TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLÌ SEZIONE

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLÌ
SEZIONE FALLIMENTARE
Fallimento n.33/2014 R.F.- U.T.A. s.r.l.
(c.f. 03865680403, n. REA RN - 324494)
Giudice delegato: Dott. Alberto Pazzi.
Curatore fallimentare: Dott. Vittorio Sarto.
Incarico: Valutazione Estimativa di Beni Immobili
Il sottoscritto Arch. Emanuele Dall'Ara in data 07 maggio 2014 veniva nominato Consulente
Tecnico d’Ufficio per accertamenti tecnici e conseguente valutazione di beni immobili
nell’interesse del Fallimento n.33/2014.
Nello specifico, l'incarico consiste nella stima dei beni immobili della società fallita - U.T.A.
s.r.l. - ed in particolare di appartamenti, autorimesse, posti auto e depositi a disposizione,
facenti parte del complesso Residence Rex Resort, in Rimini (RN) - Marina Centro - Viale
Ruggero Baldini n. 3 - 5 - 5a, angolo Viale Alfredo Cappellini.
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EMANUELE DALL'ARA ARCHITETTO
Galleria O.I.R. 16/g – 47521 - Cesena (FC) - tel/fax: 0547.480768
e.mail: [email protected]
Svolgimento dell'incarico
Facendo seguito alla nomina, lo scrivente ha effettuato verifiche, sopralluoghi, rilievi ed
indagini valutative che hanno portato al seguente risultato peritale:
LOTTO UNICO
Tenuto conto delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche, in particolare della
localizzazione, della tipologia edilizia, nonché della qualità delle finiture e dello stato di
manutenzione in cu versano il residence nel suo complesso e le singole unità immobiliari in
capo ad U.T.A. s.r.l. nello specifico, si ritiene che il più probabile valore di mercato nel caso
di vendita “lotto unico” sia di euro 6.000.000,00, definito per mezzo di riduzione del 20%
rispetto al valore ottenuto sommando gli importi relativi alle singole unità immobiliari 7.899.000,00 € - e poi approssimato per difetto.
LOTTO SINGOLO
Nel dettaglio, ai singoli subalterni vengono attribuiti i seguenti valori commerciali:
A. Appartamenti a destinazione civile abitazione (n. 19 subalterni),
Lotto (1), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 1 – scala B – piano terra,
358.000,00 €.
210.000,00 €.
420.000,00 €.
Lotto (4), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 4 – scala A – piano terra,
447.000,00 €.
300.000,00 €.
278.000,00 €.
Lotto (7), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 7, piano terra e primo,
467.000,00 €.
Lotto (8), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 10 – scala B – piano 1°,
350.000,00 €.
2
Lotto (9), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 11 – scala A – piano 1°,
424.000,00 €.
220.000,00 €.
250.000,00 €.
328.000,00 €.
362.000,00 €.
320.000,00 €.
220.000,00 €.
317.000,00 €.
262.000,00 €.
200.000,00 €.
570.000,00 €.
B. Autorimesse e posti auto (n. 48 subalterni):
Lotto (20), Foglio 66, Part. 1463, Sub. 28, piano interrato 1°,
42.000,00 €.
39.000,00 €.
22.000,00 €.
22.000,00 €.
42.000,00 €.
3
42.000,00 €.
40.000,00 €.
40.000,00 €.
40.000,00 €.
36.000,00 €.
36.000,00 €.
40.000,00 €.
40.000,00 €.
30.000,00 €.
30.000,00 €.
36.000,00 €.
38.000,00 €.
38.000,00 €.
37.000,00 €.
37.000,00 €.
37.000,00 €.
38.000,00 €.
40.000,00 €.
4
43.000,00 €.
Lotto (44),Foglio 66, Part. 1463, Sub. 58, piano interrato 1°,
60.000,00 €.
62.000,00 €.
65.000,00 €.
65.000,00 €.
17.000,00 €.
17.000,00 €.
20.000,00 €.
22.000,00 €.
35.000,00 €.
18.000,00 €.
22.000,00 €.
20.000,00 €.
26.000,00 €.
22.000,00 €.
40.000,00 €.
43.000,00 €.
21.000,00 €.
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21.000,00 €.
20.000,00 €.
20.000,00 €.
18.000,00 €.
19.000,00 €.
19.000,00 €.
19.000,00 €.
C. Depositi a disposizione (n. 2 subalterni):
Valore non attribuito singolarmente.
Valore non attribuito singolarmente.
La somma dei singoli lotti determina un valore complessivo
di euro 7.899.000,00.
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RELAZIONE PERITALE:
1. SVOLGIMENTO DELL'INCARICO
pag. 8
2. DESCRIZIONE DEL RESIDENCE
2.1_caratteristiche intrinseche ed estrinseche;
pag. 9
2.2_dati catastali e confini;
pag. 10
2.3_autorizzazioni e conformità edilizia;
pag. 10
2.4_difformità, sanatorie e ripristini;
pag. 11
2.5_vincoli e servitù;
pag. 11
2.6_stato generale di conservazione.
pag. 11
3. CRITERI DI STIMA
3.1_determinazione delle superfici;
pag. 13
3.2_criterio di stima per le unità immobiliari di civile abitazione;
pag. 13
3.2.1_Attestato di Prestazione Energetica;
pag. 14
3.3_criterio di stima per posti - auto ed autorimesse;
pag. 14
3.4_depositi a disposizione.
pag. 15
4. ALLEGATI ED ALTRO.
pag. 15
5. UNITÁ DESTINATE A CIVILE ABITAZIONE (APPARTAMENTI)
5.1_descrizione caratteristiche comuni;
pag. 16
5.2_singole schede degli appartamenti.
pag. 17
6. UNITÁ DESTINATE A POSTI AUTO COPERTI ED AUTORIMESSE
6.1_piano interrato primo;
pag. 104
6.2_singole schede dei subalterni dal n. 28 al n. 61;
pag. 105
6.3_piano interrato secondo;
pag. 161
6.4_ singole schede dei subalterni dal n. 62 al n. 98.
pag. 162
7. DOCUMENTAZIONE CATASTALE
7.1_estratto di mappa catastale e quadro dimostrativo dell'intero complesso;
7.2_planimetrie catastali dei subalterni di civile abitazione.
7
1. SVOLGIMENTO DELL'INCARICO
Successivamente alla nomina lo scrivente ha effettuato verifiche e valutazioni indirizzate
alla redazione della relazione peritale:
• confronto preventivo con il curatore fallimentare Dott. Vittorio Sarto al fine di
esaminare gli atti e discutere sulle finalità dell'incarico;
• indagini presso il Comune di Rimini a verifica della conformità edilizia del residence
nel suo complesso ed in particolare delle unità immobiliari in capo alla società
fallita, con accesso agli atti autorizzativi e confronto con tecnici istruttori;
• verifiche presso l'Ufficio del Territorio, con richiesta estratti di Visure, Quadro
dimostrativo e planimetrie al Catasto Fabbricati e Terreni;
• numerosi sopralluoghi finalizzati, in primo luogo, all'individuazione dei subalterni e alla
comprensione delle caratteristiche degli stessi e successivamente, all’effettuazione
di approfondite verifiche di corrispondenza e di analisi puntuale di vizi e
problematiche riscontrate;
•
indagini di mercato e relative valutazioni di stima degli immobili;
• redazione della relazione peritale e relativi elaborati allegati.
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2. DESCRIZIONE DEL RESIDENCE.
2.1
CARATTERISTICHE INTRINSECHE ED ESTRINSECHE.
Il complesso edilizio "Rex Resort" sorge a Marina Centro di Rimini (RN), in angolo tra Viale
Ruggero Baldini e Viale Alfredo Cappellini, in prossimità del porto canale e a ridotta
distanza dal parco urbano “Federico Fellini” e dal lungomare.
