIZIA
Tra gli allegati alla presente relazione, lo scrivente fornisce una copia della
“variante generale” (Permesso di Costruire n. 6/2008) e cinque grafici in
formato UNI A/4 nei quali sono rappresentate:
-
le opere aggiuntive (colore rosso) e le opere non eseguite (colore
7
giallo) rispetto alla “variante generale”;
-
le zone non visionate, poiché non accessibili (colore azzurro).
Pur trattandosi di un complesso immobiliare in corso di costruzione, per il
quale l’aggiudicatario potrà indubbiamente presentare un nuovo progetto di
ristrutturazione complessiva, lo scrivente ritiene comunque necessario
indicare quali sono le principali diversità riscontrate.
L’involucro edilizio, nel suo insieme, è pressochè conforme al progetto.
Emergono, per l’esattezza, solo due modifiche del volume ideato:
-
la prima, visibile nel prospetto della facciata verso il cortile, consiste
in una modesta variazione della sagoma, ma con un’approssimativa
conservazione del volume;
-
la seconda, osservabile dal prospetto della facciata verso strada, è
rappresentata da tre nuovi abbaini.
Vi sono poi delle differenze “minori”, rappresentate:
-
dalle suddivisioni all’interno degli edifici;
-
dalla diversa collocazione di alcune finestre e porte a finestra, le quali
incidono sull’aspetto esteriore e, pertanto, sui prospetti.
I volumi modificati nel prospetto della facciata verso il cortile, per i quali non
è possibile procedere alla loro demolizione/ricostruzione senza pregiudizio
della parte eseguita in conformità, potranno essere sanati ai sensi dell’articolo
34 del D.P.R. n. 380/2001.
I nuovi abbaini, le differenze interne e le differenze nei prospetti, potranno
essere riportate all’origine o sanate ai sensi dell’articolo 37 del D.P.R. n.
380/2001.
I costi per la regolarizzazione sono inclusi in una riduzione applicata al valore
8
di mercato.
----------------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 2
Comune di OLBIA (OT) - località PORTOROTONDO
***
Diritto di multiproprietà da esercitarsi nelle settimane 36-37-38 costituenti
il 9° periodo di ogni anno e corrispondente ad una quota pari a 90,51/1000 di
comproprietà indivisa su un’unità immobiliare nel Condominio “Residenza
Bouganville” sito in Comune di Olbia, località Portorotondo, facente parte
del complesso edilizio “Rudargia 2” (costituito oltre che dalla “Residenza
Bouganville” anche dalla “Residenza Mirto e Mimosa”).
L’unità immobiliare è la n. 2005 ed è del tipo E con numero cinque posti
letto, sita al piano terra e costituita da due locali, oltre ai servizi.
TEMPI E MODI DI GODIMENTO
La data d’inizio del godimento, che varia di anno in anno, ma con inizio
sempre dalla giornata di venerdì, è indicata nel calendario turnario allegato al
regolamento generale delle comunioni. E’ compresa nella vendita la
multiproprietà degli impianti, arredi e corredi, così pure la proporzionale
quota di comproprietà sulle parti comuni del condominio e dell’intero
complesso edilizio.
PROVENIENZA
I diritti sull’alloggio sono stati venduti alla “SO.GE.P.I.M. S.r.l.” dal Signor
NEVIO AGOSTINO CIPOLLINA, nato a Novi Ligure (AL) il 05/03/1971.
La compravendita è stata certificata dal Notaio Arrigo Roveda di Milano in
9
data 28/04/2004 (Rep. n. 29437) ed in data 05/05/2004 (Rep. 29512 – Racc. n.
7738).
Alla citata compravendita, fornita dal Curatore ed allegata alla presente,
dovrà farsi riferimento per l’acquisizione d’ulteriori e più precise
informazioni.
L’unità immobiliare è così distinta nel Catasto Fabbricati di Olbia:
Foglio 2, Particella 137, subalterno 103, località Porto Rotondo, interno
200, piano T, zona censuaria 1, categoria A/2, classe 2, vani 2,50, rendita
catastale euro 426,08.
Intestazione:
-
SO.GE.P.I.M. S.R.L. quota di proprietà per 9.051/100.000;
-
altri 5 soggetti comproprietari.
-----------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 3
***
A) Diritto di multiproprietà da esercitarsi nelle settimane 24-25
costituenti il 3° periodo di ogni anno e corrispondente ad una quota
pari a 105,03/1000 di comproprietà indivisa.
B) Diritto di multiproprietà da esercitarsi nelle settimane 26-27
costituenti il 4° periodo di ogni anno e corrispondente ad una quota
pari a 124,13/1000 di comproprietà indivisa.
I suddetti diritti sono riferiti ad un’unità immobiliare nel Condominio
10
“Residenza Bouganville” sito in Comune di Olbia, località Portorotondo,
facente parte del complesso edilizio “Rudargia 2” (costituito oltre che dalla
“Residenza Bouganville” anche dalla “Residenza Mirto e Mimosa”).
L’unità immobiliare è la n. 5004 del tipo B con numero tre posti letto, sita al
piano terra e costituita da un locale, oltre ai servizi.
sempre dalla giornata di sabato, è indicata nel calendario turnario allegato al
complesso edilizio.
PROVENIENZA
I diritti venduti alla “SO.GE.P.I.M. S.r.l.” sull’alloggio hanno due distinte
provenienze:
 quelli riferiti alle settimane 24-25 dalla Signora DINA ROSA, nata a
Montagnana (PD) il 18/12/1944;
 quelli riferiti alle settimane 26-27 dai Signori VINCENZO
BARBIRATO, nato a Piacenza d’Adige (PD) il 29/10/1950 e
TERESINA CUCCO, nata a Carceri (PD) il 30/01/1949.
Le compravendite sono state rispettivamente certificate dal Notaio Arrigo
Roveda di Milano nelle seguenti date:
 in data 28/04/2004 (Rep. n. 29440) ed in data 05/05/2004 (Rep. n.
29516 – Racc. n. 7742);
 in data 09/06/2004 (Rep. n. 29776) ed in data 23/06/2004 (Rep. n.
11
29888 – Racc. n. 7919).
Alle citate compravendite, fornite dal Curatore ed allegate alla presente,
informazioni.
Foglio 2, Mappale 137, subalterno 61, località Porto Rotondo, interno 500,
piano T, zona censuaria 1, categoria A/2, classe 2, vani 1.50, rendita catastale
euro 255,65.
Intestazione:
-
-
SO.GE.P.I.M. S.R.L. quota di proprietà da verificare (?);
-
n. 1 altro soggetto comproprietario.
------------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 4
***
Diritto di multiproprietà da esercitarsi nelle settimane 22-23 costituenti il
2° periodo di ogni anno e corrispondente ad una quota pari a 77,73/1000 di
Bouganville” anche dalla “Residenza Mirto e Mimosa”.
L’unità immobiliare è la n. 1101 ed è del tipo E con numero cinque posti
12
letto, sita al primo piano e costituita da due locali, oltre ai servizi e veranda.
complesso edilizio.
PROVENIENZA
I diritti sull’alloggio sono stati venduti alla “SO.GE.P.I.M. S.r.l.” dal Signor
ALESSANDRO MINISINI, nato a San Daniele del Friuli (UD) l’8 gennaio
1954.
data 28/04/2004 (Rep. n. 29438) ed in data 05/05/2004 (Rep. 29513 – Racc. n.
7739).
informazioni.
Foglio 2, Mappale 137, subalterno 168, località Porto Rotondo, interno 110,
piano 1, zona censuaria 1, categoria A/2, classe 2, vani 2,50, rendita catastale
euro 426,08.
Intestazione:
-
13
-
------------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 5
***
L’unità immobiliare è la n. 3008 ed è del tipo B con numero tre posti letto,
sita al piano terra e costituita da un locale, oltre ai servizi e veranda.
complesso edilizio.
PROVENIENZA
