Sviluppo immobiliare_intro

Transcript

Società di Gestione: CAAM SGR S.p.A.
NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE
Nota illustrativa della relazione semestrale
al 30 giugno 2006 del Fondo
“Nextra Sviluppo Immobiliare”
Andamento del mercato immobiliare
Il primo semestre del 2005 è stato caratterizzato da un tendenziale rallentamento della crescita dei valori immobiliari in un contesto di forte omogeneità nella dinamica delle principali componenti del mercato.
L’indice aggregato elaborato da Scenari Immobiliari ha espresso nel primo semestre dell’anno una variazione del
mercato italiano nel suo complesso dello 0,9% ed una tendenziale del +4,0%, in decelerazione rispetto al +6,6%
di fine 2005. Il dato più evidente è rappresentato da una marcata stabilità dei prezzi del residenziale.
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
H1 2006
Var. % annua
Generale
Non Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Residenziale
9,8%
15,0%
16,6%
18,7%
17,2%
10,7%
6,6%
0,9%
4,0%
2,2%
7,3%
6,9%
9,3%
6,0%
6,1%
4,5%
2,9%
5,2%
3,6%
6,9%
10,8%
10,0%
9,3%
5,4%
4,0%
1,9%
3,7%
0,2%
6,2%
5,1%
5,9%
8,9%
11,4%
6.5%
4.1%
7,7%
2,2%
10,1%
5,1%
14,4%
-2,9%
-0,2%
2,1%
2,4%
3,5%
11,6%
16,6%
18,6%
20,7%
19,7%
11,5%
7,0%
0,5%
3,7%
Fonte: Scenari Immobiliari
La disaggregazione del comparto non residenziale evidenzia il buon comportamento del segmento commerciale
(+4,1%), che nel corso del semestre ha registrato incrementi superiori a quello uffici (+1,9%) e a quello industriale
(+2,4%).
In questo quadro è importante segnalare, anche in chiave prospettica: a) la ripresa di un trend di crescita dei valori del segmento industriale, con dati tendenziali in accelerazione rispetto alla fine del 2005, e b) il progressivo rallentamento della decelerazione dei prezzi del segmento direzionale.
Sul segmento uffici non sono percepibili segnali di un brusco rallentamento della domanda di spazi da parte degli
utilizzatori e i costi di occupazione, sostenuti da un livello di sfitto storicamente molto contenuto, si mantengono
sui livelli elevati già raggiunti nel corso del 2005 (€450 mq/anno per il centro di Milano e € 330 mq/anno per quello di Roma). Nè a Milano, nè a Roma si registrano peraltro situazioni patologiche in termini di sfitto relative a specifiche microaree. Sul fronte dell’attività d’investimento la liquidità del mercato rimane elevata anche se i dati più
recenti, relativi al primo trimestre del 2006, segnalano un rallentamento dell’attività di investimento, rilevando allo
stesso tempo una maggior dinamicità dei centri secondari rispetto alle principali aree metropolitane.
Il significativo incremento delle quotazioni del settore commerciale è indicativo di un continuo interesse degli investitori e le aspettative di ripresa del ciclo economico sembrano guidare la ripresa del segmento industriale che sembra uscito dalla fase di difficoltà, ad eccezione dei prodotti logistici, attraversata nel biennio 2003/04.
Nonostante una politica monetaria meno accomodante rispetto al recente passato da parte della BCE, la parte
lunga della curva mantiene un’intonazione favorevole all’investimento immobiliare. L’esistenza di un differenziale
positivo ancora significativo tra redditività immediata immobiliare e costo del denaro minimizza il rischio di una
repentina inversione della tendenza positiva che caratterizza il mercato.
3
Politiche d’investimento e linee strategiche future
Nextra Sviluppo Immobiliare è un Fondo chiuso immobiliare a vocazione domestica: gli investimenti effettuati sono