Il fabbricato - sei piani fuori terra, destinati a civile abitazione, e due interrati dedicati ai
servizi (depositi, autorimesse e posti auto) - si sviluppa in due corpi di fabbrica serviti
rispettivamente dalla scala "A" e dalla scala "B" con relativi ascensori, e collegati al di sopra
dell'atrio comune che porta all'area verde interna.
Si tratta di edilizia di buona qualità - caratterizzata da finiture di medio-alto livello sviluppata attorno alla corte comune a verde, dove sono collocati anche una piscina con
area prendisole e relativi servizi - spogliatoi, docce e toilette dedicati - ed un gazebo con
rosa rampicante. In generale i materiali utilizzati sono di buona qualità a partire dalla
pavimentazione in pietra, proseguendo con infissi e serramenti in legno ed alluminio.
Inoltre gli spazi comuni sono dotati di impianto anti-intrusione con telecamere per videosorveglianza e risultano adeguatamente illuminati; le aree verdi sono munite di impianto di
irrigazione automatizzato con centralina elettronica .
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2.2.
Dati catastali e confini:
il complesso confina su Viale Alfredo Cappellini con il civico n.14 e su Viale Ruggero Baldini
con il civico n.1, è censito al Catasto Fabbricati di Rimini al Foglio 66, Particelle n. 1463 ed
al Catasto Terreni al Foglio n.66, Particella n. 4337.
Di seguito si riportano le specifiche relative ai subalterni in capo ad U.T.A. s.r.l.:
a. unità immobiliari destinate a civile abitazione - categoria A2 -Foglio n.66, Particella
n.1463, Subalterni n.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 21, 22, 23, 24, 26;
b. unità Immobiliari destinate ad autorimessa o posto auto - categoria C6 - Foglio n.66,
Particella n.1463, Subalterni n. 28, 29, 30, 31, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 46, 47, 48, 49,
50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 72, 73, 76, 77,
80, 81, 82, 83, 86, 91, 92, 93;
c. unità immobiliari destinate a deposito - categoria C/2 - Foglio n.66, Particella n. 1463,
Subalterni n. 97 e 98.
2.3.
Autorizzazioni e Conformità Edilizia:
il complesso - dotato di Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità n.200/2007, protocollo
n.46860 del 12/03/2007 - è stato edificato per mezzo delle seguenti pratiche edilizie:
a. Permesso di Costruire n. 124/2003 protocollo n. 86555 del 13/05/2003;
b. Permesso di Costruire in Variante n. 442/2004 - Prot. 15870 - rilasciato il 28/01/2005;
c. D.I.A. per Variante in Corso d'Opera - finale -n.115/06, prot. 64285 del14/04/2006;
d. D.I.A. per realizzazione della toilette a servizio della piscina n.150/06, prot. 90328 del
26/05/2006.
Inoltre si è verificato che anche passi carrai risultano autorizzati e nello specifico:
e. Autorizzazione Passo Carrabile n.22360 per l'accesso su Viale Alfredo Cappellini;
f. Autorizzazione Passo Carrabile n.22361 per l'accesso su Viale Ruggero Baldini.
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2.4
Difformità, sanatorie e ripristini:
Dai rilievi eseguiti è emerso come alcune delle unità in carico ad U.T.A. s.r.l.
presentino difformità - prevalentemente di relativa consistenza - tra lo stato dei
luoghi e quello risultante dai progetti approvati ed oggetto del rilascio della
conformità edilizia. In sede di definizione del valore dei suddetti beni si è tenuto
conto sia dei costi da sostenere per la presentazione delle pratiche edilizie di
sanatoria, che di quelli per l'esecuzione degli eventuali ripristini.
2.5
Vincoli e Servitù:
La società che ha realizzato l'intervento - Finanziaria Saccarifera Italo-Iberica S.p.a. con
sede a Cesena in Via Benedetto Croce n.7 (codice fiscale - partita I.V.A. ed iscrizione al
Registro delle Imprese di Forlì - Cesena n.07324730154) ha stipulato con ENEL Distribuzione
S.p.a. un atto di servitù di elettrodotto per cabine di cui all'atto notarile n.5232 del
28/06/2006, trascritto all'Agenzia del Territorio di Rimini il 29/06/2006 al n.12037 R.G.O. e al
n.12038 -12039 Part. 7243 - 7244 - 7245.
2.6
Stato generale di conservazione:
Come anticipato in precedenza, il complesso è di qualità edilizia medio-alta con
adeguato livello di finiture sia per quanto riguarda i prospetti che per gli spazi comuni,
interni ed esterni.
Attualmente gli spazi comuni interni del residence versano in buone condizioni,
contrariamente a quelli esterni che risentono dell'insufficiente manutenzione negli ultimi
anni: in particolare le aree verdi, la zona della piscina e le due scale - "C" e "D" - a
collegamento dei piani interrati, necessiterebbero di interventi di manutenzione.
La pavimentazione attorno alla piscina - di tipo galleggiante in doghe di teak risulta
visibilmente deteriorata, anche a causa di un inadeguato intervento di manutenzione. Si
ritiene opportuna la sostituzione con prodotto tecnologicamente più evoluto - impasto di
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legno composito - che a parità di tipologia e resa estetica consenta di ridurre al minimo la
necessità di manutenzione.
Le scale "C" e "D" ed i relativi vani necessiterebbero di una pulizia approfondita di tutte le
superfici e di una successiva tinteggiatura per quelle intonacate, con adeguato prodotto
"lavabile" che faciliti le future operazioni di pulitura.
Inoltre le superfici di facciata - esposte all'azione diretta di agenti atmosferici - mostrano
un certo "invecchiamento" dovuto al dilavamento della tinta.
Anche il legno del pergolato a copertura della rampa di accesso ai piani interrati si
presenta deteriorato e richiederebbe un intervento di risanamento.
La zona-verde necessiterebbe di cure - interventi dal costo contenuto, quali tosatura del
prato, pulizia da erbe infestanti, potatura di siepi e piante a basso fusto - che tuttavia negli
ultimi anni sono stati eseguiti con scarsa regolarità.
Infine si evidenzia come sostanzialmente in tutti i balconi - a causa di comuni assestamenti
- si siano manifestati fenomeni di fessurazione in corrispondenza del punto di contatto tra la
parete esterna ed i parapetti in muratura dei balconi stessi.
Si ritiene che lo stato di conservazione appena descritto possa avere un'incidenza - per
quanto contenuta - sul valore di mercato delle unità immobiliari oggetto della perizia ed in
particolare per quelle a destinazione residenziale.
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3. CRITERI DI STIMA
3.1
Determinazione delle superfici:
Al fine di definire la consistenza dei beni, le superfici commerciali dei vani destinati ad
abitazioni sono conteggiate al 100%, mentre a quelle relative alle pertinenze verrà
applicata una percentuale di riduzione che si differenzierà in base alla destinazione d'uso,
ma anche alle caratteristiche e al grado di fruibilità delle stesse.
3.2.
Criterio di stima per le unità immobiliari di civile abitazione:
Lo scrivente, in considerazione delle finalità dell'incarico - definire il più probabile valore di
mercato degli immobili in funzione della vendita nell'immediato o comunque nel medio
termine - ritiene corretto applicare il criterio di stima comparativo sulla base sia dei prezzi di
mercato praticati nella zona per immobili simili o comunque assimilabili per posizione,
tipologia, sia del livello di finiture ed ogni altro elemento commercialmente influente.
Si procede quindi a partire dai dati pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare
pubblicato dall'Agenzia del Territorio Ufficio di Rimini (O.M.I. di Rimini), confrontandoli con
quelli risultanti dalle indagini di mercato effettuate presso operatori specializzati nel settore
immobiliare, al fine di definire il più probabile parametro di stima al metro quadrato, da
applicare alle superfici commerciali.
Nel caso specifico delle unità immobiliari risultanti incomplete, comprese in un complesso
di oramai otto anni di età, si ritiene procedere come di seguito esplicitato:
- individuazione del più probabile valore di mercato di immobili nuovi di simili
caratteristiche;
-
determinazione
della
superficie
commerciale
a
cui
applicare
il
parametro
precedentemente individuato, determinando in questo modo il più probabile valore di
mercato dell'unità considerata come "nuova".