I diritti sull’alloggio sono stati venduti alla “SO.GE.P.I.M. S.r.l.” dalla
Signora MARIA PIERA GIOVARA, nata a Tigliole (AT) il 01/04/1946.
14
data 21/07/2004 (Rep. 30104 – Racc. n. 8039).
informazioni.
Foglio 2, Mappale 137, subalterno 95, località Porto Rotondo, piano T, zona
censuaria 1, categoria A/2, classe 2, vani 1,50, rendita catastale euro 255,65.
Intestazione:
-
non compare la SO.GE.P.I.M. S.R.L., ma neppure la dante causa (?).
------------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 6
***
L’unità immobiliare è la n. 3010 ed è del tipo B con numero tre posti letto,
sita al piano terra e costituita da un locale, oltre ai servizi.
15
complesso edilizio.
PROVENIENZA
I diritti sull’alloggio sono stati venduti alla “SO.GE.P.I.M. S.r.l.” dalla
Signora GINA ZANIN, nata a Anguillara Veneta (PD) il 07/01/1958.
La compravendita è stata certificata dal Notaio Guido Roveda di Milano in
data 21/10/2004 (Rep. 88893 – Racc. n. 21678).
informazioni.
Foglio 2, Mappale 137, subalterno 97, località Porto Rotondo, piano T, zona
censuaria 1, categoria A/2, classe 2, vani 1,50, rendita catastale euro 255,65.
Intestazione:
-
SO.GE.P.I.M. S.R.L. proprietà per 6.597/100.000;
-
------------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 7
Comune di SANTA CRISTINA VALGARDENA (BZ)
***
16
Trattasi della quota di 59,20/1000 della porzione materiale 12 (dodici)
della particella edificiale 1278 in Comune Catastale di Santa Cristina
Valgardena
(Mandamento
di
Chiusa
–
Provincia
di
Bolzano),
corrispondente al periodo di godimento n. 22 (ventidue) ed alla 51^
settimana di ogni anno (il primo periodo inizia sempre il 1° sabato di ogni
anno), con le parti comune ed i diritti reali congiunti così come risultanti dal
Libro Fondiario.
Con la proprietà della porzione materiale numero 12 della particella
edificiale 1278 è congiunto il diritto di compoprietà per 33,30/1000 alla
porzione materiale numero 34 della stessa particella 1278 costituente le parti
comuni dell’intero complesso immobiliare.
La particella edificiale numero 1278, porzioni materiali da 1 a 34, costituisce
la “Casa Metz” in località Santa Cristina Valgardena ed è gestita in
multiproprietà ed è quindi soggetta alle norme di cui al Regolamento Generale
della Multiproprietà con relativi allegati.
L’immobile fa parte di un edificio in condominio avente parti e servizi
comuni il cui uso e godimento è disciplinato dal Regolamento di Condominio.
Il regolamento della multiproprietà è allegato sotto la lettera C all’atto
ricevuto dal Notaio Angelo Tomasi di Bolzano in data 05/10/1992 al n.
123848/16405 di repertorio, registrato a Bolzano in data 13/10/1992 al n.
2672, mod. 2V.
Alla quota millesimale spetta il godimento perpetuo, turnario ed esclusivo
della porzione materiale numero 12 (dodici) per il periodo numero 22
(ventidue), con relativi arredi e corredi determinato secondo i criteri di cui al
17
citato regolamento.
PROVENIENZA
La suddetta porzione immobiliare oggetto del diritto di multiproprietà è stata
venduta
alla
“SO.GE.P.I.M.
S.r.l.”
dai
coniugi
Signori
IGNAZIO
BATTISTON, nato a Roma (RM) il 12/12/1936 e ANNA RITA SANI, nata a
Roma (RM) il 05/11/1945.
La compravendita è stata certificata dal Notaio Arrigo Roveda con sede in
Milano in data 28/04/2004 (Repertorio n. 29439) ed in altra data (Repertorio
n. 29514 – Raccolta n. 7740).
informazioni.
Le porzioni immobiliari oggetto del diritto di multiproprietà risultano censite
nel Catasto Fabbricati di Santa Cristina Valgardena, come segue:

Abitazione nel 2° piano:
C.C. 785, Foglio 36, Particella 1278, subalterno 20, porzione
materiale 12, Str. Iman n. 19, piano 2, categoria A/2, classe 1, vani 3,
rendita catastale euro 356,36;

posto auto nell’interrato:
C.C. 785, Foglio 36, Particella 1278, subalterno 50, porzione
materiale 12, Str. Iman n. 19, piano S1, categoria C/6, classe 1, metri
quadrati 14, rendita euro 47,00.
Intestazione di entrambi i subalterni:
-
18
-
----------------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 8
Comune di NOVA LEVANTE (BZ)
***
Trattasi della:
 quota di 84,50/1000 della porzione materiale 13 (tredici);
 quota di 23,50/1000 della porzione materiale 24 (ventiquattro);
entrambe della particella edificiale 1220 in Comune Catastale ed
Amministrativo di Nova Levante in Partita Tavolare 1059/II, con le parti
comuni ed i diritti reali congiunti così come risultanti al Libro Fondiario di
Bolzano ed al quale viene fatto ogni più ampio riferimento.
Con la proprietà della particella edificiale 1220 è congiunto il diritto di
compoprietà per 3/270 mi ind. alla particelladella fondiaria 3727/249 (strada
di pertinenza).
Con la proprietà delle porzioni materiali 13 e 24 della particella edificiale
1220 è congiunto il diritto di comproprietà rispettivamente per la quota di
56,50/1000 e di 9,96/1000 alla porzione materiale numero 27 della stessa
particella edificiale 1220 e costituente le parti comuni dell’intero complesso
immobiliare.
La particella edificiale numero 1220 costituisce la “Casa Carezza-Garni” in
località Carezza in Comune di Nova Levante in provincia di Bolzano ed è
gestita in multiproprietà e quindi soggetta alle norme di cui al Regolamento
Generale della Multiproprietà.
19
Detto regolamento, con relativi allegati, si trova allegato al contratto di
compravendita autenticato dal Notaio Tomasi di Bolzano in data 28 luglio
1988 al n. 105436 di repertorio, registrato a Bolzano l’8 agosto 1988 al n.
2331, mod. 2V ed intavolato presso l’Ufficio Tavolare di Bolzano con decreto
8184/88 di G.N.
Al suddetto atto è altresì allegato il Regolamento di Condominio che
disciplina l’uso ed il godimento delle parti e dei servizi comuni.
Alle quote millesimali acquistate spetta il godimento perpetuo, turnario ed
esclusivo delle porzioni materiali numeri 13 e 24, con relativi arredi e
corredi per il periodo numero 20, corrispondente alla 31^, 32^, 48^ e 49^
settimana di ogni anno (il primo periodo inizia sempre il 1° sabato di ogni
anno), determinato secondo i criteri fissati nel Regolamento Generale della
Multiproprietà.
PROVENIENZA
Le suddette porzioni immobiliari oggetto del diritto di multiproprietà sono
state vendute alla “SO.GE.P.I.M. S.r.l.” dal Signor Celestino o Celestino
Edoardo Tizzoni, nato a Legnano (MI) il 23/03/1933.
La compravendita è stata certificata in data 21/10/2004 dal Notaio Guido
Roveda con sede in Milano (Repertorio n. 88892 – Raccolta n. 21677).
informazioni.
20
nel Catasto Fabbricati di Nova Levante, come segue:

