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via XXV aprile, n. 13 – 35036 MONTEGROTTO TERME (PD)
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tel. e fax 049 79 36 02
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mail: dravarot @tiscali.it
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI PADOVA
G.D. Dr.ssa Manuela Elburgo
FALLIMENTO N. 295/2013 R.G.
CURATORE:
dr. Stefano Rizzo di Padova, P.zza G. Salvemini n. 2.
C.T.U.:
arch. Davide Ravarotto di Montegrotto Terme (PD), via XXV
Aprile n. 13.
Fallimento della società:
PLATINO COSTRUZIONI S.a.S. di Massimo Longo & C., con sede legale in
Campo San Martino (PD), via Papa Luciani n. 10, C.F. 03864110287, n. REA PD343579, avente ad oggetto la costruzione, ristrutturazione e gestione di fabbricati
civili, artigianali e commerciali;
e del socio accomandatario in proprio:
LONGO MASSIMO, nato a Campo San Martino (PD) il 13.01.1966, C.F. LNG MSM
66A13 B564X, residente a Pieve di Curtarolo (PD), via San Martino n. 30/A.
CONSULENZA
TECNICA
D'UFFICIO
INDICE:
1.
Incarico –Quesito ………………………………………………….
pag.
2
2.
Premessa ………………………………….……………….……….
pag.
3
3.
Indagini svolte …………………………...…………….………….
pag.
3
4.
Dati identificativi del lotto unico …………………….………….
pag.
4
4.1.
Diritto Venduto ………………………….………….……………….
pag.
4
4.2.
Ditta Intestata …………………………….……………….…..…….
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4
Fall. 295/N2013 – PLATINO COSTRUZIONI SAS di Massimo Longo & C. – RELAZIONE
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4.3.
Ubicazione …………………………………………….…………….
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4
4.4.
Qualità ……………………………………...…………….………….
pag.
4
4.5.
Descrizione Catastale …….………………………….…………….
pag.
4
4.6
Confini ……………………………...………………….…………….
pag.
5
4.7.
Descrizione del Lotto …………………………………...………….
pag.
5
4.8.
Occupazione …………………………………………….………….
pag.
8
5.
Regolarità Edilizia ………………………….………….………….
pag.
9
6.
Regolarizzazione del lotto …………..…………………………..
pag.
11
7.
Destinazione Urbanistica dell’area …………...……………….
pag.
13
8.
Provenienza ……………….……………………..………..……….
pag.
14
9.
Servitù ……………………...……………………..………..……….
pag.
14
10.
Prestazione Energetica del Lotto ………………………………
pag.
15
11.
Formalità pregiudizievoli ………………….……..….….……….
pag.
15
11.1. Trascrizioni pregiudizievoli …………………..………..….……….
pag.
15
11.2. Iscrizioni pregiudizievoli ……………………..….….…….…..…….
pag.
16
11.3. Altre formalità ……………….………………..……..…...………….
pag.
18
12.
Stima del lotto ……………………….…………………….……….
pag.
19
13.
Elenco Allegati ………………………...……..…...……………….
pag.
24
1. INCARICO - QUESITO
Il sottoscritto architetto, regolarmente iscritto all'Albo degli architetti, pianificatori,
paesaggisti e conservatori della Provincia di Padova al n. 2007, ed all'Albo dei
Consulenti Tecnici di Codesto Tribunale al n. 2313, veniva nominato dal Curatore
Fallimentare dr. Stefano Rizzo, mediante conferimento di incarico del 13.05.2014,
per la stima dei beni immobili componenti il patrimonio della società fallita.
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2. PREMESSA
Dall'esame degli atti della procedura e della documentazione messa a disposizione
allo scrivente, è emerso che i beni oggetto di perizia sono situati nel Comune di
Curtarolo (PD), frazione di Pieve, via San Martino n. 30/A.
Trattasi della piena proprietà di una casa unifamiliare sviluppata su due piani fuori
terra dotata di area pertinenziale circostante, più due adiacenti appezzamenti di
terreno agricolo della superficie catastale complessiva di mq 1.911.
Per quanto sarà riferito in seguito, tali beni costituiranno LOTTO UNICO.