Successivamente, da questo valore verranno sottratti gli importi desunti da preventivi
richiesti ad artigiani o imprese specializzate nei diversi settori relativamente agli interventi di
seguito specificati:
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- la somma dei costi da sostenere per il completamento delle singole unità abitative con
livello di finitura congruo alla tipologia e alle caratteristiche del complesso;
- la somma dei costi da sostenere per ripristinare gli eventuali vizi o danni riscontrati nelle
singole unità.
Verrà inoltre effettuata una decurtazione commisurata al grado di conservazione e vetustà
del complesso, delle parti comuni ecc.
Si ritiene che il metodo appena illustrato, unitamente alla conoscenza dei beni e delle
valutazioni di mercato, consenta di definire - con ragionevole margine di tolleranza - il più
probabile valore di mercato dei beni oggetto dell'incarico.
Per quanto concerne gli appartamenti "finiti" - i sub.2 e sub.23 - si procederà applicando un
valore di mercato desunto dalla comparazione dei dati O.M.I. con quelli risultanti dalle
analisi di mercato, andando poi a sottrarre la somma dei costi da sostenere per il ripristino
dei vizi riscontrati.
3.2.1 Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.),
La normativa vigente prevede l'obbligo di allegare agli atti di compravendita (oltre ai
contratti di locazione) l'Attestato di Prestazione Energetica: a tal proposito si precisa che
nella determinazione della stima dei subalterni destinati a civile abitazione si sono
considerati anche i costi (così come preventivati da un tecnico abilitato) da sostenere per
la produzione del suddetto Attestato.
3.3
Criterio di stima per posti auto ed autorimesse:
Per quanto concerne i subalterni destinati ad autorimessa e posto-auto coperto (piani
interrati, primo e secondo) dal confronto con gli operatori di settore è emerso che
l'applicazione dei parametri pubblicati dall'O.M.I avrebbe portato alla definizione di stime
distanti dal valore di mercato dei beni, per cui si è optato per la definizione di valori a
corpo sulla scorta delle indicazioni dei suddetti operatori, rielaborate secondo la propria
esperienza in considerazione delle caratteristiche dei singoli subalterni.
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3.4
Depositi a disposizione:
Si ritiene opportuno no procedere ad una valutazione dei due depositi a disposizione, in
quanto pertinenze difficilmente stimabili singolarmente. Al contempo si considera che
queste possano risultare elementi commercialmente rilevanti nella successiva fase di
vendita.
4. ALLEGATI ED ALTRO
Si ritiene di non "appesantire" la relazione peritale con tutti gli allegati che sono stati
prodotti durante lo svolgimento dell'incarico: ad ogni modo la documentazione completa
sarà custodita presso lo studio del sottoscritto a disposizione del curatore fallimentare.
Si precisa che della documentazione a disposizione fanno parte anche tutti i preventivi per
i ripristini dei vizi e per il completamento dei locali, e gli elaborati dello stato rilevato dei
subalterni.
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5. UNITÁ DESTINATE A CIVILE ABITAZIONE (APPARTAMENTI)
5.1
Descrizione caratteristiche comuni:
Le unità immobiliari destinate a civile abitazione in capo ad U.T.A. s.r.l. sono diciannove, di
dimensioni e tipologie differenti, distribuite nei sei piani fuori terra del complesso. Nello
specifico, nove unità servite dalla scala "A" - lato Viale Cappellini - e nove dalla scala "B" lato Viale Baldini, a cui si aggiunge l'unità sub.7 - l'unica a svilupparsi su due livelli - a cui si
accede direttamente dall'area cortilizia comune, in prossimità della scala "A".
Tutte le suddette unità sono dotate di deposito collocato al piano interrato secondo.
Inoltre tutti gli appartamenti siti al piano terreno sono dotati di cortile privato con accesso
diretto dall'area verde comune e/o dall'esterno (da Viale Baldini o da Viale Cappellini, a
seconda dei subalterni) tramite cancello in ferro battuto dotato di serratura a chiave.
Tutti gli appartamenti del complesso sono serviti da un impianto centralizzato riscaldamento e condizionamento - con contabilizzatore e termoregolazione autonome
per mezzo dei termostati installati nei singoli ambienti delle unità.
Le persiane sono in
alluminio con infissi in legno alluminio – che richiedono una ridotta manutenzione nel
tempo - con vetro camera, a miglioramento dell'isolamento termo-acustico dei locali.
Sempre a livello impiantistico, gli appartamenti sono dotati di automatizzazione con
centralina per l'irrigazione dei cortili delle unità al piano-terra e delle fioriere di logge e
balconi ai restanti piani.
Esclusi i sub. 2 e 23, tutte le altre unità residenziali oggetto della stima si trovano allo stato
grezzo avanzato con massetti ed intonaci completati, infissi e persiane montate.
La funzionalità degli impianti risulta non verificabile, ma da quanto constatato nel corso dei
sopralluoghi si ritiene di poter considerare l'impianto elettrico completo - sono presenti fili di
punti luce e montati quadro, frutti e placche - mentre per l'impianto anti-intrusione montata la centralina - rimangono da installare i dispositivi volumetrici.
Discorso analogo vale per l'impianto idro-sanitario e quello termico: in questo secondo
caso oltre a sanitari e rubinetterie mancano la caldaia ed i termo-arredi dei bagni per cui
è stato previsto il modello elettrico.
Infine tutti gli appartamenti sono dotati di cassaforte a combinazione incassata a parete.
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5.2
Singole schede degli appartamenti:
LOTTO (1): foglio 66, part. 1463, sub.1
Dati catastali: censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rimini, foglio n.66, particella
n.1463, subalterno n.1, categoria A2.
Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posizionata al piano
terreno - scala B, lato Viale R. Baldini - e confina sia con gli appartamenti ai sub.2 e sub.3,
che con l'area cortilizia interna nei pressi della piscina, e con il fabbricato al civico n.1 dello
stesso Viale R. Baldini.
Consistenza: l'appartamento si compone di ingresso, zona giorno - angolo cottura e
soggiorno - disimpegno, due camere e due bagni, di cui uno dedicato ad una delle
camere.
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Inoltre, posto a nord-est, l'unità ha un cortile privato a cui si accede sia dalla zona giorno attraverso la loggia - che dalle porte-finestre della due camere; cortile che a sua volta è
collegato all'area verde comune tramite cancello con serratura.
Caratteristiche e stato di conservazione: l'immobile, si presenta allo stato grezzo avanzato,
con massetti ed intonaci completati ed infissi montati.
L'unità presenta alcuni vizi dovuti perlopiù alla mancanza di manutenzione:
a. attualmente l'accesso all'unità è consentito esclusivamente dall'esterno
sfruttando il cancellino di collegamento con l'area verde condominiale ed
un infisso appositamente lasciato aperto, in quanto non si è in possesso delle
chiavi del blindato dell'accesso principale dalla scala "B";
b. il massetto in corrispondenza del vano camera singola e di quello cotturasoggiorno si presenta annerito in alcuni punti probabilmente a causa di
infiltrazioni di acqua che attualmente risulterebbero non più attive; il che
rende necessario uno specifico trattamento del massetto stesso prima di
procedere alla posa dei pavimenti.
c. gli infissi necessitano di adeguata regolazione e della sostituzione di alcune
ferramenta arrugginite o comunque deteriorate, tra cui anche le maniglie di
finestre e porte-finestre;
d. la vegetazione del cortile privato necessita di intervento che preveda la
potatura di siepe ed arbusti di piccolo e medio fusto, l'estirpazione di erbe
infestanti e tosatura dell'erba.
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Vista del vano cottura-soggiorno
Vista del vano cottura - soggiorno in direzione della camera singola e dell'ingresso
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Determinazione della superficie commerciale:
1. appartamento, mq. 81,15 x 1,00 = 81,15 mq.