orientati alla costruzione di un portafoglio ben diversificato nell’ambito dei principali comparti del mercato immobiliare non residenziale: principalmente uffici, commerciale ed industriale/logistico. Durante la vita del Fondo la società di gestione intende sfruttare la ciclicità di alcuni settori, modificando l’allocazione strategica degli investimenti
nel tentativo di ricavarne un beneficio ulteriore.
Nel corso del primo semestre, il Consiglio di Amministrazione ha modificato l’asset allocation strategica degli investimenti privilegiando il comparto degli uffici secondari e quello industriale/logistico rispetto al segmento retail. Inoltre, è stata introdotta una definizione relativa allo stile di gestione del Fondo in termini di rischiosità delle operazioni perseguite, distinguendo investimenti “core” (caratterizzati da un profilo rischio/rendimento conservativo), e
“core-plus” (caratterizzati da un profilo rischio/rendimento più elevato). Al 30 giugno 2006, le griglie di allocazione
che definiscono l’orientamento strategico del Fondo, nell’ipotesi di utilizzo della leva finanziaria fino al 50%, sono
rappresentate nelle seguenti tabelle:
Allocazione Geografica
Localizzazione
Milano
Roma
Altro
Banda Attuale (06/2006)
40 – 50
10 – 20
30 – 40
Allocazione Settoriale
Tipologia
Banda
Uffici centrali
Uffici Localizzazioni Secondarie
Commerciale
Industriale
Altro
Stile di Gestione
Tipologia
Core
Core-plus
Banda Precedente (12/2005)
40 – 50
10 – 20
30 – 40
Attuale (06/2006)
10 – 20
40 – 50
10 – 20
20 – 30
10 – 20
15 – 20
35 – 40
20 – 25
20 – 25
5 – 10
Banda Attuale (06/2006)
65 – 75
25 – 35
ND
ND
Il valore degli investimenti caratteristici del Fondo (immobili, partecipazioni in società immobiliari e diritti reali immobiliari) al 30 giugno 2006 è ripartito geograficamente fra la provincia di Milano, quella di Roma e le altre localizzazioni
(prevalentemente Veneto, Puglia e Sardegna) rispettivamente nella misura del 46,1%, 6,6% e del 33,3% sul totale dell’attivo. Sempre in relazione al totale dell’attivo, alla fine del primo semestre l’allocazione settoriale del Fondo è caratterizzata da un’esposizione del 54,1% sul segmento uffici, di cui 10,6% in localizzazioni centrali e il 43,5% in quelle
periferiche. Il peso del comparto retail raggiunge il 12,9% Il rimanente 19,0% è investito nel settore industriale/ logistico e del leisure. La componente Core sul totale dell’attivo è pari al 66,9%, mentre quella Core Plus al 33,1%1.
Nel corso del semestre il team di gestione ha ricevuto numerose proposte d’investimento immobiliare, analizzandone approfonditamente 8 (per un controvalore di circa € 250 milioni), di cui 2 relative a potenziali dismissioni, e
sottoponendole al giudizio degli organi deliberanti della SGR. Tra le proposte di acquisto, 3 erano relative a complessi direzionali, due a piattaforme logistiche ed una riguardava un immobile destinato alla grande distribuzione.
Si segnala che sette opportunità erano localizzate nell’Italia centro-meridionale.
Gestione Immobiliare
Il valore complessivo al 30 giugno 2006 degli investimenti caratteristici del Fondo è di € 246.900.000, pari al 86,0%
del totale dell’attivo e al 148,1% del capitale raccolto in fase di sottoscrizione (€ 166,7milioni).
Al 30 giugno 2006 il portafoglio immobiliare del Fondo comprende 14 prodotti, alcuni condivisi al 50% con il Fondo
Nextra Immobiliare Europa, per un controvalore a costo storico pari ad € 216,5 milioni2. Alla fine dell’esercizio il
1
2
4
Gli investimenti core-plus includono Basiano (MI), Roma, Bari e Santo Stefano (SS).
Include € 1,24 milioni di diritti edificatori di cui il Fondo è titolare, ma il cui corrispettivo non è stato ancora versato alla controparte venditrice.
portafoglio è stato valutato dagli esperti indipendenti € 246,9 milioni, un valore lievemente in crescita rispetto sia
