Un business plan intelligente per l`abitazione di pro- prietà

Newsletter sul tema della proprietà abitativa
Pubblicazione n. 1, 2011
UBS immo news
01
02
Business plan per l’abi-
tazione di proprietà
Cinque mosse intelligenti
per mettere a frutto il vostro
investimento.
Rischi regionali sul
mercato immobiliare
La domanda abitativa si mantiene sostenuta.
Un business plan
intelligente per
l’abitazione di proprietà
È meglio una casa o un appartamento di proprietà? O
forse un progetto di ristrutturazione? Le attuali condizioni quadro sono favorevoli. Ma per evitare brutte sorprese è necessaria una corretta pianificazione completa.
Il giardino affonda le radici
nelle vostre esigenze e in
un’attenta pianificazione.
Molti acquirenti interessati a un’abitazione di proprietà perdono
la testa per la splendida posizione o il modernissimo design di
un immobile e si buttano a capofitto in progetti concreti pregustandosi già la casa dei loro sogni. Gli aspetti finanziari, il reperimento del capitale proprio necessario e la stima dei costi a
lungo termine passano spesso in secondo piano. Di seguito vi
illustriamo i fattori da analizzare prima dell’acquisto.
Punto 1: cosa mi posso permettere?
Secondo le linee guida tradizionali, la sostenibilità finanziaria di
un’abitazione di proprietà è data quando le spese ricorrenti per
interessi, ammortamenti e costi accessori non superano un terzo del reddito lordo. Vale inoltre il principio secondo cui il 20%
del capitale deve provenire da mezzi propri: il credito ipotecario
massimo corrisponde dunque all’80%. Inoltre, almeno un quarto del capitale proprio deve consistere in risorse personali
«reali». I restanti tre quarti possono essere averi della cassa pensione o del terzo pilastro.
Continua a pagina 3
ab
04
Un’oasi verde prende
forma
Editoriale
Rischi regionali sul
mercato immobiliare
Fondamentali robusti – reddito, tassi
e sviluppo demografico – mettono le
ali ai prezzi, che negli ultimi anni in
alcune regioni hanno raggiunto un
livello tale da invitare alla prudenza.
Roger von Mentlen
Responsabile Clientela privata Svizzera
Cara lettrice, caro lettore
Oggigiorno, l’acquisto di una casa
propria è anche una decisione economica. I tassi sono tuttora vantaggiosi e l’attività edilizia procede a
pieno ritmo, immettendo sul mercato una ricca offerta di appartamenti
di proprietà e case unifamiliari.
L’esito dell’«avventura» di un’abitazione di proprietà dipende in ultima
analisi da molteplici fattori: sono
fondamentali una soluzione di finanziamento ad hoc e la scelta di un
operatore edile o un venditore serio.
Nell’attuale edizione di UBS immo
news vi illustriamo come pianificare
e procedere correttamente passo
dopo passo.
Terrazze e giardini sono vissuti sempre più come uno spazio abitativo
supplementare, che conferisce
all’abitazione di proprietà un carattere individuale con alcuni tocchi di
colore. A pagina 4 trovate ulteriori
informazioni in merito.
UBS SA
Casella postale
8098 Zurigo
Hypoline: 0800 884 557
E-Mail: [email protected]
La domanda abitativa è destinata a mantenersi sostenuta. Alla luce del persistente vigore della congiuntura interna, anche
quest’anno prevediamo una solida crescita economica, superiore al 2%. Inoltre,
finché sul fronte valutario non fa ritorno
un clima di distensione, l’incremento dei
tassi dovrebbe risultare contenuto e innescare un leggero rincaro dei crediti ipotecari difficilmente in grado di penalizzare
la domanda immobiliare nell’immediato
futuro.
Ulteriori aumenti dei prezzi delle
case di proprietà
Le differenze regionali si sono acuite: nel
secondo semestre 2010 i prezzi proposti
si sono mantenuti pressoché invariati a
Berna e nella Svizzera orientale e nordoccidentale, mentre nella Svizzera meridionale e occidentale (compresa la regione
del lago di Ginevra) hanno accusato un
aumento di circa il 3% rispetto ai primi
sei mesi dell’anno. Con un solo punto
percentuale, l’incremento è invece risultato sorprendentemente contenuto a
Zurigo, dove si intravedono segnali di
distensione.