2. loggia, mq. 9,51 x 0,5 = 4,76 mq.
3. cortile privato, mq. 99,15, x 0,20 = 19,83 mq.
4. deposito piano interrato 2°: mq. 7,35 x 0,40 = 2,94 mq.
totale superficie commerciale: mq. 108,68.
Criterio di stima e valutazione del lotto.
Sulla base del criterio illustrato in precedenza per il lotto 1 - sub.1 - si calcola il seguente
valore:
(A): mq. 108,68 x 3.800,00 €/mq. = 412.984,00 €, arrotondato a 413.000,00 €
(valore lotto considerato "nuova costruzione").
Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi per il ripristino dei suddetti vizi ed il completamento (I.V.A. 22 % compresa): 35.500,00 €.
(B): € 413.000,00 - 35.500,00 € = 377.500,00 € (B).
Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.1, si sottrae l'importo (B)
del 5% in considerazione del grado di conservazione e vetustà del complesso:
(C): € 377.500,00 - 18.875,00 € (5%) = € 358.625,00, approssimato a 358.00,00 € (C).
Stima valore lotto (1): 358.000,00 €.
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terreno - scala B, lato Viale R. Baldini - e confina sia con l'appartamento al sub.1, sia con
l'area cortilizia interna nei pressi della piscina.
Consistenza: l'appartamento si compone di ingresso su zona giorno - cottura e soggiorno di un disimpegno per il bagno e della camera matrimoniale.
L'unità è inoltre dotata di cortile privato - a cui si accede sia dalla zona giorno che dalla
camera - che a sua volta è collegato all'area verde comune tramite cancello con
serratura.
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Caratteristiche e stato di conservazione: l'immobile, destinato a lungo ad ufficio vendite, si
presenta finito, l'unico assieme al sub.23, con pavimento in cotto nella zona giorno - posato
a 45° - ed in legno massello posato a correre in camera e nel disimpegno.
In bagno pavimento e rivestimento sono in ceramica, di diversa finitura e dimensione ( i
sanitari sono di tipo sospeso con rubinetterie (miscelatori) in appoggio, termoarredo di tipo
elettrico e vasca idromassaggio con rubinetteria e doccino a parete.
Le porte interne - battente per disimpegno e camera e scorrevole per il bagno presentano
una finitura in essenza con motivo a bugna.
L'unità presenta vizi di una certa rilevanza:
a. in corrispondenza dell'"angolo-cottura" l'occlusione di uno scarico ha provocato
perdite di acqua sia internamente alla parete che esternamente, con il
conseguente ammaloramento di pavimenti ed intonaci, aggravato dalla ridotta
areazione di cui usufruisce l'appartamento in quanto non utilizzato. Si ritengono
necessarie la rimozione dei pavimenti e la demolizione dell'intonaco fino ad
un'altezza di circa 80 - 100 cm, e la successiva realizzazione - dopo adeguato
periodo di asciugatura - di intonaco e rasatura dell'intera superficie per evitare che
si notino i punti di ripresa.
Probabilmente si renderà necessaria anche la demolizione del massetto nel caso risultasse
deteriorato dall'infiltrazione;
b. Inoltre una perdita nel bagno dell'unità soprastante al piano primo - di altra
proprietà - ha causato la formazione di macchie su soffitto e pareti del bagno, per
cui si ritengono necessari un intervento di raschiatura della vecchia tinta e
successivamente
una
nuova
tinteggiatura
con
prodotti
traspiranti,
previo
trattamento delle superfici con idoneo prodotto consolidante;
c. gli infissi richiedono un'adeguata regolazione e la sostituzione di alcune ferramenta
arrugginite o comunque deteriorate tra cui anche le maniglie di finestre e portefinestra;
d. oltre a ciò sarà necessario sostituire la persiana della porta-finestra del vano
soggiorno-cottura;
22
e. Il cortile privato si presenta "aggredito" da erbe infestanti e da siepi ed arbusti
cresciuti senza le necessarie potature.
Vista della zona a giorno - soggiorno in direzione della zona-cottura dove si è verificata la perdita.
23
Vista del bagno-vasca e della camera.
Vista della cortile privato.
24
2. cortile privato, mq. 38,11, x 0,20 = 7,62 mq.
totale superficie commerciale: mq. 67,59, arrotondato a 67,60 mq.
valore:
(A): mq 67,60 x 3.500,00 €/mq = 236.600,00 € arrotondato a
236.500,00 €.
Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi per i suddetti ripristini (I.V.A. 22 % compresa):
26.000,00 €.
(B): € 236.500,000 - 26.000,00 € = € 210.500,00, approssimato a
210.000,00 € (B)
Stima valore lotto (2): 210.000,00 €
25
terreno - scala B, lato Viale R. Baldini - e confina sia con l'appartamento al sub.1, che con il
fabbricato al civico n.1 dello stesso Viale R. Baldini.
Consistenza: l'appartamento si compone di zona giorno - cottura e soggiorno - di un
disimpegno a distribuzione di un bagno e di due camere matrimoniali, di cui una con un
secondo bagno dedicato.
L'unità è inoltre dotata di cortile privato a cui si accede sia dalla zona-giorno - attraverso
la loggia - che dalle camere, passando per il portico, con ingresso autonomo - cancellino
con serratura - da viale R. Baldini.
26
Caratteristiche e stato di conservazione: l'immobile si presenta allo stato grezzo avanzato,
L'unità non presenta particolari vizi, eccezion fatta per gli infissi per i quali, oltre ad
un'adeguata regolazione, si renderà necessaria la sostituzione di alcuni componenti della
ferramenta.
Inoltre si ritiene necessario un adeguato intervento di manutenzione del verde.
L'unità necessita di una consistente opera di pulizia della zona giorno - probabilmente
utilizzata in passato come cantiere - dove ora si trovano collocati materiali e prodotti
prevalentemente di tipo edile.
27
vista della zona giorno dall'ingresso
Vista della zona giorno in direzione dell'ingresso.
28
Viste delle due camere.
Vista del cortile privato su Viale R. Baldini.
29
2. loggia, mq. 14,89 x 0,3 = 4,47 mq.
3. cortile privato, mq. 156,27 x 0,20 = 31,25 mq.
4. deposito piano interrato 2°: mq. 7,38 x 0,40 = 2,95 mq
valore:
(A): mq. 125.60 x 3.800,00 €/mq. = 477.280,00 €, approssimato a
477.000,00 €
(valore lotto considerato "nuova costruzione")
Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I.V.A. 22 %
compresa):
34.000,00 €.
(B): € 477.000,00 - 34.000,00 € = 443.000,00 € (B)
Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.3, si detrae l'importo (B)
(C): € 443.000,00 - 22.150,00 € (5%) = 420.850,00 €, approssimato a 420.000,00 € (C).
30
terreno - scala "A" - e confina con il sub.5, con Viale R. Baldini e con l'area cortilizia
comune.
Consistenza: l'appartamento si compone di ingresso sulla zona giorno - cottura e soggiorno
- di un disimpegno a distribuzione di un bagno, di due camere singole e di una
matrimoniale, con un secondo bagno dedicato.
31
L'unità è inoltre dotata di cortile privato sia sul lato ad est che su quello ovest con due
accessi, di cui il primo posizionato in corrispondenza dell'ingresso principale del residence
su Viale R. Baldini, e il secondo sul retro verso la corte comune.
L'unità non presenta particolari vizi, eccezion fatta per gli infissi per i quali oltre ad
un'adeguata regolazione, si renderà necessaria la sostituzione di alcuni componenti della
ferramenta.
Inoltre si ritiene che il verde necessiti di un intervento di manutenzione che preveda la
potatura di siepe ed arbusti di piccolo e medio fusto, l'estirpazione di erbe infestanti e
tosatura dell'erba.
32
vista della zona giorno dall'ingresso.
Vista della zona giorno in direzione dell'ingresso.