abitazione al piano primo:
C.C. 730, Foglio 52, Particella edificiale 1220, subalterno 10,
porzione materiale 13, Via Re Laurino n. 5, piano 1, interno 13,
categoria A/2, classe 1, vani 3, rendita catastale euro 317,62;

posto auto nel piano interrato:
porzione materiale 24, Via Re Laurino n. 5, piano S1, categoria C/6,
classe 1, metri quadrati 16, rendita euro 55,36.
Intestazione del subalterno 10:
-
-
Intestazione del sub. 23:
-
-
------------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 9
Comune di CAVALESE (TN)
***
Trattasi della:
 quota di 31,00/1000 della porzione materiale 15 (quindici);
 quota di 29,00/1000 sempre della porzione materiale 15 (quindici);
entrambe della particella edificiale 1767 (Casa Cavalese – Residenza
PRIMULA) in Comune Catastale di Cavalese (Mandamento di Cavalese –
21
provincia di Trento, quote corrispondenti rispettivamente al periodo di
godimento numero 11 (undici) ed alla 11^ settimana di ogni anno ed al
periodo di godimento numero 12 (dodici) ed alla settimana 12^ di ogni
anno (il primo periodo inizia sempre il 1° sabato di ogni anno), con le
parti comuni ed i diritti reali congiunti così come risulta dal Libro Fondiario,
al quale viene fatto ogni più ampio riferimento.
edificiale 1767 è congiunto il diritto di compoprietà per 33,90/1000 alla
La particella edificiale numero 1767, porzioni materiali da 1 a 34, costituisce
la “Casa Cavalese” in località Cavalese (TN) alla Via Brunetta ed è gestita in
multiproprietà ed è quindi soggetta alle norme di cui al Regolamento Generale
I regolamenti della multiproprietà e di condominio, con i relativi elaborati
tecnici e tabelle, sono allegati sotto la lettera C all’atto di deposito in data 18
febbraio 1991 n. 116183/15207 di repertorio notaio Angelo Tomasi di
Bolzano, registrato a Bolzano in data 8 marzo 1991 al n. 926/Mod. 2V e
depositato sub. GN 578/91 all’Ufficio Tavolare di Cavalese.
Alle quote millesimali acquistate spetta il godimento perpetuo, turnario ed
esclusivo della porzione materiale numero 15, con relativi arredi e corredi
per i periodi numeri 11 (undici) e 12 (dodici), determinati secondo i criteri
22
fissati nel Regolamento Generale della Multiproprietà.
PROVENIENZA
venduta alla “SO.GE.P.I.M. S.r.l.” dai coniugi Signori Giuliano Strobino, nato
a Mosso (BI) il 14/10/1939 e Carla Prina Mello, nata a Veglio (BI) il
19/08/1943.
Milano in data 28/04/2004 (Repertorio n. 29441) ed in data 05/05/2004
(Repertorio n. 29515 – Raccolta n. 7741).
informazioni.
La porzione immobiliare oggetto del diritto di multiproprietà risulta censita
nel Catasto Fabbricati di Cavalese, come segue:

porzione materiale 15, Via Brunetta n. 26C, piano 3, interno 7,
categoria A/2, classe 4, vani 4, rendita catastale euro 568,10.
Intestazione:
-
SO.GE.P.I.M. S.R.L. proprietà per 60/1000;
-
------------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 10
Comune di CANAZEI (TN)
***
23
Trattasi della quota di 42/1000 della porzione materiale 4 (quattro) della
particella edificiale 1009 in Comune Catastale di Canazei (Mandamento
di
Cavalese
–
Provincia
di
Trento),
“Residenza
Anemone”,
dell’appartamento al piano terra e posto auto nel secondo piano
sotterraneo.
La quota compravenduta corrisponde al periodo di godimento n. 22
(ventidue) ed alla 36^ e 37^ settimana di ogni anno (il primo periodo
inizia sempre il 1° sabato di ogni anno), con le parti comune ed i diritti reali
congiunti così come risultanti dal Libro Fondiario.
edificiale 1009 è congiunto il diritto di comproprietà per 20,90/1000 alla
La particella edificiale numero 1009 costituisce la “Casa Canazei” in
località Alba di Canazei in Comune di Canazei (TN), gestita in
multiproprietà, quindi soggetta alle norme di cui al Regolamento Generale
Il Regolamento della Multiproprietà ed il Regolamento di Condominio sono
allegati rispettivamente sotto la lettera C e la lettera D all’atto ricevuto dal
Notaio Angelo Tomasi di Bolzano in data 26/01/1990 al n. 111138/14413 di
repertorio, registrato a Bolzano in data 15/02/1990 al n. 581, serie 2V.
24
Alla quota millesimale spetta il godimento perpetuo, turnario ed esclusivo
della porzione materiale numero 4 (quattro) per il periodo numero 22
(ventidue), con relativi arredi e corredi determinato secondo i criteri di cui al
citato regolamento.
PROVENIENZA
venduta alla “SO.GE.P.I.M. S.r.l.” dai Signori Sergio Prolo, nato a Fara
Novarese (NO) il 12/05/1950 e Attilia Nano, nata a Novara (NO) il
30/03/1957.
Milano in data 15/04/2004 (Repertorio n. 29322) ed in data 20/04/2004
(Repertorio n. 29353 – Raccolta n. 7678).
informazioni.
nel Catasto Fabbricati di Cavalese, come segue:

appartamento al piano terra
porzione materiale 4, Via De Costa n. 82, piano T, categoria A/2,
classe 2, vani 3,5, rendita catastale euro 479,01;

posto auto nel secondo piano sotterraneo
porzione materiale 4, Via De Costa, piano S2, categoria C/6, classe
25
2, mq. 16, rendita catastale euro 69,41.
Intestazione di entrambi i subalterni:
-
SO.GE.P.I.M. S.R.L. proprietà per 42/1000;
-
--------------------------------------------------------------------------------------------
SCHEDA 11
Comune di NOVA LEVANTE (BZ)
***
Trattasi della quota di 38/1000 della porzione materiale 4 (quattro) della
particella edificiale 1220 in Comune Catastale ed Amministrativo di Nova
Levante in Partita Tavolare 1059/II, con le parti comuni ed i diritti reali
congiunti.
Con la proprietà della particella edificiale 1220 è congiunto il diritto di
comproprietà per 3/270 mi ind. alla particelladella fondiaria 3727/249 (strada
di pertinenza).
Con la proprietà della porzione materiale 4 della particella edificiale 1220 è
congiunto il diritto di comproprietà per la quota di 51,36/1000 alla porzione
materiale numero 27 della stessa particella edificiale 1220 e costituente le
parti comuni dell’intero complesso immobiliare.
La particella edificiale numero 1220 costituisce la “Casa Carezza-Garni” in
località Carezza in Comune di Nova Levante in provincia di Bolzano ed è
gestita in multiproprietà e quindi soggetta alle norme di cui al Regolamento
Generale della Multiproprietà.
Detto regolamento, con relativi allegati, si trova allegato al contratto di
26
compravendita autenticato dal Notaio Tomasi di Bolzano in data 28 novembre
1988 al n. 106591 di repertorio. Al suddetto atto è altresì allegato il
Regolamento di Condominio che disciplina l’uso ed il godimento delle parti e
dei servizi comuni.
Alle quota millesimali acquistate spetta il godimento perpetuo, turnario ed
esclusivo della porzione materiale numero 4, con relativi arredi e corredi
per il periodo numero 4, corrispondente alla 4^ e 41^ settimana di ogni
anno (il primo periodo inizia sempre il 1° sabato di ogni anno),
determinato secondo i criteri fissati nel Regolamento Generale della
Multiproprietà.
PROVENIENZA
Le suddette porzioni immobiliari oggetto del diritto di multiproprietà sono
state vendute alla “SO.GE.P.I.M. S.r.l.” dai coniugi Luigi Marinsalti nato a
San Severino Marche (MC) il 17/09/1955 e Ines Paciaroni nata a San
Severino Marche (MC) il 10/09/1958.
La compravendita è stata certificata in data 01/02/2005 dal Notaio Arrigo
Roveda con sede in Milano (Repertorio n. 31476 – Raccolta n. 8715).
informazioni.
La porzione immobiliare oggetto del diritto di multiproprietà risulta censita
nel Catasto Fabbricati di Nova Levante, come segue:
-
27
porzione materiale 4, Via Laurino n. 5, piano T, interno 4, categoria
A/2, classe 2, vani 3, rendita catastale euro 371,85.
Intestazione:
-
-
altri 32 soggetti comproprietari. ---------------------------------------------******
METODI DI STIMA
A) Metodo per il complesso immobiliare in Comune di Sale (AL)
