Fiscalità immobiliare - pdf - Direzione regionale Emilia Romagna

La fiscalità degli immobili
per le persone fisiche
A cura di Sonia Tripaldi
Direzione Regionale dell’Emilia Romagna
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Settore Servizi e Consulenza
Ufficio Fiscalità Generale
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Obiettivo dell’incontro
Fornire una lettura tematica della
dichiarazione dei redditi delle persone fisiche.
Il tema: I redditi prodotti dagli immobili (terreni
e fabbricati)
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Analisi di alcune novità e criticità
RA: Redditi da terreni,
Le attività connesse.
RB: redditi da fabbricati,
I codici di utilizzo.
RP: oneri e spese,
le spese di ristrutturazione,
I canoni di locazione
RL: altri redditi
Plusvalenze da cessioni immobiliari;
la rivalutazione terreni.
RW: Investimenti all’estero e/o trasferimenti da, per e sull’estero.
RE: Lavoro autonomo derivante dall’esercizio di arti e professioni,
l’ammortamento degli immobili.
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I redditi fondiari
Sono redditi fondiari i redditi
dei terreni: (artt. 25-35 dpr 917/1986).
dei fabbricati (artt. 36-43 dpr 917/1986)
Situati nel territorio dello Stato che sono
iscritti o devono essere iscritti, con
attribuzione di rendita, nel catasto dei
terreni o nel catasto edilizia urbano.
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Fascicolo 1: quadro RA
Il reddito agrario è costituito dalla parte del reddito
medio ordinario dei terreni imputabile al capitale
d'esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati,
nei limiti della potenzialità del terreno, nell'esercizio
di attività agricole su di esso. (Art. 32, c. 1 del
TUIR).
Rientrano nel reddito agrario anche le c.d. “attività
connesse” (art. 32, c. 2, lett.c) del TUIR)
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RA: le attività connesse
Rientrano nella determinazione del reddito
agrario le attività connesse di cui all’art. 2135
del c.c.
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RA: le attività connesse
Sono ora considerate connesse la produzione e la
cessione :
di energia elettrica e calorica derivante da fonti agroforestali e
fotovoltaiche,
nonché di carburanti ottenuti da produzioni vegetali provenienti
prevalentemente dal fondo e di prodotti chimici derivanti da
prodotti agricoli provenienti prevalentemente dal fondo, effettuate
da un imprenditore agricolo.
circolare n. 32/E del 6 luglio 2009.
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Fotovoltaico
Attività connessa “atipica”
La produzione derivante dai primi 200 KW di
potenza nominale complessiva si considera
in ogni caso connessa all’attività agricola.
La produzione eccedente i primi 200 KW di
potenza nominale complessiva si considera
connessa all’attività agricola solo in presenza
di specifici requisiti.
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Fascicolo 1: quadro RB
Il reddito dei fabbricati ed i codici di utilizzo
Il codice 9 si è ristretto: sono state introdotte
sei indicazioni distinte per alcune ipotesi
residuali che fino all’anno scorso confluivano
nel codice 9.
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UNICO PF 2010 1° FASCICOLO
Quadro RB – Redditi di fabbricati
I nuovi codici utilizzo
I nuovi codici introdotti sono quelli numerati da '10' a '13‘:
Il codice '10‘: va indicato nel caso di abitazione o pertinenza
data in uso gratuito a un familiare a condizione che costituisca
la sua dimora abituale e tale condizione risulti dall'iscrizione
anagrafica, oppure nel caso in cui l'unità immobiliare sia
posseduta in comproprietà e sia utilizzata integralmente come
abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal
dichiarante
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UNICO PF 2010 1° FASCICOLO
Quadro RB – Redditi di fabbricati
I nuovi codici utilizzo
Il codice ’11’: va indicato nel caso di pertinenza di immobile tenuto a
disposizione;
il codice '12‘: va indicato nel caso di unità immobiliare tenuta a
disposizione in Italia da contribuenti residenti all'estero o nel caso di
unità immobiliare già utilizzata come abitazione principale (o pertinenza
di abitazione principale) da parte di contribuenti che si sono trasferiti
temporaneamente in altro comune. Nel caso di più unità immobiliari a
uso abitativo tenute a disposizione dal contribuente residente all'estero,
questo codice può essere indicato solo con riferimento a una di esse,
mentre per le altre deve essere indicato il codice '2'.
