Il CONTRATTO di LOCAZIONE ad uso abitativo

PUNTO DI VISTA
dell’avvocato
Il CONTRATTO
di LOCAZIONE
ad uso abitativo
Il contratto di locazione è disciplinato nell’attuale Codice Civile dagli articoli 1571 - 1606.
A cura dall’Avvocato Angelo Guarnieri
L’
art. 1571 definisce la “locazione” come il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere
ad un altro soggetto una cosa mobile o immobile
per un dato tempo, dietro il riconoscimento di un
determinato corrispettivo. Dato che la definizione del contratto di locazione data dall’art. 1571 CC è abbastanza generica, si
possono oggi distinguere diversi tipi di locazione a seconda della natura del “bene” oggetto del contratto. Nell’ambito di una
figura così ampia possiamo dunque distinguere, con profonde
differenze tra loro, la locazione di “beni mobili”, la locazione
di “beni immobili urbani” (disciplinata dalle leggi 392/78 e
431/98), la locazione di “immobili non urbani” e la locazione
di “beni produttivi”. Il legislatore per le cosiddette locazioni di
beni “immobili urbani”, al fine di contemperare gli interessi
opposti di conduttori e locatori, ha introdotto numerosi provvedimenti legislativi che hanno in parte derogato a quanto previsto dal Codice Civile. In particolare vanno ricordate la Legge
n. 392/78, meglio conosciuta come la legge sull’equo canone
e la Legge 431/98 che ha in parte abrogato la L. 392/78 con
l’intento di liberalizzare il mercato delle locazioni.
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Il legislatore ha poi fatto una sostanziale differenziazione tra le
locazioni di immobili urbani adibiti ad “uso di abitazione”, ora
disciplinate in buona parte dalla L. 431/98, e le locazioni di
immobili urbani adibiti ad “uso diverso di abitazione” che sono
disciplinati dall’art. 27 della L. 392/78. Per quanto riguarda
la locazione ad uso abitativo l’articolo 2 della L 431/98 prevede in sostanza due tipi di “contratti”: un contratto cosiddetto
“libero” e un contratto “regolato o protetto”. Il contratto “libero”, disciplinato all’art. 2 co. 1 della L. 431/98 affida alle
parti interessate la determinazione libera del canone e degli
altri aspetti contrattuali; a fronte di tale “libertà di contrattazione” il legislatore ha però imposto una durata minima del
contratto, stabilita in quattro anni con rinnovo automatico di
altri quattro. Alla scadenza del secondo quadriennio ciascuna
delle parti avrà il diritto di attivare la procedure per il rinnovo
del contratto a nuove condizioni o per rinunciare alla stipula
del contratto. In tale ultimo caso è previsto che una delle parti
(di solito il locatore) comunichi all’altra le proprie intenzioni;
tale comunicazione, da farsi a mezzo raccomandata, deve però
essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza del con"#$%&'()'*)+%,'(-../,**&0,%&
tratto. La parte interpellata deve a sua volta rispondere, a mezzo raccomandata, entro sessanta giorni dalla data di ricezione
della raccomandata di cui sopra; in caso di mancata risposta
o di accordo il contratto è da intendersi scaduto alla data di
cessazione del contratto di locazione.
Nel caso in cui non venga inviata alcuna comunicazione entro
i sei mesi dalla scadenza del contratto di locazione, il contratto
si intenderà rinnovato tacitamente alle stesse condizioni precedenti per altri quattro anni. Il contratto “regolato o protetto”
è disciplinato dall’art. 2 co. 3 della L. 431/98 e, al contrario di
quello “libero” non consente di poter determinare in piena
libertà il canone di locazione; il canone viene infatti stabilito
all’interno di fasce predeterminate sulla base di accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà e quelle
dei conduttori. Tale tipo di contratto trova comunque applicazione esclusivamente nei comuni ad alta tensione abitativa.
A fronte di questa “imposizione” nella quantificazione del canone, il legislatore ha però previsto una durata inferiore del
contratto di locazione stabilita in tre anni e la possibilità di accedere a diverse agevolazioni fiscali. Trascorsi i tre anni si potrà
procedere alla stipulazione di un nuovo contratto e, qualora le
parti non si accordino in tal senso il contratto dovrà considerarsi prorogato ex lege di altri due anni.
Alla scadenza della proroga biennale ciascuna delle parti avrà
il diritto di attivare la procedura per il rinnovo del contratto
a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto;
anche in tal caso le decisioni assunte dovranno essere inviate
all’altra parte a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima
della scadenza. In mancanza di comunicazioni, il contratto si
rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni. Sia nel caso
di stipula del contratto “libero”, sia in quello “regolato-protetto” il legislatore con la L. 431/98 ha previsto l’obbligatorietà
della forma scritta del contratto a pena di invalidità degli stessi;
solo per completezza si fa presente che i contratti di locazione,
di durata superiore a 30 giorni, sono soggetti a registrazione.
Per entrambi i tipi di contratto è stato altresì previsto che alla
fine del primo periodo di locazione, ossia dopo i primi quattro
anni nel contratto “libero” e dopo i primi tre anni nel contratto “regolato”, il locatore possa dare disdetta del contratto con
preavviso di almeno sei mesi quando ricorrano i seguenti motivi: 1) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli, o dei parenti entro il secondo
grado; 2) quando il locatore, persona giuridica, società o ente
pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda
destinare l’immobile all’esercizio di delle attività dirette a per"#$%&'()'*)+%,'(-../,**&0,%&&
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dell’avvocato
seguire le finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo
e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; 3) quando il
conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero
ed idoneo nello stesso comune; 4) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e
la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento
di indispensabili lavori; 5) quando l’immobile si trovi in uno
stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero
si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire
sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
6) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l’immobile senza giustificato motivo. Il conduttore da parte
sua, ai sensi dell’art. 4 della L. 392/78 può sempre recedere
dal contratto quando ricorrono gravi motivi; in ogni caso per
esercitare tale sua facoltà il conduttore dovrà dare un preavviso di sei mesi da comunicare a mezzo lettera raccomandata.
Resta comunque la possibilità che le parti, nella stipulazione
del contratto, concordino che il conduttore possa recedere in
qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore a
mezzo raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il
recesso dovrà avere esecuzione.
Ai sensi dell’art. 6 della L. 392/78, nel caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i
parenti ed affini con lui abitualmente conviventi; a tal riguardo
la Corte Costituzionale ha altresì stabilito che tra coloro che
succedono nel contratto di locazione debba essere annoverato
anche il coniuge more uxorio - convivente -. Nel caso poi di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione subentra il coniuge a cui il Giudice avrà attribuito il diritto
di abitare nella casa famigliare, sempre che lo stesso non sia già
il titolare del contratto di locazione. Nel caso di separazione
consensuale o di separazione di fatto il legislatore ha previsto
che i coniugi possano accordarsi in merito alla successione nel
contratto di locazione.
In fine si fa presente che ai sensi dell’art. 9 della L. 392/78
sono a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese
relative al servizio di pulizia, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, dell’energia
elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, lo
spurgo dei pozzi neri, nonché alla fornitura degli altri servizi
comuni.
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