33
Viste del disimpegno e di una delle camere.
Vista del cortile privato su Viale R. Baldini.
34
2. loggia, mq. 8,20 x 0,3 = 2,46 mq.
valore:
(A): mq. 133,95 x 3.800,00 €/mq. = 509.010,00 €, arrotondato a
509.000,00 €
Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (i.v.a. 22 %
compresa):
38.000,00 €
(B): € 509.000,00 - 38.000,00 € = 471.000,00 € (B)
(C): € 471.000,00 - 23.550,00 (5%) = 447.450,00 €, approssimato a 447.000,00 € (C).
35
terreno - scala "A" - proprio in corrispondenza dell'angolo tra Viale A. Cappellini e Viale R.
Baldini, confina con i suddetti viali e con i sub.4 e sub.6.
Consistenza: l'appartamento si compone di ingresso sul vano cottura-soggiorno, di due
camere entrambe con bagno dedicato, di cui uno cieco dotato di areazione
meccanizzata. L'unità è dotata di cortile privato con accesso autonomo da Viale A.
Cappellini, posizionato in corrispondenza della porta-finestra che collega la zona giorno al
cortile stesso attraverso la loggia posta a nord. Il cortile è inoltre accessibile da una delle
due camere.
36
con massetti ed intonaci completati ed infissi montati e risulta in buono stato di
conservazione. Oltre a quelli esterni - come in tutti gli altri appartamenti - si trovano già
installati anche i corpi illuminanti interni.
Si ritiene necessario provvedere alla manutenzione degli infissi - regolazione e sostituzione
di componenti della ferramenta - e a quella del verde.
All'interno del subalterno si è rinvenuto - oltre a materiale pubblicitario - confezioni di
maniglie per infissi della stessa tipologia di quelle montate. Nei conteggi relativi ai costi di
ripristino e completamento si è dunque considerato di poter sostituire le maniglie
deteriorate con quelle contenute nelle confezioni, essendo in buono stato.
37
vista del soggiorno con la porta-finestra di accesso alla loggia.
Viste di un bagno e di una camera
38
Vista della seconda camera
Vista del cortile privato in angolo tra Viale A. Cappellini e Viale R. Baldini.
39
2. loggia, mq. 8.80 x 0,3 = 2,64 mq.
valore:
(A): mq. 91,00 x 3.800,00 €/mq. = 345.800,00, approssimato a
346.000,00 €
Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I.V.A. 22%
compresa):
30.000,00 €
(B): € 346.000,00 - 30.000,00 € = 316.000,00 € (B)
40
terreno - scala "A", lato Viale A. Cappellini e confina con lo stesso e con i Sub.5 e sub.7.
Consistenza: l'appartamento presenta due ingressi - uno dalla scala "A" e l'altro dall'area
cortilizia comune - e si compone di vano soggiorno-cottura e di due camere, di cui quella
matrimoniale con bagno cieco dedicato, ed un secondo bagno disimpegnato in
corrispondenza di uno dei due accessi. Il cortile, posto a nord ovest con accesso
autonomo da Viale A. Capellini, è raggiungibile sia dalle porte-finestra di camera singola
e soggiorno - attraverso la loggia - che dalla camera matrimoniale,
e si sviluppa
parzialmente attorno al vano della scala "D".
41
con massetti ed intonaci completati, ed infissi e persiane installati.
L'appartamento risulta in buone condizioni; gli unici vizi rilevati riguardano maniglie e
alcune componenti accessorie degli infissi che andrebbero sostituite, necessaria pure la
manutenzione del verde.
Vista del vano soggiorno con la porta-finestra di accesso alla
loggia
42
Viste delle due camere e delle porte-finestra di accesso alla cortile privato.
Vista della loggia posta in prossimità del vano scala "D" coperto da pergolato.
43
2. loggia, mq. 14,63 x 0,3 = 4,39 mq.
totale superficie commerciale: mq. 85,02, arrotondata a 85,00 mq.
valore:
(A): mq. 85,00 x 3.800,00 €/mq. = 323.000,00 € (valore lotto considerato "nuova costruzione")
compresa):
30.000,00 €
(B): € 323.000,00 - 30.000,00 € = 293.000,00 € (B)
44
Individuazione del bene: il sub.7 - adibito a civile abitazione - confina con Viale A.
Capellini, con la rampa di accesso ai piani interrati, con il sub.6 e con la corte comune.
Consistenza, l'unità è dotata di doppio accesso:quello principale è posizionato all'interno
dell'area cortilizia comune, mentre quello secondario si trova sul retro consentendo di
accedere all'unità direttamente da Viale A. Capellini
L'unità è l'unica del residence a svilupparsi su due livelli - piano terra e primo - con
copertura in parte piana ed in parte in legno a falde inclinate.
A livello distributivo il piano terra presenta un ingresso sul soggiorno con scala di
collegamento al piano primo, un disimpegno da cui si accede alla cucina ed ad un primo
bagno, ed infine una camera con un secondo bagno dedicato.
Al primo piano, attualmente raggiungibile attraverso una scala "di cantiere", si trovano una
camera, il terzo bagno e vani destinati a ripostiglio: si evidenzia che, come anche in altre
unità, sono state riscontrate delle difformità rispetto a quanto previsto dall'ultimo progetto
edilizio oggetto della conformità.
In sede di valutazione del bene si è tenuto conto sia dei costi per la presentazione della
pratica di sanatoria che per quelli per la realizzazione dei necessari ripristini.
45
planimetria piano terra
planimetria piano primo
46
Vista dell'area pergolata in corrispondenza dell'ingresso.
Vista del soggiorno con la scala di collegamento tra i due livelli.
47
Viste del piano terra: disimpegno visto dal bagno-giorno, e camera con porta del bagno dedicato.
Viste del piano primo: vani dove risultano mancanti i divisori tra ambienti abitabili e non.
48
totale superficie commerciale: mq 143,99, approssimata a 144,00 mq.
valore:
(A): mq. 144,00 x 3.800,00 €/mq. = 547.200,00 €, approssimato a
547.000,00 €
compresa):
55.000,00 €.
(B): € 547.000,00 - 55.000,00 € = 492.000,00 € (B)
49
Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano primo scala "B" - e confina con il sub.8 (altra proprietà) e la scala "B".
Consistenza: l'unità si compone di un unico vano soggiorno-cottura con terrazzo ad ovest
su Viale R. Baldini e di una zona notte disimpegnata con un bagno e due camere
matrimoniali, di cui una con secondo bagno - cieco - dedicato. Le due camere hanno
accesso al secondo terrazzo dell'unità - posto a sud-est.
Caratteristiche e stato di conservazione:
l'appartamento, giunto allo stato grezzo, presenta massetti ed intonaci completati, nonché
infissi e persiane installate.
50
Quest'ultimi necessitano di regolazione e sostituzione di componenti accessorie. Per il resto
non sono stati riscontrati vizi.
Vista del soggiorno-cottura
Vista della porta-finestra del soggiorno con accesso al terrazzo posto su Viale R. Baldini.
51
Vista della due camere matrimoniali e delle due porta-finestra di accesso al terrazzo.
Vista del terrazzo dedicato alle camere.
52
2. balcone soggiorno, mq. 15,28 x 0,5 = 7,64 mq.
3. balcone camera, mq. 21,87 x 0,5 = 10,94 mq.
valore:
(A): mq. 105,75 x 3.800,00 €/mq. = 401.850,00 € approssimato a
402.000,00 €
compresa):
35.000,00 €
(B): € 402.000,00 - 35.000,00 € = 367.000,00 € (B)
(C): € 367.000,00 - 18.350,00 (5%) = 348.650,00 €, approssimato a
350.000,00 € (C).