3. INDAGINI SVOLTE
In giorni diversi:
- si sono effettuate delle ispezioni presso l'Agenzia del Territorio per identificare
catastalmente i beni acquisiti al fallimento, nonché per reperire i documenti
necessari alla vendita dei beni stessi;
-si sono effettuate indagini presso la Conservatoria RR.II. di Padova per verificare
la regolarità dei passaggi e lo stato delle trascrizioni e iscrizioni nell’ultimo
ventennio riguardanti i suddetti beni;
- si sono effettuate delle indagini presso l'Ufficio Tecnico deI Comune di Curtarolo
per reperire tutte le informazioni riguardanti le pratiche edilizie delle costruzioni al
fine di verificare la regolarità o meno delle stesse dal punto di vista amministrativo,
nonché di accertare la destinazione urbanistica dell’area, richiedendone il relativo
C.D.U.;
- si sono ispezionati i luoghi oggetto di perizia, per accertare l'attuale stato di fatto
dei beni e per verificare la corrispondenza dei luoghi stessi con i dati e gli elaborati
tecnici in possesso del C.T.U.;
- si è realizzato un servizio fotografico dei luoghi ispezionati di cui si producono, in
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allegato alla presente relazione, n. 20 stampe;
- si sono effettuati tutti gli accertamenti necessari per determinare la classificazione
energetica degli immobili in oggetto, realizzando poi il relativo attestato di
prestazione;
- si sono effettuate indagini di mercato in loco;
ispezioni ed indagini tutte utili alla stima.
***** *** *****
4. DATI IDENTIFICATIVI DEL LOTTO UNICO
4.1. DIRITTO VENDUTO
piena proprietà.
4.2. DITTA INTESTATA
LONGO MASSIMO, C.F. LNG MSM 66A13 B564X, nato a Campo San Martino
(PD) il 13.01.1966.
4.3. UBICAZIONE
Comune di Curtarolo, (PD), frazione di Pieve, via San Martino n. 30/A, piani T-1.
4.4. QUALITÀ
Casa unifamiliare sviluppata su due piani fuori terra dotata di area pertinenziale
circostante, più due adiacenti appezzamenti di terreno agricolo della superficie
catastale complessiva di mq 1.911.
4.5. DESCRIZIONE CATASTALE
1. Unità immobiliari urbane censite al:
Catasto Fabbricati: Comune di Curtarolo (PD), Fg. 2:
Mapp
Sub
Ubicazione
Cat
1254
1
Via S. Martino, 30/A B.C.N.C. (cortile) a tutti i sub.
1254
2
Via S. Martino, 30/A
A/7
Cl
1
Cons
8 vani
Piano
T-1
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Rendita
€ 929,62
1254
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Via S. Martino, 30/A
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€ 42,14
(cfr. elaborato planimetrico ed elenco subalterni: all. n. 1, nonché visure storiche
per immobile: all. nn. 2-3 e planimetrie catastali: all. nn. 4-5);
costituenti l’intero fabbricato eretto sull’area distinta al:
Catasto Terreni: Comune di Curtarolo (PD), Fg. 2, mapp. 1254 di are 11.61,
Ente Urbano (cfr. area evidenziata in giallo nell’estratto di mappa: all. n. 6 e
visura storica per immobile all. n. 7).
2. Appezzamenti di terreno distinti al:
Catasto Terreni: Comune di Curtarolo (PD), Fg. 2:
Mapp
Qualità
Cl
Sup. (ha)
RD
RA
692
SEMINATIVO
2
00.13.19
€ 12,20
€ 7,15
694
SEMINATIVO
2
00.05.92
€ 5,48
€ 3,21
(cfr. area evidenziata in arancione nell’estratto di mappa: sempre all. n. 6 e
visure storiche per immobile: all. nn. 8-9).
4.6. CONFINI
dell’intero lotto (in giro da nord in senso orario secondo la mappa del Catasto
Terreni): mapp. 691, 693, 1335, 812, 917, 1043, 1299, 1129, 580 stesso Comune e
Foglio.
SI EVIDENZIA che sul lato sud, ortogonalmente alla via San Martino, una porzione
dei mapp. nn. 1254, 694 e 692 profonda qualche metro per tutta la loro lunghezza,
risulta essere in realtà una porzione di strada che permette l’accesso dalla pubblica
via al lotto, nonché ad altri immobili estranei alla presente procedura.
4.7. DESCRIZIONE DEL LOTTO
Lo stato dei luoghi si è presentato come mostrano le foto allegate alla presente
relazione che ne costituiscono parte integrante.
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Trattasi di una casa unifamiliare sviluppata su due piani fuori terra dotata di area
pertinenziale circostante, più due adiacenti appezzamenti di terreno agricolo della
superficie catastale complessiva di mq 1.911; il tutto ubicato in Comune di
Curtarolo (PD), frazione di Pieve, al civico n. 30/A di via San Martino.
Il lotto raggiungibile da una diramazione interna collocata ad ovest del percorso
urbano principale si inserisce in un contesto periferico principalmente a
destinazione agricola ove la continuità dei terreni coltivati è interrotta solo in pochi
casi dalla presenza di qualche edificio per lo più di tipo rurale.
L'impianto planimetrico è dato dall’addizione dell’area interamente recintata in cui è
collocata la casa unifamiliare, all’adiacente terreno agricolo di forma regolare sul
lato ovest, anch’esso recintato, al quale si accede da sud attraverso la medesima
succitata diramazione di via San Martino (cfr. ortofoto: all. n. 10).