Sintetica comparativa – determinazione del valore di mercato.
Adeguamenti della stima.
Riduzione del valore del 15% per le spese di regolarizzazione
urbanistica e per l’assenza di garanzie da vizi.
***
B) Metodo per le multiproprietà
Stima storica: stima sintetica del valore di mercato basata sul prezzo
che il bene in oggetto ha realizzato in una precedente compravendita.
Adeguamenti e correzioni della stima per le multiproprietà.
Riduzione del valore del 40% per assenza di garanzie da vizi, per
rimborso di eventuali spese condominiali insolute.
Fonti d’informazione
Testi di economia ed estimo; esperti operanti nel settore immobiliare.
******
STIMA
► Scheda 1
Il complesso immobiliare nel Comune di Sale (AL).
28
Edificio verso la strada
Piano Terra
(400,00 mq. x 1,00¹) x euro 300,00* = euro 120.000,00
Piano Primo
(350,00 mq. x 1,00¹) x euro 300,00 = euro 105.000,00
Piano Secondo (sottotetto)
(300,00 mq. x 0,70¹) x euro 300,00 = euro 63.000,00
Primo edificio interno (sala polifunzionale)
Piano Terra
160,00 mq. x euro 250,00* = euro 40.000,00
Secondo edificio interno
Piano Terra - Primo
180,00 mq. x euro 200,00* = euro 36.000,00
Totale = euro 364.000,00
Riduzione = euro 364.000,00 x 15%² = euro 54.600,00
Valore = euro (364.000,00 – 54.600,00) = euro 300.000,00³
¹ coefficiente di adeguamento in considerazione del piano
² riduzione per le spese di regolarizzazione urbanistica e per l’assenza di garanzie da vizi.
³ arrotondamento per difetto.
* valore comprensivo dell’incidenza apportata dalle utilità comuni.
***
Le multiproprietà.
► Scheda 2
In Comune di Olbia (OT), località Portorotondo
29
Prezzo d’acquisto nell’anno 2004: euro 11.364,63
Prima riduzione = euro 11.364,63 x 10%¹ = euro 1.136,46
Seconda riduzione = euro 10.228,16 x 40%² = euro 4.091,26
Valore = euro 6.000,00³
► Scheda 3
► Scheda 4
Prima riduzione = euro 9.761,04 x 10%¹ = euro 976,10
► Scheda 5
30
► Scheda 6
► Scheda 7
In Comune di Santa Cristina Valgardena (BZ), “Casa Metz”
Foglio 36, Particella 1278, subalterni 20 e 50
► Scheda 8
In Comune di Nova Levante (BZ), loc. Carezza, “Casa Carezza-Garni”
► Scheda 9
In Comune di Cavalese (TN), “Casa Cavalese”
31
► Scheda 10
In Comune di Canazei (TN), località Alba, “Casa Canazei”
► Scheda 11
In Comune di Nova Levante (BZ), loc. Carezza, “Casa Carezza-Garni”
¹ coefficiente di vetustà dello 1,00 per cento per ogni anno decorrente dall’ultima compravendita.
² riduzione per assenza di garanzie da vizi, per rimborso di eventuali spese condominiali insolute.
³ arrotondamento per eccesso o difetto.
******
FORMAZIONE LOTTI
Lo scrivente propone che i beni stimati siano venduti in due distinti lotti. Il
primo lotto comprende il complesso immobiliare sito nel Comune di Sale
(AL), mentre il secondo lotto include tutte le multiproprietà.
32
LOTTO 1 → Valore = euro 300.000,00 (trecentomila/00).
LOTTO 2 → Valore = euro 50.000,00 (cinquantamila/00)³.
³ arrotondamento per difetto.
******
LIMITI E RISERVE DEL MANDATO
Quanto lo scrivente ha potuto accertare, descrivere e documentare è riferito:

alle condizioni del complesso immobiliare sito nel Comune di Sale
(AL), così come si presentava il giorno 09/05/2014, data dell’ultimo
sopralluogo;

alla documentazione messa a disposizione dagli enti pubblici, in
particolare dal Comune di Sale (AL) e dagli uffici catastali del
Trentino-Alto Adige;

alla documentazione presente nella banca dati dell’Agenzia delle
Entrate – Servizi Catastali;

alla legislazione ed alle normative attualmente vigenti.
Lo scrivente precisa inoltre:

di aver osservato il complesso immobiliare sito nel Comune di Sale
(AL) limitatamente alle possibilità offerte dai luoghi, senza attuare
specifiche condizioni per esercitare particolari indagini;

di non aver ispezionato in loco alcuna delle unità immobiliari
caratterizzate dal diritto di multiproprietà;

di non aver compiuto accertamenti documentali relativi all’esistenza di
formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, se non
l’ispezione
ipotecaria
telematica
Immobiliare di Tortona.
33
nel
Servizio
di
Pubblicità
******
INDICE ALLEGATI
SCHEDA 1 - Fabbricato in corso di costruzione in Comune di SALE (AL) – Foglio 51/a, Particella 51 + altre.
 Ispezione ipotecaria nota di trascrizione atto compravendita del 10/11/2005.
 Atto di compravendita del 04/04/2007.
 Estratto della mappa catastale.
 Ricevuta ispezione catastale per le planimetrie dell’urbano.
 Unica planimetria dell’urbano: fg. 51, part. 51, sub. 1.
 Visure catastali.
 Permesso di Costruire n. 6 del 13/05/2008 (ultima variante generale).
 Tavola grafica allegata a P. di C. n. 6 del 13/05/2008 (ultima variante).
 N. 5 grafici di raffronto tra la situazione autorizzata e lo stato di fatto.
 Documentazione fotografica (n. 7 vedute).
 Ispezione ipotecaria del 09/06/2014 per via telematica.
SCHEDA 2 -
Multiproprietà in Comune di OLBIA (OT) – località PORTOROTONDO / Foglio 2, Particella
137, Subalterno 103.
 Atto di compravendita.
 Planimetria catastale.
 Visura catastale.
SCHEDA 3 - Multiproprietà in Comune di OLBIA (OT) – località PORTOROTONDO / Foglio 2, Particella
137, Subalterno 61.
 Primo atto di compravendita.
 Secondo atto di compravendita.
34
SCHEDA 4 -
137, Subalterno 168.
SCHEDA 5 - Multiproprietà in Comune di OLBIA (OT) – località PORTOROTONDO / Foglio 2, Particella
137, Subalterno 95.
SCHEDA 6 -
137, Subalterno 95.
SCHEDA 7 - Multiproprietà in Comune di SANTA CRISTINA VALGARDENA (BZ) – Foglio 36, Particella
1278, Subalterni 20 e 50.
 N. 2 planimetrie allegate all’atto di compravendita.
 Planimetria catastale del subalterno 20.
35
 Visura catastale del subalterno 20.
SCHEDA 8 -
Multiproprietà in Comune di NOVA LEVANTE (BZ) – Foglio 52, Particella 1220, Subb. 10 e
23.
 N. 2 planimetrie allegate all’atto di compravendita.
 Planimetria catastale del bene comune censibile subalterno 1.
 Planimetria catastale del bene comune censibile subalterno 19.
 Visura catastale dei beni comuni censibili subalterni 1 e 19.
SCHEDA 9 - Multiproprietà in Comune di CAVALESE (TN) – Foglio 28, Particella 1767, Subalterno 17.
 Planimetria generale allegata all’atto di compravendita.
SCHEDA 10 - Multiproprietà in Comune di CANAZEI (TN) – Foglio 40, Particella 1009, Subalterni 2 e 74.
 N. 2 planimetrie generali allegate all’atto di compravendita.
36
SCHEDA 11 - Multiproprietà in Comune di NOVA LEVANTE (BZ) – Foglio 52, Particella 1220, Sub. 5.
 Planimetria generale allegata all’atto di compravendita.
******
Lo scrivente rassegna al Curatore Fallimentare la presente relazione, comprensiva
degli allegati sopra precisati, ringraziando nuovamente per l’incarico e rimanendo a
disposizione per eventuali chiarimenti e/o integrazioni.
Tortona, lì 10 giugno 2014
Paolo Arpe
37

Foglio uso bollo

Transcript

Documenti analoghi

Spett.le UFFICIO TRIBUTI COMUNE DI SANTA MARIA A MONTE

USO GRATUITO - Comune di RIVARA

Istruzioni modello CDC

Modello CDC - Fisco e Tasse

Le novità introdotte sui contratti di: multiproprietà, prodotti per le

203.31 Kb - Comune di Vignate

excel avanzato

3° avviso vendita immobili senza incanto31 07 2015

Multiproprietà, acquisti verificati

Chi è l`Agente Immobiliare FIAIP? - Lastella Immobiliare