al dato di fine 2005 (+0,72%) che di un anno fa (+1,67%). Rispetto al costo storico di acquisizione, il patrimonio
immobiliare del Fondo esprime una plusvalenza complessiva di circa € 30,4 milioni (pari al 14,1%).
L’elemento che ha maggiormente inciso sulla variazione del portafoglio immobiliare nel corso del semestre è la
riqualificazione del villaggio turistico di Santo Stefano (+0,27%). Al contrario, le contribuzioni negative sono state
modeste e riconducibili all’immobile di Bari (-0,12%) ed a quelli di Bussolengo e Basiano (-0,02% ciascuno).
In data 30 giugno 2006 il Fondo ha acquisito da Lamaione S.r.l., società veicolo congiuntamente posseduta da
Pirelli Real Estate S.p.A., Morgan Stanley ed Unicredit, una proprietà ad uso direzionale localizzata a Segrate, all’interno del Centro Direzionale Milano 2. L’immobile ha una dimensione complessiva di circa 6.000 metri quadri disposti su 7 piani, di cui 5 fuori terra, e 409 posti auto.
L’edificio è locato ad una pluralità di conduttori ad un canone di locazione complessivo di € 814.715. Le posizioni
più rilevanti sono relative a Publitalia S.p.A e ad un’agenzia del Monte dei Paschi di Siena. L’acquisizione ha comportato un investimento di € 11,75 milioni oltre all’IVA, che si riflette in un rendimento lordo iniziale del 6,93%. Alcuni contratti sono caratterizzati da uno schema di step-up, che porterà il monte canoni nel 2008 ad € 846.015. Ai
fini dell’acquisizione è stata utilizzata la disponibilità liquida del Fondo, creatasi a seguito dell’erogazione di una
linea di credito ipotecario nel corso del mese di marzo.
Nel corso del semestre alcune proprietà sono state interessate da eventi, di cui si da notizia nel dettaglio:
Palazzo ad uso ufficio via Bona, Roma
Nel corso del primo semestre del 2006 sono proseguite le attività di commercializzazione degli spazi ad uso uffici
(9.738 mq) dell’immobile romano, che il conduttore Eutelia S.p.A. rilascerà nel corso del prossimo mese di luglio.
Alla luce della ricezione di alcune manifestazioni di interesse sia per la locazione parziale che per la cessione, la
Società di Gestione sta valutando l’opzione più favorevole, anche considerando il rilevante impatto procurato in
prospettiva dalla mancata locazione sui ricavi del Fondo (pari a circa il 9,3% del monte canoni).
Palazzo ad uso ufficio via Marin, Bari
Nel corso del semestre sono state iniziate e concluse le procedure per la voltura delle spese fisse di tutti i Ministeri a
seguito della variazione di denominazione della Società di Gestione. In data 24 aprile 2006 è stato rilasciato il Certificato
di Prevenzione Incendi dal Comando dei Vigili del Fuoco di Bari.
Il rinnovo del contratto di locazione per il Ministero di Grazia e Giustizia, che attualmente conduce gli spazi in regime di
occupazione extracontrattuale, ha subito dei ritardi a causa del cambio di denominazione della Società di Gestione e ad
una integrazione della Nota di trascrizione del contratto di compravendita, una volta recepiti questi emendamenti l’iter
prevede l’invio di una bozza di contratto da parte del Ministero di Roma per l’accettazione del testo e quindi la sottoscrizione dell’atto. Si prevede che il processo possa concludersi positivamente entro la fine del 2006.
Nel frattempo, le procedure di rinnovo hanno interessato anche il Ministero dell’Economia e delle Finanze, alle medesime condizioni in essere ritenute in linea con quanto espresso dal mercato locale, al fine di procedere celermente alla regolarizzazione della situazione locativa per poi eventualmente procedere con modifiche a fronte di nuove richieste di spazi
da parte del Ministero.