L’edificio residenziale presenta un impianto planimetrico ad “L” ed è posizionato al
centro dell’area di pertinenza, che si articola su una superficie complessiva di mq
990,00 circa. La costruzione, iniziata nella prima metà degli anni ’90 del secolo
scorso, rispecchia la tipologia costruttiva della classica “villetta di campagna” del
periodo: struttura portante in c.a. e muratura di laterizio; solai in latero-cemento;
divisori interni in laterizio; copertura a due falde inclinate con manto in coppi;
lattoneria in rame; intonaci esterni al civile (foto nn. 1-3-4). Il prospetto principale ad
est è caratterizzato dalla presenza di un portico ricavato dal prolungamento della
falda di copertura in corrispondenza della cucina, composto da due campate a
doppia altezza (foto n. 2).
Il fabbricato presenta la seguente COMPOSIZIONE:
piano terra (altezza interna h. 270 circa): portico di mq 25,00 circa, soggiorno (foto
n. 5), cucina (foto n. 6), disimpegno con rampa di scale per accesso al piano primo,
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bagno e ripostiglio, il tutto per una superficie lorda complessiva di mq 112,00 circa;
più il garage utilizzato come ulteriore stanza (foto n. 10), di complessivi mq 29,00
circa;
piano primo (altezza interna h. 270 circa): disimpegno, quattro camere (foto n. 7),
un bagno (foto n. 8), un ripostiglio, il tutto per complessivi mq 131,00 circa, più due
piccole logge (foto n. 9), di complessivi mq 7,60 circa.
Il lotto presenta le seguenti RIFINITURE:
pavimenti:, ceramica (soggiorno, cucina, disimpegno, bagni, garage, ), in parquet
(tre camere); moquette (camera matrimoniale), il ripostiglio al piano primo è privo di
pavimento;
rivestimenti: piastrelle di ceramica (cucina e bagni);
serramenti interni: in legno verniciato al naturale;
serramenti esterni: finestre in legno verniciato al naturale con vetrocamera e doppia
possibilità di apertura (ad anta o vasistas), scuri in legno;
ed è inoltre dotato dei seguenti IMPIANTI:
impianto elettrico: risalente al periodo di costruzione, con tubazioni corrugate poste
sottotraccia, discreta componentistica e dotato di quadro elettrico salva vita; sono
inoltre presenti alcune luci di emergenza;
impianto di riscaldamento: di tipo autonomo funzionante a gas GPL con bombolone
interrato, caldaia fissata a parete ubicata nel vano ripostiglio al p. terra,
distribuzione del calore mediante pannelli radianti a pavimento e nei bagni corpi
scaldanti in acciaio;
impianto idrosanitario: con sanitari in vetrochina bianchi e rubinetteria con
miscelatori monocomando per l'apertura dell'acqua calda e fredda; l'acqua calda
viene prodotta dalla stessa caldaia a GPL dell'impianto di riscaldamento.
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Lo stato generale dei luoghi è in un carente stato manutentivo, inoltre vi sono
consistenti problemi di umidità di risalita, sia lungo la muratura perimetrale, che
all’interno dei locali al piano terra.
Come già anticipato:
- l’area pertinenziale si articola su una superficie di mq 990 circa, alla quale si
somma quella corrispondente al mapp. 694 e probabilmente piccola porzione del
mapp. 692, che di fatto costituiscono il prolungamento del retrostante giardino. La
parte est è in parte pavimentata con blocchi di betonella ed in parte sistemata a
giardino (foto n. 11), che si sviluppa anche nella parte retrostante, sulla quale
insistono una piccola casetta in legno prefabbricata (foto n. 12), un caminetto
esterno ed una piccola piscina prefabbricata fuoriterra (foto n. 13).
- nel capitolo “CONFINI”, sul lato sud, ortogonalmente alla via San Martino, una
porzione dei mapp. nn. 1254, 694 e 692 profonda qualche metro per tutta la loro
lunghezza, risulta essere in realtà una parte di strada che permette l’accesso al
lotto oltre ad altri immobili estranei alla procedura (foto n.- 15).
Infine la rimanente porzione del mapp. 692, accessibile da detto passaggio
attraverso un cancello in metallo (foto m. 16), utilizzata come area di deposito
materiale vario (foto n. 17), è in parte occupata da due manufatti utilizzati come
ricovero per automezzi o altro (foto nn. 18-19); in parte pavimentata con colata di
cls (foto n. 20). Il tutto è pianeggiante e recintato.
4.8. OCCUPAZIONE
Per quanto accertato:
- la casa singola con l’area pertinenziale è occupata dalla ex moglie del
proprietario, sig.ra Battiston Gabriella, nata a Varese il 26.03.1967, C.F. BTT GRL
67C66 L682P, come da procedimento di separazione consensuale avanti al
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Tribunale di Padova, n. 7355/13 R.G., omologato il 19.11.2013 (cfr. all. n. 11),
successivamente trascritto presso la Conservatoria RR.II di Padova il 11.12.2013
si nn. 37311/25701.