Nel secondo semestre i prezzi proposti
per le case unifamiliari hanno esibito un
andamento simile a quello degli appartamenti di proprietà. Il picco del 6,5% è
stato registrato nella regione del lago di
Ginevra. Benché negli ultimi anni l’andamento dei prezzi delle case unifamiliari
sia stato molto meno marcato rispetto
agli appartamenti di proprietà, alcune regioni sembrano interessate da un incipiente effetto di recupero.
Fenomeno diffuso
Molti comuni ubicati in posizioni ambite,
soprattutto nelle regioni turistiche, evi-
Impressum
Editore: UBS SA, Lending Solutions
Pubblicazione trimestrale edita in italiano, tedesco,
e francese
Abbonamenti: www.ubs.com/immonews
La presente pubblicazione si riferisce al mercato
svizzero e ha esclusivamente valore informativo.
Non costituisce in alcun modo né un’offerta, né una
proposta, né una richiesta di offerta per l’acquisto o
la vendita di prodotti ipotecari o altri prodotti specifici. Le informazioni e le opinioni contenute nella
pubblicazione provengono da fonti attendibili, tuttavia decliniamo qualsiasi responsabilità contrattuale
denziano dal 2005 un aumento dei
prezzi degli appartamenti di proprietà
mediamente pari o superiore al 10%
l’anno. Per l’equivalente di un appartamento di media categoria a St. Moritz se
ne possono ad esempio acquistare sei a
Ferden, il comune svizzero più economico nella bassa Lötschental. Nel segmento
immobiliare di fascia superiore, la forbice
dei prezzi si è allargata a dismisura.
La dinamica non interessa solo gli abitanti di poche regioni in pieno boom: sorprendentemente, nel 10% dei comuni in
testa alla classifica dei prezzi degli appartamenti di proprietà risiede circa un terzo
della popolazione, proprio come nel 30%
dei comuni che hanno evidenziato i rincari più marcati dal 2005. Gran parte della popolazione abita dunque in comuni in
cui i prezzi per le case di proprietà sono
già superiori alla media o saliti alle stelle
negli ultimi anni.
UBS real estate focus
In qualità di clienti UBS potete ordinare o
abbonarvi alla pubblicazione «UBS real estate focus» dedicata al mercato immobiliare
svizzero nel 2011 contattando il vostro consulente o inviando un’e-mail a
[email protected]
o tacita per informazioni errate o incomplete. Le
opinioni espresse possono differire da quelle ufficiali
di UBS.
Avete domande o suggerimenti per la newsletter?
Inviate una mail a:
[email protected]
Prosegue da pagina 1
Molti acquirenti commettono l’errore di
valutare la sostenibilità finanziaria alla
luce del basso livello dei tassi attuale.
In realtà, ai fini del calcolo vanno considerati tassi teorici del 5% (tasso medio
a lungo termine), a cui si aggiungono
ammortamenti e spese accessorie per il
mantenimento, l’energia ecc.
integrato con i principali documenti relativi al progetto di acquisto o edile, quali
ad es. estratto del registro fondiario, contratti, piano della situazione o catastale,
progetti, descrizione dell’immobile e fotografie.
Un elemento fondamentale della consulenza consiste nell’elaborazione di una
strategia di finanziamento, che comprende aspetti come propensione al rischio,
Punto 5: previdenza, assicurazioni
e tasse
Un’abitazione di proprietà comporta solitamente impegni fissi a lungo termine.
Ecco perché è bene analizzare la situazione previdenziale individuale e trarne
le opportune conclusioni. Cosa accade
se viene meno il reddito di un partner?
Come cambia la situazione finanziaria in
caso di divorzio, malattia, invalidità, incapacità al guadagno o decesso?
Punto 2: posizione e immobile
Un’abitazione può essere ristrutturata,
rinnovata o spesso ampliata dopo l’acquisto, ma la posizione è definitiva. Ecco
perché vanno accuratamente analizzati
fattori quali collegamenti stradali, quiete,
luce solare, immissioni, panorama, contesto economico e fiscale o negozi nelle
vicinanze. La posizione si riflette direttamente anche sul prezzo. Mentre nelle
aree rurali è ancora possibile acquistare
terreni edificabili per 250 a 300 franchi al
metro quadrato, nei centri urbani o in
zone ambite sulle sponde di un lago si
può spendere dieci volte tanto.