Al contrario, l’attività di rinegoziazione dei contratti con l’Archivio di Stato (Ministero dei Beni Culturali) è stata unilateralmente sospesa da parte del conduttore che sta valutando le proprie necessità di utilizzo degli spazi, fermo restando l’impegno a sostenere l’indennità di occupazione derivante dal precedente contratto d’affitto.
I disguidi legati alla voltura dei contratti, ed alla rinegoziazione di alcuni di essi, hanno causato alcuni ritardi nel pagamento delle indennità di occupazione. Il totale delle somme dovute e non ancora riscosse ammonta ad € 517.936, pari al
26,2% del corrispettivo annuo.
Palazzo ad uso ufficio via San Giovanni sul Muro, Milano
Nel corso del semestre è stato sottoscritto un contratto di locazione con ENEL GAS S.p.A. relativamente ad uno spazio
di 20 mq a pianterreno. Il contratto, redatto secondo il classico schema 6+6 con decorrenza a partire dal primo giugno
2006, prevede un corrispettivo annuo di € 10.000 di cui € 5.000 di competenza del fondo Nextra Immobiliare Europa.
Spazi commerciali, Erbusco/Sona/Macerata/Trieste
La società titolare dei contratti di locazione, Ottanta S.p.A., è stata ceduta nel corso del primo semestre 2006 al gruppo
Champion. Tale operazione non modifica il rapporto con il fondo. Si segnala inoltre che in seguito alla cessione del ramo
5
d’azienda relativo alla Giacomelli Sport S.p.A., avvenuta nel corso del 2005, la fase gestoria della procedura di
Amministrazione Straordinaria che ha interessato il Gruppo Giacomelli è ormai conclusa e che contestualmente è cominciata la fase liquidatoria. La SGR è costantemente impegnata nel monitoraggio delle attività condotte dalla Procedura.
Villaggio turistico, S.Stefano (SS)
I lavori di ristrutturazione e adeguamento funzionale del villaggio, iniziati nel corso del 2004 sono proseguiti anche
nel primo semestre del 2006 fino all’apertura del complesso turistico.
L’investimento è finalizzato alla realizzazione di alcuni interventi di adeguamento normativo, alla riqualificazione
delle parti comuni, alla rilocalizzazione di alcuni servizi accessori per gli ospiti. Gli ultimi interventi realizzati pari a
circa € 0,21 milioni, che saranno fatturati nel secondo semestre, vanno ad aggiungersi ai € 4,7 milioni già effettuati nel biennio 2004/05. Al termine di questi lavori il titolare dell’attività ha depositato l’ultimo atto amministrativo
necessario per l’ottenimento del Certificato di Prevenzione Incendi. Gli investimenti effettuati sono remunerati con
un incremento del canone di locazione in misura pari all’8.8% delle spese sostenute dal Fondo.
A causa del mancato rilascio delle Autorizzazioni Comunali sono decadute le condizioni (scaduto il nulla osta paesaggistico) per la realizzazione di opere del valore stimato di € 1,25 milioni, originariamente pianificate per l’esercizio in corso.
Per quanto riguarda le sei aree poste sotto sequestro, di cui una di proprietà del Fondo, come comunicato in precedenza Valtur S.p.A. si è assunto l’onere del coordinamento progettuale nelle procedure preliminari alle opere di
bonifica. Le procedure previste sono state rispettate nei tempi e nei modi previsti dalla legge, si attende l’approvazione del progetto definitivo da parte del Comune di La Maddalena per procedere con il dissequestro dell’area e
quindi alla bonifica.
Valore ed andamento della quota
Il valore patrimoniale netto del Fondo Nextra Sviluppo Immobiliare al 30 giugno 2006 è di € 208.437.941,72, pari
ad € 3.125,991 per ciascuna delle 66.679 quote in cui è suddiviso. La variazione rispetto al dato di fine dicembre
2005 è in diminuzione del 2,15%. Considerando il valore del provento di gestione distribuito nel corso del primo
semestre, pari ad € 160 per quota, la performance semestrale del Fondo, espressa in termini di tasso interno di