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UNICO PF 2010 1° FASCICOLO
Quadro RB – Redditi di fabbricati
I nuovi codici utilizzo
Il codice '13‘: va indicato nel caso di beni di proprietà
condominiale (locali per la portineria, alloggio del portiere,
autorimesse collettive eccetera) dichiarati dal singolo
condomino se la quota di reddito spettante è superiore alla
soglia prevista dalla normativa vigente (25,82 euro).
Se la quota di reddito è inferiore a detta soglia, non concorre a
formare il reddito del contribuente e, pertanto, non va dichiarata.
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UNICO PF 2010 1° FASCICOLO
Quadro RB – Redditi di fabbricati
Il codice '9' continua ad essere il codice residuale da utilizzare
nelle ipotesi in cui l'immobile non rientra in nessuno dei casi
individuati con gli altri codici (da '1' a '8' e da '10
10'' a '15
15')
')..
Il codice '9' va indicato ad esempio nel caso di unità immobiliari prive di
allacciamento alle reti dell'energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non
utilizzate (a condizione che tali circostanze risultino da apposita
dichiarazione sostitutiva di atto notorio da esibire o trasmettere a richiesta
degli uffici).
uffici).
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UNICO PF 2010 1° FASCICOLO
Quadro RB – Redditi di fabbricati
I nuovi codici utilizzo
Sono stati previsti i due nuovi codici di utilizzo dell'immobile '14
14''
e '15
15‘‘ per consentire ai contribuenti di fruire dell'agevolazione
prevista per gli immobili, situati nella regione Abruzzo, concessi
rispettivamente in locazione o in comodato a soggetti residenti o
stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma le cui
abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate inagibili
inagibili..
L'indicazione dei codici di utilizzo '14
14'' e '15
15'' comporta la
riduzione del 30
30%
% del reddito imponibile.
imponibile.
Per fruire di tale agevolazione, è necessario indicare gli estremi di registrazione
del contratto di locazione o comodato nella sezione II del quadro RB.
RB.
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Fascicolo 1: quadro RP
Oneri e spese.
Le detrazioni del 36% e 55%
Il piano casa
Alcuni chiarimenti
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UNICO PF 2010 1° FASCICOLO
Quadro “RP” – ONERI e SPESE
Sezione I – Rigo RP18
Il rigo RP 18 è riservato agli studenti universitari iscritti ad un
corso di laurea presso una università situata in un Comune diverso
da quello di residenza che hanno sostenuto spese per canoni di
locazione derivanti da contratti di locazione stipulati o rinnovati ai
sensi della legge 9 dicembre 1998 n. 431.
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Contratto di sublocazione
Il contratto di sublocazione non è contemplato tra gli
schemi contrattuali indicati nell’art. 15, comma 1,
lett. i-sexies) del TUIR
La norma prevede:
Contratti di locazione rinnovati o stipulati ai sensi
della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Contratti di ospitalità nonchè atti di assegnazione in
godimento o locazione stipulati con enti per il diritto
allo studio, università collegi universitari legalmente
riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.
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Detrazione del 55%
Prorogati i benefici fiscali spettanti ai
contribuenti che sostengono oneri relativi agli
interventi finalizzati al risparmio.
La novità: in caso di trasmissione del
beneficio, è prevista la possibilità di
rideterminare il numero di rate
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UNICO PF 2010 1° FASCICOLO
Quadro “RP” – ONERI e SPESE - Sezione V
“Oneri per i quali è riconosciuta la detrazione del 55%”
L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 3/E del 26
gennaio 2010 ha chiarito che dal 1° gennaio 2009 la
detrazione per gli interventi finalizzati al risparmio
energetico non è cumulabile con altri contributi comunitari,
regionali o locali, riconosciuti per i medesimi interventi,
secondo quanto previsto dall'articolo 6, comma 3, del Dlgs
115//2008.
115
2008.
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UNICO PF 2010 1° FASCICOLO
Quadro “RP” – ONERI e SPESE - Sezione V
“Oneri per i quali è riconosciuta la detrazione del 55%”
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UNICO PF 2010 1° FASCICOLO
Quadro “RP” – ONERI e SPESE - Sezione V
“Oneri per i quali è riconosciuta la detrazione del 55%”
Nella colonna 4 dei righi da RP
RP44
44 a RP47
RP47 deve essere riportato il
numero delle rate in cui è stata inizialmente ripartita la detrazione
(scelta effettuata dal soggetto dal quale l'immobile è stato ereditato
o acquistato)
acquistato):: tale numero è compreso tra 3 e 10 (n
(n°° di rate in cui
nell’anno 2008 era possibile ripartire la detrazione).
detrazione).