53
Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano primo scala "A" - e confina con il sub.12 e la stessa scala "A"
Consistenza: l'unità si compone di ingresso sulla zona giorno - soggiorno e angolo cottura collegata ad una loggia posta a nord. Dal soggiorno si accede ad un disimpegno che
distribuisce un bagno - cieco - e tre camere, di cui quella matrimoniale con un secondo
bagno dedicato. Le suddette tre camere hanno accesso ad un balcone (le singole) ed
una loggia (la matrimoniale), entrambi posizionati a sud - ovest su Viale R. Baldini.
l'appartamento, giunto allo stato grezzo, presenta massetti ed intonaci completati, nonché
infissi e persiane installate.
54
Sono stati rilevati alcuni vizi comuni ad altre unità tra cui le fessurazioni sorte in
corrispondenza del punto di contatto tra i parapetti in muratura dei balconi e le pareti
perimetrali del corpo di fabbrica principale e causati da naturali assestamenti. I relativi
costi di ripristino sono stati considerati al fine della valutazione del bene.
Inoltre infissi e persiane necessitano di regolazione e di sostituzione di alcuni accessori,
comprese le maniglie.
Vista del soggiorno-cottura.
55
Viste del disimpegno e dalla camera matrimoniale in direzione disimpegno.
Vista della camera singola posizionata a sud e di quella matrimoniale
56
1. appartamento, mq.109,76x 1,00 = 109,76 mq.
2. loggia soggiorno, mq. 10,61 x 0,5 = 5,31 mq.
3. loggia camera, mq. 8,38 x 0,5 = 4,19 mq.
4. balcone, mq. 11,70 x 0,5 = 5,85 mq.
valore:
485.000,00 €
compresa):
39.000,00 €
(B): € 485.000,00 - 39.000,00 € = 446.000,00 € (B)
(C): € 446.000,00- 22.300,00 (5%) = 423.700,00 €, approssimato a
424.000,00 € (C).
57
Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano primo scala "A" - in corrispondenza dell'angolo tra i viali A. Cappellini e R. Baldini, e confina con il
sub.11 ed il sub.13.
Consistenza: l'unità si compone di ingresso sulla zona giorno - soggiorno e angolo-cottura collegata ad una loggia posta nord-ovest. Dal soggiorno si accede direttamente alle due
camere - una singola ed una matrimoniale, entrambe dotate di bagno dedicato (uno dei
quali cieco).
l'appartamento, in buone condizioni, si trova allo stato grezzo con massetti ed intonaci
completati ed infissi, con relative persiane, montati. Quest'ultimi necessitano di
manutenzione - sostituzione accessori, maniglie e ferramenta deteriorati - e regolazione. Ai
fini della valutazione è stato previsto anche il montaggio di uno dei vetro-camera
58
dell'infisso del soggiorno che attualmente risulta smontato e appoggiato ad una parete
all'interno dell'unità stessa.
59
Vista del soggiorno.
Vista del soggiorno lato ingresso.
60
Vista del soggiorno lato angolo-cottura.
Viste delle due camere.
61
2. loggia soggiorno, mq. 8,81 x 0,5 = 4,41 mq.
totale superficie commerciale: mq 68,63 mq, arrotondata a 68,65 mq.
valore:
(A): mq. 68,65 x 3.800,00 €/mq. = 260.870,00 €,approssimato a
261.000,00 €
Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I..V.A 22%
compresa):
30.000,00 €.
(B): € 261.000,00 - 30.000,00 € = 231.000,00 € (B)
Infine per determinare il più probabile valore di mercato del sub.12 si detrae l'importo (B)
(C): € 231.000,00 - 11.550,00 € (5%) = 219.450,00 €, arrotondato a
220.000,00 € (C).
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Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano primo scala "A" - e confina con il sub.7 ed il sub.12.
planimetria piano primo
Consistenza: l'unità si compone di ingresso sulla zona giorno - soggiorno e angolo-cottura collegata ad un balcone posto a nord-ovest. Dal soggiorno si accede ad un disimpegno
che distribuisce un bagno e la camera singola, anch'essa con accesso al balcone; mentre
sul lato opposto si trova la camera matrimoniale con bagno, cieco, dedicato.
l'appartamento si trova allo stato grezzo con massetti ed intonaci completati ed infissi, con
relative persiane, montati.
Pur essendo in discrete condizioni di conservazione sono stati riscontrati alcuni vizi:
63
a. infissi e persiane necessitano di regolazioni e sostituzione di componenti
accessorie tra cui le maniglie;
b. nel balcone, in corrispondenza del punto di contatto tra parapetto in
muratura e parete perimetrale, si è manifestata una fessurazione che
richiede un intervento di ripristino;
c. sempre nel balcone, in corrispondenza dell'alloggiamento della centralina
dell'impianto di irrigazione - probabilmente a causa di una perdita d'acqua si è formata una macchia intorno alla centralina stessa che necessiterà di un
intervento di ripristino - previe adeguate verifiche all'impianto stesso consistente nella raschiatura della tinta esistente, e successiva nuova
tinteggiatura con prodotti adeguati.
Vista del soggiorno lato angolo-cottura
64
Vista delle due camere.
Vista del balcone con evidenziata la superficie che necessita di ripristino.
65
2. balcone, mq. 16,68 x 0,5 = 8,34 mq.
valore:
295.800,00 €
compresa):
31.500,00 €
(B): € 295.800,00 - 31.500,00 € = 264.300,00 € (B)
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Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano secondo scala "B" - e confina con il sub.15 (U.T.A. s.r.l.) ed il sub.16 (altra proprietà).
planimetria piano secondo
Consistenza: l'unità si compone di ingresso sulla zona giorno - soggiorno e angolo-cottura collegata ad un balcone posto nord-est. Dal soggiorno si accede direttamente alla
camera matrimoniale dotata di balcone affacciato sulla corte comune e bagno
dedicato, e, tramite disimpegno, alla seconda camera ed al secondo bagno (cieco).
Pur essendo in discrete condizioni, sono stati riscontrati alcuni vizi:
67
a. il ricorrente fenomeno delle fessurazioni dovute ad assestamento si è
manifestato anche in questo caso nei parapetti del balcone a nord;
b. infissi e persiane necessitano di regolazione e sostituzione di componenti di
ferramenta e maniglie.
Viste del vano ingresso e del soggiorno in direzione del balcone posto ad est
68
Vista del balcone che evidenzia l'insorgenza di fessurazioni tra il parapetto e la parete.
Vista del balcone posto sul lato est, con visuale sul Grand Hotel di Rimini.
69
2. terrazzo est , mq. 19,15 x 0,5 = 9,58 mq.
3. balcone nord, mq. 11,98 x 0,5 = 5,99 mq.
valore:
379.500,00 €
compresa):
34.000,00 €.
(B): € 379.500,00 - 34.000,00 € = 345.500,00 € (B)
70
Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano secondo scala "B" - e confina con il sub.14 ed il vano della scala "B".
planimetria piano secondo
Consistenza: l'unità si compone di un unico vano soggiorno-cottura con balcone ad ovest
su Viale R. Baldini e di una zona notte disimpegnata con un bagno e due camere
matrimoniali, di cui una con secondo bagno - cieco - dedicato ed accesso al balcone
posto ad est. Le due camere hanno la copertura lignea con travi e tavolato.
l'appartamento si trova allo stato grezzo, con massetti ed intonaci completati ed infissi, con
71
L'appartamento risulta in buone condizioni, non sono stati riscontrati particolari vizi.
Pertanto, oltre alle opere di completamento, si renderanno necessari esclusivamente
interventi di regolazione degli infissi, con la sostituzione di alcune componenti della
ferramenta deterioratesi e delle maniglie.
Vista del soggiorno verso la porta-finestra di accesso al balcone su Viale R.Baldini.
Vista dell'angolo-cottura e di una delle due camere con copertura in legno.
72
Vista del balcone su Viale R. Baldini.
Vista del balcone della camera.
73
Determinazione della consistenza - calcolo della superficie commerciale:
2. balcone ovest , mq. 14,99 x 0,5 = 7,50 mq.
3. terrazzo est, mq. 14,23 x 0,5 = 7,12 mq.