rendimento (TIR) è stata positiva del 2,95%. Tale risultato, considerando anche i dividendi distribuiti, porta ad un
rendimento rispetto al valore di collocamento del 45,26%, pari ad un TIR annualizzato del 7,36%.
Il grafico sottostante raffigura l’andamento delle quotazioni di mercato e del volume degli scambi nell’arco del
primo semestre 2006. La quota ha registrato il prezzo minimo del periodo pari ad € 1.900,00 in data 19 aprile 2006
ed ha raggiunto il massimo pari ad € 2.060,00 in data 23 marzo 2006. il volume medio giornaliero degli scambi
effettuati sul titolo nel periodo di riferimento è stato pari a 36 quote. Il prezzo ufficiale della quota nell’ultimo giorno di borsa aperta del semestre (il 30 giugno) è stato di € 1.943,00.
Volumi e Valore della Quota Scambiata sul MTF (Gen-Giu 2006)
350
2,100
300
250
2,000
200
150
1,900
100
50
0
1,800
22-giu-06
12-giu-06
31-mag-06
19-mag-06
09-mag-06
26-apr-06
12-apr-06
31-mar-06
21-mar-06
09-mar-06
27-feb-06
15-feb-06
03-feb-06
24-gen-06
12-gen-06
02-gen-06
6
Gestione mobiliare
Nel corso del semestre la liquidità non impegnata in investimenti immobiliari è stata prevalentemente investita in
strumenti finanziari del mercato monetario, in titoli di Stato facilmente liquidabili e/o pronti contro termine.
Finanziamento
In data 29 marzo 2006, il Fondo ha proceduto al rimborso integrale del finanziamento contratto con Banca Intesa
Mediocredito S.p.A., pari ad € 33.222.360 al momento dell’estinzione. Contestualmente, è stato attivato un nuovo
finanziamento erogato da Morgan Stanley Bank International Limited (filiale di Milano) per un ammontare di € 60
milioni, in parte destinati al rimborso del debito precedente, e per la frazione residua a nuove acquisizioni.
La controparte è stata selezionata al termine di una procedura competitiva che ha visto la partecipazione di cinque
primari operatori del mercato, sia domestici che internazionali. La rinegoziazione del finanziamento è stata finalizzata al miglioramento complessivo delle condizioni economiche in essere.
Le condizioni a cui è stata chiusa l’operazione sono migliorative per il Fondo sia rispetto allo margine pagato sul
tasso variabile di riferimento (lo 0,65% sul tasso Euribor 3 mesi) che relativamente alla struttura di rimborso, che
prevede la restituzione del capitale in unica soluzione dopo 7 anni. È inoltre prevista un’opzione di estensione della
durata del finanziamento di ulteriori 3 anni con un margine maggiorato di 10 basis points ed un rimborso pari al
50% degli affitti al netto delle spese relative agli immobili cauzionali (cd. 50% cash sweep).
In conseguenza delle citate operazioni, il Fondo sta utilizzando la leva finanziaria al 24,3% del valore degli immobili in portafoglio.
Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio
In data 4 luglio 2006, il Governo ha varato il D.L. n°223 recante “Disposizioni urgenti per il rilancio economico e
sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di
contrasto all’evasione fiscale”.
Esso introduce alcune norme penalizzanti rispetto al regime attualmente in vigore per l’industria dei fondi immobiliari, e più precisamente:
1. esenta le transazioni immobiliari realizzate in Italia tra imprese commerciali dall’applicazione del regime IVA,
assoggettandole di fatto all’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura proporzionale (salvo il caso di acquisto diretto da impresa costruttrice di immobili realizzati da meno di 5 anni), nel complesso pari al 10% del corrispettivo della transazione. Il maggior onere sostenuto, al contrario dell’IVA, rappresenta per il Fondo un costo non recuperabile;