- l’appezzamento di terreno corrispondente al mapp. 694 e probabilmente
porzione del mapp. 692: è occupato sempre dalla sig.ra Battiston Gabriella
senza alcun titolo, in quanto di fatto costituisce prolungamento del giardino
pertinente all’abitazione;
- la restante porzione dell’appezzamento di terreno corrispondente al mapp.
692: è occupato dal proprietario, sig. Longo Massimo, che lo utilizza come
deposito per la propria attrezzatura.
5. REGOLARITÀ EDILIZIA
A norma e per gli effetti della L. 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni
e integrazioni, nonché dell'art. 39 della L. 23 dicembre 1994, n. 724, e successive
modificazioni e integrazioni, e, infine, dell'art. 32 della L. 24.11.2003, n. 326, sulla
base della documentazione messa a disposizione dello scrivente dall’Ufficio
Tecnico comunale si è potuto accertare:
- che in data 15.10.1993, prot. n. 9638, veniva presentata “Richiesta di riesame di
Concessione Edilizia relativa demolizione di un corpo di fabbrica costituito da due
abitazioni in fascia di rispetto stradale via San Martino e ricostruzione di due nuovi
fabbricati abitazione con ampliamento in area contigua, fuori dalla fascia di
rispetto stradale, ai sensi dell’art. 4 -7 della Legge Regionale veneta 24/85” (cfr.
all. n. 12);
- che nonostante il parere favorevole della Commissione Edilizia e l’autorizzazione
ex art. 7 L. 1497/1939 della Provincia di Padova, non aveva avuto corso la
procedura di rilascio della suddetta Concessione;
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- che in data 19.11.1994, prot. n. 13143, veniva lo stesso presentata
comunicazione di inizio lavori (cfr. all. n. 13) tenuto conto della maturazione del
silenzio-assenso come da art. 79 della Legge Regionale Veneta n. 61/1985 (cfr.
all. n. 14) secondo il quale, se il Sindaco non si pronuncia entro il termine di 90
giorni, il richiedente può dare corso ai lavori dando comunicazione del loro inizio a
patto che sussista copia dell’istanza presentata in Comune da cui risulti la data di
presentazione, di tutti gli elaborati progettuali previsti e relative attestazioni di
conformità da parte del progettista e del pagamento del contributo di costruzione;
- che non risultano altre pratiche edilizie riguardanti il fabbricato in oggetto;
- che, non risulta presentata la dichiarazione di fine lavori e la domanda di agibilità;
- che dal confronto tra lo stato di fatto con il progetto presentato sono emerse le
seguenti discrepanze:
1. diversa distribuzione interna dei luoghi in entrambi i livelli comportante anche il
cambio di destinazione d’uso originariamente previsto all’interno di alcuni vani e
la loro trasformazione da accessori in abitabili; in particolare negli spazi previsti
come disimpegno, bagno e lavanderia è stato ricavato il soggiorno, mentre quelli
destinati alla cucina con la zona pranzo sono stati occupati invece dai locali
disimpegno, bagno e lavanderia;
2. al piano primo, il terrazzo previsto all’interno del portico non è stato realizzato e
la parete perimetrale è stata allineata a quella adiacente (per una migliore
comprensione si veda. copia della pianta di progetto con tratteggiato in rosso
l’attuale posizione della parete perimetrale (cfr. all. n. 15);
3. la piccola casetta in legno prefabbricata ed i due manufatti utilizzati come
ricovero per automezzi ed attrezzi sono stati realizzati in assenza di titolo
abilitativo pertanto sono da ritenersi completamente abusivi.
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6. REGOLARIZZAZIONE DEL LOTTO
Dopo aver effettuato il sopralluogo ed a seguito di colloqui con il responsabile
dell’ufficio tecnico del Comune di Curtarolo, si evidenzia quanto segue:
In merito al punto 1: premesso che, con delibera n. 3 del 09.11.2012 del Comitato
Istituzionale dell’Autorità di bacino dei fiumi dell’alto Adriatico, è stato adottato il
Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico (P.A.I.) del bacino idrografico del fiume
Brenta-Bacchiglione che identifica il terreno su cui sorge l’immobile in oggetto in
“zona di attenzione idraulica” (cfr. paragrafo successivo “Destinazione Urbanistica
dell’area e C.D.U.: all. n. 19); la regolarizzazione del cambio di destinazione d’uso
degli spazi al piano terra sarà quindi subordinata all'approvazione dello stesso. Allo
stato attuale è infatti bloccato il rilascio di tutti i titoli abitativi in attesa
dell'approvazione del P.A.I..
