Mediatore e registrazione del contratto preliminare (2007)

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A. Busani- copyright 2007
L’obbligo del mediatore
immobiliare di registrazione
del contratto preliminare
di Angelo Busani, notaio in Milano
LA MEDIAZIONE E IL TRASFERIMENTO
DEGLI IMMOBILI
PARADIGMA
Milano, 21 maggio 2007
Contratto Preliminare - 1
Legge 27 dicembre 2006, n. 296 – Art. 1
46. Al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, … sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) all'articolo 10, comma 1, dopo la lettera d) e' inserita
la seguente:
"d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella
sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui
all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le
scritture private non autenticate di natura negoziale
stipulate a seguito della loro attività per la conclusione
degli affari";
b) all'articolo 57, dopo il comma 1 e' inserito il seguente:
"1-bis. Gli agenti immobiliari di cui all'articolo 10,
comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al
pagamento dell'imposta per le scritture private non
autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della
loro attività per la conclusione degli affari".
DPR 26 aprile 1986 n. 131 – Art. 10
10. Soggetti obbligati a richiedere la registrazione.
1. Sono obbligati a richiedere la registrazione:
a) le parti contraenti per le scritture private non autenticate, …;
b) i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari … delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;
… d-bis) gli agenti di affari in mediazione …
48. Il comma 22 dell'articolo 35 del decreto-legge 4
luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla
legge 4 agosto 2006, n. 248, e' sostituito dai seguenti:
"22. All'atto della cessione dell'immobile, anche se
assoggettata ad IVA, le parti hanno l'obbligo di rendere
apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà
recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità,
ciascuna delle parti ha l'obbligo di dichiarare:
a) se si e' avvalsa di un mediatore e, nell'ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi …
b) il codice fiscale o la partita IVA;
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari
in mediazione … ;
d) l'ammontare della spesa sostenuta per tale attività e
le analitiche modalità di pagamento della stessa.
LE NUOVE INCOMBENZE DEI
MEDIATORI IMMOBILIARI
Obbligo di registrare i contratti
Responsabilità per il pagamento delle imposte
Diritto di ritenzione di una copia del contratto ai fini della sua registrazione
Diritto di rivalsa sulle parti per le imposte
pagate
46. Al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, … sono apportate
le seguenti modificazioni:
a) all'articolo 10, comma 1, dopo la lettera d)
e' inserita la seguente:
"d-bis) gli agenti di affari in mediazione
iscritti nella sezione degli agenti immobiliari
del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39
LA NORMA CONCERNE SOLO I MEDIATORI IMMOBILIARI E PERTANTO NON SI
APPLICA AI MEDIATORI CREDITIZI
46. Al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, … sono apportate
le seguenti modificazioni:
a) all'articolo 10, comma 1, dopo la lettera d)
e' inserita la seguente:
"d-bis) gli agenti di affari in mediazione
iscritti nella sezione degli agenti immobiliari
del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non
autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari"; …
46. … gli agenti di affari in mediazione iscritti
nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo
di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio
1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito
della loro attività per la conclusione degli affari"; …
Nessun obbligo per il mediatore se la
mediazione ha come esito l’atto notarile
(e non altri documenti negoziali
antecedenti l’intervento notarile)
Se il legislatore ha osservato la “natura
negoziale” della scrittura privata, ha escluso la rilevanza delle scritture private
(proposta di vendita, proposta di acquisto) che sono preparatorie del negozio
(e che perciò sono dette “prenegoziali”)
Determinante, al fine di considerare
l’affare concluso, è che tra i soggetti
intermediati sia stato posto in essere un
atto in virtù del quale si sia costituito un
vincolo che dia il diritto di agire per
l’adempimento dei patti stipulati.
Incarico di vendita
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Proposta di acquisto
Accettazione della
proposta
Stipula del preliminare “formale”
Contratto definitivo
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L
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tra biliare
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im
Incarico di vendita
L’aspirante venditore sottoscrive un
modulo che consegna nelle mani
dell’agente immobiliare, impegnando un
determinato bene immobile ai fini della
futura compravendita
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tra biliare
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Proposta di acquisto
L’agente immobiliare in possesso
dell’incarico di vendita cerca sul mercato
più potenziali acquirenti del bene e cerca
di far sottoscrivere, normalmente a più
di un interessato, un modulo definito
appunto proposta di acquisto
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o
imm
Accettazione della
proposta
Il mezzo utilizzato è, di regola:
a) un modulo autonomo sottoscritto dall’
aspirante venditore (riferito, nel caso
siano state raccolte più proposte di acquisto, a quella evidentemente ritenuta più conveniente); ovvero:
b) l’accettazione da parte del promittente venditore mediante l’apposizione
della sottoscrizione in calce alla proposta di acquisto.
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L
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t
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tra biliare
o
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Stipula del preliminare “formale”
la quarta fase è quella data dalla sottoscrizione del contratto preliminare, che,
per distinguerlo dal vincolo nascente