2. esenta dall’applicazione dell’IVA i canoni di locazione rinvenienti da conduttori dai detti immobili localizzati in
Italia, con l’effetto di non permettere più la compensazione e/o il rimborso dell’IVA pagata dal Fondo a terzi
fornitori per le prestazioni ed i servizi acquistati.
Le implicazioni dell’emanazione del decreto legge si estendono inoltre:
a) alla rettifica dell’IVA già recuperata a fronte delle acquisizioni immobiliari effettuate in Italia dall’inizio dell’attività del fondo, e
b) alla non ricuperabilità dell’IVA già pagata al momento della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e non ancora
detratta.
In seguito, il Governo ha avviato una revisione delle disposizioni appena descritte. Le correzioni sono attualmente
in discussione presso la Commissione Bilancio del Senato, e mirano a ripristinare in larga parte il regime fiscale
preesistente. In particolare dovrebbe essere consentita un’opzione di scelta tra imponibilità o esenzione IVA relativamente sia alle compravendite che alle locazioni di immobile ad uso non residenziale, in presenza di un’imposta
ipo-catastale agevolata del 2% gravante sul controvalore in sede di compravendita e dell’1% sui canoni di locazione.
A seguito dell’indeterminatezza del quadro normativo attualmente in essere, la Società di Gestione non ritiene significativo formulare ipotesi dettagliate riguardo ai possibili effetti economici sul Fondo.
7
Informazioni sulle opzioni
Il Fondo ha effettuato operazioni in strumenti finanziari derivati aventi come sottostanti alcuni immobili presenti nel
portafoglio e volte a coprire il rischio di eventuali riduzioni del valore di mercato di detti immobili, riscontrabili nel
lungo periodo. Il valore di tali contratti è stato stimato secondo la metodologia prevalentemente utilizzata per la
valutazione di opzioni di natura finanziaria.
Operazioni in conflitto d’interesse
In data 30 giugno 2006 il Fondo ha acquisito un immobile ad uso uffici, denominato Palazzo Vasari, da Lamaione
S.r.l., una società veicolo congiuntamente posseduta da Pirelli Real Estate S.p.A., Morgan Stanley ed Unicredit.
Durante la due diligence, è emerso che Lamaione è beneficiaria di un finanziamento utilizzato per l’acquisizione di
portafogli immobiliari, di cui Banca Intesa S.p.A. è lead manager.
A causa della partecipazione di Banca Intesa S.p.A. nella Società di Gestione, pari al 35% del capitale, è stato identificato un potenziale conflitto di interesse che è stato gestito secondo le procedure aziendali. L’operazione è stata
valutata favorevolmente dall’apposito Comitato Operazioni Sensibili e dagli Amministratori Indipendenti. A seguito
del positivo esito della procedura, la Società di Gestione ha proceduto alla conclusione dell’operazione.
8
RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO
NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE AL 30/06/2006
SITUAZIONE PATRIMONIALE
Situazione al
30/06/2006
Valore
In perc.
complessivo del totale attività
ATTIVITÀ
A. STRUMENTI FINANZIARI
Situazione a fine
esercizio precedente
Valore
In perc.
complessivo del tolale attività
5.505.000
2,014
6.140.000
2,449
5.505.000
2,014
6.140.000
2,449
246.900.000
90,346
233.310.000
93,052
246.900.000
90,346
233.310.000
93,052
16.853.422
6,167
10.373.820
4,138
16.873.301
6,174
9.135.426
3,644
1.409.901
0,562
Strumenti finanziari non quotati
A1. Partecipazioni di controllo
A2. Partecipazioni non di controllo
A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
A5. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari quotati
A6. Titoli di capitale
A7. Titoli di debito
A8. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari derivati
A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. Immobili dati in locazione