In ogni caso bisognerà presentare una pratica di sanatoria allegando anche la
Relazione di Compatibilità Idraulica (avendo una porzione dell’immobile variato la
destinazione d’uso) e, nel caso in cui la destinazione di zona adottata non subisse
variazioni con l’approvazione del P.A.I., sarebbe anche possibile il rilascio della
sanatoria sul cambio di destinazione d’uso dei locali, previo pagamento
dell’oblazione di € 516,00 prevista per abusi riconducibili a detta tipologia, oltre ai
diritti di segreteria.
Diversamente sarà sanabile solamente la variazione distributiva interna dei locali
ma non il cambio di destinazione d’uso che dovrà quindi essere ripristinata secondo
quanto originariamente previsto.
In merito al punto 2: l’abuso ha generato un aumento del volume urbanistico del
fabbricato, ed in presenza di edificabilità residua potrà essere sanato ai sensi
dell’art. n. 36 del D.P.R. n. 380 del 06.06.2001 (testo unico per l’edilizia: cfr. all. n.
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16); diversamente, non potendo comunque essere
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eliminato, in quanto la
rimozione andrebbe a compromettere la parte conforme della costruzione, potrà
essere regolarizzato ai sensi dell’art. 34 comma 2, del medesimo Decreto (cfr. all.
n. 17).
I suddetti abusi (punti 1 e 2) potranno essere sanati con la presentazione di
un'unica pratica edilizia in sanatoria.
In merito al punto 3: gli abusi rilevati non sono sanabili ed essendo di facile
rimozione si dovrà provvedere alla loro eliminazione ripristinando i luoghi secondo
quanto autorizzato.
Una vola regolarizzato il lotto dagli abusi, sarà necessario richiedere l’agibilità del
fabbricato,
che
dovrà
essere
corredata
in
particolare
dalla
seguente
documentazione (cfr. punti evidenziati nel prestampato comunale della richiesta di
agibilità: all. n. 18):
1)
dichiarazione del titolare e del tecnico DD.L. di conformità delle opere rispetto
al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli
ambienti;
2)
certificato di idoneità statica;
3)
copia della dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile con
copia degli allegati (planimetrie, elaborato planimetrico);
4)
dichiarazione del tecnico DD.LL. di conformità delle opere realizzate alla
normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere
architettoniche;
5)
certificazione da parte dei tecnici abilitati di conformità degli impianti elettrico
ed idrotermosanitario;
6)
dichiarazione del tecnico DD.LL. di conformità alla relazione di cui alla L. 10/91
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e alle condizioni della coibentazione;
7)
Attestato di qualificazione energetica;
8)
copia di autorizzazione allo scarico delle acque reflue;
9)
dichiarazione di allacciamento all'acquedotto;
10) dichiarazione di fine lavori;
11) pagamento dei diritti di segreteria pari a € 51,65;
12) marca da bollo da € 16,00 per il rilascio del certificato di agibilità.
La costruzione dovrà soddisfare i requisiti di legge in vigore al momento in cui verrà
presentata la richiesta di agibilità, pertanto la produzione della suddetta
documentazione richiede che vengano effettuati tutti gli adeguamenti necessari.
Per tali incombenze si ritiene di considerare un minor valore del 30% all’immobile,
che tenga conto anche del disagio dell'acquirente che dovrà affrontare tali oneri
(regolarizzazione del lotto e conseguimento dell’agibilità)..
É parere del C.T.U. che il lotto possa essere comunque trasferito nello stato di fatto
e di diritto in cui lo stesso si trova.
7. DESTINAZIONE URBANISTICA DELL’AREA
Il Comune di Curtarolo è dotato di Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.), adottato
con delibera di C.C. n. 8 del 09.04.2014 e di Piano Regolatore Generale vigente
(cfr. C.D.U.: all. n. 19 e stralcio PRG: all. n. 20), secondo tali strumenti urbanistici le
aree in oggetto ricadono:
Secondo il P.A.T. adottato in ATO 1 “Fiume Brenta” ed in “area di connessione
ecologica di 1° grado” soggetta alle disposizioni dell'art. 45 delle relative N.T.A.;
Secondo il P.R.G. vigente in “Zona rurale, sottozona E2a – di protezione con
potenzialità naturalistiche e funzione agricolo-produttiva”. Inoltre le aree
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ricadono all'interno dell'ambito per l'istituzione del parco del Medio corso del
Brenta e in area di pregio paesaggistico ed ambientale.
Dette zone sono soggette alle disposizioni degli artt. n. 32-33-37-49-54 della N.T.A.
del P.R.G.
Nella carta geologica delle penalità ai fini edificatori i mappali in oggetto ricadono
in zona classificata “terreno mediocre di II classe”.
Nel piano di zonizzazione acustica del territorio comunale l'area ricade in “Classe
III -agricola”.
Secondo il Piano stralcio per l'assetto Idrogeologico (P.A.I.) adottato l'area
ricade in “zona di attenzione idraulica” soggetta agli artt. 5 e 8 delle relative
Norme di Attuazione.