«La posizione si
riflette direttamente anche sul
prezzo.»
Dovete inoltre stabilire la soluzione più
confacente alle vostre esigenze: un appartamento di proprietà in una casa plurifamiliare, una casa a schiera o un immobile indipendente. Per i passi successivi è
utile valutare offerte concrete in base alla
seguente lista di controllo:
• stile architettonico, tecnica edilizia, età
dell’immobile;
• progetto planivolumetrico e superfici,
planimetria, numero di locali, impiego
previsto delle aree (in considerazione di
esigenze attuali e future);
• interni, materiali, colori, design, estetica, esterni e giardino.
Punto 3: strategia di finanziamento
individuale
Poiché le preferenze e i requisiti personali e finanziari variano da cliente a cliente,
un’assistenza e una soluzione di finanziamento individuali sono il presupposto per
una valida consulenza ipotecaria.
Per una consulenza ottimale è necessaria
una documentazione completa: documento d’identificazione personale, certificato della cassa pensione, attuale estratto di esecuzione, indicazioni sul reddito e
sugli impegni fissi. Il dossier va inoltre
capacità di rischio, sostenibilità finanziaria, capitale proprio, stima dei tassi ecc.
In funzione dell’immobile e del cliente
sono disponibili diverse agevolazioni, ad
es. per ristrutturazioni, conformità dell’edificio allo standard Minergie (o CECE
classe A) o acquirenti al primo acquisto
(cfr. riquadro).
Punto 4: acquisto e/o costruzione
dell’abitazione di proprietà
Una volta trovato l’immobile idoneo e
messo a punto il finanziamento si avvia
la fase di realizzazione, coordinata da un
architetto o da un appaltatore generale o
totale (AG e AT) in base alle circostanze
e al progetto. La collaborazione con un
architetto garantisce una consulenza personale e individuale, ma impone al committente il contatto con diversi interlocutori e la stipulazione di contratti con
il progettista e innumerevoli imprenditori, artigiani e fornitori. Un AG si occupa
invece di tutte queste attività ed è dunque il vostro unico partner contrattuale.
Se tale prestazione globale include anche
l’architetto, si parla di AT. Per il committente è importante che i servizi e i prezzi
concordati vengano disciplinati in modo
chiaro e dettagliato da contratti. Un’organizzazione efficiente, un coordinamento costante e una comunicazione aperta
consentono di ottimizzare l’andamento
dei lavori. In molti casi può rivelarsi preziosa una consulenza indipendente, ad
es. per la valutazione del prezzo di acquisto, dei contratti e della descrizione
dell’immobile.
Con riferimento al valore locativo dell’immobile e alla detrazione degli interessi
debitori e delle spese di manutenzione si
raccomanda inoltre una pianificazione fiscale: l’importo delle ipoteche e degli
ammortamenti incide notevolmente sulla
cifra del conteggio d’imposta. Il colloquio
con il consulente UBS permette di valutare i pro e i contro di diverse varianti per
individuare la soluzione ideale.
Ipoteca UBS «first home»:
interessi ridotti per la prima casa
di proprietà
L’Ipoteca UBS «first home» offre agli
acquirenti al primo acquisto un allettante bonus d’interesse nei primi tre
anni. Inoltre, per un anno usufruite
gratuitamente dell’offerta base «pagamenti e risparmio» per le vostre
operazioni bancarie quotidiane. Se
avete figli vi regaliamo 300 punti
UBS KeyClub, che potete utilizzare
come denaro contante presso i nostri partner KeyClub, ad esempio per
l’arredamento della loro camera.
L’offerta «first home» vale solo per i clienti
privati che acquistano la loro prima abitazione di proprietà ed è vincolata a un finanziamento complessivo tramite UBS (almeno
il 50% tramite un’ipoteca fissa UBS) e al
versamento dello stipendio su un Conto
privato UBS.
Un’oasi verde prende forma
sposizione di spazi verdi, aiuole o manti
erbosi. Su tutti questi fattori influiscono
anche aspetti quali la posizione e l’orientamento del terreno o le ore di luce.