Nella colonna 5 "Rateazione" va indicata la nuova ripartizione
della detrazione che può essere solo di 5 rate
Dal 1° gennaio 2009,
2009, infatti, è obbligatorio ripartire la detrazione in cinque rate
annuali di pari importo.
importo.
Art. 29
Art.
29,, c. 6, del decreto legge 29 novembre 2008,
2008, n. 185.
185. convertito con modif
modif.. dalla
legge 28 gennaio 2009,
2009, n. 2
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Detrazione del 36%
Risoluzione n. 457 del 1/12/2008
In caso di cessione di immobile acquistato da
impresa di ristrutturazione, le quote di
detrazione residue sono fruibili dal nuovo
acquirente.
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Plusvalenze da cessioni immobiliari
Art.
67, comma 1, lett. a) e b)
Cessione a titolo oneroso di:
immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni (salvo
eccezioni);
terreni su cui sono state eseguite opere di lottizzazione,
ovvero opere per l’edificabilità;
aree edificabili.
E’ tassata non solo la cessione della piena proprietà, ma anche
quella derivante da diritti parziali (nuda proprietà, servitù) o di
fattispecie assimilate (diritto di cubatura)
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Immobili (fabbricati e terreni agricoli)
La cessione genera plusvalenza se avviene
entro 5 anni dall’acquisto (derivativo e non
originario).
Acquisto per successione, non genera mai
plusvalenza
Acquisto per donazione, il quinquennio
decorre dalla data di acquisto da parte del
donante. Il donatario riceve dal donante
anche il costo fiscalmente riconosciuto del
fondo.
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Tassazione plusvalenza immobili
La plusvalenza è un reddito diverso
assoggettato a tassazione ordinaria, quadro
RL del modello Unico.
La plusvalenza si determina come differenza
tra corrispettivo incassato e costi inerenti.
Rimane l’opzione da esercitare in sede di
cessione al notaio di applicare l’imposta
sostitutiva del 20%
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Diritto di usufrutto e consolidamento della
proprietà per morte dell’usufruttuario
Carattere di temporaneità dell’usufrutto.
Con il consolidamento della proprietà il nudo
proprietario vede riespandersi il diritto già
presente nel suo patrimonio.
Ai fini del calcolo del quinquennio assume
rilievo il momento di acquisto della nuda
proprietà e non quello di estinzione
dell’usufrutto.(Ris. 218/2008)
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Consolidamento della proprietà per
riscatto anticipato dell’usufrutto
E’ ravvisabile l’intento speculativo del nudo
proprietario che si riappropria del suo diritto
pieno.
Ai fini della plusvalenza occorre valutare
separatamente la nuda proprietà ed il diritto
di usufrutto.(Ris. 188/2009)
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Terreni lottizzati
Un terreno è lottizzato nel momento in cui
l’autorità competente ha emesso la
necessaria autorizzazione alla lottizzazione .
E’ sufficiente completare l’iter amministrativo
e non si rende necessaria la fase “esecutiva”.
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Plusvalenza da lottizzazione terreni
Se i terreni sono stati acquistati oltre i 5 anni
antecedenti la loro inclusione in piani regolatori
o opere di fabbricazione si considera come
prezzo di acquisto il valore normale nel quinto
anno precedente.
Se sono stati acquistati gratuitamente si
considera come prezzo di acquisto il valore
normale alla data di inizio della lottizzazione o
costruzione.
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Tassazione plusvalenza terreni lottizzati
Reddito diverso da assoggettare a tassazione
ordinaria in base al principio di cassa.
Quadro RL di Unico, sez. II-A, RL5
la plusvalenza si determina come differenza
tra corrispettivo incassato e prezzo di
acquisto aumentato di ogni altro costo
inerente al bene ceduto.
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Plusvalenza da cessione aree edificabili
Sono in ogni caso tassate le plusvalenze realizzate
dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di
utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti
urbanistici vigenti al momento della cessione
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Definizione di area edificabile
E' edificabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in
base allo strumento generale adottato dal Comune, a
prescindere dall'approvazione della Regione o
dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.
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Determinazione della plusvalenza
La plusvalenza si calcola come differenza tra i
corrispettivi incassati ed il prezzo di acquisto,
aumentato di ogni altro costo inerente.