dalla terza fase, può definirsi “preliminare formale” o preliminare chiuso” o
“compromesso” in contrapposto ad un ipotetico “preliminare aperto” perfezionatosi a seguito dell’accettazione della
proposta di acquisto di cui alla terza fase
Pertanto, perché sussista l’obbligo di registrazione a carico del mediatore:
- non è sufficiente che la scrittura privata non
autenticata abbia un legame con l’affare concluso per effetto della mera attività di mediazione;
- ma è necessario che sussista una relazione
giuridicamente rilevante tra l’opera svolta dal
mediatore e la scrittura privata da registrare,
legame che avrà il suo presupposto logico nel
contratto d’opera intercorrente tra mediatore e
soggetti intermediati.
Invero, qualora le parti non abbiano raggiunto una piena intesa sugli elementi essenziali del contratto pochi dubbi sussistono che esse si trovino
ancora in un’area pre-contrattuale e che le scritture intercorse sia da ricondurre ai concetti di
minuta e puntuazione.
Laddove, al contrario, le parti abbiano raggiunto
una piena intesa sugli elementi essenziali del
contratto andranno distinte:
a) le ipotesi in cui l’accordo rappresenta già un
regolamento contrattuale definitivo (con la possibilità di ricorrere anche al rimedio di cui all’art.
2932 c.c.);
b) dalle ipotesi in cui le parti pur avendo raggiunto un’intesa sugli elementi essenziali del
contratto, hanno rinviato ad un momento
successivo la definizione di aspetti secondari
dell’intesa.
ATTIVITÀ DEL MEDIATORE
ATTIVITÀ NEGOZIALE
mera messa in relazione delle parti contraenti e assenza di ogni
attività rivolta alla predisposizione di scritture private non autenticate ovvero allo scambio di proposte ed accettazioni aventi ad oggetto preliminari aperti
o formali
predisposizione del
contratto preliminare
ad opera del notaio
mediante una scrittura
privata autentica
ovvero un atto pubblico
OBBLIGO DI REGISTRAZIONE A CARICO DEL
MEDIATORE ?
NO
ATTIVITÀ NEGOZIALE
mera messa in relazione delle parti contraenti ed assenza di ogni
attività rivolta alla predisposizione di scritture private non autenticate ovvero allo scambio di proposte e accettazioni aventi ad oggetto preliminari aperti
o formali
predisposizione del
ad opera del notaio, in
veste di consulente,
mediante una scrittura
privata non autenticata
MEDIATORE ?
si
ATTIVITÀ NEGOZIALE
mera messa in relazione delle parti contraenti ed assenza di ogni attività rivolta alla predisposizione di scritture
private non autenticate
ovvero allo scambio di
proposte ed accettazioni aventi ad oggetto
preliminari aperti o
formali
predisposizione del
ad opera di avvocato o
altro professionista
MEDIATORE ?
si
ATTIVITÀ NEGOZIALE
scambio di proposta ed
accettazione agevolato
dall’opera del mediatore
preliminare aperto o
formale che si
perfeziona tra i
contraenti intermediati
MEDIATORE ?
SI
ATTIVITÀ NEGOZIALE
acquisizione della proposta e dell’accettazione da parte del mediatore
il mediatore omette di
comunicare l’accettazione al proponente,
per evitare che nasca
l’obbligo di registrazione del contratto
MEDIATORE ?
SI
ATTIVITÀ NEGOZIALE
acquisizione della proposta e dell’accettazione di un preliminare
formale, da parte del
mediatore
il mediatore consegna i
relativi documenti, non
registrati al notaio,
perché ne curi la registrazione
MEDIATORE ?
SI
ATTIVITÀ NEGOZIALE
acquisizione della proposta e dell’accettazione di un preliminare
aperto, da parte del
mediatore
il mediatore consegna i
documenti, non registrati, al notaio, perché
curi la predisposizione
del preliminare formale
e proceda alla registrazione di entrambe le
scritture
MEDIATORE ?
SI
ATTIVITÀ NEGOZIALE
acquisizione della proposta ed accettazione
da parte del mediatore
con perfezionamento di
una scrittura privata
preliminare
il mediatore sottopone
tempestivamente la
scrittura al notaio
affinché proceda alla
redazione del contratto
definitivo e alla registrazione di entrambi i
contratti
MEDIATORE ?
SI
IN CHE UFFICIO VA REGISTRATO
IL CONTRATTO ?
Qualsiasi ufficio, non ci sono vincoli
E’ AMMESSO IL PATTO DI ESONERO DEL MEDIATORE DALL’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE ?
No, il patto è nullo (art. 62 dpr 131/
1986)
TU Registro 131/1986 – Art. 10 Tar. Parte I
1. Contratti preliminari di ogni specie ……….............
................................................................... euro 168
Nota: Se il contratto preliminare prevede la dazione
di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica
il precedente art. 6; se prevede il pagamento di
acconti di prezzo non soggetti alla imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40
del testo unico si applica il precedente art. 9.
In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata
all'imposta principale dovuta per la registrazione del
contratto definitivo.
TU Registro 131/1986 – Art. 5
2. Le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso d'uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette all'imposta sul valore aggiunto. Si
considerano soggette all'imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni per le quali l'imposta non è dovuta a norma dell'art. 7 del decreto
del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n.
633, e quelle di cui al sesto comma dell'art. 21 dello
stesso decreto ad eccezione delle operazioni esenti
e imponibili ai sensi dell'articolo 10, primo comma,
numeri 8), 8-bis), 8-ter), e 27-quinquies), dello
stesso decreto
Dpr 633/1972 – Art. 10
Sono esenti dall'imposta:
… 8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate
dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi
hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e),
della legge 5 agosto 1978, n. 457, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento o anche
successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati
siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in
attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata;
8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di
diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse: …

Mediatore e registrazione del contratto preliminare (2007)

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