4. deposito piano interrato 2°: mq 7,52 x 0,50 = 3,76 mq.
valore:
416.000,00 €
compresa):
35.000,00 €.
(B): € 416.000,00 - 35.000,00 € = 381.000,00 € (B)
(C): € 381.000,00 - 19.050,00 (5%) = 361.950,00 €, approssimato a
362.000,00 € (C).
74
Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano secondo scala "A" - e confina con il sub.17 (altra proprietà) ed il sub.19 (altra proprietà), ed è situata
in angolo tra Viale A. Cappellini e Viale R. Baldini.
Planimetria piano secondo
Consistenza: l'unità si compone di ingresso su vano soggiorno-cottura con loggia a nord
ovest, e di una zona notte composta da tre camere di cui due disimpegnate con un
bagno, e quella matrimoniale con bagno dedicato e loggia su Viale R. Baldini
Pur essendo in discrete condizioni, sono stati riscontrati alcuni vizi di ridotta entità:
75
• porzioni di controsoffitto risultano ammalorate e richiederanno un intervento
di ripristino;
• gli infissi necessitano di regolazioni e sostituzione di alcuni accessori,
comprese le maniglie.
viste di ingresso e soggiorno con evidenziato il controsoffitto ammalorato
76
vista dell'angolo-cottura e dell'accesso ad una delle due camere.
vista della seconda camera e della loggia con la centralina dell'impianto di irrigazione.
77
2. loggia est, mq. 8,58 x 0,5 = 4,29 mq.
3. loggia sud - est, mq. 7,53 x 0,5 = 3,77 mq.
Criterio di stima e valutazione del lotto:.
valore:
(A): mq 97,45 x 3.800,00 €/mq = 370.310,00 €, approssimato a
370.000,00 €
compresa):
34.000,00 €.
(B): € 370.000,00 - 34.000,00 € = 336.000,00 € (B)
Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub.18, si decurta l'importo (B)
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Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano terzo scala "B" - e confina con i sub.22 (altra proprietà) ed il sub.20 (altra proprietà), nonché con
il vano della stessa scala "B".
planimetria piano terzo
Consistenza: l'unità si configura come un bilocale, composto da ingresso su zona soggiorno
con angolo-cottura e balcone affacciato sull'area cortilizia, un disimpegno a distribuzione
del bagno e della camera matrimoniale, anch'essa con balcone (su Viale R. Baldini).
79
Sono stati riscontrati alcuni vizi:
a. il vetro-camera di una delle porte finestra del soggiorno risulta rotto, per cui si
è prevista la sostituzione;
b. si è computato l'onere per la sostituzione della fioriera in legno del balcone
sul fronte in quanto decisamente deteriorata;
c. gli infissi necessitano di regolazioni, e di sostituzione di alcune componenti
della ferramenta, maniglie comprese.
Vista del soggiorno con le tre aperture sul balcone a nord-est.
80
Vista della camera con la porta-finestra di accesso al balcone su Viale R. Baldini
Vista dei due balconi: in ordine prima quello a nord-est, poi quello a sud-ovest.
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2. balcone nord - est, mq. 9,49 x 0,4 = 3,80 mq.
3. balcone sud - est, mq. 10,02 x 0,4 = 4,01 mq.
valore:
258.000,00 €
Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi per il ripristino dei suddetti vizie gli importi previsti per il completamento, (I.V.A. 22%
compresa):
27.000,00 €
(B): € 258.000,00 - 27.000,00 € = 231.000,00 € (B)
(C): € 231.000,00 - 11.550,00 (5%) = 219.450,00 €, approssimato a
220.000,00 € (C).
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Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano terzo scala "A" - e confina con il sub.21, il sub.23, nonché col vano della suddetta scala "A".
planimetria piano terzo.
Consistenza: l'unità si compone di ingresso su zona soggiorno con angolo-cottura e loggia
affacciata sull'area cortilizia. Dal soggiorno si accede ad una delle due camere, con
bagno dedicato (cieco), ed al disimpegno che distribuisce il secondo bagno e la seconda
camera, con accesso ad un balcone che si affaccia su Viale R. Baldini.
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Sono stati riscontrati alcuni vizi di cui si è tenuto conto in sede di determinazione del valore
del bene:
a. si sono manifestate le ricorrenti fessurazioni in corrispondenza dei punti di
contatto tra i parapetti in muratura del balcone e la parete perimetrale del
fabbricato
b. infiltrazioni di acqua piovana dall'appartamento posto al piano superiore
hanno provocato il deterioramento del controsoffitto in cartongesso del
disimpegno;
c. la stessa infiltrazione renderà necessarie alcune verifiche ai condotti
dell'impianto di riscaldamento-raffrescamento;
d. gli infissi necessitano di regolazioni, e di sostituzione di componenti della
ferramenta, maniglie comprese.
Vista del soggiorno con la loggia affacciata sulla corte interna comune.
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Vista del soggiorno con l'infiltrazione dall'appartamento posto al piano superiore
Vista del balcone
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2. loggia, mq. 10,51 x 0,5 = 5,26 mq.
3. balcone, mq. 11,71 x 0,5 = 5,86 mq.
valore:
370.000,00 €
Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi per il ripristino dei suddetti vizi e gli importi previsti per il completamento (I.V.A. 22%)
compresa:
36.000,00 €.
(B): € 370.000,00 - 36.000,00 € = 334.000,00 € (B)
Infine,per determinare il più probabile valore di mercato del sub.22, si detrae l'importo (B)
(C): € 334.000,00 - 16.700,00 (5%) = 317.300,00 €,approssimato a
317.000,00 € (C).
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Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano secondo scala "A" - e confina con il sub.22.
planimetria piano terzo.
Consistenza: l'unità si compone di ingresso su zona soggiorno con angolo-cottura con
accesso ad un balcone pergolato in angolo tra Viale A. Cappellini e Viale R. Baldini.
Dal soggiorno si accede ad un disimpegno che distribuisce il primo bagno e la camera
singola collegata al suddetto balcone pergolato. Sul lato opposto è situata la seconda
camera con bagno dedicato e accesso alla loggia che si affaccia su Viale R. Baldini.
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Il subalterno si presenta finito, come il sub. 2, con pavimenti in legno massello nella zona
giorno e nelle camere ed in ceramica, di diversi formati, nei due bagni (pavimenti e
rivestimenti). La zona giorno e la camera singola presentano una copertura lignea - travi e
tavolato - mentre i restanti soffitti sono intonacati (solaio in latero-cemento).
Le porte interne - tutte con apertura a battente - presentano una finitura in essenza con
motivo a bugna.
I due bagni risultano completi con sanitari e rubinetterie montati, così come i termoarredi di tipo elettrico - ed i box doccia.
Inoltre si trovano già installati anche i corpi illuminanti interni ed esterni e le tende di finestre
e porte-finestra.
L'unità si presenta quindi finita, ma con vizi di una certa rilevanza, imputabili principalmente
all'otturamento della piletta del terrazzo pergolato con conseguente infiltrazione di acqua
piovana all'interno dei locali:
•
il pavimento in legno massello risulta distaccato sia in soggiorno che nella camera
singola (si vedano foto allegate);
•
l'azione dell'acqua unita a quella dell'umidità, aggravata dalla mancanza totale di
areazione, ha causato anche l'imbibizione delle pareti.
Si ritiene necessaria la rimozione dei pavimenti e la demolizione dell'intonaco fino ad
un'altezza di circa 80 - 100 cm, e la successiva realizzazione - dopo adeguato periodo di
asciugatura - di intonaco e rasatura dell'intera superficie per evitare che si notino i punti di
ripresa.
Si renderà, probabilmente, necessaria anche la demolizione del massetto nel caso
risultasse deteriorato dall'infiltrazione;
Inoltre, il bagno cieco - quello adiacente alla camera singola - presenta alcune macchie
sia a parete che a soffitto - probabilmente causate da un'infiltrazione, che risulterebbe ora
non più attiva, dall'appartamento soprastante: si ritiene necessario un intervento di
88
raschiatura della tinta esistente e successiva nuova tinteggiatura con prodotti traspiranti,
previo trattamento delle superfici con idoneo prodotto consolidante.