Per I terreni edificabili acquisiti per successione o
donazione si assume come prezzo di acquisto il valore
dichiarato nelle relative denunce, o in seguito definito
e liquidato, aumentato di ogni altro costo inerente.
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Tassazione plusvalenza terreni edificabili
La plusvalenza che deriva dalla cessione a
titolo oneroso del terreno edificabile è
assoggettata a tassazione separata (quadro
RM di Unico) salvo l’opzione in dichiarazione
per la tassazione ordinaria.
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Rivalutazione terreni
I valori dei terreni edificabili ed agricoli
posseduti al 1 gennaio 2010
non produttivi di reddito d’impresa
possono essere assoggettate ad imposta sostitutiva
del 4%.
Art.2, comma 229, legge 23/12/2009 n. 191
Art. 7 della legge 28/12/2001, n. 448
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Elementi essenziali
Soggetti interessati:
Persone fisiche, per le operazioni estranee all’esercizio di attività
d’impresa;
Società semplici e società ed associazioni ad esse equiparate
(società di fatto che non abbiano per oggetto l’esercizio di attività
commerciali).
Enti non commerciali per attività esercitate al di fuori dell’attività
commerciale eventualmente esercitata
Elementi oggettivi
Terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli
edificabili;
Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria;
Terreni agricoli.
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L’usufrutto ed il consolidamento
Sia l’usufruttuario che il nudo proprietario
sono ammessi ad affrancare il plusvalore
maturato nel diritto posseduto.
Allo scadere del termine contrattuale o alla
scadenza naturale dell’usufrutto, quando il
diritto si consolida in capo al nudo
proprietario, l’imposta versata
dall’usufruttuario va perduta.
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Gli Immobili per gli esercenti arti e
professioni
Dal 1 gennaio 2010 non sono più applicabili
alcune delle novità introdotte dalla
Finanziaria 2007 in materia di immobili per i
professionisti.
Risoluzione n. 13 del 2 marzo 2010
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L’immobile strumentale
L’immobile si considera strumentale se è
utilizzato in via esclusiva per l’esercizio
dell’arte o professione.
Non assume rilevanza la circostanza che
l’acquisto sia stato effettuato in qualità di
persona fisica o di esercente l’arte o
professione.
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Le regole di deducibilità degli immobili
introdotte dalla Finanziaria 2007
Deducibilità immobili
professionisti
Acquisto/leasing
immobili strumentali
Nuove regole di deducibilità
Leasing immobili
promiscuo
Locazione
(non finanziaria)
immobile
Consueta deducibilità
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Gli immobili strumentali
Il comma 335 della Finanziaria 2007 ha stabilito la
possibilità di dedurre le quote di ammortamento ed i
canoni di locazione finanziaria degli immobili
strumentali.
Le previgenti regole non sono scomparse ma
continuano ad applicarsi con riferimento agli
immobili acquistati ed ai contratti di leasing stipulati
prima del 1 gennaio 2007
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Applicabilità delle nuove disposizioni
Le disposizioni si applicano agli immobili acquistati
ed ai contratti di leasing stipulati nel periodo 1
gennaio 2007 – 31 dicembre 2009.
Attenzione il valore delle quote di ammortamento
doveva essere ridotto ad un terzo per il triennio
2007-2008-2009
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Dal 1 gennaio 2010
I canoni di leasing sostenuti in relazione a
contratti stipulati dopo il 31 dicembre 2009
sono indeducibili.
Per gli immobili acquistati dopo il 31
dicembre 2009 non sono più deducibili le
quote di ammortamento
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Alcuni chiarimenti
Le plusvalenze derivanti dall’estromissione
degli immobili strumentali genera plusvalenza
se questi sono stati acquistati in data
successiva al 1/1/2007.
I canoni di locazione finanziaria stipulati dopo
il 31/12/2009 sono irrilevanti ai fini della
determinazione del reddito di lavoro
autonomo e non è deducibile neanche la
rendita catastale dell’immobile.
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Quadro RW
A decorrere da Unico 2010 (e fatta eccezione
per gli immobili scudati) devono infatti trovare
spazio in RW immobili e terreni, ma anche
gioielli e preziosi, opere d'arte e yatchs che,
pur non avendo effettivamente prodotto
redditi di fonte estera durante il periodo
d'imposta, sono tuttavia potenzialmente
suscettibili di utilizzazione economica e
quindi di generare reddito imponibile.
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