8. PROVENIENZA
Il lotto è pervenuto al sig. Longo Massimo dai genitori:
- Longo Gino, nato a Curtarolo il 04.08.1943, C.F.: LNG GNI 43M04 D226A;
- De Lissandri Rosa, nata a Curtarolo il 10.10.1942, C.F.: DLS RSO 42R50 D226T;
con atto di compravendita n. 162.376 di rep. del 18.07.1995 a rogito notaio Donato
Cazzato di Padova, ivi reg.to il 20.07.1995 al n. 1249 Atti Privati ed ivi trascritto
presso la Conservatoria RR.II. il 27.07.1995 ai nn. 19225/12748.
Al ventennio i sig.ri Longo Gino e De Lissandri Rosa erano proprietari
esclusivi dei beni costituenti il presente lotto unico, avendoli acquistati con atto n.
43788 di rep. del 12.10.1992 a rogito notaio Fulvio Vaudano di Padova, ivi reg.to il
29.10.1992 n. 8725 ed ivi trascritto presso la Conservatoria RR.II. il 03.11.1992 ai
nn. 25858/17471.
9. SERVITÙ
Il presente lotto è gravato da servitù di passaggio pedonale e carraio per l’accesso
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alla laterale da via San Martino, lungo una striscia di suolo larga ml. 5,00 corrente
su tutto il lato est del mapp. 696 (attuale mapp. 1254), a favore del mapp. 695
(attuale mapp. 1335), costituita con atto di compravendita n. 162.376 di rep. del
18.07.1995 a rogito notaio Donato Cazzato di Padova, ivi reg.to il 20.07.1995 al n.
1249 Atti Privati ed ivi trascritto presso la Conservatoria RR.II. il 27.07.1995 ai nn.
19225/12748.
10. PRESTAZIONE ENERGETICA DEL LOTTO
Lo scrivente, dopo avere acquisito tutti gli elementi necessari, ha provveduto alla
realizzazione dell’Attestato di Prestazione Energetica del fabbricato, il quale risulta
essere in “classe F”, IPE: 176,26 kWh/m2a (cfr. APE: all. n. 21). Infine, come
previsto dal D.M. del 26.06.2009, il giorno 22.10.2014 il sottoscritto ha inviato copia
dell’APE alla Regione Veneto a mezzo posta certificata, regolarmente consegnata
ed accettata.
11. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Presso la Conservatoria dei RR.II. di Padova si sono potute accertare le seguenti
formalità pregiudizievoli gravanti sul lotto aggiornate al 31.10.2014 (cfr. all. n. 22).
11.1. TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
n. 11817 R.G. e 8719 R.P. del 16.04.2014 (cfr. all. n. 23)
a favore:
MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DELLA SOCIETÀ
PLATINO COSTRUZIONI S.a.S. DI MASSIMO LONGO & C. E DEL
SOCIO MASSIMO LONGO;
a carico:
LONGO MASSIMO, ..omissis..;
titolo:
sentenza dichiarativa di fallimento del 19.12.2011, n. 21260/2011 di
rep. del Tribunale di Padova.
beni colpiti:
Comune di Curtarolo:
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Catasto Terreni, Fg. 2:
mapp. 692 di are 13.19;
mapp. 694 di are 05.92;
mapp. 1254 di are 11.61;
Catasto Fabbricati, Fg. 2, mapp. 1254 subb. nn. 2 e 3;
diritto:
piena proprietà.
11.2. ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
nn. 5100 R.G. e 880 R.P. del 12.02.2001
a favore:
CASSA DI RISPARMIO DI PADOVA E ROVIGO S.p.A., con sede a
Padova, C.F. 02089931204;
a carico:
titolo:
concessione di ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del
08.02.2001 n. 8351 di rep. a rogito notaio Amelia Cuomo di Piazzola
sul Brenta, per la somma di £ 250.000.000 e la durata di anni 15;
somma iscritta: complessivamente
beni colpiti:
£
500.000.000;
Comune di Curtarolo, Catasto Terreni, Fg. 2:
mapp. 692 di are 13.19;
mapp. 694 di are 05.92;
mapp. 696 di are 11.61;
diritto:
piena proprietà.
nn. 482 R.G. e 141 R.P. del 08.01.2004
a favore:
CASSA DI RISPARMIO DI PADOVA E ROVIGO S.p.A., con sede a
Padova, C.F. 02089931204
a carico:
titolo:
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29.12.2003 n. 133659/33377 di rep. a rogito notaio Giorgio Merone
di Camposampiero, per la somma di € 100.000,00 e la durata di anni
15;
beni colpiti:
€
200.000,00;
mapp. 696 di are 11.61;
diritto:
piena proprietà.