B2. Immobili dati in locazione finanziaria
B3. Altri immobili
B4. Diritti reali immobiliari
C. CREDITI
C1. Crediti acquistati per operaz.di cartolarizzazione
C2. Altri
D. DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E. ALTRI BENI
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA’
F1. Liquidità disponibile
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
G. ALTRE ATTIVITA’
-
19.879 -
0,007 -
171.507 -
0,068
4.026.706
1,473
904.634
0,361
1.156.255
0,423
738.421
0,295
2.870.451
1,050
166.213
0,066
273.285.128
100,000
250.728.454
100,000
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
G2. Ratei e risconti attivi
G3. Risparmio di imposta
G4. Altre
TOTALE ATTIVITA’
9
RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO
NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE AL 30/06/2006
SITUAZIONE PATRIMONIALE
PASSIVITÀ E NETTO
Situazione al
30/06/2006
Situazione a fine
esercizio precedente
Valore complessivo
Valore complessivo
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI
60.000.000
33.222.360
H1. Finanziamenti ipotecari
60.000.000
33.222.360
1.620.000
1.600.000
1.620.000
1.600.000
3.227.186
2.877.856
35.241
28.960
M3.Ratei e risconti passivi
276.261
272.965
M4.Cauzioni Ricevute
753.389
738.203
2.162.295
1.837.728
64.847.186
37.700.216
208.437.942
213.028.239
66.679
66.679
3.125,991
3.194,833
H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate
H3. Altri
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1. Proventi da distribuire
L2. Altri debiti verso i partecipanti
M. ALTRE PASSIVITA’
M1.Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
M2.Debiti di imposta
M5.Altre
TOTALE PASSIVITA’
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
Numero delle quote in circolazione
Valore unitario delle quote
10
II.4 - BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
Tavola C - Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dal Fondo
Redditività dei beni locati
Tipo di Scadenza Locatario Costo Storico Ipoteche(3)
Destinazione
Anno di Superficie Canone
€uro
d’uso prevalente costruzione lorda mq. annuo/mq(1) contratto contratto
€uro
N
Descrizione e ubicazione
1
Lombardia - Milano
Via Gadames 57
Complesso immobiliare
ad uso uffici costituito
da una torre
e un edificio basso
Uffici
Lombardia - Rozzano (Mi)
MilanoFiori Strada 8
Palazzo M e N
ad uso uffici direzionali
Uffici
Lombardia - Cesano B. (Mi)
Via R.Sanzio, 5
Uffici
2
3
5
Lombardia - Erbusco (Bs)
Unità
Unità di vendita all’interno Commerciale
del Centro Commerciale
6
Lombardia - Milano
Via S.Giovanni sul Muro,
9 - Via Porlezza, 12
Uffici e negozi
Lombardia - Segrate (MI)
Via Fratelli Cervi
Uffici
Fine anni 70 40.977
prima metà
anni 80
2002
ampl. 5°p e
parcheggio
1992
9.361
fine lavori
Logistica
Marche - Macerata
Unità di vendita all’interno del Centro
Commerciale
Totale Friuli Venezia Giulia
4.090.632 Il conduttore Schwarz Pharma
SpA ha facoltà di non rinnovare
il contratto dal 1.1.2009.
Il conduttore Avaya Italia ha
comunicato la disdetta del contratto con efficacia 31.10.2006
88,00
Locazione 31/12/2013 Società
Italiana
Distribuz.
Moderna
45.189.978
19.885.015 Il conduttore ha la facoltà
di recesso a partire
dal 21.12.2011.
99,00
Locazione 31/12/2005 Vodafone
Omnitel
NV
12.291.674
di recesso senza alcuna
penale.
51,00
Locazione 31/12/2008 Geodis 14.750.000(2)
Züst
Ambrosetti
Il costo storico è indicato
al 50% in quanto l’immobile
è stato acquistato
in comproprietà con il Fondo
”Nextra Immobiliare Europa”
1998
1.544
169,00
Locazione 22/12/2011 Ottanta
2.650.000
Il conduttore ha la facoltà
di recesso senza alcuna penale
a partire dal 1.1.2012
1956-1968
fine lavori
9.602
342,00
Locazione tra il 2005 Uffici
e il 2011 locati a
Società
Grup.ENEL