Alla varietà di un giardino contribuiscono
gli elementi più disparati: fiori rigogliosi,
arbusti profumati, alberi da frutto e piante a spalliera, un prato, una veranda o un
giardino d’inverno, un biotopo, una piscina privata, un comodo angolo griglia,
una pergola ombreggiata, un piccolo
parco giochi, siepi e piante rampicanti,
abbeveratoi per uccelli e fontane a zampillo, luci decorative nelle forme più originali… ognuno può dare libero sfogo alla
propria fantasia. Oltre alle piante, nel
design confluiscono sempre più altri elementi quali pavimenti, tendaggi, mobili
da giardino, acqua, acustica e fonti di
luce. Non avendo che l’imbarazzo della
scelta, il committente si chiede spesso
quale sia la procedura migliore da adottare nella pianificazione.
È importante una pianificazione
accurata
Chi non intende piantare alla rinfusa di
tutto e di più farebbe bene a rivolgersi a
un architetto paesaggista o a un giardiniere. Naturalmente, il progettista e il
committente devono essere sulla stessa
lunghezza d’onda ed è compito del primo prestare ascolto ai desideri individuali
del cliente. Max Hauser della Hauser Gärten precisa in merito: «I giardini sono il
luogo ideale per dar voce a un’interpretazione personale della bellezza». Il committente non deve dunque fare mistero
delle sue aspettative nei confronti del
giardino: deve essere un luogo di incontro e ritrovo? Un modo per soddisfare la
propria passione per la semina, la potatura e la cura delle piante? O forse è soprattutto una questione di immagine?
Con la collaborazione del progettista
vanno chiariti requisiti di base, desideri e
preferenze, definendo inoltre gli elementi
principali, la pavimentazione dei percorsi
e le aree da destinare al ritrovo, al gioco o
al relax. Infine, si tratta di stabilire la di-
«I giardini sono il
luogo ideale
per dar voce alla
bellezza.»
Prezzi forfetari approssimativi o regole di
massima servono a ben poco. Pensiamo
ad esempio a una villa immersa in un terreno di 2000 metri quadrati. In questo
caso, i costi del giardino dipendono
esclusivamente dai desideri e dalle idee
del committente: «Le possibilità sono
infinite, da un semplice design fedele alla
natura per 100 000 franchi fino a un
parco sofisticato da due milioni», spiega
Hauser. Per le terrazze degli appartamenti di proprietà il discorso non cambia: le
piante da vaso costano da 300 a diverse
migliaia di franchi.
I punti principali nella pianificazione del giardino
• A quali elementi e funzioni del giardino date la priorità?
• Rinunciate a tutto ciò che, pur essendo di moda, non
vi interessa.
• Quale stile (naturale, moderno, giapponese, rustico ecc.)
vi si addice?
• Considerate anche il tempo e i costi per la cura e la
manutenzione.
• Cosa ritenete necessario e opportuno in termini di
recinzione, protezione da sguardi indiscreti, sicurezza
ecc.?
• Quali piante sono indicate per la posizione (umidità,
sole, temperatura)? Quali sono i requisiti di irrigazione,
scolo e protezione da sole e vento?
• Dove potete riporre attrezzi, mobili da giardino,
ombrelloni ecc.?
© UBS 2011. Il simbolo delle chiavi e UBS sono fra i marchi protetti di UBS. Tutti i diritti riservati.
Un giardino crea spazio per godersi la
natura. È il luogo ideale per hobby,
momenti tra amici, giochi, feste o
semplicemente pace e relax. Il segreto consiste in un’attenta pianificazione.
I costi dipendono dai desideri
individuali
Sebbene il giardino svolga sempre più il
ruolo di spazio abitativo supplementare,
nell’edilizia residenziale il budget viene
spesso calcolato con il contagocce. Max
Hauser commenta: «Il budget stanziato
per la strutturazione di giardini ed esterni
in case unifamiliari o proprietà per piani
limita di frequente il margine d’azione.»
Ovviamente, ciò non significa che un
giardino a regola d’arte debba necessariamente costare uno sproposito. Piuttosto, è frutto di una seria pianificazione
e di un progetto studiato nei minimi
dettagli.