nn. 13436 R.G. e 3171 R.P. del 14.03.2006
a favore:
BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA S.p.A., con sede a
Padova, C.F. 02691680280;
a carico:
titolo:
09.03.2006 n. 150882/39755 di rep. a rogito notaio Giorgio Merone
di Camposampiero, per la somma di € 75.000,00 e la durata di anni
15;
beni colpiti:
€
150.000,00;
mapp. 692 di are 13.19;
mapp. 694 di are 05.92;
mapp. 696 di are 11.61;
diritto:
piena proprietà.
nn. 44722 R.G. e 11491 R.P. del 02.08.2006
a favore:
GEST LINE S.p.A. con sede a Napoli, C.F. 07843060638;
a carico:
titolo:
Ipoteca legale ai sensi art. 77 DPR 602/73 modificato dal D. LGS
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46/99 e dal D. LGS 193/01, del 26.07.2006 n. 163701/77 di rep., per
la somma di € 52.738,56;
beni colpiti:
€
105.477,12;
mapp. 692 di are 13.19;
mapp. 694 di are 05.92;
mapp. 696 di are 11.61;
diritto:
piena proprietà.
nn. 19346 R.G. e 2762 R.P. del 06.06.2012
a favore:
CASSA EDILE ARTIGIANA VENETA con sede a Venezia, C.F.
94009780274;
a carico:
titolo:
ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo del 19.03.2012 n. 621/2012
di rep. Tribunale di Padova per la somma di € 11.014,00;
beni colpiti:
€
31.014,00;
Catasto Terreni, Fg. 2:
mapp. 692 di are 13.19;
mapp. 694 di are 05.92;
diritto:
piena proprietà.
11.3. ALTRE FORMALITÀ
nn. 37311 R.G. e 25701 R.P. Del 11.12.2013
a favore:
BATTISTON GABRIELLA, nata a Varese il 26.03.1967, C.F.: BTT
GRL 67C66 L682P;
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a carico:
titolo:
verbale di separazione consensuale con assegnazione dei beni del
19.11.2013 n. 13599/2013 di rep. Tribunale di Padova, con il quale la
casa coniugale viene assegnata alla moglie perché ci viva con i figli
Fabiano ed Elisabetta, restando inteso che il garage dell’abitazione
potrà essere usato da marito con il massimo rispetto per l’altro
coniuge.
beni colpiti:
diritto:
piena proprietà.
***** *** *****
12. STIMA DEL LOTTO
Tenendo conto di quanto in precedenza esposto, della consistenza del lotto, della
sua occupazione, della sua ubicazione, della zona di gravitazione con relativa
accessibilità e pregio, della destinazione urbanistica dell’area, del sistema
costruttivo e qualità dei materiali, dello stato di conservazione del fabbricato, delle
sue rifiniture, degli impianti in dotazione ad esso e della sua prestazione energetica,
del risultato architettonico, dell'attuale andamento di mercato alquanto sofferente e,
soprattutto, delle informazioni che il C.T.U. ha reperito in loco, si ritiene di poter
esprimere il seguente prudenziale valore da porre a base d'asta:
Criteri di Stima:
Lo scrivente architetto in codesta sede, ritiene di effettuare una doppia valutazione
al lotto, in base alle variabili legate al provvedimento di assegnazione della casa
alla sig.ra Battiston Gabriella che nel caso:
- non fosse opponibile, il suo valore corrisponderebbe a quello dell’intero stimato,
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detratto il minor valore in percentuale che tiene conto della regolarizzazione
amministrativa ed il conseguimento del certificato di agibilità;
- fosse opponibile, il suo valore corrisponderebbe a quello risultante nel caso di non
opponibilità, meno il valore del diritto di abitazione sulla casa coniugale (che ai fini
estimativi è paragonato al valore del diritto di usufrutto a termine).
Il valore della casa dedotto in entrambi i casi sarà poi sommato a quello degli
appezzamenti di terreno, per determinare così il valore totale del lotto.
In base a quanto sopra enunciato verranno pertanto adottati i seguenti criteri
valutativi:
- casa singola: sarà stimata a corpo benchè per conoscenza di chi legge si
riportino anche i dati operativi di riferimento (superfici commerciali, valori medi di
mercato, ecc.), alla quale verrà detratto il costo da sostenere per la sua
regolarizzazione amministrativa e l’ottenimento dell’agibilità;
- valore del diritto di abitazione a favore della ex compagna del proprietario, il cui
godimento è legato al raggiungimento dell'indipendenza economica della prole
(ipotizzabile al raggiungimento del trentesimo anno di età del figlio più giovane)
sarà calcolato come valore del diritto di usufrutto a termine, conteggiato in base
tempo restante al raggiungimento di tale parametro;
- appezzamenti di terreno: verranno valutati in misura, secondo la formula €/mq.
STIMA DELLA CASA SINGOLA
La superficie commerciale:
viene calcolata in base alle norme UNI 10750 che prevedono in generale:
- la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle
superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
- le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
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- le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e
scoperti, box, ecc.);
Tali superfici, sono state dedotte dagli elaborati di progetto.