Inoltre, saranno da verificare in maniera più approfondita le condizioni delle porzioni di
controsoffitto interessate dall'infiltrazione, valutando se siano necessari interventi di
ripristino. Infine si ritiene opportuna, sempre a motivo della suddetta infiltrazione - una
verifica dei condotti dell'impianto di riscaldamento-condizionamento.
Il pergolato in legno del terrazzo mostra segni di usura dovuta all'azione degli agenti
atmosferici, per cui si è previsto - e contabilizzato - un adeguato intervento di risanamento.
I costi preventivati per i vari interventi resi necessari sono stati valutati in fase di definizione
del valore del bene.
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Vista del soggiorno
Vista della copertura in legno del soggiorno.
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Viste relative ai vizi causati dall'infiltrazione di acqua dal balcone ad ovest.
Vista del balcone - lato ovest - parzialmente coperto con pergolato in legno.
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Vista dei vizi causati da infiltrazioni nel bagno adiacente alla camera singola.
Vista dei vizi causati da infiltrazioni in bagno e nella parete tra ingresso e camera matrimoniale
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2. loggia, mq. 7,80 x 0,5 = 3,90 mq.
3. terrazzo, mq. 15,16 x 0,5 = 7,58 mq.
valore:
(A): mq. 81,68 x 3.500,00 €/mq. = 285.880,00 € approssimato a
286.000,00 €.
Dall'importo (A) si detrae il totale risultante dalla somma dei costi - desunti dai preventivi per il ripristino dei suddetti vizi (I.V.A. 22% compresa):
24.500,00 €
(B): € 286.000,00 - 24.500,00 € = 261.500.00 €, approssimato a
262.000,00 € (B).
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Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al piano quarto scala "B" - e confina con il sub.27 (altra proprietà) ed il sub.25 (altra proprietà).
planimetria piano quarto.
Consistenza: l'unità si configura come un bilocale, composto da ingresso su zona soggiorno
con angolo-cottura e affaccio sulla corte interna, da cui si accede ad un disimpegno a
distribuzione del bagno e della camera matrimoniale dotata di balcone su Viale R.Baldini.
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Sono stati riscontrati alcuni vizi, di modesta entità, di cui si è tenuto conto in sede di
determinazione del valore del bene:
a. in una delle pareti del bagno si nota una macchia probabilmente dovuta ad
un problema di infiltrazioni che al momento sembrerebbe risolto, per la quale
si ritiene sufficiente un intervento di tinteggiatura;
b. gli infissi necessitano di regolazioni, e di sostituzione di componenti della
ferramenta, maniglie comprese.
c. si è computato l'onere per la sostituzione della fioriera in legno posta sul
balcone in quanto decisamente deteriorata.
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Vista del soggiorno.
Vista delle aperture del soggiorno affacciate sulla corte comune e del bagno.
96
Vista della camera matrimoniale con aperture ed accesso al balcone su Viale R. Baldini.
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2. balcone, mq. 3,00 x 0,3 = 0,9 mq
3. deposito piano interrato 2°: mq. 7,48 x 0,50 = 3,74 mq
totale superficie commerciale: 62,01 mq., arrotondata a 62,00 mq.
Criterio di stima e valutazione del lotto: sulla base del criterio illustrato in precedenza per il
lotto 18 - sub.24 - si calcola il seguente valore:
(A): mq. 62,00 x 3.800,00 €/mq = 235.600,00 €, approssimato a
235.500,00 €
compresa):
26.000,00 €.
(B): € 235.500,00 - 26.000,00 € = 209.500,00 € (B)
Infine, per determinare il più probabile valore di mercato del sub24, si detrae l'importo (B)
(C): € 209.500,00 - 10.475,00 (5%) = 199.025,00 €, approssimata a 200.000,00 € (C).
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Individuazione del bene: l'unità immobiliare - civile abitazione - è posta al quinto piano scala "B".
planimetria piano quinto.
Consistenza: l'unità, che si sviluppa per l'intero piano, si compone di ingresso sul soggiorno,
attraversando il quale si raggiunge il disimpegno che distribuisce la cucina - situata a nord
est - e la zona notte, composta da tre camere - due singole ed una matrimoniale - e due
bagni di cui uno con aero-illuminazione dal lucernaio in falda. La struttura di copertura in
legno - travi e tavolato - è stata lasciata a vista tranne nei disimpegni che sono stati
controsofittati per consentire il contenimento delle canalizzazioni dell'impianto termico e di
condizionamento.
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Caratteristiche e stato di conservazione.
L'appartamento si trova allo stato grezzo con massetti ed intonaci completati ed infissi, con
relative persiane, montati: le condizioni generali sono buone ma sono stati riscontrati alcuni
vizi che renderanno necessari interventi di ripristino:
•
innanzitutto in corrispondenza del balcone posto a nord su Viale A. Cappellini si
sono manifestate nei mesi scorsi infiltrazioni di acqua piovana che hanno richiesto
un urgente intervento per evitare il peggioramento della situazione. Tale intervento,
realizzato in economia - è da considerarsi, come si evince dalla documentazione
fotografica allegata - una soluzione temporanea, per cui si è ritenuto di stimare i
costi per un intervento di ripristino che dia garanzie di durata nel tempo.
•
i pergolati in legno - sui balconi a nord ed a sud-est mostrano segni di usura, e
necessiterebbero di opere di risanamento.
•
per infissi e persiane è necessario prevedere interventi di manutenzione che
comprendano regolazione e sostituzione di componenti accessorie, tra cui le
maniglie.
•
la tinteggiatura interna ai balconi si mostra piuttosto dilavata a causa degli agenti
atmosferici, per cui si sono computati anche i relativi costi di verniciatura.
Difformità: come già evidenziato anche nei casi di altri subalterni in capo ad U.T.A. s.r.l.,
dalle verifiche eseguite sono emerse alcune difformità tra quanto previsto dai progetti
approvati - oggetto di rilascio della conformità edilizia - e lo stato dei luoghi.
Nelle valutazioni finalizzate alla stima del bene si sono tenute, dunque, in considerazione sia
le spese per la presentazione della pratica in sanatoria, che quelle di ripristino.
100
Viste del soggiorno.
Vista della camera matrimoniale che evidenzia l'assenza della parete divisoria tra la stessa ed il
vano sottotetto non abitabile
101
Viste del disimpegno di distribuzione dei vani della zona notte e della camera matrimoniale con
accesso al balcone a nord.
Viste del balcone a nord che evidenziano l'intervento provvisorio realizzato per evitare nuovi
fenomeni di infiltrazione delle acque piovane.
102
Determinazione della consistenza - calcolo della superficie commerciale:
2. balcone soggiorno con pergolato, mq. 32,32 x 0,5 = 16,16 mq.
3. altri balconi soggiorno lato corte comune, mq. 59,75 x 0,4 = 23,90 mq.
totale superficie commerciale: mq. 151,82, approssimata a 151,00 mq.
Basandosi sulla propria esperienza e su quanto emerso dal confronto con gli operatori di
settore,al fine di determinare il più probabile prezzo di mercato del bene si è tenuto conto,
oltre che dei criteri esplicitati in precedenza, anche delle caratteristiche proprie del bene
stesso - posizione - attico
ed elevato grado di indipendenza - che si ritiene abbiano
influenza sulla sua commerciabilità. Si è quindi scelto di applicare un parametro al metro
quadrato più elevato - comunque sempre coerente con i dati pubblicati dall'O.M.I. rispetto a quanto fatto per i precedenti subalterni:
650.000,00 €
compresa):
50.000,00 €.
(B): € 650.000,00 - 50.000,00 € = 600.000,00 € (B)
(C): € 600.000,00 - 30.000,00 (5%) =
570.000,00 € (C).
103

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLÌ SEZIONE

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