+6 negozi
25.500.000
5.521
146,00
Locazione tra il 2013 11 diversi
e il 2018 conduttori
11.750.00
1999-2000
Ristruttur.
1978
113.317
Uffici
1988-1990
fine lavori
14.863
Unità
Commerciale
1998
1.005
102,00
Locazione 20/7/2006
1° contr.
5/10/2006
Integr.
Eutelia
Spa
2003
1.318
1.318
Alcuni conduttori hanno facoltà
di recesso con preavviso di 6 o
12 mesi
18.489.157
18.489.157
125,00
1.005
Unità
Commerciale
11.220.854 Il costo storico è indicato
è stato acquistato
121.427.876 40.605.174
14.863
Totale Marche
10 Friuli Venezia Giulia Trieste
Unità di vendita all’interno del Centro
Commerciale
9.296.224
40.064
Totale Lazio
9
Locazione 31/12/2008 Schwarz
Pharma
1982-1986
fine lavori
Totale Lombardia
Lazio - Roma
Via Bona, 67
121,00
1998-1999
Ristruttur.
Lombardia - Basiano
Via Pirandello, 1
Complesso Logistico
8
6.248
31/10/2006 Avaya
Italia
4
7
1999
fine lavori
Ulteriori informazioni
1.250.000
Il conduttore ha comunicato la
disdetta del contratto con efficacia 20.07.2006
4.749.026
1.250.000
279,00
3.910.000
3.910.000
11
N
Descrizione e ubicazione
Destinazione
Anno di Superficie Canone
Tipo di Scadenza Locatario Costo Storico Ipoteche(3)
d’uso prevalente costruzione lorda mq. annuo/mq(1) contratto contratto
€uro
€uro
Ulteriori informazioni
11 Veneto - Bussolengo (Vr) Centro commer- 1975 1°fase
Centro Commerciale
ciale
1994 2°fase
Auchan con galleria
e negozi
2000
Ristruttur.
23.245
124,00
Locazione 31/12/2013 Auchan
18.075.991
7.954.006 Il conduttore non ha la facoltà
di recesso anticipato.
Il costo storico è indicato
è stato acquistato
Veneto - Sona (Vr)
12 Unità di vendita all’interno del Centro
Commerciale
1.330
215,00
2.765.000
Unità
Commerciale
1995
Totale Veneto
13 Puglia - Bari via Marin, 3
24.575
Uffici
1990
Totale Puglia
14 Sardegna - La Maddalena
Villaggio Turistico
”Isola di S.Stefano”
21.809
20.840.991
91,00
Locazione tra il 2004
3
e il 2011 Ministeri
+
Vodafone
Omnitel
per una
antenna
di telefonia
21.809
Villaggio
Turistico
1967-1969
fine lavori
13.851
7.954.006
20.050.000
I Ministeri hanno tutti la facoltà
di recesso anticipato con preavviso di 6 mesi.
20.050.000
196,00
Locazione 29/10/2011 Valtur
26.000.000
In conseguenza degli interventi
di ristrutturazione delle parti
comuni e relativi impianti,
il canone annuo verrà aumentato dell’8,8% sul totale dei costi
sostenuti dalla Locatrice per tali
interventi.
11.440.820
1998
Ristruttur.
alloggi
Totale Sardegna
13.851
26.000.000
Totali
190.738
201.968.024 60.000.000
(1)
Canone unitario (€/mq/anno) calcolato sulla superficie lorda (comprensiva delle superfici relative a locali tecnici, vani scala e ascensore e delle superfici relative a eventuali piani interrati destinati ad autorimessa) e arrontondato a 1 €
All'atto del rogito è stato pagato un importo pari a € 11.650.000. E' stato concordato di pagare i residui € 3.100.000 in 3 rate: la 1°
di € 1.860.000 in data 20/12/05, la 2° e la 3° di € 620.000 cad. entro il 30/6/2007 e 31/12/2008.
(2)
(3)
Gli immobili su cui grava ipoteca sono stati dati a garanzia di un unico finanziamento di Euro 60.000.000 utilizzato per l'acquisizione
di altri asset immobiliari. L'importo evidenziato in corrispondenza di ogni singolo immobile, è stato calcolato proporzionalmente al
costo storico.
12

Sviluppo immobiliare_intro

Transcript

Documenti analoghi

Vai al comunicato stampa

grand hotel sitea torino

Vegagest SGR S.p.A. rende noto che il Consiglio di Am

Appartamento in vendita a Roma (Roma)

Intervista a Monique van der Leeden, Lagoimmobilien

periodo di grazia

Costituita nel 1987, The Carlyle Group è una delle maggiori società

comunicato stampa

“Nuove prospettive del Mercato immobiliare” A

Comune di Venezia - Lista Civica Casson