Calcolo della superficie commerciale:
- portico:
mq
25,00 x 0,35 = mq
8,75
- abitazione p. terra:
mq
- garage:
mq
- abitazione p. primo:
mq
- logge:
mq
7,60 x 0,35 = mq
2,66
- scoperto pertinente:
mq
990,00 x 0,05 = mq
49,50
112,00 x 1,00 = mq 112,00
29,00 x 0,60 = mq
17,40
131,00 x 1,00 = mq 131,00
Sommano
mq 321,31
In merito alle attuali quotazioni di mercato, l’Osservatorio per le quotazioni
immobiliari dell’Agenzia del Territorio non fornisce indicazioni per la zona di
gravitazione del presente lotto, quelli più vicini si riferiscono al centro della frazione
di Pieve che, per abitazioni in un normale stato di conservazione attribuisce valori
unitari medi da € 1.000,00 ad € 1.200,00)/mq, e per ville e villini da € 970,00 ad €
1.200,00)/mq. Per la valutazione in oggetto si ritiene di utilizzare questi
ultimi,
deprezzati del 25%, ottenendo così i seguenti valori unitati: € 727,50 - € 900,00/mq.
Stima dell’intero:
€ 250.000,00;
Calcolo del minor valore per la regolarizzazione: € 250.000,00 x 30% = € 75.000,00.
Stima della casa:
€ 250.000,00 – 75.000,00 = € 175.000,00 (*).
(diconsi Euro centosettantacinquemilavirgolazero).
( )
* compresa l'incidenza del terreno.
In merito al valore di usufrutto a termine, è determinato dal prodotto tra il valore
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della casa per il coefficiente dato dalla tabella per il calcolo dell'usufrutto a termine
determinato dall'età della figlia minore (cfr. Tabella: all. n. 24):
La sig.ra Longo Elisabetta è nata il 10.04.1999, perciò attualmente ha 15 anni,
mancano pertanto altri 15 anni al compimento del trentesimo anno di età; il
coefficente relativo è 30,95%; pertanto:
Valore Usufrutto: € 175.000,00 x 30,95% = € 54.162,50.
Valore della casa al netto del valore del diritto di Usufrutto: € 175.000,00 - €
54.162,50 = € 120.837,50.
Arrotondabili ad € 120.000,00 (*).
(diconsi Euro centoventimilavirgolazero).
( )
* compresa l'incidenza del terreno.
STIMA DEGLI APPEZZAMENTI DI TERRENO
Superficie catastale complessiva:
mq 1.911;
Valutazione unitaria:
13,00 €/mq;
Valore degli appezzamenti di terreno:
mq 1.911 x € 13,00 = € 24.843,00.
Arrotondabili ad € 25.000,00.
(diconsi Euro venticinquemilavirgolazero).
STIMA DEL LOTTO
Valore del lotto, nel caso in cui il provvedimento di assegnazione della casa:
- non sia opponibile:
€ 175.000,00 + € 25.000,00 = € 200.000,00.
(diconsi Euro duecentomilavirgolazero).
- sia opponibile:
€ 120.000,00 + € 25.000,00 = € 145.000,00.
(diconsi Euro centoquarantacinquemilavirgolazero).
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Montegrotto Terme, lì 22 gennaio 2015
Il C.T.U.
-arch. Davide Ravarotto-
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13. ELENCO ALLEGATI
Allegato n. 1 Elaborato planimetrico ed elenco subalterni;
Allegato n. 2 Visura storica per immobile catasto fabbricati;
Allegato n. 3 Visura storica per immobile catasto fabbricati;
Allegato n. 4 Planimetria catastale;
Allegato n. 5 Planimetria catastale;
Allegato n. 6 Estratto di mappa;
Allegato n. 7 Visura storica per immobile catasto terreni;
Allegato n. 10 Ortofoto;
Allegato n. 11 Verbale di separazione consensuale ed omologa;
Allegato n. 12 Richiesta di C.E. del 15.10.1993;
Allegato n. 13 Comunicazione Inizio lavori;
Allegato n. 14 L. n. 61 del 27.06.1985, art. 79;
Allegato n. 15 Pianta
p.
primo
di
progetto
con
evidenziato
graficamente
l’allineamento della parete perimetrale;
Allegato n. 16 art. 36 del D.P.R. n. 380 del 06.06.2001;
Allegato n. 17 art. 34 del D.P.R. n. 380 del 06.06.2001;
Allegato n. 18 Modulo richiesta certificato di agibilità;
Allegato n. 19 Certificato di Destinazione Urbanistica;
Allegato n. 20 Stralcio P.R.G.;
Allegato n. 21 A.P.E.;
Allegato n. 22 Ispezione per dati anagrafici CC.RR.II.;
Allegato n. 23 Nota di Trascrizione sentenza di fallimento;
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Allegato n. 24 Tabella Usufrutto a termine.
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